Amira Verwaltungs AG (WKN 764700) - Eine Münchener Immobilienperle mit hohem Kurspotential - 500 Beiträge pro Seite

[babbelino]

Nachfolgend möchte ich Euch gerne einladen, über eine leider wenig bekannte Münchener Immobilienaktie zu diskutieren. Wer sich bei der Aktienauswahl ausschließlich auf ein niedriges KGV und eine hohe Dividendenrendite stützt, wird die attraktive Bewertung der Amira Verwaltungs AG nicht erkennen. Wer aber daran interessiert ist, sich eine Mietrendite von 3,8% in bester Münchener Innenstadtlage zu kaufen, sollte diese leider sehr marktenge Aktie in Erwägung ziehen.

Vermögensübersicht
Basierend auf 79.800 Aktien und einem Marktpreis von 990 Euro/Aktie errechnet sich eine Markkapitalisierung i.H.v. 79 Mio. Euro. Zuzüglich der Rückstellungen und Verbindlichkeiten ergibt sich ein Unternehmenswert von 137,1 Mio. Euro. Um die Bewertung der Immobilien bestimmen zu können, muss man den Wert der sonstigen Vermögensgegenstände vom Unternehmenswert abziehen. Dabei handelt es sich um 125 kg Gold (4,2 Mio. Euro), Unternehmensanleihen (5,5 Mio. Euro), das Umlaufvermögen (2,2 Mio. Euro) sowie den Verkaufserlös des Objektes in der Kardinal-Faulhaber-Straße (16 Mio. Euro).

Immobilienbewertung
Aktuell werden die zwei Objekte Amiraplatz und Perusastraße also an der Börse mit 109,2 Mio. Euro bewertet. Im Jahr 2014 erwirtschafteten die Immobilien Mieterlöse i.H.v. 4,1 Mio. Euro bzw. eine Mietrendite von 3,8%. Eine Rendite dieser Größenordnung lässt sich in München wenn überhaupt nur noch in Peripherielagen oder mit Sanierungsobjekten erzielen. Für Einzelhandelsobjekte innerhalb des Münchener Altstadtrings beläuft sich die Mietrendite auf weniger als 2%. Jüngst von der Nymphenburg Immobilien AG und der Custodia AG getätigte Immobilientransaktionen in München betätigen dies. Auch der Verkaufspreis des von Amira im Frühjahr 2015 verkauften Objektes in der Kardinal-Faulhaber-Straße stützt diesen Befund: Bei Mieterlösen i.H.v. 380 Teuro wurde die Büroimmobilie für 16 Mio. Euro verkauft, d.h. mit einem Multiple von 42 bzw. einer Mietrendite von 2,4%.

Verdoppelungspotential
Bewertet man nun die Mieteinnahmen i.H.v. 4,1 Mio. der Objekte in der Perusastraße und Amiraplatz mit einer Mietrendite von 2%, ergäbe sich ein fairer Wert der Amira-Aktien unter Berücksichtigung der anderen Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten i.H.v. 2.190 Euro. Das Aufwärtspotential ist meines Erachtens so attraktiv, dass die Illiquidität der Aktie billigend in Kauf genommen werden kann. Ich freue mich auf eine Diskussion mit Euch!

[babbelino]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.202.972 von babbelino am 16.07.15 18:21:01

Hallo Zusammen,

heute möchte ich das Objekt Amiraplatz etwas näher beleuchten. In meinen Augen zeigt die Entwicklung dieser Immobilie sehr gut, warum gerade Einzelhandesimmobilien in München mit derart hohen Multiples bewertet werden. Ausweislich des GB 2005 erzielte der Amiraplatz Mieterlöse i.H.v. 2.608 TSD Euro. Im Jahr 2013 waren es 2.913 TSD Euro. Mithin konnte die Miete in einem weitgehend inflationsfreien Umfeld um immerhin 1,4% p.a. erhöht werden. Da sich die Multiplikatoren in den Münchener Innenstadt in den Jahren schon aufgrund der kontinuierlich angehobenen Bodenrichtwerte nicht signifikant verändern, bedeutet jeder Euro Mieterhöhung eine Erhöhung des Immobilienwertes.

Bei Büroimmobilien läßt sich diese Aussage so nicht treffen: Das verkaufte Objekt in der Kardinal-Faulhaber-Straße erwirtschaftete im Jahr 2005 Mieterlöse i.H.v. 389 TSD Euro, im Jahr 2013 waren es gerade mal 373 TSD Euro. Das dieses Objekt trotzdem zu einem derart hohen Preis (siehe Eingangsposting) verkauft werden konnte, hängt m.E. mit einer interessanten Entwicklung in der Nachbarschaft zusammen: Es ist geplant, dass das HVB-Forum in der Kardinal-Faulhaber-Straße in ein Luxushotel umgebaut werden soll. Sollten sich die Pläne umsetzen lassen, würde dies mit höchster Wahrscheinlichkeit zu einer Aufwertung des Objektes Amiraplatz führen, weil

a) Einzelhandelsmieten richten sich nach Besucherströmen. Je höher die Passantenzahlen, um so höher die Wahrscheinlichkeit eines Einkaufs um so höher die Bereitschaft, höhere Mieten zu zahlen.

b) Ein Luxushotel zieht neben den Übernachtungsgästen auch Tagungs- und Kongressteilnehmer, Restaurantbesucher etc. an. Diese Gäste werden den Amiraplatz passieren müssen, wenn sie zu der in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen U-Bahn-Station Odeonsplatz gehen.

Vor diesem Hintergrund bin ich optimistisch, dass das Objekt Amiraplatz aufgrund seiner hervorragenden Lage auch in Zukunft seine Mieterlöse tendenziell steigern kann. Sollte das Hotelbauvorhaben umgesetzt werden, könnte sich das Mietwachstum langfristig sogar noch beschleunigen.

Viele Grüße und ein schönes Wochenende wünscht

Babbelino

[smallcapsinvestments]

Hier auch mal der Link, da der Neuerwerb der Persusa ja an den Franziskaner anstöst. Da ist es, was die mit einer "Aufwertung" vorhaben.

http://www.merkur.de/lokales/muenchen/zentrum/franziskaner-r…