DaimlerChryslerServices Fonds 64 CentralPark Frankfurt - 500 Beiträge pro Seite

[ReneBanker]

Hallo,
ich habe den o.g. Verkaufsprospekt durchgesehen und werde aus dem Fonds einfach nicht schlau. Von den Zahlen sieht es sehr gut aus - für meinen Geschmack aber eigentlich zu gut. Irgendwo ist das ein Problemchen, das ich bisher übersehen habe.
Vielleicht kann mir einer von Euch auf die Sprünge helfen?

Hier mal die Daten:
Immofonds mit Neubau-Bürogebäude in Frankfurt-Sossenheim
Mieter ist Deutsche Bank (15 Jahre Laufzeit mit 3*5 Jahren Verlängerungsoption und einem SoKündigungsrecht nach 12 Jahren).
Mietanpassung zu 100% alle zwei Jahre, kalkuliert mit durchschnittlich 2,65% Inflationsrate (also nicht unbedingt zurückhaltende Kalkulation).
50% Innenfinanzierung zur Hälfte in CHF+EUR (für 10 bzw. 20 Jahre über Zinsbindung und diverse Swaps fest).
10% Disagio werden in den ersten 8 Jahren getilgt, dann geht`s wirklich ans Zurückzahlen.
CHF-Währungsreserve mit 0,08% p.a. lächerlich gering!
Fondskosten (incl. Agio) liegen bei 5,5% des Fondsvolumens bzw. 6,8% des Objektwertes.
Einkauf erfolgte nach meiner Rechnung netto zum 15fachen, mit Fondskosten zum gut 16fachen.
Verkauf mit 14-17fachen prognostiziert - klappt bei allen Varianten noch mit EK-Zurückführung (zumindest theoretsich aus heutiger Sicht).
Werbungskosten im 1.Jahr mit -35% des EK`s extrem hoch (entsteht aus hauptsächlich Absetzung Disagio und 2003er Zinsen (jährlich vorschüssig also auch bereits für 2004)).
Ausschüttung ab 6% steigend).
Steuerliche Erträge meist (mit der großen Ausnahme 2011) bei 3/4 der Ausschüttung.

Ein paar kleinere Punkte habe ich natürlich (MA-Wagnis, Höhe Inflationsrate, etc.), aber irgendwo schlummert da noch was .... nur was und wo ...

Rene

[SvensKollege]

Der Haken ist meiner Ansicht nach der gleiche wie bei fast allen geschl. Immobilienfonds. Incl. der Fondskosten liegt der KP-Faktor meist bei mehr als dem 15-fachen der Jahresnettomiete.

Nie im Leben würde ich eine Immobilie als Renditeobjekt zu solch einem Preis einkaufen, es sei denn, dass kurzfristig ein erhebliches Mietsteigerungspotential absehbar ist.

[Fondsfonds]

Naja, die Kurzform:

Hohes Risiko durch hohe Fremdfinanzierung, zusätzlich erhöht durch Fremdkapital und Disagio.

Ausschüttungen nur durch Entnahmen aus Liquireserve möglich.

Objekt- und Standortgutachten aus Anfang 2002; die Ansätze dürften durch aktuelle Marktentwicklungen überholt sein; Kaufpreis damit aus heutiger Sicht zu hoch.

Mit Sicherheit kein 1a Standort.

Optimistisches Veräußerungsszenario.

Fazit: Ausschüttungen wie geplant nur bei glücklichem Verlauf (Thema Inflationsrate) möglich. Kürzungen während der Laufzeit eher wahrscheinlich. Bei den zu übernehmenden Risiken eines langfristigen Investments (20 Jahre mind.) ist die realistische Renditechance nicht sonderlich...