Vorzeitige Kündigung einer Mietwohnung (Unbezogen) - 500 Beiträge pro Seite

[Crissie]

Meine Frage:
Wenn eine Mietwohnung erst zum 1.11.02 bezogen werden soll/kann, diese trotz Zusage heute noch nicht fertig ist, der Schlüssel trotz Zusage nicht übergeben ist, ist das eine Sache!
Wenn diese Wohnung mit einer Mindestmietzeit von einem Jahr mit lächerlichen Auflagen vermietet wurde, dummerweise dieser Knebelmietvertrag unterschrieben wurde, welche Chancen hat man?
Es geht mir darum, möglicht billig aus einem oben beschriebenen Vertrag rauszukommen!
Gilt eine von einem Vermieter festgesetzte Mindestmietdauer von einem Jahr überhaupt? Gibt es da nicht feste gesetzliche Richtlinien?
Ich frage dies für eine wirklich liebe Bekannte, die dummerweise einen Mietvertrag unterschrieb, den sie absolut nicht einhalten will, der aber wirklich unter aller Sau ist (z.B. zu bestimmten Jahreszeiten Blumenkästen beflanzen, oder Durchlauferhitzer zweimal im Jahr auf eigene Kosten warten zu lassen!)

Zweimal di Woche Flur putzen *gg!
Kinderlärm ist nur gestattet. in der Zeit von ...., es gibt noch viel mehr

Bitte

VMK

[NATALY [VIP]]

Wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird, kann nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos gekündigt werden:

BGB § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund
außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem
Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,
insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum
Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil
nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt,
dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt
erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete
oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit
der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der
die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der
Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter
von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach
der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem
Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur
Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung
zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in
Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind
die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter
den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf
der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
--------------------------

Allerdings kann ich der Sachverhaltsschilderung nicht mit Sicherheit entnehmen, ob die Mieterin im vorliegenden Fall nicht rechtzeitig einziehen kann. Welcher Termin wurde denn als Einzugstermin vereinbart?

[NATALY [VIP]]

Falls es sich bei dem Mietvertrag um einen Zeitmietvertrag iSv § 575 BGB handelt, endet es mit Ablauf der Zeit. Allerdings habe ich den Eindruck, dass es sich hier um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Es könnte durchaus sein, dass hier zu Lasten des Mieters eine Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart wurde, was aber nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam wäre:

BGB § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung


(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum
Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den
Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des
Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist,
kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15.
eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.

[NATALY [VIP]]

Es gibt also durchaus schwache Punkte in dem Mietvertrag, an denen man (bzw. hier: frau) ansetzen könnte.
Hat die Freundin eine Rechtsschutzversicherung? Dann würde ich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes empfehlen, der allerdings den Tätigkeitsschwerpunkt "Mietrecht" haben sollte. Andernfalls wäre eine Beratung durch den Mieterverein zu empfehlen, der außerdem auch Hinweise auf entsprechende Rechtsanwälte geben kann.

[Crissie]

Nataly, erstmal danke ich dir für deine Mühe!

Die Sache mit dem Zeitmietvertrag stösst mir auch etwas auf!
Auszug aus dem Vertrag:
Das Mietverhältniss ist erstmalig zum 31.10.03 mit 3monatiger Kündingungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort.
Auch während der Zeit des befristeten Kündigungsausschlusses kann der Vermieter die gesetzlich zugelassenen Erhöhungen von Miete und Nebenkosten verlangen!
Empfinde ich, gelinde gesagt als im Mietrecht nicht so versierter etwas dreist?

Was kann passieren, wenn meine Bekannte einfach sagt, häng dir die Wohnung sonst wo hin!
Einzugstermin ist 1.11.02, ob das Ding dann fertig ist, glaube nicht?!
Jedenfalls kam schon so rüber, ja, wenn sie selber streichen, können sie auch so ausziehen.
Und immer dran denken, Blumenkästen immer zur Jahreszeit passend

Nein, jedenfalls kommt mir das absurd vor und ich weis auch nicht genau, was ich ihr raten soll!

Wirklich danke für deine Mühe

VMK

[syncMasterDesaster]

Klingt doch nach einem ganz normalen Mietvertrag.

Lächerliche Auflagen: Oft auch Hausordnung genannt

Knebelmietvertag: Auch Zeitmietvertrag genannt, außer es steht "Knebel"mietvertrag drüber.

Die Wohnung soll zum 01.11.2002 bezogen werden. Es ist aber noch nicht der 01.11.2002.....gut ...und?

Deine "Bekannte" will den Mietvertrag absolut nicht einhalten... eben, deshalb gibt es ja diese Zeitmietverträge. Damit man den Launen des Mieters nicht so ausgetzt ist

Zweimal die Woche Flur putzen, Kinderlärm etc. etc.... aber lesen kann Deine "Bekannte" und unterschreiben auch

[NATALY [VIP]]

ZEITMIETVERTRAG:
(1) Aus dem zitierten Mietvertragstext ergibt sich, dass kein Zeitmietvertrag, denn nach § 542 BGB endet ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, mit dem Ablauf dieser Zeit. Das Mietverhältnis endet jedoch nach dem Vertrag NICHT am 31.10.03.
(2)Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum kann nur unter bestimmten Voraussetzungen abgeschlossen werden, die in § 575 Abs. 1 BGB genannt werden:

BGB § 575 Zeitmietvertrag


(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der
Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige

seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder
instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des
Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich
mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit
abgeschlossen.

------------------------------------------

Diese Gründe liegen hier offensichtlich nicht vor und sind auch im Mietvertrag nicht genannt.
Daher liegt hier kein Zeitmietvertrag vor, der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 satz 2 BGB).

[NATALY [VIP]]

Bei einem Mietvertrag, der, wie hier, auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist, beträgt für den Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573 c Abs. 4 BGB).Die vertragliche Vereinbarung, wonach die Wohnung ordentlich erst zum 31.10.2003 kündbar ist, gilt somit nur für den Vermieter. Die Mieterin dagegen kann, wenn das Mietverhältnis am 1.11.02 beginnt, die Wohnung bereits zum 31.01.2003 kündigen, denn der Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis zum 31.10.03 bennachteiligt die Mietern und ist somit nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam.

[NATALY [VIP]]

Mein Ratschlag ist, den Vermieter darüber aufzuklären, dass die Mieterin zum 31.01.03 kündigen kann. Möglicherweise ist er an derart kurzfristigen Mietverhältnis nicht interessiert. Die Formulierung "Häng dir die Wohnung sonst wo hin" würde ich nicht benutzen, dies könnte so ausgelegt werden, als wolle die Mieterin ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen. Natürlich kann der Vermieter die Mieterin nicht zum Einzug in die Wohnung zwingen, auch ein Auszug vor dem 31.01.03 kann der Vermieter nicht verhindern. Die Mieterin kann aber finanzielle Nachteile dadurch haben.

[Cashlover]

#6
seh ich auch so.
pacta servanda sunt

#1 Was, wenn sich ein VERmieter aus einem Vertrag stehlen will?
Das ist dann ein SKANDAL!

Aber deine Bekannte wird schon einen Winkeladvokaten finden!

[NATALY [VIP]]

Zu der Hausordnung ist Folgendes zu bemerken: Wenn sich die Mieterin nicht daran hält, kann der Vermieter faktisch dagegen nichts unternehmen. Ob die Verstöße so schwer wiegen, dass der Vermieter ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder außerordentlich nach § 569 BGB kündigen kann, ist zweifelhaft. Aber die Mieterin will ja ohnehin nicht einziehen ...

[NATALY [VIP]]

Zu #10: "Pacta sunt servanda".
Grundsätzlich stimmt das schon, aber wenn sich aus dem Gesetz ergibt, dass die vertraglichen Bestimmungen unwirksam sind, hilft dieser Grundsatz nicht weiter.

[NATALY [VIP]]

Zu #6 und #10:
Das Mietrecht ist in weiten Teilen ein "Mieterschutzrecht" unter Vernachlässigung der Rechte des Vermieters. Das mag man für falsch halten, ändert aber an der Gesetzeslage nichts.

[Cashlover]

Stimmt, das ist auch ein Grund, warum die Wohnungswirtschaft zunehmend uninteressant wird.
In den letzten 20 Jahren wurden fast ausschließlich gesetzliche Änderungen im Verhältnis Mieter-Vermieter vorgenommen, die zu UNGUNSTEN des Vermieters ausgefallen sind.
In Zeiten/Regionen, in denen Wohnungen eine "Mangelware" waren, konnte man das auch tollerieren, aber jetzt?

Man kann sich ja kaum noch sicher sein, daß Vertragsformulierungen, die heute noch Bestand haben, nicht morgen in irgendeinem Grundsatzurteil unwirksam werden.

Im Prinzip kann man auch gleich BGB-Verträge abschließen.

Jedenfalls sind der Vertragsgestaltung durch den Vermieter äußerst enge Grenzen gesetzt.
Das mag für den Mieter ein Vorteil sein, man wird aber bald die Folgen solcher einseitigen Politik sehen.
Bei steigenden Baukosten und rückläufiger Rendite, wird wohl kaum noch Geld in den Wohnungsneubau fließen.

[Crissie]

nataly, wirklich lieb von dir, sie hat aus dem, was du schriebst, das herausgefiltert, was sie bei bei wohl weiteren Gesprächen anwenden kann, sie denkt schon darüber nach, aus wichtigem Grunde den Mietvertrag nicht einzugehen, bzw. schlimmstenfalls drei Monate zu zahlen und nicht einzuziehen.
Es kristallisiert sich mehr und mehr heraus, das die Wohnung zum Übergabetermin nicht fertig wird (Vormieter verschwunden, jetzt wieder da, renoviert nicht, können sie vielleicht? usw.)
Dieses `Nichvertrauenserwecken` des Vermieters ist eine Sache, die rechtliche eine andere.
Natürlich wird sie die rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um ihre eigenen Interessen zu wahren und deshalb nochmal Dank an dich, Nataly, du hast wirklich vieles bekräftigt, wo sie unsicher war!

Cashlover, das stimmt so nicht ganz, der Vermieter ist nicht immer der Dumme, vor einigen Jahren gab es eine gewisse Wohnungsknappheit, da haben sich die Vermieter ne goldene Nase an mietsüchtigen verdient
Die Nachzügler dieser Vermieter nutzen noch heute diese Knebelmietverträge

syncMasterDesaster, tut mir leid, dir mitteilen zu müssen, das sie lesen kann

VMK, Danke

[NATALY [VIP]]

@crissie: Was spricht eigentlich gegen eine Beratung durch einen Anwalt oder den Mieterverein? Dort würde sie über die "Tricks" aufgeklärt, wie sie schadlos aus der Sache rauskommt. (der Jahresbeitrag beim Mieterverein ist nicht allzu hoch).

[Crissie]

NATALY, will sie machen, Mieterschutzverein, wohl schon morgen! Ob die in der Sache aufgrund der kurzen Zeit aber noch viel Auskunft geben können?
Es sind nur noch 2Wochen bis zum wahrscheinlichen Bezug!
Allerdings wollte ich hier auch nicht verheimlichen, das sie ja ansich aus dem Vertrag raus will!
Das für `sie` so kleine Annehmlichkeiten, wie ein echt fauler Mietvertrag und die wahrscheinliche Nichtbezugsfähigkeit der Wohnung dabei rumkommen, ist für ihr Vorhaben ja eher förderlich.
Nicht das ich wieder auf Vermieter rumprügel, aber wenn die so offensichtlich knebeln und nicht einhalten, ist es durchaus legitim, diese mit ihren eigenen Waffen zu schlagen, meine ich

VMK

Es war absolut wichtig zu erfahren, das ein Mietvertrag mieterseitig mit 3monatiger Frist gekündigt werden kann, egal was der Blumenkastenbepflanzer in seinen Vertrag schreibt!
Nataly, ich empfinde es wirklich als aussergewöhnlich, das du dir soviel Mühe machst!
Danke dir!

[syncMasterDesaster]

Natürlich siehst du nur die Sachen als richtig an, die Deiner Bekannten zu Gute kommen.

Vertue Dich da mal nicht.

Ein Mietvertrag kann NICHT immer mit 3monatiger Frist seitens des Mieters gekündigt werden.

Klar, wenn die Wohung zum 1.11.2002 nicht bezugsfähig ist, kann ich einen Rücktritt vom Vertrag voll verstehen.

Aber ansonsten....

Warum sollte der Mieterverein nicht schon morgen eine Auskunft geben könnne

Du willst hier aber anscheinend auch jedem suggerieren, daß der Mietvertag schon unrechtes ist.

In Wirklichkeit will Deine "Bekannte" nur aus dem Vertrag und dabei wäre es vollkommen egal, wie dieser gestaltet wäre... DAS ist der wahre Grund.

Wenn ICH der Vermieter wäre und käme so weit, daß Deine Bekannte einziehen müsste, würde ICH sofort alles rechtlich vertretbare unternehmen, um ihr direkt eine Mieterhöhung zu zustellen..... AUCH DAS ist dann rechtens!

[Crissie]

Ach, sync, ich hab dich doch gar nicht angegriffen, warum sagst du mir, was ich oder D. falsch mach?
Wenn du der Vermieter wärst, würdest du mir die Stirn bieten, aber du bist nicht der Vermieter, warum muckst du mich an?
Es war doch nur eine simple Bitte um Unterstützung, warum machst du dich persönlich ein?
Ich hab nur Meinungen gesucht, keine Feindschaften

VMK

[reimo1]

@ NATALY

Mit viel Interesse habe ich deine einleuchtenden Ausführungen in diesem Thread verfolgt.

Ohne viel darüber nachzudenken habe ich als Vermieter bisher den Einheitsmietvertrag des Zweckform-Verlags verwendet und damit auch gute Erfahrungen gemacht.

Unter dem Punkt "Mietdauer" haben die Parteien dabei die Möglichkeit zwischen 3 Optionen auszuwählen.

1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit.

2. Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von ..... Jahren ab Vertragsbeginn auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von ..... Jahren mit der gesetzlichen Frist möglich.

3. .... hier nicht relevant


Hälst du es für vorstellbar, dass einerseits die Kündigungsfrist nicht zu Lasten des Mieters verlängert werden darf, aber andererseits Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum wirksam auf ihr Kündigungsrecht verzichten können?

Angesichts des Wohnungsüberangebots habe ich z.Z. auch viele Probleme mit häufigem Mieterwechsel bei Wohnungen die keine Topadressen sind.

Angesichts des erheblichen Arbeitsaufwandes dabei, halte ich es schon für wünschenswert, dass Mieter sich vor Vertragsabschluß genau überlegen, ob sie nicht mindestens 1 oder 2 Jahre in der Wohnung wohnen möchten.

Nur ist dies nach meiner Ansicht die Einführung des Zeitmietvertrages durch die Hintertür. Ich halte diese Regelung daher für rechtlich angreifbar, andererseits ist der Zweckform-Verlag keine Klitsche und hat das sicher auch geprüft.

Wie denkst du darüber.

Gruss

reimo

[NATALY [VIP]]

@reimo1: Ich meine, dass der Gesetzgeber mit § 573 c Abs. 1 BGB erreichen wollte, dass der Mieter längstens drei Monate warten muss, bis er ausziehen kann.
Diese Befugnis des Mieters war dem Gesetgeber so wichtig, dass er eine zum Nachteil des Mieters abweichende mietvertragliche Vereinbarung durch § 573 c Abs. 4 ausdrücklich für unwirksam erklärt hat. Dies bedeutet: der Mieter kann eine solche Regelung ruhig unterschreiben, denn mangels Wirksamkeit kann ihm dadurch kein Nachteil entstehen.
Wenn eine Mindestmietdauer (hier von einem Jahr) vertraglich vereinbart wird, bedeutet dies, dass dem Mieter für ein Jahr das Recht genommen wird, nach Ablauf einer Kündigungsfrist von drei Monaten auszuziehen. Daher meine ich, dass die Vereinbarung einer Mindestmietdauer unwirksam ist.
Und nun zu deiner Frage bezüglich des Zweckform-Mietvertrages:

§ 573 c BGB ist am 1.9.2001 im Rahmen der Mietrechtsreform (von Frau Däubler-Gmelin) in Kraft getreten.
Wann hast du die Zweckform-Formulare gekauft, bzw. kann man erkennen, ob sie inhaltlich dem neuen Mietrecht (ab 1.9.2001) oder noch dem alten Mietrecht entsprechen?
Bitte, poste doch mal den Inhalt von Punkt 3,(der hier nicht relevante). Evtl. kann ich dann sehen, von wann der Vertrag ist.
Sollten die Formulare noch dem früheren Stand entsprechen, rate ich dringend zur Entsorgung.
Wenn du mehrere Wohnungen vermietest, rate ich zur Mitgliedschaft im Haus und Grund eV. Dürfte so ca. 25 EUR kosten (als Werbungskosten abziehbar).

[NATALY [VIP]]

Vielleicht hilft dir dies weiter:

"Soll die Befristung dem Schutz des Vermieters dienen, der nicht alle paar Monate einen Mieterwechsel im Hause haben möchte, wird die Sache schwierig. Hier wird von Fachjuristen die Meinung vertreten, daß ein gegenseitiger und zeitlich begrenzter Verzicht beider Vertragspartner auf ihr ordentliches Kündigungsrecht zulässig sein soll. Es soll also möglich sein, zumindest insoweit die Wirkungen eines allgemeinen Zeitmietvertrags gegenwärtiger Fassung zu erhalten. So soll z.B. eine mietvertragliche Vereinbarung mit folgendem Inhalt zulässig sein: "Vermieter und Mieter verzichten für die Dauer von (z.B. fünf) Jahren auf die Ausübung ihres Rechts zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und nehmen diesen Verzicht gegenseitig an". Ob eine solche Vereinbarung angesichts des Verschlechterungsverbots des § 575 Abs. 4 BGB-neu wirklich halten wird, und ob die Mietgerichte diese Umgehungskonstruktion wirklich mitmachen werden, erscheint aber zumindest zweifelhaft. Und die sonstigen, schon heute bestehenden, Möglichkeiten des Mieters, sich trotz längerer Vertragsbindung vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen, bleiben ohnehin erhalten."

Quelle:http://www.sueddeutsche-wohnwirtschaft.de/dateien/2001/recht…

[Crissie]

NATALY, ich weis nicht, was ich sagen soll, woher hast du dein Wissen?
Ich bin ja nun auch nicht total verblödet, ich hab schon ein bisschen nachgefragt, in letzter Zeit, du bestätigst oder vervollständigst das, was ich erfuhr!
Du machst mir Angst, wegen deines Wissens!
Nein, du musst wirklich auf dem Gebiet sehr versiert sein!

(Sagt man versiert?) Egal, ich finde es toll, das du dein Wissen der Allgemeinheit zur Verfügung stellst!

VMK

[NATALY [VIP]]

@reimo1: Wie du siehst, meinen einige Juristen, ein beiderseitiger zeitlich beschränkter Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht könnte evtl. wirksam sein.
Im Fall der Bekannten vob Crissie liegt wohl ein solcher beiderseitiger zeitlich beschränkter Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht vor.

Der Verfasser des Artikels "Das neue Mietrecht kommt", Rechtsanwalt Gerald Steinig, meldet hier aber seine Zweifel an, ob die Gerichte das so sehen werden.
Ich selber meine, dass die Vereinbarung unwirksam ist.

[NATALY [VIP]]

@reimo1: Die Klausel im Zweckform-Vertrag habe ich auch woanders gefunden:




§ 2




Mietzeit



(Gewünschtes bitte ankreuzen)



1. Alternative: Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
Das Mietverhältnis beginnt am ................................. . Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und der gesetzlichen Bestimmungen (siehe Ziffer 1 dieser Vorschrift) gekündigt werden.


2. Alternative: Mietvertrag mit Kündigungsverzicht

Das Mietverhältnis beginnt am ........................ . Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mietparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von ........ Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraumes unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und der gesetzlichen Bestimmungen (siehe Ziffer 1) zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

3. Alternative: Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB
Das Mietverhältnis beginnt am ................ und endet mit Ablauf des ................, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB verlangen, weil der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses


Quelle: http://www.steuernetz.de/fachinfos/x/stnmv/m0128

[reimo1]

@ NATALY

Vielen Dank für Deine Ansicht.

Der Zweckformvertrag ist von 2002.

Nr. 3 behandelt den Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB.

Durch deine weiteren Postings hast Du mir den Hintergrund für den Zweckform - Text deutlich gemacht.

Vielen Dank dafür.

Genau wie du halte ich Nr. 2 aber für sehr wackelig.

Den örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein kannst du vergessen. Bin nach etlichen Enttäuschungen wieder ausgetreten.


Schöne grüsse

reimo

P.S. Du machst das so gut, dass du gerne auch entgeltlich für mich tätig werden kannst, wenn du Lust hast.

[NATALY [VIP]]

Die Frage, ob der beiderseitige Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht für den Mieter wirksam ist, kann derzeit nicht mit Sicherheit beantwortet werden.
In der Diskussion werden sowohl Gründe für die Zulässigkeit als auch Gründe dagegen genannt. Siehe z.B. die Diskussion unter folgender Adresse:
http://www.ksg-siegen.de/mietrecht/zeitmietvertrag.htm" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.ksg-siegen.de/mietrecht/zeitmietvertrag.htm

[NATALY [VIP]]

@Crissie: Es gibt auch Ansichten, wonach ein Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht für begrenzte Zeit zulässig sein soll (siehe meine letzten Postings). Ich bin anderer Meinung, möchte aber fairerweise darauf hinweisen. Solange nicht durch die Rechtsprechung geklärt ist, welche Meinung zutrifft, besteht ein Prozessrisiko. Hat die Bekannte eine Rechtsschutzversicherung? (Blank ist sehr renommiert, hat auch Bücher zum Mietrecht geschrieben.)
Es würde mich interessieren, wie der Mieterverein die Problematik sieht. Poste doch wieder, sobald du das Ergebnis hast.

[NATALY [VIP]]

MEINE Meinung ist jedenfalls die folgende:


* Mittlerweile befinden sich Mietverträge im Umlauf, die den einfachen Zeitmietvertrag versuchen zu umgehen, indem sie einen beiderseitigen Kündigungsausschluß für einen bestimmten Zeitraum vertraglich bestimmen.

Dieser Ausschluß kann nach unserer Auffassung keinen Bestand haben, da dies den Mieter benachteiligt und gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt. Zudem bedeutet dies eine Umgehung des § 573 BGB, der dem Mieter gerade das Recht geben soll, in jedem Fall –außer den o.g. Fällen zu § 575 BGB- sich kurzfristig aus dem Vertrag zu lösen. Liegen daher die Voraussetzungen des § 575 nicht vor, gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Gerichtliche Entscheidungen hierzu liegen derzeit noch nicht vor. Die Verwendung solcher Klauseln sollte man sich jedoch gerade als Vermieter vorher gut überlegen, da die Gefahr besteht, daß diese in einem Streitfall mit dem Mieter von den Gerichten dann kassiert werden, mit der Folge, daß die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten.

Gegen einen vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluß zu Lasten des Vermieters dürften dagegen keine Bedenken bestehen.
Quelle: http://www.harten.de/mietrecht/content/faq_vermieter/20.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.harten.de/mietrecht/content/faq_vermieter/20.html

[NATALY [VIP]]

@reimo1: Die Klausel in deinem Zweckform-Vertrag scheint von Haus & Grund zu stammen:

"Um den Mieter seine langfristige Nutzungsabsicht dokumentieren zu lassen, hat Haus&Grund einen wechselseitigen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung in die Formularverträge eingearbeitet. Grundsätzlich gilt aber auch bei dieser Vereinbarung, dass ein ziehender Mieter schwer zu halten sein wird. "

Quelle: http://www.haus-und-grund-sh.de/Haus_und_Grund/Dienstleistun…

[NATALY [VIP]]

Auch Rechtsanwalt Dr. Erbe weist darauf hin, dass die Zulässigkeit der Klausel umstritten ist:

Praxistipp:

Als Alternative zur, nicht mehr vorgesehenen, einfachen Befristung bietet sich der wechselseitige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes an. Dadurch wird, vergleichbar einer einfachen Befristung, erreicht, dass beide Parteien über einen bestimmten Zeitraum das Mietverhältnis ordentlich nicht kündigen können. Der Vermieter vermeidet mit einer solchen Regelung einen häufigen Mieterwechsel. Eine Umgehung der Regelung des § 575 BGB kann in einer solchen Klausel nicht gesehen werden, was freilich nicht unumstritten ist (vgl. nur: Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770 gegen Gather, NZM 2001, 57, 58).

Eine solche Klausel könnte beispielsweise lauten:

"Die Parteien verzichten wechselseitig auf ihr ordentliches Kündigungsrecht für die Dauer von ... Jahren. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibt davon jeweils unberührt."

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, das die Wirksamkeit einer solchen Klausel bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung nicht ohne jeden Zweifel ist.
http://www.dr-erbe.de/aktuelles1.htm

[NATALY [VIP]]

Ich möchte noch auf Sternel hinweisen. Sternel ist ein renommierter Mietrechtler und dafür bekannt, dass er die Interessen der Mieter hochhält (anders als sein Kollege Blank, der ist eher für die Vermieter). Auf Seite 3f. des Aufsatzes "Probleme des neuen Mietrechts" in der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR) Heft 1/2002, unter 10.1 "Befristeter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung" äußert er sich zur Problematik. Ich stimme seiner Auffassung voll zu:

http://www.werner-verlag.de/werner/w_con.nsf/Datei/ZMR/$File…

[Crissie]

NATALY, in dem Moment, wo sich ein Ergebniss abzeichnet, ich sag dir sofort, was war!
Das ist das mindeste, was ich tuen kann, nachdem du dir so viel Mühe gabst!

VMK

[syncMasterDesaster]

@Crissie: ich fühle mich nicht persönlich angegriffen, warum auch?

Du wolltest Meinungen, ich habe Dir meine geschrieben.

Das Dir meine Meinung nicht passen würde, war mich schon klar.

Warum fragst Du den hier nach?
Bei lächerlichen Auflagen und einem Kebelvertrag, wird Dir wohl jeder Richter recht geben.

Der böse Vermieter und das unschuldige Lamm

Im Klartext bedeutet aber Dein 1. Posting, dass Deine Bekannte einen unterschrieben Vertrag unter keinen Umständen (welche auch immer ist hier völlig nebensächlich!!!) einhalten will.



Andere Sachlage (NUR ein Beispiel):
Deine Bekannte hat ein Mietvertrag für eine wunderschöne billige Traumwohnung erhalten.
2 Wochen vorher kommt der Vermieter und sagt, sorry, aber den Vertrag will ich nicht einhalten, die Miete ist mir zu wenig.

....und NUN???

[Crissie]

syncMasterDesaster, sorry, sollte kein persönlicher Angriff sein!
Zu deinem letzten Absatz:
Dann hab ich 2Wochen Zeit, auf Herausgabe des Schlüssels zu klagen oder / und Schadenersatz zu beanspruchen.

Ich hab ja auch nie gesagt, das der Vermieter nicht auch all seine rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen soll, es geht mir eigentlich eher um Einhaltung der bestehenden Gesetze!
Antiphatie / Symphatie für eine Seite hindert hier eher an einer gerechten Findung eines Kompromisses, oder aber auch daran, die für die eigene Person beste Lösung zu finden!

Die Sachen wie Blumenkästen usw. hab ich nur eingestreut, weil mir sowas in einem Mietvertrag sowas von absurd vorkommmt! Ebenso wie....
Kindergeschrei und Baden / Duschen zu bestimmten Zeiten sind auch gesetzlich verankert, das brauch man in einem Mietvertrag nicht versuchen zu umgehen!
Bleibt nur im Hinterkopf, zwecks Einordnung der Persönlichkeit des Vermieters in einem Streitfall

Liebe Grüsse
VMK

[Crissie]

Ein kleiner Auszug aus dem Mietvertrag:
Der Mieter bestätigt die Übernahme in einwandfreiem Zustand, Mängel kann der Mieter daher nur geltend machen, wenn sie bei der Übergabe festgstellt worden sind und ihre Beseitigung durch den Vermieter vereinbart sind, es sei denn, das sie auch bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nicht erkennbar waren.

Fakt wird sein: Die Wohnung ist 2Wochen vor Bezug nicht einwandfrei, Ölfarbe an den Wänden nicht entfernt, Turen/Zargen Scheisse, Linoleum eklig, viel Holz zur Beseitigung der Mängel durch den Vermieter!
PS. er hat die Kaution des Vormieters zur Beseitigung der Mängel einbehalten!!!!

Der Vermieter bietet gütig an, Mängel darf der Mieter selber beseitigen, Vermieter stellt Material.
Voll grosszügig, nicht?

Abgelehnt durch Mieter, nachher sagt Vermieter: nicht fachgerecht ausgeführt, sie machen das bei Auszug nochmal! !

Vermieter zickt. Sie bekommen die Schlüssel am letzten Tag!

Mieter, Und?, Egal! Machen sie einfach die Wohnung fertig!

Vermieter, ah, auf diesem Level unterhalten wir uns also!

Mieter, Ja!

Es ist abzusehen, das die Wohnung nicht rechtzeitig fertig wird!

Wie kann man dann vorgehen?
Den Mietvertrag Vermieterseitig als nicht eingehalten ansehen?

Dazu ist zu sagen, das der Vermieter erstmal die Geltentmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen anfänglicher Mängel der Mietsache als ausgeschlossen darstellt! Steht im Vertrag!

Mal nur so unter uns, welcher Mieter kapiert denn in der Vertragsunterzeichnungssituation, welche Fallstricke Freund Miethai vertraglich einbaut?

Jedes Gericht wir doch wohl anerkennen, das ein Vermieter nicht einen derart für Otto Normalverbraucher verschlüssenten Vertrag kreieren kann und damit von jeder Fürsorgepflicht gegenüber dem neuen Mieter freigesprochen wird?

Wobei ich aber voraussetze, das entgegen vorherigen Postings von mir ein gewisses Verständniss der Situation eines Vertragspartners, der etwas unter Zeitdruck unterschreiben soll / muss, vorhanden ist!
Wenn der Mieter den Vertrag machen dürfte, sähe die Sache ja locker anders aus

Allein von der Art her ist dieses ein selten hochnäsiges, unsymphatisches Exemplar eines Vermieters und damit fängt die Sache an, Spass zu machen!

Ich bin froh, das SIE sich auf nichts einlässt und eine bezugsfähige Wohnung in 2 Wochen vorfinden will, wenn nicht?, ja, was dann

VMK

[NATALY [VIP]]

@Crissie: Die Geltendmachung von Mängeln durch den Mieter bei Übergabe ist im Vertrag nicht ausgeschlossen. War die Bekannte schon beim Mieterverein?

[Crissie]

Nataly, der erste Ansatz greift noch, der bekommt die Wohnung zum Übergabetermin kaum fertig!
Die generelle Weigerung, einzuziehen hat ein Anwalt schon als gewagt bezeichnet, manch Vermieter lässt die Wohnung gern mal ein Jahr leer stehen, um sich gegenüber sich selbst zu bestätigen und die Gefahr für den Mieter ist ja da, eine Verhandlung zu verlieren.
Jetzt ist erstmal der Vermieter im Zugzwang, die Wohnung muss in zwei Wochen fertig sein.
Alles andere kann fotografiert und angewendet werden !
Mieterverein schickt die Unterlagen zu, sollten morgen da sein!
Was hälst du von Vertragsklausel: `Falls eine Bestimmung ungültig ist, hat dies auf die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen keinen Einfluss`? Stimmt wohl, ist wohl auch rechtens, eben im Zweifel für den Angeklagten
Grosskotzig zu sagen: Sie glauben doch wohl, wenn wir einen Vertrag unterbreiten, dann ist der wasserdicht/abgesichert/rechtens ...... und dann die loser-Klausel?
Mit welcher Unverfrorenheit geht man vor, wenn man 3Monatsmieten Kaution des Vormieters einbehält und dem Nachmieter ein paar Pötte Bauhaus-Farbe, 20Rollen RestTapete !und gütigerweis den Schlüssel 2Wochen vorher anbietet! und sagt, die paar kleinen Reparaturen müssen sie aber dafür selber machen! (Wie gesagt, bei späterem Auszug muss die Wohnung neuwertig sein, denn sonst glauben die 3 nächsten Monatsmieten Kaution dran!)
Und auf negativer Reaktion mit so einem entgleistem Gesicht reagiert, das man glaubt, die Kauleiste ist verschluckt!

Manchmal macht es wütend, mit welcher Unverfrorenheit versucht wird, zu verarschen!

VMK

[wunderlich]

Chrissie,
da könnte ich mühelos noch einen Hammer draufsetzen!
Es ist absolut unfassbar,was in manch einem Mitvertrag abgedruckt ist.
Gruss,wunderlich

[Crissie]

Wunderlich, du kennst mich, du weisst, das ich eigentlich gerecht bin, sein will !!

Es gibt zu viel Leute, die sehr schnell nachgeben und deshalb ist es für manchen Vermieter recht lukrativ ohne Schlafstörungen den harten Weg zu gehen!
Einfache Rechnung, 80% der Gegner geben auf, 20% gewinnen, Performance voll im Rahmen!

Rein rechnerisch und Augenverschliessend vor Menschen, die nicht gut schlafen können, wenn eine Zusage nach der anderen relativiert und vergessen wird, Gewinner!

Allerdings bin ich in diesem Fall pateiisch!

Ich hab auch mal gebrauchte Autos verkauft und ich weis, man ist nicht erfogreich, wenn man nicht auf jede gesetzliche Änderung die passende Antwort findet!
Allerdings, Mietrecht, ich bin da eher unbeholfen

Ich erkenne aber Verträge, die sich dadurch auszeichnen, selbst gegen den letzten Mist abgesichert zu sein!

Diesen Vertrag mit einem Probelauf eines Motors zu vergleichen? Ich würd sagen, voll überdreht und geplatzt!

VMK

[wunderlich]

Klar Chrissie!
Mein Vermieter will jetzt von uns,dass wir die Aussenfenster restaurieren.Auf meinen Einwand,dass das wohl kaum eine übliche Schönheitsreparatur sei,meinte Er,das sei wohl bei Mehrfamilienhäusern so,aber nicht bei Mietverträgen für EFH.
Ich habe daraufhin jetzt beschlossen,ein Haus zu kaufen und da werde ich dann mit grosser Freude meine Fenster restaurieren lassen!
Gruss,wunderlich

[Crissie]

Wunderlich, spick ihm vorher die Innenfenster mit Holzwürmern
Ansonsten Bis bald mal

VMK

[wunderlich]

[NATALY [VIP]]

"Was hälst du von Vertragsklausel: `Falls eine Bestimmung ungültig ist, hat dies auf die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen keinen Einfluss`? Stimmt wohl, ist wohl auch rechtens, eben im Zweifel für den Angeklagten"

Das ist eine sogenante "salvatorische Klausel". Damit wird erreicht, dass nicht der ganze Vertrag ungültig wird, nur die einzelne Bestimmung kann nicht mehr angewendet werden.

"Mit welcher Unverfrorenheit geht man vor, wenn man 3Monatsmieten Kaution des Vormieters einbehält und dem Nachmieter ein paar Pötte Bauhaus-Farbe, 20Rollen RestTapete !und gütigerweis den Schlüssel 2Wochen vorher anbietet! und sagt, die paar kleinen Reparaturen müssen sie aber dafür selber machen!"

Steht im Mietvertrag, dass deine Bekannte beim Einzug reparieren oder renovieren muss? Wenn nicht, sollte sie das nicht tun.

[NATALY [VIP]]

Grundsätzlich ist zu den Klauseln folgendes zu sagen: Ich nehme an, dass der Vermieter einen Vordruck verwendet, der von Haus und Grund e.V. stammt, also der Interessenvertretung der Vermieter. Dies hat natürlich zur Folge, dass im Vertrag sämtliche Klauseln zu Gunsten des Vermieters enthalten sind, welche von der Rechtsprechung bisher nicht missbilligt wurden. Ich nehme nicht an, dass der Vermieter sich die Klauseln selbst ausgedacht hat.

[NATALY [VIP]]

"eben im Zweifel für den Angeklagten"

Der Vermieter ist nicht angeklagt, aber die Klauseln sind natürlich zu Gunsten des Vermieters formuliert.

[Crissie]

NATALY, wollte das noch mal präzisieren, es ist definitiv so, das die Wohnung bei Auszug renoviert sein muss!
Der Vormieter hats nicht getan, der Vermieter behält die Kaution und bietet ein paar Eimer Farbe und die Schlüssel 14 Tage vorher.
Eigentlich muss ihm doch schon die reine Verzweiflung im Gesicht stehen, wie kann er in 14 Tagen eine renovierte Wohnung übergeben
Sowieso wird er dann bei Auszug meiner Bekannten darauf pochen, die Wohnung muss klasse renoviert verlassen werden!
Sowas nenne ich einen feinen Kerl

Sie hat schon was in die Wege geleitet, sie will sich nur noch gegen Folgeschäden absichern, sie zieht erstmal ein, denke ich!

VMK