"Gewinnerzielungsabsicht" (steuerliche Behandlung von Ostimmobilien) - 500 Beiträge pro Seite

[brokerfratz]

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Hallo!

Ich würde gerne eine meiner "Jugendsünden" bereinigen. Ist eine GbR Beteiligung an einer Berlin-Ost Immobilie (würg), die 1992 natürlich vollkommen überteuert angeschafft wurde.

Nach derzeitiger Rechtslage (noch in der 10 Jahres Spekulationsfrist, aber Anschaffung noch vor 1995) könnte ich den Kaufpreis vom Veräusserungspreis abziehen und somit einen recht hohen Verlustvortrag erlangen.

Nach der angestrebten Neuregelung müsste ich den Kaufpreis UND die AFA’s vom Veräusserungspreis abziehen, was zu einem hohen steuerlichen Gewinn führen würde, obwohl natürlich effektiv ein hoher Verlust aus der Differenz von Kaufpreis und Veräusserungspreis entstehen würde. Ist ein ziemlicher Sprengstoff.


Nun meine Frage: Ist bei einem Verkauf nach knapp 10 Jahren die Gewinnerzielungsabsicht, die Bedingung für die damalige Sonder AFA war gegeben oder besteht die Gefahr, dass die Sonder AFA rückwirkend gestrichen wird (Totalüberschuss ist selbstverständlich noch nicht erreicht)? Kann ich da eine verbindliche Auskunft vom Finanzamt bekommen?

Ändert sich die Sachlage (Gewinnerzielungsabsicht), wenn ich diese GbR Beteiligung in eine GmbH einlege ?

Hat jemand Tipps, wie ich am besten (sichersten) in dieser Sache vorwärts komme?

brokerfratz
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[NATALY [VIP]]

"Nach der angestrebten Neuregelung müsste ich den Kaufpreis UND die AFA’s vom Veräusserungspreis abziehen"

Du meinst wohl, die AfAs sind vom Anschaffungspreis abzuziehen? (§ 23 Abs.3 Satz 3 EStG).
Wenn du den Kaufpreis und die AfAs vom Veräußerungspreis abziehst, droht wohl kaum ein Gewinn.

[brokerfratz]

@Nataly

na klar meine ich von den "Anschaffungskosten" abziehen, so ist ja auch die angedrohte Regelung (und nicht vom Veräusserungspreis, schön wär’s).

Vor lauter Neuregelungen und hick-hack bin ich schon ganz wirr...

Hast du denn zum Thema an sich eine Meinung?

brokerfratz

[NATALY [VIP]]

Vorab möchte ich dazu bemerken, dass die Regelung, wonach von den Anschaffungskosten die AfAs abzuziehen sind bereits jetzt gilt. Siehe § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG:

EStG § 23 Private Veräußerungsgeschäfte


(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften
des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht,
Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und

Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen

sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet,
ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile,
die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für

Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind

Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung
und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der
Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wurden;
2. Veräußerungsgeschäfte bei anderen Wirtschaftsgütern, insbesondere bei
Wertpapieren, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
nicht mehr als ein Jahr beträgt;
3. Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung der Wirtschaftsgüter
früher erfolgt als der Erwerb;
4. Termingeschäfte, durch die der Steuerpflichtige einen Differenzausgleich
oder einen durch den Wert einer veränderlichen Bezugsgröße bestimmten
Geldbetrag oder Vorteil erlangt, sofern der Zeitraum zwischen Erwerb und
Beendigung des Rechts auf einen Differenzausgleich, Geldbetrag oder

Vorteil nicht mehr als ein Jahr beträgt. 2Zertifikate, die Aktien

vertreten, und Optionsscheine gelten als Termingeschäfte im Sinne des

Satzes 1.

2Als Anschaffung gilt auch die Überführung eines Wirtschaftsguts in das
Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe
sowie der Antrag nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des
Umwandlungssteuergesetzes. 3Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem
Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung, die
Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen, der Antrag nach § 21
Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Umwandlungssteuergesetzes oder der Erwerb eines
Rechts aus Termingeschäften durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen. 4Die
Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren
Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder
Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter. 5Als Veräußerung im Sinne des
Satzes 1 Nr. 1 gilt auch

1. die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die
Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb eines Zeitraums von zehn
Jahren seit Anschaffung des Wirtschaftsguts erfolgt, und
2. die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

(2) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1
bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen,
soweit sie zu diesen gehören. 2§ 17 ist nicht anzuwenden, wenn die
Voraussetzungen des Absatzes 1 Nr. 2 vorliegen.

(3) Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 Satz 1 Nr.
1 bis 3 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.
2In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 1 tritt an die Stelle des
Veräußerungspreises der für den Zeitpunkt der Einlage nach § 6 Abs. 1 Nr. 5
angesetzte Wert, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 2 der gemeine Wert.
3In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 tritt an die Stelle der Anschaffungs-
oder Herstellungskosten der nach § 6 Abs. 1 Nr. 4, § 16 Abs. 3 oder nach den
§§ 20, 21 des Umwandlungssteuergesetzes angesetzte Wert. 4Die Anschaffungs-
oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte
Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der
Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 6 abgezogen worden sind.
5Gewinn oder Verlust bei einem Termingeschäft nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 ist
der Differenzausgleich oder der durch den Wert einer veränderlichen
Bezugsgröße bestimmte Geldbetrag oder Vorteil abzüglich der Werbungskosten.
6Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus den privaten
Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 512
Euro betragen hat. 7In den Fällen des Absatzes 1 Satz 5 Nr. 1 sind Gewinne
oder Verluste für das Kalenderjahr, in dem der Preis für die Veräußerung aus
dem Betriebsvermögen zugeflossen ist, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 5
Nr. 2 für das Kalenderjahr der verdeckten Einlage anzusetzen. 8Verluste
dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen
Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen
werden; sie dürfen nicht nach § 10d abgezogen werden. 9Die Verluste mindern
jedoch nach Maßgabe des § 10d die Einkünfte, die der Steuerpflichtige in dem
unmittelbar vorangegangenen Veranlagungszeitraum oder in den folgenden
Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1
erzielt hat oder erzielt.

[NATALY [VIP]]

In § 52 Abs. 39 Satz 4 EStG ist geregelt, auf welche Veräußerungsgeschäfte § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG anzuwenden ist:

§ 23 Abs. 3 Satz 4 ist auf Veräußerungsgeschäfte anzuwenden, bei denen der
Steuerpflichtige das Wirtschaftsgut nach dem 31. Juli 1995 anschafft und
veräußert oder nach dem 31. Dezember 1998 fertig stellt und veräußert.

[NATALY [VIP]]

Nachdem du das "Wirtschaftsgut" (Ostimmobilie) bereits 1992 angeschafft hast, gilt diese Regelung für deine Immo nach geltendem Recht nicht.

[NATALY [VIP]]

Berichtigung zu #2: In der aktuellen Fassung des EstG ist es nicht Satz 3 sondern Satz 4 des § 23 Abs. 3 EStG.

[brokerfratz]

@Nataly

#5, #6

dass ich nach aktueller Rechtslage die AFA (weil vor 1995 angeschafft) nicht von den Anschaffungskosten abziehen muss hatte ich in meinem Anfangsposting ja bereits geschrieben. Deshalb wäre für mich der Wechsel von Altregelung (bspw. 250 TE "steuerlicher" Verlust) auf die Neuregelung (bspw. 100 TE "steuerlicher" Gewinn) ja so extrem. Da die Spekulationsfrist am 31.12.02 abläuft die Frage, was ich machen kann, und eben ob die Gewinnerzielungsabsicht bei Verkauf bzw. Einlage in eine GmbH auf meine Ursprungsinvestition nachträglich fraglich wird (und somit die Einkommenssteuer 1992 ggf. neu festgesetzt würde - wäre auch nicht so gut).

Muss damit sicher zu einem Steuerberater, will nur mal vorab klären, denn den Steuerberater brauche ich eigentlich hauptsächlich wegen der Haftung.

Rat oder Tipp ?

brokerfratz

[NATALY [VIP]]

Du hast ja die Immo schon fast zehn Jahre lang. Der IX. Senat des BFH geht bei vermieteten Immos grundsätzlich von einer Überschusserzielungsabsicht aus. Da sollte kein Problem sein.
Hast du konkrete Infos, dass die Anwendungsvorschrift in § 52 Abs. 39 EStG gestrichen werden soll? Ich habe nämlich davon noch nichts gehört (bzw. gelesen).

[brokerfratz]

@Nataly

ich habe die Immobilie (bzw. GbR Anteil) schon fast 10 Jahre, das ist richtig. Bei Auflage war ein Totalgewinn geplant und, da die entsprechenden Sonderabschreibungen ja akzeptiert wurden scheint dies das Fa. genauso gesehen zu haben.

Einen Totalgewinn habe ich natürlich jetzt noch lange nicht erzielt (das Objekt lief deutlich schlechter als erwartet, war damals halt noch etwas unbedarft), sodass das Fa ja wohl bei mir prüfen wird, wenn ich jetzt verkaufe, ob das von vorne herein geplant war oder?

Als Verkaufsgründe habe ich die steigenden Nachschüsse, die zu leisten sind und die mich schon wirtschaftlich belasten. Natürlich auch die ungünstige Entwicklung des Objektes (wäre das auch ein Grund?). Gibt es noch weitere plausible Gründe?

Der nette Nebeneffekt bei einem Verkauf jetzt wäre natürlich der Aufbau eine Verlustvortrages und die Sicherheit, dass #9 (Anwendungsvorschrift in § 52 Abs. 39 EStG gestrichen werden soll?) mich nicht treffen kann. Konkrete Informationen zu #9 habe ich natürlich nicht, nur wenn ich mir anschaue, was das rot-grüne Chaos zur Zeit veranstaltet, dann glaube ich wirst du mir auch nicht garantieren wollen, dass #9 nicht eintritt oder ;-)

Wäre das Gestaltungsmissbrauch, wenn ich diesen GbR Anteil an eine GmbH verkaufe, die extra zu diesem Zweck gegründet wäre und an der ich einen 100% Anteil hätte ? In der GmbH wäre dann ja auch die Haftung für Nachschüsse begrenzt...

Danke!

brokerfratz