Egbert Prior

Grand City Properties: Beton-Perle unter Buchwert

Der Wohnungskonzern, dessen Großteil des Bestands sich im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen befindet, hat einen guten Lauf. Der Kurs legte in 12 Monaten um 25% zu. In der Notiz von 22 Euro steckt noch Luft. So lockt eine Dividendenrendite von schätzungsweise 3,6%. Zuletzt stieg die Ausschüttung von 68 auf 73 Cent. In einem Jahr zur Hauptversammlung sind vermutlich bis zu 80 Cent drin. Das ist erst der Anfang. Seit 2014 ist die Dividende um 265% erhöht worden. CEO Christian Windfuhr läßt seine Aktionäre am Erfolg teilhaben. Grand City Properties mit Sitz in Luxembourg hat sich auf Kauf, Modernisierung und Optimierung von Wohnungsportfolios spezialisiert. 90% der Einheiten bleiben langfristig im Bestand, 10% werden mit hohen Prämien versilbert. Das Imperium umfaßt 86.000 Einheiten. Die Eigenkapitalquote ist mit über 50% solide. Der Buchwert (nach Abzug der Schulden) summiert sich auf 3,85 Milliarden Euro. Dem steht ein Börsenwert von 3,6 Milliarden Euro gegenüber. Damit bekommen Sie die Aktie leicht unterhalb des Substanzwerts, was angesichts des boomenden Immobilienmarkts absurd ist. Voriges Jahr kam pro Aktie ein freier cash flow von 1,12 Euro zusammen. Somit ist die Dividende sicher. Die Ausschüttungsquote hat Windfuhr zuletzt auf großzügige 65% erhöht (gemessen am freien cash flow). Beim Leerstand besteht Optimierungspotential. Der ist mit 7% hoch, wobei er vor Jahresfrist schon 7,9% ausmachte. Es tut sich also was. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter ist auf 5,65 Euro gestiegen. Im Schnitt legten die Mieteinnahmen seit 2014 um 31% p.a. zu. In ähnlicher Größenordnung verbessert sich jedes Jahr der freie Kapitalfluß. Zufrieden sind S&P und Moody’s, die beiden Ratingagenturen erhöhen seit 2015 ihre Bonitätseinschätzungen. Dadurch sinkt wiederum der zu zahlende Zinssatz für die Anleihen. Der Coupon ist mit 1,6% mini. Das Management achtet, daß die Bilanz solide bleibt. Eine übertriebene Schuldenaufnahme wird kategorisch abgelehnt. Stets hat Windfuhr Akquisitionen im Visier. Er schlägt nur zu, wenn er sicher ist, daß es sich stark werterhöhend auf den Konzern auswirkt. Zu sehen ist dies eindrucksvoll am Profit von zuletzt 639 Millionen Euro. Vorstellbar, daß es ihm abermals gelingen wird, den Wert je Aktie um weitere rund 20% zu steigern. Mit hochprofitablen Teilverkäufen, höheren Mieten und geringeren Leerständen läßt sich einiges erreichen. Im September 2017 gelang der Aufstieg in den MDAX, drei Monate zuvor war die Aufnahme in den SADX geglückt. „Wenn wir nach vorne schauen, sehen wir ein hohes Nachholpotential, weil die Mehrheit unseres Portfolios unterhalb des Marktwerts vermietet ist. Die Lücke weitet sich angesichts der sehr positiven Mietdynamik in Deutschland aus“, schrieb Chef Christian Windfuhr im Geschäftsbericht. Fazit: Value-Perle!