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Boris Gregor Marweld | Erster Rückblick zum Berliner Immobilienmarkt 2018

Gastautor: Rainer Brosy
06.12.2018, 11:49  |  437   |   |   

Steigende Kaufpreise stehen sinkenden Realkäufen gegenüber

Steigende Kaufpreise stehen sinkenden Realkäufen gegenüber

Bildquelle: Formac Consult Real Estate GmbH

"Die Situation ist einfach zu erklären", beginnt Boris Gregor Marweld, wenn er über den Berliner Immobilienmarkt spricht. Investoren aus aller Welt sind von der deutschen Metropole fasziniert und interessieren sich für Eigentum, das in den begehrten Kiezen Berlins käuflich zu erwerben ist. Das steigert die Quadratmeterpreise, worin sich die sinkende Tendenz tatsächlicher Kauffälle aber nicht begründet. "Das Kontingent an bezahlbarem Wohneigentum ist in Berlin praktisch erschöpft", erzählt Boris Gregor Marweld und spricht dabei gezielt von Immobilien, die sich unterhalb des Luxussegments ansiedeln. In Mitte haben potenzielle Eigentümer in 2018 Quadratmeterpreise ab 5.000 Euro aufwärts gezahlt. Auch in Grunewald sind die Kaufpreise kräftig in die Höhe geklettert. "Der höchste Kaufpreis für eine Eigentumswohnung wurde in Kurfürstendammnähe bezahlt", hat Boris Gregor Marweld in Erfahrung gebracht. "Ein Wohnungseigentümer zahlte über 18.000 Euro für den Quadratmeter." Das sind Summen, die für Alt- und Neuberliner gleichermaßen unplausibel und nicht aufbringbar sind. Der Rückblick auf die bereits vergangenen drei Quartale bestätigt die zu Beginn des Jahres aufgekommenen Vermutungen.

"Berlin ist die Stadt, in der sich die Wohnkosten in 2018 weiter in die Höhe geschraubt und in 2017 getätigte Prognosen sogar übertroffen haben. 33 Prozent aller Immobilienverkäufe 2018 wurden auf dem Premiummarkt getätigt. Aber auch auf dem Premiummarkt wurde weniger gekauft als im Vorjahr", weiß Boris Gregor Marweld und merkt an, dass Berlin zwar beliebt wie eh und je, für Investoren aber aufgrund der rasanten Preisanstiege nicht kompromisslos interessant ist. Im zweiten Halbjahr 2018 haben sich viele ausländische Kapitalanleger neu orientiert und auf die Suche nach günstigeren Märkten begeben. Ist Entspannung in Sicht? "Nein", sagt Boris Gregor Marweld. "Der Immobilienmarkt entspannt sich erst, wenn die Balance zwischen Angebot und Nachfrage wieder hergestellt ist. Das beeinflusst dann auch die Preisbildung."

Jahresrückblick spiegelt die Ausrichtung für 2019 wider

"Die Erkenntnisse aus dem Rückblick zeigen die Tendenz für den Start ins Jahr 2019 auf", denkt Boris Gregor Marweld von der Formac Consult Real Estate GmbH. "Eine marginale Entspannung ließ sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern beobachten. Die Kaufpreise sind zwar angestiegen, doch die Aufwärtsspirale hat sich verlangsamt. Anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus", stellte Boris Gregor Marweld in seinem Rückblick zu 2018 fest. Die Spirale dreht sich schneller denn je, was nicht zuletzt am schwindenden Angebot und an dem nach wie vor günstigem Marktumfeld (billige Zinsen, gut laufende Wirtschaft und einem volatilen Aktienmarkt) liegt. Wer in 2018 eine Eigentumswohnung in Berlin kaufte, musste weitaus mehr Geld als in 2016 / 2017 ausgeben. "Und das wird sich in 2019 nicht ändern", wagt Boris Gregor Marweld die Tendenz für das kommende Jahr zu beurteilen. Vor allem besondere Immobilien wurden in 2018 mit stark überteuerten Preisen verkauft und wer sich für Eigentum in den top Lagen entschied, musste lange suchen und tief in die Tasche greifen. Es lässt sich also nicht annähernd von einer Entspannung der Märkte sprechen, auch wenn einige Branchenkenner diese in absehbarer Zeit auf Berlin zukommen sehen. Boris Gregor Marweld hat sich ausführlich mit den Zusammenhängen der Ressourcenverknappung und dem Preisanstieg beschäftigt. In diesem Jahr hat sich sehr deutlich gezeigt, dass die Senkung der Quadratmeterpreise weder beim Kauf noch beim Mieten eintreten kann, solange die Problematik der Wohnungsknappheit nicht in den Griff bekommen wird.

"Dass in Gegenüberstellung zum Vorjahr weniger Immobilien verkauft wurden, hat einen einfachen Grund", äußert sich Boris Gregor Marweld. "Es gibt weniger Kaufimmobilien und zwar sowohl im Premiumsegment, wie in den mittleren Preisklassen. Sprichwörtlich günstige Immobilien sind in Berlin schon lange nicht mehr zu finden", fügt Boris Gregor Marweld an und greift damit ein Kernproblem des Immobilienmarkts in der Landeshauptstadt auf. Was wird Kaufinteressenten im Folgejahr erwarten? Laut Boris Gregor Marweld wird sich der preisliche Aufwärtstrend kontinuierlich fortsetzen und die Nachfrage nach Wohneigentum über dem verfügbaren Angebot in Berlin liegen, sofern es – wie oben beschrieben - bei einem für die Immobilienbranche günstigen Umfeld bleibt.

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Rainer Brosy
Geschäftsführer

Rainer Brosy (B.Eng.) betreibt eigene Finanz- und Energieportale und gehört zum Team verschiedener ICO`s.

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