Fallende Zinsen lassen US-REITs wieder aufblühen - Seite 2

Denn blickt man auf die US-REITs, dann haben diese ihr Engagement im Bereich Commercial Real Estate seit 2009 kräftig runtergefahren, so dass hier kaum noch signifikantes Problempotenzial besteht. Auf der anderen Seite haben die US-REITs in den letzten beiden Jahren ihren Verschuldungsgrad deutlich gesenkt und ihre Cashflows zwischen 5 und 10% gesteigert.

Zudem werden die Schulden nicht alle in nächster Zeit fällig, sondern stehen lediglich mit 5% des Volumens zur Refinanzierung an im Durchschnitt der nächsten Jahre. Und das bedeutet, dass selbst Anschlussfinanzierungen zu erhöhten Zinsen nur kleine negative Auswirkungen auf das Finanzergebnis haben – und wenn die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte wieder zu sinken beginnen, verringert sich das Problem zusätzlich.

Die Kurse der REITs werden also nicht so sehr von der operativen Entwicklung getrieben, sondern eher vom (zu) großen Pessimismus der Anleger. Das dürfte ordentliche Chancen bieten...

W.P. Carey

W.P. Carey ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der in gewerbliche Immobilien investiert, um diese langfristig zu vermieten. Das Portfolio umfasst mehr als 1.250 Immobilien, die sich auf verschiedene Branchen aufteilen wie Büros, Warenhäuser, Logistik, Hotels oder Self-Storage. Aufgrund dieser breiten Aufstellung wird der REIT dem Sektor 'Diversified' zugeordnet und ist dort mit einer Marktkapitalisierung von 12,35 Mrd. US-Dollar der mit Abstand größte Player. Darüber hinaus ist der REIT auch regional diversifiziert, denn 62% der Mietumsätze werden in den USA erzielt und 36% in Europa.

WPC hat durchaus seine Vorzüge: 99% seiner Mietverträge sind mit automatischen Mieterhöhungen ausgestattet, 61% sind an die Inflationsrate gekoppelt. Dies führt auch und gerade in Zeiten hoher Inflationsraten zu einer validen Planbarkeit der Mieterträge für die kommenden Jahre. Zudem liegt die durchschnittliche Restmietdauer bei über 10 Jahren. Auch über Leerstand kann sich WPC nicht beklagen, denn die durchschnittliche Vermietungsquote beträgt 98%.

Selbst in Krisenzeiten wie 2010 ist sie nicht unter 96,5% gefallen, was für die ausgezeichnete Qualität der Standorte und Liegenschaften spricht. Einen weiteren Pluspunkt verbucht WPC, weil man die Immobilien im Net Lease-Verfahren vermietet. WPC stellt also das Gebäude zur Verfügung, der Mieter ist jedoch selbst verantwortlich für die Betriebskosten und die Instandhaltung der Immobilie. Dies führt ebenfalls zu einer sehr guten Planbarkeit der Einnahmen von WPC und geringeren Zahlungsausfällen, zum Beispiel infolge hoher Energiepreissteigerungen, die die Mieter selbst bei ihrer Versorger berappen müssen.