HPC Hypotheken Fonds - 500 Beiträge pro Seite

[Jo1]

Da es hier ja seit Monaten nur noch um Schiffe oder Problemfonds geht, wollte ich mal wieder einen Fonds ansprechen, welcher mich seit mehreren Wochen sehr positiv stimmt. Auch bei uns im Vertrieb kommt er sehr gut an. Den meisten wird er schon bekannt sein, aber ich finde das Chance-Risiko Verhältnis so gut, daß er m.E. einen Thread wert ist.

Initiator ist HPC, mit BVT (teilweise) der meines Wissens einzige Initiator, welcher bei seinen US-Policen Fonds auf oder über Prospekt liegt.

Der HPC Hypothekenfonds 1 stellt in Amerika ansässigen sogenannten Mortgage Companies Eigenkapital deutscher Anleger zur Verfügung, welches genutzt wird um in USA gewerbliche Überbrückungskredite in der Laufzeit von ca. 6-24 Monaten zu vergeben. Hier sind Renditen von 13-20 % marktüblich (Zins + Bearbeitungsgebühr). Mortgage C. bieten für die Kreditnehmer den Vorteil, daß eine lange Bonitätsprüfung durch die Bank ausfällt, weil der Kredit nur auf Hypotheken abgestellt wird. Die Beleihungswerte sind äußerst konservativ gerechnet, nachdem ein Abschlag vom Verkehrswert gemacht wird, beträgt die Beleihungsgrenze im Schnitt nur ca. 70 %. Es werden nur erstrangige Grundschulden eingetragen, ansonsten keine Kreditvergabe.

HPC arbeitet mit 3 Mortgage C. zusammen welche sich selbst mit 10 % an jedem Engagement beteiligen. Alle drei hatten die letzten Jahre, bzw. seit Bestehen keinen Kreditausfall, bzw. die Verwertung der Immobilie deckte immer den entstandenen Ausfall. Trotzdem prospektiert HPC mit einer jährlichen Ausfallquote von 10 %. Es sind also schöne Sicherheitspuffer eingebaut. (Beleihung, imaginäre Afa von 10% p.a.)Zudem wird jedes Einzelengagement von den European Investors in New York vor Abschluss überprüft, welche ein Volumen von 2,5 MRD USD in Immos betreuen.

Rahmendaten des Fonds:

Laufzeit 8 jahre
jährliche Ausschüttung 8,25 %
Schlusszahlung 105 %, Gesamtrückfluss 167,75 %
Progressionsvorbehalt
Mindestzeichnung 10.000 USD
reiner Eigenkapitalfonds, kein Fremdkapital

Hurdle rate erst bei 12,5 %, erst ab hier verdienen die mortgage companies mit. Normal müssen sie höhere Zugeständnisse machen, da sie üblicherweise ihr Eigenkapital von Privaten direkt oder von Hedge Fonds beziehen.

was mich sehr positiv stimmt sind folgende Faktoren:

- hohe Sicherheitspuffer
- mortgage companies regional absolute Immo Spezis, die kennen ihren Markt
- Eigenbeteiligung von 10 % der mortgage companies
- EK Fonds
- jeder Prozentpunkt Zinsanstieg schlägt voll auf das Fondsergebnis durch
- hohe Kompetenz der Drittberater (European investors)
- steuerlich attraktiv

Für mich eine perfekte Beimischung. Endlich mal ein Produkt, welches auch ohne "spitze Feder" gute Renditen verspricht.

So dann bin ich mal auf die Kritiker gespannt

Gruß vom Bodensee

[BaBernd]

Hallo Jo1,

ich stimme Dir zu. Auch ich finde das Angebot sehr interessant und positiv.
Auch wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, jedoch auch eine Portion Skepsis der Kunden/Interessenten...bzgl. Immomarkt USA (wobei ich die Gegenargumente kenne) und US-Dollar...

Viele Grüße
Bernd

[Freitagabend]

!

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[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.239.087 von Freitagabend am 30.07.06 15:32:49

können sie machen, ist ja noch recht jungfräulich

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.148.202 von Jo1 am 28.07.06 11:50:08

Hallo Ihr beiden

um es vorweg zu sagen: Ich habe mir den Prospekt noch nicht im Detail angesehen (es erinnert mich irgendwie an Falk), aber ich hätte da mal ein paar grundsätzliche Fragen:

Wenn der Geschäftsverlauf in den letzten Jahren so super erfolgreich gewesen ist müssen die Mortage Jungs ja traumhafte Ergebnisse bei Handelsspannen von 10%-18% Zinsspread verdient haben (das Ergebnis bei entsprechendem Leverage muss gigantisch sein). Bei null Ausfall!

Warum leihen sich die Mortage Companys genau jetzt von deutschen Anleger Geld, wenn Sie sich in den USA immer noch günstiger refinanzieren können?

Wenn für die "Überbrückungskredite" Zinsen von 13-20% bezahlt werden (während für marktübliche Mortages 6,5-6,8 bezahlt werden), dann handelt es sich offensichtlich um erheblich risikobehaftete Kredite, oder? Hohes Risiko, hoher Zins!

Also nur mal so aus Unverständnis gefragt, weil ich den Prospekt nicht kenne.

Wenn Ihr die tatsächliche Verzinsung ausrechnet, kommt Ihr bei einem Kapitaleinsatz von 105% und 8 Jahren Laufzeit und 8,25% Ausschüttung p.a. auf ziemlich genau 7,1%, die dem Progressionsvorhalt unterliegen.

Für ein potentielles Risikoinvestment (USD, Risikoausfall, Marktbetrachtung, Nebenkosten) finde ich die Performanceerwartung nicht besonders prickelnd (ist zwar besser als das Sparbuch, aber das ist glaub ich für keinen von uns der Maßstab).

Wenn Ihr also die Tage mal Zeit habt freue ich mich über die Antwort.

Schönes WE

Grüße Kickaha

[Seiteneinsteiger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.240.550 von kickaha am 30.07.06 18:15:10

Fragen, die der gesunde Menschenverstand stellt, siehe kickaha:
- warum zahlt jemand in einem relativen Niedrigzinsumfeld 12-15% Zinsen ?
- warum machen die Banken vor Ort nicht das Geschäft und warten auf deutsche Fonds ?
- "to good to be true"
- warum drei Berater (Fondsmanagement, US-Berater,Investment-Partner ?

andere Risiken:
- blind-pooll
- hpc hat null Erfahrung, kein track-record
- Mortgage-Partner nehmen bessere Kredite selbst, schlechtere in den Fonds
- teilweise Projektentwicklugsrisken (Bauzwischenfinanzierungen)
- bei 25 Mio. max. 20 Investments - Streeung ?

mich überzeugt das nicht im mindesten

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.240.550 von kickaha am 30.07.06 18:15:10

@kickaha

versuche mal ein paar deiner Fragen zu beantworten

Die Renditerewartung ist höher, die Rückzahlung ist mit 105 % prospektiert.

Du weißt, daß Banken immer mehr dazu übergehen Kredite auf Kapitaldienstfähigkeit abzustellen nicht auf "Substanzbonität".
Natürlich bezahlen solche Zinssätze nur Unternehmer, welche entweder sofort Kredit benötigen oder bei der Bank ausgereizt sind.
Man muss immer beachten, daß hier "nur" suf die Sicherheit - Immo -abgestellt wird.

Die Statistik heisst überigens nicht, daß die potentiellen Partner keine Kreditausfälle hatten, sie hatten lediglich keine Verluste nach Verwertung der jeweiligen Sicherheit.

Wie schon angesprochen wird im Prospekt mit jährlich 10 % Ausfall prospektiert !

Ob sich die MC in den USA günstiger finanzieren können ist eben die Frage. Viele MC müssen sich über Hedge Fonds refinanzieren, das ist teurer als über HPC. Zudem gibts es hier ja bis jetzt keinen Hype wie bei den Policen. Der Markt hat ein Volumen von bis zu 10 MRD p.a. da wird HPC mit vielleicht 50 MIO den Markt nicht überschwemmen

Die Fragen von Seiteneinsteiger machen nicht den Eindruck als hätte man sich näher mit dem Produkt beschäftigt, vielleicht einfach noch(ein)mal den Prospekt studieren.

Gruß vom Bodensee

[BaBernd]

Hallo kickaha (woher kommt eigentlich dieser Name)

nun mit Falk kannst Du das wirklich nicht vergleichen...

Grundsätzlich sind die Mortgage Companys keine Kreditgeber sondern Vermittler zwischen den Kreditnehmern (Private Investoren) und Kreditgebern. In Einzelfälle nehmen die MC auch die Rolle des Kreditgebers ein oder machen mit den Investoren ein Co-Invest.
Der Fonds agiert in diesem Fall als eigenständige Mortgage Company, die mit anderen MC zusammenarbeitet. Bei der Auswahl dieser MC´s, ist Europen Investors Inc (new York) mit einem Beratervertrag eingebunden...

Für die Kredite werden ca. 10% bis 14% (liegt ca. 2%-3% über der Prime Rate) zzgl. 2%-5% Bearbeitungsgebühr verlangt.
Die Kredite sind risikobehaftet keine Frage. Aber die Vergabe läuft nur über den Immobilienwert (abzgl. Abschläge 10% Puffer und 75% Beleihungswert etc.) und haben somit meines Erachtens eine sehr gute Absicherung...aber natürlich kommt es auf die Partner an.

Und wie Jo1 schon erwähnt hat, wurden Kredite durchaus auch notleidend, wurden jedoch über die Immobilieverwertung komplett abgedeckt. Deshalb hat man bisher auch noch keinen Kreditausfall zu verzeichnen.
Eine Refinanzierung am Markt ist nicht maßgebend, das die Kreditgeber eher unter dem Aspekt einer Private-Equity Beteiligung zu sehen sind. Der Markt hat sich auch aus dem Kreise vermögender Privatinvestoren, Hedge-Fonds und vereinzelt auch Banken entwickelt.
Gem. Aussage der Fondsgesellschaft wird der Fonds selbst als "willkommener" institutioneller Investor gesehen, um die Abhängigkeit von einflussreichen Privatinvestoren zu reduzieren.

@Seiteneinsteiger

Man merkt, dass Du den Prospekt bzw. das Fondskonzept nicht kennst...
Kurzform:
Der Fonds vergibt innerhalb kürzester Zeit immobiliengesicherte Kredite, die die Banken meist erst nach einer aufwendigen Prüfung nach ca. 3-6 Monate vergeben. Es gibt aber viele mittelständische Unternehmen die kurzfristig Geldbedarf haben und sich deshalb kurzfristig (3-24 Monate) über die MC´s teurer das Geld beschaffen, um diese Kredite später mit einem günstigeren Hausbankenkredit abzulösen....
Das sollte auch die zweite Frage beantworten....
Wieviel Berater wären Dir lieber??

Zu Deinen Risiken:
Blind Pool....=> hast Recht
HPC hat null-Erfahrung => Deshalb ja die Berater!!
Mortgage-Partner nehmen bessere Kredite => deshalb Europen Investor Inc. als externer Fondsberater...
Projektentwicklungsrisiken (Bauzwischenfinanzierung) => zeugt von Unkenntnis des Fonds!!

Gruß

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.252.646 von Jo1 am 31.07.06 11:48:31

@ Babernd
rate mal (aber glaub blos nicht, dass das eine Koseform von Rumpelstilzchen ist)

@ Jo /Babernd

in den USA werden gewerbliche Immobilien üblicherweise mit dem Ertragswert bewertet. Der Beleihungswert ist also üblicherweise der Ertragswert (bei uns ja das Mittel aus Ertrag- und Sachwert).

Wenn die Firma, der die Liegenschaft gehört finanzielle Engpässe hat, wie willst Du dann einen korrekten Ertragswert, hier Verkehrswert, ermitteln? Wieviel Abschlag von was sind auskömmlich? Bei 10% Puffer und auf 25% Abschlag auf den Verkehrswert bist du bei einer deutschen Bank ja schon fast im erstrangigen Beleihungsauslauf, oder?

Kein Kreditausfall heist nicht zwingend das ein Ertrag übrig bleibt. Die Abwicklung eines Notleidenden Kredites /Verwertung wird zwar vermutlch schneller gehen als bei uns (den Angels sei dank) aber einige Monate wird es schonins Land gehen.

Nächste Frage:

Amiland ist das Land der sprudelnden Kredite, oder? Jeder Depp bekommt sein Haus bis zur maximalen finanziell Belastbarkeit (und darüber hinaus) beliehen. Warum soll dann das Kreditvergabeszenario für gewerbliche Kredite (noch dazu hypothekarisch besichert) Monate dauern? Insbesondere bei den Margen würde sich doch normalerweise jedes Kreditinstitut die Finger danach ablecken.


Zum Lesen: Ich weis,d ass es hier primär um die housingbubble geht, aber die Spur stimmt.

Aus dem Blog von Sparki (im Spanienimmobilienthread und unter http://www.immobilienblasen.blogspot.com entnommen bzw. verlinkt.

der komplette link ist hier:

http://www.washtimes.com/business/20060727-112200-9309r.htm

Housing prices at a standstill
By Patrice Hill
THE WASHINGTON TIMES
July 28, 2006


The housing slump reached a new milestone this spring as home prices that were soaring at double-digit rates only a year ago reached the break-even point and started to decline in many once-booming areas, recent reports show.
After an unprecedented run that fueled economic growth for five years, housing has become a drag on the economy. Sales of new and existing homes are down about 10 percent from a year ago, home construction is tailing off, and mortgage financing has collapsed by 28 percent from levels pumped up by record home purchases and refinancings last year.
The rapid slowdown in housing has particular repercussions for areas such as Washington, where the local economies are driven in part by real estate and are seeing a marked slowdown in job growth in highly paid professions such as real estate sales, mortgage financing, architecture and construction engineering.
"We're seeing a shakeout" in the mortgage industry, said Christopher Cruise, who trains mortgage loan officers. "People were just answering the phone during the refi boom and making six-figure [incomes]. Now, the phone's not ringing any more" and real estate professionals are having to work much harder to make money, he said.
The slowdown is healthy in a market in which prices climbed too high, homes became unaffordable for young buyers and too many people were rushing into home purchases thinking that prices could go nowhere but up, he said. He likened the five-year housing boom to the technology stock bubble that burst and caused a shakeout in 2000.
"It was like the greater fool theory -- there has got to be a fool out there who's willing to pay even more than me for this house. At some point, you run out of fools," he said. ......

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.256.224 von kickaha am 31.07.06 16:10:59

Beeindruckend, vielleicht so?

Von Beat Balzli und Christoph Pauly

Vielen Tausenden Hausbesitzern droht ein GAU: Deutsche Banken haben in den Krisenjahren milliardenschwere Immobilienkredite verkauft, um ihre Bilanzen zu sanieren. Jetzt verwerten Käufer wie der US-Finanzinvestor Lone Star die erworbenen Schulden, ohne Rücksicht auf Verluste.


Die Hände von Brigitte Urban zittern. Ihre Stimme droht zu versagen. Wenn die 51-jährige Mutter von zwei Kindern über ihre jüngsten Erlebnisse mit der internationalen Hochfinanz spricht, kann sie kaum noch klar denken.




DPA
Neubausiedlung (bei Mainz): Viele können quasi über Nacht zum Opfer werden
Vor wenigen Wochen hat Hudson Advisors mit Hauptsitz im amerikanischen Dallas die Zwangsversteigerung von Urbans Mehrfamilienhaus in Dresden angekündigt. Der Familie nutzte es nichts, dass sie ihren Immobilienkredit immer brav bedient hatte. Die Einnahmen aus der Zimmervermietung reichten dazu völlig aus. Dachte Frau Urban.

Doch am 9. Dezember 2004 war die gelernte Buchhalterin, ohne es zunächst zu merken, mit ihrem Kredit an besonders gierige "Heuschrecken" verkauft worden. Damals teilte ihr die Münchner Hypo Real Estate lapidar mit, dass ihr Immobiliendarlehen aufgrund einer "Neuausrichtung der Bank" einer anderen Gesellschaft übertragen worden sei.

Text zur Anzeige gekürzt. Gesamtes Posting anzeigen...


Es klang so harmlos, als kündigte das Institut an, die Farbe seines Briefpapiers zu ändern. Tatsächlich hatte man Frau Urban und ihre Schulden verkauft.

Denn hinter der neuen Gesellschaft versteckt sich die texanische US-Beteiligungsgesellschaft Lone Star, die viele Milliarden Dollar bei Großinvestoren wie US-Pensionsfonds eingesammelt hat. Deren Fonds haben in den vergangenen Jahren Verbindlichkeiten von vielen tausend deutschen
Hausbesitzern übernommen. Kredite im Wert von schätzungsweise 38 Milliarden Euro wechselten von den vertrauten Banken mit einem Rabatt an sogenannte Private-Equity-Firmen wie Lone Star.


Kompromissfähigkeit gehört nicht zu deren Kernkompetenz - eher schon die Fähigkeit zu filetieren, abzuspalten, auszupressen und weiterzuverkaufen. Kurz: Sie gieren nach schnellem Bargeld und schnüren dabei vielen Kreditnehmern rigoros die Luft ab. Für Lone Star übernimmt die Schwesterfirma Hudson Advisors die Schmutzarbeit.

Zahlreiche, mittlerweile vor Gericht anhängige Verfahren zeigen, dass viele Besitzer einer kreditfinanzierten Immobilie quasi über Nacht Opfer der rabiaten Methoden werden können. Wer nicht schnell seinen Kredit durch eine andere Bank ablösen lassen kann, bekommt Probleme.

Mal hilft den Amerikanern die Unbedarftheit ihrer Opfer, mal deren wacklige Finanzlage. Immobilienbesitzer etwa, die in einer Krisenregion wohnen oder als Selbständige kein regelmäßiges Einkommen vorweisen können, finden oft nicht schnell genug einen neuen Finanzpartner. Die Abwickler lassen dann Konten pfänden, schicken den Gerichtsvollzieher oder gleich den Zwangsvollstrecker vorbei.

Angesichts der beinharten Taktik der Kreditverwerter erweist sich das deutsche Immobilienrecht als schlechter Schutz. Zwar kann es sein, dass irgendwann der erste ausgenommene Kläger vor dem Bundesgerichtshof Recht bekommt. Doch die Gesellschaften sind dann schon längst über alle Berge, das Objekt verkauft.



"Die Karawane zieht nach einer Abarbeitungsphase von drei bis vier Jahren weiter", beschrieb Karsten von Köller, der Deutschland-Chef von Lone Star, schon im vergangenen Jahr bei einem Vortrag in Frankfurt am Main die Taktik seiner Branche. In den neunziger Jahren erzielte sein Unternehmen zweistellige Renditen bei der Abwicklung fauler Kredite in den USA. Dann kamen Japan und Südkorea dran. Nun ist Lone Star in Deutschland mit einem Forderungsbestand jenseits von 20 Milliarden Euro Marktführer.

Als die Firma 2003 anfing, fand sie aus ihrer Sicht paradiesische Zustände vor. Hiesige Banken saßen auf faulen Krediten, die auf insgesamt 250 Milliarden Euro geschätzt wurden. Viele Kreditinstitute hatten beispielsweise oftmals unsinnige Immobilienprojekte finanziert, vor allem in den neuen Bundesländern. Nun waren sie bereit, komplette Kreditpakete oft zur Hälfte des Nominalwertes abzugeben.




Investoren-Opfer Schubbert (vor zwangsversteigertem Eigenheim
So kam 2004 auch ein Kreditpaket der Hypo Real Estate in den Besitz von Lone Star. Und schnell machten sich die Profis auch an die Liquidierung jener Sicherheiten, deren Kredite gar keine Probleme aufwiesen. Das bekam auch die Dresdnerin Urban zu spüren.

Normalerweise verpflichtet sich die Bank, bei Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot zu unterbreiten. Auch Urban hatte sich auf die vertragliche Zusage ihrer alten Bank verlassen, ihr "dann übliche Konditionen" anzubieten.

Die von Lone Star beauftragten Hudson-Leute forderten stattdessen einen Zins von 9,39 Prozent plus einem Prozent Tilgung, 50 Prozent mehr, als die Hypo Real Estate vorher verlangt hatte. Urban sollte 500 Euro pro Monat mehr bezahlen. Das hätte für sie den Ruin bedeutet.

Man sei ja gar keine Bank und dürfe eigentlich gar keine Kreditverträge abschließen, begründete Hudson die Zinsexplosion zunächst gegenüber Urbans Anwalt Leonhard Baur, dann auch gegenüber dem SPIEGEL. Nach langen Verhandlungen gewährte die Firma Frau Urban einen Zins von 6,5 Prozent plus einem Prozent Tilgung. Zudem wollte sie dafür sorgen, dass der Kredit auf die Mitteleuropäische Handelsbank übertragen wird - seit 2005 im Besitz von Lone Star.

Doch der Waffenstillstand hielt nicht lange. Im März dieses Jahres schraubte Hudson den Zins erneut auf neun Prozent hoch. Für den Fall, dass die Zahlungen ausblieben, wurde unmissverständlich mit der Zwangsversteigerung gedroht. "Dallas gibt Anweisung und macht Druck", bekam Anwalt Baur zu hören.

Die neuen Gläubiger wollen die billig erworbenen Kredite nicht verwalten, sondern möglichst schnell verwerten - ohne Rücksicht auf Verluste.




Investoren-Opfer Urban (vor Haus in Dresden): Plötzlich die Zinsen erhöht
"Wir machen Sie platt", bekommen Immobilienbesitzer schon mal am Telefon zu hören. Sie hätten sowieso keine Chance, drohen Anrufer, die in einer Art Callcenter von Frankfurt am Main und München aus die Kunden bearbeiten.

Der Rechtsanwalt Ingo Schulz-Hennig hält die Methoden für illegal. Die Abtretung intakter Darlehensforderungen an Inkassogesellschaften sei "eindeutig rechtswidrig und wegen Gesetzesverstoßes unwirksam", argumentiert er in mehreren Gerichtsverfahren.

"Die Hypo Real Estate hat in eklatanter Weise gegen das Bankgeheimnis sowie das Bundesdatenschutzgesetz verstoßen", meint der Jurist. Schließlich hätte sie höchst persönliche Daten aus ihren Kreditakten den Aufkäufern überlassen, ohne je ihre Kunden dafür um Erlaubnis gebeten zu haben. Dieses Wissen diene nun den Abwicklern als Hebel, um geeignete Zwangsmaßnahmen einzuleiten.

Natürlich habe man einen aggressiveren Managementstil als die Banken, heißt es bei Hudson. Doch es wird betont, dass alles unter strikter Beachtung der Gesetze erfolge. Die Übertragung fauler Kredite sei ausdrücklich erlaubt. Nur der Transfer bisher störungsfrei laufender Kredite sei strittig und müsse irgendwann höchstrichterlich entschieden werden. Fakt ist: Die neuen Schulden-Herren gehen oft sehr rabiat vor.

"Für 35.000 Euro wird mein Leben zerstört", klagt Ingeborg Biermann-Römmer, der die zweite Etage eines Einfamilienhauses im niedersächsischen Otterndorf gehört. Die Betreuerin von Pflegekindern war nach einer Steuernachzahlung in Zahlungsrückstand geraten und bekam es alsbald mit den Herren der Zweiten Westend GmbH zu tun, einer der zahlreichen Abwicklungsgesellschaften von Hudson.

Die völlig verängstigte Frau unterzeichnete eine Verkaufsvollmacht. "Das ist der Trumpf, den man den Leuten von Hudson Advisors nie überlassen sollte", sagt der Düsseldorfer Rechtsanwalt Julius Reiter. Ab 1. Oktober können die nun die Hausetage verkaufen.

Ein Vergleichsangebot von Biermann-Römmer, mit Hilfe von Freunden 33.000 Euro der Hauptforderung von 35 900 Euro zurückzuzahlen, war Hudson zu wenig. Nachdem ein zweiter Vergleich die Frau überforderte, weil sie durch den negativen Eintrag bei der Kreditauskunft Schufa keinen anderen Bankkredit bekam, schalteten die Eintreiber auf stur. "Wir werden unsere Befriedigung in der Zwangsversteigerung suchen und im Nachgang hierzu die Eröffnung des Privatinsolvenzverfahrens beantragen", schnarrte die Firma am 3. April im Juristendeutsch. Zu diesem Zeitpunkt verlangte sie für das Darlehen 18 Prozent Zinsen per annum, rückwirkend ab 1998.



Bei solchen Aktionen hilft den "Heuschrecken" sogar deutsches Recht: Denn wer sich von einer Bank Geld für den Kauf eines Grundstücks leiht, muss ihr in der Regel als Sicherheit eine Grundschuld abtreten. Das im Jahr 1879 in Kraft getretene Zivilprozess- und Vollstreckungsrecht ermöglicht es, die Sicherheit zu verwerten.

Was traditionelle Kreditinstitute nur im Notfall einsetzen, ist für die neuen Angreifer ein strategisches Werkzeug. Auf Antrag der Gläubigerin verfügte das Amtsgericht Otterndorf Ende Mai gegen Frau Biermann-Römmer die Zwangsversteigerung. Ein vom Gericht eingesetzter Verwalter aus Cuxhaven wurde "ermächtigt, sich selbst den Besitz des Grundbesitzes zu verschaffen", steht in dem Gerichtsbeschluss.

Immerhin - nachdem der SPIEGEL vergangene Woche bei Hudson wegen des Falls angefragt hatte, bekam der Anwalt von Biermann-Römmer den Anruf, dass man einen Vergleich akzeptieren werde. Die Zwangsversteigerung sei "nicht die beste Lösung", heißt es nun plötzlich.

Wie lukrativ Problemfälle sein können, will Lone Star auch bei einem Giganten des Geschäfts beweisen: der ehemaligen Gewerkschaftsbank AHBR. Die war durch Fehlspekulationen in Schieflage geraten und hat für 2005 einen Verlust von 1,08 Milliarden Euro ausgewiesen. Im Dezember übernahm Lone Star die Bank und damit Immobilienkredite im Wert von über 20 Milliarden Euro.

Dass die neuen Herren aus Dallas keine Angst vor großen Namen haben, demonstrierten sie bereits. Sie beteiligten kurzerhand die Inhaber von AHBR-Genussscheinen und die stillen Einleger der Gewerkschaftsbank an den Verlusten. Nach einem außergerichtlichen Vergleich bekommt beispielsweise die DZ Bank nur noch 25 Prozent ihrer stillen Einlage von 140 Millionen Euro zurück.




Jetzt sind die kleinen Kunden des einstmals drittgrößten deutschen Immobilienfinanzierers dran. Die alte AHBR-Abteilung, die sich um Problemkredite in Höhe von insgesamt 2,5 Milliarden Euro kümmerte, wurde bereits dichtgemacht. Die Gespräche übernehmen demnächst die Hudson-Profis. Diskutiert wird nur selten, wie die Verwertung des Hypo-Real-Estate-Kredits der Familie Schubbert beweist.

Ihr ehemaliges Heim steht am Hang einer Gemeinde unweit der ostdeutschen Kleinstadt Bautzen. In der Nachbarschaft herrscht kleinbürgerliche Idylle. Nur Schubberts ehemaliges Anwesen wirkt heruntergekommen. Der Winterfrost hat den Verputz von den Terrassenwänden gesprengt, das Gras steht kniehoch.

Kein Wunder: Seit dem 5. Dezember steht das Haus leer. Nach einem monatelangen Gefecht erhielt die Zweite R. E. O. Westend GmbH, eine weitere Hudson nahestehende Gesellschaft, bei der Zwangsversteigerung den Zuschlag.

Die Familie musste ihr Haus verlassen. Vertreter von Polizei, Jugend- sowie Ordnungsamt und Hudson Advisors standen damals schon um sieben Uhr früh vor der Tür. "Wir wurden behandelt wie Schwerverbrecher", erinnert sich Jaqueline Schubbert. "Mehrfache Zahlungs- und Gesprächsangebote wurden lapidar übergangen", sagt Schubberts Anwalt Ulrich Büttner.

Aus Sehnsucht nach ihrem alten Zuhause stellte die Familie im März bei den neuen Besitzern eine Anfrage der besonderen Art: Weil sich niemand um das Grundstück kümmerte, wollten die Schubberts wenigstens das Eis des zugefrorenen Teichs aufhacken, um die Fische zu retten.

"Es klingt vielleicht abstrakt, denn uns gehören ja diese ,Dinge\' nicht mehr", hieß es in ihrem Brief. "Aber auf der anderen Seite können diese Kreaturen, ob Tiere oder Pflanzen, nichts für die vergangenen Geschehnisse."

Die US-Schuldensammler lehnten die Bitte ab und untersagten ein Betreten des Grundstücks. Es sei ja "nicht davon auszugehen, dass sich nach dem langen Winter noch zu versorgende Fische in dem Teich befinden", war die eisige Antwort.

[BaBernd]

@kickaha

...hat Dein Name etwas mit einem fußballerischen "Schlüsselerlebnis" zu tun...

Du hast recht, die Grundlage ist der Verkehrswert, der immer auf den sog. "Quick-Sale-Value" (kurzfristig am Markt zu erzielender Verkaufserlös) abstellt.
Dabei wird natürlich auf das Know-How der MC´s abgestellt, die die lokalen Verhältnisse gut kennen und über sog. Kurzgutachten von "zertifizierten Immobiliensachverständigen" bestätigt wird. (aber natürlich kannst Du auch wieder diese Partner in Frage stellen)
Bzgl. Verwertung von notleidenden Krediten sind sog. "Promissory Notes" vereinbart, die -zwecks vorgerichtlicher Verwertung- einen außergerichtlichen Zugriff auf die Immobilien ermöglichen.
Bspw. hat Feri-Research zumindest bei einer MC (Wex Trust) bestätigt das in der Vergangenheit bei Verwertungen mindestens die Tilgung und Zinsbeträge zurückgeführt wurden.
Außerdem geht die Fondsgesellschaft und "ich" davon aus, dass der Großteil der vergebenen Kredite ordentlich verläuft. So lag bspw. die Zwangsversteigerungsquote bei Wex Trust in der Vergangenheit bei ca. 8% der Darlehenswerte.

Warum soll dann das Kreditvergabeszenario für gewerbliche Kredite (noch dazu hypothekarisch besichert) Monate dauern? Insbesondere bei den Margen würde sich doch normalerweise jedes Kreditinstitut die Finger danach ablecken.

Nun diese Frage kann ich Dir nicht aus eigener Erfahrung beantworten und kann daher nur auf die Aussagen des Prospektes verweisen.
Dabei benötigen US-Banken durchschnittlich zwei Monate für die Kreditvergabe. Und auch US-Banken, so flexibel die USA auch immer erscheinen mag, haben einen bürokratischen Prüfprozess und limitierte Kreditlinien auf Basis von Unternehmenszahlen bzw. Bonität. Zudem liegt die Kernkompetenz der Banken selten in der Vermarktung von Immobilien, so dass im Allgemeinen kein Interesse daran besteht, im Falle einer Zwangsveräußerung Immobilien am Markt zu veräußern.
Dies ist mit ein Grund dafür, dass Banken bei der Vergabe von Krediten nicht nur auf den Marktwert des Grundvermögens abstellen, sondern vor allem auch auf die Bonität des Kreditnehmers (Auszug aus dem Prospekt).
Die MC´s besitzen umfangreiches Know-How bei der Bewertung und Vermarktung von Immobilien. Deshalb wird bei der Darlehenvergabe auch darauf geachtet, ob sie auch bereit wären diese Immobilie zu übernehmen, selbst zu verwalten und ggf. später weiter zu veräußern.

Dass das Konzept aufgehen kann bestätigt auf jeden Fall die Historie der bisher drei ausgewählten MC´s, die langjährig (seit 1958, 1979 und 1994) in diesem Markt tätig sind.

Gruß und schönen Abend

[BaBernd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.258.519 von kickaha am 31.07.06 18:54:44

@kickaha

...habe den Artikel auch schon im Handelsblatt (Internet) gelesen...

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.258.668 von BaBernd am 31.07.06 19:05:07

@BaBernd
ganz kalt (was den Namen betrifft).

Der Quick sale Value müsste nach meinem Dafürhalten deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilien liegen. Sorry, wenn ich so auf das Detail dränge (ist vielleicht auch unverschämt, weil ich den Prospekt immernoch nicht gelesen habe), weil der VK ja der üblicherweise (also ohne Druck) am Markt zu erzielende Wert ist (das verstehen unsere Banken bei der Beleihung von ZV Immobilien auch nie ).

Wovon werden die 10% und der 25%ige Abschlag genommen? Vom Quick-Sale-Preis oder vom Verkehrswert?

Eine Schnellvermarktung (ähnlicher einer ZV) erbringt wahrscheinlich zwischen 50 und 70% des VK. Wenn nun der QSV auch noch mit Abschläge "gesichert" wäre, würde der Beleihungsauslauf zwischen 33,75% und 47,25% liegen. Das im erstrangigen Bereich beichert und auch noch mit einer Promisory Note unterlegt rechtfertigt eigentlich keinen Zinsspread in der Höhe, oder?

Ich zweifle nicht die Qualität der Sachevrständigen etc. an, ich hinterfrage nur das Modell an sich und bemühe mich dabei, meine Fragen sachlich zu stellen, ist doch in unser aller Sinn.

Werden solche MC's auch an der Börse gehandelt?

Gruß Kickaha

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.271.323 von kickaha am 01.08.06 18:11:21

Hi kickaha,

wenn ich kurz vorgreifen darf. Der Abschlag wird vom Quick Sale Value vorgenommen. Der Abschlag welcher den QSV im Verhältnis zum Verkehrswert bestimmt kann ich allerdings nicht beziffern, hängt sicherlich auch von der Immo ab.

Von diesem QSV werden 50-80 % im Einzelfall, auf Portfolioebene maximal 75 % beliehen. Ich denke bezogen auf den VW sollte dies ein Abschlag 40-55 % darstellen. Zusätzlich werden jedes Jahr 10 % vom Gesamtvolumen des Fonds als "Vorsichts EWB (Einzelwertberichtigung)" gebildet. Wohl gemerkt p.a.

Mehr kann man glaube ich nicht mehr Verlangen. Zudem ist HPC als sie damals den Policen Fonds 4 von sich aus vom Markt genommen haben (haben wir nicht mehr vertrieben), wegen schlechten Marktverhältnissen, in meiner Achtung hoch gestiegen. Zeig mir mal andere Initiatoren welche so was machen.

Sorry den schreibstil habs bißchen eilig,

grüße vom See

Jo1

[BaBernd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.271.323 von kickaha am 01.08.06 18:11:21

@kickaha

...habe kein Problem mit kritischen Nachfragen...kann ja sein, dass auch ich auf neue Aspekte stoße die vorher noch nicht so klar waren

Also der QSV wird, je nach Immobilie, mit einem Satz 10%-xx% unter Verkehrswert angesetzt (du nimmst 30% -50% an )...keine Ahnung was real ist. Und dieser QSV ist der Beleihungswert, der mit max. 80% beliehen werden darf (auf Portfolioebene max. 75%)...

Also lautet die Antwort auf Deine Frage Wovon werden die 10% und der 25%ige Abschlag genommen? Vom Quick-Sale-Preis oder vom Verkehrswert?
=> vom Verkehrswert...

keine Ahnung ob die MC´s auch an der Börse gehandelt werden...

Gruß

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.282.130 von BaBernd am 02.08.06 14:01:57

@ Jo1/Babernd

Babernd schreibt, das die Abschläge vom VW erfolgen. Jo1 sagt vom QSV, ja wie denn jetzt? Werdet Euch mal einig.

Wenn die Abschläge vom QSV erfolgen, müsste tatsächlich ein erstrangiger Beleihungsauslauf (ca. 50%) am Start sein.

Dann könnte man sogar im Zweifelsfall die schlechte Bonität akzeptieren.

@ Babernd
gewerbliche Objekte, die bei uns aktuell versteigert werden, erzielen imo eher 50% als 70% des VKes, das ist (leider) Fakt. Die Größeren oder Liegenschaften wo die Rechtsverhältnisse noch ein wenig wackelig sind zum Teil sogar noch weniger.

Der QSV müsste also deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Wenn ich einen QSV von beispielsweise 70% ansetzte und dann einen Abschlag von mindestens 75% ansetzte, dannkomme ich auf einen Beleihungswert von 52,5%.

Unter den Voraussetzungen sollte sich ein Blick auf den Fonds evtl. doch lohnen, da bleibt nur der USD.

@Jo1
hast du bei HPC mal angefragt, wie der QSV bestimmt wird? Prozentual, Ober-/Untergrenzen?

Noch ne Frage; üblicherweise sitzt doch bei einr Firmenliegenschaft eine Bank mit dabei; wie schaffen es die MC's in den erstenrang zu kommen; Nachrang ist extrem unsportlich.

Der Schreibstil ist o.k. Verhaspelt hat sich glaub ich jeder von uns schon mal.

Grüße

Kickaha

[BaBernd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.285.955 von kickaha am 02.08.06 17:35:00

@kickaha

Also ich meine die beiden Abschläge 10% (je nach Immobilie) und 25% (Beleihung) werden vom VW abgezogen.

Jo1 bezog sich meines Erachtens nur auf die Beleihung deshalb ging er vom QSV aus...bitte aber um Berichtigung, wenn es nicht stimmen sollte Jo1 (dann bin ich ganz verwirrt )....

Gruß

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.285.955 von kickaha am 02.08.06 17:35:00

es gibt zwei Abschläge. VW auf QSV werde Morgen mal versuchen ne Ziffer zu eroieren und dann eben vom QSV zum jeweiligen Beleihungswert (50-80%). + eben nochmal die 10 % EWB p.a.

Kreditmarkt in USA sieht schon deutlich anderst aus als bei uns. Nicht mal die Hälfte wird durch Banken abgedeckt.

Bring Morgen oder Ümorgen noch Fakten.

wegen dem USD wird deine Car wash in Yen konvertiert

Ne, ist zur Zeit echt ein Problem, gibt kaum mehr was Akzeptables am Markt wo der Kunde nicht den USD mitkaufen muss.

Gruß vom Bodensee

[BaBernd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.285.955 von kickaha am 02.08.06 17:35:00

Nachtrag...

Im Prospekt werden zwei Beispiele genannt die sog. typische Geschäftsabläufe schematisieren sollen. Dabei wird vom VW je nach Immobilie 60% bzw. 50% Beleihungswert angesetzt abzgl. Bearbeitungsgebühr => Kreditsumme....

[Jo1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.286.492 von Jo1 am 02.08.06 18:06:56

war irgendwie gleichzeitig, bin jetz auch ganz

ich ruf Morgen mal in Hamburg an, wollt eh mal wieder fragen wie es bei den Life Fonds mit der Mortalität aussieht, äh welch ein morbides business.

Gruß Jo1

[isarstyle]

Grüßt Euch,

die Sache mit den Abschlägen habe ich im übrigen so verstanden wie BaBernd.
Ich hätte da nur mal eine Frage zu den Zinssätzen.
Die Kreditnehmer leisten zur Mittelbereitstellung lt. Prospekt Zinssätze zwischen 12% und 19% inkl. Gebühren. Sind diese Annahmen aus Eurer Sicht realistisch oder könnte der Fonds da in Probleme geraten?

Greetz

[BaBernd]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.366.743 von isarstyle am 09.08.06 12:33:29

@isarstyle

Nun bin ich wirklich kein "Kreditexperte", deshalb verlasse ich mich natürlich auf das Know-How des Initiators und dessen Partner.

In den USA sind derzeit 2% bis 4% p.a. über dem Basiszins für Unternehmen mit bester Bonität üblich. Der Basiszins ist die sogenannte "Prime Rate" und die beträgt derzeit 8,25% p.a.
Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung war die Prime RAte noch bei 7,5% p.a.....

Die kurzfristigen Kreditzinsen für gewerbl. Kreditnehmer mit durchschnittl. Bonität betragen somit ca. 10,25% bis 12,25% p.a. zzgl. Bearbeitungsgebühren (2% bis 5%)... bei Prolongationen entsprechen höher.....
Dies variiert natürlich in Abhängigkeit nach Laufzeit, Bonität und Objekt....
Der Fonds kalkuliert mit 12% p.a. Zinsen und 4% Bearbeitungsgeb.
Aufgrund eher steigender Zinsen in den USA denke ich, geht die Kalkulation in Ordnung...