Hamborner - Uebernahme zu 32,50 - jetzt noch kaufen ? (Seite 30)

[Kwerdenker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.576.887 von Huta am 22.06.21 10:46:16

Goldgräberstimmung

Zitat von Huta: ...

Zusammengefasst sehe ich persönlich derzeit nicht unbedingt "das Momentum" auf der Seite eine Gewerbeimmobilienhalters wie Hamborner und habe meine Position nach der SDK Veranstaltung veräußert - das ist aber natürlich nur Folge meiner höchstpersönlichen Einschätzung und keinesfalls eine Aufforderung an andere Teilnehmer hier.

Ich schätze deine Meinung sehr - hier und auch andernorts.

In diesem Fall möchte ich aber doch Argumente dagegen halten: Die genannten Handelskonzerne haben eine starke Fokussierung auf Produkte des täglichen Bedarfs, nicht zuletzt auch mit starken Lebensmittelbereichen. Dort erlebt man derzeit eine "Goldgräberstimmung", die Umsätze explodieren in manchen Segmenten um 30 und deutlich mehr % zum Vorjahr. Hinzu kommt, dass diese Handelsstrukturen sich extrem bewährt haben in der Pandemie, denn die Politik musste einsehen, dass man diese Märkte nicht schließen kann und darf. Damit haben sie ihre Marktanteile gegenüber anderen Sektoren des Einzelhandels deutlich ausgebaut.

Expansion und wirtschaftlicher Erfolg bringen nun aber drei Dinge mit sich:
1. Man ist kerngesund, kämpft also ganz sicher nicht um die Existenz,
2. Man braucht Platz zur Arrondierung des Sortiments,
3. Man ist sehr scharf auf gute Standorte (Lage, Lage, Lage) , um sich zu verbessern oder auch zu expandieren oder beides

In der derzeitigen Marktlage werden die Konditionen für neue Mieter keinesfalls schlecht sein, denn die Sachwerte guter Gewerbeimmobilien sind in den vergangenen 3-5 Jahren locker um 20 - 30% gestiegen, die Mieten ebenso. Dass dies hier der Fall war sieht man schon an der Laufzeit, denn hier wurde nicht aus einer Position der Schwäche heraus verhandelt. Man hat offenbar sogar eine Ablöse an REAL in Erwägung gezogen, weil beide Seiten großes Interesse an dem Deal hatten. Ich denke daher, dass man hier qualitativ gute und attraktive Einnahmen erzielen wird. Allerdings werden zunächst Kosten entstehen, die den Ertrag in 2021/22 möglicherweise belasten.

Ich bin seit März erstmals hier investiert, habe gestern noch aufgestockt (Glück gehabt, kein Wissen) und sehe das Engagement sehr langfristig.

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.574.967 von Kampfkater1969 am 22.06.21 08:01:00

Zitat von Kampfkater1969: Ich habs auch schon gelesen....gefällt mir sehr.....das Bespielen dieses Segments.....die Standorte anders als Büroimmobilien, nicht beliebig vermehrbar und somit äußerst positiv für uns Miteigentümer....siehe auch die langen Mietlaufzeiten.

Na ja, ich sehe das nicht ganz so positiv. Bei den nun vermeldeten Mietverträgen handelt es sich ja leidglich um Ersatz für die ausfallenden REAL Mieten (wobei ich meine, dass sich die Meldung so anhört als ob nicht überall die komplette vorher vermietete Fläche neu vermietet werden konnte). Der Meldung ist natürlich erst recht nicht zu entnehmen, ob die nun abgeschlossenen Mietverträge eine höhere oder eine niedrigere Miete als die ursprünglichen Mietverträge mit REAL vorsehen und ob Hamborner "ins Geld" gehen muss, um den Mietern bei der Umgestaltung/Modernisierung der bisher noch von REAL genutzten Flächen entgegenzukommen. Grundsätzlich dürfte die Verhandlungsposition von Hamborner nicht die stärkste sein, da ja bekannt ist, dass REAl seine Pforten schließt und Hamborner dringend Nachmieter sucht...

Alles in allem bin ich bei Hamborner auch grundsätzlich mal gespannt, ob das Unternehmen nach dem nach der eigenen Prognose deutlich gegenüber 2020 sinkenden FFO1 die Dividende kürzt. In einer Veranstaltung der SDK war jedenfalls nichts von "garantierter Dividendenkontinuität" zu hören.

Zudem könnte es ja perspektivisch mindestens theoretisch auch sein, dass die Mieten für Büroimmobilien (und auch davon hat Hamborner ja ein paar) durch den Trend zum Homeoffice nicht tendenziell sinken oder weniger stark steigen. Ich bin zwar ziemlich sicher, dass die meisten Beschäftigten bald wieder in ihren Büros sitzen - aber es würde ja kumuliert schon reichen, wenn aus jedem Unternehmen nur "ein paar wenige" ins Homeoffice gehen. Aufs Ganze gesehen hätte auch das schon einen Effekt...

Und on top kommt dann eben der sicher nicht mehr rückgängig zu machende Trend zu "Onlineshopping". Der mag bei Lebensmitteln sicher deutlich weniger ausgeprägt sein als bei Büchern, Bekleidung, technischen Artikeln wie TV etc. aber dafür ist die Marge im Lebenmittelhandel extrem schmal und wer kann schon ausschließen, dass nach REAL morgen eben Globus, Kaufland oder wer auch immer "die Grätsche" macht.

Zusammengefasst sehe ich persönlich derzeit nicht unbedingt "das Momentum" auf der Seite eine Gewerbeimmobilienhalters wie Hamborner und habe meine Position nach der SDK Veranstaltung veräußert - das ist aber natürlich nur Folge meiner höchstpersönlichen Einschätzung und keinesfalls eine Aufforderung an andere Teilnehmer hier.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.574.673 von Muckelius am 22.06.21 07:06:32

Ich habs auch schon gelesen....gefällt mir sehr.....das Bespielen dieses Segments.....die Standorte anders als Büroimmobilien, nicht beliebig vermehrbar und somit äußerst positiv für uns Miteigentümer....siehe auch die langen Mietlaufzeiten.

[Muckelius]

von gerade eben

Nachricht vom 22.06.2021 | 07:00
HAMBORNER REIT AG unterzeichnet Anschlussmietverträge mit neuen Ankermietern für alle Real-Standorte

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/hamborner-reit-unter…

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.387.216 von Kampfkater1969 am 03.06.21 07:17:05

Zitat von Kampfkater1969: Bin bei Hamborner ein Langfristanleger.

Die derzeit in Umsetzung befindlichen Portfolioumschichtungen finde ich zielführend, auch für uns Mieteigentümer.
Bei der Dividende erwarte ich keine "bösen Überrraschungen" nach unten.

Wie gut einer der neuen Ansätze bei den Objekten laufen kann, sieht man an der DEFAMA, die bei den Einzelhandelsimmobilien es so handhabt. Ist insoweit ein "Pure Player".

Danke für Deine Hinweise. Siehst Du denn tatsächlich keine Gefahr für die Dividende, wenn der FFO möglicherweise von 55 auf 45 Mio Euro zurückgeht - oder gab es dazu schon entsprechende Äußerungen seitens des Unternehmens?

Und zusätzlich: Glaubst Du, dass die durch die Coronapandemie ja eigentlich nur verstärkten Tendenzen - Onlineshopping (wie gesagt beim Lebensmittelhandel sehe ich da jetzt auch nicht die riesigen Änderungen wie bei Facheinzelhandel) und Homeoffice (ich glaube, dieser Trend wird bleiben, wenn natürlich nur in einem kleineren Rahmen als zur Hoch-Zeit der Pandemie) - nicht auch Druck auf Wert und Vermietungserlöse bei Hamborner kommt?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.387.183 von Huta am 03.06.21 07:08:12

Bin bei Hamborner ein Langfristanleger.

Die derzeit in Umsetzung befindlichen Portfolioumschichtungen finde ich zielführend, auch für uns Mieteigentümer.
Bei der Dividende erwarte ich keine "bösen Überrraschungen" nach unten.

Wie gut einer der neuen Ansätze bei den Objekten laufen kann, sieht man an der DEFAMA, die bei den Einzelhandelsimmobilien es so handhabt. Ist insoweit ein "Pure Player".

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 68.012.693 von TTT1 am 01.05.21 08:57:52

Guten Morgen !

Ich wollte mal fragen, wie hier allgemein die Einschätzung zur Hamborner AG ist.

Wenn ich das richtig sehe, erwartet Hamborner für das laufende Jahr ja einen deutlich geringeren FFO1 als in den Vorjahren. Prognostiziert werden 45-50 Mio Euro während dieser Wert in 2020 noch bei 55 Mio Euro lag (und auch in 2019 und 2018 lag der FFO1 deutlich über dem für dieses Jahr angekündigten Wert). Das hängt wohl auch damit zusammen, dass REAL einen Teil der Hamborner Immobilien angemietet hatte und derzeit abgewickelt wird.
Bedeutet das aus eurer Sicht, dass Hamborner möglicherweise auch die Dividende kürzen wird?

Zudem will sich Hamborner ja etwas "risikoaffiner" aufstellen, indem man nun auch Immobilien auf den Schirm nimmt, bei denen es eine gewisse Sanierungsbedürftigkeit gibt, um diese weiterzuentwickeln. Von Immobilien in Innenstadtlagen, die natürlich, wenn alles super läuft, eine höhere Rendite als Einkaufszentren auf der grünen Wiese bringen, will man sich dagegen weitestgehend trennen. Halte ich für sinnvoll, denn ich bin mir nicht sicher, dass die Fachgeschäfte in den Innenstadtlagen überwiegend lebensfähig sind. Ich denke, dass schon vor Corona der Trend hin ging zu größeren Einkaufszentren (bei denen man i.d.R. auch sehr gute Parkmöglichkeiten hat) bzw. zum Onlinekauf.

Dagegen glaube ich, dass Lebensmittelmärkte weiter nachgefragt sein werden, weil ich mir nur schlecht vorstellen kann, dass Lebensmittelkäufe demnächst in größerer Zahl online abgewickelt werden. Dennoch kann man schon fragen, ob nicht auch in diesem Bereich die Digitalisierung mindestens einen Teil der Kunden abwandern und somit vielleicht nicht die gesamte Branche aber immerhin einzelne Anbieter wackeln lässt.

Im Prinzip gilt Ähnliches ja auch für den Büromarkt. Ich würde jetzt nicht damit rechnen, dass ganz Deutschland demnächst vom Homeoffice aus arbeitet - aber ich würde trotzdem davon ausgehen, dass eine gewisse Anzahl der Mitarbeiter "Arbeiten von zuhause aus" ganz praktisch finden und einzelne Arbeitgeber damit auch kein Problem haben. Tendenziell könnte es also so sein, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien (leicht) sinkt, was dann ja denklogisch auch die Bewertung der Immobilien sowie die Entwicklung der Mietpreise tangieren müsste.

In dem Zusammenhang würde mich interessieren, ob ihr Hamborner dennoch (weiter) als lohnendes Investment seht oder ob die Risiken die Chancen nicht inzwischen übersteigen?

Ich würde mich freuen, wenn sich der ein oder andere mit seinen Überlegungen hier meldet. Danke.

[TTT1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.994.126 von Muckelius am 29.04.21 18:54:16

Bericht bei GSC.
In Q1 noch kleinere Risikovorsorge wg. Corona. Ansonsten stabile Entwicklung, wie es aussieht.
Gibt aber aber Bestandshalter von Immobilien mit größerem Abschlag des Aktienkurses zum NAV.

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.965.008 von Muckelius am 27.04.21 16:16:04

Nachricht vom 29.04.2021 | 18:42
Hauptversammlung der HAMBORNER REIT AG beschließt Dividende von 0,47 Euro je Aktie - Erneutes Wahlrecht zwischen Bar- und Aktiendividende

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/hauptversammlung-der…

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.421.138 von Muckelius am 11.03.21 18:02:37

Zahlen zum Q1

Nachricht vom 27.04.2021 | 07:00
HAMBORNER REIT AG: Weiterhin stabile Geschäftsentwicklung im ersten Quartal 2021

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/hamborner-reit-weite…