Eyemaxx Real Estate AG - absolut unterbewertet! (Seite 256)

[StupidGermanMoney]

Ich denke, mein Vorredner hat Recht bezüglich dem Verkauf der Projektierung. Wenn der budgetierte Projektgewinn tatsächlich die Zielrendite von 10 bis 15% bei Wohnbauprojekten ist, sind das stolze 3 Millionen. Das wäre sehr erfreulich.

Noch ein Wort zu Serbien:
Ich bin kein Freund des Projekts in Serbien, da ich in dem Land keine wirtschaftliche Entwicklung sehe. Sicher, ein paar Firmen werden sich schon vorwagen, aber die bauen Ihre Logistik selber und auch gerne in der Nachbarschaft zu Eyemaxx.

Der IKEA auf dem Nachbargrundstück wird wohl südlich von Belgrad gebaut (http://www.b92.net/eng/news/business.php?yyyy=2014&mm=10&dd=… und ob da sobald ein zweiter kommt wage ich zu bezweifeln.

Das existierende Logistikobjekt (9 Millionen Baukosten) dürfte beim derzeitigen Vermietungsstand gerade so die Zinskosten einspielen und Eyemaxx selber sieht das wohl auch so (http://wirtschaftsblatt.at/home/nachrichten/europa_cee/46794…

Leider macht dieses Grundsdtück einen unerhört großen Anteil in der Bilanz aus und es sieht gar nicht gut aus, wenn da Korrekturen notwendig werden.

[cebulonby]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.679.508 von tzadoz2014 am 30.04.15 09:41:26

Originalzitat aus der Meldung:

Das im Eigentum der EYEMAXX Gruppe befindliche und vorentwickelte Wohnbauprojekt im 23. Bezirk der österreichischen Hauptstadt wurde an einen renommierten Wiener Bauträger und Investor noch vor dem geplanten Baubeginn veräußert. Das lukrative Kaufangebot fur die geplante Wohnanlage mit 11.000 qm Wohnfläche und rund 135 Wohneinheiten wurde während der Gespräche mit dem interessierten Bauträger mehrfach nachgebessert, worauf sich EYEMAXX zum Verkauf des Projektes entschlossen hat. Damit ist es der Gesellschaft gelungen, bereits zwei Jahre vor der ursprünglich geplanten Fertigstellung dieses Projekts den budgetierten Projektgewinn ohne Bau- und Vertriebsrisiko weitestgehend zu realisieren.

Ich verstehe das so, dass man das Projekt als Projektierung weiterverkauft hat!
Das heisst, eyemaxx hat das Grundstück gekauft, die Entwicklung gemacht und das Projekt jetzt verkauft ...
wohl hat man nicht das Projektvolumen als Basis für den Gewinn genommen, aber ich nehme an, dass man durch die Baureife einen so hohen Gewinn bekommen hat, dass das Baurisiko einfach nicht mehr riskiert werden sollte ... zumal der Bauträger durch die gestiegenen Preise auch in Wien sicherlich eher im Verkauf sieht .. sprich: er erwartet einen höheren Ertrag als eyemaxx wohl selbst kalkuliert hat ... zumindest schreibt eyemaxx, ... dass der budgetierte Projektgewinn realisiert werden konnte ... will sagen: man hat über den Verkauf das als Gewinn in die Kasse bekommen, was man erst nach Bau und Verkauf der Wohneinheiten kalkuliert hat!!
daher rechne ich mit einem "schnellen" Nettogewinn von 1,5 bis 2 Mio ... innerhalb 4 Wochen in der Kasse von eyemaxx .... und man hat das Geld aus dem Grundstückskauf auch wieder zurück und kann mit dieser Liquidität wieder was Neues anfangen!!

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.682.310 von cebulonby am 30.04.15 13:44:46

Das heißt, Eyemaxx macht dort nichts mehr. Bekommt die Mios jetzt für die Vorplanung ?

[cebulonby]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.679.508 von tzadoz2014 am 30.04.15 09:41:26

für das Projekt in Wien habe ich das so verstanden, dass das Projekt als solches an den Bauträger verkauft wird.
Damit ist eyemaxx raus und kann den Verkaufserlös, der m.E. sofort bezahlt werden muss, da ja eyemaxx nicht baut, sofort im lfd. Gj verbuchen.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.677.873 von imperatom am 30.04.15 00:05:43

Zitat von imperatom: Die Frage ist, wann die Einnahmen bilanziert werden. Jetzt mit Fixierung des Vertrages oder doch erst mit Übergabe des fertigen Baus? Oder man setzt die Bewertungen schon jetzt etwas höher an und verbucht den Rest später. Kurz gesagt: Ich weiß es nicht, aber es könnte durchaus sein, dass die Gewinne (teilweise?) bilanziell erst 2016 entstehen. Das ist auch nicht schlimm, erklärt aber ggf., warum keine Prognoseveränderungen entstehen müssen.

Ob die Immobilienpreise bis dahin steigen, ist mir wirklich egal. Viel wichtiger ist die früh gewonnene Liquidität,die den frühest möglichen Start weiterer Projekte ermöglicht.

In diesem GJ werden ganz sicher NICHT die kompletten Einnahmen verbucht. Man wird es so machen, wie bei den anderen Projekten. Es werden Konten bebucht, die sich "in Bau befindlichen Anlagen" usw. nennen. Auf der Erlös-Seite wird sich der frühe Verkauf also NICHT auswirken. Nur meine Meinung als Buchhalter von Beruf.

[imperatom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.677.837 von cebulonby am 30.04.15 00:02:28

„'Insgesamt planen wir im Geschäftsfeld Wohnimmobilien mit einem Return of Invest zwischen 10 und 15 Prozent.' [...] Der Baubeginn sei für das Frühjahr 2015 geplant und das Projektvolumen liege bei rund 29 Millionen Euro, so EYEMAXX."
Da dürften also so 3,5 bis 4 Mio. Euro als Gewinn hängenbleiben. Nicht schlecht dafür, dass man es gar nicht erst bauen muss

Das entspricht etwa einem Fünftel der Makrtkapitalisierung von Eyemaxx.

[imperatom]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.676.088 von tzadoz2014 am 29.04.15 20:43:27

Die Frage ist, wann die Einnahmen bilanziert werden. Jetzt mit Fixierung des Vertrages oder doch erst mit Übergabe des fertigen Baus? Oder man setzt die Bewertungen schon jetzt etwas höher an und verbucht den Rest später. Kurz gesagt: Ich weiß es nicht, aber es könnte durchaus sein, dass die Gewinne (teilweise?) bilanziell erst 2016 entstehen. Das ist auch nicht schlimm, erklärt aber ggf., warum keine Prognoseveränderungen entstehen müssen.

Ob die Immobilienpreise bis dahin steigen, ist mir wirklich egal. Viel wichtiger ist die früh gewonnene Liquidität,die den frühest möglichen Start weiterer Projekte ermöglicht.

[cebulonby]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.676.088 von tzadoz2014 am 29.04.15 20:43:27

Ich sehe die beiden verkauften Projekte unterschiedlich.

Das Pflegeheim ist per forward-Deal verkauft - Fertigstellung in Q 2 / 2016...
Übernahme durch den Käufer erst 6 Wochen nach Fertigstellung...
daher volles Bau- und Fertigstellungs- und Abnahme-/Funktionsrisiko ... es sei denn, dass die Bauaufträge alle schon komplett zu Fixkosten vergeben sind!!

Fazit: Gewinn fällt bei diesem Projekt erst ganz am Ende an!! Schlägt sich also im wesentlichen erst in Q 2 / 2016 nieder und wenn es gut geht, damit in der Bilanz 2015/2016 (30.10.)!!

Das Wohnprojekt in Wien ist da ganz anders!!
Es ist als Projekt verkauft und wie es so schön in der Meldung heisst:

Damit ist es der Gesellschaft gelungen, bereits zwei Jahre vor der ursprünglich geplanten Fertigstellung dieses Projekts den budgetierten Projektgewinn ohne Bau- und Vertriebsrisiko weitestgehend zu realisieren.

Fazit: Das Geld fließt wohl nach Verkauf in Kürze und schlägt sich in der Bilanz in 201/2015 nieder! Höhe leider nicht bekannt ... oder hat hier einer eine Schätzung, wo das liegen kann??
Meine grobe Schätzung: Bei einem geschätzten 25 Mio-Projekt (??) werden da sicherlich 10% hängen bleiben??

Bei einem EBIT in 2013/2014 von 7,4 Mio Euro ein doch seeehr guter Gewinnzuwachs in diesem Jahr mit der Chance, gleich wieder in neue Projekte zu investieren oder die Anleihen zurückzukaufen oder die Aktionäre partizipieren zu lassen...
Das wird, wenn der Markt die Aktie "entdeckt", dann doch auf den Kurs wirken!!

[tzadoz2014]

Sowas hat natürlich auch Nachteile. Immobilienpreise könnten weiter steigen, dadurch könnte in 2 Jahren mehr Gewinn erzielt werden. Zudem sind die Rohstoffpreise für die 2 Jahre nicht vorhersagbar.

Trotzdem ist die Entscheidung von Eyemaxx richtig. Erstens schwimmen sie nicht in Geld und sparen sich so z.B. eine teure Wandelanleihe. Zweitens wird das Risiko so minimiert. Drittens kann man so gleichzeitig auch andere Projekte voranbringen, da dieses Projekt kein bzw. kaum vorhandenes Geld bindet, außer das vom Käufer.

Mal sehen, ob die Prognose für das aktuelle Jahr doch noch angehoben wird. Vorausgesetzt man hat sich bei den Einnahmen aus Serbien nicht verkalkuliert. Läuft es da wirklich so schlecht ?
Das es heute keinen Kursanstieg gab, ist bei diesem Gesamtmarkt doch normal.

[valueanleger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.675.263 von imperatom am 29.04.15 19:36:00

Bin gespannt wie lange der Markt die guten Meldungen noch ignoriert:

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/7582614-dgap-news-…