Joy City Property 207.HK - sehr niedriges KBV und KGV und solide finanziertes Immobilienunternehmen

[Alfred_Marshall]

Joy City hat, trotz dem schlechten Marktumfeld den Umsatz im ersten Halbjahr um 95% und den Gewinn um 42% erhöht. Bei Gewinn von 5,7 RMB/Share (6,47 HKD/Aktie) im ersten Halbjahr ist es wahrscheinlich, das im Gesamtjahr mindestens 10 HKD/Aktie erzielt werden (zumal man wegen Corona im ersten Halbjahr vielen Kunden Mietnachlässe gegeben hat, und langsam scheint sich die Situation in China wieder zu stabilisieren). Gehe davon einen einen KGVe von kleiner 3 aus, und in der Vergangenheit haben sie auch häufig Dividende bezahlt, wahrscheinlich das nach der Kriese wieder mindestens 0,03 HKD für dieses Geschäftsjahr nächstes Jahr gezahlt werden, d.h. > 10%.
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0826/…
Die Besonderheit ist auch, dass sie mit einem Kurs-Buchwertverhälnis von 0,008 auf Pleitekandidatenniveau gehandelt werden, obwohl die durchschnittlichen Kapitalkosten auf 3,9% trotz Immobilienkrise in China und steigenden Zinsen durch Zinserhöhung der FED gesunken sind, wobei mich die niedrigen Zinsen nicht verwundern, ist schließlich indirekte Tochtergesellschaft von COFCO, einer der größten Landwirtschaftsindustriekonzerne in Asien gehören. https://en.wikipedia.org/wiki/COFCO_Group

[Alfred_Marshall]

Fitch hat das Rating A für COFCO HK (die indirekt die Aktienmehrheit an Joy City halten), mit stabilen Ausblick bestätigt:
https://www.fitchratings.com/research/corporate-finance/fitc…

[Alfred_Marshall]

Ich bin eigentlich äußerst pessimistisch, was den chinesischen Immobilienaktienmarkt angeht. Heute hat Modern Land angekündigt eine Anleihe nicht zahlen zu können, Evergrande scheint kurz vor der offiziellen Pleite zu sein, und ich erwarte, dass es bei sehr vielen privaten Bauträgern nur eine Frage der Zeit ist, bis sie Pleite gehen, weil eine Refinanzierung nicht zu vernünftigen Raten mehr möglich ist uns viele überschuldet sind und der Markt nach den spekulativen Übertreibungen und massiver Überkapazitäten abkühlt.

Anders m.E. bei Joy City:
https://de.finance.yahoo.com/quote/0207.HK?p=0207.HK
- viel im Gewerbeimmobilienmarkt tätig, weniger bei Wohnimmobilien
- gehört zu 66,6% indirekt der soliden staatlichen COFCO-Gruppe (große staatliche Unternehmensgruppe unter Kontrolle der Zentralregierung der Volksrepublik China)
https://en.wikipedia.org/wiki/COFCO_Group
- Discount zum Buchwert enorm (KBV ca. 0,1), und hat sich in den aktuellem Krisenmodus vergrößert, obwohl operativ alles gut läuft
- Mieteinnahmen Q3 überwiegend 2-stellig im Plus, Property Development fast verdoppelt vs Q3 2020, starke Erholung Hotelbereich
gem. Meldung von heute:
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/1026/…

Die Halbjahreszahlen waren ebenfalls stark:
0,04 RMB/Aktie Gewinn = 0,049 HKD/Aktie, sollte wegen o.g. guter Entwicklung im Q3 gehalten werden > Gewinn auf das Jahr gesehen wahrscheinlich ca. 0,1 HKD ---> KGV2021e = 4,1 (bei 0,41 HKD pro Aktie)
Dividenden war die letzten Jahre stabil, Ausschüttung von 0,04 HKD je Aktie wie 2020 wahrscheinlich, mindestens jedoch 0,03 wie 2021 ->> Dividendenrendite 7,4 bis 10% langfristig stabil erwartet
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/0913/…

Zur Historie:
Das Unternehmen notiert früher als Hong Kong Park View Group Limited unter gleichen Stock-Code. 2013 wurde eine Kapitalerhöhung durchgeführt, in der 1,955,174,000 Shares platziert wurden, zu einem Preis von 2 HKD und COFCO hiermit die Kontrolle übernommen hatte:
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2013/1129/…

Ende 2018 hat dann COFCO-Property, die später in Grand Joy umbenannt wurden, die Aktien Konzernintern für 14,76 Mrd. RMB gekauft.
https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/c…
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2019/0201/…
Man bedenke: Die aktuelle Marktkapitalisierung beträgt gerade mal 5,764 Mrd. HKD = 4,73 Mrd. RMB, d.h. der 64,18% Transferierte Anteil kostete der COFCO-Property Ende 2018 14,76 Mrd. RMB und wird nun an der Börse nur noch mit 4,73 * 0,6418 = 3 Mrd. RMB bewertet.
Die direkte Muttergesellschaft COFCO-Property, die dann ein Rebranding vornahm:
https://www.mingtiandi.com/real-estate/projects-real-estate/…
wird wie beschrieben mit einen Kurs-Buchwert von 0,77 an der Börse Shenzhen (000031.SZ) bewertet:
https://de.finance.yahoo.com/quote/000031.SZ/key-statistics?…
während Total Equity für Joy City gem. Halbjahresberich 56,35 Mrd. RMB = 68,65 Mrd. HKD, d.h. Kurs-Buchwert-Verhältnis auf Basis aktueller Bewertung von 5,764 Mrd. HKD < 0,1. Sowas kenne ich eigentlich nur von Pleitekandidaten und nicht von langfristig soliden Dividendenzahlern, eigentlich wäre m.E. eine ähnliche Bewertung von Joy City und Grand Joy angemessen, denke nur weil in Hongkong bei internationalen Investoren einfach viel mehr Angst im Spiel ist als in Shenzhen ist der Bewertungsabschlag so hoch. Negativ könnte evlt. die geplante Immobiliensteuer in China sein, falls Joy City die nicht an die Mieter weitergeben kann, aber trotzdem begründet das keinesfalls diese Abschläge.

"Net debt to total equity ratio" ist mit 44% absolut auf einen gesunden Niveau. Wegen der gesunden Finanzlage haben sie auch nicht wie andere Unternehmen Anleihen mit deutlich > 10% Zinsen ausstehen, im oben verlinkten Halbjahresbericht heißt es:
As at 30 June 2021, the effective interest rates (which are also
equal to contractual interest rates) on the Group’s borrowings
ranged from 1% to 5.70% (31 December 2020: 1.18% to 5.18%)
per annum
Ich könnte mir daher vorstellen, dass diese Unternehmen auch einige gute Objekte von Pleitekandidaten zu einen günstigen Preis abkaufen kann. Habe diese Woche eine etwas größere Position aufgebaut, die ich auch behalte oder aufstocke, wenn es weiter crasht, da die Dividende schon attraktiv ist, und vielleicht kommt auch ein Übernahmeangebot. Ist bei vielen Nebenwerten in Hongkong so, dass sie sehr lange rumdümpeln und dann auf einmal explodieren, aber man muss viel Geduld mitbringen...
Über Anmerkungen / Diskussionen zu dieser Aktie würde ich mich freuen.