Hamborner AG - Immob-Perle ohne Beachtung? - 500 Beiträge pro Seite

[goldmine]

Kann es sein, daß es noch keinen thread über
Hamborner AG 601300 gibt?

Sogenannte Schläferaktien können nach Entdeckung und Beendigung ihres Dörnroschenschlafes dramatisch steigen.

Hamborner hat über die Jahre entsprechendes Potential aufgebaut - Gewerbeimmobilien in dt. Groß- und Mittelstädten sowie Lagerflächen.

Es gibt stille Reserven en masse - z.B. in einem Aktienfonds. Auch werden immer noch gute Ergebnisse aus der laufenden Verwertung des ehemaligen Bergbaubesitzes erzielt.

Das Management ist von seiner bisherigen fundamental konservativen Geschäftspolitik abgerückt und nun bereit, Immobilien auch mit einem gewissen Fremdkapitalanteil zu erwerben (bis zu 30%).

Die Ausgangslage ist also günstig und der chart sowie die Umsätze eine Betrachtung wert.

Vielleicht kann jemand ergänzende Einschätzungen vornehmen?

CU, goldmine

[goldmine]

Heute bei gutem Umsatz (wenn´s auch hier niemanden interessiert - gekauft wird schon) auf die Ausbruchslinie von € 24 G gestiegen.

Sobald € 24 überschritten sind auf Schlußkursbasis, Kaufsignal.

Immoaktie mit ähnlich hoher Dividendenrendite ist selten.

CU, goldmine

[Kanzler-neu]

Hamborner AG gilt als Aktien-Schnäppchen

WELT - Analyse vom 01.06.2001

Kurzprofil (Historie):

Die Duisburger Hamborner AG gehört zu den mittelgroßen börsennotierten Immobilienbestandshaltern in Deutschland. Sie wurde 1953 gegründet und hat ihre Wurzeln in der Hamborner Bergbau AG. Seit Abgabe des Bergbauvermögens in die Ruhrkohle AG ist die Hamborner ein lupenreines Immobilienunternehmen mit erheblichem unbebautem Grundbesitz in Duisburg und Dinslaken (rund 4,7 Millionen Quadratmeter).

Seit einigen Jahren veröffentlicht das Unternehmen ein Immobilienbestandsverzeichnis. Im Geschäftsbericht des Jahres 2000 werden alle seit 1969 neu erworbenen 52 Objekte tabellarisch gegliedert nach dem Jahr des Erwerbs aufgelistet. Die Hamborner AG verfügt heute über einen aktiv gemanagten Immobilienbesitz im Verkehrswert von rund 440 Millionen DM.

Vorstand:
Karl-Hermann Krull, Sprecher, und Jürgen Heite

Aufsichtsratvorsitzender:
Dr. Josef Pauli

Besitzverhältnisse:

Thyssen’sche Handelsgesellschaft und Mitglieder der Familie Julius Thyssen 49,227 %; Dr. Theo Siegert 9,81 %; 40,913 % Streubesitz

Das Bestandsportfolio/Geschäftsverlauf (Top Down Ansatz, Multiplikationsverfahren):

Die Nettomieteinnahmen im Inland beliefen sich im Jahr 2000 auf 26,073 Mio. DM und konnten gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % gesteigert werden. Objekt Nummer 52 (Hamburg, An der Alster 6) wurde in 2000 erworben und ist bilanziell dem Geschäftsjahr 2001 zuzuordnen. Das Objekt verfügt über eine Gesamtnutzfläche von 1438 m². Es handelt sich um sehr gepflegtes fünfstöckiges Bürohaus in zentraler Innenstadtlage unmittelbar an der Außenalster. Das Objekt ist, überwiegend langfristig, voll vermietet. Das Bürohaus verfügt über ausreichend Stellplätze. Die Büroflächen sind sehr günstig geschnitten.

Durch zwischenzeitliche Neuvermietung eines Ladenlokals konnten die Mieterträge und damit die Werthaltigkeit des Objektes Gütersloh, Berliner Straße 29-31 deutlich gesteigert werden. Ende 2000 hat Hamborner in Recklinghausen ihr Möbelhaus verkauft.

Die Leerstandsquote liegt seit Jahren bei einem Prozent. In der zweiten Jahreshälfte laufen einige Mietvertäge aus, wir rechnen jedoch in der gegenwärtigen Situation damit, das die Mieteinkünfte in 2001 um gut 5 Prozent auf 27,5 Millionen DM wachsen werden.

Bewertet man die so korrigierten Mieteinnahmen mit dem 16,6fachen, was einer Rendite von 6 Prozent entspricht, so errechnen sich für die Immobilienbestände im Inland Verkehrswerte von insgesamt 456 Mio. DM. Berücksichtigt werden müssen unbebaute Grundstücke und Freiflächen mit einem Marktwert von rund 27 Mio. DM, das Aktienportfolio mit einem derzeitigen Wert von ca. 89 Mio. DM sowie liquide Mittel in Höhe von ca. 13 Mio.DM. Die saldierten Fremdmittel minus Forderungen belaufen sich auf rund 12 Mio. DM.

Hieraus resultiert ein geschätzter NAV vor Steuern nach dem Top Down Ansatz in Höhe von über 560 Mio. DM für das Jahr 2001.

Buttom Up Ansatz (Einzelbewertung der Immobilien): Um die Hamborner AG mittels Buttom Up Ansatz zu beurteilen, sind detaillierte Informationen erforderlich. Ein grobe Orientierung erhält der immobilienerfahrene Analyst durch das im Geschäftsbericht der Hamborner AG dokumentierte Immobilienbestandsverzeichnis.

Für den Bottom Up Ansatz müssen Analyst und Investor auf eine ständig aktuelle Database – intern oder extern – zurückgreifen können. Das Objekt Bahnhofstraße 2 in Augsburg zählt unstrittig zu den 1a-Lagen. In unmittelbarer Nähe des Objektes befindet sich die Fuggerei, doch dies ist mehr für den Historiker oder Touristen von Interesse. Für den Investor ist von Belang, dass das Objekt am Königsplatz liegt und dass sich die Augsburger Top-einzelhandelslagen ebenfalls in der unmittelbaren Nachbarschaft befinden. Die Einzelhandelsflächen sind langfristig an den Einzelhandelsfilialisten orsay vermietet. Die Jahresnettomiete dürfte bei 850 000 bis 885 000 DM liegen. Der Marktwert des Objektes liegt oberhalb von 16,5 Millionen DM. Der Verkehrswert aller Objekte liegt zwischen 405 und 460 Millionen DM. Hinzu kommt ein Aktienportfolio mit einem Marktwert von rund 89 Millionen DM. Saldiert um liquide Mittel, sonstiges Umlaufvermögen, Rückstellungen und Verbindlichkeiten errechnet sich ein Net Asset Value von 540 bis 580 Millionen DM für 2001/02. Ein Fremdkapitalrisiko gibt es bei Hamborner nicht – ganz im Gegenteil: Bisher wurden alle Objekte aus vorhandener Liquidität finanziert. Ein Fremdmitteleinsatz von zwanzig bis fünfundzwanzig Prozent ist in der gegenwärtigen Marktlage durchaus vertretbar und würde – geeignete Neu-Objekte vorausgesetzt – sogar zu einer Verbesserung der Gesamtrendite führen. Gegenwärtig notieren die Aktien der Hamborner AG über 40 Prozent unter ihrem Zukunfts-NAV. Dabei betreibt der Immobilienbestandhalter eine sehr risikoorientierte Investitionspolitik. Die langfristige Vermietbarkeit der Objekte steht im Vordergrund. Investiert wird in 1a-Lagen in den Fußgängerzonen großer- und mittelgroßer Städte wie zum Beispiel Frankfurt Steinweg bzw. Wiesbaden Kirchgasse. Das Aktienportfolio setzt sich aus soliden europäischen Blue Chips zusammen. Mitte Juni zahlt die Gesellschaft, eine Dividende von 1,60 DM. Selbst ohne Kursphantasie wirft die Hamborner Aktie so für den privaten Investor eine Dividendenrendite von fünf Prozent ab.

Das frei handelbare Volumen ist für private institutionelle Investoren ausreichend. Der faire Wert der Hamborner-Aktie liegt mit Sicht auf zwölf Monate bei 32 bis 34 Euro. Das Unternehmen hat die Transparenz weiter erhöht, seit einigen Tagen sind Informationen über sämtliche Objekte im Internet abrufbar. Nahezu alle Objekte sind auch bildlich hinterlegt. Hamborner wird das günstige Umfeld nutzen, um in vertretbarem Maße Fremdmittel einzusetzen. Wir gehen davon aus, dass die Immobilienspezialisten den NAV im Schnitt der nächsten Jahr unter Hinzurechnung der Ausschüttung um rund 10 Prozent pro Jahr steigern wird.

Aktuell stellt sich der Kurswert des renditeorientierten Aktienvermögens auf über 89 Millionen DM. In den vergangenen zehn Jahren weist das Aktienportfolio eine Performance von durchschnittlich 14,5 % pro Jahr aus. Des weiteren weisen die Immobilienprofis zum Stichtag eine Liquidität in Höhe von 13 Millionen DM aus. Momentan wird die Aktie mit einem Abschlag von 44 % auf den Zukunfts-NAV gehandelt. Die Hamborner-Aktien sind krass unterbewertet. Derzeit kann Hamborner kurzfristig eine Kriegskasse von rund 200 bis 250 Millionen DM einsetzen ohne dass das Risiko für einen Investor steigt. Ein idealer Kandidat für ein friendly takeover? dit

[Syrtakihans]

Wer einmal auf den Ertragswert schaut, wird sehen, daß Hambroner zwar schick, aber nicht preiswert zu kaufen ist.