Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaften - 500 Beiträge pro Seite

[StartraderFreddy]

Hallo zusammen,

ich habe da mal eine Frage bzgl. Erbschaften.

Mal angenommen ich erbe von meinen Eltern ein Haus u. muß dann einen Stiefbruder bzw. Geschwister davon auszahlen.

Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt u. wie werden auf das Haus eingetragene Grundschulden behandelt?

Wäre sehr nett wenn mir da jemand kompetente Auskunft geben könnte.

Vielen Dank im voraus u. schöne Grüße

Fredl

[goodluck77]

Meiner Anischt nach durch einen Sachverständigen, welcher den Wert
dann auch beurkundet.
Kostet natürlich -
wenn zwei sich streiten - freut sich der Dritte.
Besser - darüber reden und sich einigen

[big_mac]

Schulden werden natürlich vom Wert abgezogen.
(Die effektiv ausstehenden, nicht der eingetragene Nennwert)

[silvodin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.045.641 von StartraderFreddy am 19.09.06 17:37:43

Ich habe so etwas gerade durchgezogen:
Die Erbschaftssteuerstelle des Finanzamts ermittelt den Wert unter Zuziehung der Unterlagen der Gebäudeversicherung.
Das ist amtlich und kostet nicht extra.

Ob das in allen Bundesländern gleich ist, weiß ich natürlich nicht.

[honigbaer]

Also, daß eine Wertermittlung des Finanzamts (womöglich des erbschaftssteuerlich maßgeblichen Wertes) oder der Gebäudeversicherung von irgendeinem der Beteiligten akzeptiert werden muß, und sehe sie auch noch so amtlich aus, das möchte ich bezweifeln.

So viele Gutachter es gibt, so viele Werte werden ermittelt, weil jeder eine andere Meinung hat. (Bodenwert der Gutachterausschüsse ist ein Anfang, aber wer will Lage und Abnutzungszustand verbindlich bewerten. Bei der Ertragswertermittlung ist ein Kapitalisierungszinssatz anzunehmen, welcher?)

Was hat denn der Erblasser festgelegt? Erben die Geschwister gemeinsam und müssen sich auseinandersetzen, oder geht es um Pflichtteilsansprüche?

Ich würde mal schauen, was vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage wert sind, auf dieser Basis wird man sich vielleicht ohne lange Streitereien einigen können.

[NATALY [VIP]]

Für die Erbschaftsteuer wird ein "Grundbesitzwert" nach §§ 146, 147 des Bewertungsgesetzes festgestellt. Dieser Wert liegt idR unter dem Verkehrswert und ist für Ausgleichsansprüche von Geschwistern nicht maßgeblich. Dort ist vielmehr der Verkehrswert maßgeblich, der durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt werden kann.

[NATALY [VIP]]

Grundschulden werden natürlich nur dann abgezogen, wenn sie valutiert sind und auch nur in dieser Höhe.

[goodluck77]

ach NATALY - wenn wir dich nicht hätten

müssten wir wohl dumm sterben

Gruss

[StartraderFreddy]

Vielen Dank für die Beiträge

Ich fasse nochmal zusammen:

Also ...

... für die Steuer wäre der "Grundbesitzwert" nach §§ 146, 147 des Bewertungsgesetzes maßgebend, welcher idR unter dem Verkehrswert liegt.

... für Ausgleichszahlungen an Geschwister ist der Verkehrswert maßgeblich welcher durch ein Gutachten ermittelt werden kann.

... Grundschulden werden vom Verkehrswert abgezogen (angenommen es sind 100.000.- € eingetragen u. es wurde davon noch nichts getilgt werden auch 100.000.- € abgezogen ... richtig?)

Wie ist das aber dann wenn die Grundschulden nicht auf das vererbte Haus aufgenommen wurden sondern auf ein anderes Objekt ... z.B. auf eine vermietete ETW welche einem der Kinder gehört?

Ich weiß, es ist ein wenig schwierig zu verstehen ... wenn jemand weitere Infos braucht bitte Bescheid geben.

Vielen Dank schonmal u. schöne Grüße

Fredl

[honigbaer]

Ich denke mal, entscheidend ist, wer wem Geld schuldet. (Der Erblasser der Bank?) Das steht in den Darlehensverträgen. Die Grundschuld ist sozusagen nur die Sicherheit der Bank.
Schulden des Erblassers sind Schulden des Nachlasses. Eigentlich sind zuerst aus dem Nachlass die Schulden zu bezahlen. Vielleicht wird bei der Teilung der Erwerber des Hauses die Schulden übernehmen. Dann wäre es unnormal, wenn eines der Geschwister dafür haftet oder eine Grundschuld als Sicherheit stellt. Im Einvernehmen könnte das aber trotzdem so gehandhabt werden, wenn z.B. zur Auszahlung der Geschwister ein weiterer Kredit aufgenommen werden muß und das die Beleihungsgrenzen der Bank für das Haus sprengen würde. War das die Frage?

[RackeRauchzart]

Wenn Du Vermögen geschenkt bekommst und in diesem Zusammenhang auch Verbindlichkeiten übernimmst oder Ausgleichszahlungen zu leisten hast, liegt eine sog. gemischte Schenkung vor.

Die Verbindlichkeit ist in dem selben Umfang abziehbar, in dem der Steuerwert zum Verkehrswert des Grds. steht.

Beispiel:
Grdst. mit Verkehrswert von TEUR 500
hat einen Steuerwert (§ 138ff. BewG) : TEUR 400

Angenommen, Du hast TEUR 200 Verbindlichkeiten zu übernehmen.

zivilrechtliche Bereicherung: TEUR 500 - TEUR 200 = TEUR 300

Du hast also 60% geschenkt bekommen und 40% quasi entgeltlich erworben. Schenkungssteuerlich beträgt der steuerpflichtige Erwerb 60% v. TEUR 400 = TEUR 240

[StartraderFreddy]

Hallo,

schön langsam kommen wir zusammen :-)

Ich präzisier die Situation nochmal ... vielleicht hat darauf jemand eine konkrete Antwort.

Also ...

Ich (40) bin der uneheliche Sohn von meinem Vater (für mich wurde ordnungsgemäß bezahlt aber ansonsten hatten wir all die Jahre keinerlei Kontakt!). Mein Vater hat noch einen ehelichen Sohn (37).

Mein Vater hat ein Haus (Verkehrswert ca. 200.000.- €) gebaut, welches schuldenfrei ist. Dieses hat er u. seine Frau vor ca. 1 Jahr seinem ehelichen Sohn geschenkt. Als das Haus noch im Besitz der Eltern war, hat der eheliche Sohn dieses Haus mit einer Grundschuld von 65.000.- € belastet ... zum Kauf seiner ETW. Zusätzlich existiert ein Testament in dem der eheliche Sohn u. seine Ehefrau die "Alleinerben" sein sollen!

Nun meine Frage im Erbfall ...

Wenn zwischen Schenkung an den ehelichen Sohn u. dem Ableben mehr als 10 Jahre vergehen bekomme ich als Sohn sowieso gar nix von dem Haus ... Richtig?

Wenn das Ableben innerhalb von 10 Jahren erfolgt steht mir doch, trotz Testament ein Pflichtteil zu ... Richtig?

Zur Rechnung:
Das Haus ist 200.000.- € wert ... davon gehört gleich mal die Hälfte der Ehefrau (Gütergemeinschaft). Die andere Hälfte erbt wiederum zur Hälfte die Ehefrau u. zur Hälfte die beiden Söhne. Macht also für jeden Sohn ca. 25.000.- € ... Richtig?

Meine Konkrete Frage nun ist:
Es ist auf das Haus ja noch eine Grundschuld (zu gunsten der ETW vom ehelichen Sohn) eingetragen. Von den Schulden ist bisher nichts getilgt! Mindert diese Grundschuld den Verkehrswert des Hauses so daß ich im Fall der Fälle weniger als 25.000.- € Anspruch hätte oder nicht? Oder könnte man mit weiteren Grundschulden den Wert des Hauses auf "Null" bringen so daß man gar nichts erbt?

Soderla, ich hoffe das war verständlich genug :-)

Ich wäre Euch echt sehr verbunden wenn mir die Frage jemand beantworten könnte. Ich meine, Ändern kann man ja eh nix ... aber man sollte zumind. wissen was "Recht" ist!

Vielen Dank u. schöne Grüße

Fredl

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.055.637 von StartraderFreddy am 20.09.06 08:55:42

Mindert diese Grundschuld den Verkehrswert des Hauses so daß ich im Fall der Fälle weniger als 25.000.- € Anspruch hätte oder nicht? Oder könnte man mit weiteren Grundschulden den Wert des Hauses auf "Null" bringen so daß man gar nichts erbt?

Deinen Anspruch mindert die Grundschuld nicht.

Der Pflichteil beträgt jedoch nur die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Also im Beispiel: Verkehrswert Haus: 200 T€ => 100T€ (weil die Hälfte der Frau gehört). Von den 100T€ wäre nach gesetzlicher Erbfolge 50% für die Frau und 50% an die Kinder (ergo bei 2 Kindern 25%). Die Hälfte (weil Pflichtteil) des gesetzlichen Erbteils wären also 12,5% - im Beispiel 12,5T€

Nebenbei: Ist wirklich "Gütergemeinschaft" vereinbart (ist eher ein seltener Fall) ?

Grüße K1

[StartraderFreddy]

@ K1

Hmmm ... das mit Gütergemeinschaft hatte ich nur vermutet bzw. angenommen ...

Ich denke daß es keinen Ehevertrag gibt, sie sind aber seit knapp 38 Jahren verheiratet u. haben das Haus in der Ehe gemeinsam erschaffen ... das Haus ist auch auf beide im Grundbuch eingetragen gewesen bevor sie es ihrem ehelichen Sohn geschenkt haben ... was ist denn "Normal" wenn es keinen Ehevertrag gibt u. wie würde sich das auf meine spezielle Situation auswirken?

Vielen Dank u. schöne Grüße

Fredl

[honigbaer]

Normal wäre Zugewinngemeinschaft. Bei Ende der Ehe, auch durch Todesfall, wäre zwischen den Eheleuten das Auszugleichen, was der eine Ehepartner während der Ehe mehr dazugewonnen hat als der andere. (u.U. auch Rentenansprüche) Das kann das Vermögen des hinterbliebenen Ehepartners vermindern oder erhöhen.
Wenn es ein Testament gibt, ist diesbezüglich vielleicht etwas geregelt.

Die zehn Jahresfrist gilt, es sei denn, die Schenkung erfolgte mit Rückgabevorbehalten. Ich bin auch der Meinung, die Grundschuld hat keinen Einfluß auf Deinen Anspruch.

Vielleicht noch interessant: http://www.ratgeberrecht.de/sendung/beitrag/rs2004032803.htm…

Wäre vielleicht gut für Deinen Vater und alle, zu Lebzeiten eine Einigung über Deinen Pflichtteilsanspruch mit Dir zu erzielen. Das spart später unnötigen Streit, der sich auch aus der Bewertung der Immobilie ergeben könnte.

[Long-John]

Dein DAD soll dir 20 TEU geben und der Fall ist erledigt!! Alles noch durch nen Notar bestätigen lassen und gut ist!!

[alzwo]

Die ungetilgte Hypothek belastet den Wert des Hauses - denke ich. In der 10-Jahresfrist wird das aber ausgeglichen, weil man die Hypothek als Schenkung ansehen kann.

Von Verhandlungen über ein zukünftiges Erbe halte ich gar nichts. Das führt nur zu Streit. Man kann auch schlecht alle Eventualitäten voraussehen. Zum Beispiel: einer der Erben stirbt vor dem Erblasser, es gibt eine weitere Schenkung, das Haus brennt ab, usw.

Ansonsten bin ich der Meinung von K1 und honigbär.

[NATALY [VIP]]

was ist denn "Normal" wenn es keinen Ehevertrag gibt

Normal ist die "Zugewinngemeinschaft".

[NATALY [VIP]]

Wenn zwischen Schenkung an den ehelichen Sohn u. dem Ableben mehr als 10 Jahre vergehen bekomme ich als Sohn sowieso gar nix von dem Haus ... Richtig?


Richtig. Jedenfalls dann, wenn sich die Eltern weder Niessbrauch noch Wohnrecht vorbehalten haben. Wenn sie das gemacht haben, greift die 10-Jahres-Frist nach BGH-Rechtsprechung nicht.

[NATALY [VIP]]

Wenn das Ableben innerhalb von 10 Jahren erfolgt steht mir doch, trotz Testament ein Pflichtteil zu ... Richtig?


Dann steht dir ein "Pflichtteilsergänzungsanspruch" zu.

[StartraderFreddy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.061.741 von NATALY am 20.09.06 14:45:45

@ Nataly

Wenn zwischen Schenkung an den ehelichen Sohn u. dem Ableben mehr als 10 Jahre vergehen bekomme ich als Sohn sowieso gar nix von dem Haus ... Richtig?

Richtig. Jedenfalls dann, wenn sich die Eltern weder Niessbrauch noch Wohnrecht vorbehalten haben. Wenn sie das gemacht haben, greift die 10-Jahres-Frist nach BGH-Rechtsprechung nicht.

Angenommen die Eltern haben sich ein Wohrecht, Niessbrauch oder andere Vergünstigungen vorbehalten ... wie ist dann die Rechtslage? Für mich günstiger oder ungünstiger?

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Wenn das Ableben innerhalb von 10 Jahren erfolgt steht mir doch, trotz Testament ein Pflichtteil zu ... Richtig?

Dann steht dir ein "Pflichtteilsergänzungsanspruch" zu.

Was unterscheidet einen Pflichtteilsanspruch von einem Pflichtteilsergänzungsanspruch? Vielleicht kannst Du das an meinem Beispiel mal aufzeigen?

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Vielen Dank u. schöne Grüße

Fredl

[NATALY [VIP]]

Angenommen die Eltern haben sich ein Wohrecht, Niessbrauch oder andere Vergünstigungen vorbehalten ... wie ist dann die Rechtslage? Für mich günstiger oder ungünstiger?

Günstiger, denn dann hast du auch nach Ablauf von 10 Jahren noch den Pflichtteilsergänzungsanspruch.

Was unterscheidet einen Pflichtteilsanspruch von einem Pflichtteilsergänzungsanspruch? Vielleicht kannst Du das an meinem Beispiel mal aufzeigen?


Beispiel:
Dein Vater hat vor 5 Jahren deinem Halbbruder sein Haus geschenkt. Jetzt stirbt er und hinterlässt 100.000 Euro Barvermögen.
Der Pflichtteil berechnet sich nach dem beim Tod vorhandenen Nachlass, also den 100.000 EUR. Das Haus ist ja verschenkt und nicht im Nachlass. Der Pflichtteilsergänzungsanspruch bewirlt nun, dass der Wert des Hauses dem Nachlass hinzugerechnet wird und dein Anspruch aus dem durch das Haus "ergänzten" Nachlass berechnet wird. Dadurch erhäht sich dein Anspruch.
Im Ergebnis ist es so, dass zu deinen Gunsten bei der Pflichtteilsberechnung so getan wird, als wäre das Haus nicht verschenkt worden und noch im Nachlass.

[honigbaer]

@ alzwo Wenn der Vater ein Testament errichtet, zu Lebzeiten Schenkungen vornimmt, den Sohn auf diese Weise um sein Pflichtteil bringen will, dann muß man sich um ein Bißchen Streiterei um ein zukünftiges Erbe wohl keine großen Sorgen machen bzw die haben längst angefangen. Wie das bei Familiensachen so läuft, wer Zugang zum Erblasser hat, hat die Macht seinen Willen zu beeinflussen. Aber zwischen Vater und Sohn, also unter Blutsverwandten, sollte jederzeit ein offenes Gespräch möglich sein.

Kann man denn als Vater überhaupt mit so einer Lösung zufrieden sein?

Übrigens geht es im Märchen Hänsel und Gretel auch darum, daß die Kinder um ihr Erbteil gebracht werden sollen.
Enterbung und Vermeidung laufender Unterhaltszahlungen durch Aussetzung im Wald auf Geheiß der Stiefmutter.

Das Märchen hat ein Happyend. Der Vater hatte keine ruhige Stunde gehabt, nachdem er dem Rat der Stiefmutter gefolgt war, die Frau aber war gestorben!

(Bestimmt eine Geschichte, die das Leben schrieb!)

[alzwo]

honigbär,

>>Wäre vielleicht gut für Deinen Vater und alle, zu Lebzeiten eine Einigung über Deinen Pflichtteilsanspruch mit Dir zu erzielen. Das spart später unnötigen Streit, der sich auch aus der Bewertung der Immobilie ergeben könnte. <<

Zu diesem „runden Tisch“ kann doch nur eingeladen werden, wenn alle noch gut miteinander auskommen. In 90% der Fälle geht man im Streit auseinander. In 9% der Fälle gibt es später Streit, weil das Leben anders verläuft, als am Tisch beschlossen. In 1% der Fälle geht es gut, weil die Beschlüsse sowieso nicht ernst genommen wurden.

[honigbaer]

Ich hatte eigentlich auch eher an ein bilaterales Gespräch als an einen runden Tisch gedacht. An dem haben im vorliegenden Fall wohl 3 gesessen und sind sich auf Kosten des abwesenden 4. einig geworden. Mit der Schenkung wurden die Beschlüsse ja auch schon umgesetzt.

Wieso sollte es nachteilig sein, wenn an einem Tisch die Frage Pflichtteil thematisiert würde? Wenn die Alternative ein Testament ist, bei dem sich die Erben hinterher zwangsläufig vor Gericht sehen, betrachte ich das als das kleinere und billigere Übel und außerdem eine schöne Gelegenheit, seine Verwandtschaft mal richtig kennenzulernen.

Ich muß allerdings zugeben, daß es bei Hänsel und Gretel anders läuft. Da lassen sich die Kinder, obwohl sie wissen, was Sache ist, lieber anlügen und in den Wald führen, statt dumme Fragen zu stellen und mit dem Vater rumzudiskutieren.

[StartraderFreddy]

Hallo nochmal alle zusammen ...

vielen Dank für die konstruktive Diskussion ... ihr habt mir sehr geholfen.

Um das Hänsel u. Gretel Märchen nochmal zu relativieren muß ich noch was anfügen ...

Also ich bin mit meinem Vater, seiner Frau u. meinem Stiefbruder nicht zerstritten ... vielmehr ist es so daß ich die guten Leute nichtmal richtig kenne. Mit meinem Vater hab ich in meinem Leben max. 5 Wörter gesprochen ... mehr nicht. Daß mein Vater schlußendlich nicht mein richtiger Vater wurde lag damals an meiner Mutter u. nicht an ihm!!! Auch wenns vielleicht jetzt ein wenig blöd klingt muß ich ihn doch in Schutz nehmen. Wg. der Erbgeschichte ist es halt so daß er jetzt jemanden was vererben soll wem er eigentlich gar nicht kennt ... für ihn ein Fremder da meine Mutter mich von ihm fern gehalten hat!

Ich wollt eigentlich nur die allg. Rechtslage wissen ... werde auch keinen Streit anzetteln oder irgend was anderes ... ist halt nur gut zu wissen was einem zustehen würde!

Trotzdem nochmal vielen Dank für die wichtigen Hinweise.

Schöne Grüße

Fredl