Immobiliendarlehen ohne Einkommensnachweis - 500 Beiträge pro Seite

[raufraufrauf]

Hallo,

welche Banken bzw. Darhlehensvermittler bieten noch Immobilienkredite ohne Einkommensnachweis? Früher hat das funktioniert bei mind. 40-50% Eigenkapital. Bitte nur ernstgemeinte Antworten. Die Frage ist auch ernst gemeint.

[Magicbroker]

kleine Privatkredite bekommt man noch ohne Einkommensnachweis, aber Baukredite über z.B. 100000E oder so ganz sicher nicht, besonders nicht mit Hinblick auf die Kreditkrise zur Zeit! Kein Kreditberater kann das Risiko eingehen, ohne Prüfung das Geld freizugeben und ich denke er darf es auch nicht mehr (Basel II), die Institute haben ihre Richtlinien verschärft! Allenfalls kleine unabhängige Wucherkreditgeber machen sowas noch denke ich...

[Lassemann]

Aus welchem Grund willst Du Deine Einkünfte nicht preisgeben?

Selbst wenn Du noch einen Kreditgeber finden solltest, dann wird der Kredit sehr teuer, da Deine Einkünfte nicht transparent sind und somit hohes Risiko unterstellt werden muß. Demensprechend wird die risikoadjustierte Marge sehr hoch aufgeschlagen.

[Heinz01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.652.449 von raufraufrauf am 16.03.08 07:18:14

Merke: die Banken wollen, dass der gewährte Kredit zurückbezahlt wird.
Die Handeln mit Geld und nicht mit Sicherheiten.
Die Verwertung von Sicherheiten ist nicht deren Kerngeschäft.

Deshalb wäre es grob fahrlässig und der Banker könnte seinen Job riskieren, wenn er ohne Prüfung der Rückzahlbarkeit ein Darlehen gewähren würde.

[shut]

Leider ist es so, dass es für Freiberufler und Selbständige schwieriger ist, einen Immo-Kredit zu bekommen. Im allgemeinen werden die Einkommensnachweise der letzten zwei Jahre verlangt. So als ob man daraus die zukünftige Einkommensentwicklung herauslesen könnte. Bei einem Immo-Kredit immer hin 5-30 Jahre. - Das ist absolut lächerlich. Oder sind die Banker Hellseher?

Deswegen ist es in aller Regel so, dass Selbständige mit einem relativ hohen EK-Anteil an die Immo-Finanzierung herangehen (müssen). So wie in #1 angedeutet. Aber selbst dann verlangen die Banken Einkommensnachweise. Shit, wenn die letzten zwei Jahre mau gelaufen sind. (solche Situationen sind wahrscheinlich in der Vorstellungswelt eines gewöhnlichen rundum gepamperten Bankers gar nicht vorhanden). Tzzz....

Also: wenn man bauen will - voher Beamter werden!

[Lassemann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.160 von shut am 16.03.08 12:51:14

Ja und Nein. Gerade bei Selbständigen/ Freiberuflern mit natürlicherweise oft stark schwankenden Jahreseinkommen ist es wichtig Nachweise zu erhalten, insbesondere um die Vola des Einkommens festzustellen. Wie an der Börse auch, geht eine höhere Vola eben auch mit höheren Risiken und damit auch mit höherer Risikoprämie einher.

Im übrigen ist es auch entscheidend für den selbständigen/ freiberuflichen Kreditnehmer, dass er für u.U. künftig auch mal schlechter laufende Jahre mit genügend Liquidität und Sicherheiten ausgestattet ist. Wenn Dir das nicht gefällt, dass mußt Du Dir einen Angestelltenjob mit i.d.R. deutlich geringerem - dafür aber recht schwankungsarmen - Einkommen suchen. Dann aber mußt Du auch die ganze Last der Sozialversicherungsleistungen, inkl. der gesetzlichen RV, übernehmen. Im Gegenzug kommst Du wahrscheinlich zu einem schnelleren und günstigerem WoBau-Kredit.

Alles also eine Frage der Betrachtung....

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.160 von shut am 16.03.08 12:51:14

ich bin selbständig und habe vor Jahren zu 100% bei meiner Hausbank finanziert(Sparkasse)Ist auch eine Verhandlungssache.Die Einkommensnachweise haben für den Banker meiner Ansicht nach nur Alibifunktion.

[raufraufrauf]

Hallo,

@Lassemann: weil mein Einkommen wohl nicht ausreichend ist, um den Kredit abzutragen. Aber ich möchte eine vermietete Immobilie aus einer Versteigerung erwerben und zusammen mit den Mieteinnahmen (auf mehrere Mieter verteilt) würde es klappen. Ausserdem wäre die momentane Miethöhe höher als Zins und Tilgung bei einem normalen Immobiliendarlehen, selbst bei 6% Tilgung.

@Heinz: bisher habe ich mit meinen 24 Jahren alle Kredite zurückbezahlt ( insgesamt 3 Ratenkredite). Ausserdem seit über 6 Jahren bei der gleichen Firma angestellt.
@alle: einen Anbieter habe ich bereits gefunden, allerding habe ich keine Ahnung, wie seriös er ist.

http://www.baufi-nord.de

"Welche Voraussetzungen sollten Sie mitbringen?

Damit Banken Ihr Einkommen anrechnen, müssen Sie -in der Regel- seit mindestens 3 Jahren selbständig in einer Branche tätig sein. Ist das nicht der Fall kann die Finanzierung aber noch allein auf das Einkommen z.B. Ihres Ehepartners abgestellt werden. Bei Finanzierungen bis ca. 60% des Immobilienwertes spielt die Dauer der Selbständigkeit keine Rolle, da einige unserer Bankpartner dann z.B. auf Einkommensnachweise verzichten"

"Schwierige Branchen

Banken bewerten neben den reinen Zahlen auch allgemeine oder ganz eigene Erfahrungen mit bestimmten Branchen. Und leider ist es so, dass dann bestimmte Brachen pauschal abgelehnt werden, also keine Darlehen vergeben werden. Wenn Sie in einer der folgenden Branchen tätig sind, haben wir zur Zeit leider keine Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung auf die Beine zu stellen (ausgenommen bei Darlehen bis ca. 60% des Immobilienwertes):

* Gastronomie und Hotelgewerbe
* Freizeitbranche (Fitness-und Sonnenstudios, Spielhallen, Bowlingcenter usw.)
* Spedition- und Taxigewerbe"

aufinanzierung ohne Bonitätsunterlagen und Einkommensnachweise

Bei Finanzierungen bis ca. 72% des aktuellen Verkehrswertes einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie verzichten einige unserer Finanzierungspartner grundsätzlich auf den Nachweis der persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse und somit auf die Einreichung der sog. Bonitätsunterlagen.

Das dürfte vor allem für alle Darlehensnehmer interessant sein, bei denen die Einkommensnachweise oder z.B. Immobilienaufstellungen sehr umfangreich oder etwas komplizierter sind. Bei diesen Darlehenspartnern reicht die Einreichung einer einfachen Selbstauskunft zzgl. der erforderlichen Unterlagen zu dem Beleihungsobjekt.

Dieser Finanzierungsweg steht sowohl Angestellten als auch Selbständigen offen!

Die Darlehenskonditionen (Zinssätze u. Nebenbedingungen) sind selbstverständlich gewohnt günstig.

Verwandte Themen auf unserer Webseite:

* >>Finanzierung von Gewerbeimmobilien ohne Einkommensnachweise>>

[Heinz01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.160 von shut am 16.03.08 12:51:14

von Selbständige ist hier vom Fragesteller nichts vermerkt.
Zudem hast Du total falsche, da voreingenommene Vorstellungen von Bankern.
Bin selbst Freiberufler mit sehr schwankendem Einkommen.
Finanziere aber mit meinere (kleinen, genossenschaftlichen) Hausbank in guten wie in schlechten Zeiten.

[shut]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.223 von Heinz01 am 16.03.08 13:09:57

Zugegeben -ich kann hier nicht ein allgemeingültiges Urteil über die Kreditvergabepraxis der dt. Banken abgeben. Die Bankenszene ist auch zu vielfältig geworden. - Vielleicht heißt es wirklich: Suchen... suchen... suchen....

[Heinz01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.222 von raufraufrauf am 16.03.08 13:09:18

also bei Deinen persönlichen Daten einschl. Mieteinnahmen,
müsste doch einen Finanzierung möglich sein.
Natürlich ist auch zu berücksichtigen, welcher Moderniesieurngsaufwand evtl. besteht.
Was nützt eine Finanzierung bis zum "Anschlag",
wenn in 2 Jahren das Dach oder die Heizung kommt, die Du dann
nicht mehr finanzieren kannst.

[Heinz01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.395 von Heinz01 am 16.03.08 14:07:49

kaufe einen "Modernisierungsaufwand"

[raufraufrauf]

@Heinz: es handelt sich nich um eine Wohnimmobilie. Bei der jetzigen Rechtslage würde ich auch kein Geld in vermietete Wohnimmobilien investieren, erst recht kein geliehenes. Die Bausubstanz scheint i.O. zu sein.

[raufraufrauf]

@Heinz: Die meisten Banken wollen doch, dass das eigene Einkommen ohne Mieteinnahmen so hoch ist, dass mandie Raten im Zweifelsfall auch dann zahlen kann, wenn der Mieter (bzw. alle Mieter) kündigt. Das ist in meinem Fall eindeutig nicht der Fall. Die Immobilie ist aber im Moment an 5 Mieter vermietet (ca. 10% Leerstand), dass alle abspringen scheint ziemlich unwahrscheinlich.

[Lassemann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.840 von raufraufrauf am 16.03.08 16:16:54

Zu Deiner eigenen Sicherheit:

1. Stresstest simulieren, d.h.
- a) ab wann kippt die positive Differenz-Rendite (zwischen Sollzins und Mietzins NACH STEUERN) --> wie viele Mieter können ausfallen, ohne dass Du mit Zins drauf zahlst)
- b) angenommen die Rendite kippt durch höheren Leerstand als erwartet, wieviel Leerstand/Zahlungsausfall kannst Du mit Deinem ordentlichen Einkommen monatlich ausgleichen

2. VOR KAUF unbedingt mit Steuerberater tatsächlich zu erwartenden Mietzins NACH Steuern durchkalkulieren über verschiedene Szenarien!

3. Kalkulieren, wieviele Jahre Du brauchst bis Du eine Restschuld auf die Immobilie hast, die Du zur Not bei Komplett-Ausfall der Mieten (sei es durch Zahlungsausfall oder durch Leerstand) selber tragen kannst. Generell gilt: Je länger der Zeitraum, in dem Du mit eigener privater Insolvenz im Risiko stehst, desto dringlicher ist davon abzuraten, da kein Mensch weiß, wie sich bspw. die Attraktivität des Standortes (vorausgesetzt sie ist derzeit attraktiv für Mieter)der Immobilie in ein paar Jahren entwickeln wird.

4. Nicht vergessen, in Deine Rendite/Zahlungskalkulationen für alle Risiken Rückstellungen für Abnutzung/ Restauration/ Reparaturen etc. auf die Immobilie zu berücksichtigen. Wenn die Rendite bei Einbeziehung dieser Posten bereits kippt, dann Finger davon lassen

5. Mal drüber nachdenken, warum die Immobilie überhaupt zwangsversteigert wird.

Insgesamt gilt bei Betrachtung Deiner groben Angaben: Bei der Finanzierung scheint ein hohes Risiko dabei zu sein, da Du im Zweifelsfall nicht selber mit Deinem Einkommen die Belastungen tragen kannst. Daher ist allerhöchste Vorsicht geboten!

[Aischa]

Mich würde folgendes interessieren:
Habe vor knapp fünf Jahren ein Immobiliendarlehen von meiner Bank erhalten. Damals hatte ich einen gutbezahlten und sicheren Job.
Vor drei Jahren habe ich eine Erbschaft gemacht, (Immobilie im Zentrum von Berlin in allerbeste Lage). Ich habe darauf meinen Job an den Nagel gehängt, da die Mieteinnahmen sehr hoch und sicher sind.
Nun muss ich bald wieder mit der Bank verhandeln, denn die Zinsbindung beträgt fünf Jahre und die sind nun demnächst um. Könnte es sein, dass mir die Bank nun Schwierigkeiten macht? Schließlich habe ich den Job nicht mehr und die Mieteinnahmen fließen auf ein anderes Konto.
Gruß Aischa

[Lassemann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.655.359 von Aischa am 16.03.08 22:17:11

Im Zweifelsfall Kredit ablösen und bei einer anderen Bank Kredit aufnehmen besichern lassen. Einen Vergleich würde ich ohnehin an Deiner Stelle machen. I.d.R. versucht die Bank bei Prolongation höhere Marge durchzudrücken, da Kunde i.d.R. nicht den Markt vergleicht und zu bequem ist.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.653.222 von raufraufrauf am 16.03.08 13:09:18

Ich kenne dein Problem sehr gut aus eigener Erfahrung: "Finanzierung vermieteter ETW aus ZV aber mit sehr hoher Mietrendite die weit über dem Zins liegt"

prinzipiell ist das ein super Geschäftsmodell, wenn nur die Banken etwas flexibler denken würden

mit jeder voll finanzierten Wohnung erhöht sich (trotz Finanzierung) das Einkommen

versuche es mal mit Interhyp ... die sind erstaunlich flexibel

Baufi-Nord kannst du übrigens vergessen ... dort habe ich schonmal angerufen

[Long-John]

Und, wie ist jetzt der aktelle Stand?? Hat sich was getan in dieser Sache??

[raufraufrauf]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.072.048 von Long-John am 11.05.08 09:03:08

Hallo Long-John,

ich habe leider keine Finanzierung gefunden für die Immobilie. Es handelte sich dabei um eine fast komplett vermietete Tiefgarage. Das finanziert keine Bank in D. Es werden wenn überhaupt nur Wohnimmobilien finanziert. Das einzige was sich bei der Sache getan hat, ist dass die Immobilie bereits versteigert ist, meiner Meinung nach viel zu billig.

[raufraufrauf]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.073.323 von raufraufrauf am 11.05.08 21:24:19

übrigens entspricht die tatsächliche Jahreskaltmiete der Tiefgarage 14% vom Zuschlag, nur so am Rande...

[Heinz01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.073.323 von raufraufrauf am 11.05.08 21:24:19

das finanziert schon eine Bank,
Voraussetzungen:
entweder hat der Erfahrung in diesem Geschäft und schon
einige Projekte laufen (Risikostreuung)
oder
neu in diesem Geschäft, dann muss finanzielles Fundament
da ist. (doppelte Sicherheit für die Bank, inkl. hoher Rendite)

[Baufuchs]

Antwort auf Beitrag Nr.: 33.652.449 von raufraufrauf am 16.03.08 07:18:14

Ich bin neu im Forum und habe diese Frage erst heute gelesen. Trotz der derzeitigen Hypothekenkrise gibt es noch eine Bank, die bis 60% vom Beleihungswert (maximal € 300.000,--) ohne Einkommensnachweise gewährt. Wie lange noch, ist allerdings fraglich

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.691.193 von Baufuchs am 24.10.08 17:51:51

welche denn ?

Und was ist, wenn der Kaufpreis niedriger war als 60 % des Beleihungswertes ? Wird nach dem Kaufpreis gefragt ?

z.B.
Kaufpreis 10 TEUR, sanierter Altbau
Kaltmiete: 200 EUR /Monat also 2400 EUR/Jahr

Überschuß nach allen Kosten ca. 1900 EUR/Jahr

Verkehrswert wäre somit ca. 35 TEUR

Bekommt man Finanzierung für 15 - 20 TEUR ???

[Baufuchs]

Antwort auf Beitrag Nr.: 35.693.421 von donaldzocker am 24.10.08 21:12:39

Grundsätzlich gilt für die Beleihungswertermittlung:

Notarileller Kaufpreis abzüglich 10 bis 15 % Sicherheitsabschlag, = Beleihungswert. Somit kann der Kaufpreis nie niedriger sein als der Beleihungswert. Kommen zum Kaufpreis noch Renovierungskosten hinzu, werden diese 50 % der Kosten wertsteigernd von der Bank anerkannt und erhöhen den Beleihungswert.

Wird eine Immobilie beliehen, die schon vor längerer Zeit gekauft wurde, dann ermittelt die Bank den derzeit aktuellen Verkehrswert und setzt diesen als Beleihungswert an. Dabei macht sie auch die anfangs erwähnten Sicherheitsabschläge.

Bei ETW's, 1-Fam und 2-Fam-Hausern gilt immer der Sachwert. Auch wenn diese Objekte vermietet sind. Ab 3 Wohnungen wenden die Banken zur Ermittlung des Beleihungswertes meist das Mittelwert- oder Ertragswert-Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes an.

Vereinfacht ausgedrückt: Der Ertragswert wird aus den Mieteinnahmen errechnet, der Mittelwert aus dem Mittel von Ertrags- und Sachwert.

Manche Banken finanzieren erst ab € 50.000,--. Sollten sie dennoch kleinere Darlehenssummen akzeptieren, dann zu erhöhten Zinsen. Kredite der Größenordnung 15' - 20' Euro sind die Spezialitäten der Bausparkassen.