DEGI EUROPA - 500 Beiträge pro Seite (Seite 2)

[cktest]

Der Verkauf irgendeines Objektes mit gleichzeitiger leichter Abwertung würde den Anstieg des Börsenkurses besser erklären.
Eine Verpflichtung zu zeitnaher Information aller Anleger wäre wünschenswert. So haben nur die was davon, die an der Quelle sitzen...

[babbelino]

@cktest

Glückwunsch! Du hast DAS größte Problem der offenen Immofonds erkannt.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.782.935 von babbelino am 04.06.13 15:45:37

und das war der erste verkauf !
Bingo !

[cktest]

Wenn es schon zu einer offenbar offiziellen Kursveränderung kommt (in diesem Fall einer Abwertung von 26,41 EUR auf 26,23 EUR), dann wäre es doch nicht zu viel verlangt, dass das Management den Grund dafür am gleichen Tag bekannt gibt und nicht erst mit einer Woche Verspätung. Ich sehe auch nicht, warum man das nicht gesetzlich festschreiben könnte.

[atze50]

wie jetzt, wurde verkauft?

falls ja sollte man die Drecksbande mal anzeigen wenn sie diese wichtige Info den Anlegern vorenthalten.

Aberdeen ist echt der lezte Saustall...

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.783.201 von atze50 am 04.06.13 16:09:43

bodio center

[cktest]

Hast Du Zahlen?
Im folgenden Artikel von Anfang Mai wird sowohl über einen Verkauf des Bodio Centers als auch des Franciacorta Outlet Villages geredet:
http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mondo-immobiliare/2013…
Wenn ich Google Translate trauen darf, soll das Bodio Center für 70 Mio. EUR, das Outlet Village für 130 Mio. EUR verkauft werden. Das sind aber Zahlen, die deutlich über den von Degi derzeit vermeldeten Verkehrswerten liegen. Auch potentielle Käufer werden in diesem Artikel genannt.

[babbelino]

@kitzblitz

Quelle bitte.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.783.201 von atze50 am 04.06.13 16:09:43

sicher schade dass es hier keine AdHoc via DGAP oder sonst. gibt
es handelt sich hier aber nicht um eine börsennotierte AG oder ... es ist ein Offener (geschlossener) Immobilienfonds den manche Leute unbedingt zu Kursen von weit unter dem NAV meinen verkaufen zu müssen...

dass Verkäufe noch womöglich kommen war doch abzusehen!?!? Verstehe nicht die Aufregung... würde mich freuen wenn tatsächlich Aberdeen noch so manchen positiv überraschen kann

einfach einmal selbst im Internet suchen hilft manchmal:

http://europe-re.com/axa-real-estate-acquires-the-bodio-cent…

[ObserverHH]

Danke für den Link, GustavOemark.
Wenn ich das richtig verstehe, gehörten Degi Europa nur 60% des Bodio Centers, das jetzt für 63,9 Mio € verkauft wurde.
Da 60% von 63,9 Mio € 9,36 % weniger als der letzte Verkehrswert von 42,3 Mio € sind, ergibt sich rein rechnerisch allein daraus ein NAV-Rückgang von knapp 4 Mio €, oder gut 15 Eurocent je Anteil. Dazu kommen dann noch Verkaufsprovision und sonstige Kosten.

[babbelino]

Moin,

was für ein Armutszeugnis. Ursprünglich wurde der vom Degi-Europa gehaltene Anteil mit über 60 Mio. Euro bewertet. Und nun verramscht man das Gebäude nach nochmaliger Abwertung bei Vollvermietung, keiner Fremkapitalbelastung und gerade verlängerten Mietverträgen (4,1 Mio. prog. Mietertrag) für 38 Mio. Wann wird denn mal eines der Gebäude mit einem Verkehrswert von über 100 Mio. Euro verkauft? Das würde Situation entspannen.

[kitzblitz]

na und ?
ist doch keine neue Erkenntnis, dass aberdeen und degi Europa schlecht sind...
aber halt auch nicht so schlecht, wie es die 13,7 euronen Börsenkurs !
und in den nächsten Wochen wird noch das outlet für 120 mio verscheppert
und dann sieht´s doch gar nicht so schlecht aus für uns .
und meinetwegen hetzt du weiter und schimpfst weiter ... und wir nähern uns
stück für stück den 20 euronen !
und jetzt noch einen schönen tag. ich gehe golfspielen !

[fungofortunato]

So, aus dem Morganstanley P2 in den DEGI geswitcht...

Ein Traum...

[babbelino]

Anbei die Verkaufsmeldung. Interessant ist folgende Passage:

Die Liquiditätsquote des DEGI EUROPA wird sich nach dem kompletten Abschluss der Transaktion um rund 5% erhöhen. D.h. mitnichten 38 Mio Verkaufserlös, sondern nach allen Kosten nur 34 Mio. Schon wieder sind die Anleger um 4 Mio. übervorteilt worden. D.h. gegenüber dem letzten Verkehrswert von 42,3 Mio. wurden de facto nur 34 Mio. erreicht...

4. Juni 2013
Für den DEGI EUROPA wurde der Verkauf einer italienischen Immobilie durchgeführt. Es handelt sich hierbei um das Objekt Mailand, Bodio-Center, an dem der DEGI EUROPA über die Immobiliengesellschaft Bodio Center S.r.l. zu 60% beteiligt war. Der anteilig erzielte Verkaufserlös lag unter dem anteiligen Verkehrswert der Immobilie von 42,3 Mio. EUR.
Aufgrund von Verkaufsnebenkosten und erwähnter Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert ergibt sich ein negativer Effekt auf den Anteilwert. Daher ist am 04.06.2013 der Anteilwert des DEGI EUROPA von 26,41 Euro um 0,18 Euro auf 26,23 Euro je Anteilschein zurückgegangen. Die Liquiditätsquote des DEGI EUROPA wird sich nach dem kompletten Abschluss der Transaktion um rund 5% erhöhen.

[cktest]

Degi teilt außerdem mit, die Theodor Heuss-Allee verkauft zu haben.
"Der Übergang von Nutzen und Lsaten wird im August erfolgen. Der Kaufpreis liegt geringfügig unter dem derzeitigen Verkehrswert."
Quelle

[cktest]

Zitat von babbelino: Anbei die Verkaufsmeldung. Interessant ist folgende Passage:

Die Liquiditätsquote des DEGI EUROPA wird sich nach dem kompletten Abschluss der Transaktion um rund 5% erhöhen. D.h. mitnichten 38 Mio Verkaufserlös, sondern nach allen Kosten nur 34 Mio. Schon wieder sind die Anleger um 4 Mio. übervorteilt worden.

Deiner Interpretation kann ich erstmal nicht folgen. Höchstwahrscheinlich müssen vom Verkaufserlös auch Kredite rückgeführt werden, daher kann der Erlös nicht vollständig in Cash umgewandelt werden. Ohne genauere Zahlen kann man nichts sagen - der Monatsbericht für Juni wird spannend.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.791.149 von cktest am 05.06.13 14:03:28

lass ihn doch
der will eh immer nur alles schlechtmachen.
statt dass er mal 12,xx gekauft hätte ....

mich würde nur mal sein antrieb dies zu tun interessieren....
also mir wäre die zeit dafür viel zu schade

[babbelino]

ich denke, du spielst golf. war wohl nur ne 9er runde.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.791.333 von babbelino am 05.06.13 14:23:09

nö
fahr mit dem kart

[babbelino]

@cktest

Ausweislich des Jahresberichts war die Immo nicht mit FK belastet.

[fungofortunato]

tja, babbelino ist halt ein frustrierter Altanleger, oder ein frustrierter zu spät Anleger oder ganz allgemein ein frustrierter.

An Degispieti: Vielen Dank und herzlichen Glückwunsch.

Glückwunsch zu deiner Analyse und zu deinem Investment und vielen Dank weil Du mir damit den Fonds wieder näher gebracht hast.

Vielleicht kann ich mich mal revangieren.

[cktest]

Aberdeen weist heute den Rücknahmepreis mit 26,02 EUR aus. Damit könnte ein begabter Anleger errechnen, wie weit der Verkaufspreis der Theodor Heuss-Allee unterhalb des letzten von Aberdeen angegebenen Werts (61,85 Mio. EUR) lag (oder in anderen Worten, was Aberdeen als "geringfügig" bezeichnet).

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.792.125 von cktest am 05.06.13 15:51:54

...ist ja alles richtig: Aberdeen ist ein Sch...laden, bei scheinbar guten Immos sind auch deutliche Abschläge zu verzeichnen - aber eben keine 50 % !!!
Daher ärgere ich mich - nachdem ich meine Position in den letzten Wochen um 50 % aufgestockt habe - momentan nur über mein letztes nicht ausgeführtes Kauflimit von 13,17 € ( vorgestern um 1 cent verfehlt )...

nanu

[babbelino]

@cktest

Müssten nochmal 5,5 Mio. Abschlag für das Objekt Theodor Heuss sein. Geringfügig heißt bei Aberdeen also 9%.

[atze50]

oh man, jetzt gehts aber los hier. Hab leider zu wenig gekauft...

[ObserverHH]

Bei 26 Mio Anteilen und einem Rückgang des Anteilwerts von 18 Eurocent komme ich auf einen Rückgang des NAV von ca. € 4,7 Mio.
Demnach wurden ca. € 37,6 Mio (=42,3-4,7) erreicht.

Ein Schnäppchen - für den Käufer!
T_T

[cktest]

Zitat von babbelino: Müssten nochmal 5,5 Mio. Abschlag für das Objekt Theodor Heuss sein. Geringfügig heißt bei Aberdeen also 9%.

Danke fürs Rechnen. Wenn man also davon ausgehen könnte, dass alles mit etwa 10% Abschlag vom letzten publizierten Verkehrswert verkauft werden kann (traf sowohl auf das Bodio Center als auch auf Theodor Heuss zu), dann müsste der "faire Wert" so ganz grob überschlagen bei ca. 23 EUR liegen

[ObserverHH]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.792.619 von cktest am 05.06.13 16:51:04

Einschließlich der Verkaufskosten liegt der Abschlag vom Immobilienwert bisher offenbar eher bei 12% als bei 10%.

Und außerdem hast du noch den Hebel von ca. 1,2 vergessen:
1% vom Immobilienvermögen sind ca. 1,20% vom NAV.

Also bleiben bei deiner Annahme
"Verkaufspreis = ca. 90% des derzeitigen Verkehrswerts"
nach vollständiger Abwicklung nur noch ca. 85,5% vom NAV übrig,
demnach nur etwas mehr als 22€ pro Anteil.

Also, so richtig reich werden Altanleger wohl nicht mehr.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.794.233 von ObserverHH am 05.06.13 20:48:06

...Aberdeen wird - um weitere Verkäufe noch vor Depotbankübergabe hinzubekommen - sicher auch höhere Abschläge akzeptieren. Ich rechne hier mit durchschnittlich 30 %. Und die so ermittelten ca. 19 € Kursziel sind m.E. auch nicht kurzfristig zu erreichen, da auch der Depotbank noch die eine oder andere Immo zur Verwertung übrigbleiben wird. Realistisch scheint mir, eine durchschnittliche Kapitalbindung von noch 3-4 Jahren anzunehmen, dann sieht die Jahresrendite etwas anders aus...
Dennoch m.E. immer noch lukrativ angesichts der Alternativanlagemöglichkeiten.

nanu

[fungofortunato]

Zu den ganzen Rechenkünstlern:

Bodio Center:
Abwertung 18 cent, d.h. knapp 4,7 Mio. Euro und 4,7/42,3=11%

Theodor-Heuss: Abwertung 21 cent, d.h. knapp 5,5 Mio. Euro oder 5,5/61,2=9%

Im Schnitt knapp unter 10%. Wobei das nicht heisst, dass der Verkaufspreis wirklich da lag, es könnten ja auch Rückstellungen aufgelöst worden sein.

Nach dem beiden Verkäufen ist der Hebel des Fonds aber nicht mehr 1,2, sondern eher 0.
D.H. ein mglicher durchschnittlicher Abschlag von 10% auf die Immobilien bedeutet tatsächlich einen Abwicklungskurs von 23,4%. Und wenn es 20% sind, ist der Kurs bei 20,8, und bei 40% 15,2.
Nichtbeachtet sind dabei Mieteinnahmen und Rückstellungen.

[babbelino]

Nichtbeachtet sind auch die Grunderwerbsteuer, Kosten für Mietgarantien und Mietausfallbürgschaften, Maklerkosten, Verwaltungsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen, etc.

Die Verkäufe waren in meinen Augen unter bewertungstechnischen Aspekten katastrophal. Beide Immos hätte ich nicht mehr mit so hohen Abschlägen belegt. Das dicke Ende mit den vier 100-Mio-Brummern kommt noch. Die Insider nehmen auch bereits Gewinne mit.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.799.495 von babbelino am 06.06.13 14:48:05

wir werden sehen... gerne nochmals zu 12er oder auch 13er Kursen! Denke ich werde falls wir diese Kurse sehen weiter kaufen.

Es geht hier nicht um "Trading" / der Fonds hat eine Rücknahme von 26 Euro derzeit. Es sollte sich jeder einfach die Immobilien einmal anschauen und danach entscheiden zu welchen Preisen er den Fonds attraktiv oder weniger attraktiv findet!

aber es bleibt.... time will tell us

[fungofortunato]

Korrektur: Der Hebel ist natürlich 1
Tippfehler

[fungofortunato]

Zitat von babbelino: Nichtbeachtet sind auch die Grunderwerbsteuer, Kosten für Mietgarantien und Mietausfallbürgschaften, Maklerkosten, Verwaltungsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen, etc.

Die Verkäufe waren in meinen Augen unter bewertungstechnischen Aspekten katastrophal. Beide Immos hätte ich nicht mehr mit so hohen Abschlägen belegt. Das dicke Ende mit den vier 100-Mio-Brummern kommt noch. Die Insider nehmen auch bereits Gewinne mit.

Wenn ich den Verlust aus dem Rückgang des Fondspreise berechne, sind diese Kosten oben mit berücksichtigt.

Unter "ich habe bei 13,xx gekauft" oder "der Börsenkurs ist 13,xx" oder "die Immobilien werden mit implizitem Abschlag von 40%" gehandelt"-technisch waren diese Verkäufe super.

"Die Insider nehmen Gewinne mit".

Nicht nur einer, sondern gleich mehrere,gelle. Die kennst Du alle, stimmts.
Und es müssen ja wahnsinnig Potente Insider sein, wenn man die gigantischen Umsätze an der Börse bedenkt.

[kitzblitz]

du darfst den einfach nicht für voll nehmen.
einfach ignorieren, ist wahrscheinlich psychisch schwer krank....

[babbelino]

@fungo...

Du musst die außerbörslich gehandelten Stücke mitberücksichtigen. Dort wird ein Vielfaches des börslichen Handels umgesetzt. Am 4.6 wurden beispielsweise 4.962 Stücke an den Börsen gehandelt. Außerbörslich waren es 16.390.

[fungofortunato]

Ahja, die Insider handeln also außerbörslich. Und wo findet man diese außerbörslichen Umsätze.

[babbelino]

Die außerbörslichen Umsätze zeigt Dir z.B. Bloomberg. Ob das Insider sind weiß ich nicht.

[babbelino]

Der Grund für den gestrigen Rückgang des NAV ist nicht der Verkauf des Objekts in der Theodor Heuss Allee, sondern die Neubewertung der Immobilien in Tschechien. Nachzulesen ist dies auf der Homepage von Aberdeen. Die Neubewertung fällt in meinen Augen übrigens erfreulich gering aus!

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.800.137 von babbelino am 06.06.13 15:50:28

wo soll das denn sein?! Kein Handel auf Chi-X, Bats, .... oder mit welcher Abfrage siehst du das in Deinem Bloomberg?

[babbelino]

Du musst die Einstellung bei Volumen von V (Volumen) auf G (Volumen inkl. Block Trades) ändern.

[fungofortunato]

"Total Volume for German Floor exchanges including the bank to bank trade and exchange floor traded volume."

wenn es jemand genau wissen will.
Ist aber immernoch jämmerlich wenig.

Wenn aber gestern was anderes abgewertet wurde, dann kann das Theodor-Heuss Objekt nicht so stark unter Buchwert verkauft worden sein.

[babbelino]

Das sehe ich auch so. Von daher sehe ich die Nachricht über die vorgezogene Neubewertung der Immo in Tschechien (wäre turnusmäßig eigentlich erst im August dran gewesen) quasi doppelt positiv:
1. Abschlag TH nicht so dramatisch.
2. Neubewertung Tschechien auch nicht dramatisch.

[fungofortunato]

Dann sind das aber sehr dumme Insider, die da verkauft haben...

[Hiper98]

Du musst die Einstellung bei Volumen von V (Volumen) auf G (Volumen inkl. Block Trades) ändern.

Hi Babbelino,
Wie komme ich denn auf Einstellungen? Ich habe nur das HH Volumen, finde aber keinen Knopf, um V auf G zu ändern.

Danke

[babbelino]

Moin,

gib mal GH7B GR Equity HP ein. Und klicke dann auf Volume. Da müsstest Du es einstellen können.

[Degispezi]

Nachdem meine Wettervorhersage = es kommt besseres Wetter - eingetroffen ist, kamen mit dem Sonnenschein auch schon die ersten Verkaufsmeldungen beim DEGI Europa.
Die 60 % Beteiligung am Bodio-Center wird die Cashquote um 38 Mio auf nun 70 Mio erhöhen. Im August wird der Erlös aus dem Frankfurter Objekt um weitere 60 Mio in die Kasse kommen. (CASH = 130 Mio €).
Die Objekte in Hoffddorp und der Millen Tower sollten kurzfristig mit jeweils 50 Mio verkauft werden können. Diese 100 Mio erhöhen die Kasse auf 230 Mio €.
Die Objekte in Helsinki dürften auch bei der Vollvermietung mit langfristigen Mieterträge auch noch mit mindestens 60 Mio (derzeitig noch mit 71,1 Mio in den Büchern) bis 30.9.2013 verkauft werden können.
Mit den aktuell abgewerteten Objekten in Prag (derzeit 116,9 Mio) sollte es bei 100 Mio wohl auch einen Käufer geben.
Das Outlet Village soll nachdem etwas mit 130 Mio zu lesen war, evtl. auch mit mindestens 120 Mio über den Tisch gehen.
Das Pariser Objekt wird mit 95 Mio zur Zeit angeboten (steht noch mit 132,5 Mio in den Büchern und Aberdeen bereichert sich monatlich um 20.000 € an ungerechtfertigten Bestandsvergütungen).
Bei Maanplein sehe ich noch Probleme mit dem Verkauf und setzte von derzeit 135,6 Mio einen evtl. Erlös von 90 Mio an.

Zusammen komme ich an Immobilien und Cash auf 695 Mio € abzüglich Kreiten von 117,8 und 50 Mio € an Rückstellungen verbleiben 527,2 Mio € auf 26.194.028 Anteile.

Dies ist für mich ein Wert von über 20 € bei einem immer noch "billigen" Börsenkurs von ca. 14,50 €. Dies sind in meinen Augen zwischen 30% und 40 % Gewinnerwartungen bei einem wirklich überschaubaren Risiko.

Und ein Großteil des Einsatzes wird wohl in einem Jahr zurückgeflossen sein.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.842.221 von Degispezi am 13.06.13 13:46:24

glaub nicht das man Maanplein überhaupt verkaufen kann, zumindest nicht bis September.

Glaubst du wirklich das bis Sep. noch so viel verkauft wird?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.783.403 von cktest am 04.06.13 16:26:24

Nachdem die Daten aus dem Artikel
http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mondo-immobiliare/2013…
für das Bodio-Center zutrafen ist für mich die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass der Verkauf für das Fraciacorta Outlet Village für 130 Mio € an Blackstone auch über die Bühne ging und die Verkaufsmeldung von Aberdeen bald kommen wird. In meiner obigen Aufstellung habe ich sicherheitshalber nur mit 120 Mio € gerechnet um noch die Gebühren für Aberdeen und sonstige Absahner mit einzuberechnen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.842.307 von atze50 am 13.06.13 14:01:24

Natürlich meine ich nicht, dass Maanplein bis September diesen Jahres verkauft werden kann. Aber ich habe mal 90 Mio Erlös angesetzt, was am KAG Preis pro Anteil 3,40 € ausmacht. Und da ja der Hauptmieter einen langfristigen Mietertrag einbringen wird, sollte das Objekt zumindest auch Erträge bei einer weiteren Haltezeit einbringen. Meine Berechnungen gehen davon aus, dass zumindest der Einsatz von ca. 14,5 € (heutiger Börsenkurs) innerhalb eines Jahres zurückfließen wird.

[babbelino]

@Degispezi

Schön, dass Du wieder an Bord bist. Wenngleich ich Deinen Optimismus nicht vollständig teile, so schätze ich doch Deine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Degi Europa.

In punkto Rückfluss musst Du berücksichtigen, dass das Management im Halbjahresbericht geschrieben hat, dass zunächst die Bankverbindlichkeiten im Juli vollständig zurückgeführt werden sollen. Auf Basis heutiger Daten wird es damit im Juli KEINE Ausschüttung geben.

[atze50]

eigentlich müsste man jetzt massiv Degi Anteile über die Börse kaufen, am besten noch mit Krediten finanziert. Solche, fast totsicheren Chancen gibts an der Börse nicht oft...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.851.065 von babbelino am 14.06.13 14:59:43

Im Grunde ist es mir egal, ob im Juli 1 € oder gar nichts ausgeschüttet wird. z.Zt. Stehen 70 Mio € (32 + 38 Bodio Center) in der Kasse. Das Kreditvolumen beträgt noch 117,8 Mio €. Da angekündigt wurde bis Ende Juli alle Kreditverbindlichkeiten zu tilgen, müssen sowieso noch Verkäufe erfolgen. Und hier ist genügend in der "Pipeline". Alleine der Verkauf vom Outlet Center (wurde in einer italienischen Zeitung bereits mit 130 Mio € als Verkauf an Blckstone gemeldet)kann die Kreditverbindlichkeiten tilgen. Da Hoofddorp und der Millennium Tower in Rotterdam ja bereits seit Dezember 2012 in finalen Verkaufsverhandlungen stehen, dürften auch hier schnell 100 Mio zur Cashquote dazukommen. Natürlich wird Aberdeen versuchen den Bestand in Cash und Immobilien solange wie möglich im Fonds zu lassen, damit die Verwaltungsvergütungen von 0,65 % solange wie möglich vereinnahmt werden können. Und hier ist es egal ob das Geld noch in Immobilien angelegt ist, oder nur auf dem Konto "rumliegt". 100 Mio bedeuten pro Monat 54.000 € Bestandsvergütung für Aberdeen. Objektverkäufe lässt sich Aberdeen mit 0,75% vergüten. Bei 100 Mio Verkaufsvolumen sind das nochmal 750.000 €. Daher bin ich zuversichtlich, dass nicht viel an tatsächlichen Immobilien zum 30.9.2013 an die Depotbank Commerzbank gehen werden.
Da ich aus der Bankbranche komme, weiß ich wie die Gehirne der Bänker und Fondsverwalter ticken. Aber letztendlich wird Rendite auf Jahresbasis gerechnet. Und in einem Jahr wird viel passieren.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.851.909 von Degispezi am 14.06.13 16:45:25

Was meine These unterstütz ist der Verkauf vom Frankfurter Objekt: Theodor Heuss Allee. Der Verkaufsvertrag über ca. 60 Mio € wurde so angefertigt, dass das Objekt erst im August an den Käufer übergehen wird und die Zahlung dann bis Ende September beim Fondsbestand in Cash bleibt und Aberdeen dafür die 0,65 % vereinnahmen kann. Zusätzlich werden ja die 9.000 qm die bereits Ende 2012 vermietet wurden und bisher noch keine Mieteinnahmen für den Fonds erzielt wurden, wohl auch ab August für den Käufer dann Mieteinnahmen bringen. Es ist schon verrückt, mit welchen Tricks die "Altanleger" um ihr Geld gebracht werden. Bei einem Einstand von derzeit 14,5 € ist mir das aber egal.

[babbelino]

Der Hinweis auf die Objektübergabe im August ist interessant und ein (weiteres) Indiz dafür, dass das Management hier den Eigennutz optimiert.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.851.199 von atze50 am 14.06.13 15:13:43

Obwohl alles "klar" erscheint, sollte man nicht alles auf eine Karte setzen. Und von Kreditkäufen um zu spekulieren halte ich nichts. Obwohl meine Meinung zu Degi Europa mit einem Auflösungserlös von über 20 € ja seit langem bekannt ist. Aber bitte nicht alles was ich schreibe als 100 % Vorhersage betrachten. Das Risiko mit dem Degi Europa beim jetzigen Kauf von 14,5 € Verluste zu machen, erachte ich allerdings wirklich als sehr gering. Im Vergleich zu den anderen in Auflösung befindlichen Fonds ist die Tatsache, dass beim DEGI Europa die Uhr bald abläuft und mit nur noch 8 Objekten (wenn ich Prag und Helsinki jeweils als ein Objekt zähle)der Fonds wirklich überschaubar ist. Mit den zwei Objekten in Den Haag - Maanplein - sind das die zwei einzigen wirklichen Problemobjekte. Wobei das größere Objekt (mit 102,4 Mio) voll vermietet ist (langfristiger Mietvertrag) und das kleinere Objekt (mit nur noch 33,2 Mio) in den Büchern allerdings leer steht. Für beide Objekte habe ich in meinen Berechnungen 90 Mio € angesetzt. Also nochmal 45 Mio Abwertungspotential (= 33 %) Bei bereits 31,5 % erfolgen Abwertungen seit 30.9.2009. Die beiden Objekte hatten damals einen Gutachterwert von 198 Mio €.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.852.057 von babbelino am 14.06.13 17:02:36

Frankfurt am Main, 5. Juni 2013
Aberdeen verkauft Bürogebäude in Frankfurt am Main
Aus dem Portfolio des Degi Europa wurde die Immobilie
Theodor-Heuss-Allee 112 an der Messe Frankfurt verkauft
Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG gibt den Verkauf des Objektes Theodor-Heuss-Allee 112, Frankfurt am Main an einen institutionellen Investor bekannt.
Das 1993 erstellte Bürogebäude aus dem Portfolio des Offenen Immobilienfonds Degi Europa gegenüber der Frankfurter Messe verfügt über rund 30.000 qm Gesamtmietfläche, die mehrheitlich durch die Mieter American Express Inc. und Avaya GmbH genutzt werden. Rund 5.500 qm Mietfläche stehen leer und werden derzeit durch Aberdeen vermarktet. Das Gebäude verfügt über eine Tiefgarage und eine Kantine.

Der Übergang von Nutzen und Lasten wird im August erfolgen. Der Kaufpreis liegt geringfügig unter dem derzeitigen Verkehrswert.

(Daher meine Schätzung von 60 Mio € / Gutachterwert 61,85 Mio € per 19.4.13)

[fungofortunato]

Oh mamma mia...

Ich meine es wird im Juli eine Ausschüttung geben. Es ist doch genug Liquidität da um zumindest eine kleine Ausschüttung (ordentlichen Erträge) zu tätigen.

Das Management des Degi Europa ist schlecht,keine Frage. Aber was hier behauptet wird, ist einfach nicht in Ordnung. Es ist durchaus üblichm dass ein neuer Mieter als Insentiv einige mietfreie Monate erhält. Weiterhin ist nachvollziehbar, dass ein Investor das Gebäude erst dann kauft, wenn die Miete auch fließt. Dies dem Management zwecks Fee-Maximierung in die Schuhe zu schieben ist abenteuerlich, geht in die Richtung Verschwörungstheorie.

Und wenn: In einen Fonds, dessen Management solche MAschenschaften betreibt, investiere ich nicht, auch nicht bei 40% Abschlag...

Interessant atze: Erst meinen Sie, dass in 3 Monaten alles von der Depotbank "verscheuert wird" und jetzt wollen sie auf Kredit in den Fonds einsteigen. Interessante...

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.853.809 von fungofortunato am 14.06.13 21:40:21

ja und? - im übrigen hab ich nur geschrieben das es sein könnte… ;

was mir aufgefallen ist, das die Handelsvolumen trotz der guten News sehr gering sind. Oder geht da viel OTC?

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.852.191 von Degispezi am 14.06.13 17:19:27

Aber bitte - 2 Monate nach Unterzeichnung das Closing, da kann man Degi nicht wirklich Vorwürfe wegen Verschleppung machen.

[mopswombard]

Zitat von atze50: ja und? - im übrigen hab ich nur geschrieben das es sein könnte… ;


das hörte sich aber doch etwas anderst an

was mir aufgefallen ist, das die Handelsvolumen trotz der guten News sehr gering sind. Oder geht da viel OTC?

Ich weiss gar nicht, was ihr immer mit Volumen habt. Wo soll das Volumen denn herkommen? Das Ding ist Tod, die Umsätze sind seit ewigen Zeiten reiner Zufall und nichts Anderes. Ab und zu muss mal so ein armer Altanleger verkaufen oder wurde von seiner Bank darauf angesprochen, dass da noch eine Leiche ist und man Sie steuerlich nutzen kann.
Wahrscheinlich gibt es vor dem Übergang an die Coba noch einige Schmeisser, die genauso denken wie du und dann wird der Kurs rein zufallsbedingt sich bewegen. Schaut euch den Pimco Premium Invest an, dann könnt ihr euch schon einmal mit diesen zukünftigen "tollen" Bewegungen auseinander setzen.

Und zum Kurs: Er wird sich dann positiv Richtung NAV entwickeln, wenn Verkäufe stattfinden. Da ist es fast schon egal, zu welchem Kurs, denn wir haben immer noch rd. 40% Abschlag auf den schon mehrfach nach unten korrigierten NAV.

[atze50]

Prag Chodov.

hab mir mal den letzen Market View von CBRE zu Prag angeschaut. Die Immobilie liegt am Standort Chodov, dieser Standort liegt außerhalb der Stadt, ein typischer Bürostandort halt, bzw. ein IT-Standort. Eine U-Bahn-Station liegt in ca. 1000 m Fußweg-Entfernung.

Sehr positiv hervorzuheben ist, das Chodov den niedrigsten Leerstand in ganz Prag mit nur 1,6% aufweist.

Die Prime-Rents werden Outer City mit 13 - 14,50 Eur angegeben.

[atze50]

Prag ist ja aktuell noch mit 123 Mio Eur angegeben u. einer Miete von 8,3 Mio Eur für rd. 42.000 qm. - so wenn man nun aber nur 13 Eur für die Miete ansetzt kommt man auf nur rd. 6,5 Mio. Eur Miete.

Die Prim-Yield liegt derzeit zw. 6 und 7 Prozent.

Bei 6% würde man auf einen Verkaufspreis von rd. 108 Mio. Eur kommen
bei 6,5% auf - 100 Mio. Eur
bei 7% auf - 93 Mio. Eur

Augrund des Drucks würde ich eher mit 93 Mio. Eur rechnen...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.856.141 von atze50 am 15.06.13 18:32:06

Deine Berechnungen für die vier Prager Objekte sind nachvollziehbar und in meinen Augen aus aussagefähig. Ich selbst gehe bei meinen Berechnungen (Erlös von über 20 €) von einem Verkaufspreis von 100 Mio € aus. Da die Objekte am 5.6.2013 ganz aktuell mit 116,9 Mio bewertet wurden, scheinen mir meine 100 Mio € als nicht zu positiv geschätzt. Aber wir sind uns auf alle Fälle einig, dass sich die Objekte nicht in Luft auflösen werden.

[babbelino]

Moin,

vernünftige Diskussion. Abzüglich der Verkaufsnebenkosten würde ich (wie schon zuvor gesagt) einen Verkaufspreis von 80 bis 90 Mio. anvisieren. Ich werte es aber ositiv, dass Degi hier vor der Zeit nochmal ein Gutachten in Auftrag gegeben hat.

[zeltsysteme]

Nun wurden auf einen Schlag vier Objekte des P2 Value verkauft, und das mit wqeniger als 10% Abschlag zum NAV im schwierigen Markt für Logistikimmobilien in Frankreich.

Interessiert hier aber nach wie vor keinen.

[atze50]

also die von mir genannten 93 Mio. würde ich schon als absolute Untergrenze sehen u. tendiere auch eher zu 100 Mio.. Wie gesagt, der Standort hat nur 1,6% Leerstand, das ist fast einzigartig bei Gewerbeimmobilien und es herrscht ja auch in Tschechien Wettbewerb auf dem Käufermarkt.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.861.501 von zeltsysteme am 17.06.13 11:12:16

Warum sollte dies niemanden hier interessieren? Das sind doch gute Nachrichten und runden die Diskussion ab. Auch wenn es sich um den P2 Value handelt und wir hier im Forum bei DEGI Europa sind. Es zeigt sich, dass sich bei den meisten "geschlossenen" Immobilienfonds etwas tut. Die zusammengeknüppelten Börsenkurse für diese Fonds zeigen zumindest eine Stabilisierung. Da die noch offenen Fonds zur Zeit damit werben, dass Käufer bis 20.7.2013 künftig weiterhin bis 30 T€ pro Jahr ohne Kündigung abgeben können, werden wohl weitere Gelder von "Ahnungslosen" in diese Fonds fließen, die in Immobilien angelegt werden müssen. Und nach dem 20.7.2013 werden wohl neue Fonds aufgelegt die dann damit werben werden, dass die neuen Fonds nicht die Risiken der alten Fonds haben und mehr "Planungssicherheit" haben und keine so großen Liqui-Reserven halten müssen, die schlecht verzinst werden. Auch hier werden wieder Gelder von "Ahnungslosen" in diese Fonds fließen, die auch in Immobilien angelegt werden müssen. Und institutionelle Anleger haben sowieso einen Anlagenotstand. Warum sollten dann die Immobilien von den in Abwicklung befindlichen Fonds nicht zu einem akzeptablen Preis verkauft werden können? Es wird sich zeigen, dass die Abschläge von 40 % zwischen KAG-Preis und Börsenpreis nicht gerechtfertigt sind.

[atze50]

beim P2V sieht man auch das der Börsenkurs seit dem Tiefpunkt um 20% gestiegen ist.

[fungofortunato]

Zitat von atze50: Prag Chodov.

hab mir mal den letzen Market View von CBRE zu Prag angeschaut. Die Immobilie liegt am Standort Chodov, dieser Standort liegt außerhalb der Stadt, ein typischer Bürostandort halt, bzw. ein IT-Standort. Eine U-Bahn-Station liegt in ca. 1000 m Fußweg-Entfernung.

Sehr positiv hervorzuheben ist, das Chodov den niedrigsten Leerstand in ganz Prag mit nur 1,6% aufweist.

Die Prime-Rents werden Outer City mit 13 - 14,50 Eur angegeben.

Keine Ahnung, wie man hier Inner city oder Outer City abgrenzt. Immerhin liegt der Standort innerhalb des U-Bahn-Netzes, was wohl eher für Inner City spricht.
Aber die Entfernung zur U-Bahn-Station ist weit näher als 1000 Meter. Autobahnanbindung auch vorhanden.

[fungofortunato]

In der italienischen Presse ist seit längerem zu lesen, dass Blackrock das Franciacorta Outlet Village für ca. 130 Mio. Euro gekauft hat.
Das hieße ja, dass fast 20% des Immobesitzes in einem "Problemland" nahezu auf Verkahrswert über den Tisch gegangen sind.
Glaubt "der Markt" das nicht, da dies ja wohl kaum im Kurs angekommen ist.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.870.987 von fungofortunato am 18.06.13 16:42:41

hast du ne Quelle dazu?

das müsste doch Degi mal melden...

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.870.951 von fungofortunato am 18.06.13 16:39:16

also das ist eindeutig außerhalb der City. Da muss man kein Experte sein, sondern nur mal die Karte bei Maps anschauen. Ja U-Bahn-Anschuss ist sehr wichtig, wobei 1000 schon ganz schön weit zu gehen ist. Kommt halt drauf an welche Gebäude des IT-Komplexes dem Degi-Europa gehören und wie weit es da zu gehen ist.

[fungofortunato]

http://www.ricerca24.ilsole24ore.com/fc?chId=30&path=%2Fsear…

Da finden sich die ganzen Treffer bzgl. Franciacorta auf il sole 24. Man muss auch kein Experte sein um Franciacorta und Blackstone in google einzugeben.
Man muss noch weniger ein Experte sein um auf Google Maps zu sehen, dass die Entfernung weit geringer als 1000 Meter ist. Ich habe 850 Meter zur U-Bahn, das läuft sich in max 8 Minuten.
Und ich lasse mir gerne sagen, wo denn die Grenze zwischen inner City und Outer City ist.
Vielleicht ist die ja auch fliessend...

[atze50]

ich wollte dich nicht angreifen, ist wohl falsch rübergekommen, sorry.

trotzdem liegt der Standort in Prag außerhalb der City bzw. des Zentrums, ein typischer Bürostandort halt. Heißt aber nichts, nur das die Mieten dort wesentlich niedriger sind u. ein Leerstandspotential besteht. Wobei dieser Standort mit nur 1,6% sogar die Innenstadtlagen übertrumpft. Die Frage ist halt ob der Leerstand langfristig so niedrig bleiben wird.

- Tschechien war ja mal als Outsourcing-Standort gefragt u. deshalb hat man damals glaub ich auch den IT-Standort gebaut. Gut ausgebildete junge Leute nur viel billiger und nur kurz entfernt von Westeuropa. Wobei die Kosten mittlerweile stark gestiegen sein dürften, sowohl bei den Löhnen als auch bei den Mieten. Die Gewerbe-Mietpreise in Prag können ja locker mit Deutschen Großstädten mithalten.

[fungofortunato]

Letztendlich ist es auch nicht so wichtig, wie Prag jetzt genau zu bewerten ist.

Entscheidend ist, ob Franciacorta zu 130 Mio. Euro über den Tisch gegangen ist. Der Artikel in Il sole 24 scheint mir durchaus fundiert. Immerhin stand in dem Artikel auch, dass das Bodio Center für knapp 70 Mio. Euro an AXA Real Estate verkauft wurde. Dies war offensichtlich korrekt. Auch die Renditeberechnung ist korrekt.
Sollte der Deal tatsächlich so über die Bühne gegangen sein, müßte der Kurs eher bei 17 als bei 15 stehen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.872.935 von fungofortunato am 18.06.13 21:02:20

Dies sehe ich genau so. Ich hatte auf diesen Artikel auch schon verwiesen und daher habe ich bei meinen Berechnungen einen Verkaufserlös (inkl. Verkaufsspesen und sonstige Kosten) in Höhe von 120 Mio € veranschlagt. Ich bin absolut überzeugt, dass demnächst der Verkauf vom Outlet Center von Aberdeen veröffentlicht wird. Es wird in meinen Augen mit der Abwicklung und Veröffentlichung gewartet, bis der Erlös nicht mehr für eine Juli-Ausschüttung herangezogen werden kann und das Cash dann bis 30.9.2013 im Fonds bleibt und Aberdeen wie beim Verkauf des Frankfurter Objektes (Cash fließt erst im August in den Fonds) die Bestandsvergütung bis zum Schluss vereinnahmen kann. Denn für die Bestandsvergütung ist es egal ob Immobilien oder Cash im Fonds sind, die 0,65 % fallen an. Bei 100 Mio € sind da 54.000 € pro Monat.

[waldheim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.874.263 von Degispezi am 19.06.13 06:56:23

Vernünftige Gründe für die Ausschüttungszurückhaltung (z.B. bald fällige Kredite vor dem übernächsten Ausschüttungstermin ohne dass sichere Verkäufe anstehen) gibt es ganz sicher nicht ?

[babbelino]

@waldheim

Lies Dir den Halbjahresbericht durch. Bis Juli werden die Kredite vollständig zurückgeführt. Außerdem ist die Mindestliquidität nach Investmentgesetz vorzuhalten. Deswegen wird es auf Basis heutiger Faktenlage keine Ausschüttung im Juli geben können.

[Degispezi]

Ich glaube auch, dass es im Juli keine Ausschüttung beim DEGI Europa geben wird. Aber das macht mir gar nichts aus, denn ich erwartet dafür das nach dem 30.9.2013 eine Sonderausschüttung mit Beendigung des Mandates von Aberdeen erfolgen wird. Und nur noch die bis dahin verbliebenen Immobilien mit einer kleinen Liqu-Reserve an die Depotbank Commerzbank gehen sollte.
Für meine "eigenen" Berechnungen gehe ich wie folgt vor:
Die Kredite von 117,8 Mio sind durch den Verkauf des Outlet Village an Blackstone mit 120 Mio gedeckt (130 Mio ./. Gebühren).
Die Cashquote von derzeit 32 Mio wurde bereits durch Verkauf Bodio Center 36-38 Mio und dem im August in die Kasse gehenden Verkauf Theodor Heuss Frankfurt ca. 60 Mio auf zusammen ca.130 Mio erhöht.
Die Objekte Hoofddorp und Millenium Tower sollten zusammen 100 Mio bringen und Prag und Helsinki zusammen 160 Mio. Sofern das River Plaza nahe Paris mit 95 Mio bis zu diesem Zeitpunkt verkauft werden kann, wären 485 Mio € zur Verteilung für 26,194 Mio Anteile. Dies wäre eine Ausschüttung von 18,50 €.
Das Maanplein z.Zt. noch mit 135,6 Mio in den Büchern könnte die Commerzbank dann für 80 Mio € verschleudern und würde dann dem Anleger nochmals 3,00 € einbringen.
Zusammen also 21,50 € an erwarteteten Rückzahlungserlös innerhalb von zwei Jahren. Zur Zeit kann man an der Börse noch unter 15 € kaufen. Wie lange noch????

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.875.763 von Degispezi am 19.06.13 10:32:35

OK. Lasst mich um 40 Mio € zu optimistisch sein. Dann bleiben immer noch ZWANZIG EURO übrig.

[babbelino]

@Degi

Mein Italienisch ist sicherlich nicht das Beste, ich frage mich aber schon, ob der Zeitungsartikel so zu übersetzen ist, dass Francia tatsächlich verkauft wurde. Artikel dieser Art gab es in der Vergangenheit des Öfteren. So wurde u.a. vor gefühlt zwei Jahren mal kolportiert, dass das Millenium in den Niederlanden verkauft worden sei. Und am Ende wars dann heiße Luft.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.878.365 von babbelino am 19.06.13 15:29:38

Aufgrund der Übersetzung im Internet verstehe ich das schon so, dass der Verkauf über die Bühne gegangen ist. Dies war im gleichen Zusammenhang mit dem Bodio-Center gestanden. Und dieses ist genau zu den Konditionen verkauft und mittlerweile bestätigt worden. Also bleibe ich weiterhin optimistisch.

[fungofortunato]

natürlich ist es nicht 100% sicher nur weil es in einer Zeitung (mehrfach) zu lesen ist.

Aber:

Der Artikel erscheint gut recherchiert
Mit dem Bodio-Center haben sie absolut ins schwarze getroffen

In einem Artikel in sole 24, der am 4. Juni veröffentlicht wurde steht:il fondo americano Blackstone - che nel mondo gestisce 57 miliardi di dollari di asset e in Italia agisce tramite Paolo Bottelli, ex a.d. di Prelios - sta acquisendo il Franciacorta Outlet Village per 130 milioni.

sto acquisendo: sind gerade dabei zu kaufen (acquirieren)


Jetzt auch auf english

http://www.propertyeu.info/index-newsletter/exclusive-blackstone-in-exclusive-talks-to-buy-italian-retail-outlet/

[waldheim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.875.297 von babbelino am 19.06.13 09:39:30

Meine rein rhetorische Frage bezog sich auf die Vermutung 'es wird in meinen Augen gewartet' was auf eine Unterstellung hinausläuft. Das erschien mir nicht zutreffend, was Du im Grunde bestätigst.

[Herbert H]

Zitat von fungofortunato: acquisendo il Franciacorta Outlet Village per 130 milioni.

Mit welchem Wert wurde das Franciacorta Outlet Village denn zuletzt vom Degi Europa bewertet?

[fungofortunato]

Zitat von Herbert H:

Zitat von fungofortunato: acquisendo il Franciacorta Outlet Village per 130 milioni.

Mit welchem Wert wurde das Franciacorta Outlet Village denn zuletzt vom Degi Europa bewertet?

140 Mio. Euro

[kitzblitz]

das klingt ja mal eher nicht so toll !!!
AXA Immoselect lässt den Abwertungshammer fallen

Von Monika Leykam


So schnell kann's gehen: Die Grafenberger Höfe in Düsseldorf haben binnen 18 Monaten 12 Mio. Euro an Wert verloren. Bild: AXA Reim
So schnell kann's gehen: Die Gra­fen­ber­ger Höfe in Düs­sel­dorf haben bin­nen 18 Mo­na­ten 12 Mio. Euro an Wert ver­lo­ren.
Bild: AXA Reim


AXA Real Es­ta­te macht beim Ver­kauf der ver­blei­ben­den Im­mo­bi­li­en aus dem AXA Im­mo­select of­fen­bar Tempo. Bei den ak­tu­el­len Ver­äu­ße­run­gen in Frank­reich und den Nie­der­lan­den wur­den harte Ab­schlä­ge zu den (deut­schen) Sach­ver­stän­di­gen­wer­ten in Kauf ge­nom­men. Auch in Düs­sel­dorf pur­zeln die Prei­se.


Der Bü­ro­k­lotz Per­spec­tive Dé­fen­se in Co­lom­bes bei Paris er­lös­te laut einer AXA-Mit­tei­lung von heute 126,5 Mio. Euro. Damit hat die Im­mo­bi­lie mit knapp 27.000 qm Nutz­flä­che seit der Be­wer­tung im Jahr 2012 rund 48 Mio. Euro an Wert ver­lo­ren. Erst die­ses Früh­jahr hat­ten die Gut­ach­ter die Im­mo­bi­lie um im­mer­hin 8,08% ab­ge­schrie­ben; der nun er­ziel­te Erlös lag noch­mals 21% tie­fer. An­ge­sichts des be­grenz­ten ver­blei­ben­den Zeit­raums für die Li­qui­da­ti­on des AXA Im­mo­select sei es vor­teil­haf­ter ge­we­sen, das Ob­jekt den­noch zu ver­kau­fen, schreibt das Ma­nage­ment. Die Ab­wick­lungs­frist für den Fonds läuft bis Ok­to­ber 2014.

48% unter Gut­ach­ter­wert ver­kauft

Noch sat­ter fiel der Ver­kaufs-Ab­schlag bei dem vor we­ni­gen Tagen pu­bli­zier­ten Pa­ket­ver­kauf von sie­ben nie­der­län­di­schen Im­mo­bi­li­en in B-La­gen aus. Ein Pri­vat­in­ves­tor si­cher­te sich für 140 Mio. Euro die Bü­ro­ge­bäu­de in Ams­ter­dam, Den Haag, Arn­heim, Ri­js­wi­jk und Rot­ter­dam sowie das Suy­der­see-Ein­kaufs­zen­trum in Dron­ten. Der Ver­kaufs­preis ent­spricht einem Ab­schlag von 48% ge­gen­über dem Gut­ach­ter­wert, den die Fonds­sach­ver­stän­di­gen per 20. Juni 2013 fest­ge­setzt hat­ten, und bringt dem Er­wer­ber eine Brut­to­an­fangs­ren­di­te von 12%.

Man habe sich eine zu­sätz­li­che un­ab­hän­gi­ge Be­wer­tung von Col­liers In­ter­na­tio­nal er­stel­len las­sen, da die deut­schen lang­fris­tig ori­en­tier­ten Be­wer­tun­gen die kurz­fris­ti­ge Ori­en­tie­rung eines Fonds in Ab­wick­lung nicht aus­rei­chend be­rück­sich­tig­ten, heißt es. So habe man auf eine Wert­er­mitt­lung nach Red Book der Char­te­red Sur­veyors zu­rück­ge­grif­fen. Hier habe der Ab­schlag beim Ver­kauf nur 1,8% be­tra­gen.

Nie­der­lan­de: Gro­ßes Bü­ro-Über­an­ge­bot

Ver­gleich­ba­re Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os wür­den der­zeit in den Nie­der­lan­den mit Brut­to­an­fangs­ren­di­ten zwi­schen 11% und 17% ge­han­delt, er­klä­ren die AXA-Ma­na­ger. Es wäre für die An­le­ger fi­nan­zi­ell nicht sinn­vol­ler ge­we­sen, mit einem Ver­kauf wei­ter zu war­ten, da mit­tel­fris­tig wei­ter mit einem gro­ßen Über­an­ge­bot am nie­der­län­di­schen Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt zu rech­nen sei.

Eine ähn­li­che Si­tua­ti­on scheint nach In­ter­pre­ta­ti­on von AXA auch in Düs­sel­dorf zu herr­schen. Dort trenn­te sich der Fonds AXA Im­mo­select von den Gra­fen­ber­ger Höfen zum Preis von 30,5 Mio. Euro. Das sind satte 21% we­ni­ger als der letz­te Gut­ach­ter­wert von 2013 - auch die­ser hatte knapp 9% unter dem Buch­wert von 2012 ge­le­gen: Da­mals hiel­ten die Sach­ver­stän­di­gen noch einen Ver­kehrs­wert von 42,4 Mio. Euro für an­ge­bracht.

[atze50]

nunja, das wundert mich nicht und das gesamte Portfolio des Degi ist ja schon teilweise 50% abgewertet worden.

Niederlande ist auch das dickste Problem, aber nun können wir ja mal die Objekte mit 11% od. 17% bewerten und dann ausrechnen was wir noch bekommen.

[Degispezi]

Bei meinen eigenen Berechnung für einen Auflösungserlös beim DEGI Europa habe ich die Objekte in Holland wie folgt bewertet:

Hoofddorp war im GB per 30.09.2009 mit 82,1 Mio bewertet. Es steht zur Zeit noch in den Büchern mit 53,9 Mio. Da das Objekt voll vermietet ist mit langfristigen Vertrag (10 Jahre)und bereits im Dezember 2012 vom Vorstand Aberdeen die Verlautbarung kam, dass man sich in finalen Verkaufsverhandlungen befindet, habe ich 50 Mio € als Erlös angesetzt.

Millennium Tower Rotterdam war im GB per 30.9.2009 mit 80,3 Mio bewertet. Es steht zur Zeit noch in den Büchern mit 57,4 Mio €. Das Objekt steht mitten im Zentrum von Rotterdam (beste Lage)und hat als "Ankermieter das Manhattan Hotel Rotteram, das das Erdgeschoß und 13 weitere Geschosse von den insgesamt 34 Geschossen gemietet hat. Allerdings ist die sonstige Leerstandquote sehr hoch. Ich habe für die Lage und wegen dem Ankermieter einen Verkaufserlös von 50 Mio € angesetzt.

Das absolute Problemobjekt dürfte in Den Haag Maanplein sein.
Im Geschäftsbericht per 30.9.2009 war noch ein Wert von 198 Mio. €.
Durch Abwertungen steht das Objekt zur Zeit noch mit 135,6 Mio in den Büchern. Ich gehe davon aus, dass dieses Objekt wohl nach dem 30.9.2013 im Bestand bleiben wird und die Commerzbank einen Käufer finden muss. Trotzdem habe ich noch 90 Mio € als Verkaufserlös angesetzt. Es ist ein Objektbereich zu 100 % an einen großen Konzern vermietet und dieser Bereich wird z.Zt. mit 102,4 Mio bewertet. Das Objekt, das leer steht, wird z.Zt. mit 33,2 Mio bewertet. Für beide Objekte zusammen habe ich vom derzeitigen Gutachterwert nochmals 45,6 Mio abgezogen und komme daher auf 90 Mio nach 198 Mio zum 30.9.2009.
Dies bedeutet, dass was AXA letztendlich fast auf einem Schlag gemacht hat, wurde vom DEGI Europa seit 2009 bereits angefangen und wird durch meine Schätzung "vollendet". Also sehe ich die Problematik "Holland" beim DEGI Europa nicht so dramatisch.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.916.697 von Degispezi am 25.06.13 13:51:09

Was ich in meinem obigen Beitrag vergessen habe ist die Tatsache, dass ich trotz dieser Abwertungen auf einen Gesamterlös von über 20 € beim DEGI Europa komme.

[Herbert H]

Welchen Mietpreisfaktor hast Du denn in Deinen Bewertungen angesetzt? Mir liegen gerade Unterlagen zu einem vor wenigen Monaten verhandelten Verkauf einer Büroimmobilie in Holland mit 10-jährigem Mietvertrag vor: Mietpreisfaktor war 10,8 - vor wenigen Jahren wären solche Immos (guter Standort, holländische Großstadt) locker mit dem 15-fachen weggegangen ...

[atze50]

Hi,

also wie Degispezi. sehe ich bei Maanplein (Den Haag) das größte Problem, zumal der einzige und Hauptmieter KPN ist u. diese selbst massive Schwierigkeiten haben und der Mieter somit als absolut schlecht und unsicher anzusehen ist.

Der Komplex besteht aus mehreren Objekten mit rd. 83.000 qm, u. so wie ich das verstehe ist ein Teil davon, 55.000 qm komplett an KPN vermietet. Somit dürften die restlichen 28.000 qm leer stehen.

Die Mietpreise am Standort lagen 2012 laut Knight Frank bei 125 bis 160 Eur. - So, wenn ich jetzt einfach mal pauschal 125,- für die 83.000 ansetze und mit 17% Ankaufsrendite rechne komme ich nur auf rd. 61 Mio. (wäre aber absoluter Worst-Case). Bei 160,- Eur käme ich auf rd. 78 Mio. Eur.

wenn man dasselbe mit 11% Ankaufsrendite durchrechnet käme ich auf 94 Mio. Euro oder auf 120 Mio. Eur.

Also, Worst-Case: 61 Mio. Eur, Best-Case 120 Mio. Eur. - am wahrscheinlichsten bei meiner Rechnung erscheinen mir aber die beiden Werte 78 Mio bzw. 94 Mio. Durschschnitt = 86 Mio. Eur.

um genaueres sagen zu können, müsste man wissen für wie viel Eur an KPN vermietet wurde, 2009 wurde der Vertrag ja bis 2020 verlängert.

Und mit wie viel Eur kann man die leerstehende Flächen von 28.000 bewerten? - (kann man leerstehende Flächen überhaupt bewerten?)

Es stellt sich die Frage ob man diesen Komplex überhaupt verkaufen kann, bzw. bis wann.

[atze50]

Dazu muss man noch ergänzen das Maanplein mal mit über 200 Mio. in den Büchern stand, jedoch bringt dies in der jetzigen Situation nichts. Jedoch verdeutlicht das die Inkompetenz des Degi-Managements bzw. kann man hier schon fast von Fahrlässigkeit und Investorengeld-Verschleppung sprechen.;

Rotterdam ist wirklich ne Toplage und bei Hoofddorp ist der Mietvertrag noch fast 10 Jahre mit 100% Vermietungsquote. - aber weiß jemand wer der Mieter ist? - denn die Lage ist eher eine Randlage.

He Degispezi, auf welchen Gesamtwert würdest du kommen wenn man man die NL-Objekte mit insgesamt nur 176 Mio Euro (45 + 45+ 86 Mio.) bewerten würde?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.916.799 von Herbert H am 25.06.13 14:08:10

Bei Hoofddorp betrug die Gutachtermiete 5 Mio (GB 30.9.12) und hat einen langfristigen Mietvertrag (10 Jahre). Bei einem geschätzten Verkaufserlös von 50 Mio wären wir bei einem Faktor 10.
Beim Millennium Tower betrug die Gutachtermiete 5,8 Mio €. Allerdings durch den Leerstand muss man mit weniger rechnen. Ich gehe auch hier von einem Verkaufserlös in Höhe von 50 Mio aus. Was auch einem Faktor von 10 entsprechen könnte.
Bei Maanplein ist die Rechnung schwieriger, denn 2/3 sind voll vermietet und 1/3 ist leer. Aber aufgrund der Angaben im GB bin ich mit meinem Verkaufserlös von 90 Mio mit Sicherheit auch nicht großartig über einem Faktor von 10. Bei diesem Objekt habe ich sowieso von 198 Mio (30.9.2009) um 108 Mio auf 90 Mio reduziert.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.047 von atze50 am 25.06.13 14:41:37

Dies wären 14 Mio € unter meiner Schätzung und würde pro Anteil 0,53 € ausmachen. Ich bliebe weiterhin über 20 € Veräußerungserlöse.

[Herbert H]

Zitat von Degispezi: Bei Hoofddorp betrug die Gutachtermiete

Beim Millennium Tower betrug die Gutachtermiete

Ich denke, dass der Begriff "Gutachtermiete" allenfalls in den Marketingabteilungen der Fondsgesellschaften ernst genommen wird - ansonsten zählt wohl eher die nachhaltig erzielbare Marktmiete. Letztere fällt weiter und damit natürlich auch die Immobilienpreise.

Davon merkt man natürlich nichts, wenn man in den Wertgutachten eine imaginäre "Gutachtermiete" ansetzt. Dazu ein Beispiel: Die im letzten DEGI-Bericht genannte "Gutachtermiete" für den Millenium Tower liegt bei fast 200 EUR pro Quadratmeter. Lt. IVG-Marktbericht für Juni 2013 ist aber 200 EUR die absolute Spitzenmiete für Rotterdam ...

[Degispezi]

Meine Gesamtrechnung für Auflösungserlös DEGI Europa:
Maanplan (NL) 90 Mio
Hoofddorp (NL) 50 Mio
Millen Tower (NL) 50 Mio
Helsinki 60 Mio (eher 65 Mio)
Prag 100 Mio (eher 105 Mio)
Outlet Village 120 Mio
Paris 95 Mio
Cash 32 Mio
Cash (aus Vkf Frankf) 60 Mio
Cash (aus Bodio Center) 38 Mio
- Kredite - 117,8 Mio
- Rückstellungen - 50 Mio (werden wohl gar nicht in dieser Höhe gebraucht).
zusammen 527,2 Mio bei 26.194.028 Anteilen entsprechen

20,10 € pro Anteil (da von den Rückstellungen wohl nicht alles gebraucht wird und noch ein Grundstück von ca. 2 Mio in Kiel zum Verkauf bereit steht, sage ich einfach mal über 20 € Erlös.

[atze50]

Zitat von kitzblitz: ...
Noch sat­ter fiel der Ver­kaufs-Ab­schlag bei dem vor we­ni­gen Tagen pu­bli­zier­ten Pa­ket­ver­kauf von sie­ben nie­der­län­di­schen Im­mo­bi­li­en in B-La­gen aus. Ein Pri­vat­in­ves­tor si­cher­te sich für 140 Mio. Euro die Bü­ro­ge­bäu­de in Ams­ter­dam, Den Haag, Arn­heim, Ri­js­wi­jk und Rot­ter­dam sowie das Suy­der­see-Ein­kaufs­zen­trum in Dron­ten. Der Ver­kaufs­preis ent­spricht einem Ab­schlag von 48% ge­gen­über dem Gut­ach­ter­wert, den die Fonds­sach­ver­stän­di­gen per 20. Juni 2013 fest­ge­setzt hat­ten, und bringt dem Er­wer­ber eine Brut­to­an­fangs­ren­di­te von 12%.

...

Nie­der­lan­de: Gro­ßes Bü­ro-Über­an­ge­bot

Ver­gleich­ba­re Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os wür­den der­zeit in den Nie­der­lan­den mit Brut­to­an­fangs­ren­di­ten zwi­schen 11% und 17% ge­han­delt, er­klä­ren die AXA-Ma­na­ger. Es wäre für die An­le­ger fi­nan­zi­ell nicht sinn­vol­ler ge­we­sen, mit einem Ver­kauf wei­ter zu war­ten, da mit­tel­fris­tig wei­ter mit einem gro­ßen Über­an­ge­bot am nie­der­län­di­schen Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt zu rech­nen sei.

...

wir brauchen uns aber auch nichts schön zu rechnen. Die Verkäufe von Axa spiegeln nun mal die Realität wieder und die liegt momentan wohl bei 12%. man müsste sich aber mal die Axa Immos anschauen um einen Vergleich zum Degi ziehen zu können.;

deshalb ja meine Frage wie man Leerflächen überhaupt bewertet, da sie ja 0,- Miete abwerfen. Wenn man bei Maanplein nur die 2/3 der Flächen von KPN als Grundlage nehmen würde, wäre der Verkehrswert ja noch weit unter den von uns geschätzten Werten...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.199 von Herbert H am 25.06.13 15:03:17

Bei Hoofddorp lag die Gutachtermiete bei 5 Mio €. Warum soll ich bei einem zehnjährigen Mietvertrag daran zweifeln??
Aber ich mache mal die Gegenrechnung auf:
Gesamtmiefläche 29.555 qm bei 5 Mio € Jahresmiete sind 169 € p.a. bzw. 14 € pro Monat. Sollte eigentlich mit Deiner Berechnung hinkommen.

[Herbert H]

Zitat von Degispezi: Meine Gesamtrechnung für Auflösungserlös DEGI

Nach kurzem Check würde ich sagen, dass zumindest die Holländer und Prag zu hoch eingschätzt sind. Dort können durchaus noch weitere 10 % des Fondsvermögens verloren gehen. Wenn das passieren würde, wäre man noch bei einem Erlös von 18 pro Anteil. Wenn man dann noch die Zeitschiene sieht, würde ich sagen, ist der DEGI Europa nach seinem rasanten Anstieg nicht mehr ganz so interessant ...

Trotzdem war es gute Arbeit von Degispezi (und dafür vielen Dank, da sieht man wieder, wie sinnvoll und nützlich so ein Forum ist), frühzeitig und quasi am Tiefpunkt auf die Unterbewertung des DEGI Europa aufmerksam gemacht zu haben!

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.241 von atze50 am 25.06.13 15:10:41

Auch wenn ein Objekt momentan leer steht und die Miete NULL ist, kann man mit Sicherheit nicht davon ausgehen, dass ich das Objekt mit NULL EURO kaufen kann. Ich möchte auch nicht weiter herumfeilschen, was letztendlich bei den Verkäufen von den Objekten in Niederlanden herauskommt oder ob ein Objekt etwas länger im Bestand bleibt; Kernaussage von mir bleibt:
Die Investition von 15 € Börsenpreis wird auf Sicht von 1 bis 1 1/2 Jahren zurückfließen und der Rest ist der Gewinn. (Hatte übrigens bei 13 € diese Rechnung auch schon gemacht).

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.199 von Herbert H am 25.06.13 15:03:17

ja, bei einer Ankaufsrendite von 11% und 210,- Eur Miete (Knight Frank 2012) kommt man eben auf die 57 Mio. Eur. - wobei da 100% Vermietungsstand unterstellt werden.

Ok, laut IVG liegt die Spitzenmiete in Rotterdam zurzeit bei 200,- Eur. - das finde ich für den Millenium-Tower aber gar nicht unrealistisch, da die Lage schon ziemlich gut ist.

Allerdings sind nur 78% vermietet (somit 22% Leerstand) und fast die Hälfte davon an ein Hotel. Die Miete für Hotelpreise weicht von der Büromiete ab. Vllt. kannst du ja noch rausfinden wie hoch die Mietpreise derzeit für Hotels in Rotterdam sind. Ich würde aber mal schätzen dass sie über der von Büromieten liegt.

[Herbert H]

Zitat von Degispezi: Auch wenn ein Objekt momentan leer steht und die Miete NULL ist, kann man mit Sicherheit nicht davon ausgehen, dass ich das Objekt mit NULL EURO kaufen kann.

Wie gesagt: Dass Du den Fonds DEGI Europa bei 13 EUR mit einer fundierten, nachvollziehbaren Analyse empfohlen hast, verdient Anerkennung. Nach 15 % Kurssteigerung muss man aber auch einmal konzedieren, dass ein guter Teil des risikoarmen Kurspotenzials gehoben worden ist.

Nur mal zum obigen Beispiel: Dafür gibt es ja nun gerade in den Niederlanden praktische Beispiele und da wird deutlich, dass Büroimmobilien, die vor z. B. zehn Jahren in vermietetem Zustand noch einige Tausend EUR pro Quadratmeter wert ware, jetzt plötzlich für deutlich unter 1.000 EUR pro Quadratmeter den Besitzer wechseln. Die hohen Leerstände und die leider noch wachsenden Überkapapzitäten führen zu der Situation, dass selbst die Herstellkosten nicht wieder eingespielt werden können, wenn ein langfristiger Mieter fehlt. Das wissen natürlich auch potenzielle Käufer einer Immobilie mit noch 4, 6 oder auch 9 Jahren Mietvertrag und preisen das ein!

[atze50]

18,- Euro sind auch der Mindestpreis den ich ansetzen würde, wobei ich auch eher zu 20,- Euro tendiere.

[Degispezi]

Ich habe immer betont, dass ich nicht kurzfristig spekulieren möchte, sondern als Anleger betrachtet werden. Und bei einem derzeitigen Börsenkurs von 15 € und einem von mir erwarteten Auflösungserlös von 20 €, warum sollte ich hier verkaufen. Und selbst wenn nur 18 € herauskommen, wären dies von 15 € immer noch 20 %. Vor ein paar Wochen wurden aufgrund der Liqui-Schwemme Aktien, Gold usw. gekauft um welche Rendite erzielen zu können???
Ich möchte mich also nicht immer wiederholen und bleibe dabei, dass der DEGI Europa für mich das beste Chance-/Risikoprofil hat.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.211 von Degispezi am 25.06.13 15:04:43

ja was passiert eigentlich mit den 50 Mio. Rückstellungen?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.479 von atze50 am 25.06.13 15:36:31

Was nicht für Steuern für Veräußerungsgewinne und Vorbeuge für Baumaßnahmen usw. gebraucht wird kommt "cash in die Täsch" der Anleger. (so hoffe ich wenigstens)

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.917.365 von Herbert H am 25.06.13 15:24:42

das schöne ist ja dass jeder der meint dass bei 15 Euro die Risiken überwiegen verkaufen kann...

ich sehe weiterhin dass die Chancen überwiegen und "Degi" hat dies wie ich finde schön herausgearbeitet

[kitzblitz]

ist doch ganz einfach:
wenn prag und francicorta verkauft sind, war 15 ein geiler Kaufkurs..

[atze50]

ja stimmt schon, Chancen-Risiko-Verhältnis stimmt hier nicht, aber zu Gunsten der Chancen. Die Chancen sind höher als das Risiko.

[Herbert H]

Zitat von GustavOemark: das schöne ist ja dass jeder der meint dass bei 15 Euro die Risiken überwiegen verkaufen kann...

Dass "bei 15 Euro die Risiken überwiegen" hat ja niemand behauptet (ich jedenfalls nicht). Es steigen nur die Opportunitätskosten.

[fungofortunato]

zum Degi:
Aktuell liegt der implizite Abschlag der Immobilien bei ca 40%.
Ist /würde Franciacorta verkauft (für 120 Mio. Euro )steigt dieser auf knapp 47%. Das ist sehr auskömmlich

Zu den holländischen Immobilien:
Diese sind mit 12 (Maanplein) 13 (Hoofdoorp) und 16 (Rotterdam) Euro pro qm pro Monat Miete angesetzt (bis auf Rotterdam deutlich geringer als beim AXA-Deal) und bereits mit Mietrenditen von 8-11% bewertet. Und die Lage ist m.E. entscheidend besser als bei den AXA Immobilien. Insofern scheint mir 20 Euro durchaus realistisch. Da sind wir bei einen implizieten Abschlag von immernoch über 30%. Und die Mieteinnahmen fliessen in diesem Fonds sehr üppig.

[atze50]

ja aber dann liegen die Mieten deutlich über den Marktmieten!

[fungofortunato]

Zitat von atze50: ja aber dann liegen die Mieten deutlich über den Marktmieten!

Warum ?

M.E. liegen die absolut in line, werden offenbar in der Höhe bezahlt und die Mitverträge laufen 5 Jahre +

[atze50]

Marktmiete 2012 laut Knight Frank in:

- Rotterdam: 125 bis 210,- Eur / 12 = 10,40 bis 17,50 Eur.

- Den Haag: 125 bis 160,- Eur / 12 = 10,40 bis 13,30 Eur.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.926.091 von atze50 am 26.06.13 14:50:41

Aktueller sind die Angaben im IVG-Market-Tracker für Juni. Die Spitzenmiete für Rotterdam wird darin mit 200 EUR ausgewiesen (=16,67/Mon.). Wie ich gestern schon geschrieben habe, liegt die Miete des Millenium Towers damit auf der Höhe der Spitzenmiete.

Wirklich bedenklich sind allerdings die wachsenden Leerstände. Die IVG weist für Rotterdam einen Leerstandsanteil von 16,6 % aus, Tendenz steigend. Gleichzeitig bleibt der Flächenumsatz konstant schwach. Richtig gefährlich wird es somit für alle Büroimmobilien, bei denen entweder der Mieter ausfällt oder der Mietvertrag ausläuft ...

[babbelino]

@atze

das Phänomen, dem Du da gerade auf die Schliche kommst, nennt sich Overrents. Mit diesem Argument hat man auch die Bewertungen im Axa gekillt. Im Degi liegt da auch noch einiges im Argen.

[atze50]

ja die Leerstände sind gravierend in NL. Es gab dort einen regelrechten Bauboom, ausgelöst durch zu viel Liquidität und ein sehr liberale Investorenrecht. Auch viel Schwarz- und Mafigelder sind nach NL geflossen. - Jetzt herrscht in fast allen Städten ein mega Überangebot mit entsprechenden Leerständen.

NL rudert zwar etwas zurück durch strengere Auflagen aber teilweise bauen geschlossene Deutsche Fonds immer noch wie blöde (stupid German Money…)

Jedoch muss man sehr genau auf die einzelnen Teilmärkte schauen, in guten Lagen gibts viel weniger Leerstand, in schlechten hingegen umso mehr.

[fungofortunato]

Zitat von atze50: Marktmiete 2012 laut Knight Frank in:

- Rotterdam: 125 bis 210,- Eur / 12 = 10,40 bis 17,50 Eur.

- Den Haag: 125 bis 160,- Eur / 12 = 10,40 bis 13,30 Eur.

Ja und, da liegen die Mieten doch genau drin.
Und die Lage des Millenium Tower ist doch sehr gut, also ist die Spitzenmiete angemessen.

Von Overrents wenig zu sehen, da ja die Mietverträge noch länger laufen und die Miete auch bezahlt wird.

Natürlich kann die mal sinken, bestreitet ja keiner. Deswegen sprechen wir ja auch von Mietrenditen größer 10%. Insofern spricht viel dafür, dass viel weniger als 48% Verlust eintreten.

[kitzblitz]

also ich habe hier einen komplett anderen Denkansatz.
ihr zerbrecht euch hier den kopf über Niederlande...
mag ja richtig sein.
aber für mich ist der degi Europa letztendlich der Holland-call.
warum ?
am ende werden die alles bis auf Holland verkauft haben ...
und den rest gibt´s dann für null.
also ich kenne keine bessere Option ....

[cktest]

Im Monatsbericht Mai 2013 fällt mir auf:
Der Verkauf des Theodor-Heuss-Platzes, obwohl von Aberdeen bereits gemeldet, wird nicht bestätigt.
Der Verkauf des Bodio Centers wird erst am 03.07. wirksam.
Das Nettofondsvermögen nimmt um 1,5 Mio. zu (von 689,1 auf 691,6 Mio. EUR), dafür nimmt der Cash um 1,5 Mio. ab (von 34 auf 32,5 Mio. EUR). Die Kreditsumme verändert sich nicht. Das verstehe ich nicht.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.937.101 von cktest am 27.06.13 16:41:41

Das Nettofondsvermögen nimmt um 1,5 Mio. zu (von 689,1 auf 691,6 Mio. EUR), dafür nimmt der Cash um 1,5 Mio. ab

Kein Widerspruch, nicht cashwirksame Steigerung von Vermögen einerseits und Zahlungen (cashwirksam) andererseits.
Ohne Bilanz kann man nur grob vermuten, und da sind die Kandidaten Anstieg von Forderungen jeder Art oder Auflösung von Rückstellungen, gegen bezahlte Verbindlichkeiten, sei es aus der Bewirtschaftung oder Verwaltungskosten der FG, oder auch Kreditzinsen. Gibt also viele Möglichkeiten.

[werthaltig]

Offenbar wurde "The Park" in Prag verkauft...für rund 330 Mio an Blackstone.

http://zpravy.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/kancelare…

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.941.347 von werthaltig am 28.06.13 08:03:12

Der Artikel dürfte absolut zutreffen. Die ca. 330 Mio € Verkaufserlös beziehen sich nicht auf den DEGI Europa alleine. Der Degi Europa hat vier Objekte von den insgesamt 12 Objekten. Diese stehen mit 116,9 Mio zur Zeit in den Büchern. Beim DEGI Intnational sthen vier Objekte mit 159,6 Mio. Die anderen vier Objekte dürften im Degi Global Business sein oder bei einem anderen Fonds für Institutionelle. Jedenfalls dürften meine geschätzten 100 Mio € (evtl. plus x) für den DEGI Europa herauskommen und meine Prognose, dass vor dem 30.9.2013 es zu einer Objektveräußerungslawine kommt, zutreffen.

[kitzblitz]

tja blackstone ist wohl die resterampe !!!

[atze50]

Prag-Verkauf wäre ja ne super Nachricht. Wieso sind die so langsam mit publizieren?

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.941.553 von Degispezi am 28.06.13 08:39:58

Dem Degi Global Business gehört nur ein weiteres Gebäude. Wem die restlichen 3 Gebäude gehören, entzieht sich leider meiner Kenntnis.

[cktest]

Der Degi International listet in seiner Objektpräsentation (PDF) die Gebäude 1, 3-5, 9, 11 und 12.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.942.565 von cktest am 28.06.13 10:48:28

Danke für die Info. Dann sind wir ja komplett.Dem Global Business gehört Gebäude Nr. 7

[fungofortunato]

Der Verkaufspreis ist ca. 330 Mio. Euro, bei 116.000 qm, d.h. 2850 euro pro qm. Degi Europa hat ca. 42.000 qm, das würde knapp 120 Mio. euro verkaufserlös bedeuten. Irre ich mich ?

[Degispezi]

Für meine Berechnungen, dass ein Auflösungsgewinn von über 20 € pro Anteil herauskommen sollte, habe ich einen Verkaufspreis von 100 Mio € angesetzt. Daher wäre natürlich jeden Ergebnis über 100 Mio eine weitere Reserve. Für das Outlet Center, das ja auch bereits verkauft worden sein soll (oder so gut wie), wird von 130 Mio € gesprochen. Ich habe hier bei meinen Berechnungen 120 Mio angesetzt. Hoofddorp und MNillen Tower sollten eigentlich mit jeweils 50 Mio auch bald eine Verkaufsmeldung erzielen können.
Dann wären nur noch das Paris River Plaza z.Zt. mit 132,5 Mio in den Büchern und aktuell mit 95 Mio € zum Verkauf angeboten und in Den Haag (Prolembereich) das Maanplein I+II mit derzeit 135,6 Mio Gutachterwert. Dieses Objekt wird meines Erachtens zur Commerzbankbetreuung übergehen. Hier habe ich bei meinen Berechnungen 90 Mio angenommen, da zum 30.9.2009 die Objekte mit 198 Mio in den Büchern standen. Ich habe also über 50 % Wertminderung angesetzt. 2/3 ist gut und langfristig vermietet.
Die Objekte in Helsinki (3 Objekte) dürften bei der Vollvermietung mit längeren Mietverträgen wohl auch kein Problem sein vor dem 30.9.2013 noch eine Verkaufsmeldung zu erhalten. Angesetzter Verkaufspreis 60 Mio obwohl die Objekte noch mit 71,1, Mio bewertet werden. Man sieht also, dass ich sehr konservativ meine Berechnung für 20 € Gesamterlös angesetzt habe. Ich bin überzeugt, dass ab nächster Woche ( J u l i ) positive kursbewegende Nachrichten kommen werden und heute der letzte ruhige Tag sein wird,um für die 15 € an der Börse kaufen zu können.

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.943.395 von Degispezi am 28.06.13 12:18:00

Ich bin ja mal gespannt ab wann Aberdeen hier reagieren wird und die angeblichen Verkäufe wirklich bestätigen wird.

Das irgendeine Internetseite:

zpravy.e15.cz

Meldungen verbreitet heisst noch lange nichts. Ich sehe trotzdem positiv DAS irgendeine Seite was meldet.

Grüsse Liefkin

[Degispezi]

Warum sollte Aberdeen etwas vorab melden, wenn der Verkaufspreis noch nicht fließt. Aberdeen hat ab Juli jede Menge Zeit Erfolgsmeldungen zu verbreiten, denn dann kann Aberdeen bis 30.9.2013 niemand mehr die Bestandsvergütung (ob auf Immobilien oder Cash) nehmen und streicht nebenbei die Verkaufsprovision von 0,75 % auch noch ein. Daher mein Optimismus, dass nicht viel zur Commerzbank an Immobilien zur Verwertung gehen wird. Und somit dürfte der Kapitaleinsatz (Börsenkaufpreis) zwischen Oktober und Dezember 2013 wohl in einer Sonderausschüttung an die Anleger zurückfließen. Und der Gewinn wird dann irgendwann im Jahr 2014 ausgeschüttet, wenn die letzten ein bis zwei Objekte versilbert wurden.

[zeltsysteme]

Zitat von Degispezi: ...Und der Gewinn wird dann irgendwann im Jahr 2014 ausgeschüttet, wenn die letzten ein bis zwei Objekte versilbert wurden.

Ich weiss ja nicht wie du "Gewinn" definierst, aber eine vollständige Auflösung des Fonds ist in 2014 so gut wie ausgeschlossen. Eher ist es realistisch, dass hohe Beträge aufgrund von Gewährleistungsrückstellungen über Jahre nicht zur Verfügung stehen.

[fungofortunato]

Naja, höer als die Rückstellungen aktuell sind, werden die nicht werden. Und mit 50 Mio, die noch bisschen in dem Fonds rumdümpeln kann man leben.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.944.779 von zeltsysteme am 28.06.13 14:39:08

Für Baumaßnahmen sind noch über 30 Mio € an Rückstellungen gebildet. Für Steuern auf Gewinnerlöse dürften eigentlich keine neuen Rückstellungen mehr gebildet werden; eher aufgelöst. Denn wo sollen bei diesen Werten noch Gewinne herkommen?? Also sehe auch ich genügend Vorsorge, die die Anleger nicht zusätzlich belasten sollte. Eher mit der ein oder anderen Auflösung einer Rückstellung. Und dies bedeutet für die Anleger "Cash".

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: Für Baumaßnahmen sind noch über 30 Mio € an Rückstellungen gebildet. Für Steuern auf Gewinnerlöse dürften eigentlich keine neuen Rückstellungen mehr gebildet werden; eher aufgelöst. Denn wo sollen bei diesen Werten noch Gewinne herkommen?? Also sehe auch ich genügend Vorsorge, die die Anleger nicht zusätzlich belasten sollte. Eher mit der ein oder anderen Auflösung einer Rückstellung. Und dies bedeutet für die Anleger "Cash".

Das mag alles so kommen und ich hoffe auch darauf. Nur glauben tue ich es erst, wenn es ausgeschüttet wird. Schau dir den Kan AM USA an, dort ist vor 2018 die Auflösung nicht vorgesehen.
Wenn ich also jetzt noch 17 oder 18 EUR erhalte, ist das zwar auch eine schöne Rendite. Wenn ich aber auf den Rest zu 20 EURnoch 5 Jahre warten muss, dann reduziert sich meine Rendite dramatisch.

[fungofortunato]

Also Ehrlich, wenn ich 15 euro zahle, 18 innerhalb eines Jahres bekomme, und dann 2 erst 2019, dann ist das eine gute Rendite, ohne jetzt gleich wieder das Excel-Spreadsheet zu bemühen würde ich mal sagen 20%+.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.945.247 von fungofortunato am 28.06.13 15:26:19

Heute steht in der FAZ unter Immobilienmarkt ein Artikel über Immopreise in Niederlande. Die Reise wurde zwar von der Hannover Leasing gesponsert aber interessant ist die Aussage: "Alle reden in den Niederlanden von der Immokrise. Gemeint ist der in eine Schieflage geratene Wohnungsmarkt. Bei Büroflächen scheinen hingegen ruhigere Zeiten einzukehren". und "Der Markt für erstklassige Lagen bleibt stabil. Aber die Spreu trennt sich vom Weizen"
Dann wollen wir mal hoffen, das wir die Spreu haben und nicht den Weizen

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.945.937 von mopswombard am 28.06.13 16:32:27

Hi, kannst du den Artikel hier einstellen? würde mich interessieren.

PS: Hannover Leasing hat selbst mehrere Holland-Fonds u. möchte sogar einen neuen verkaufen...

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.945.129 von mopswombard am 28.06.13 15:12:37

das ist ein gutes Argument. Wie ist es denn beim Kanam? ich dachte die Anleger hätten da schon länst ihr Geld bekommen

[Defender]

Zitat von mopswombard: "Der Markt für erstklassige Lagen bleibt stabil. Aber die Spreu trennt sich vom Weizen"
Dann wollen wir mal hoffen, das wir die Spreu haben und nicht den Weizen

Also ich hätte lieber den Weizen,
oder ist das ironisch gemeint?

[mopswombard]

Zitat von atze50: Hi, kannst du den Artikel hier einstellen? würde mich interessieren.

PS: Hannover Leasing hat selbst mehrere Holland-Fonds u. möchte sogar einen neuen verkaufen...

nein, leider nicht, ist aus der Printausgabe. Vielleicht ist er ja irgendwann auf faz.net oder jemand hat einen Link zum E-Paper

@Defender
war ironisch
fand den Satz so typisch für die Arroganz in diesem Gewerbe. Das musste ich mir auch schon mehrfach von Mitarbeitern der geöffneten OIF`s anhören.

[premium2]

...mir wäre der Weizen lieber

[GustavOemark]

14,4 auf 14,75

[babbelino]

Zitat aus der Verkaufsmeldung vom Axa v. 21.6:

Diese zusätzliche unabhängige Bewertung
wurde von Colliers International durchgeführt, da die deutschen langfristig orientierten Bewertungen
die kurzfristige Orientierung des Fonds aufgrund seiner laufenden Abwicklung nicht ausreichend berücksichtigen.
Die Methodik des Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book ist ein anerkannter internationaler
Standard zur Bewertung von Immobilien. AXA IM Deutschland ist überzeugt, dass dieser den fairen
aktuellen Wert der Objekte, besonders im Hinblick auf die Fondsabwicklung, die in einem begrenzten
zeitlichen Rahmen umgesetzt werden muss, abbildet.

Diese im Red Book zusammengefassten Bewertungsverfahren dürften die Bafin-Richtlinie erfüllen, die auf eine beschleunigte Abwicklung nach Übergang der Immobilien auf die Depotbank abzielt. Da kann noch mal Druck aufkommen.

[atze50]

das die Deutsche Bewertungsmethode fürn Ars… ist wissen wir ja alle, ansonsten hätte es nicht so viele Pleiten gegeben.

Bewertungen sind zudem noch sehr teuer, egal ob Deutsch od. eine Marktbewertung. Gerade in der Abwicklungsphase sind diese Bewertungen absolut überflüssig und kosten nur eine Menge Geld.

ich weiß nicht wie die Rechtslage ist, aber vermutlich verlangt die Bafin eine Bewertung, ansonsten könnte man sich das Theater sparen und einfach verkaufen u. eine Menge Geld sparen. Der Markt ist schließlich der beste Gutachter.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.968.639 von atze50 am 02.07.13 19:15:47

das hat mir erst die Tage wieder jemand bestätigt - es ist wohl so dass die Bafin den Daumen hebt oder senkt VOR Verkauf eines Objektes!

[fungofortunato]

Ich darf mal (als Buchhaltungsfreak) wieder zu den Zahlen zurückkommen.

Dagispezi hat hier ja mal einige Eckwerte bezüglich möglicher Verkaufspreisein Mio Euro (Differenz zum Bewertungskurs) aufgeschrieben:

Kiel: 2 (unch)
Maanplein: 100 (-35)
Hoofdoop: 50 (-4)
Rotterdamm: 50 (-7)
Finnland: 60 (-10)
River Plaza: 95 (-40)
Franciacorta:120 (-20)
Prag: 100 (-17)

also nochmal Abschläge von 133 Mio. Euro. Wir kommen also auf ein Fondsvolumen von 684-133=551 Mio. Euro oder 21,10 Euro.
Jetzt haben wir aber 50 Mio. Euro Rückstellungen für Baumaßnahmen (31 Mio. Euro) Capital gains Tax (7 Mio. Euro) und Betriebsprüfung (7 Mio. Euro)
Wo gibt es noch Baumaßnahmen ? das war doch Theodor-Heuss und die ist verkauft, aber m.E. wurden die Rückstellungen noch nicht ganz aufgelöst. Und dann noch 7,1 Mio. für Capital Gains Tax. Welche "Gains"?
Insofern sollte m.E. noch einmal 1 Euro aus aufzulösenden Rückstellungen dazukommen.

[fungofortunato]

Zum Verkausprozess:

Ich gehe davon aus, dass aktuell alle Objekte "auf dem Markt sind".
Wahrscheinlich gibt es ein Bieterverfahren.
Wenn dies korrekt abgelaufen ist und selbst wenn ein erheblich geringerer Preis als der bisherige Bewertungskurs zu erreichen war, wird das der wirtschaftsprüfer und die Bafin akzeptieren.
Problematisch würde es werden, wenn kein korrektes Verfahren abgehalten worden wäre und z.B. die Immobilien an eine Gesellschaft im Konzern verscheuert werden würden. Man spricht hier von Marktgerechtigkeitsprüfung, sowas gibt es auch für andere Assets.
Und ein entsprechendes Gutachten hlft da natürlich (siehe AXA), wenn der Preis ein bisschen niedrig ist.

[Degispezi]

Ich bleibe weiterhin optimistisch, dass in den nächsten Tagen Verkaufsmeldungen von Aberdeen kommen werden. Und wenn auch die Verkäufe erst im August oder September rechtswirksam "über die Bücher laufen". Die Zeitungsmeldungen zu Prag und das Outlet-Center sind für mich eindeutige Verkaufshinweise. Meines Erachtens werden wieder einige nervös, da nicht jeden Tag eine Verkaufsmeldung kommt und nehmen Gewinne mit (wir waren ja vor kurzem beim 13 €). Beim DEGI International, der ja auch am Bodio-Center und in Prag beteiligt ist, ist der Kurs seit Wochen stabil. Da die Allianz über ihr damaliges Rückkaufsangebot einen Großteil der Anteile wohl im Bestand hat, ist auch nicht viel Material auf dem Markt. Also nicht gleich nervös werden, weil die Sonne seit zwei Tagen scheint und noch keine Verkaufsmeldung vom DEGI Europa im Juli vermeldet wurde. Das Wetter bleibt weiterhin (vielleicht bis auf heute) schön und die Objekte finden zu einem bereits deutlich abgewerteten Preis (mit kleineren weiteren Abschlägen) ihren Käufer. "fungofortunato" hat auch schon hingewiesen, dass aufgrund der Rückstellungen noch schöne Reserven im Fonds sind.

[babbelino]

@fungofortunato

An einer NAV-erhöhenden Effekt aus der Auflösung der Rückstellungen glaube ich erst, wenn ich ihn schwarz-auf-weiß sehe. Da kann es prima Nebenabreden beim Verkauf gegeben haben: Ich kaufe das Objekt Theodor Heuss und Du bezahlst in einem Jahr die Fenstersanierung.

@Degispezi

Solange hier keine definitiven Bestätigungen seitens Aberdeen vorliegen, sind die Objekte für mich nicht verkauft. Alles andere ist (nachvollziehbares) Wunschdenken.

[werthaltig]

@babbelino

stimmt...drum gibts das zeugs derzeit inklusive wunschdenken für rund 15 euronen...wäre das italien+prag risiko schon raus 17+

[Degispezi]

Wie sich die Zeiten ändern: Die Prager Objekte wurden erst 2008 für 400 Mio €(Degi Europa, Degi International und Degi Business International)erworben. Jetzt herrscht "Angst", dass der Zeitungsbericht über den Verkauf zu 330 Mio € nicht stimmen könnte.
Die damalige Mitteilunge zum Erwerb von Prag vom 22.9.2008):

Die DEGI, Teil der Aberdeen Property Investors Gruppe, hat nach zwei Ankaufsphasen in den letzten Monaten nunmehr weitere Gebäude des Immobilienkomplexes „The Park“ in Prag erworben und damit das Gesamtinvestitionsvolumen in dem Businesspark auf rund 400
Millionen Euro ausgedehnt. Die Immobilien wurden indirekt über Grundstücksgesellschaften erworben und werden in mehrere Offene Immobilienfonds der Gesellschaft eingebracht.

Der Businesspark „The Park“ besteht aus 12 Gebäuden, wovon die DEGI 11 Gebäude mit einer Mietfläche von rund 116.000 m² erworben hat. Die in den Jahren 2003 bis 2007 fertiggestellten Gebäude sind zu rund 98% an bonitätsstarke Firmen vermietet. 74% der Mieter zählen zu den weltweit 500 besten Mietern (Quelle: Fortune Global 500 Occupiers). Unter anderem sind die Flächen an Sony, IBM, Sun Microsystems, Accenture Services und DHL vermietet.

„The Park“ befindet sich im mit Abstand größten und am weitesten etablierten Büroteilmarkt Prag 4 an dem Infrastrukturkorridor D1 in Richtung Wien/Budapest der tschechischen Hauptstadt. Hier arbeiten rund 50% aller Angestellten Prags und viele weltweit aktive Firmen haben ihre Osteuropa-Zentralen hier angesiedelt.

Das Konzept des Businessparks wurde auf der Kombination von Leben und Arbeiten entwickelt. So zählt zu dem Gesamtkonzept eine mit Plätzen, Grün- und Wasserflächen naturnah gestaltete Landschaft mit einer Vielzahl von Wintergärten. Zudem stehen den Angestellten medizinische Dienstleistungen, Kinderbetreuung und ein Fitnesscenter zur Verfügung. Das angrenzende Shopping-Center „Centrum Chodov“ bietet als eines der größten Einzelhandels- und Entertainement-Objekte der Region zusätzlich eine hohe Nahversorgungsattraktivität für die Mieter.

FAZIT: Warum sollte so ein Objekt zu diesem Schnäppchenpreis nicht weggegangen sein?? Ich dachte mir immer, dass wir für gute Immobilien Preissteigerungen in den letzten Jahren hatten??

[babbelino]

Den Kaufmann interessiert die Vergangenheit nicht. Das Problem ist es, dass die Banken mauern. Wenn Du keinen 10-Jahres-Mietvertrag präsentierst, erhälst Du keinen Kredit. Punkt. Damit sind die gehebelten Jungs als Käufer ausgefallen. Die mit viel Eigenkapital operierenden Investoren haben andere Renditevorstellungen und deshalb müssen die Kaufpreise runter. Das passiert genau jetzt.

[mopswombard]

Zitat von babbelino: Den Kaufmann interessiert die Vergangenheit nicht. Das Problem ist es, dass die Banken mauern. Wenn Du keinen 10-Jahres-Mietvertrag präsentierst, erhälst Du keinen Kredit. Punkt. Damit sind die gehebelten Jungs als Käufer ausgefallen. Die mit viel Eigenkapital operierenden Investoren haben andere Renditevorstellungen und deshalb müssen die Kaufpreise runter. Das passiert genau jetzt.

Dementsprechend fallen ja auch die NAV`s und wenn es weiterhin so dramatisch abgewertet wird, dann gibt`s noch nicht einmal 14 zurück.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.974.767 von mopswombard am 03.07.13 15:07:33

Mir war immer unbegreiflich, wie jemand zu derzeitigen Börsenpreisen verkaufen kann, jetzt ist mir alles klar.

[fungofortunato]

Zitat von babbelino: Den Kaufmann interessiert die Vergangenheit nicht. Das Problem ist es, dass die Banken mauern. Wenn Du keinen 10-Jahres-Mietvertrag präsentierst, erhälst Du keinen Kredit. Punkt. Damit sind die gehebelten Jungs als Käufer ausgefallen. Die mit viel Eigenkapital operierenden Investoren haben andere Renditevorstellungen und deshalb müssen die Kaufpreise runter. Das passiert genau jetzt.

und es ist falsch. Man bekommt natürlich noch FK für Gewerbeimmobilien, nur sind eben die Spreads und der EK-Anteil höher als früher. Deswegen braucht man höhere EK-Rendite.
Ausgefallen und es gibt gar nichts mehr ist natürlich Unsinn.

[rueckhand]

Heute NAV minus 89 cents. Ursache ist die turnusgemäße Bewertung River Plaza. Minus 23.5 Mio. auf 109 Mio. Euro, womit wir ja immerhin noch komfortabel über den gemeldeten 95 Mio lägen. Quelle : Aberdeen Homepage

[fungofortunato]

Zitat von rueckhand: Heute NAV minus 89 cents. Ursache ist die turnusgemäße Bewertung River Plaza. Minus 23.5 Mio. auf 109 Mio. Euro, womit wir ja immerhin noch komfortabel über den gemeldeten 95 Mio lägen. Quelle : Aberdeen Homepage

Dass dieses Objekt abgewertet wird überrascht niemanden- naja sollte niemanden überraschen.

Man könnte das auch positiv sehen. Wenn man in Verkaufsverhandlungen ist, was die Gutachter ja mitberücksichtigen müssen (heute zu 109 bewerten und morgen zu 95 verkaufen, geht ja schlecht) ist das doch eine gute Nachricht.

[GustavOemark]

ich würde sagen so langsam steigt die Spannung

falls es Aberdeen noch ein wenig spannend gestalten möchte ... auch gut... zu 14 würde ich noch hinzunehmen

[babbelino]

Das nenne ich mal ein Beispiel für gelungene Konditionierung: Erst wird die Meute via Zeitungsartikel auf 37,5 Mio. Euro Wertverlust eingestimmt mit dem Ergebnis, das sich alle mächtig freuen, wenn es vorläufig nur ein Wertverlust von 23,5 Mio. Euro ist. Unfassbar. Und die "Perle" ist immer noch nicht verkauft.....

[fungofortunato]

Zitat von babbelino: Das nenne ich mal ein Beispiel für gelungene Konditionierung: Erst wird die Meute via Zeitungsartikel auf 37,5 Mio. Euro Wertverlust eingestimmt mit dem Ergebnis, das sich alle mächtig freuen, wenn es vorläufig nur ein Wertverlust von 23,5 Mio. Euro ist. Unfassbar. Und die "Perle" ist immer noch nicht verkauft.....

Ja so eine Verschwörung ist was schönes.

Wer zieht die Fäden ?

Goldman Sachs oder die CIA, NSA, MI5, 007, 08/15 ...

Nein, es sind natürlich die Insider, die in Scharen ausserhalb der Börse handeln...

[Degispezi]

Warum wird beim DEGI Europa ein Gesamterlös von über 20 € auf Sicht von zwei Jahren herauskommen?
Frankfurt und Mailand sind bereits verkauft und werden den KAG-Preis mit max. 10 Cent belasten.
Prag derzeit bei 116,9 Mio wird bis zum Verkauf noch 7 Mio kosten.
Outlet Village bei 140 Mio wird noch 15 Mio belasten.
Paris gerade auf 109 Mio abgewertet könnte noch 14 Mio nach unten gehen.
Hoofddorp und Millen Tower werden wohl zusammen 12 Mio kosten.
Problemobjekt Maanplein könnte bis zu 45 Mio Abwertung belasten.
Helsinki zu 100 % langfristig vermietet wird max. 10 Mio belasten.
Zusammen sehe ich noch 103 Mio € Belastungen auf den KAG-Preis. Pro Anteil also 4 € Abwertungsbedarf bei derzeit KAG-Preis von 25 €.
Also eine Chance von über 30 % bei einem Börsenkurs von ca. 15 € und einem Risiko von ????? (Ich sehe kein Risiko, außer, dass es nicht 30 % Gewinn werden sondern nur 20 %).
Einen sonnigen Juli und steigende Börsenkurse beim DEGI Europa
wünscht Euch Euer Degispezi

[babbelino]

@Degispezi

Woher nimmst Du die Gewissheit, dass z.B. Prag nur noch 7 Mio. Euro kosten wird? Ich halte es für gefährlich, die Kalkulation nur auf in Zeitungsartikeln kolportierten angeblichen Verkaufspreisen aufzubauen. Über qm-Preise, Mietrenditen, Vergleichsmieten, Bodenrichtwerte, DCF-Verfahren, Overrents etc. sprichst Du nicht. Stattdessen wird gebetsmühlenartig der von Dir erwartete Auflösungspreis von 20 Euro wiederholt. Wie sieht denn die Kalkulation auf Basis immobilienspezifischer Bewertungskennziffern aus?

[kitzblitz]

ja genau !!
und das leben ist erst gefährlich.. ich halte es auch für gefährlich zu glauben, dass man morgen noch aufwacht...
und dann bekommen die 20 euronen auch noch die undankbaren erben...
und dann könnte ja auch eine der Immobilien noch auf einer Erdspalte stehen
oder auf einer gefährlichen wasserader oder ein meteoriteneinschlag passieren oder oder oder .....

[Degispezi]

In über 40 Jahre Finanzerfahrung habe ich noch nie ein Chance-/Risikoverhältnis erlebt wie derzeit beim DEGI Europa. Ich hatte mir in den letzten Wochen/Monaten ein klares Bild von den Objekten gemacht und oftmals dazu auch hier im Forum dazu geschrieben. Da für mich die Meldungen in den Zeitungen mit meinen Berechnungen übereinstimmten, sehe ich keinen Anlass an diesen Meldungen zu zweifeln. Aber das schöne an den Börsen ist ja, dass es Verkäufer geben muss, damit jemand zu günstigen Preisen kaufen kann. Ich jedenfalls habe heute noch einmal nachgelegt, obwohl ich eigentlich schon meinen Bestand "voll hatte". Aber der Rücksetzer zur Zeit verleitet einen doch nochmal zu zuschlagen.

[babbelino]

@Degispezi

Gute Taktik. If you are in trouble, double. Hat schon so manchen Investor Haus und Hof gekostet. Millenium schon mal besichtigt? Heizungsanlage schon mal gesehen? Energiepässe zeigen lassen? Nebenkostenabrechnungen geprüft? Mal Mieter gesprochen? Sonderkündigungsrechte abgefragt? Steuerfristen geprüft?

Nein, dass haste nicht. Du hast Dir die Hütten im Internet angesehen und ein paar Google-Alerts eingerichtet und so für Dich ein "klares Bild" bekommen. Nichtsdestotrotz muss ich konstatieren, dass man auch mit einem soliden Halbwissen ab und an gute Anlageerfolge erzielen kann.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.983.209 von babbelino am 04.07.13 15:15:33

es könnte auch ein Atomkrieg ausbrechen od. man wird vom Auto überfahren. Das Leben birgt nunmal Risiken...

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.983.209 von babbelino am 04.07.13 15:15:33

du tust so, als wenn wir es hier mit irgendeiner Wildwestbude zu tun haben. Warum wird hier immer so getan, als ob die Anleger über den Tisch gezogen werden? Sie wurden über den Tisch gezogen und das ist schlimm genug. Aktuell werden die Immos verkauft, zu welchem Preis auch immer. Wie im normalen Leben.

[zeltsysteme]

Kann mir hier jemand in zwei, drei Sätzen kurz zusammenfassen wieso man den Degi Europa dem P2 Value vorziehen sollte?

P2 Value hat 49% Bruttocash und wird in Kürze eine Ausschüttung vornehmen. Auch danach wird der Fonds mit einer höheren Cash-Quote zu einen ähnlichen Abschlag (zu heutigen Kursen) wie Degi Europa notieren.

Kriegt man die Krätze wenn man sich den P2 Value nur anschaut oder wieso dreht sich hier immer nur alles um den Degi Europa???

[mopswombard]

Zitat von zeltsysteme: Kann mir hier jemand in zwei, drei Sätzen kurz zusammenfassen wieso man den Degi Europa dem P2 Value vorziehen sollte?

P2 Value hat 49% Bruttocash und wird in Kürze eine Ausschüttung vornehmen. Auch danach wird der Fonds mit einer höheren Cash-Quote zu einen ähnlichen Abschlag (zu heutigen Kursen) wie Degi Europa notieren.

Kriegt man die Krätze wenn man sich den P2 Value nur anschaut oder wieso dreht sich hier immer nur alles um den Degi Europa???

Du hast vergessen, es dreht sich alles nichtum den P2. Ausserdem biste im falschen Thread.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.983.209 von babbelino am 04.07.13 15:15:33

Aus den Unterlagen zu meiner Doktor-Arbeit zu Degi Europa:

River Plaza, Asnières, France

Im Jahr 2010 hat Aberdeen das Gebäude gründlich durchleuchtet und herausgefunden, dass sich jährlich 5 % der Kosten einsparen lassen. Daraufhin wurde unter Beteiligung der Mieter ein strategisches Programm eingeführt, das zu deutlichen Kostensenkungen führte: für Strom (9,3% und 7,2% in 2010/2011) und für den Wasserverbrauch (8,7% bzw. 10,2% in 2010/2011). Im Jahr 2012 sind Instrumente und „Smart Metering“ eingeführt worden, die zusätzlichen Spielraum für Energie-Management bieten.

Millenium Tower, Rotterdam, Niederlande

Der Abfall, der durch den Betrieb eines Gebäudes erzeugt wird, kann einen wesentlichen Einfluss auf die Energieeffizienz und die Umwelt haben. Die Überprüfung der Abfälle des 30.000 Quadratmeter großen Bürogebäudes machte das Potenzial sichtbar, durch Investitionen in neue Technologien die Abfallwirtschaft und CO2-Emissionen zu verbessern. Bisher wurden täglich fünf 1.000 Liter Abfallbehälter aus dem Gebäude abtransportiert, ob voll oder leer. Diese Lagerplätze sind inzwischen mit einem 'miniperscontainer' mit internen GSM-Technologie ausgestattet, welches die Entsorger alarmiert, wenn 80% der Aufnahmekapazität erreicht worden ist. Der Rückgang im Transportaufkommen hat die CO2-Emissionen des Gebäudes deutlich reduziert.

[Herbert H]

Zitat von Degispezi: Aus den Unterlagen zu meiner Doktor-Arbeit zu Degi Europa:

(...) Der Rückgang im Transportaufkommen hat die CO2-Emissionen des Gebäudes deutlich reduziert.

Alles vergebliche Liebesmüh'. Die deutsche "Energiewende" gleicht das dank steigender Kohleverstromung locker wieder aus ...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.987.633 von Herbert H am 05.07.13 09:04:48

Solange keine positiven oder negativen Verkaufsmeldungen kommen, muss man sich leider mit Energiepässen, Heizungsanlagen oder Nebenkostenabrechnungen (wie bei einer Eigentümerversammlung) herumschlagen. Siehe hierzu Beitrag von babbelino vom 4.7.2013 15.15 Uhr. Er benötigt eben für seine Anlageentscheidungen diese Nebensächlichkeiten. Warum nicht das "Große" sehen, wenn man sich in "Kleinigkeiten" verirren kann??
In diesem Sinne bis auf die ersten Erfolgsmeldungen beim DEGI Europa und dann Börsenkurs Richtung 17 damit (gebetsmühlenartig) meine über 20 € Auflösungserlös sichtbar werden.

[fungofortunato]

!

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[Degispezi]

Folgende Berechnung soll aufzeigen, ab wann das Risiko beim DEGI Europa beginnt, wenn zu derzeitigen Preisen von unter 15 € an der Börse gekauft wird:

Objekt GB 30.9.2009 aktuell Break Even Point
Maanplain 198,0 Mio 135,6 Mio 65 Mio
Hoofddorp 82,1 Mio 53,9 Mio 40 Mio
Mill Tower 80,3 Mio 57,4 Mio 40 Mio
Helsinki 109,9 Mio 71,1 Mio 50 Mio
Prag 148,5 Mio 116,9 Mio 80 Mio
Outlet Vill 202,8 Mio 140 Mio 90 Mio
River Plaza 175,7 Mio 109 Mio 65 Mio

Zusammen bei Break Even Point: 430 Mio
+ Cash (inkl. Vkf. Frankfurt
und Bodio Center) 130 Mio
./. Kredite 117,9 Mio
./. Rückstellungen 50 Mio

Gesamtwert 392 Mio
bei 26.194.028 Anteilen entspricht KAG-Preis von 15 €

Ein schönes Wochenende.

[Liefkin]

Hallo Degispezi,

danke für die Aufstellung. Jetzt mal sehen wie die Verkaufsergebnisse reinkommen. Aktuelle Rechnung meinerseits:

14,60 Kurs HH - 0,5 Cash pro Anteil (Kredite minus Liquidität / Anzahl Anteile) macht rund 14,-

25,- Rund Wert laut NAV

14/0,25 = 56%

Die Immobilien werden also aktuell in einem komplett entschuldeten Immobilienfonds mit 56% Restwert bewertet.

Grüsse Liefkin

[babbelino]

@fungofortunato

Danke für die Aufmerksamkeit. Habe ich heute echt gebraucht....
In Boards kann man oft beobachten, dass die Qualität der Postings hoch positiv mit der Qualität der Investments korreliert ist. Von daher fühle ich mich in meiner Skepsis dem Degi Europa gegenüber bestätigt.

Um Deine aus dem Zusammenhang gerissenen Vermutungen gerade zu rücken:
Ich kenne keine Insider. Das außerbörslich gehandelte Volumen lag in den letzten zehn Handelstagen grob dreimal so hoch wie das an den Börsen gehandelte Volumen. Gestern wurde z.B. ein Block zu 22.840 Stücken gehandelt. Privatanleger fassen solche Size i.d.R. nicht an. Deshalb vermute ich institutionelle Anleger hinter solchen Positionen. Das Fachwissen dieser Anleger in der Immobilienbewertung geht über das hier oft praktizierte dumpfe Ausrechnen von Abschlägen auf fragwürdige NAVs hinaus. Ich habe sie deshalb als "Insider" bezeichnet.

Bezüglich der Zeitungsartikel habe ich auch nicht gesagt, dass sie falsch sind, sondern dass ich auf eine Bestätigung durch Aberdeen warte. Hintergrund meiner abwartenden Haltung sind ähnliche Artikel in niederländischen Zeitungen, die voreilig von einem Verkauf des Milleniums vor ca. zwei Jahren berichteten.

Es bleibt natürlich jedem unbenommen, seine Investitionsentscheidungen auf dem Google-Übersetzungsprogramm für Italienisch und Tschechisch aufzubauen. Ich halte diese Art des Investieren für naiv. Ich erkenne aber an, wenn Du hier auf einem anderen Standpunkt stehst.

@Degispezi
Mich würde interessieren, wie Du die ganz offensichtlichen Diskrepanzen in der Immobilienbewertung beim Degi Global Business ud German Business auf der einen Seite und dem Degi Europa auf der anderen Seite einschätzt.

[Herbert H]

Zitat von babbelino: Mich würde interessieren, wie Du die ganz offensichtlichen Diskrepanzen in der Immobilienbewertung beim Degi Global Business ud German Business auf der einen Seite und dem Degi Europa auf der anderen Seite einschätzt.

Kannst Du diesen Hinweis bitte einmal etwas konkreter ausführen?

[fungofortunato]

!

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[babbelino]

@HerbertH

Bezieht sich auf die Mietrenditen.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.991.427 von babbelino am 05.07.13 15:52:05

Und? Bei welcher Immobilie siehst Du "offensichtliche Diskrepanzen" und was folgerst Du daraus?

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.991.427 von babbelino am 05.07.13 15:52:05

Gestatte mir bitte eine Nachfrage. Das Prager Objekt verteilt sich auf Degi Europa, International und Global Business. Wo siehst Du da bitte Diskrepanzen in den Mietrenditen ?

[babbelino]

Hallo Zusammen,

schön, dass die Diskussion wieder sachlich wird. Ich denke, dass im degi Europa das Hauptproblem die Overrents sind. Ein Beispiel:

Im Degi Global und im Degi Europa befinden sich Objekte in Helsinki. Die Eckdaten der Immo in Helsinki: 14.173 qm Mietfläche, Büro, 87,4% vermietet, 1,7 Jahre Restlaufzeit, 2,2 Mio. gutachterliche Bewertungsmiete, Verkehrswert 21,3 Mio. Euro. Mithin 13 Euro/qm Miete pro Monat und 10% Mietrendite.

Im degi Europa: 22.249 qm Mietfläche, Büro, 100% vermietet, 6,8 Jahre Restlaufzeit, 4,857 Mio. gutachterliche Miete, Verkehrswert 71 Mio. Euro. Mithin 18 Euro/qm Miete und 7,2% Mietrendite. In beiden Objekten jeweils Single Tenant.

Sollte nun die Bewertung im Degi Europa auf dasjenige vom Degi Global geschleust werden, d.h. 13 Euro/qm, 10% Mietrendite, wäre das Objekt nur noch 34,7 Mio. Euro wert. das liegt übrigens nochmal satte 30% unter dem Wert, den Degispezi auf Basis eines Anteilspreises von 15 Euro für den Degi Europa errechnet hat.

Ich kann mir Diskrepanzen diesen Ausmaßes nicht erklären und stehe deshalb den Wertansätze im Degi Europa misstrauisch gegenüber. Zu erwähnen wäre noch, dass beide Objekt neueren Datums sind.

[babbelino]

Nachzutragen ist noch, dass im Degi Global die Immo offenbar inzwischen wohl verkauft werden konnte. Im Degi Europa trotz mehrmaliger Absenkung des Verkehrswerts (und der Miete by the way) nicht.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.992.133 von babbelino am 05.07.13 17:02:50

Was heißt "offenbar verkauft". Im Global Business Investoren Update von heute ist Helsinki noch drin. Wenn Du eine Verkaufsmeldung hast, wäre ich Dir für die Benennung der Quelle sehr dankbar.

[babbelino]

Internetstartseite Degi Global spricht vom Objekt Helsinki, Ministry. Weiß nicht zuverlässig, ob es sich um die gleiche Immo handelt. Im Grunde egal, ob verkauft oder nicht. Wichtig ist Bewertungsdiskrepanz zum Degi Europa.

[rueckhand]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.992.471 von babbelino am 05.07.13 17:43:02

Ministry wurde bereits 2011 verkauft. Helsinki (Tekes) ist noch im Bestand des Global Business.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.991.237 von babbelino am 05.07.13 15:30:54

Warum der DEGI Global Business sein Objekt in Helsinki mit einer Miete von 2,23 Mio bei einem Gutachterwert von 21,3 Mio einschätzt kann ich nicht sagen. Die Miete erscheint mir recht hoch im Vergleich bei Objekten von Hausinvest: Gutachterwert 40,2 Mio Miete 2,4 Mio Faktor 16,75
Grundbesitz: Gutachterwert 30,3 Mio Miete 1,88 Mio Faktor 16,11
UniImmo: Gutachterwert 22,2 Mio Miete 1,454 Mio Faktor 15,26
In diesen Rahmen passt die Bewertung der Objekte vom DEGI Europa
Gutachterwert 71,1 Mio Miete 4,856 Faktor 14,6
Ich habe bei einem Verkaufserlös von 60 Mio und der Miete von 4,856 (Mietverträge über 5 Jahre) einen Faktor von 12,35 angesetzt. Also ein Schnäppchen für einen Käufer.

[babbelino]

@Degispezi

Wenn die Miete/qm zu hoch ist, nützt Dir ein relativ geringer Mietfaktor nichts. Das Problem ist es, dass im Degi Europa eine Miete von 18 Euro/qm verlangt wird, wohingegen durchaus vergleichbare Objekte mit 13 Euro/qm vermietet werden. Das sind Overrents, deren Abbau NAV kostet: Wird im Degi Europa das Objekt zukünftig auch nur für 13 Euro/qm vermietet (d.h. die jährliche Mieteinnahme beträgt rund 3,5 Mio. Euro), sinkt der Verkehrswert bei einem unverändertem Multiple (ich nehme jetzt mal Deinen Wert von 12,35) auf 43 Mio. Euro.

Ich möchte nicht despektierlich sein, aber mir ist unbegreiflich, warum Du diese Zusammenhänge als ehemaliger Finanzmann nicht nachvollziehen kannst oder willst.

[atze50]

Degispezi hat doch nun schon öfters seine Rechnung für die Objekte hier gepostet. Dabei geht er persönlich von bestimmten Verkaufspreisen aus, die erhebliche Abschläge beinhalten. Es werden bestimmt nicht genau diese Preise erzielt werden, aber insgesamt hat er schon recht konservativ gerechnet.

Der Abschlag zum jetzigen NAV ist auf jedenfall übertrieben und somit kann man eine ordentliche Rendite erzielen, bei sehr überschaubarem Risiko.

Ob man das Risiko nun eingeht bleibt jedem selbst überlassen...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.996.599 von babbelino am 06.07.13 19:02:49

atze50 hat alles wesentliche dazu gesagt. Wenn Du mit Annahmen nicht leben kannst, leg alles auf´s Sparbuch zu 0,25 % und hoffe und bange, dass das Du das Geld auch wieder abheben kannst.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.997.433 von Degispezi am 07.07.13 09:21:23

@degispezi

Vielleicht ist diese Ungereimtheit auch ein Indiz für die Tatsache, dass die Dachfonds noch grössere Nav Abweichungen aufweien. Da blickt ja, gelinde ausgedrückt, keine Sau so richtig durch.
Nun lassen wir uns mal überraschen, was so da noch bis September an Verkaufsmeldungen kommt ,um dann an die Coba übertragen zu werden. Interessant wäre es zu wissen, welchen Investorengruppen die Anteile zuzuordnen sind? Hast du da zufällig bei deinen aufwendigen Recherche Arbeiten etwas ausfindig machen können?
Für mich ist das eine entscheidende Frage, um zu entscheiden, wann der wahrscheinlich performancemässig interessanteste Kaufzeitpunkt ist.
Denn ds Szenario für mich ist ganz einfach. Je weniger Dachfonds oder sonstige Instis in dem Fonds engagiert sind, umso mehr werden in den nächsten Wochen die Kunden nochmals von ihren Banken angegangen. Zumal dann, wenn eine grosse Ausschüttung erfolgt und der Restwert optisch nur noch minimal ist, wird es viele Verkäufe geben.
Da die Dachfonds nicht verkaufen werden bzw. dürfen, die Instis genauso rechnen wie du, kommt hier sicherlich kein Angebot mehr und der Markt trocknet aus. So ähnlich wie beim Premium, wo der Freefloat gegen Null tendiert, da die Coba praktisch alle Anteile aus der Rückkaufaktion im Eigenbestand hat.

[fungofortunato]

zu den Objekten in Helsinki:
Bewertung 71,1 Mio Euro
Bewertungsmiete pro qm: 18,2
Mietrendite:6,83%

Die Immobilie in Helsinki im Degi Global Business hat nur eine Bewertungsmiete von 13 Euro und eine Mietredite von fast 10%.

Demgegenüber haben aber Immobilien in anderen Immofonds (Hausinvest, Umiimmo...) qm-Mieten in ähnlicher Höhe und die Mietrenditen liegen etwas geringer. Die durchschnittliche qm-Miete liegt in Helsinki bei 15 Euro.
In Helsinki wurden wohl in den letzten Jahren an Standorten ausserhalb der Innenstadt neue Bürogebäude errichtet. Diese Standorte sind wohl beliebt.

Es fällt aber auf, dass das Objekt im Dego Global Business erheblich älter ist( vielleicht deshalb ein weniger beliebter Standort), nicht vollständig vermietet ist und die Mietverträge bald auslaufen, wogegen das Objekt im Degi Europa langfristig vermietet ist (6-8 Jahre) und das Objekt das Headquarter eines großen IT-Unternehmen (Tieto) ist.

Insofern kann man, nur weil es ein anderes Objekt mit geringerer Miete pro qm gibt, nicht sagen, dass diese Miete zu hoch ist. Sie wird ja von tieto offenbar auch bezahlt.

Weitere Kommentare zu diesem Babbeltroll erspare ich mir an der Stelle

[fungofortunato]

Mobswombard:

Oje...

Also erstmal, sind die Dachfonds für Investoren, die sich stark mit dem Thema auseinandersetzen eine tolle Sache. Mit nur einer oberflächlichen Betrachtung und ohne Kenntnisse von Investitionsrechnung (so wie bei Dir...) sollte man natürlich die Figner davon lassen.

Oh Mann, Du tust Dir offenbar sehr schwer damit die Fonds zu analysieren, aber such den otimalen Einstiegszeitpunkt. Na dann viel Erfolg...

Der Markt ist doch schon trocken wie Zunder. Umsätze von weniger als 100.000 bei einem Fondsvolumen von 700 Mio. Euro ist nichts.

[atze50]

ich hätte nicht gedacht das es nochmal unter 15,- Eur geht und glaub auch nicht das das noch lange so bleibt. Jetzt kommt man noch günstig rein, aber nicht mehr lange...

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.999.171 von fungofortunato am 07.07.13 21:33:28

Insofern kann man, nur weil es ein anderes Objekt mit geringerer Miete pro qm gibt, nicht sagen, dass diese Miete zu hoch ist. Sie wird ja von tieto offenbar auch bezahlt.

Sicher wird sie bezahlt. Solange der Vertrag läuft und der Mieter gebunden ist.

[babbelino]

Insofern kann man, nur weil es ein anderes Objekt mit geringerer Miete pro qm gibt, nicht sagen, dass diese Miete zu hoch ist. Sie wird ja von tieto offenbar auch bezahlt.

Sicher wird sie bezahlt. Solange der Vertrag läuft und der Mieter gebunden ist.

Zu ergänzen wäre noch, dass das Ende der Vertragslaufzeit nicht mal abgewartet werden muss wenn Sonderkündigungrechte bestehen (z.B. bei Eigentümerwechsel oder Wechsel der Verwaltungsgesellschaf). Deswegen habe ich es auch gewagt, den Punkt Sonderkündigungrechte mal anzusprechen. Leider verstehen das einfach gestrickte Anleger wie f... nicht. Getreu dem Motto: Es kann nicht sein was nicht sein darf.

[fungofortunato]

Zitat von big_mac: Insofern kann man, nur weil es ein anderes Objekt mit geringerer Miete pro qm gibt, nicht sagen, dass diese Miete zu hoch ist. Sie wird ja von tieto offenbar auch bezahlt.

Sicher wird sie bezahlt. Solange der Vertrag läuft und der Mieter gebunden ist.

Ja und zwar mindestens 7 Jahre und danach wahrscheinlich auch noch. Ist nämlich das Headquarter von tieto, einem sehr großen und nach den Zahlen auch gut gehenden IT-Unternehmen.

[Herbert H]

Einmal abgesehen vom Sonderfall eines extrem langen Mietvertrags ist eine Immobilie immer mit der nachhaltig erzielbaren Miete (der sog. Marktmiete) zu bewerten. Dass gelegentlich überhöhte Mieten vereinbart werden, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen, ist ein alter Taschenspielertrick, auf den eigentlich nur Zeichner geschlossener Fonds hereinfallen ...

[fungofortunato]

Ja genau, ich bin zu blöd zu erkennen, dass ein Unternehmen, dass sein Hauptquartier dort hat, natürlich nichts besseres zu tun hat, als wegen 2 Euro weniger Miete pro qm zu kündigen und umzuziehen. Aber genau wissen tut man nichts, deswegen kann man ja so nett spekulieren. Ach ja, eins weiss man ja doch, sogar jemand der so beschränkt ist wie ich. Den Fonds gibts für 50% Discount, das zählt für mich mehr als ob man jemand unwahrscheinlicherweise sein Sonderkündigungsrecht ziehen könnte, wo man nicht mal weiss ob es das überhaupt gibt.

[babbelino]

Ich bin mal gespannt, ob f... noch auf den Trichter kommt, dass Überlegungen dieser Art von den potentiellen Käufern angestellt werden und deshalb vielleicht nicht ganz so willig sind, die von Degi aufgerufenen Preise zu zahlen.

Wie erklärst Du Dir eigentlich, dass die Miete im Helsinki-Objekt im Vergleich zum letzten Jahr bereits um rund 250.000 Euro gesunken ist und das trotz der laufenden Mietverträge? Am 30.9 wurde die Miete noch mit 5,1 Mio. angegeben, jetzt sind es noch 4,857 Mio.....

Glaube ja nicht, dass die Mieterunternehmen nicht mitbekommen haben, wie es um die Situation der Eigentümerfonds bestellt ist. Und glaube bitte auch nicht, dass die potentiellen Käufer sich am NAV orientieren. By the way, der Discount beträgt nicht 50%.

[Degispezi]

Da ich überzeugt bin, dass die Zeitungsmeldungen vom Verkauf der Objekte in Prag (100 - 110 Mio) und dem Outlett Village (120 - 130 Mio) stimmen ergibt sich für mich folgendes an Cash zur Ausschüttung spätestens zum 30.09.2013:
32 Mio (Cash z.Zt)+ Frankfurt 60 Mio + Mailand 40 Mio + Prag 100 Mio + Outlett 120 Mio = 352 Mio ./. Kredite 117 Mio = 235 Mio bei 26,194 Mio Anteilen = pro Anteil 9,00 € Ausschüttung
Börsenkurs 15,00 € ./. 9,00 € = 6,00 €
KAG Preis 26,00 € ./. 9,00 € = 17,00 €
dies ergibt einen KAG Preis von 445 Mio und einem Börsenwert von 157 Mio. Der Abschlag in Höhe von 288 Mio entspricht 65 % Abschlag für die restlichen Werte. z.B. steht dann Helsinki nur noch mit 23 Mio in den Büchern als derzeit mit 71 Mio. Somit sollte man sich nicht über die Mieten in Helsinki zu lange den Kopf zerbrechen. Man sollte sich den Wald anschauen und nicht die einzelnen Äste der einzelnen Bäume. In diesem Sinne eine schöne Woche mit der Hoffnung bald die Verkaufsbestätigungen für Prag und Outlet zu erhalten. Dann geht die Post ab.

[fungofortunato]

!

Dieser Beitrag wurde von a.mueller moderiert. Grund: Beleidigung

[zeltsysteme]

Da man beim Besuch von morganstanley-p2value.de bekanntlich die Krätze bekommt hab ich für euch nachgeschaut*:

Es werden Mitte Juni 9,40 Euro ausgeschüttet. Dann ist der Hebel wieder ähnlich hoch wie beim Degi Europa bei immer noch höherer Liquiditätsquote und erwiesenermassen besserem Track-record seit Beginn der Auflösungsphase.


*Ich poste bewusst hier, denn es findet hier eine übergeordnete Diskussion statt.

[babbelino]

Die ewige Diskussion um die Höhe der Abschläge greift zu kurz. Mit diesem Argument wurden schon vor zwei Jahren die Anleger in die ach so billigen offenen Immobilienfonds gelockt. Damals betrug der Abschlag auch so um die 40% und was ist dabei rausgekommen? Nichts.

Ein Spielchen, das übrigens auch gerne von dem einen oder anderen Vermögensverwalter gespielt wurde: Dank der Unfähigkeit/Unwillen vieler Banken, den Börsenkurs in die Vermögensaufstellungen zu übernehmen, konnte man den Anlegern in den Zeiten der Finanzkrise eine schöne Performance ausweisen. Nun ja, dieses Ponzi-Schema wird auch bald sein Ende gefunden haben. Wenn die Bewertungsverfahren des Red Book mit Zustimmung der Bafin greifen, wird man sich jede einzelne Immobilie gemäß des Ertragswertes ansehen müssen. Da nützen auch keine Discounts und Zeitungsartikel. Da geht dann wirklich die Post ab. Ein Vorgeschmack gabs im Axa. Ich stelle die Passage vom 21.6. nochmal rein:

"Die Transaktion ist das Ergebnis eines strukturierten Verkaufsprozesses, der mit Unterstützung von
Cushman Wakefield in den Niederlanden durchgeführt wurde. Den Zuschlag erhielt das höchste Angebot
für das Portfolio. Der Veräußerungspreis stellt einen Abschlag von 48 Prozent auf den Verkehrswert des
Portfolios zum 20.06.2013 dar. Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom
31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent."

Degi und f..., habt ihr eigentlich schon mal kalkuliert, wo der Wert des Degi-Portfolios denn so stehen könnte, wenn Red Book zur Anwendung kommt? Und warum die bisherigen Verkehrswerte im Axa so abweichen konnten? Gemäß Red Book waren es ja nur 1,8% Abschlag, bezogen auf die zuletzt ausgewiesenen Verkehrswerte 48%.

[babbelino]

@f..

Ja, dieses Posting passt ins Bild. Keinerleich sachbezogene Außerungen, statdessen persönliche Anfeindungen und Beleidigungen. Zudem offenbart sich neben einer Dyskalkulie nun auch eine Legasthenie.

Nur soviel: Ich analysiere gerne und gleiche meine Ergebnisse mit anderen Fonds etc. ab. Das Ergebnis ist bislang, das ein Ivestment bislang für mich nicht in Frage kommt.

[babbelino]

statdessen

Ich bin keinen Deut besser.....

[kitzblitz]

ist doch eigentlich ganz einfach.
soll er sie doch bei 14,4 shortgehen
und fertig !
mal sehen wer hier mehr verdient ....

[nanunana]

...so gerade nochmal zu 14,46 € nachgefaßt.

nanu

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.000.183 von fungofortunato am 08.07.13 09:18:02

Mieterseitiges Ziel ist in so einem Fall nicht das Übersiedeln, sondern eine sofortige Reduktion der Miete bei Abschluss der Verlängerung.
Der Mieter kann, falls zur "Überzeugung" notwendig, übersiedeln, aber wo kriegt der Vermieter einen neuen Mieter her ? Geschweige denn, einen der die alte, hohe Miete zahlt.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.000.535 von Degispezi am 08.07.13 09:56:32

gerade die Bestätigung Outlet wäre sehr wichtig.

[mopswombard]

Zitat von fungofortunato: Mobswombard:

Oje...

Also erstmal, sind die Dachfonds für Investoren, die sich stark mit dem Thema auseinandersetzen eine tolle Sache. Mit nur einer oberflächlichen Betrachtung und ohne Kenntnisse von Investitionsrechnung (so wie bei Dir...) sollte man natürlich die Figner davon lassen.

Oh Mann, Du tust Dir offenbar sehr schwer damit die Fonds zu analysieren, aber such den otimalen Einstiegszeitpunkt. Na dann viel Erfolg...

Der Markt ist doch schon trocken wie Zunder. Umsätze von weniger als 100.000 bei einem Fondsvolumen von 700 Mio. Euro ist nichts.

@fungofortunato

Im Gegensatz zu dir scheine ich den Fonds ja zu kennen. Er hat zwar ein Volumen von 700 Mio, aber die Stücke gehören weitgehendst dem Eigenbestand der Coba, aber dass kannst du im dazugehörigen Thread lesen. Stammt nämlich von mir.
Und genau daraus resultierte meine Überlegung, wem die Degi Stücke zuzuordnen sind.
Da brauche ich nicht zu rechnen, was für Investition getätigt wurde, die Stücke sind ja längst vorhanden.

[atze50]

wie kann man denn bei einem OIF shortgehen?

also theoretisch mag das ja funktionieren aber kann man sich wirklich irgendwo Anteile leihen und dann short gehen?

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.002.453 von atze50 am 08.07.13 14:10:31

kann er bei mir direkt machen.
wird halt dann cash-Settlement vereinbart.
wer will kann mich gerne anrufen.
size bis zu 10.000 stück

auf geht´s !!

[babbelino]

Ok, Nummer per Boardmail bitte. Kannst Sie auch gerne hier posten.

[big_mac]

Zitat von atze50: wie kann man denn bei einem OIF shortgehen?

also theoretisch mag das ja funktionieren aber kann man sich wirklich irgendwo Anteile leihen und dann short gehen?

Im Krisenthread hat vor längerer Zeit schon einer aufskizziert wie es geht, und zwar über eine fondsgebundene Versicherung und Beleihung derselben, iirc.
Theoretisch gingen die "normalen" Methoden auch, ich glaube nur nicht dass die ein Broker anbietet - ist doch recht wenig liquide, der Bereich.

[noonetu]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: Bitte persönliche Differenzen via BM klären

[fungofortunato]

Weisst was babbel... (kann jeder ergänzen was er will, mein letzter Vorschlag wurde ja leider nicht "genehmigt") poppel einfach weiter rum und versuche jedes Haar in der Suppe zu finden. Hast du Probleme?. Vergeudest deine Zeit in dem Du ein Produkt zu Tode analysierst, dass Du selbsternannter Oberschlauberger ja niemals kaufen würdest. Hast wohl zuviel Zeit und stänkerst gerne. Ich habe nichts gegen andere Meinungen, aber hier steht alles unter der PRämiss eines 50% oder 40% oder was auch immer. Aber wenn man diese Prämisse beachtet, so wie es Degispezie vorbildlich tut, dann macht das Stänkern keinen Spass mehr, gell.

Hiermit ignorier ich dich, Du xxx (ebenfalls bitte selber ergänzen)

[fungofortunato]

!

Dieser Beitrag wurde von a.mueller moderiert. Grund: themenfremder Inhalt

[fungofortunato]

Nachtrag: Der Nutzer WarB ( wer das auch immer ist) war hier zum letzen Mal Mitte Juni Online, und ist auch nicht gelöscht worden noch sind irgendwelche Beiträge von ihm gelöscht worden.

Was soll dieser kindische Quatsch eigentlich ???

[noonetu]

!

Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: Bitte persönliche Differenzen via BM klären

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.000.651 von zeltsysteme am 08.07.13 10:09:46

Mitte Juni Ausschüttung im Value? Die wäre schon gelaufen. Es sind 4,50 am 19.07.13! Tolle Recherche

[Degispezi]

Der Käufer vom Prager Bürokomplex soll der amerikanische Investor Starwood Capital sein. Beim Rennen um den Kauf soll Blackstone den "kürzeren" gezogen haben. Finde ich positiv für den Verkaufspreis, wenn mehrere Bieter im Rennen waren. Also auf Verkaufsbestätigung warten und dann zuschauen wie der Börsenkurs in Richtig 17 vorerst marschieren wird. Oder wer noch nicht seinen "Etat" voll hat, noch unter 15 € zu kaufen.

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: Der Käufer vom Prager Bürokomplex soll der amerikanische Investor Starwood Capital sein. Beim Rennen um den Kauf soll Blackstone den "kürzeren" gezogen haben. Finde ich positiv für den Verkaufspreis, wenn mehrere Bieter im Rennen waren. Also auf Verkaufsbestätigung warten und dann zuschauen wie der Börsenkurs in Richtig 17 vorerst marschieren wird. Oder wer noch nicht seinen "Etat" voll hat, noch unter 15 € zu kaufen.

a)hast du eigentlich eine Erklärung, woran es liegt, das diese "Wasserstandsmeldungen" so spät bestätigt werden?
b)was wird es für Rückstellungen geben?
hast du bei deinen Recherchen etwas zu der Problematik der Steuerrückstellungen herausfinden können? Dies ist ja beim Kan Am US die Krux und keiner kann sagen, wieviel Prozent der Forderungen berechtigt sind oder nicht.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.547 von mopswombard am 10.07.13 11:15:15

zu a) bei meinen drei verschiedenen Quellen steht: Der Vertrag wird kurzfristig unterzeichnet.
Daher ist Aberdeen auch nicht verpflichtet "Wasserstandsmeldungen" zu verbreiten. Allerdings habe ich mich bereits an die BaFin (und natürlich an Aberdeen) bereits gewandt und darauf hingewiesen, dass aufgrund der kurz bevorstehenden Übergabe des Mandates an die Commerzbank, zeitnahe Informationen für die Anleger veröffentlicht werden müssen. Meine Forderung war, ein generelles Statement zu den Verkaufsverhandlungen abzugeben, damit nicht nur irgendwelche "Insider" einen Wissensvorsprung haben.

zu b)Wenn die Prager Objekte einen Gesamtpreis im Jahre 2008 von 400 Mio € hatten und der Verkauf angeblich 330 Mio € eingebracht hat, warum sollen dann für Verluste Steuerrückstellungen gebildet werden??? Dies dürfte bei den anderen Objekten genau so sein. Und sofern bereits Rückstellungen gebildet wurden, werden diese wieder aufgelöst und erhöht den möglichen Auflösungsertrag.

[babbelino]

@Degispezi

Hast Du die Quelle?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.755 von babbelino am 10.07.13 11:34:36

zum Beispiel eine Quelle:
CIJ Central & Eastern Europ´s leding Real Eastate Maganzine vom 1.7.2013 12:37 Uhr.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.755 von babbelino am 10.07.13 11:34:36

Gib bei Google beim Suchbegriff:

Degi offloads The Park in Prague

ein und du erhältst den Link zu einer PDF.

[babbelino]

Kannst Du das hier mal bitte reinstellen? Ich finde es nicht....

[babbelino]

Habs. Danke Dir. Posting von mir hat sich überschnitten.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.755 von babbelino am 10.07.13 11:34:36

Oder auch die Meldung vom 28.6.2013

http://zpravy.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/kancelare…

Wenn der Artikel erscheint, mit rechter Maustaste über Bing übersetzen lassen.

[Degispezi]

Bei meiner dritten Quelle zum Verkauf der Prager Objekte habe ich mir leider nur den Text auf Word gespeichert. Allerdings kann ich nicht mehr sagen, aus welcher Nachricht dies ist. Da aber alle drei im Wesentlichen das gleiche melden, zweifle ich nicht am Verkauf zu einem Preis für den DEGI Europa von über 100 Mio. Da ich 100 Mio in meinen Berechnungen für einen Auflösungspreis von über 20 € angesetzt habe, bin ich also voll im Plan.

[babbelino]

Klingt glaubwürdig.

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.949 von Degispezi am 10.07.13 11:51:59

Hallo Degispezi,

gute Arbeit. In HH fängt die Saugerei schon wieder an seitdem du hier die News eingestellt hast.

Grüsse Liefkin

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.971 von babbelino am 10.07.13 11:53:54

Schön das wir hier der gleichen Meinung sind.
Und die Meldungen für den Verkauf vom Outlet Center sind meines Erachtens auch glaubwürdig. Da die Meldung zusammen mit dem Verkauf des Bodio Centers war, und diese bereits über die Bühne ging, bin ich eben fest davon überzeugt, dass bald von Aberdeen die Meldungen kommen. Aberdeen hat ja Zeit um noch die vollen Bestandsprovisionen abzuschöpfen. Auch wenn zum Beispiel ab August hauptsächlich Cash auf den Konten steht.

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.015.997 von Degispezi am 10.07.13 11:56:57

Vieleicht hat ja hier jemand einen guten Draht zu Barry Sternlicht und kann die Sache mit Prag auch aus Barrys Seite noch betätigen

Grüsse Liefkin

[Degispezi]

Hier noch mal der Link auf den fungofortunato bereits am 19.6.2013 zum bevorstehenden Verkauf vom Outlet Center "Franciacorta" verwiesen hat.
www.propertyeu.info/index-newsletter/exclusive-blackstone-in-exclusive-talks-to-buy-italian-retail-outlet/

Ich habe hierzu auch eine andere Meldung (leider auch nur als Übersetzung in Word kopiert und kann daher keinen Link mehr angeben)mit der Meldung des Verkaufs vom Bodio Center und den vor Abschluss stehenden Verhandlungen mit Blackstone für das Outlet.

Die Meldungen sind für mich überzeugend.
Und wenn ich die Meldung vom Dezember 2012 (fast schon lachhaft) von Aberdeen zu den "finalen" Verkaufsverhandlungen für Hoofddorp und Millenium Tower mir vor Augen führe, frage ich mich, warum sich Aberdeen die zusätzliche Verkaufsprovision vor Übergabe an die Commerzbank entgehen lassen sollte???

Da ich selbst "Kaufmann" bin, ist die Sachlage für mich nachvollziehbar.

[fungofortunato]

danke degispezi für die infos. ich durchforste das netz ja auch laufend nach den entsprechenden Suchbegriffen.

Mein fehler war wohl, dass ich nach sell oder sold und nicht nach offload gesucht habe. ;-)

Solche Infos und solch ein Meinungsaustausch ist klasse!!!
Ich hoffe du hast an meinem Tip mit dem Stratego gut verdient, der lief ja auch schon nach oben...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.016.295 von fungofortunato am 10.07.13 12:35:18

Ich habe leider nur eine Anfangsposition gleich erworben und konnte dann nochmal zum "günstigen Preis" zukaufen und werde mit Sicherheit versuchen den Bestand am Stratego weiter aufzustocken. Da ich mittel- und längerfristig denke, habe ich auch einige Positionen z.B. im DEGI International aufgebaut, da dieser ja auch von einem Verkauf vom Bodio Center und den Prager Immobilien profitiert. Und wenn sich abzeichnen sollte, dass meine Erwartung der Strategie von Aberdeen bei der Auflösung vom DEGI Europa eingetroffen ist, dann dürfte auch der DEGI International schnell weiter profitieren. Aber Achtung: enger Markt, da hier die Allianz einiges im Eigenbestand hat, durch das Abfindungsangebot an KAG-Preis-Käufer der Allianzbank. Allerdings sehe ich auch hier einen Vorteil, dass die Allianz bestimmt ein Interesse hat, dass beim DEGI International die Abwicklung auch vernünftig laufen wird.
Aber natürlich liegt mein Hauptinvestment zur Zeit beim DEGI Europa, denn hier sehe ich kurzfristig das Chance-/Risikoverhältnis am günstigsten von allen Fonds.

[Degispezi]

Ich habe mich bezüglich der spärlichen Informationspolitik von Aberdeen bereits an Aberdeen, aber auch an die BaFin gewandt. Da ich der Meinung bin, dass kurz vor Torschluss (Übergabe des Managements an die Commerzbank) ein zeitnaher Überblick über den Stand der Auflösung erfolgen muss. Ich will Aberdeen nicht unbedingt vorwerfen, vorsätzlich die Verkäufe zu verzögern um Managementfee weiterhin einzustreichen, aber zumindest sollte die BaFin bei der Abwicklung der ehemals offenen Immobilienfonds auch diese Aspekte untersuchen. Ich bleibe daher hartnäckig und möchte, dass alle Anleger, die wollen, die gleichen Informationen haben und nach deren Auswertungen ihre Entscheidungen treffen können.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.016.439 von Degispezi am 10.07.13 12:53:32

Da ich bereits ein Geschäftszeichen bei der BaFin für meine Anmerkungen zur Abwicklung von offenen Immobilienfonds habe, möchte ich mein E-Mail unter Änderung des Geschäftszeichen hier einstellen:

GZ: WA 42 - QB 4XX1 - 10XXXX27-2011/0007
E-Mail bitte weiterleiten an Herrn XXXXXXXX Referat WA 42

Sehr geehrter Herr XXXX,

ich habe mit zwei E-Mails (als Beispiel ein Mail siehe unten) Aberdeen-Asset aufgefordert, den Sachstand der Objektverkäufe zu kommunizieren. Da die Frist der Beendigung des Mandates bereits am 30.09.2013 abläuft und der Bestand des DEGI Europa an die Depotbank Commerzbank übergeht, erachte ich es unter Compliancegesichtspunkten dringend nötig eine zeitnahe Information aller Anleger zu gewährleisten. Seit geraumer Zeit war in der italienischen Presse zu lesen, dass das Outlet-Center an Blackstone verkauft wurde und in der tschechischen Presse wurde berichtet, dass die Objekte in Prag verkauft wurden. Da bereits von Aberdeen selbst im Dezember letzten Jahres von finalen Verkaufsgesprächen bei zwei niederländischen Objekten gesprochen wurde, sollte den Anlegern auf den Internetseiten von Aberdeen der gleiche Sachstand mitgeteilt werden. Ich bitte bei Ihren Prüfungen zu überwachen, ob Informationen den Anlegern vorenthalten wurden oder ob einigen „Insidern“ Wettbewerbsvorteile verschafft wurden. Ebenso sollte überprüft werden, ob durch die Abwicklung ungerechtfertigte Verwaltungsgebühren (durch zu hohe Gutachterwerte für Zeiträume, wo abzusehen war, dass diese Werte nicht den Tatsachen entsprechen) vereinnahmt wurden.

Ich habe Aberdeen-Asset in diesem E-Mail unter Cc aufgenommen.

Für Ihre Bemühungen vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

[mopswombard]

@degispezi
bezüglich der Rückstellungen habe ich die Frage nicht zu Prag gesehen sondern es sollte eine grundsätzlich Frage für den Fonds sein.
Immerhin ist beim Kan Am rd. 10% des Fondsvolumens aufgrund von wohl übewiegenden steuerlichen Eventualverbindlichkeiten gesperrt. Wieviel davon aufgelöst wird, keine Ahnung. a) ist es keine geringer Betrag und b) kann im worst case Szenarion die Rendite sich drastisch reduzieren. Sollte nämlich beim Kan Am alles benötigt werden, dann ist das Spiel mehr als für die Katz gewesen.

Jetzt kommt mir bitte nicht, ich bekommen bis dahin und so weiter zurück, das ist keine Antwort auf meine Frage. Denn wenn man mal von 20 ausgeht und die ähnliche Grössen wie beim Kan Am zurückbehalten werden , dann gibt vielleicht 16 oder 17. Das ist zwar nicht schlecht, aber auch nicht die Welt für noch 2 bis 3 Jahre.Und wenn dann im Worst Case nichts mehr gibt, dann ist es eher eine besch.. Anlage. Da bei dieser Frage so und so alle im Dunkeln rumtappen, kann nur derjenige sie vernünftig beantworten, der die Fonds tatsächlich auf den Kopf gestellt hat und einen guten Kontakt zu den Fondsgesellschaften hat. Im übrigen ist dies ja kein Degi spezifisches Problem sondern gilt für alle Fonds.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.016.745 von mopswombard am 10.07.13 13:34:20

Grundsätzlich wär zu einer evtl. Steuerlast zu sagen, dass nur Gewinne versteuert werden müssen. Und bei den Abwertungen und jetzt zu erzielenden Verkaufserlösen frage ich mich schon, wo Gewinne zu erwarten sind.
Und das die Gesellschaft bereits Rückstellungen (in den 50 Mio) bereits auch für evtl. Steuerzahlungen eingestellt hat, lässt sich aus dem Geschäftsbericht gut ersehen. Für mich wäre es also ein "add on", wenn aus der Auflösung der Rückstellungen noch etwas für den Anleger herausspringen sollte. Dies habe ich bei meinen Berechnungen nicht berücksichtigt. Ob Du nun mit meinen über 20 € übereinstimmst oder nicht, sei Dir natürlich selbst überlassen. Wenn Du von nur 17 € ausgehst und dies ist Dir bei dem derzeitigen Zinsnivea zu wenig, dann ist es auch deine Sache. Meine Sache ist es wirklich nicht irgend etwas zu puschen, da ich sowieso Zeit habe um die Gesamtabwicklung abzuwarten. Und wenn dann nicht über 20 € herauskommen, bin ich auch nicht traurig. Sauer wäre ich nur, wenn unter 15 € herauskommen würden. Aber das kann ich mir überhaupt nicht vorstellen. Daher ist für mich das Chance- /Risikoverhältnis beim derzeitigen Börsenkurs unschlagbar. Und wie gesagt, ich bin voll investiert.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.016.995 von Degispezi am 10.07.13 14:08:51

Steuerliche Gewinne würde ich nicht so einfach von der Hand weisen.

[babbelino]

Moin,

die steuerliche Problematik sehe ich insbesonde bei den über Objektgesellschaften gehaltenen Immobilien. Inkl. Bodio haben diese momentan einen Verkehrswert i.H.v. 475 Mio. Euro. Ich denke, dass hier rund 6% pauschale Rückstellung (analog zum KanAm US) ausreichen sollten. De facto sind also ca. 1,10 Euro NAV "weggesperrt". Wobei der Teufel im Detail steckt....

[atze50]

das verstehe ich nicht, wo sollen denn Gewinne herkommen? - alle Objekte wurden u. werden ja mit saftigen Verlusten verkauft...

[babbelino]

Es geht um Steuern innerhalb der Gesellschaften. Die Problematik erscheint mir aber beim Degi beherrschbar, weil die Objektgesellschaften alle ab 2002 gegründet wurden, mithin noch nicht sooo alt sind. Aber ohne Gewähr.

[Degispezi]

In Bezug auf eventuelle Steuern ist meines Erachtens schon Vorsorge getroffen. Ich möchte auf den Geschäftsbericht per 30.09.2012 verweisen:

Capital Gains Tax

Für das Sondervermögen DEGI EUROPA werden Rückstellungen
für latente Steuern auf (etwaige) ausländische Veräußerungsgewinne
(Capital Gains Tax) gebildet. Zum Berichtsstichtag (30. September
2012) beträgt die Quote auf Fondsebene für direkt gehaltene
Immobilien 100 %.
Darüber hinaus sind Rückstellungen für potenzielle zukünftige
Veräußerungsgewinnsteuern bei indirekt gehaltenen Immobilien
bzw. mögliche Kaufpreisabschlage auf die Anteile an Immobilien-
Gesellschaften aufgrund von in den Immobilien-Gesellschaften
vorhandenen Steuerlatenzen gemäß § 27 Abs. 2 InvRBV gebildet.


Es bestehen Rückstellungen für noch zu entrichtende Körperschaftsteuer in Italien von 0,1 Mio. EUR.

Für latente Veräußerungsgewinnsteuern (Capital Gain Tax) bestehen
gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 der Investment-Rechnungslegungs- und
Bewertungsverordnung auf Ebene des Fonds Rückstellungen
in Hohe von 6,9 Mio. EUR.

Des Weiteren wurden Rückstellungen für andere Steuern vom
Einkommen und Ertrag gebildet.

Fazit: Hier sehe ich keine zusätzlichen Belastungen auf das Sondervermögen zukommen. Im Gegenteil bin ich der Meinung, dass durch den "Preisverfall" der Objekte, die Rückstellungen für Capital Gain Tax evtl. zu hoch sind.

Ebenso sind noch ca. 30 Mio für Baumaßnahmen als Rückstellungen eingestellt. Welche Baumaßnahmen sollen hier noch erfolgen??? Daher ist meines Erachtens ein Preisabschlag für ein Objekt, das noch Baumaßnahmen erfordert ebenso durch die Rückstellungen abgedeckt.

Auf alle Fälle sind 50 Mio Rückstellungen ein schönes Polster, für die restlichen Objekte, die noch zum Verkauf stehen.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.023.605 von atze50 am 11.07.13 09:38:21

Innerhalb der GmbH hat ein Objekt einen Buchwert, im wesentlichen Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen. Verkaufserlös abzüglich dieses Buchwerts gibt praktisch sicher einen steuerpflichtigen (Jahres)Gewinn.
Bliebe allenfalls Verkauf der GmbH, aber dann hat der Käufer geringere Abschreibungen (=zahlt höhere Steuern), mit Auswirkungen auf den Kaufpreis. Und selbst dann ist das Gewinnsteuerthema noch nicht überall gegessen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.024.483 von big_mac am 11.07.13 11:04:36

Degi hat 2008 für die gesamten Prager Objekte (in GmbH´s) ca. 400 Mio € investiert. Jetzt sollen die Objekte für ca. 330 Mio € verkauft worden sein. Selbst mit Abschreibungen wird hier wohl kein Gewinn herauskommen. Allerdings musste Degi in den Jahren 2009 - 2012 Rückstellungen auf evtl. Veräußerungsgewinne bilden. Von daher gibt es evtl. Gewinne (durch Abschreibungen) auf die Helsinki Objekte. Allerdings standen die 2009 noch mit 109,9 Mio in den Büchern und stehen z.Zt. mit 71,1 Mio in der Bilanz. Da konnten wohl die Abschreibungen auch schon aufgefangen sein. Also für mich ist das "Steuerthema" kein T H E M A.

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: Also für mich ist das "Steuerthema" kein T H E M A.

Es mag ja richtig sein, das dies für dich kein Thema ist. Wahrscheinlich ist das Wort Rückstellung auch falsch gewählt, genauso wie das Wort Steuer.

Fakt ist aber, hier wird eine Firma liquidiert. Und im Gegensatz zu den geschlossenen Fonds, sind die Anteilseigner hier annoym und können nicht für irgendwelche Verpflichtungen mehr in Anspruch genommen werden. Die bisherigen Rückstellungen sind sicherlich für einen existierende Fonds vollkommen in Ordnung, ob dies auch für einen in Liquidation befindlichen anonymen Fonds so ist, bezweifle ich aus diesem Grund. Und dieses Thema beim Kan Am US wurde auch erst allen Anlegern so richtig bewusst, als es tatsächlich eingetreten ist und plötzlich 10% des Fondsvolumen bis zum "Sanktnimmerleinstag" eingefroren wurden.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.025.623 von mopswombard am 11.07.13 13:00:17

Dafür leben wir in einer Demokratie. Jeder darf seine Meinung kundtun.

[babbelino]

@mopswombard

Grundsätzlich halte ich es mit Blick auf die in fünf Ländern gehaltenen Immos und mögliche Unklarheiten in Doppelbesteuerungsabkommen für richtig, das Thema Steuerrückstelllung beim Degi anzusprechen. Allerdings teile ich in diesem Fall die Meinung von Degispezi, dass das Thema beherrschbar bleibt. Die Rückstellungen im Degi US betragen bei erheblich besser Wertentwicklung rund 5% bezogen auf das ehemalige Verkehrswertvolumen. Mehr erwarte ich beim Degi auch nicht an Belastungen aus dem noch vorhandenen Auslandsbestand. Der Verkauf der englischen Immos geschah schon Anfang 2010, die habe ich in die Überlegungen nicht mehr einbezogen.

[babbelino]

Korrektur: Ich meine KanAm US nicht Degi US.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.025.039 von Degispezi am 11.07.13 12:00:17

Degi hat 2008 für die gesamten Prager Objekte (in GmbH´s) ca. 400 Mio € investiert. Jetzt sollen die Objekte für ca. 330 Mio € verkauft worden sein. Selbst mit Abschreibungen wird hier wohl kein Gewinn herauskommen.

Wenn Degi um die 400 die GmbHs gekauft hat und diese die Objekte um 330 verkauft haben, dann schließt das einen steuerlichen Gewinn keineswegs aus.

Wir können nur hoffen, dass Degi genug rückgestellt hat. Kann sein, kann aber auch nicht sein - gerade Italien war in den letzten 2 Jahren recht tüchtig im Erfinden von Steuergemeinheiten.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.026.319 von big_mac am 11.07.13 14:24:30

@degispezi
rechnest du noch im Juli mit einer Ausschüttung oder später?

[atze50]

Steuern

kann mir das nochmal kurz jmd. erklären. Wie können denn Steuern anfallen wenn der Verkaufspreis weit unter Einkaufspreis liegt?

[mopswombard]

Zitat von atze50: Steuern

kann mir das nochmal kurz jmd. erklären. Wie können denn Steuern anfallen wenn der Verkaufspreis weit unter Einkaufspreis liegt?

Warum nicht. Du zahlst doch z.B. in D auch Steuern auf Immoverkäufe, wenn du als Privater eine bestimmte Anzahl von Transaktionen überschreitest. Da spielt es keine Rolle, was für Einstandspreise du hast. Also anderst ausgedrückt, es gibt ja nicht nur Gewinnsteuern.
Es gibt ja auch latente Steuern, die können müssen aber vielleicht gar nicht bezahlt werden. Nur hier müssen zwangsweise CashRückstellungen gebildet werden, da der Fonds ja aufgelöst werden soll. Und das ist z.b. beim Kan Am US der Hauptgrund der immensen Rückstellungen.

[atze50]

Zitat von mopswombard:

Zitat von atze50: Steuern

kann mir das nochmal kurz jmd. erklären. Wie können denn Steuern anfallen wenn der Verkaufspreis weit unter Einkaufspreis liegt?

Warum nicht. Du zahlst doch z.B. in D auch Steuern auf Immoverkäufe, wenn du als Privater eine bestimmte Anzahl von Transaktionen überschreitest. Da spielt es keine Rolle, was für Einstandspreise du hast. Also anderst ausgedrückt, es gibt ja nicht nur Gewinnsteuern.
Es gibt ja auch latente Steuern, die können müssen aber vielleicht gar nicht bezahlt werden. Nur hier müssen zwangsweise CashRückstellungen gebildet werden, da der Fonds ja aufgelöst werden soll. Und das ist z.b. beim Kan Am US der Hauptgrund der immensen Rückstellungen.

danke für die Antwort, aber welche Steuern gibts denn bitte noch bei Immobilien? ok Umsatzsteuer aber die muss ja der Käufer zahlen...

[big_mac]

Zitat von atze50: Steuern

kann mir das nochmal kurz jmd. erklären. Wie können denn Steuern anfallen wenn der Verkaufspreis weit unter Einkaufspreis liegt?

Ein Beispiel:
1. Entwickler errichtet mit einer GmbH ein EKZ / Office tower, was auch immer.
Buchwert: aufgelaufene Kosten abzügl. Abschreibungen.

2. Fonds kauft GmbH, sagen wir damit es plastisch wird, zu 2-mal deren Buchwert.

3. Bei Liquidation will keiner dem Fonds die GmbH abkaufen, also verkauft der Fonds die Immobilie aus der GmbH heraus, sagen wir auch zu 2-mal Buchwert (der durch Abschreibungen kleiner geworden ist)

Resultat: (Jahres)Gewinn in der GmbH => Steuer!
in den meisten Ländern selbst dann wenn ausreichend Verlustvortrag da wäre.

Die Finanzminister sind auch nicht dümmer geworden in den letzten Jahren, nur gieriger - praktisch überall ist ein erklecklicher Prozentsatz des Jahresgewinns zu versteuern und nur der Rest kann mit Verlustvorträgen verrechnet werden.
Manche Finanzminister langen sogar bei Verkauf der GmbH zu.

[atze50]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.032.865 von big_mac am 12.07.13 11:58:02

ok verstehe, aber trifft das mit der GmbH beim Degi zu?

und wieso verkauft man nicht einfach die GmbH weiter?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.031.889 von mopswombard am 12.07.13 10:01:50

Da ja angekündigt wurde, dass bis Ende Juli alle Kredite zurückbezahlt werden sollen, rechne ich daher mit keiner Ausschüttung im Juli. Allerdings erwarte ich eine "Ansage", dass bei Übergabe der Objekte zum 30.09.2013 eine größere Ausschüttung kommen wird. Da ja z.B. das Frankfurter Objekt erst Anfang August mit Pflichten und Rechten (somit auch Bezahlung) ein den neuen Eigentümer übergehen wird. In meiner Kalkulation werden zum 30.9.2013 auch die Prager Objekte und das Outlet bereits verkauft sein und somit in der Ausschüttung Ende September / Anfang Oktober 2013 sein. Wie bereits mehrfach von mir erwähnt, erwarte ich auch Verkaufsmeldungen von Hooffdorp und Millenium Tower. Der Millenium Tower sollte im Juli ja noch neu bewertet werden. Vielleicht kann man dann absehen, ob meine Prognose von 50 Mio Verkaufspreis realistisch ist.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.033.765 von Degispezi am 12.07.13 14:01:21

Als Nachtrag zu meinem Posting zur Rückzahlung der Kredite bis Ende Juli möchte ich noch dazu fügen, dass beim DEGI selbst nur 45 Mio als Kredit sind und die sind durch das Cash von über 32 Mio uns dem Verkauf vom Bodio Center ca. 38 Mio. gedeckt. Der Rest der Kredite ist in den Beteilungsgesellschaften wie z.B. Prag und Helsiki und wird beim Verkauf dieser Objekte getilgt. Der Gesamtkredit beträgt lt. letztem Status Aberdeen 117,8 Mio. Somit wären ca 73 Mio in den Gesellschaften an Krediten; diese sind allerdings im Wert der Beteiligungen bereits eingerechnet.

[fungofortunato]

Zu dem Steuerthema.
Es mag ja sein, dass irgendwie Steuerforderungen in Immofonds auftauchen können, insbesondere natürlich wenn Gewinne gemacht wurden. Im konkreten Fall kann ich das nicht sehen, zumindest nicht in nennenswerter Höhe. Es wäre ja nett, wenn diejenigen die solche angeblichen Steuerforderungen herbeireden, dies konkret belegen könnten. Aber da kommt wahrscheinlich wieder nichts. Genauso wenig wie bei der Behauptung, dass die finnischen Immobilien extrem überteuert wären. Einer genaueren Analyse hielt diese Behauptung ja nicht stand.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.037.773 von fungofortunato am 12.07.13 23:57:00

Da ich bereits geschrieben hatte, dass das Steuerthema für mich k e i n Thema ist, möchte ich es etwas anders ausdrücken:
Es gibt Leute, die suchen nach vereinzelten "Blattläusen", um ja nicht zu sehen, dass der gesamte "Wald" kern gesund ist.
Lassen wir uns überraschen, welche "grauen Haare" eventuell noch in der Suppe gefunden werden und dann wohl doch nicht beweisbar sind.

[atze50]

ich finde schon gut das Leute hier auf mögliche Risiken hinweisen, aber in Bezug auf Steuern besteht glaub ich nicht so ein großes Risiko, zumal ja noch Rückstellungen vorhanden sind...

[Lisaman]

@Degispezi:
Aus diesem Anlass die philosophische Stunde am Samstagmorgen

So ist das oft im realen Leben und im Forum: Alles ist relativ und subjektiv.

Der eine hat die rosarote Brille auf und sieht vor allem die positiven Dinge und blendet anderes aus. Der andere sucht kritisch das Haar in der Suppe.

Darum braucht man ja auch mehrere Meinungen um zu seiner ausgewogenen Sicht der Dinge zu kommen (die dann immer noch subjektiv ist).

[babbelino]

"Genauso wenig wie bei der Behauptung, dass die finnischen Immobilien extrem überteuert wären. Einer genaueren Analyse hielt diese Behauptung ja nicht stand." Einspruch. Das wird sich noch zeigen müssen.

Das Steuerthema sehe ich beim Degi Europa wie geschrieben auch nicht so kritisch. Trotzdem würde ich zur Sicherheit ein bis zwei Euro dafür kalkulieren. Es macht ja keinen Sinn, sich hier dauernd reich zu rechnen und dann von der Wirklichkeit kalt erwischt zu werden.

Zu denken gibt mir das Ausbleiben der Verkaufsmeldungen. Seit der Meldung Fraciacorta sind nun schon zweieinhalb Monate vergangen.....

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.038.637 von Lisaman am 13.07.13 10:53:23

@lisamann
Du hast ja völlig recht. Ich wollte ja auch keinen anderen Forumschreiber auf den "Schlipps" treten; nur hat mich das mit den evtl. Steuern etwas genervt, da meines Erachtens genug Vorsorge getroffen wurde. Und das ich alles durch die rosa rote Brille stimmt schon. Allerdings möchte ich zu meiner Verteidigung sagen, dass ich den DEGI Europa nach alles Seiten durchleuchtet habe und für mich noch niemals in 40 Jahren Finanzerfahrung so ein Chance- /Risikoverhältnis gesehen habe. Wenn ich einfach rechne und bei 10 € Differenz zwischen KAG-Preis und Börsenpreis tatsächlich 260 Mio-€ "Luft" habe um in ein Risiko zu laufen, dann kann ich nach all meinen Recherchen einfach nur positiv bleiben. Ich bin überzeugt, dass wir noch im Juli entsprechende Meldungen erhalten um bis 30.9.2013 klarere Zahlen zu haben. In diesem Sinne, gerne weitere Statements, aber nicht nur aus dem "Bauch" heraus, sondern mit Begründungen.

[Degispezi]

Zusammenfassung meiner Gründe, warum ich von einem Auflösungserlös von über 20 € ausgehe:
32 Mio Cash + verbuchter Verkauf Bodio Center 38 Mio + 60 Mio Verkauf Theodor Heuss Allee Frankfurt Zufluss Angang August =
130 Mio Cash - Kredite (inkl. Gesellschaften) 118 Mio = 12 Mio Cash

Prag soll zu 110 - 120 Mio verkauft worden sein. In meiner Berechnung gehe ich von 100 Mio aus.
(Objekt wurde 2008 zu 148,5 Mio -Anteil DEGI Europa- erworben - DEGI Gesamt 400 Mio Kaufpreis - Gesamterlös soll 330 Mio betragen haben). Lage "Primary Budsiness District" mit geringer Leerstandquote von 2,5 %.

Franciacorta Outlet Village soll zu 130 Mio € an Blackstone verkauft worden sein. Objekt stand am 30.9.2009 zu 185,4 Mio € im Geschäftsbericht. Namhafte Mieter , gut eingeführtes Outlet. Mit 120 Mio in meiner Berechnung.

Hoofddorp zu 100 % vermietet (langfristig 10 Jahre) stand zu 82,1 Mio € im GB per 30.9.2009 und steht jetzt zu 53,9 Mio in den Büchern. Im Dezember 2012 wurde verkündet, dass man in finalen Verkaufsverhandlungen stehe. Seitdem waren Abwertungen; daher gehe ich von einem Erlös von 50 Mio € aus.

Millen Tower war 2009 bei 80,3 Mio € . Zur Zeit 57,4 Mio. Neubewertung noch diesen Juli. Ich gehe von einem Verkaufserlös von 50 Mio € aus, da auch hier bereits im Dezember von finalen Verkaufsgesprächen das Management sprach. Ankermieter großes Hotel, Lage mitten in Rotterdam, sehr gute Lage. Allerdings noch großer Leerstand der Büroflächen.

Finnland Helsinki: Die Objekte sind zu 100 % vermietet (über 6 Jahre) Firmenzentrale des Mieters und standen mit 109,9 Mio € 2009 in den Büchern. Zur Zeit Bewertung mit 71,1 Mio €. Geschätzter Verkauf zu 60 Mio €.

Paris River Plaza: 2009 175,7 Mio € ; Neubewertung 3.7.2013 zu 109 Mio. geschätzter Verkaufserlös 95 Mio €. (Gute Mieter- gute Lage)

Maanplein: 2/3 vermietet, 1/3 Leerstand. Bewertung per 30.9.2009 bei 198 Mio. Z.Zt. bei 135,6 Mio €. Dürfte zur Verwertung an CoBank gehen und ca. 90 Mio € bringen.

Endrechnung: Cash (Kredite bereits abgezogen) 12 Mio
Prag 100 Mio (evtl 110)
Outlet 120 Mio
Hoofddorp 50 Mio
MillenTower 50 Mio
Helsinki 60 Mio
Paris 95 Mio
Maanplein 90 Mio
./. Rückstellungen 50 Mio

= 527 Mio € bei 26,194 Mio Anteilen = pro Anteil 20,10 €

Der derzeitige Börsenkurs (unter 15 €) geht von einem Auflösungserlös von nur 392 Mio € aus. Werden meine erwarteten Verkaufserlöse um mehr als 135 Mio € nach unten überschritten, beginnt für den Börsenpreiskäufer das Risiko eines Verlustes. Bei sieben noch zum Verkauf stehenden Objekten könnten dies pro Objekt 20 Mio Abschlag sein (also z.B. langfristig vollvermietetes Hoofddorp statt 50 Mio nur 30 Mio von ehemals 82 io; Millen Tower statt 50 Mio nur 30 Mio von ehemals 80 Mio, vollvermietetes Helsinki statt 60 Mio nur 40 Mio von ehemals 109 Mio usw.

Daher meine rosarote Brille.

[babbelino]

@Degispezi

Ich hoffe, dass Du nicht davon ausgehst, Ende September diese 20,10 Euro auf Deinem Konto zu finden. Rund vier Euro würde ich sicherheitshalber für die nächsten 5-6 Jahre wie beim KanAm US mental ausbuchen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.044.559 von babbelino am 15.07.13 10:12:35

Bei Deiner Rechnung würdest Du aber auch Deinen Börseneinsatz "sofort" herausbekommen. Aber uns ist beiden klar, dass am 30.9.2013 noch nicht der Börseneinsatz voll zurückfließen wird. Aber mit einem Betrag von ca. 9 € rechne ich persönlich schon. Der Großteil des Restes sollte dann in ein bis max. zwei Jahren mit Gewinn zurückfließen. Die nächsten Wochen werden die Weichenstellungen erkennen lassen.

[ObserverHH]

Mir fällt gerade auf, daß Aberdeen zum 1.7.2013 seine 'Besonderen Vertragsbedingungen - insbesondere im Kostenteil - offenbar extensiv geändert hat. (http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/legaldocumenta…

Geht diese einseitige Vertragsänderung im Ergebnis zu unsren Lasten? Z.B. zu Punkt 5:

"Neben den vorgenannten Vergütungen und Aufwendungen werden dem Sondervermögen die in Zusammenhang mit ... der Veräußerung von Vermögensgegenständen entstehenden Kosten und Steuern belastet (insbesondere eine anfallende Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbuchamt, die durch einen Übergang des Sondervermögens auf die Depotbank gemäß § 39 InvG verursacht werden). Die Aufwendungen ... werden dem Sondervermögen unabhängig vom tatsächlichen Zustandekommen des Geschäfts belastet.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.045.351 von ObserverHH am 15.07.13 11:48:32

Hierzu möchte ich Entwarnung geben.
Die Vertragsbedingungen haben so gut wie alle Investmentgesellschaften vorgenommen. Grund waren Änderungen aufgrund von EU-Normen. Ich sehe bis auf die Tatsache, dass statt bisher 0,7 % jetzt 1 % an Provision beim Verkauf von Objekten an Aberdeen fließen keine großen Änderungen, was uns Anleger mehr belasten könnte. Und die Erhöhung spricht doch eigentlich dafür, dass in nächster Zeit einige Verkäufe veröffentlicht werden. Oder glaubt jemand, dass die "Zitrone" nicht ausgequetscht wird bis zum letzten Tropfen?? Aber lasst Aberdeen die 0,3 % zusätzlich verdienen. Wichtig ist, dass nicht allzu viel an die Depotbank an Immobilien übergehen. Denn dann würde evtl. die Grunderwerbsteuer zu zahlen sein. Und das Auslagen in Rechnungen gestellt werden, auch wenn Geschäfte nicht zu Stande kommen, ist im Grunde auch eine Selbstverständlichkeit.

[ObserverHH]

Danke Degispezi! ))
Daß Aberdeen eine einseitige Vertragsänderung zu ihrem Vorteil verkündet, wäre evtl. juristisch angreifbar.
Aber daß diese Gebührenerhöhung Aberdeens Motivation erhöht, möglicht noch vor dem Übergang des Restbestands an die Depotbank zu verkaufen, macht das zu einer Win-Win-Änderung.

[atze50]

sind ja nochmal richtige Kaufkurse...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.053.475 von atze50 am 16.07.13 12:34:46

Solange bis nicht die Verkaufsmeldungen vom Outletcenter und von den Prager Objekten kommen, wird es wohl mit den Börsenkursen nicht herauf gehen können. Zumindest könnte die Neubewertung vom Millenium Tower (in den nächsten Tagen)wieder etwas die "Nachrichtenflaute" mildern.
Ich bleibe im -Modus

[babbelino]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users

[babbelino]

Ja, das Millenium steht noch aus. Angesichts der verheerend niedrigen Verkaufspreise bei Axa Immoselect ist hier nichts, aber auch gar nichts Positives zu erwarten.

Zur Erinnerung: Die sieben im Axa Immoselect verkauften Immobilien wurden zu sage und schreibe einer Ist-Mietrendite von 12% und einer Bruttosollmietrendite von 14%!!!!!! verkauft. Von den sieben Immos stand lediglich eine zu 60% leer, die anderen waren voll vermietet. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge lag bei sechs Jahren. Die Sollmiete der Immos betrug 19,7 Mio. Euro. Der Verkaufspreis lag bekanntermassen bei 140 Mio.

Und beim Degi Europa? Beim Degi steht ein Maanplein-Gebäude zu über 80% leer, beim Millenium sind es 23% Leerstand. Erschwerend kommt hinzu, dass das Millenium nur im Erbbau gehalten wird. Voll vermietet sind ein Maanplein-Gebäude mit 7 Jahren Restlaufzeit und Hoofdorp mit 9,8 Jahren. Die Sollmiete dieser Gebäude beträgt 22,4 Mio. Euro, Tendenz aufgrund der Overrents fallend.Sollte also Aberdeen das Kunststück gelingen, die Objekte bei schlechteren Voraussetzungen zu den Konditionen des Axa Immoselsct zu verkaufen, wartet hier noch ein Abschreibungsbedarf von 90 Mio. Euro......

Sollte also Aberdeen das Kunststück gelingen, die Objekte bei schlechteren Voraussetzungen zu den Konditionen des Axa Immoselsct zu verkaufen, wartet hier noch ein Abschreibungsbedarf von 90 Mio. Euro......

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.054.857 von babbelino am 16.07.13 15:13:13

90 Mio € machen pro Anteil 3,4 € aus. Und wo wäre bei all dem Pessimismus das Problem? Wir stehen zur Zeit bei über 25 € im KAG Preis.

[vossydabear]

Ich hätte ja nicht damit gerechnet dass der Börsenkurs nochmal so zurückkommt. Aber so konnte ich nun meine letzte Position zukaufen. Jetzt heißt es dann warten....

Bei allem Pessimismus sehe ich es auch so, dass der Puffer zum Börsenpreis ausreichend sein sollte für eine gute Rendite auf dem aktuellen Niveau.

[babbelino]

@Degispezi

Ich halte es nicht für ratsam, sich am KAG-Preis zu orientieren. In den letzten Jahren lag der Börsenkurs permanent unterhalb dieses Wertes. Dabei wurde der Abschlag trotz fortgesetzter Abwärtskorrekturen der Verkehrswerte im Zeitablauf sogar noch ausgebaut. Der Markt misstraut also ganz offensichtlich den Bewertungsansätzen der Gutachter und der Assetmanager. Wie der Fall Axa Immoselect (und alle anderen OIF) zeigt, auch zu Recht. Die Börsenpreise haben beim Axa übrigens ziemlich gut den tatsächlichen Wert der niederländischen Immos indiziert. Warum sollte das beim Degi anders sein? Die alleinige Orientierung am NAV ohne Berücksichtigung der Restlaufzeiten, Overrents, des Marktumfelds etc. ist irreführend.

Eine Verringerung der Discounts könnte durch zügige Verkaufsmeldungen in der Nähe der heutigen Verkehrswerte ausgelöst werden. Sollten diese nicht kommen, wird es im September mit den Börsenkursen des Degi wahrscheinlich noch weiter nach unten gehen, weil der Markt die aus dem Abwicklungserlass der Bafin resultierenden Risiken einpreisen wird. Einen Vorgeschmack hat der Axa gegeben.

[atze50]

babbelino, ich kann mich nur wiederholen.

Der Abschlag zum KAG-Preis ist mit über 10,- Eur enorm und preist selbst die schlechtesten Kaufpreise mit ein. Somit ist das Risiko sehr gering, das die Rückflüsse den aktuellen Börsenpreis nicht decken.

Ein Restrisiko besteht aber wie bei jeder Investition. Vllt. gibt es unbekannte Altlasten od. ein Gebäude stürzt ein od. die Niederlande säuft ab wegen dem steigenden Meeresspiegel, etc. etc.

Letztlich ist das Rendite-Potential im Verhältnis zum Risiko aber enorm u. es bleibt jedem selbst überlassen ob er das Risiko eingeht oder halt nicht. Damit verpasst er aber dann auch die Rendite-Chancen...

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.055.571 von babbelino am 16.07.13 16:27:13

eigentlich gibt es seit einigen Tage hier doch gar nichts mehr zu diskutieren - alles mit Inhalt wurde diskutiert!

Es bleibt dass wir warten müssen ob Aberdeen noch den ein oder anderen Verkauf hinbekommt oder nicht und zu welchen Preisen bzw. wie es weitergeht falls nicht alle Immobilien verkauft werden

time will tell us

[GustavOemark]

Degi Europa schüttet im September aus
http://www.fondscheck.de/news/Artikel-Degi_Europa_Fonds_schu…

[kitzblitz]

dann gibt´s aber eher nur schmales.....
das klingt ja mal nicht so toll....
aber war eigentlich klar bei der Kursentwicklung der letzten tage.
war immer druck drauf.
ich leg schon mal ein Limit bei 11,xx rein

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.062.015 von kitzblitz am 17.07.13 12:16:26

Versteh ich nicht, warum die Meldung negativ gewertet werden soll. Ich habe zum letzten Mal am 12.07.2013 mit meinem Beitrag Nr. 764 (45.033.053) betont, dass es wohl Ende Juli keine Ausschüttung geben wird. Allerdings eben eine "Schlussausschüttung" von Aberdeen per Ende September 2013 mit Übergang der Verwaltung der Restimmobilien an die Commerzbank. Und warum in der Ausschüttung Ende September nur "schmales" kommen soll, ist mir nicht klar. Aber schön wenn es verschiedene Meinungen gibt. Für mich läuft alles nach Plan, den ich schon vor Wochen aufgestellt habe.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.059 von Degispezi am 17.07.13 14:21:20

sehe ich auch so... jede Ausschüttung im Juli wäre quatsch gewesen. Allein der organisatorische Aufwand u. Kosten dafür wenn man Ende Sept. so oder so aufräumt.... aber es scheint der ein oder andere nicht so wie wir zu sehen

http://www.handelsblatt.com/finanzen/fonds/nachrichten/offen…

we will see

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.059 von Degispezi am 17.07.13 14:21:20

also stand heute gibt´s ja wohl wenig bis nix.
und selbst wenn´s noch was mit verkäufen werden sollte,
bezweifle ich, dass die kohle dieser verkäufe zum 30.09. fliesst.
also ich kann hier nix positives erkennen...

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.062.015 von kitzblitz am 17.07.13 12:16:26

Will da jemand noch Leute verunsichern, um günstig an Anteile zu kommen???

[Degispezi]

@kitzblitz
In meinem Plan stehen zum 30.9.2013 mindestens 9,00 € Ausschüttung. Und die restlichen Immobilien werden dann schnell in weiteres Cash umgewandelt. Du kennst ja mein Ziel "Gesamterlös" über 20 €. Ich wünsche Dir mit Deinem Limit von 11,xx viel Glück.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.109 von GustavOemark am 17.07.13 14:25:36

Ihr könnt mich alle einen "alten Deppen" nennen. Aber genau so wie es derzeit abläuft habe ich erwartet und bleibe im -Modus.

[Degispezi]

Ich habe gerade folgendes E-Mail an Aberdeen gesendet:

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich empfehle Ihnen folgende Meldung auf Ihre Home Page zum DEGI Europa einzustellen.

Degi Europa-Fonds schüttet im September aus

17.07.13 11:34
Aberdeen Asset Management
London (www.fondscheck.de) - Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG gibt bekannt, dass die für Juli vorgesehene Ausschüttung des offenen Immobilienfonds Degi Europa auf September verschoben wird, so das Unternehmen in der aktuellen Pressemitteilung. Näheres entnehmen Sie bitte dem Wortlaut der folgenden Pressemeldung:

Grund dafür ist, dass die Kaufpreiszahlungen der im Verkauf befindlichen Immobilien sich bis September 2013 erstrecken werden.

Ein Teil der Erlöse wird für die vollständige Rückführung der Kredite genutzt werden. Die Kündigung der Verwaltung des Fonds wird zum 30. September 2013 wirksam und damit geht das Sondervermögen auf die Commerzbank AG als Depotbank über. Die September-Ausschüttung deckt sich so mit dem Ende des Mandats von Aberdeen. (17.07.2013/fc/n/s)

-.-.-.-.-.-
Wäre super, wenn die Anleger zeitnah über die Home Page von Aberdeen informiert werden würden.

Mit freundlichen Grüßen

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.329 von Degispezi am 17.07.13 14:45:10

@ degispezi : ich will hier weder provozieren noch sonst was
bin ja auch dabei. aber die Kursentwicklung der letzten 2 Wochen gefällt mir ganz und gar nicht. hier wurden immer nur die grossen geldseiten bedient. und dies macht garantiert kein kleinanleger.
du hast die insiderproblematik schon mal angesprochen...
und ich glaube, es ist viel schlimmer als du denkst !

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.523 von kitzblitz am 17.07.13 14:59:05

Daher habe ich frühzeitig die BaFin und andere Stellen eingeschaltet und entsprechende Ansprechpartner erhalten. Sofern Verstöße vorliegen, werden diese mit Sicherheit nicht unter dem Teppich bleiben. Es wäre in meinen Augen "dreist", wenn nach meinem "Wirbel" bei einigen "Teilnehmern" Spielchen mit "verschieben" von Objekten oder anderen Dingen noch laufen würden. Da ich selbst im Compliance Bereich tätig bin, weiß ich was alles geprüft werden kann und auffliegen muss. Daher bin ich zuversichtlich, nachdem ich seit April stetig unangenehm war und entsprechende Korrespondenz aufgehoben habe, dass es absolut knallen wird, wenn "Ungereimtheiten" bei der Abwicklung gelaufen wären oder noch laufen werden.

[Degispezi]

Mein heutiges E-Mail an die BaFin

GZ: WA 42 - QB 4XX1 - 10XXXXX7-2011/0007
E-Mail bitte weiterleiten an Herrn XXXXXXXXXX Referat WA 42

Sehr geehrter Herr XXXXX,

zu Informationspolitik von Aberdeen möchte ich darauf verweisen, dass bereits über London zu erfahren ist, dass der DEGI Grundwertfonds erst im September 2013 ausschütten wird.
Dies war zwar zu erwarten, allerdings war auch zu erwarten, dass Anleger zeitnah über die Internetseiten von Aberdeen informiert werden.

Es wäre ebenso die Pflicht, zeitnah zu melden, mit welchen Verkaufserlösen noch bis 30.9.2013 gerechnet werden kann.

Ich bitte um Überprüfung, ob Compliance relevante Sachverhalte nicht eingehalten werden und wurden.

Als Anhang zur Info mein heutiges E-Mail an Aberdeen.

Mit freundlichen Grüßen

xxxxxxxxx

PS: Aberdeen habe ich unter Cc aufgenommen

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.629 von Degispezi am 17.07.13 15:12:02

deine Bemühungen in allen ehren.
aber auf die schnarchnasen bei der bafin brauchst dich mal nicht verlassen.
diese beamtenschlümpfe sind noch zu blöde einen Kiosk zu führen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.661 von kitzblitz am 17.07.13 15:16:20

Nachdem ich selbst vom Staatssekretär des Finanzministeriums (BaFin ist dem BMF unterstellt)einen Brief erhalten habe, gehe ich davon aus, dass schon etwas "Druck" vorherrscht und nicht alles verbummelt wird.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.751 von Degispezi am 17.07.13 15:25:36

na hoffentlich......

[vossydabear]

@Degispezi
Deine Beiträge sind immer wieder interessant und deine Berechnung im Prinzip einleuchtend.
Wenn aber das Geld auf der Straße liegen zu scheint, wundert es mich schon wo der Kurs aktuell steht.
Hoffen wir das Beste...

[mini-investor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.063.329 von Degispezi am 17.07.13 14:45:10

und so steht es jetzt bei Aberdeen.

[Espada]

Zitat von vossydabear: @Degispezi
Deine Beiträge sind immer wieder interessant und deine Berechnung im Prinzip einleuchtend.
Wenn aber das Geld auf der Straße liegen zu scheint, wundert es mich schon wo der Kurs aktuell steht.
Hoffen wir das Beste...

Genau dieser Punkt bereitet mir auch Kopfzerbrechen.

Irgendwie kann ich mir einfach nicht vorstellen,daß diejenigen,die momentan für 14,xx verkaufen allesamt nicht willens oder fähig sind,zwei und zwei richtig zusammenzuzählen.

Ich meine,welcher Mensch mit klarem Verstand würde mir einen echten Zwanziger für weniger als 15 Mäuse verkaufen?

Man kann wirklich nur hoffen,daß Aberdeen baldmöglichst zumindest grob die Höhe der verschobenen Ausschüttung beziffert,denn ich möchte nicht wissen,wohin sich der Kurs bewegt,wenn diese - aus welchen Gründen auch immer - doch um einiges bescheidener ausfallen sollte als allgemein erwartet.

[mini-investor]

Hab schon mal unter 13 gekauft, na ja - vielleicht kommen diese Kaufkurse nochmal, denn ich sehe es so wie Degispezi.

[Degispezi]

Ich habe ja bereits vor etlichen Wochen geschrieben, dass ich nicht verstehe, wer bei Kursen unter 15 € verkauft. Aber anscheinend gibt es doch Anleger, die Material haben und auf Teufel komm raus verkaufen (oder evtl. müssen). Ich kann mich nur immer wiederholen, dass ich mit über 40 Jahren Finanzerfahrung noch niemals ein solches Chancen- Risikoverhältnis erlebt habe. Denn selbst wenn meine Prognosen mit über 20 € nicht in Erfüllung gehen, mit welchen Werten müssten die Objekte verschleudert werden, um nicht 15 € zu erzielen. Ich habe immer nach der Devise gelebt, Geldgeschäfte nicht mit Freunden und Bekannten zu machen. Also auch keine "Tipps" geben. Beim DEGI Europa habe ich aber eine Ausnahme gemacht. Daran soll ersehen werden, wie optimistisch ich für eine "erfolgreiche" Auflösung ich bin. Das soll aber nicht hinwegtäuschen, dass die "Altanleger" natürlich extrem "vorgeführt" und ihr Geld "vernichtet" wurde. Das schlimme daran ist, dass die weiter im Vertrieb stehenden Fonds, so weitermachen als wäre nichts passiert. Wir werden jedenfalls mit der Auflösung des DEGI Europa Schlüsse daraus ziehen können, was evtl. bei den anderen in Auflösung befindlichen Fonds noch alles laufen wird.

[Degispezi]

Ein weiterer Grund für meinen Optimismus ist die Gier der "Investmentbanker bzw. der Fondsmanager". Solange Bestandvergütung vereinnahmen wie geht und soviel Verkaufsprovision während des Mandates zu erzielen was möglich ist. Und das erste ist bereits dem Management gelungen, denn bis 30.9.2013 werden für den gesamten Inventarwert (ob Immobilien oder Cash) die 0,65 % vereinnahmt. Auch wenn Anfang August buchhaltungstechnisch Verkaufserlöse (seit 1.7.2013 von 1 %, statt davor 0,7 %)fließen.
Und das die Gier die Verkaufsprovision von 1 % vergessen sollte, kann ich mir nicht vorstellen.
Wer würde an Eurer Stelle anders vorgehen, wenn er wüsste, dass ab 30.9.2013 die "Melkkuh" an einen anderen "Gierigen" übergehen wird??

[babbelino]

@Degispezi

Der P2-Value zeigt aktuell, dass eine Auflösung auch anders gehen kann. Vorbildlich lief die Auflösung beim KanAm US. Von daher ist es nicht so, dass es keine Referenzfonds geben würde. Vielmehr kann man zunehmend den Eindruck gewinnen, dass die Assetmanagementleistung grottig ist.

Ich halte gerade den Degi für ein insiderverseuchtes Papier. Dies sollte sich in einem höheren Diskount niederschlagen. In meiner Meinung bestärken mich folgende Punkte:

1. Das groteske Verhältnis von börslichem zu außerbörslichem Umsatz. Inzwischen wird jeden Tag gut viermal so viel außerbörslich wie börslich gehandelt.
2. Die grottenschlechte Informationspolitik von Aberdeen, die sich u.a. darin widerspiegelt, dass a) Infos nur zeitlich versetzt auf der Homepage eingestellt werden und b) diverse Zeitungsmeldungen nicht konkretisiert werden können.

Unverständlich ist mir Deine Aussage, dass das Chancen/Risiko-Verhältnis so attraktiv sein soll. Momentan notieren fast alle OIF mit Abschlägen von 40% und mehr zum NAV. Die an dieser Stelle von Dir oft gemachte Bemerkung, dass die Abschreibungen bereits so hoch gewesen seien, ist irreführend da nicht bewertungsrelevant für die Käufer. Für die Käufer zählen andere Faktoren als der Abschlag zum NAV. Gemessen an anderen OIF ist der Degi sogar immer noch als risikovoll einzuschätzen, da z.B. nur noch Immos in überwiegend Problemländern (NL, Spanien, Frankreich) gehalten werden.

Fazit: Wenn die Verkaufsmeldungen nicht bald kommen, wird der Discount auf das vorherige Niveau wieder hochgefahren. Und dies zu Recht.

Was mich interessiert: Was antwortet Aberdeen Dir eigentlich auf Deine Briefe?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.069.017 von babbelino am 18.07.13 10:12:16

Ich bevorzuge den DEGI Europa deshalb, weil dieser eben bereits am 30.9.2013 auf die Depotbank übergehen wird und ich der festen Überzeugung bin, dass Aberdeen nicht allzu viele Immobilien übergeben wird. Daher wird das ca. Ergebnis relativ schnell festzustellen sein. Und dies ist eben z.Zt. bei den anderen Fonds nicht der Fall. Aus den Erfahrungen beim DEGI Europa werde ich meine weiteren Anlageentscheidungen treffen. Daher habe ich Anfangspositionen vom Degi International und dem Dachfonds Stratego bereits erworben. Allerdings geht in diesen Titeln zu wenig Material herum, um größere Positionen zu erwerben. Vielleicht werde ich mir noch einen weiteren Fonds zulegen, bei dem etwas mehr umgeht und meinem Anlegerprofil entspricht.
Meine Anlageperspektive ist:
DEGI Europa auf Sicht von 1-2 Jahr
DEGI International auf Sicht von 3 - 4 Jahren
Dachfonds Stratego über 5 Jahre.
Wobei bei allen Fonds jährlich Rückzahlungen erfolgen.
Dies soll deutlich machen, dass jeder seine eigene Anlagestrategie und seine Wünsche und Ziele festlegen sollte.
Es gibt hier im Forum "Trader", für die sind meine Überlegungen zu langatmig. Der Trader wird aber evtl. auch versuchen, zu 14,20 € kurzfristig zu kaufen und bei 15,50 € schnell wieder zu verkaufen. Ich habe aber Zeit und möchte nicht großartig spekulieren und werde meine Bestände bis zur endgültigen Auflösung behalten um dann einen Strich zu ziehen und das Endergebnis zu vereinnahmen oder eben auch mal evtl. etwas draufgelegt zu haben. Das ist das "Spiel" der Geldanlage.

[babbelino]

@Degispezi

Am 4. Juni gab Aberdeen den Verkauf des Bodio Cents bekannt mit Übergang von Nutzen und Lasten am 3. Juli. Am 5. Juni folgte die Verkaufsmeldung für TH mit Übergang von Nutzen und Lasten im August.
Wenn Dein Szenario eintreffen soll, muss es jetzt täglich Verkaufsmeldungen geben, weil zwischen Verkaufsmeldung und dem tatsächlichen Übergang von Nutzen und Lasten eine Zeitspanne von ein bis zwei Monaten liegen kann.

Die These, dass das Management die Verkäufe quasi so steuert, dass Verkaufsprovision und Managementgebühr maximiert werden, halte ich für sehr gewagt.

Am 4.6. hatten wir übrigens einen NAV von 26,41 und Börsenkurse unterhalb von 13 Euro. Der Abschlag betrug mithin über 50%. Heute haben wir einen NAV von 25.25 und Börsenkurse von 14,20. Sollte nichts mehr verkauft werden, werden wir mit höchster Wahrscheinlichkeit auf die alten Discount-Niveaus fallen, d.h. wir sehen Kurse wieder Kurse unterhalb von 13 Euro. Wenn dann die ganze Grunderwerbsteuerthematik (Ausgang offen) eingepreist wird, fallen wir noch tiefer. Schon alleine deshalb, weil dann wieder rund 1,30 Euro NAV flöten gehen.

[nanunana]

so...ein letztes Mal nachgefaßt zu 14,15 €. ansonsten bin ich mit DEGISPEZIS Strategie voll dáccord und harre nun der Dinge, die da kommen werden.

nanu

[kitzblitz]

ob das eine gute Idee war....
hier ist doch permanent druck drauf.
immer wieder werden die grossen geldseiten bedient.
ich glaube erst wieder dran, wenn hier mal die grossen briefseiten weggenommen werden.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.070.391 von kitzblitz am 18.07.13 12:36:27

ist doch schön, wenn große Geld und Briefseiten da sind. Dann kommt ein Handel zustande...

nanu

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.070.355 von nanunana am 18.07.13 12:33:44

Da ich meinen vorgesehen Betrag für DEGI Europa Investitionen bereits überschritten habe, liege ich bereits im Liegestuhl und harre der Dinge, die nun kommen werden.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.070.523 von Degispezi am 18.07.13 12:50:50

ich bewundere euren optimismus

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.070.591 von kitzblitz am 18.07.13 12:59:44

Da ich monatelang beobachtete, recherchiert, gerechnet und verglichen habe, leiste ich mir einfach meinen Optimismus.
Da bisher keine Tatsachen aufgetreten sind, die ich so nicht gesehen hätte, bleibe ich im "Ruhemodus".
Der Börsenkurs interessiert mich nur zweitrangig, da ich sehe, dass wohl alle die investiert sein wollten, dies wohl sind und trotzdem hat jemand Material, das er unbedingt kurzfristig loswerden will oder muss. Das jemand bei diesen Preisen "Short" geht, kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen. Der sollte dann meines Erachtens seine Lizenz zum Handeln zurückgeben. Wenn Makler hier ein Geschäft sehen, dann gute Nacht -- Börse --

[fungofortunato]

Zitat von kitzblitz: ob das eine gute Idee war....
hier ist doch permanent druck drauf.
immer wieder werden die grossen geldseiten bedient.
ich glaube erst wieder dran, wenn hier mal die grossen briefseiten weggenommen werden.

Sag mal, hast Du dir schon mal die Mühe gemacht den Fonds genauer anzusehen. Fact-Sheets, Halbjahresberichte anzusehen oder meinst du es reicht bisschen in Foren zu lesen und zu schauen wo gerade Geld- und Briefseiten liegen. Sieht wohl so aus. Dein inhaltsloses Geschwätz lässt das vermuten.

Welche großen Briefseiten bitte? 100.000 Euro?
Mein Gott, das ist ein Fonds mit knapp 700 Mio. NAV, da gehen wir gerade mal 0,01% des NAVs über den Tisch...

[babbelino]

@fungofortunato

Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Kitzblitz hat lediglich die Marktverhältnisse beschrieben und keine Fundamentalaussage getroffen.

By the way, welchen Inhalt hat Dein Posting?

[zeltsysteme]

Zitat von Degispezi: Da ich monatelang beobachtete, recherchiert, gerechnet und verglichen habe, leiste ich mir einfach meinen Optimismus.

Du hast also trotz aller Recherche und Rechnerei die tolle Chance beim P2 Value übersehen. Ganz so selbstsicher wäre ich deshalb nicht.

[fungofortunato]

Zitat von zeltsysteme:

Zitat von Degispezi: Da ich monatelang beobachtete, recherchiert, gerechnet und verglichen habe, leiste ich mir einfach meinen Optimismus.

Du hast also trotz aller Recherche und Rechnerei die tolle Chance beim P2 Value übersehen. Ganz so selbstsicher wäre ich deshalb nicht.

Das ist unlogisch.
Nur weil jemand woanders eine Chance nicht sieht, heisst das ja nicht, dass er hier unrecht hat. Es ist ja nicht so, dass degispezie gesagt hätte, der p2value taugt nichts.

Allerdings haben die babbtrolls und cocotrolls auch den p2value verflucht und lagen damit falsch.

Meine Top-Picks waren immer der p2value und der Stratego Grund, beides volltreffer. Und ich bin auch für den Degi europa optimisitsch, also kann doch nichts mehr schief gehen. ;-)

Prost und einen schönen Abend

[kitzblitz]

so .
und schon sind wir bei 13,xx.
so falsch scheine ich ja nicht zu liegen.
bleibe dabei. bei 11,xx schlage ich nächste Woche zu !!!

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.075.557 von kitzblitz am 19.07.13 08:08:55

na da bin ich gespannt... 11,XX nächste Woche das ist mal eine Ansage
da würde ich weiter aufbauen
verstehe die Aufregung und Verkäufer nicht... but we will see

[werthaltig]

Ich würde auch schon bei 12,x nochmal zuschlagen. Ich vermute, die Verzögerungen bei den Deals basieren auf dem ein oder anderen geplatzten Verkauf...das könnte Panik erzeugen, hat aber insgesamt nichts mit Degispezis Berechnungen zu tun...bzw. wenig, da einfach erhebliche Sicherheiten vorhanden sind.

[babbelino]

Sieht nicht gut aus, bin da einer Meinung mit Kitzblitz. Da ist mächtig Druck im Kessel. Gestern wurden knapp 17.000 Stücke börslich und 61.497 Stücke außerbörslich gehandelt. Welche Richtung überwog, hat uns der Kurs ja deutlich gezeigt. Da ich den Degi Europa für ein insiderverseuchtes Papier halte, kann ich mir schon lebhaft ausmalen, was da hinter den Kulissen passiert ist. Nämlich nichts.

Red Book, ich seh Dich kommen. Degispezi, hast Du Dich mit der Thematik mal beschäftigt?

[babbelino]

Hat sich sonst wer damit beschäftigt?

[Degispezi]

Nicht nur Degispezi und andere "Laienidioten" haben in letzter Zeit den DEGI Europa gekauft. Auf Profis haben zugelangt. So hat z.B. der Gerling Portfolio Real Estate im letzten halben Jahr 25.000 Stück an der Börse (oder auch außerbörslich) erworben.
Lisaman hat im Forum "Offene Immobilienfonds vor der Krise" einen interessanten Betrag geschrieben, den ich dort kommentiert habe.
Ansonsten werde ich "Bauchgefühle" mancher Forumteilnehmer nicht mehr kommentieren.

[babbelino]

Degispezi,

ich würde gerne von Dir wissen, ob Du Dich mit der Red Book Problematik beschäftigt hast.

[werthaltig]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.076.577 von babbelino am 19.07.13 10:01:09

@babbelino

auf welcher Plattform kann man die außerbörslichen Volumina einsehen?

[babbelino]

@werthaltig

Das Thema hatten wir schon ein paar Seiten vorher.

@Degispezi

Vielen Dank für den Hinweis auf den anderen Thread und den Beitrag von Lisaman. Das ist ein Skandal. Ich halte auch Deine Schlußfolgerung für absolut gerechtfertigt, dass es sich hier um Betrug handelt. In einem vorherigen Posting habe ich schon mal darauf hingewiesen, dass sich windige Vermögensverwalter gerne dieses Mittels bedienen: Man zeigt gute Performance und kassiert überhöhte Gebühren. Das sich auch renommierte Adressen diesem Spiel hingeben, läßt mich wieder ein wenig mehr am System zweifeln. In diesen Fondsgesellschaften muss es Controller geben und die ganze Ausweisproblematik ist den KAGs auch bekannt. Das so etwas möglich ist (ich übernehme hier mal ungeprüft Deine und Lismans Ergebnisse)ist wirklich ein Skandal.

Möglicherweise ist Deine Anzeige desselben bei der Bafin der Grund für die Kursschwäche des Degi. Die verkaufen ihre Stücke einfach wieder über die Börse. Ein interessanter Aspekt.

Viele Grüße
babbelino

[werthaltig]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.076.863 von babbelino am 19.07.13 10:26:20

na toll...wenn du dich nicht wiederholen willst, dann sage mir wann du es gepostet hast...danke

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.015 von werthaltig am 19.07.13 10:40:46

Offiziell Prag verkauft

http://www.aberdeen-immobilien.de/doc.nsf/Lit/PressReleaseDi…

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.303 von Liefkin am 19.07.13 11:06:01

...nahezu zu den Verkehrswerten abschließen können...

nanu

[babbelino]

Exzellente Nachricht. Zwei Worte reichen: Game Changer

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.433 von babbelino am 19.07.13 11:20:30

14,80 ...mal schaun ob strohfeuer oder ob´s weiter hoch geht...

nanu

[kitzblitz]

game changer ist wohl übertrieben.
würde eher von kursunterstützend sprechen.
game changer erst bei verkauf von franciacorta

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.461 von nanunana am 19.07.13 11:22:21

strohfeuer !!
über 15 kauft kein schwein
also dann doch 12,70 - 13,2 unten und mein kauflimit

[Liefkin]

15,03 in HH

http://kurse.boersenag.de/fonds/timesandsales/DE0009807800?b…

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.561 von kitzblitz am 19.07.13 11:31:14

was ein Geblubber

Du kannst ja die NEWS zu Franciacorta abwarten

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.653 von GustavOemark am 19.07.13 11:38:27

mach ich auch!
und nach der news kauf ich mir die hütte voll !!
bei 13 euronen....

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.715 von kitzblitz am 19.07.13 11:44:30

Deine Order zu 13,- wird auch ausgeführt. Und zwar Anfang Oktober nach der Ausschüttung von 4,- Euro. Dann wird der Kurs von 17,- auf 13,- fallen und du kannst die Hütte voll machen. Alles zu seiner Zeit.

[zeltsysteme]

Keine Frage, eine gute Nachricht.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.755 von Liefkin am 19.07.13 11:49:08

also wenn´s nur 4 euronen ausschüttung gibt, dann habe ich mit
13 euronen vor ausschüttung wahrscheinlich zu teuer gekauft ...

[Herbert H]

Der DEGI Europa ist aufgrund der Kürze des verbleibenden Liquidationszeitraums spekulativ interessant, aber man sollte darüber die beiden anderen vom Prag-Verkauf betroffenen DEGI-Fonds nicht aus dem Blick verlieren (DEGI International und DEGI Global Business). Wenn man sich die Immobilien und die Kennzahlen so anschaut, hat m. E. der Global Business das größte Potenzial.

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.077.935 von Herbert H am 19.07.13 12:07:32

@Herbert H:

Mit dem Degi Global Business bist Du mir zuvorgekommen, dazu wolle ich irgendwann nochmal in Ruhe schreiben und vorher etwas weiterforschen.

Kurzfassung:
Ehemals rein institutioneller Fonds, der seit 2012 börsennotiert ist, also eigentlich erst seit der Schließung für Privatanleger offen ist.
Hat eine extrem „schmutzige Vergangenheit in der Immobilienkrise:

Vor allem das hier war legendär:
http://www.dasinvestment.com/nc/investments/immobilien/news/…

++ Er hat nach der Abwicklung der Verkäufe von Lüttich (wird erst in Q2 abgewickelt) und Prag (ein Gebäude) mehr Cash als Schulden und einen Abschlag auf das Immobilienvermögen von >50%
und ist damit meiner Meinung nach aktuell der günstigste der DEGI Fonds

+ Er hat bereits massiv abgewertet, die aktuellen Bewertungen sehen realistisch aus.
+ Das Portfolio ist recht überschaubar und ordentlich einschätzbar (nach den Verkäufen noch 6 Immobilien in Finnland, Deutschland, Luxembug, Kroatien, Rumänien, Italien
+ Keine Immobilien in den Niederlanden/Spanien/Frankreich
+/- Die ehemaligen Problemimmobilien in Osteuropa haben nach Abwertungen und Verkäufen keinen so hohen Anteil mehr. Wenn man sich die (realen Mieten von Zagreb und Bukarest anschaut), dann sollte hier das Restrisiko begrenzt sein bzw eher Chancen drin liegen.

+/- Sehr intransparente Informationen und mühsame Recherchen bei schlechter Datenlage. Daher lässt es sich aktuell auch nicht genau rechnen.
(ich gebe es zu: Ich mag das, das beinhaltet letztendlich die Chance, Dinge schneller zu erkennen)

+ Mir gefällt die Restlaufzeit (noch etwas über einem Jahr). In dem Zeitraum hat sich bei einigen Fonds eine gute Nachrichtenlage ergeben, gleichzeitig ist die Angst vor dem Übergang auf die Depotbank noch etwas weg

- Schwerer handelbar als der Degi International / Europa
- Schlechtes Fondmanagement (git für mich nach wie vor für alle DEGI Fonds)
- Gegenüber den Dachfondsmanagern/Vermögensverwaltern hat man einen Informationsrückstand.
(wobei die ohnehin teils ganz andere Interessen haben, z.B. Bereinigung von vermeintlichen Schandflecken im Portfolio)

Ich habe vorhin eine kleine Anfangsposition zu 26.50 bekommen, der Prag-Anstieg kam hier nicht oder erst mit Verspätung an.

[kitzblitz]

und ratsch !!
wieder 8 mille verknastert..
die Verkäufer warten doch nur auf geldseiten!
hier wird alles bedient

[babbelino]

@kitzblitz

ok. ich stell noch was rein. Die Meldung von heute ist 1,70 Euro wert.

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.079.079 von babbelino am 19.07.13 14:30:46

wie du ???
willst jetzt kaufen ????

[babbelino]

ja, wie ich sagte: game changer. Prag war mir immer von Seiten der Bewertung sehr suspekt, dazu nur teilweise im Realeigentum (Rest Erbbau). Per heute sind 17% des Verkehrswerts auf die sichere Seite gewechselt. In meiner internen Berechnung habe ich alleine 6 Mio Grunderwerbsteuer in dem Objekt mitgeschleppt. Dazu noch allerlei andere Kostengemeinheiten. Das war eine wichtige Sache heute. Wenn jetzt Franciacorta auch noch weggeht, sind die 20 von degispezi sehr real.

Anders formuliert: Prag wurde an der Börse mit rund 49 Mio. Abschlag bewertet. Je Anteil sind das 1,87. Nimm aufgrund des leichten Abschlags 1,70 Euro. Ceteris paribus müsste der Fonds, gemessen an dem Schlußpreis gestern, also bei 15,70 Euro stehen. Tut er aber nicht.

[kitzblitz]

also müssen tut er mal gar nix.
und alte börsenweisheit:
wer zu früh den gewinn zählt, zählt zweimal

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.079.095 von kitzblitz am 19.07.13 14:32:37

@babbelino,

Wie kommst Du einegentlich zu der Ansicht, dass der DEGI insiderverseucht ist?

Klar, die Informationspolitik ist nicht die transparenteste und man sieht den Abgabedruck größerer Adressen. Aber die typischen Synthome: steigende Käufe/Verkäufe kurz vor guten/schlechten Nachtichten fehlen eigentlich völlig.

Für mich sieht das eher so aus, als würden größere Anleger langsam und kontinuierlich aussteigen, und das geht nach positiven Nachrichten nunmal am Besten. Beim Degi Global Business kann man das auch schön sehen und jeweils ausloten wo die Schmerzgrenze des Verkäufers gerade ist.

Das muss aber nicht an Insidervorteilen liegen. Das kann aber auch ganz einfach an Liquiditätsgründen liegen. Vermögensverwalter, kleine Spezialfonds müssen das Zeug unter Umständen ganz einfach los werden um Liquidität zu schaffen oder um das Portfolio "aufzuhübschen".

Ich errinnert mich noch wie die Fonds und Institutionelle for ein paar Jahren alle Genussscheine, Nachranganleihen, Versicherungen panisch verkauft haben, weil sie plötzlich das falsche Rating hatten, nicht mehr ins Risikoprofil passten, mann die Bilanz lieber auf einen Schlag säubern wollte....

Ergebnis war eine dramatische Untertreibung der Kurse nach unten und eine prima Chance für risikobereite Kleinanleger.

Ich sehe das im Moment übrigens eher positiv: Man kann relativ entspannt auf gute Nachrichten warten und dann noch handeln.

[zeltsysteme]

Wenn es Insider geben würde, hätten sie ersteinmal kaufen müssen. Zu höheren Kursen. Damit hätte sie aber ziemlich daneben gegriffen, wären also keine Insider. Ein Zirkelschluss.

[babbelino]

@Lisaman

Ich hatte meine diesbezüglichen Bedenken schon mal vorher geäußert. Ich empfinde es als sehr unglücklich, dass z.B. die Info über die Aussetzung/Verschiebung der Ausschüttung offenbar schon vorher im Netz kursierte, bevor sie auf der Homepage publiziert wurde. Selbiges gilt für die Zeitungsmeldungen, von denen sich heute eine (zum Glück für die Anleger) bestätigt hat. Woher haben beispielsweise die Reporter die detaillierten Informationen bezüglich des Prager Objektes gehabt? Natürlich ist die Kette der Beteiligten lang und reicht von Mitarbeitern der Fondsgesellschaften über Notare, Anwälte, finanzierende Banken etc.

Auf gar keinen Fall möchte ich meine Äußerung dahingehend verstanden wissen, dass ich Mitarbeitern von Aberdeen Insiderhandel vorwerfe. Grundsätzlich möchte ich aber kritisch anmerken, dass intransparente Informationspolitik Insiderhandel begünstigen kann.

Das Anlagerichtlinien (kein C-Rating) und Börsenusancen (nur Dax-Werte) immer wieder interessante Anlagechance kreieren, ist unbestritten. Der Fall Osram hat es gerade wieder vor kurzem gezeigt. Bei den OIFs sehe ich nur indirekte Trigger:

1. Vermögensverwalter, die aufgrund der nicht abzuschätzenden Auswirkungen der Anwendung der Bafin-Richtlinie kalte Füße bekommen.
2. Den bevorstehenden Wechsel auf die Depotbank.
3. Die neuen Richtlinien für OIFs.

Die Nachranganleihen sind mir auch noch in bester Erinnerung. Ein Umstand der mich auch positiver für die OIFs werden läßt, ist die deutliche Zunahme der Abverkäufe über die Masse der Fonds hinweg (Ausnahme CS Euroreal).

D





Klarstellen möchte ich, dass ich hilarstellen, dass ich hier nicht die Mitarbeiter von Aberdeen als

Um es aber klarzustellen: Die Wortwahl

[Herbert H]

Die 3 betroffenen DEGI-Fonds heute deutlich abgewertet : Von -1,15 % (DEGI Europa) über -1,3 % (DEGI Int.) bis zu -2,25 % (DEGI Global Business). Das dürfte dann wohl der Prag-Effekt sein, oder?

[babbelino]

Ja, es ist Prag. Zu lesen auf der Internetseite. Der Verein bessert sich. Vor ein paar Monaten wäre die Info erst am Dienstag publiziert worden. Die Initiativen von Degispezi zeigen offenbar Wirkung.

[mini-investor]

Seh ich genau so.Schade nur, dass man nicht mitgeteilt hat, wie hoch die Liqui z.Zt. ist. 11% Steigerung, aber von welchem Grundwert?Bei der Fremdfinanzierungsquote waren die Angaben genauer.

[kitzblitz]

das ist ja jetzt nun wirklich nicht schwer auszurechnen....
aber selbst mit den einfachsten Rechnungen scheinen hier ja manche ein Problem zu haben .....

[mini-investor]

Ja klar, wenn du hellsehen kannst und die Nebenkosten alle kennst!Sag doch, wie hoch die Liqui nach Nebenkosten ist!Auf derartige Kommentare ohne Aussagewert und Substanz kann man verzichten. Einfach toller nichtssagender Beitrag!

[cktest]

Die letzten Zahlen, die Degi zur Liquidität publiziert hat, sind vom Mai. Damals waren es 32,5 Mio. EUR oder 4,7%. Seitdem floß Geld aus dem Bodio Center (38,3 Mio. EUR) und aus Prag ("leicht unter" 116,8 Mio. EUR). Allerdings wurde ein Teil der Erlöse zur Rückführung von Krediten verwendet.

[Degispezi]

Meine Liqui-Rechnung schaut wie folgt aus:
Liqui gem. Mai Bericht 32 Mio
Verkauf Bodio Center 38 Mio
Verkauf TH Frankfurt 60 Mio (wird Anfang August verbucht und wird KAGPreis - 5 Cent
Verkauf Prag 110 Mio
Gesamtkredite Mai - 118 Mio
= 122 Mio
Verkauf Outlet Center 120 Mio (feste Überzeugung das die Berichte stimmten)
= 242 Mio bei 26,194 Mio Anteilen = 9,25 €
Daher meine Aussage, dass am 30.9.2013 mindestens 9,00 € ausgeschüttet werden.
Ich bin allerdings überzeugt, dass die Objekte in Helsinki bis dahin auch noch verkauft werden, denn hier ist noch ca. 30 % Fremdkapital (in obigem Gesamtkredit von 118 Mio enthalten). Der Kredit ist in der Gesellschaft und wie sollte der "eigenständig" abgelöst werden, wenn nicht verkauft wird???
Derzeit mit 71,1 Mio in den Büchern, konservativ mit 60 Mio Verkaufspreis angesetzt.
Wären möglich 60 + 242 = 302 Mio Liqui
Und die zwei (bereits im Dezember in finalen Verkaufsverhandlungen) Objekte in Hoofddorp (100 % langfristig vermietet, warum sollte sowas nicht zu verkaufen sein?) 50 Mio (derzeit 53,9 Mio) und mitten in Rotterdam der Millennium Tower mit Ankermieter großes Hotel -geschätzt 50 Mio Verkaufserlös von derzeit 57,4 Mio (wird noch im Juli neubewertet)
Wären nun schon 402 Mio Liqui bei 26,194 Mio Anteilen = 15,35 €.
Also wenn es nach meinen Berechnungen und Erwartungen geht, wird Ende September der Kapitaleinsatz an der Börse bereits zurückbezahlt und es stehen als Gewinn noch die Objekte in Frankreich mir River Plaza (letzte Bewertung am 3.7.2013 zu 109 Mio; mein angenommener Verkaufspreis 95 Mio (wurde 2008 mit 175,7 Mio erworben) und Maanplein (zwei drittel vermietet) mit Gutachterpreis derzeit 135,6 (ehemals 30.9.2009 noch 198 Mio) setze ich konservativ zum Schleuderpreis von 90 Mio an.
95 Mio + 90 Mio = 185 Mio (26,194 Anteile) = 7,00 €
Da allerdings noch 50 Mio Rückstellungen zu berücksichtigen sind, rechne ich nur mit 185 - 50 = 135 Mio und somit "nur" mit 5,00 Euro Gewinn. Wären allerdings über 30 % Gewinn beim derzeitigen Börsenkurs.
Dies sollen meine Worte zum morgigen Sonntag gewesen sein. In diesem Sinne ein schönes sonniges Wochenende.

[werthaltig]

Interessante Steuerdiskussion auf dem bondboard:

http://www.bondboard.de/forum/showthread.php?298-Offene-Immo…

Wie verhält es sich hier beim DEGI-Europa?

[babbelino]

Moin,

ein ausgesprochen interessantes und facettenreiches Thema, von dem, wie ich bereits am eigenen Leibe erfahren habe, auch so mancher Finanzbeamte schlichtweg keine Ahnung hat. Ich muss gleich weg, deswegen das Wichtigste in der Kürze:

1. Entscheidend für die Steuerproblematik ist, was hier im Degi bei der Verwertung der ausschließlich ausländischen Immos noch so an Abwertungsverlusten zu verkraften sein wird. Ich war immer sehr skeptisch, was die Bewertung von Prag angeht und habe mit bis zu 1,50 Euro Abwertungsverlust je Anteil gerechnet. Jetzt ist es erheblich positver gekommen, damit ist auch das Steuerthema Prag erledigt.

2. Der Degi Europa hat den Vorteil, dass in der Vergangenheit schon massiv abgewertet wurde, mithin sollten weitere Ausreißer nach unten eigentlich nicht zu erwarten sein. Ausnahmen wie das River (das zuvor aber eher wenig im Preis nach unten korrigiert wurde) bestätigen aber die Regel. Steuerlich unangenehm können die Fonds werden, die bislang Abwertungen vermieden haben und nun abrupt nachziehen, wie z.B. jüngst der Axa in den Niederlanden. Kritisch sehe ich vor dem steuerlichen Hintergrund auch den CS Euroreal, der sich nach meinem Empfinden um Abwertungen drückt.

3. Sollte Franciacorta zu dem Verkehrswert weggehen, wird aus steuerlicher Sicht hier nicht mehr allzuviel anbrennen können. Die Immos in den Niederlanden wurden bereits heftig abgewertet. Nach einigen Vergleichen bin ich optimistischer geworden.

Melde mich wahrscheinlich heute abend noch mal.

[sarah96]

Der nachteilige steuerliche Effekt aus dem ausl. Immobiliengewinn resultiert auschließlich aus den direkt gehaltenen Immos. Bertrifft beim Degi also insbesonders die Holland Objekte.

Wertveränderung indirekt über Beteiligungen gehaltenen Immos fließen in den (für Privatanleger irrelevaten) Aktiengewinn ...

[rentnercharly]

Hallo in die Runde! Wie manch einer weiß bin ich "Altanleger" und habe die Anteile aufgrund der "Mündelsicherheit" für meine Tochter gekauft! Zuerst lagerten die Anteile bei der Dresdner Bank und wurden später auf die Fondsdepot-Bank nach Hof verschoben. Nun meine Frage: Wie und wo kann ich ohne hohe Nebenkosten Anteile nachkaufen und wo lagern ?

Im Voraus vielen Dank

rentnercharly

[atze50]

!

Dieser Beitrag wurde von a.mueller moderiert. Grund: Fäkalsprache

[babbelino]

@sarah96

Herzlichen Dank für die Info. Das war mit auch noch nicht bekannt.

[fungofortunato]

einige Anmerkungen:

Degispezi: Volltreffer ! Vielen Dank nochmal dafür, dass Du mir diesen Fonds wieder näher gebracht hast

Kitzblitz: jetzt wirklich zur absoluen Lachnummer avanciert. Hast wahrscheinlich vor 2 Monaten bei 15 gekauft, dann im Forum den ganz dicken gegeben, dann ist dir der xxx auf Grundeis gegangen, bei 14 verkauft in der Meinung/ äh Hoffnung es geht auf unter 13. Und dann mit dem Prag-Verkauf wieder auf der falschen Seite. Danach dann trotzig wie ein 2-jähriger.

Babbel...: Oh Mann, Jahrelang wird jedes kleinste Risiko, jedes mögliche Problem hochstilisiert und jetzt lief der Prag-Verkauf besser (angeblich um 1,70 Euro pro Anteil als in irgendwelchen dubiosen Rechnungen) und jetzt muss man den Fonds haben. Also Bitte, bei 14 den Fonds bis ins letzte verteufeln und dann wegen einem 1,70 Euro "Game Changer" bei 14,70 Käufer werden.

Also bitte...

[fungofortunato]

Zitat von Degispezi: Meine Liqui-Rechnung schaut wie folgt aus:
Liqui gem. Mai Bericht 32 Mio
Verkauf Bodio Center 38 Mio
Verkauf TH Frankfurt 60 Mio (wird Anfang August verbucht und wird KAGPreis - 5 Cent
Verkauf Prag 110 Mio
Gesamtkredite Mai - 118 Mio
= 122 Mio
Verkauf Outlet Center 120 Mio (feste Überzeugung das die Berichte stimmten)
= 242 Mio bei 26,194 Mio Anteilen = 9,25 €
Daher meine Aussage, dass am 30.9.2013 mindestens 9,00 € ausgeschüttet werden.
Ich bin allerdings überzeugt, dass die Objekte in Helsinki bis dahin auch noch verkauft werden, denn hier ist noch ca. 30 % Fremdkapital (in obigem Gesamtkredit von 118 Mio enthalten). Der Kredit ist in der Gesellschaft und wie sollte der "eigenständig" abgelöst werden, wenn nicht verkauft wird???
Derzeit mit 71,1 Mio in den Büchern, konservativ mit 60 Mio Verkaufspreis angesetzt.
Wären möglich 60 + 242 = 302 Mio Liqui
Und die zwei (bereits im Dezember in finalen Verkaufsverhandlungen) Objekte in Hoofddorp (100 % langfristig vermietet, warum sollte sowas nicht zu verkaufen sein?) 50 Mio (derzeit 53,9 Mio) und mitten in Rotterdam der Millennium Tower mit Ankermieter großes Hotel -geschätzt 50 Mio Verkaufserlös von derzeit 57,4 Mio (wird noch im Juli neubewertet)
Wären nun schon 402 Mio Liqui bei 26,194 Mio Anteilen = 15,35 €.
Also wenn es nach meinen Berechnungen und Erwartungen geht, wird Ende September der Kapitaleinsatz an der Börse bereits zurückbezahlt und es stehen als Gewinn noch die Objekte in Frankreich mir River Plaza (letzte Bewertung am 3.7.2013 zu 109 Mio; mein angenommener Verkaufspreis 95 Mio (wurde 2008 mit 175,7 Mio erworben) und Maanplein (zwei drittel vermietet) mit Gutachterpreis derzeit 135,6 (ehemals 30.9.2009 noch 198 Mio) setze ich konservativ zum Schleuderpreis von 90 Mio an.
95 Mio + 90 Mio = 185 Mio (26,194 Anteile) = 7,00 €
Da allerdings noch 50 Mio Rückstellungen zu berücksichtigen sind, rechne ich nur mit 185 - 50 = 135 Mio und somit "nur" mit 5,00 Euro Gewinn. Wären allerdings über 30 % Gewinn beim derzeitigen Börsenkurs.
Dies sollen meine Worte zum morgigen Sonntag gewesen sein. In diesem Sinne ein schönes sonniges Wochenende.

Nach meine rRechnung sind es 10 Mio Liquidität mehr. Theodor-Heuss ging mit knapp 2 Mio. mehr über den Tisch und dann haben wir noch Mieteinnahmen. M.E. sind das vom 31.5 - 19.7. ca 8 Mio. Euro. (Berechnung: aktueller Preis (24,98) -[ PReis am 31.5. (26,41) minus die ganzen Abwertungen (...)])

Nimmt man dann noch deine erwarteten Verkaufserläse (die ich für defensiv halte) komme ich auf 21,10 Liquidationserlös.
Dabei vernachlässige ich sogar weitere Mieteinnahmen.

[fungofortunato]

In Maanplein wurden offenbar ca. 1100 qm vermietet...

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.083.995 von sarah96 am 20.07.13 14:42:33

Komplett nicht nachvollziehbar wieso ein Immo-Verlust zu einem steuerlichen Gewinn hier in D.fuehrt, gleichzeitig aber keine Anrechnung erfolgt beim Kauf! Das kann sich doch vor einem Gericht nicht halten?! Fehler in der Formel oder wo ist da die logische Erklaerung oder der Ansatz?!

[Degispezi]

Meine "groben" Einschätzungen sind natürlich nicht komplett. So wie ich gewisse Kosten für die Auflösung nicht beachtet habe, sind auch Erträge wie Mieteinnahmen oder aber auch ein Grundstück mit 2 Mio Wert (in Kiel) bei meinen Berechnungen nicht berücksichtigt. Daher schrieb ich immer: Auflösungserlös über 20 €. Und sollten es ein paar Cent weniger werden (13 Mio entsprechen 50 Cent)muss ein Käufer zu derzeitigen Börsenkursen auch nicht traurig sein. Natürlich ist das alles kein Trost für "Altkäufer" zum KAG-Preis. Ich bin auch gespannt, was aus den 50 Mio Rücklagen (davon ca. 30 Mio für Baumaßnahmen) wird.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.085.267 von fungofortunato am 21.07.13 01:16:44

Dies wäre natürlich auch eine zusätzliche gute Nachricht. Wobei Maanplein das für mich problematischste Objekt ist. Im Geschäftsbericht wird Maanplein als Objekt 4 und 5 aufgeführt. Wobei das Objekt 5 mit 58.000 qm voll vermietet ist (Laufzeit Mietvertrag noch über 6 Jahre) und das Objekt 4 mit 25.000 qm eine Leerstandsquote von 93 % aufweist. Eine Neuvermietung von 1.000 qm schlägt zwar nicht stark ins Gewicht, würde aber zumindest aufzeigen, dass Vermietungen bei dem Objekt möglich sind. Und ein fast leerstehendes Objekt ist ja trotzdem nicht zum NULL-Tarif zu haben. Aber bei einem problematischen Gesamtmarkt wird es natürlich nicht leicht sein, einen Käufer zu finden. Daher habe ich für beide Objekte zusammen nur einen Wert von 90 Mio angesetzt, obwohl die Beiden noch im GB 2009 mit 198 Mio in den Büchern standen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.084.187 von rentnercharly am 20.07.13 15:51:56

Hier der Link zur Hamburger Börse mit Geld und Briefkursen:


http://kurse.boersenag.de/fonds/timesandsales/DE0009807800?b…

Am besten beim Kauf 5 bis 10 Cent über dem Geldkurs limitieren.

Gekauft kann bei jeder Bank werden. Es müssen 0,5 % bis 1 % Kaufprovision, sowie Börsenplatzgebühren berücksichtigt werden. Die Bankberater werden aber eine "Beratung" verweigern. Daher einfach eine "Exekution Only Order" geben. (bedeutet: Order auf ausdrücklichen Kundenwunsch, ohne Bankberatung)

[babbelino]

@Degispezi

Gestatte mir eine kleine Korrektur: Das im aktuellen Halbjahresbericht mit Stand 31.3 im Immobilienverzeichnis unter Nr.3 geführte Gebäude weist eine Vermietungsquote von 16,6% aus. Du hast wahrscheinlich noch mit den Angaben von 6,7% gearbeitet, die im Februar aus der Objektpräsentation ersichtlich waren.

@fungofortunato
Hast Du eine Quelle für die neu vermieteten qm? Wäre natürlich eine gute Nachricht, da dies die Vermietungsquote auf rund 21% heben würde. Immer noch wenig, aber mühsam nährt sich das Eichhörnchen.

Generell bin ich der Meinung, dass die jüngsten Verkäufe das Chance/Risiko-Profil aus folgenden Gründen entscheidend geändert haben:

1. Mit dem Theodor-Heuss hat das älteste, nur teilweise vermietete Gebäude das Portfolio verlassen. Zudem wurde das Objekt nur im Erbbaurecht gehalten.
2. Den Verkauf von The Park habe ich nicht für möglich gehalten. Die Grundkonzeption aus drei Eigentümern, einer Mischung aus Real-/Erbbaueigentum, ausschließliche Büronutzung mit kurzen Mietlaufzeiten und schließlich der Gesamtwert von über 300 Mio. Euro hatten mich zweifeln lassen, dass hier ein Verkauf gelingt.

Heute präsentiert sich der Degi Europa erheblich ausgewogener:

a) Nur noch eine Immobilien (Millenium) wird im Erbbau gehalten, alle anderen sind Realeigentum.
b) Alle Immobilien sind vollständig im Besitz der Gesellschaft. Mit dem Bodio hat die letze im Teileigentum befindliche Immo den Fonds verlassen.
c) Die jüngsten Verkäufe haben den Anteil der problematischen Büroimmobilien sinken lassen. Heute präsentiert sich der Fonds wieder mit einem ausgewogeneren Verhältnis von Büro-, Einzelhandel-, Hotelimmobilien.
d) Die Alterstruktur hat sich weiter verbessert: Die ältesten Gebäude wurden 1996 gebaut. Rund 66% des Verkehrswerts liegt in Gebäuden, die im oder nach dem Jahr 2000 gebaut wurden. Mithin also ein vergleichsweise sehr junger Bestand!!! Der Gedanke an die Uralt-Gemäuer Westend, Sophienhof oder auch Bodio läßt mich immer noch frösteln....

Kurzum: Man könnte den Rest eventuell auch en bloc verkaufen.

[Espada]

Mal eine ganz banale Frage: Wer außer den Anlegern würde eigentlich davon profitieren,wenn tatsächlich der Großteil der Verkaufserlöse vor oder unmittelbar nach dem Übergang des Mandats an die Depotbank ausgeschüttet würde?

Das Aberdeen-Management verdient zwar an Verwaltungsgebühren und Verkaufsprovisionen,aber an einen Extrabonus für eine möglichst hohe Ausschüttung glaube ich nicht.

Sorry,aber ich befinde mich wie viele andere Anleger auch auf Neuland und wage jetzt einfach mal zu unterstellen,daß die Depotbank die Verwaltung des verbliebenen Fondsvermögens nicht ehrenamtlich übernehmen wird sondern sich für ihre Bemühungen ebenfalls eine (prozentuale?) Verwaltungsgebühr genehmigen dürfte.

Von dieser Seite her könnte also durchaus berechtigtes Interesse daran bestehen,soviel cash wie irgend möglich zunächst einmal im Fondsvermögen zu belassen - irgendeine mehr oder minder überzeugende Begründung dafür dürfte sich wohl problemlos aus dem Hut zaubern lassen...

[fungofortunato]

Die Quelle für die Maarplein-Vermietung:

aberdeen-verhuurt-kantoorruimte-in-den-haag

http://www.dtz.nl/nl/over-dtz-zadelhoff/nieuws-en-agenda/ove…
wartaal/aberdeen-verhuurt-kantoorruimte-in-den-haag


Aberdeen Immobilien KAG heeft circa 570 m² aan Compananny en circa 564 m² aan Tech Mahindra Limited verhuurd aan het Maanplein 1-146 in Den Haag.

Verhuurt heißt also vermieten.

und heeft verhuurd heißt dann wohl hat vermietet


man lernt nie aus

[fungofortunato]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.086.901 von Espada am 21.07.13 18:22:31

Ein paar Anwälte profitieren, das wäre nämlich gegen das Gesetz.

Ganz einfach

[kitzblitz]

so die lachnummer hat sich jetzt nochmal 6,5 mille mit 14,75
reingezogen.
hab ich endlich mal ne grade 6-stellige anzahl im Depot.
wieso bist du eigentlich so verbissen ?
es ist doch alles gut !
die sonne scheint, der degi steigt, uns geht´s allen gut...

was will man mehr !!

[Herbert H]

Zitat von sarah96: Der nachteilige steuerliche Effekt aus dem ausl. Immobiliengewinn resultiert auschließlich aus den direkt gehaltenen Immos. Bertrifft beim Degi also insbesonders die Holland Objekte.

Wertveränderung indirekt über Beteiligungen gehaltenen Immos fließen in den (für Privatanleger irrelevaten) Aktiengewinn ...

Tja, das bedeutet, dass die unvermeidliche Abwertung der Holland-Immos den DEGI-Europa-Anteilseignern nicht nur einen geringeren Anteilswert, sondern auch zusätzliche Steuerzahlungen einbrockt.

Ich habe mich jetzt mehrfach von Abrechnungen überraschen lassen, die statt eines erwarteten Veräußerungsgewinns nur hohe Steuerzahlungen ausgewiesen haben. Daher habe ich in den letzten Tagen nur noch den DEGI Global Business aufgestockt, weil der in seinem Restbestand keine Auslandsimmobilien im Direktbesitz hält (und deshalb die o. g. Steuerproblematik m. E. nicht mehr hat).

[babbelino]

Moin,

ich habe einige Kennziffern der Immobilien von heute mit denen vor drei Jahren verglichen. Das erstaunlichste Ergebnis hat Franciacorta geliefert, Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Immo vor drei Jahren nur zu 90% im Besitz des Degi Europa war. Kennziffern wie Miete und Verkehrswert habe ich deshalb auf die heute gehaltenen 100% hochgerechnet.

Vor drei Jahren stand Franciacorta noch mit 206 Mio. Euro in den Büchern. Heute sind es 32,0% weniger, nämlich 140 Mio. Euro. Im gleichen Zeitraum sank die gutachterliche Miete aber nur um 4,5% von 12,44 auf 11,874 Mio. Euro. Die Vermietungsquote liegt heute mit 98,1% sogar etwas über dem damaligen Wert von 97,7%. Die Restlaufzeit der Mietverträge betrug damals wie heute 3,6 Jahre. Im Zeitablauf hat Franciacorta trotz des sich verschlechternden wirtschaftlichen Umfelds in Italien damit eine bemerkenswerte Stabilität in punkto Mieteinnahmen und Auslastung gezeigt. Markant verändert hat sich eigentlich nur die Bewertung. Während im März 2010 noch eine Mietrendite von 6,0% erreicht wurde, beträgt diese mittlerweile 8,5%. Mein Fazit hier: Die 140 Mio. Euro sind realistisch.

Selbst die (auch von mir) viel gescholtenen Holland-Immobilien haben sich im Zeitablauf nur wenig verschlechtert.

In Hoofdorp sank die Miete von 5,632 Mio. um 16,1% auf nunmehr 4,725 Mio. Die Vermietungsquote betrug damals wie heute 100%. Die Restlaufzeit der Mietverträge ist heute mit 9,8 Jahren länger als die damaligen acht Jahre. Der Verkehrswert schrumpfte um 35% von 82,6 auf 53,9 Mio. Euro. Mithin beträgt die Mietrendite nach 6,8% in 2010 nunmehr 8,8%. In meinen Augen ist hier nur noch wenig Abwertung (4 Mio. Euro) zu erwarten.

In Maanplein ging die Miete in drei Jahren um 11,8% auf 11,81 Mio. Euro zurück. Die Auslastung liegt heute bei 73,3%, damals betrug sie auch nur 75,3%. Das Auslastungstief lag übrigens bei 69,6%. Die Restlaufzeit der Mietverträge beträgt nunmehr 6,6 Jahre nach 9,4 Jahren in 2010. Der Verkehrswert sank um 32% auf 135,6 Mio. Euro. Betrachtet man die zwei Gebäude separat, bereitet eigentlich nur das Kleinere aufgrund der geringen Auslastung Bauchschmerzen. Mit dem neu abgeschlossenen Mietvertrag sollte die Vermietungsquote nun bei rund 21% liegen. Akzeptiert man die heutige Bewertung für das große von KPN gemietete Objekt und bucht das kleine Objekt wertlos aus, müsste der Verkehrswert um 33,2 Mio. Euro verringert werden.

Interessant ist der Fall Millenium: Hier ging die Miete in drei Jahren lediglich um 2,3% auf 5,876 Mio. Euro zurück. Die Auslastung liegt heute bei 77,5%. Im März 2010 lag sie noch bei 100%. Im Tief betrug die Auslastung übrigens nur 59,5%, von daher ist ein Aufwärtstrend erkennbar. Die Mietvertäge laufen noch 31,7 Jahre und damit deutlich länger als 2010, als hier "nur" 23,3 Jahre zu Buche standen. Der Verkehrswert liegt 28% tiefer bei nunmehr 57,4 Jahre. Eine Mietrendite von aktuell 10,2% sollte aufgrund der im Zeitablauf stabilen Mieten eigentlich attraktiv genug sein, konservativ kann man aber aufgrund der nicht gegebenen Vollauslastung hier nochmal 7 Mio. Verkehrswert wegschneiden.

Beim Vergleich des Immobilienportfolio des Axa Immoinvest mit demjenigen des Degi Europa ist festzustellen, dass die Immobilien des Axa mit 16-20 Euro je qm deutlich höhere Mieten aufwiesen als diejenigen des Degi in Höhe von 12-16 Euro je qm. Anders formuliert: Die Overrents beim Axa waren wahrscheinlich stärker ausgeprägt als beim Degi. Insgesamt erwarte ich, dass die Abwertungen im Holland-Portfolio nicht höher als 44 Mio. Euro sein sollten. Unter Berücksichtigung des negativen Steuereffektes wären es dann rund 55 Mio. Euro bzw. 2,10 Euro je Degi-Anteil.

Viele Grüße
babbelino

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.093.837 von babbelino am 22.07.13 22:49:01

@babbelino
Es freut mich, dass Du meine vor Monaten aufgestellten Berechnungen bestätigst. Beim Outlet Center rechne ich zwar "nur" mit 120 Mio € (da es mit 130 Mio € wohl bereits verkauft wurde und ich einen "Gebührenabschlag" eingepreist habe). Ansonsten decken sich Deine Berechnungen mit meinen. Und der eine Teil von Maanplein wird trotz hoher Leerstandsquote nicht ganz zu NULL rausgehen. Dafür hast Du aber das vollvermietete Objekt zum jetzigen Preis in Deiner Rechnung. Wie gesagt, es wird nicht mehr lange dauern, dann stehen die Ergebnisse wohl fest.
In diesem Zusammenhang Auszüge aus einem E-Mail von gestern, das ich von Aberdeen erhalten habe:
......wir haben Ihre Email erhalten, auf die wir Ihnen gerne antworten. Die zeitnahe Information unserer Anleger und Schaffung von Transparenz ist für uns sehr wichtig und stets angestrebt. Signifikante Änderungen des Anteilpreises beispielsweise kommentieren wir auf freiwilliger Grundlage, soweit dies uns möglich ist..........Bevor jedoch eine Informationen prinzipiell allen Anlegern zugänglich ist, dürfen wir sie niemandem geben - das ist eine investmentrechtliche Restriktion. Im Rahmen der geordneten Auflösung des Offenen Immobilienfonds DEGI EUROPA streben wir nach wie vor an, sämtliche Fondsobjekte (Immobilien) bis September 2013 zu verkaufen. Aktuell befinden wir uns für alle Fondsobjekte des DEGI EUROPA in entsprechenden Verhandlungen. Dennoch dauern Verkaufsprozesse leider marktbedingt sehr lange.
Ich bin der Meinung, dass bis Ende September noch die ein oder andere positive Verkaufsmeldung kommen wird und die Ausschüttung den derzeitigen Börsenpreis bereits erzielen wird. Und auf den Gewinn warte ich dann genüsslich.

[kitzblitz]

jawoll !!
und mit dem zaster kaufen wir uns dann den degi international!

[babbelino]

@Degispezi

Vielen Dank für den Auszug aus der E-Mail.

Zwei Dinge sind interessant zu beobachten:

1. Die Börse hat den fundmentalen Wandel noch nicht vollständig eingepreist.

Stand Ende Mai:
Börsenpreis 13 Euro
NAV 26,41 Euro (Abschlag mithin rund 51%)
Verkehrswerte 781 Mio. Euro
Kasse 30 Mio.
Verbindlichkeiten 117,8 Mio.

Stand heute:
Börsenpreis 15 Euro (+15,4% ggü. Mai)
NAV 24,97 (-5,5% ggü. Mai, Abschlag 40%)
Verkehrswerte 567 Mio. Euro (-27,4% ggü. Mai)
Kasse 239 Mio.
Verbindlichkeiten 117,8 Mio.

Aus unsicheren 214 Mio. Verkehrswert wurden rund 200 Mio. sicheres Cash geschaffen. Während vorher der Börsenpreis von 13 Euro voll im (Immobilien-)risiko stand, sind heute von dem Börsenpreis 4,60 Euro mit Cash unterlegt.

2. Sollte Franciacorta verkauft werden, wäre der Fonds in meinen Augen quasi durch. Bei einem Verkauf zum Verkehrswert würden 5,30 Cash je Anteil geschaffen. Dann wären rund 10 Euro auf der sicheren Seite. Ein bischen viel Konjunktiv, aber das macht ja den Reiz der Börse aus.

3. Sollte der Verkauf vollzogen werden, stellt sich m.E. die Frage nach den Rückstellungen, die bereits jetzt im Vergleich mit anderen Fonds sehr hoch sind und dann mehr als 10% vom Verkehrswert betragen würden. Aber warten wir es mal ab.

[fungofortunato]

Der MTW Weltfands hat in Paris den Tour Vista für 87 Mio. Euro verkauft. Bei 16,770 qm Grundfläche lag die Bewertungsmiete bei 7,32 Mio. Euro. Das heisst die Bewertungsmiete per qm liegt bei 38 Euro und die Mietrendite bei 8,4%. Die Vemietungsquote ist 77% und die dauer der Mietverträge ist etwas über 5 Jahre.

Der Degi hält den River Plaza, in unmittelbarer Nähe des Tour Vista.
Bei 26.700 qm liegt die Bewertungsmiete bei 8,47 Mio. Euro und die aktuelle Bewertung ist 109 Mio. Euro und wir "rechnen" mit 95 Mio. Euro Verkaufserlös.
Das ergibt eine Bewertungsmiete pro qm von 26 Euro und eine Mietrendite von 7,8% bzw. 8,9%. Die Vermietungsquote ist bei über 90%. Die Laufzeit der Mietverträge ist 2 Jahre.

Ich kann jetzt nicht erkennen, warum die Bewertungsmiete beim River Plaza so viel geringer sein muss wie beim Tour Vista.
Und wenn man die gleiche Mietrendite erziehlen würde, kommt man locker auf die 95 Mio. Euro

[kitzblitz]

ist zwar der pramerica weltfonds
aber gut
die Fakten stimmen ..

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.100.189 von kitzblitz am 23.07.13 19:41:41

Vertriebsinformation
München, 19. Juli 2013
Sehr geehrte Vertriebspartner,
zum Stichtag 19. Juli 2013 ist das Bürogebäude „Tour Vista“ in Puteaux / Paris, Frankreich für rund
87 Mio. EUR und damit rund 12% unter dem aktuellen Verkehrswert vom 9. Februar 2013 in Höhe von
98,5 Mio. EUR an einen britischen Immobilienfonds-Manager veräußert worden.
Der Verkauf des Objektes wurde bereits am 17. Mai 2013 beurkundet. Die Übergabe erfolgte heute nach
Auslauf der Fristen für das Vorkaufsrecht der Stadt Paris. Die Verkaufsnebenkosten betrugen rund
0,6 Mio. EUR.
Zum Objekt:
Der Büroturm „Tour Vista“ liegt am Quai de Dion Bouton in der Gemeinde Puteaux, ca. 5 km westlich des
Zentrums von Paris.
Zusammen mit La Défense bildet Puteaux einen der bekanntesten und wichtigsten Büromärkte von Paris.
Der Standort ist gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Das 1972 errichtete Bürogebäude wurde
zwischen 2004 und 2007 vollkommen entkernt und vollständig modernisiert, wodurch es als neuwertig
anzusehen ist. Mit dem Umbau war das führende französische Bauunternehmen Bouygues Construction
beauftragt. „Tour Vista“ verfügt auf 23 Geschossen mit drei Untergeschossen über eine Nutzfläche von
16.777,3 m². Die Tiefgarage mit 442 Parkplätzen ist ausschließlich für die Mieter des Gebäudes vorgesehen.
Das Objekt ist gemäß den Nachhaltigkeitskriterien des international anerkannten Zertifizierungssystems für
Bestandsobjekte BREEAM In-Use analysiert und mit dem Zertifikat BREEAM In-Use „GOOD“ ausgezeichnet
worden.
Zum Stichtag ist das Objekt zu 77,4 % vermietet.
Der Anteilspreis hat sich heute durch den Verkauf um 80 Cent reduziert.
Der Nettoverkaufserlös (nach Verkaufsnebenkosten, Rückführung der Objektfinanzierung und Einbehalten)
in Höhe von rund 32,7 Mio. EUR wird zur Rückführung weiterer Darlehen verwendet.
Mit freundlichen Grüßen
TMW Pramerica Property Investment GmbH

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.098.117 von kitzblitz am 23.07.13 15:35:58

Am 19.7.2013 war ein Kommentar von Dir:
"strohfeuer !!
über 15 kauft kein schwein
also dann doch 12,70 - 13,2 unten und mein kauflimit "

Bist Du evtl. "short", weil mir Deine Kommentare etwas verbittert vorkommen??

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.100.757 von Degispezi am 23.07.13 21:13:47

@kitzblitz
und noch etwas schönes konnte man am 19.7.2013 von Dir lesen:
"so .
und schon sind wir bei 13,xx.
so falsch scheine ich ja nicht zu liegen.
bleibe dabei. bei 11,xx schlage ich nächste Woche zu !!! "

Scheint Dein "Herunterschreibenversuch" nicht ganz aufgegangen zu sein.

Warum diese Aggressivität gegenüber DEGI????

[kitzblitz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.100.835 von Degispezi am 23.07.13 21:25:52

sorry
aber war doch nicht aggressiv
war nur eine Momentaufnahme des handelsgeschehens
hier war ja wohl einfach druck drauf, aus welchen gründen auch immer..
und fundamental hat sich die lage (wie auch von dir immer wieder sehr gut analysiert)
eigentlich nix geändert
wenn die Meldung vom prag verkauf nicht gekommen wäre, glaube ich schon, dass es mit 13,xx mal stücke geregnet hätte.
aber Gott sei dank ist es ja anders gekommen.
nix für ungut

der blitz vom Kitz

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.101.029 von kitzblitz am 23.07.13 22:02:21

Dann habe ich Deinen Kommentar:
" jawoll !!
und mit dem zaster kaufen wir uns dann den degi international! "
falsch interpretiert.
Somit ebenso sorry und nix für ungut.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.101.029 von kitzblitz am 23.07.13 22:02:21

Es ist schon verwunderlich, wo das viele Material beim DEGI Europa herkommt. Anscheinende gibt es ein paar Adressen, die müssen auf Teufel komm raus Liquidität schaffen. Beim DEGI International kommt so gut wie kein Material auf den Markt, da wohl die Allianz den Hauptteil hält. Daher ist die Differenz vom KAG-Preis von 30,01 € zum Börsenkurs von 19,30 € mit 10,71 € Abschlag und somit mit 35,7 % geringer, als der Abschlag beim DEGI Europa von 39,2 % (KAG 24,97 / Börse 15,17 / Diff. 9,8 €), obwohl die Risiken im DEGI International in meinen Augen deutlich größer sind als beim Europa. Und das Geld sollte beim Europa wesentlich schneller zurückfließen als beim International. Da ich aber beim Europa immer auf die "Endabrechnung" gewartet habe, haben mich die Börsenkurse und Umsätze bisher nicht beunruhigt, sondern nur verwundert.

[Degispezi]

Ich vergleiche die Lage beim DEGI Europa mit folgender Situation:
In Europa werden zur Zeit keine 20 € Scheine angenommen. Erst Ende September sollen die Scheine zumindest mit einem Wert von 15 € und einem Gutschein von 5 €, der im nächsten Jahr eingelöst werden kann, wieder angenommen werden. Jetzt gibt es Leute, die schnell an Ihr Geld wollen und lösen am freien Markt Ihre 20er für 15 € mit Sofortkasse ein. Für Leute die etwas Zeit habe eine gute Situation. Allerdings muss geprüft werden, ob der 20er auch echt ist. Da ich die 20er gut angeschaut und geprüft habe, sehe ich das Risiko beim Ankauf als gering an. In diesem Sinne .... harren wir der Dinge.

[kitzblitz]

war wirklich nicht gegen dich irgendwie gemeint
ist ja angenehm solche leute hier im board zu haben.

[werthaltig]

so...hab nochmal verteuertund in Hamburg zu 15,44 nachgekauft...nun 5000 im Depot mit Schnitt zu 15,20.

Bin gespannt ob ich tatsächlich 100.000 Euronen zurückbekomme??

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.120.565 von werthaltig am 26.07.13 12:01:53

Da ich mit meinen über 5.000 Anteilen, in meiner persönlichen Vermögensaufstellung pro Anteil 20 € ansetze, m u ß t Du ja für Deine 5.000 Stück 100.000 €uronen bekommen. Aber gut, dass ich nicht Dein Berater bin und Du mich anschließend nicht verklagen kannst.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.120.565 von werthaltig am 26.07.13 12:01:53

Die Namen "werthaltig" und "Degispezi" sagen ja wohl auch schon alles aus, dass hier "Irrtümer" "unmöglich" sind.
Hoffentlich kein
Aber weniger als Deinen Einsatz wirst Du bestimmt nicht erlösen. Dass wäre dann schon außergewöhnlich und würde bei mir auslösen.

[werthaltig]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.121.377 von Degispezi am 26.07.13 13:47:28

@degispezi

Das sehe ich ähnlich...im "worst case" ist es halt ein zinsloser Spass für 2 Jahre...im günstigsten Falle .

Und wie es im Leben so ist wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte sein. Es ist zwar kein free-lunch, aber zumindest ein Zock mit (nahezu) Geld zurück Garantie...wo gibts das schon?

[GR_Fighter]

Vorsicht 3 Risiken bei DEGI EUROPA!

1. Risiko durch Immobilienverkäufe mit deutlichen Abschlägen und weitere Abwertungen

Bei den Immobilienverkäufen in Deutschland und Tschechien sah und sehe ich kein relevantes Risiko vom Markt her. Durch den Verkauf von "The Park" in Prag hat sich dies auch gezeigt. In Frankfurt wird sich wohl ein vernünftiger Käufer finden lassen. Einziges Problem: Deutschland und Tschechien sind kapital-anteilsmäßig bei DEGI EUROPA in überschaubarer Größe (nur ein kleiner Teil).

Das "River Plaza" in Paris steht immer noch mit € 132 Mio. Bewertung in den Büchern (dies nach erheblichen Abwertungen!). Der m²-Preis liegt noch immer bei ca. € 5.000,-- pro m². Paris ist zwar eine tolle Metropole, wo man hoffen kann, dass die schweren Probleme am französischen Immobilienmarkt weniger stark durchschlagen. Allerdings handelt es sich fast ausschließlich um ein Büroobjekt, wo für die nächsten Jahre wenige neue Großmieter zu erwarten sind. Frankreich steht für politische Instabilität im Steuersystem mit wahnwitzigen in den Medien publizierten Vorstellungen und einer sozialistischen Führung. Das hat sich wesentlich stärker auf den Büroimmobilienmarkt ausgewirkt, als ich dies in meinen schlechtesten Szenarien angenommen hatte. Die letzte Abwertung von diesem Objekt von € 147 Mio. auf € 132 Mio. wird damit wohl nicht die letzte gewesen sein.

Noch schwieriger ist der italienische und der niederländische Immobilienmarkt. Hier würde ich es als einen echten Überraschungserfolg werten, wenn Aberdeen bis zum 30.09. die Immobilien versilbern kann.

Bei den nordischen Immobilien kenne ich mich zuwenig aus und kann den Markt nicht einschätzen. Norwegen ist ein sehr reiches Land mit einem hochpreisigen Immobilienmarkt.

Aberdeen selbst wird nicht wesentlich unter dem Schätzpreis verkaufen.

2. Risiko durch Aberdeen-Vertragsablauf am 30.09.2013

Das wesentliche Risiko ist der Kündigungszeitpunkt 30.09.2013 des Fondsverwaltungsvertrages durch Aberdeen. Aberdeen wird keinen Tag länger "DEGI EUROPA" verwalten. Nach dem 30.09.2013 treten gleich 2 Probleme auf. Einerseits wird die Commerzbank, welche die Nachfolgerin von Aberdeen in der Fondsverwaltung als abwickelnde Depotbank ist, im Gegensatz zu Aberdeen deutlich unter dem Schätzwert verkaufen! Ihre Aufgabe ist es, den Fonds kurzfristig abzuwickeln. Andererseits ist auch eine beachtliche Latenzzeit zu erwarten bis die Commerzbank sich ihrer neuen Aufgabe annimmt und die bis 30.09.2013 nicht verkauften Objekte überhaupt erst verkauft. Die Commerzbank hat auch ohne die neue "DEGI EUROPA"-Abwicklung genug zu tun. (rapider Aktienkursverfall, möglicherweise sogar drohende Verstaatlichung)

Es ist natürlich ein frommer Wunsch, dass € 20 bei DEGI EUROPA als kumulierter Anteilserlös halten. Dies erwarte ich jedoch nur dann, wenn es Aberdeen schafft alle Objekte bis 30.09.2013 tatsächlich zu verkaufen. Andernfalls kann ich mir auch einen kumulierten Anteilserlös deutlich unter € 15 vorstellen, womit der jetzige Marktpreis eine gute Verkaufsgelegenheit ist.

"Free is the cheese in the mouse trap". Bei DEGI EUROPA kauft man ein erhebliches Risiko.

Der best case wäre, dass alle Objekte bis zur Wahl im Herbst verkauft worden sind. Der leider zu befürchtende Fall ist, dass die Europäische Finanzkrise 2014 bis 2016 neue Blüten in Italien und Frankreich schlägt und die Commerzbank die verbleibenden Objekte auf bebenden Immobilienmärkten verscherbeln wird.

Aberdeen macht es richtig spannend.

ich habe Einkaufskurse von 12,xx und 13,xx für 30.000 Anteile genutzt und habe in den letzten Wochen ab 14,75 zum verkaufen begonnen und werde mich bei 16,00 von meinen letzten Anteilen trennen falls € 16 erreicht wird (stop loss € 14,75). 80% habe ich schon verkauft. Bei € 13,50 fange ich wieder an zum Zukaufen wenn es Aberdeen gelungen ist auch nur ein Objekt in den schwierigen Regionen zu verkaufen. Nach dem 30.09. erwarte ich einen rapiden Preisverfall der Anteile - unabhängig von der Ausschüttung. Die durch die Commerzbank abzuwickelnden Anteile werden meiner Einschätzung nach mit viel deutlicheren Abschlägen an der Börse gehandelt werden als dies derzeit bei einer Verwaltung durch Aberdeen der Fall ist (bereinigt um die Ausschüttung(en).

Mein Investmentszenario zu den Kaufzeitpunkten von 12,xx und 13,xx war, dass durch den Verkaufserfolg einzelner Objekte durch Aberdeen DEGI EUROPA wieder Kurse von 14,75 bis 16,00 erreicht. Für eine Haltedauer von 3 bis 6 Monaten verbleibt trotzdem eine gute Rendite.

Meine ausführliche Erläuterung erhofft Stellungnahmen um mein Wissen und meine Sicht der Dinge zu verbessern.

[GR_Fighter]

Ergänzung:

3. Risiko: es kann ziemlich lange dauern bis es zur Schlusszahlung kommt. Dies haben mich Investoren mit Erfahrung bei abzuwickelnden Fonds verstehen lassen.

[GR_Fighter]

Ergänzung:
"Aberdeen macht es richtig spannend" soll sich darauf beziehen, dass bei einer 3-jährigen Abwicklungszeit mit einem Ziel "alle Immobilien bis 30.09.2013" zu verkaufen zwei Drittel aller Immobilien und damit die Mehrzahl zwei Monate vor dem 30.09.2013 noch unverkauft sind!

Die große Wette ist hier wohl, was im August und im September noch an Verkaufserfolgen verbucht werden kann und was nicht mehr.

Besonders nachteilig ist, dass die großen strategischen und institutionellen Immobilienkäufer wohl wissen, dass die Immobilien von der Commerzbank nach dem 30.09.2013 deutlich niedriger zu erwerben sind, als jetzt von Aberdeen. Damit hat Aberdeen keine einfache Aufgabe.

[GR_Fighter]

Korrektur: Es sollte in meinem ersten heutigen Beitrag Finnland statt Norwegen heißen - war schlichtweg ein Schreibfehler (nordisch vs. Norwegen statt Finnland)

[fungofortunato]

zu dem vorstehenden Gesabbel:

1) Es gibt in Frankfurt nichts mehr zu verkaufen. Nicht mitbekommen ? Blöd, gell!

2) River Plaza wurde bereits auf 109 Mio abgewertet. In der Modellrechnung von Degispezi liegt das Objekt bei einen Verkaufpreis von 95 Mio. Euro. Das sind Mietrenditen von weit über 8 % bei einer fast vollständigen Vermietung. Andere vergleichbare Objekte in Paris wurden kürzlich zu niedrigeren Renditen bei höherer qm-Miete und geringerer Vermietungsquote verkauft.

Weiteres lesen kann man sich ersparen.

Einfach die letzten Seiten hier lesen, dann hätte man sich diese Peinlichkeit ersparen können.

Wegtreten!!!

[babbelino]

@GR_Righter

Bei der Verwechslung Finnland und Norwegen handelt es sich leider nicht um den einzigen Fehler in Deinem Posting. Nur soviel: Die Immo in Frankreich steht nicht mehr mit 132 Mio. in den Büchern.

Wir haben hier im Thread in den letzten Wochen die Vor- und Nachteile des Degi bis zum Abwinken durchgekaut, so dass ein gewisser Kenntnisstand unterstellt werden darf. Eine neuerliche Aufarbeitung auf fehlerhafter Datenbasis gepaart mit einer kruden Handelsstrategie ist überflüssig. Wenn Du neue Aspekte beisteuern kannst - herzlichen Willkommen!

[babbelino]

Hätte mir eigentlich klar sein können, dass sich fungo dieses "Users" schneller annimmt als ich....

[kitzblitz]

was ist denn das für einer ?

wahrscheinlich steht das gr für Griechenland.

muss wahrscheinlich seien verluste aus den griechenanleihen wieder aufholen....

für gut recherchiert kann´s ja wohl nicht stehen.....

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.121.523 von GR_Fighter am 26.07.13 14:09:45

@GR-Fighter
Herzlichen Glückwunsch für Deinen Mut rund 400 T€ zu damaligen 12/13 € Börsenkurs zu investieren, obwohl Deine Kenntnisse zum DEGI Europa nicht gerade aktuell waren. Aber gewisse Bauchgefühle können ja auch mal Geld einbringen. Und wenn Du jetzt bereits Gewinne einfährst, ist das ja auch eine Möglichkeit. Wie Du aber an den anderen Reaktionen bereits gesehen hast, sind die hier im Forum aktiven Beitragsschreiber einer anderen Meinung als Du. Zwei dieser Beitragsschreiber waren oftmals einer anderen Meinung als ich und den Erstantwortenden konnte ich schnell durch nachvollziehbare Rechnungen auf meine Seite ziehen. Es ist auch gut, wenn verschiedene Meinungen kommuniziert werden; allerdings sollten die Fakten auch nicht gerade veraltet sein. Wie auch "werthaltig" bereits schrieb, ist einfach das Chance- Risikoverhältnis beim DEGI Europa so überzeugend und gewisse Ergebnisse werden relativ schnell vorliegen. Und mit einer großen Abwicklung der Commerzbank rechne ich nicht, da sich Aberdeen die bisherigen Verkaufsgespräche und Verhandlungen nicht mehr nehmen lassen wird. Schließlich sind für Verkaufsabschlüsse noch 1 % Marge zu verdienen. Das mit der Grunderwerbsteuer bei Wechsel von Aberdeen zur Depotbank Commerzbank sehe ich auch gelassen. Selbst wenn doch noch einige Objekte zur Depotbank übergehen sollten, werden wohl Grunderwerbsteuerrück-stellungen gebildet, aber hiergegen wird bestimmt vorgegangen. Und ich werde mit Sicherheit diesen Schwachsinn aufgreifen und entsprechende "Maßnahmen" ergreifen um diesen Schildbürgerstreich eine Ende zu setzen. Das Gericht möchte ich sehen, dass der Staat bei der Geldvernichtung von als Mündelsicher erklärten Geldanlagen noch durch Grunderwerbsteuer verdienen sollte. Es könnte ja direkt der Eindruck entstehen, dass das Finanzministerium daher bei der Geldvernichtung nichts unternimmt, weil Grunderwerbsteuer für den Staat hereinkommen könnte. Aber dies ist natürlich ein Schwachsinn und sollte auch von niemanden jetzt kommentiert werden. Ein sonniges Wochenende an alle Leser dieses Forums.

[nanunana]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.123.261 von Degispezi am 26.07.13 18:37:49

...Depotbank Commerzbank...

könnte auch die BNP sein, die ja das Depotgeschäft der Coba kaufen will.
Na, sind Franzosen, die können ja dann den Heimvorteil bei der Vermarktung vom River Plaza ausspielen...

nanu

[kitzblitz]

es ist immer wieder faszinierend welche typen hier unterwegs sind.
ich hätte doch meine Ausbildung zum Heilpraktiker Psychoanalyse machen sollen....
aber wie es so schön heisst:

in der Dummheit herrscht eine zuversich, die einen rasend machen kann.

schönes wochenende

[werthaltig]

noch ein Kommentar zu GR-fighter:

ZitatGR-fighter:
"""
ich habe Einkaufskurse von 12,xx und 13,xx für 30.000 Anteile genutzt und habe in den letzten Wochen ab 14,75 zum verkaufen begonnen und werde mich bei 16,00 von meinen letzten Anteilen trennen falls € 16 erreicht wird (stop loss € 14,75)
"""

Wenn ich diese Erfolgsdeals von Leuten schon lese, die zu absoluten Tiefstkursen fette Stückzahlen gekauft haben, dann weiß ich schon, dass hier mal wieder einer extrem feuchte Träume hatte. Vermutlich jemand der sich schon schwer tut 300 Anteile zu stemmen.

[rueckhand]

NAV heute 24.74, also 24 cents Minus. Könnte sich um die turnusgemäß Abwertung des Millenium Tower handeln oder was meint das Forum ? Begründung läßt - wie üblich - bei Aberdeen noch etwas auf sich warten.

[Degispezi]

Dürfte wohl der Millenium Tower sein. Stand ja als letztes Objekt zur Neubewertung in diesem Jahr noch an. Dürften wohl ca. 6 Mio Abwertung gewesen sein. Liegen damit also noch knapp über meinem auf 50 Mio geschätztem Veräußerungserlös. Bin überzeugt, dass die Nachricht von Aberdeen "zeitnah" bestätigt werden wird.

[Degispezi]

Der monatliche Report vom Juni ist auf den Aberdeen Seiten:
Liquidität per Ende Juni 49,6 Mio. Dazu kommt der Verkaufserlös der Prager Immobilien im Juli von ca. 110 Mio und das Frankfurter Objekt, das Anfang August als Liqui eingebucht wird von 60 Mio.
Sind somit ca. 220 Mio gegenüber Krediten die mit 102,8 Mio per Ende Juni noch in den Büchern standen: Somit freie Liquidität ca. 120 Mio €. Wenn ich jetzt noch von dem von mir als sicher bezeichneten Verkauf vom Outlet-Center ca. 120 -130 Mio € ausgehe, wären schon mal 240 bis 250 Mio in der Kasse für eine Ausschüttung von nahezu 10 € zum 30.9.2013. (Es stehen ja immerhin noch 50 Mio in den Rückstellungen. Von daher erwarte ich keine größeren Rückstellungen mehr.)
Da ich auch weiterhin davon ausgehe, dass Hoofddorp mit 50 Mio und der Millenium Tower auch mit 50 Mio noch in den nächsten zwei Monaten verkauft werden und warum auch nicht das vollvermietete Helsinki mit mindestens 60 Mio (war in letzter Zeit sehr ruhig um das Objekt, außer hier im Forum). Dann bleibt das River Plaza mit geschätzen 95 Mio und Mainplain mit "Schleuderpreis" von 90 Mio noch zur Verteilung: zusammen also noch 345 Mio die zur Verteilung an 26,2 Mio Anteile stehen. (wären nochmal 13 €) -Allerdings müssen die Rückstellungen von 50 Mio = pro Anteil ca. 2 € berücksichtigt werden, dann kommen wir bei Erhöhung der Rückstellung um 1 € pro Anteil ja tatsächlich auf meine geschätzten 20 € Erlös. Naja, sind ja nur ca. Prognosen, daher unterschlage ich den Wert des Grundstückes in Kiel mit ca. 2 Mio für weitere Spesen.

[GR_Fighter]

@degispezi

[GR_Fighter]

@degispezi

Mein Kaufkurs hatte nicht viel mit Mut zu tun. Auf DEGI EUROPA bin ich erst im Herbst 2012 aufmerksam geworden und habe erst im heurigen Frühjahr die Mittel für den Einkauf frei bekommen. Hätte ich sie früher gehabt, hätte ich auch teurer gekauft.

ich gehe im September 2013 von einer Ausschüttung von € 5 pro Anteil aus um auf der sicheren Seite zu sein. € 10 werden es nur, wenn das Outlet-Center tatsächlich um € 140 Mio. (Bewertungsstand 31.03.2013) verkauft wird und die Zahlung so rechtzeitig erfolgt, dass die Ausschüttung im September diese noch berücksichtigt. Meine Erwartung sind hier etwa € 100 Mio. (schwieriger italienischer Immobilien-Markt!)

Die momentane Party nach den Verkäufen in D und CZ halte ich für verfrüht.

Insgesamt gebe ich bei DEGI-EUROPA zu bedenken, dass mehr als zwei Drittel aller Immos (gemäß Monatsbericht Juni 2013) in den Niederladen, Italien und Frankreich liegen und diese Märkte sind derzeit Problemmärkte zum Verkaufen.

Meine Einschätung bei einem Abverkauf durch die Commerzbank liegt bei etwas 50 % vom derzeitigen Schätzwert!

Die Prognosen hier halte ich zu optimistisch.
River Plazas Schleuderpreis sehe ich bei € 65 Mio., Maanplein bei € 75. Hoofddorp und Millenium bei je € 30 Mio.

[GR_Fighter]

@ fungofortunato [Beitrag 902]

Unabhängig von Ihrer Oberlehrer- bzw. Feldwebelmentalität ist Ihr Beitrag inhaltlich wohl dürftig.

Falls es Ihnen entgangen ist, sind die Mieten im Großraum Paris im Bürobereich bei Flächen ab 1000 m² sehr stark zurückgegangen.

Bei einem Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von weniger als 2 Jahren mit Sonderkündigungsrecht wird die Rendite wohl nicht mehr ausschließlich vom bestehenden Mieter her berechnet, sondern so wie es die starken Abwertungen zeigen von einem jetzt marktüblichen Preis.

Die 8%-Überlegung ist daher wenig Basis für einen tatsächlichen Verkaufspreis.

Hoffnungsschimmer ist, dass das River Plaza nur 20 Minuten von den Champs-Élysées entfernt ist und logistisch günstig an der Seine mit Anschluss an die A14 und A86 liegt.

Problematisch ist, dass die Mieterzielgruppe Großunternehmen sind und dass jene mit der derzeitigen Politik in Frankreich rar sind und kaum vom Ausland kommen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.138.195 von GR_Fighter am 30.07.13 01:48:34

Da wir hier im Forum die möglichen Verkaufspreise der Objekte in den letzten Wochen von oben bis unten "durchgekaut" haben und das Thema, stimmen die Zeitungsberichte über den bereits erfolgten Verkauf vom Outlet Center zu 130 Mio € an Blackstone, möchte ich dieses Thema nicht mehr aufwärmen. Für mich ist bereits "Erntezeit" und ich befinde mich seit geraumer Zeit im -Modus. Aber jeder darf natürlich seine eigene Meinung haben und vertreten.

[werthaltig]

@degispezi and all

Don't feed the Troll!

[babbelino]

@all

In Frankreich werden gewerbliche Mietverträge i.d.R. mit einer Gesamtlaufzeit von neun Jahren abgeschlossen. Der Mieter hat jedoch nach drei und sechs Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Aufgrund dessen weisen die OIF in ihren Immobilienübersichten nur eine Restlaufzeit von maximal drei Jahren aus. Die gerade im Vergleich zu deutschen Büroimmobilien auffällig niedrige Restlaufzeit vieler Immobilien ist also durch eine landestypische Usance bedingt. Um das Problem der vermeintlichen Overrents abschätzen zu können hilft nur eins: Mitespeigel, Vergleichsgebäude etc. studieren ud abwägen.

[GR_Fighter]

@degispezi

Ihre Überzeugung in allen Ehren! Wenn die Ernte vollständig eingefahren ist, bin ich ein guter Verlierer, gebe mich geschlagen und werde applaudieren.

Aus meiner Erfahrung und meiner Einschätzung nach ist die Position von Aberdeen mit DEGI EUROPA & anderen abzuwickelnden Fonds nicht gerade einfach. Alle Kaufinteressenten wissen, dass Aberdeen verkaufen muss und dies vor dem 30.09.2013. Jeder Tag, der vergeht und mit dem der 30.09. näher rückt drückt den Preis. Die Verkaufsprovision für Aberdeen ist für die Anteilsinhaber nicht nur vorteilhaft, sondern auch eine Motivation einen Verkauf zu suboptimalen Konditionen abzuschliessen - insbesondere wenn es definitiv und unabänderlich heisst "Now or Never".

Besonders nachteilig für Aberdeen ist, dass die Kaufinteressenten wissen, dass es bei der Commerzbank noch günstiger wird.

Hier sehe ich die kapitalstarken internationalen Käufer wie Blackstone im Vorteil Schnäppchen am Markt zu ergattern.

Uns Anteilinhaber sehe ich im Nachteil hier Federn lassen zu müssen.

[GR_Fighter]

Auch spiegelt der Börsekurs seit einem Jahr nicht gerade die Erntezeit wieder. Der bestehende Abschlag auf den NAV besteht seit langem und aus gutem Grund.

Fehlende Verkaufsnachrichten haben den Kurs Bis auf 12,xx gedrückt. Jetzt ist er wieder bei einem fairen längeren Durchschnittswert.

ich habe mit dem Verkaufserlös von DEGI EUROPA jetzt IMMOFINANZ in Wien gekauft.

Die sehen bis 30.06.2014 die € 4 und bringen im ersten Halbjahr 2014 Ihre Tochter BUWOG an die Börse, was ein guter Kurstrigger ist - neben deren Börsekurs von nicht viel mehr als dem halben NAV, obwohl jeder Verkauf über dem NAV erfolgt.

Wir können am 30.06.2014 ja resumieren ob ein Investment zum heutigen Tag in IMMOFINANZ oder DEGI EUROPA mehr lohnte.

[kitzblitz]

ganz einfach :

dann verkauf doch !!!!!!!

und kauf dir meinetwegen den cs euroreal
(der hat ja vermeintlich noch genug zeit für seine verkäufe...)

[kampfhundstreichler]

Zitat von GR_Fighter: @degispezi

Ihre Überzeugung in allen Ehren! Wenn die Ernte vollständig eingefahren ist, bin ich ein guter Verlierer, gebe mich geschlagen und werde applaudieren.

Aus meiner Erfahrung und meiner Einschätzung nach ist die Position von Aberdeen mit DEGI EUROPA & anderen abzuwickelnden Fonds nicht gerade einfach. Alle Kaufinteressenten wissen, dass Aberdeen verkaufen muss und dies vor dem 30.09.2013. Jeder Tag, der vergeht und mit dem der 30.09. näher rückt drückt den Preis. Die Verkaufsprovision für Aberdeen ist für die Anteilsinhaber nicht nur vorteilhaft, sondern auch eine Motivation einen Verkauf zu suboptimalen Konditionen abzuschliessen - insbesondere wenn es definitiv und unabänderlich heisst "Now or Never".

Besonders nachteilig für Aberdeen ist, dass die Kaufinteressenten wissen, dass es bei der Commerzbank noch günstiger wird.

Hier sehe ich die kapitalstarken internationalen Käufer wie Blackstone im Vorteil Schnäppchen am Markt zu ergattern.

Uns Anteilinhaber sehe ich im Nachteil hier Federn lassen zu müssen.

Einfach mal in Extremen denken. Nehmen wir an, Aberdeen waere unter Zugzwang und müsste bis zum 30. September 10 kg reines Gold verkaufen. Die Kaeufer wissen alle, dass Aberdeen bis zum 30. September verkaufen muss.

Würde dies den Verkaufspreis von Aberdeen, ceteris paribus, nennenswert drücken?

Also ist nicht die Verkaufszeitspanne der erfolgskritische Faktor für die Erzielung von "Marktpreisen", sondern die Liquiditaet im jeweiligen Markt.

D.h. wenn es nur mehr als zwei potentielle Nachfrager zu Marktpreisen gibt, dürften auch immer mehr oder minder die Marktpreise erlöst werden. Dass die Marktpreise selber unter aller Kanone sein können und bei den jetzigen Börsenkaeufern einen Verlust verursachen können, steht auf einem anderen Blatt. Nur waere dann der Grund eben nicht die mangelnde Liquiditaet sondern die niedrigen Marktpreise.

[GR_Fighter]

Meine Erwartung bei DEGI Euopa ist nicht ein Verlustrisiko beim jetzigen Kurs drinnen zu bleiben, sondern schlichtweg der fehlende Kursgewinn. Die € 20 sehe ich eher nicht so wahrscheinlich. Da gibt es wohl bessere Alternativen, wo Chance und Risiko in einem besseren Verhältnis stehen.

[babbelino]

@GR_Fighter

"Da gibt es wohl bessere Alternativen, wo Chance und Risiko in einem besseren Verhältnis stehen."

Wunderbar, dann gibt es ja keinen Grund mehr, den Thread mit leicht verdaulicher Kost aus pseudo-spieltheoretischen Erkenntnissen und fragwürdigen Anlagealternativen zu füllen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.140.091 von GR_Fighter am 30.07.13 11:14:22

@GR-Fighter
zu den Zitaten: "Wenn die Ernte vollständig eingefahren ist, bin ich ein guter Verlierer, gebe mich geschlagen und werde applaudieren." und
"Wir können am 30.06.2014 ja resumieren ob ein Investment zum heutigen Tag in IMMOFINANZ oder DEGI EUROPA mehr lohnte."

Ich brauche niemanden der sich geschlagen gibt und mir dann applaudiert. Ebenso ist es mir egal ob IMMOFINANZ bis 30.6.2014 die bessere Anlage wäre. Für meine Person habe ich den DEGI Europa vor Monaten genau analysiert und mit anderen Fonds verglichen und kam zum Ergebnis, dass hier das Chance-/Risikoverhältnis für mich am besten ist. Was Du als Negativmerkmal siehst, wie z.B. der Übergang am 30.9.2013 der nichtverkauften Objekte an die Depotbank, sehe ich positiv an. Denn die Zeit für "Spielchen" ist vorbei und das Management wird sein möglichstes Tun, um soviel an Verkaufsprovision noch einzustreichen wie noch geht. Ich sehe den Großteil der Kapitalbindungsdauer als überschaubar an. Es gibt eine Vielzahl von Gründen die ich die letzten Wochen bereits hier im Forum beschrieben habe, warum ich sehr optimistisch für einen Erlös von über 20 € bin. Da Du ja Gewinne erzielt hast, können wir doch Beide zufrieden sein. Du hast Deinen Gewinn noch und ich habe die Chancen höhere Erlöse zu erzielen als derzeit. Nur habe ich oft den Eindruck, dass interessierte "Kreise" den Börsenkurs "herunterschreiben" wollen. Allerdings wird dies durch Beiträge hier im Forum nicht gelingen; zumindest nicht auf Dauer. Es können allerdings einige Leser verunsichert werden. Daher habe ich meine "feste" Meinung zum DEGI Europa in diesem Beitrag nochmals betonen wollen.

[werthaltig]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.140.699 von Degispezi am 30.07.13 12:16:32

Der "Immobiliengewinn" hat sich nun vin ca. 9,4% auf 9,9%rund 0,5% verschlechtert. Bedeutet dies dass man nun (unabhängig vom Verkaufspreis der Anteile) rund Euro 1,2 mehr versteuern muss? Also rund 30cent/Anteil Extrasteuer?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.140.849 von werthaltig am 30.07.13 12:28:33

Bevor ich nicht selbst Anteile verkauft habe und die steuerlichen Auswirkungen, des Immobiliengewinnes -minus-, gesehen habe, gebe ich keine Stellungnahmen hierzu ab. Ich werde jedenfalls, sofern die steuerlichen Gewinne meine tatsächlichen Gewinne übersteigen sollten, dagegen vorgehen. Ob es hierzu ein Finanzgerichtsurteil geben muss oder eine Korrektur über die Einkommensteuer über das Finanzamt reicht, werde ich dann sehen. Da es Abfassen des Investmentsteuergesetz die Konstellation KAG Preis weicht vom möglichen Kaufpreis an der Börse um oftmals 40 bis 50 % nicht gab, wird hier wohl eine Regelungslücke sein. Aber wie gesagt, ich persönlich muss erst mal schauen, welche Auswirkungen auf meine persönlichen Käufe und evtl. Verkäufe bzw. Auflösung bestehen.

[sarah96]

Zitat von werthaltig: Der "Immobiliengewinn" hat sich nun vin ca. 9,4% auf 9,9%rund 0,5% verschlechtert. Bedeutet dies dass man nun (unabhängig vom Verkaufspreis der Anteile) rund Euro 1,2 mehr versteuern muss? Also rund 30cent/Anteil Extrasteuer?

Der Immo-Gewinn ist vorgestern/gestern um rund 12 Cents pro Anteil (24,96x-9,41% / 24,74x-9,97%)gesunken - um diese 12 Cents reduziert sich unser Anschaffungspreis bzw. erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Abgeltungssteuer.

Wenn die Holland-Objekte also noch um rund 2 Euro (pro Anteil) abgewertet werden sollten, führt das zu rund 0,50 Euro zusätzlicher Steuerbelastung (unabhängig) vom individuellen realen Ergebnis.

Allerdings habe ich den starken Eindruck, dass nicht alle Banken das korrekt buchen. Ich hab schon mal zuwenig und auch schon zuviel Steuern bei Verkäufen von o.I. in Abw. gezahlt.

@DegiSpezi
Ich glaube nicht, dass eine nachträgliche Korrektur dieses Sachverhaltes über die Steuerklärung oder gar auf dem Klageweg möglich ist. Steuersystematisch war/ist der Immo-Gewinn zugunsten des Anlegers gerichtet und stellt im positiven Normalfall Wertzuwächse durch Erhöhung des Anschaffungspreises steuerfrei. Gilt demzufolge aber leider auch vice versa ... Die Veränderung des Immo-Gewinns wird unabhängig vom Vorzeichen dem Anschaffungspreis hinzuaddiert.

[Degispezi]

@sarah96
Das Grundprinzip vom ImmoGewinn ist mit schon klar. Er verhält sich so, wie der Aktiengewinn bisher bei Wertpapieren im Betriebsvermögen und auch hier konnten Verluste zum Nachteil einer Firma, die Aktien oder Aktienfonds im Betriebsvermögen hielt, werden. Denn die Verluste konnte nicht steuerlich geltend gemacht werden und oftmals musste etwas versteuert werden, obwohl das Gesamtergebnis negativ war. Aber ich glaube bei den in Abwicklung befindlichen OIF könnte noch eine Sache erschwerend hinzukommen: der ImmoGewinn wird immer in % vom KAG Preis veröffentlicht. Und wenn ich jetzt an der Börse mit Abschlag gekauft habe, könnte es zu einer Mehrbelastung führen. Aber wie gesagt, ich muss für mich erst einmal Abrechnungen erhalten und dann die Sache nachvollziehen. Es gab ja mit Einführung der Abgeltungsteuer etliche BMF-Schreiben und laufende Änderungen. Und da ich eigentlich in der Vergangenheit immer sachlich mit dem BMF diskutieren konnte, möchte ich abwarten, was letztendlich "Tatsache" ist.

[kitzblitz]

das gute ist ja, dass wir spätestens in 2 Monaten wissen, wer hier recht hatte.
und ich glaube, dass wir spätestens in einer Woche die Meldung vom franciacorta verkauf lesen dürfen.
ich geh jetzt auf´s horn

schönen tag an alle !!!

[babbelino]

Moin,

jetzt ist es amtlich: Verantwortlich war die Neubewertung des Millenium. Komisch ist nur, dass der Anteilspreisrückgang von 0,24 Euro einem Wertverlust von rund 6,3 Mio. entspricht. Der Immobilienwert ist aber nur u 4,5 Mio. gesunken. Wo sind die restlichen 1,8 Mio. geblieben? Verkaufsnebenkosten? Managementvergütung? Neuer Immoverkauf?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.143.461 von babbelino am 30.07.13 16:31:34

normaler Weise wird die Managementgebühr bereits täglich in den KAG Preis eingerechnet und wird dann monatlich dem Fondsvermögen entnommen, ohne das dies den Preis verändert. Verkaufsnebenkosten können es ja bei einer Neubewertung auch nicht sein. Evtl. wurde etwas in die Rückstellungen gepackt. Für den Anleger sind diese Dinge oftmals nicht nachvollziehbar. Man hat also die Abwertung genützt, um irgendwelche außerordentlichen Gebühren, Spesen ect. an dem Neubewertungstag mit hineinzupacken. Allerdings werden diese Dinge vom Wirtschaftsprüfer überprüft und somit haben Anleger auch kein außerordentliches Auskunftsverlangen. Aber so 1,5 Mio einfach so mit einpacken, ist schon dreist.

[Degispezi]

Nachdem ja 1,5 Mio so einfach aus dem Fondsvermögen des DEGI Europa verschwunden sind, möchte ich meine Berechnungen noch einmal überprüfen. Im heutigen KAG Preis sind Rückstellungen, Cash, Immobilien und Kredite berücksichtigt. Daher gehe ich von 24,74 € aus. Der Abschlag für den Verkauf des Frankfurter Objektes, das sich Anfang August in den Büchern niederschlagen wird, dürfte nur knapp 10 Cent betragen, aber ich rechne einfach mit 14 Cent. Damit verbleiben 24,60 € und die Objekte von Bodio, Prag und Frankfurt sind erledigt.
Es stehen folgende Objekt noch zum VerkaufErlös von mir geschätzt)
Hoofddorp (Vollvermietung) derzeit mit 53,9 Mio /Erlös ca. 50 Mio
Millenium Tower Bewertung 29.7. miz 52,9 Mio /Erlös ca. 50 Mio
Outlet Village derzeit 140 Mio /Erlös ca. 120 Mio (soll mit 130 Mio an Blackstone bereits verkauft worden sein.)
Helsinki (3 Objekte Vollvermietung) derzeit 71,1 Mio /Erlös 60 Mio
River Plaza derzeit 109 Mio / Erlös 95 Mio
Maanplein I+II derzeit 135,6 Mio / Erlös 90 Mio.

Dies bedeutet noch Abschläge von:
3,9 Mio + 2,9 + 20 Mio + 11,1 Mio + 14 Mio + 45,6 Mio = 97,5 Mio
plus 7,5 Mio unerwartete Ausgaben = 105 Mio bei 26.194.028 Anteilen = 4,00 € Abschlag pro Anteil
KAG Preis 24,60 € ./. Abschläge 4,00 = 20,60 €

(Sicherheitsreserve Grundstück in Kiel mit ca. 2 Mio Wert, Mieteinnahmen der Objekte sollten Großteil der Verwaltungsgebühren abdecken)

Maanplein ist für mich am schwersten einzuschätzen, wegen 1/3 Leerstand. Allerdings stand das Objekt per 30.9.2009 noch mit 198 Mio in den Büchern und bei meinen angesetzten 90 Mio Verkaufserlös wären dies 108 Mio Abschlag bzw. 55 %. Daher könnte bei einem besseren Verkauf ein anderes Objekt "schwächeln". Helsinki müssten eigentlich auch etwas bessere Verkäufe möglich sein als meine 60 Mio, da gut langfristig vermietet und z.Zt. noch mit 71,1 Mio bewertet. Stand per 30.9.2009 noch mit 109,9 Mio in den Büchern.

Also werden die zur Zeit steigenden Börsenkurse recht bekommen. Ich gehe von einer baldigen Meldung vom Verkauf Outlet Center aus und dann sind die 16 € sicher und bei weiteren Verkaufsmeldungen 17 €. Dann wird für die Börsenkurse die Luft dünner und nur der "Durchhalter" wird wohl die 20 € erreichen.

[kitzblitz]

genauso ist es.
und falls franciacorta verkauft sein sollte und es wirklich 10 euronen Ausschüttung gibt sieht die Rechnung ja ganz neu aus:

Börsenpreis ex Ausschüttung 7 €

NAV ex Ausschüttung ca 14 €

macht dann mal immer noch 50 % abschlag

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.146.127 von kitzblitz am 30.07.13 21:58:09

Leider muss ich Deine Rechnung berichtigen:
Wenn das Outlet Center und andere Objekte verkauft werden, dann geht natürlich der KAG-Preis um die Abschläge von den derzeitigen Gutachterwerten zu den tatsächlich erzielten Werten nach unten und die Rechnung ist dann nicht mehr 24,xx ./. Ausschüttung zu 15,xx ./. Ausschüttung. Deine Berechnung wäre natürlich schön. Es käme ein toller Hebel heraus. Allerdings leider nicht die Realität.

[kitzblitz]

meine Rechnung enthält nur den Italien verkauf.
und danach hätten wir ca. 240 mio liquididät in der kasse
und mehr als 60 Cent Abwertung wird´s bei diesem verkauf nicht geben
(vk preis wie kolportiert 130 mio )
dann sieht die Rechnung eben so aus:

240 mio liquiddät entspricht ca 10 € pro Anteil

nav 24 euro

was soll daran falsch sein ?

[babbelino]

@Degispezi

Die Rechnung von Kitzblitz ist richtig. Das "Geheimnis" liegt darin, dass die Börse Franciacorta implizit im Augenblick mit rund 83 Mio. bewertet. Sollte ein Verkauf zu 130 Mio. erfolgen, wird der Abschlag von 130-83=47 Mio. Euro quasi auf die anderen Immobilien "umgelegt". Das wäre dann Dein Hebel.

Anders formuliert: Sollte hier die Vollzugsmeldung kommen, muss ceteris paribus der Börsenkurs um rund 1,80 Euro steigen......

[Degispezi]

Um 10 € ausschütten zu können, müssten aber meiner Meinung nach noch weitere Objekte verkauft werden. Es stehen ja 50 Mio an Rückstellungen in der Bilanz, die erstmal aus der vorhandenen Liquidität nicht ausgeschüttet werden darf. Und das sind schon mal rund 2 €. Also würde die Ausschüttung wohl nicht mehr als 7 € ausmachen, sofern nicht noch weitere Objekte bis 30.9.2013 verkauft würden. Allerdings erwarte ich natürlich weitere Objektverkäufe. Wir können dann eine neue Rechnung aufstellen.

[werthaltig]

Ich stells hier rein, was Ellute schreibt...wenn er Recht hat, dann müsste man ja nur halten und die Ausschüttungen abwarten...denn der NAV geht ja am Ende gegen 0. Richtig oder Blödsinn?

Posting von Elute:
Wenn man hier nur innerhalb von Wochen hin-und-
hertradet kann es natürlich nzu unliebsamen Überraschungen
kommen.
Aber da der Immo-gewinn bzw. Verlust sich immer auf den NAV!
und nicht auf den Börsenkurs bezieht, sinkt der NAV im
Zuge längerer Haltedauer und durchgeführter Substanz-
auskehrungen erheblich, und das kann bei langer Haltedauer
beim Verkauf natürlich auch zu Steuererstattungen führen,
wie ich auch schon erleben durfte.
Deshalb: Halten, oder wegbleiben !!!!

[Degispezi]

Auf den Internetseiten von Aberdeen ist eine neue Objektpräsentation (per 30.9.2013) eingestellt. Hier sind noch die bereits verkauften Objekte in Frankfurt und Prag dabei. Bei den Verkehrswerten wurde allerdings die Abwertung vom Millennium Tower vom 29.7.2013. Die damalige Differenz von ca. 6,2 Mio Rückgang des Fondsvermögens zu 4,5 Mio Abwertung dürften wohl Vorfälligkeitsentschädigungen für abgelöste Kredite usw. gewesen sein. Es war ja geplant, bis Ende Juli 2013 alle Kredite zurückzuzahlen.
Ansonsten ist der Fonds mit den restlichen 6 Objekten ja recht übersichtlich. Da ich das "Franciacorta Outlet Village" als bereits verkauft ansehe und Helsinki (eigentlich 3 Objekte, bei meiner zählweise 1 Objekt) mit 100 % Vermietung an einen führenden IT-Dienstleiter (Firmenzentrale) noch 6,5 Jahre vermietet ist, sowie Hoofdddorp mit einer Vermietungsquote von 100 % auf 9,5 Jahre da steht, sollten zum 30.9.2013 nicht mehr viele Objekte an die Depotbank übergeben werden müssen. Der Millenium Tower mit sein Top Lage mitten in Rotterdam dürfte wohl auch um den gerade abgewerteten Gutachterpreis loszukriegen sein. Zu River Plaza ist es ruhig geworden. Außer dass es zu 95 Mio € laut Berichten im Internet angeboten werden soll, fehlen mir weitere Nachrichten. Aber der Satz in der Objektpräsentation: "Aufgurnd der Objektqualität und Lage konnte das Multi-Tenant-Objekt an namhafte Mieter vermietet werden." stimmt mich eigentlich auch positiv, dass hier bis zum 30.9.2013 auch noch was gehen könnte. Letztendlich bleibt Maanplein in Den Haag mit 58.200 qm vermieteter Fläche an ein bonitätsstrkes Unternehmen der Telekommunikationsbrache (Restlaufzeit der MV 6,3 Jahre). Allerdings stehen von der Gesamtnutzfläche von 83.478 qm 25 % noch frei. Dieses Objekt ist für mich das große Fragezeichen. Allerdings habe ich hier vom Gutachterwert in Höhe von 135,6 Mio auf 90 Mio (Veräußerungserlös) schon einen weiteren großen Abschlag eingerechnet (Stand per 30.9.2009 noch mit 198 Mio in den Büchern.) Wenn nicht das leidige Thema "negative Immobiliengewinne" wäre (siehe Steuerthema: ImmoFonds), könnte man rundherum zufrieden sein. Natürlich müssen in den nächsten Wochen noch einige Verkaufsmeldungen offiziell verkündet werden. Ein schönes Wochenende an alle Forumteilnehmer.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.166.341 von Degispezi am 02.08.13 07:33:20

Objektpräsentation vom 30.6.2013 (nicht vom 30.9.2013 - wäre natürlich super)

[kitzblitz]

alle im Urlaub hier ???

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.208.179 von kitzblitz am 08.08.13 14:31:42

Alle haben ihre "Investment" getätigt und warten auf die Bestätigung der Verkaufsmeldung (19.6.2013 Property EU Meldung), dass Blackstone das Franciacorta Outlet Village für 130 Mio erwoben hat.
Dann wird weiter entspannt (als noch entspannter :cool gewartet bis Verkaufsmeldung von Helsinki, Hoofddorp und Millennium Tower kommt.
Ob evtl. River Plaza über die Depotbank und Maanplein später verschleudert werden, kann ebenso entspannt ( :cool abgewartet werden. Denn man hat dann zumindest seinen Einsatz schon zurück und wartet auf

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.208.281 von Degispezi am 08.08.13 14:40:07

ja ... ist wirklich spannend langsam

[kitzblitz]

kann man so sagen...
die lassen uns ja wirklich bis zum ende leiden

[fungofortunato]

guckst du hier:

http://realestatepublishing.wordpress.com/2013/08/09/interna…

Blackstone hat den Deal durch Goldman fremdfinanzieren lassen. Darum könnte sich alles bisschen hinziehen. Nebenbei liest man natürlich gerne, dass massiv in Italien investiert wird.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.226.445 von fungofortunato am 11.08.13 18:23:45

Danke für den Link. Für mich ist dadurch ein guter Wochenanfang gesichert, obwohl ich bereits vom Verkauf von Franciacorta überzeugt war. Aber diese Nachricht setzt natürlich das i-Tüpfelchen auf das "i".
Somit bleibe ich bis Ende September im -Modus

[werthaltig]

na ob die 3000 Stücke heute morgen in Hamburg ein w/o-Mitleser gekauft hat?

[vossydabear]

Nachdem der Kurs scheinbar nicht mehr wirklich zurückzukommen scheint, habe ich nun heute morgen den letzten Kauf getätigt, schaue mir nun das Spiel entspannt hat und warte darauf, was am Ende bei rauskommt

Erwarte einen ruhigen August und dann einen spannenden September.

[werthaltig]

so wie sich die Geldkurse positionieren stehen wohl bald höhere Kurse an...und Neuigkeiten.

[vossydabear]

Findet jemand Neuigkeiten die den Kurssprung erklären können?

[Liefkin]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.252.311 von vossydabear am 14.08.13 21:07:38

Mehr Käufer als Verkäufer

[fungofortunato]

Da die Möglichkeit besteht, dass ich hier gleich rausfliege (habe mich bezüglich fremdenfeindlicher und m.E. rechtsradikaler Äußerungen in einem anderen Thread vielleicht zu stark mit den Moderatoren angelegt) nochmals mein Dank an degispezi.

Mal sehen wie es weitergeht.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.264.987 von fungofortunato am 16.08.13 12:51:56

Mir würde etwas fehlen, wenn Du rausfliegen solltest. Bin zwar nicht immer mit Deinen etwas "bissigen" Kommentaren zu anderen Teilnehmern einverstanden gewesen, habe aber erkannt, dass Du in Finanzdingen eine Ahnung hast. Auch ich neige ab und zu etwas zu polemisch herüber zu kommen. (Zumindest in der "realen" Finanzwelt). Also einfach eine andere E-Mail-Adresse und einen anderen Namen geben und man wird Dich hier wieder finden. Wäre Schade, wenn gut informierte und analytisch Denkende hier nicht mehr Ihre Beiträge platzieren dürften. Hier im DEGI Europa Forum warst Du sowieso in letzter Zeit sehr brav.

[fungofortunato]

Aufgrund fremdenfeindlicher Äußerungen, die hier durch die Moderatoren toleriert werden, ist dieses Forum für mich gestorben.

[luigi62]

Hallo,

ich bin hier auch investiert. wisst ihr wann genau jetzt ausgeschüttet wird?

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.276.915 von luigi62 am 19.08.13 12:31:25

Mit Übergabe der nicht veräußerten Objekte an die Depotbank (Commerzbank) soll zum 30.9.2013 die letzte Ausschüttung vom bisherigen Management Aberdeen an die Anleger erfolgen.

[premium2]

Wie hoch wird die Ausschüttung am 30.09. pro Anteil sein ? Was erwartet Ihr ?

[cktest]

Hängt davon ab, was bis dahin noch verkauft werden kann. Die Schätzungen von Degispezi kannst Du hier im Thread nachlesen.

[Schneidersenior]

Factsheet für Juli ist draußen - sieht nicht gut aus. Das Vermögen schmilzt weiter dahin und die realisierten Verkaufserlöse werden teilweise verheimlicht.

[Lisaman]

Die Factsheets von Degi sind immer etwas "hintergrundsarm". Was darin fehlt is die Info, das Frankfurt (60 Mio) erst im August abgewickelt wird/wurde.

Ansonsten hängt hier halt weiter vieles davon ab, ob die kolportierten Verkäufe im September auch wirklich Realität werden.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.290.439 von Schneidersenior am 21.08.13 07:40:04

Deine Analyse des Factsheets mag für jemanden, der sich einmal im Monat mit dem Thema befasst, passen. Aber wenn man die laufenden Meldungen während des Monats Juli verfolgt hat, dann wird nichts verheimlicht.
Die Differenz vom Fondsvermögen vom Juni mit 683,5 Mio € zum jetzigen Volumen in Höhe von 648,1 Mio € = 35,4 Mio €.
Die Summe setzt sich zusammen:
Abwertung River Plaza 23,5 Mio €
Verkauf Prag minus 7,6 Mio € (Vorfälligkeitsentschädigung und kleines Minus Objekte)
Abwertung Millenium Tower 4,5 Mio €.
zusammen 35,6 Mio €
plus Überschuß Mieteinnahmen gegenüber Aufwendungen von 0,2 Mio €.

Ich muss Dich waren, es wird weitere Abwertungen geben, denn bis zu den erwarteten über 20 € Auflösungserlös sind noch 4,5 € bzw. 117 Mio € Luft.
Und die Differenz zwischen KAG Preis und Börsenpreis sind 240 Mio €. Also warum aufregen??
Und wo wird was verheimlicht???
Ich bin mit Sicherheit kein Fan von Aberdeen, aber letztendlich werden die größeren KAG-Preis Veränderungen kommentiert und monatlich kann man die Dinge nachvollziehen.

[mopswombard]

Wenn es sich ja so verhalten würde, wie hier mal wieder als Schnellschuss vermeldet, dann wäre wohl heute auch der Kurs eingebrochen.
@degispezi
du hast mit deiner Bemerkung "also warum aufregen" vollkommen recht.

[kitzblitz]

Blackstone plant milliardenschweren Europa-Immobilienfonds

Von Peter Maurer


Blackstone hat mit einem neuen Immobilienfonds Europa im Visier. Bild: Pixelio.de/Cornerstone
Blacks­to­ne hat mit einem neuen Im­mo­bi­li­en­fonds Eu­ro­pa im Vi­sier.
Bild: Pixelio.​de/​Cornerstone


Der Fi­nanz­in­ves­tor Blacks­to­ne sam­melt der­zeit Geld für einen mil­li­ar­den­schwe­ren Im­mo­bi­li­en­fonds für An­la­gen in Eu­ro­pa ein, be­rich­tet die Fi­nan­ci­al Times unter Be­ru­fung auf an­ge­spro­che­ne In­ves­to­ren. Dem­nach soll der Fonds bis zu 5 Mrd. USD schwer wer­den. Zu­letzt hatte Blacks­to­ne an­ge­kün­digt, seine Ak­ti­vi­tä­ten von den USA stär­ker nach Eu­ro­pa und Asien zu ver­la­gern.


"Im­mo­bi­li­en blei­ben unser ak­tivs­tes Ge­schäfts­feld", hatte Blacks­to­ne-Prä­si­dent Tony James be­züg­lich neuer In­vest­ments bei der Vor­la­ge der Halb­jah­res­zah­len er­klärt. Al­ler­dings werde sich das Ge­wicht in Rich­tung Eu­ro­pa ver­schie­ben. In den ver­gan­ge­nen 18 Mo­na­ten sei das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft "sehr, sehr stark" US-fo­kus­siert ge­we­sen. Grund sei, dass es dort sehr viele Not lei­den­de Ob­jek­te zu kau­fen gab, wäh­rend in Eu­ro­pa zwar auch viele ent­spre­chen­de Ob­jek­te vor­han­den ge­we­sen seien, diese aber nicht an den Markt ge­kom­men seien.

Dies än­de­re sich nun. Zum einen habe sich das An­ge­bot in den USA ver­rin­gert, zum an­de­ren pas­sie­re mo­men­tan in Eu­ro­pa sehr viel, er­klär­te James. So ver­kauf­ten Ban­ken mehr und auch Ei­gen­tü­mer Not lei­den­der Ob­jek­te seien eher be­reit, sich Ver­lus­te ein­zu­ge­ste­hen und sich von Ob­jek­ten zu tren­nen.

Der ge­plan­te Eu­ro­pa-Fonds wäre somit Aus­druck der neuen Stra­te­gie Blacks­to­nes. Laut dem Lon­do­ner Markt­for­scher Pre­quin wäre er mit sei­nen 5-Mrd.-USD der ak­tu­ell grö­ß­te auf Eu­ro­pa spe­zia­li­sier­te Im­mo­bi­li­en­fonds. Ak­tu­ell hat Blacks­to­nes Im­mo­bi­li­en­spar­te be­reits 64 Mrd. USD im Ma­nage­ment.

Zu­letzt hatte Blacks­to­ne mit ge­plan­ten Ver­käu­fen von Ho­tel­im­mo­bi­li­en und Ho­tel­ge­sell­schaf­ten für Schlag­zei­len ge­sorgt.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.309.077 von kitzblitz am 23.08.13 10:04:58

Letztendlich macht Blackstone das, was wir hier im Forum auch machen. Wir kaufen an der Börse Immobilien zu 40 - 50 % unter Wert. Eben mit dem Unterschied zu Blackstone, dass wir die Immobilien im Paket (offener Immobilienfonds in Abwicklung)kaufen und erwarten, dass die Einzelverkäufe z.B. an Blackstone mehr bringen werden, als der Einsatz war. Wenn nun wir als Käufer an der Börse 20 bis 25 % Gewinn erzielen und Blackstone dadurch mit 20 % bis 25 % die Objekte billiger erwerben kann, können beide zufrieden sein. Die Leidtragenden sind die ehemaligen Käufer zu KAG Preisen.

[luigi62]

dann wünsche ich Blackstone viel Erfolg.

Jedoch zeichnet sich daran schon wieder die nächste Pleite ab und sie scheinen nichts gelernt zu haben. Ende 2009 waren die Preise für Gewerbeimmobilien im Keller, nicht jetzt! Damals konnte man in London zu Spottpreisen kaufen, die Preise haben sich seitdem fast wieder verdoppelt.

Klar gibts jetzt auch noch ein paar Schnäppchen, aber dass sind dann Krücken wie die Holland-Immobilien… Ich weiß nicht wie der Fonds aussehen wird, aber bei angestrebten 5 Mrd. werden vermutlich viele große Immos dabei sein, mit 50 od. 100 Mio. aufwärts. - Die Immobilien werden ja nicht besser.

Also jetzt wo die Preise einigermaßen weit oben sind will Blackstone im großen Stil kaufen, wie damals in 2006 / 2007 als alle gekauft haben und dann 2009 in die Röhre geschaut haben…

Naja mir solls recht sein, ohne Pleiten und Crashs kann man an der Börse eh kein Geld verdienen.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.309.777 von luigi62 am 23.08.13 11:14:18

Ich bezeichne es schon ein Schnäppchen, wenn Black Stone das Outlet Village zu 130 Mio € gekauft hat, obwohl es zum 30.9.2009 mit 202,8 Mio in den Büchern vom DEGI Europa stand.
Allerdings ist für den Börsenkäufer des DEGI Europa zumindest ein Abnehmer da gewesen. Und Konkurrenz belebt das Geschäft. Die Versicherer in Deutschland und Pensionskassen legen wohl lieber zu unter 2 % Rendite in Rentenpapiere an. (Mir ist klar, dass in die Assetklasse Festverzinsliche Versicherer anlegen müssen). Aber bereits kleine Verschiebungen in den Assetklassen z.G. Immobilien kann enorme Nachfrage auslösen.

[werthaltig]

Ich bin auch ein kleiner blackstone...eher ein winziges schwarzes Kieselsteinchen. Habe mir in 2009 eine Gewerbeeinheit in Berlin (sanierter Altbau, langfristig an Apotheke vermietet, gegenüber Ärztehaus) zum Faktor 9,8) gegönnt. Verkaufsgrund: notleidender Kredit. Derzeit undenkbar so ein Kaufpreis.

Immobilien sind und bleiben allererste Wahl bei langfristiger solider Anlagestrategie!

[Trendfighter]

Zitat von werthaltig: Ich bin auch ein kleiner blackstone...eher ein winziges schwarzes Kieselsteinchen. Habe mir in 2009 eine Gewerbeeinheit in Berlin (sanierter Altbau, langfristig an Apotheke vermietet, gegenüber Ärztehaus) zum Faktor 9,8) gegönnt. Verkaufsgrund: notleidender Kredit. Derzeit undenkbar so ein Kaufpreis.

Immobilien sind und bleiben allererste Wahl bei langfristiger solider Anlagestrategie!

Das sit legitim.
Letztlich sind solche Investments auf den Notlagen der Eigentümer aufgebaut.
Genauso wie jetzt die Altanleger bei den Fondsabwicklungen abgemolken werden.....

[sarah96]

Ich kann in die volle Meldung zwar leider nicht reinschauen - aber wir können wohl guten Gewissens davon ausgehen, dass auch Franciacorta in dem besagten Italian Retail Deal drinsteckt. Die offizielle Bestätigung wird dann wohl in den nächsten Tagen erfolgen ...



Deal Watch Premium content
EXCLUSIVE: Blackstone strikes Italian retail deal
Date: 26 August 2013 | Category: Deal Watch
US-based investor Blackstone is acquiring two major commercial property assets in Northern Italy for more than €220 mln, PropertyEU has learned.

[Lisaman]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.330.823 von sarah96 am 27.08.13 09:25:58

Hat die Gerüchteküche in den letzen Monaten eigentlich etwas zu dem möglichen zweiten Blackstone Objekt gesagt?

Alle Daten könnten ganz gut zum folgende DEGI International Objekt passen:

Valdichiana Outlet Village (letzte Bertung: 121,7 Mio)

Letzte Abwertung im April, fast zeitgleich zur DEGI Europa Abwertung in Italien...

[luigi62]

Hi Sarah,

und wie viel davon entfallen auf das Outlet? - bzw. weißt du was die andere Immobilie war? - dann könnte man den KP des Outlet ableiten.

[Degispezi]

In den nächsten Tagen wird es zu einer Korrektur des KAG Preises beim DEGI Europa kommen, die bereits am 5.6.2013 mit dem Verkauf des Objektes in Frankfurt, Theodor Heuss Allee angekündigt wurde: "Der Übergang von Nutzen und Lasten wird im August erfolgen. Der Kaufpreis liegt geringfügig unter dem derzeitigen Verkehrswerts." Der Gutachterwert war 61,9 Mio. Zusammen mit dem wohl auch bereits verkauften Objektes: Outlet Village "Franciacorta" zu 130 Mio an Blackstone (bisher mit 140 € im KAG Preis)dürften bei Objekte den KAG Preis um ca. 0,50 € belasten. Derzeit 24,80 € - nach diesen Transaktionen ca. 24,30 €.
Der Kassenbestand dürfte sich dann von 131,7 Mio (gem. Aufstellung vom Juli) um 60 Mio und 130 Mio auf 321,7 Mio erhöhen. Abzüglich der noch ausstehenden Kredite in Höhe von 76,4 Mio verbleiben ca. 245 Mio Cash. Zu berücksichtigen sind noch Rückstellungen in Höhe von 50 Mio. Demzufolge stünden ca 200 Mio zur Ausschüttung zur Verfügung. (pro Anteil 7,6 €).
An Immobilien stehen noch zum Verkauf:
Hoofddorp (zu 100 % langfristig 10 Jahre vermietet)per 30.9.2009 mit 82,1 Mio im Geschäftsbericht. Abgewertet 2010 auf 72,4 Mio, 2011 auf 69,8 Mio, 2012 auf 59,9 Mio, seit 28.2.2013 mit 53,9 Mio in den Büchern.
Millenium Tower (beste Lage in Rotterdam, mit Ankermieter großes Hotel, trotzdem Leerstand ca. 25 %) GB 30.9.3009 zu 80,3 Mio, abgewertet 2010 auf 64,8 Mio, 2012 auf 57,4 Mio, seit 29.7.2013 mit 52,9 Mio in den Büchern.
Helsinki (3 Objekte) zu 100 % vermietet (Firmenzentrale) mit Vertragslaufzeit von noch über 6 Jahren. GB 30.9.2013 109,9 Mio, abgewertet 2010 auf 87,4 Mio, 2011 auf 80,1 Mio, 2012 auf 77,5 Mio und seit 29.1.2013 mit 71,1 Mio in den Büchern.
Meines Erachtens könnten diese drei Immobilienstandorte noch verkauft werden mit zusammen ca. 160 Mio. Sollten diese Objekte an die Commerzbank (Depotbank) gehen, würde keine Grunderwerbsteuer anfallen, da diese nur für Objekte im Inland anfallen würde.
Beim River Plaza, das zur Zeit mit 95 Mio € wohl angeboten wird, war es in den letzten Wochen ruhig. Es hat eine Vermietungsquote von 92,4 % und stand per 30.9.2009 noch mit 175,7 Mio im GB. Abwertungen 2010 auf 146,8 Mio, 2011 auf 143 Mio, 2012 auf 132,5 und per 3.7.2013 auf 109 Mio €.
Problemobjekt in Den Haag mit Maanplein I + II. Wobei 3/4 langfrist vermitet sind und 1/4 leer steht. Gutachterwert 2009 bei 198 Mio €; abgewertet 2010 auf 166,9 Mio, 2012 auf 151,5 Mio und per 28.2.2013 auf 135,6 Mio.
Auch auf diese Objekte fällt keine Grunderwerbsteuer an, sofern ein Übergang auf die Depotbank zum 30.9.2013 erfolgt.
Es wird also ein spannender September werden. Da die Objekte aber im Gegensatz zu den AXA Immobilien bereits seit 2009 regelmäßig deutlich abgewertet wurden, sind die Aussichten für mich weiterhin positiv, dass meine geschätzten 20 € Auflösungsertrag herauskommen.
Die bisherigen 50 Mio Rückstellungen dürften jedenfalls auch bei weiteren Verkäufen reichen, da einige Rückstellungen für Capital Gain Tax (Steuern auf Gewinne von Immobilien) wieder aufgelöst werden dürften.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.331.141 von Degispezi am 27.08.13 09:56:03

Gibts für den Verkauf Outlet-Center eigentlich irgend eine Bestätigung ?
130 mio Verkaufspreis dafür wäre nämlich eine sehr gute Nachricht.

[Degispezi]

Bereits im Mai/Juni wurde in italienischen Zeitungen von einem Verkaufspreis von 130 Mio € berichtet.
Jedoch ist durchaus möglich, dass letztendlich nur 120 Mio bezahlt wurden.
Ich hatte in meinen Berechnungen (Auflösungserlös über 20 €)immer mit 120 Mio Verkaufserlös für Outlet Center gerechnet.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.339.589 von Degispezi am 28.08.13 09:25:34

Sofern es sich um die zwei Objekte mit insgesamt 220 Mio € um die Objekte vom Degi Europa (Franciacorta) und Degi International (Borgogio Capri Shopping Center) handelte, gehe ich davon aus, dass für Franciacorta 120 Mio (zu 140 in in den Büchern) und 100 für Borgogio (zu 121,7 in den Büchern) bezahlt wurden. Wir werden es bald erfahren.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.336.333 von big_mac am 27.08.13 18:49:46

Ein Link zu einer der Meldungen:

http://eventiquattro.ilsole24ore.com/eventi-e-altro/fisco/no…

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.339.717 von Degispezi am 28.08.13 09:37:19

Weitere Meldungen:

http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mondo-immobiliare/2013…

http://www.piolo.it/cms/index.php?option=com_content&view=ar…

Auch Morgan Stanley investiert zur Zeit in Italien:

EXCLUSIVE: Morgan Stanley inks €400m Italian retail deal
Date: 23 August 2013
Category: Deal Watch

Morgan Stanley Real Estate Investing has signed a preliminary agreement to acquire a 60% stake in a portfolio of retail assets in Italy, PropertyEU has learned.

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.339.639 von Degispezi am 28.08.13 09:30:39

Sorry: Beim DEGI International Objekt handelt es sich nicht um Borgogio Capri Shopping Center (nur mit 29 Mio in den Büchern) sondern wohl um Valdichiana Outlet Village mit 121,7 Mio in den Büchern (letzte Bewertung 19.4.2013)

[kapiernix]

Der gestern angesprochene Beitrag in PropertyEU ist dort "Premium Content", d.h. im Prinzip nur mit kostenpflichtigem Abo komplett lesbar. Als "Aufmerksamkeit des Hauses" von einem hier ansonsten stumm, aber sehr interessiert Mitlesenden (der die Expertise vieler Beiträge überaus zu schätzen weiß) der Volltext:

EXCLUSIVE: Blackstone strikes Italian retail deal
Date: 26 August 2013 | Category: Deal Watch
US-based investor Blackstone is acquiring two major commercial property assets in Northern Italy for more than €220 mln, PropertyEU has learned.

The US investor is understood to be in exclusive talks to buy Italian publisher RCS’ head office at Via Solferino in Milan for over €100 mln and has also signed a preliminary agreement to acquire the Franciacorta Outlet Village for a discount of nearly 20% to market value.

The deal, amounting to around €120-125 mln, is expected to close in September.

The asset in Rodengo Saiano near Brescia is owned by Aberdeen Asset Management which inherited it from Degi at the time of the acquisition of the German unit in late 2007.

According to PropertyEU's research data, Degi Grundwert-fonds invested €204 mln to buy the asset in January 2007. The complex is currently owned by the Degi Europa open-ended fund in liquidation and was last valued at €156 mln at end-March 2013.

The outlet centre, located 80 km from Milan and Verona, has 150 shops with a total lettable area of 21,700 m2. Tenants include Levis, Nike, Benetton and Calvin Klein.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.344.425 von kapiernix am 28.08.13 18:48:08

Danke !
Auch um 120 ein sehr ordentlicher Deal.

[luigi62]

120 war ja genau der Betrag den Degispezi vermutet hat. Respekt!

[Degispezi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.344.425 von kapiernix am 28.08.13 18:48:08

Vielen Dank für die Zurverfügungstellung des Artikel. Ich finde es super, wenn Leser des Forums, die sonst nicht aktiv im Forum schreiben, für solche Zwecke sich extra anmelden und einen "Beitrag" veröffentlichen, der allen Lesern im Forum wiederum einen Wissensvorsprung gibt.

[luigi62]

ich weiß nicht ob das hier schonmal diskutiert wurde, aber mit welchem Ausschüttungsbetrag rechnet ihr jetzt für September?

[Degispezi]

Nachdem Franciacorta wohl erst im September endgültig zu Cash gemacht wird (ca. 4,5 € bis 5 € pro Anteil)wird sofern es zu keinen weiteren bestätigten abgeschlossenen Objektverkäufen bis 30.9.2013 kommt, wohl nur mit einer geringen Ausschüttung von 2,5 € bis 3,00 € kommen. Allerdings sind das alles Spekulationen. Es kann derzeit nur spekuliert werden, was mit den Rückstellungen für nicht vorhandene "Capital Gains" (Gewinne auf Objektverkäufe) geschieht und was sonst noch "gebunkert" wird. Was mich extrem wundern würde ist, wenn die zwei kleineren Objekte in Holland nicht für je 50 Mio und die vier Objekte in Helsinki nicht für mindestens 60 Mio € bis 30.9.2013 verkauft würden. Denn warum sich Aberdeen die Verkaufsprovision von 1 % entgehen läßt, wäre für mich nicht nachvollziehbar. Es handelt sich eindeutig um Veräußerungsobjekte, die für den Käufer eine lukrative Geldanlage sind. Also kommt noch ein sehr, sehr spannender September.

[kapiernix]

Nach allem was ich höre (habe mich eben noch mal rückversichert) wurde die Ausschüttung von Juli auf September allein deswegen verschoben, um den Verkaufserlös Franciacorta noch includieren zu können.

Also die oben von Degispezi genannte "geringe Ausschüttung" von 2,50 bis 3,00 € plus 4,50 bis 5,00 € aus Franciacorta ergibt eine Ausschüttungserwartung von plus/minus 7,50 €. Diesen Wert halte ich für ziemlich realistisch.

Einen Wermutstropfen gilt es aber auch noch zu berücksichtigen: Die Kopfschmerzbank hat den Bereich Depotverwaltung kürzlich an die BNP veräußert. Davon ist auch die künftige Abwicklung des Degi Europa betroffen, die dann weiter auf die BNP übergehen wird. In der Übergangsphase wird man deshalb leider weder Wunder noch zügiges Handeln erwarten dürfen, der "Schlußakkord" wird sich allein deswegen wohl noch ein paar Monate länger hinziehen.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.349.799 von kapiernix am 29.08.13 14:47:54

naja - dafür ist BNP im Real-Estate Bereich ein GANZ anderer Player als die Coba!

aber es ist doch gar noch nicht klar wer weiter betreut bei Übergabe

[luigi62]

echt so wenig? - ich dachte Degi hat nun nach den ganzen Verkäufen viel mehr Cash in der Kasse… - Muss Degi nicht alles ausschütten bevor sie ihr Mandat an die Depotbank abgeben?

ich glaub eigentlich nicht dass sich wegen der Übernahme durch BNP die Abwicklung verlangsamen würde, aber selbst wenn wäre dass ja nicht unbedingt negativ.

[Degispezi]

Leider kann ich seit 4 Tagen von meinem Privat-PC keine Kommentare und Antworten mehr hier im Forum absetzen. Daher kann ich meinen Fehler von gestern Vormittag (vom Bürocomputer) erst jetzt berichtigen. In der Eile hatte ich einen Gedankenfehler mit dem Verkauf von Franciacorta an Blackstone. Natürlich hat "kapiernix" recht, dass der Erlös noch in der Ausschüttung Ende September enthalten sein sollte. Wie ich auch in meinem Beitrag vom 27.8.2013 schon schrieb, stellt sich die Cash-Situation wie folgt dar:
131,7 Mio lt. Bericht Juli + 60 Mio Verkauf Frankfurt + 120/125 Mio Verkauf Outlet Center ./. Kredit 76,4 Mio ./. Rückstellung 50,3 Mio
Ergibt für eine Ausschüttung bei 26,2 Mio Anteilen ca. 7,00 €. (Wobei mir nicht klar ist, wie mit den Rückstellungen verfahren wird, da ja wohl einige aufgelöst werden könnten, wegen fehlenden Steuern auf Veräußerungsgewinne).

Da ich wie gesagt mit meinem Computer zuhause keine Kommentare mehr absetzen kann (Wallstreet-Online hat mir mitgeteilt, dass dies an meinem Computer liegen muss), werde ich in nächster Zeit weniger bis keine weiteren Kommentare schreiben. Bis auf wichtige Dinge, die ich Vormittags im Büro aufgreifen werde.

Daher noch eine ausführliche Stellungnahme von mir zu den Objekten, die noch zur Zeit im Bestand auf Veräußerung warten:

Objekt in Helsinki (im GB als 3 Objekte geführt)
100 % Vermietung an das größte nordeuropäische IT Service Unternehmen (Tieto) mit weltweit 16.500 Mitarbeitern. Das Objekt ist die Firmenzentrale mit 1.000 Mitarbeitern.
Die drei miteinander verbundenen Gebäude haben eine gemeinsame Tiefgarage. Der Innenausbau ist hochwertig und bietet Serviceangebote wie Gastronomie und Saunabereich.
Die Mietverträge haben noch eine Durchschnittslaufzeit von über 6 Jahren.
Die Objekte standen im GB per 30.9.2009 mit 109,9 Mio€. Durch Abwertungen 2010 auf 87,4 Mio, 2011 auf 80,1 Mio, 2012 auf 77,5 Mio stehen die Objekte mit der letzten Bewertung vom 29.1.2013 mit 71,1 Mio in den Büchern. Die bisherigen Abwertungen von 38,8 Mio entsprechen 35 % für ein voll vermietetes Objekt an einen solventen Mieter. Ein Mindesterlös von 60 – 65 Mio sollte für diesen Standort mit Sicherheit zu erzielen sein und Käufer müssten eigentlich Schlange stehen für solch ein „Schnäppchen“.

Objekt Hoofddorp
Das Objekt ist zu 100 % an Sanoma Media auf noch über 9 Jahre vermietet.
Ebenso unverständlich, dass dieses langfristig an ein gut eingeführtes Media Unternehmen noch nicht verkauft werden konnte.
Das Objekt stand im GB per 30.9.2009 noch mit 82,1 Mio und wurde 2010 auf 72,4 Mio abgewertet. Weitere Abwertungen 2011 auf 69,8 Mio, 2012 auf 59,9 Mio und letztmalig am 28.2.2013 auf 53,9 Mio.
Der Chef von Aberdeen Immobilien in Deutschland hatte im Dezember 2012 in einem Interview mit der Immobilien Zeitung getönt, dass man für das Bürohaus Capellalaan in Hoofddorp in finalen Verkaufsverhandlungen stehe. Beide wurden zuvor durch Vertragsverlängerungen aufgewertet.
Im Grunde wäre dieses Objekt mit 50 Mio ein Schnäppchen nach mittlerweile 32,1 Mio Abwertungen (39 % Abwertung für ein voll vermietetes Bürogebäude)

Objekt „Millennium Tower“ Rotterdam
Das Objekt befindet sich in zentraler Lage von Rotterdam. Direkt gegenüber dem Bahnhof. Als Ankermieter fungiert das Manhattan Hotel Rotterdam. Dieses hat das Erdgeschoß und 13 Geschosse (13.000 qm) von insgesamt 34 Geschossen langfristig angemietet. Tiefgaragenstellplätze sind 167 (124 + 43 langfristig angemietet) vorhanden. Trotz des Ankermieters besteht immer noch ein Leerstand von 22,5 % für das gesamte Objekt in einer hervorragenden Lage. Auch hier wurde im Interview mit der Immobilien Zeitung von Fabian Klingler im Dezember 2012 getönt, dass man auch hier in finalen Verkaufsverhandlungen stehe.
Das Objekt hat seit dem GB 2009 mit 80,3 Mio jedes Jahr Abwertungen hinnehmen müssen. 2010 auf 64,8 – 2012 auf 57,4 und zuletzt am 29.7.2013 auf 52,9 Mio €.
Auch hier sollte es für 50 Mio € Käufer geben, die die Restflächen entsprechend vermieten können, bei einem Objekt, das den Stadtkern prägt.
Abwertungen von 80,3 Mio auf 50 Mio = 30,3 Mio bzw. 37,7 %

Zwei Objekte werden im Geschäftsbericht in Den Haag als Maanplein geführt.
Ein Objekt davon mit 102,4 Mio € zurzeit in den Büchern ist zu 100 % an KPN (Firmenzentrale) bonitätsstarkes Unternehmen der Telekommunikationsbranche vermietet. Das zweite Objekt zurzeit mit 33,2 Mio € bewertet hat nur einen Vermietungsstand von 17 %. Beide Objekte zusammen hatten im GB 2009 noch einen Gutachterwert von 198 Mio €. Abwertungen 2010 auf 166,9 Mio, 2011 auf 151,5 Mio und stehen seit 28.2.2013 mit 135,6 Mio in den Büchern.
Bei einer Halbierung seit 2009 dürften auch diese Objekte mit 100 Mio einen Käufer finden.

Objekte „River Plaza“ nordwestlich von Paris
Aufgrund der Objektqualität und der Lage ist das Multi-Tenant-Objekt an namhafte Mieter vermietet. Die Leerstandsquote beträgt 7,5 %.
Das Objekt stand im GB 2009 noch mit 175,7 Mio in den Büchern. Durch Abwertungen 2010 auf 146,8 Mio, 2011 auf 143 Mio, 2012 auf 132,5 Mio steht das Objekt seit 3.7.2013 mit 109 Mio Gutachterwert zu Buche. Man konnte in Agenturmeldungen lesen, dass das Objekt mit 95 Mio angeboten wird.
Von 175,7 Mio auf 95 Mio entsprächen einer Abwertung von 45,9 % und müssten Käufer eigentlich reizen zuzuschlagen.

350 bis 360 Mio sollten im Grunde als Verkaufserlöse erzielbar sein. Dies wären für die Anleger ein Cash Betrag von rund 13,5 €.
Bei einer möglichen Ausschüttung von 7,0 € zum 30.9.2013 wären dies zusammen ein Auflösungsertrag von über 20 €.

[luigi62]

also Degispezi, vielen Dank für die nochmalige und ausführliche Zusammenfassung. Echt schön dass es noch User gibt die sich soviel Mühe geben und dann auch noch hier posten.

[mopswombard]

Zitat von Degispezi: 350 bis 360 Mio sollten im Grunde als Verkaufserlöse erzielbar sein. Dies wären für die Anleger ein Cash Betrag von rund 13,5 €.
Bei einer möglichen Ausschüttung von 7,0 € zum 30.9.2013 wären dies zusammen ein Auflösungsertrag von über 20 €.

Ich bin mal gespannt, ob noch bis zum Übertrag Verkäufe stattfinden. Und wenn nicht, wie es dann tatsächlich weitergeht. Darüber sollten wir ja bald vom Management informiert werden. Da sind für schon noch ein paar Fragen offen, u.a. die zukünftige Strategie und Gebührenstruktur.

[luigi62]

komisch ist auch dass es scheinbar keine Insiderkäufe gibt. Alle Degi-Mitarbeiter u. Involvierten müssten eigentlich massiv kaufen...

[luigi62]

blöde Frage, aber wird die Ausschüttung die man bei einem Fonds bekommt mit pauschal 25 Prozent besteuert?

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.357.691 von luigi62 am 30.08.13 15:15:15

Kapitalrückzahlungen sollten eigentlich steuerfrei sein. Es gibt in den Berichten jeweils eine Berechnung dazu.

ad Insider: Ich denke nicht, dass Käufe von Fondsanteilen meldepflichtig sind. Ich kann mich jedenfalls nicht erinnern, jemals von Meldungen über Käufe oder Verkäufe von Insidern gehört zu haben.

[kapiernix]

Insidergeschäfte? Ich glaube nicht, daß jemand so blöd wäre. Wir haben hier im Schnitt kaum mehr als 10-20 Transaktionen börsentäglich, und auf der anderen Seite einen nicht besonders großen Kreis potentieller Insider. Wenn das überprüft würde wäre es eine Sache von wenigen Minuten, einen Insider zu erwischen. Das wissen die Degi/Aberdeen-Mitarbeiter ja auch. Auch wenn die Meßlatte für moralisch sauberes Verhalten in der Branche heutzutage nicht mehr allzu hoch liegt: Bescheuert sind 'se nicht, sich so leicht drankriegen zu lassen.

[mopswombard]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.357.785 von big_mac am 30.08.13 15:27:05

Ist ja keine Aktiengesellschaft, deswegen gibt`s keine Meldepflicht, es sei denn du übernimmt Aberdeen.
Das heist aber nicht, dass es überhaupt Insiderkäufe gibt. Es kann ja durchaus sein, dass Aberdeen einen internen Verhaltenskodex ausgegeben hat.

Noch etwas anderes:

Im Vergleich zum P2 beträgt die Differenzbewertung NAV/Börsenkurs rd. 63% zu 68%. Das sind ungefähr 1 EUR, wobei das Risiko einer Abwertung durch die Grösse des Fonds höher ist als beim P2. Also mit anderen Worten, sollten noch ein paar Verkäufe bis Ende September erfolgen, dann müsste die Differenz abnehmen

[luigi62]

na klar dürfen die MA nicht kaufen, aber das kann man doch ganz einfach umgehen indem die Käufe einfach eine andere Person vornimmt, Freunde, Bekannte etc….

[kitzblitz]

@degispezi
Tja Spezi wie du schon richtig geschrieben hast, hofdoorp wàre mit 50mio ein Schnäppchen
Nun wurde es zum superschnäppchen!!
Mit 47 Mio verramscht an einen Tschechen !!!
Glückwunsch nach Prag! Gutgemacht!

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.359.963 von kitzblitz am 30.08.13 20:40:31

hier noch eine Quelle:

http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2013/08/30/ppf-real-estat…

ich würde sagen pünktlich zum Auftakt zu einem "spannenden September"

[luigi62]

Das ist schon heftig und fast geschenkt. - das Objekt ist zu 100% vermietet u. trotzdem wurde es fast verschenkt.

Und wieder lag Degispezi fast richtig. Er hatte mir 50 Mio. gerechnet, es wurden 47 Mio. Respekt!

Aber daraus kann man grob ableiten für wie viel Maanplein verkauft wird. Ich schätze mal der Preis wird noch mieser...