DEUTSCHE WOHNEN Rebound? (Seite 166)

[freddymde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.368.901 von freddymde am 25.06.08 09:38:15

FRANKFURT (Dow Jones)--Die Aktienkurse der Gagfah SA, Luxemburg, und der
Deutsche Wohnen AG, Frankfurt, sind am Mittwochvormittag nach einer
kräftigen Kurszielsenkung durch die US-Investmentbank Merrill Lynch (ML)
eingebrochen. Deutsche Wohnen baissieren um 22% auf 9,76 EUR und Gagfah um 12%
auf 9,04 EUR. "Grund ist die Massivität der Kurszielreduktion", sagt ein
Händler. So wurde das Kursziel von Deutsche Wohnen auf 3 EUR nach 10 EUR
und bei Gagfah auf 6 EUR nach 10 EUR gekürzt. Merrill Lynch hatte aufgrund
eines neuen Rating-Systems für Immobilienwerte Gagfah bereits zum
Monatsanfang auf "Underperform" nach "Neutral" abgestuft.
DJG/flf

[freddymde]

Huch, heute unter 10 Euro??? Was ist denn da los?

[7thguest]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.311.339 von dackelbert am 16.06.08 17:44:36

Hmm... hatte schon bei 20€ an eine Bodenbildung gedacht. Jetzt scheint die Aktie sogar noch unter 13€ zu gehen???

[dackelbert]

Deutsche Wohnen AG veräußert Kabelgeschäft


- Telekommunikationsanbieter Versatel erwirbt AKF-Telekabel

- Verkauf ist weiterer Meilenstein in der Restrukturierung der Deutsche Wohnen AG

- Attraktiver Verkaufspreis entspricht den Zielvorstellungen des Managements


Frankfurt, 19. Juni 2008: Die Deutsche Wohnen AG hat am 18. Juni 2008 den Vertrag zur Veräußerung der nicht zum Kerngeschäft gehörenden Tochtergesellschaft AKF-Telekabel TV und Datennetze GmbH (�AKF�) inklusive der von der AKF gehaltenen Beteiligungen unterzeichnet. Mit diesem Verkauf gibt die Deutsche Wohnen AG ihr Randgeschäftsfeld Kabeldienstleistungen strategiekonform vollständig auf. Der Verkauf steht nur noch unter dem Vorbehalt der Zustimmung der zuständigen Kartellbehörde.

Der Verkaufspreis beträgt 30 Mio. Euro und entspricht einem Multiplikator von 9,4 bei einem für 2008 geplanten EBITDA von 3,2 Mio. Euro.

Michael Zahn, Sprecher des Vorstands der Deutsche Wohnen AG zeigt sich mit der Transaktion zufrieden: �Der Verkauf der AKF ist ein weiterer strategischer Meilenstein auf dem Weg der Restrukturierung der Deutsche Wohnen AG. Wir konnten den Verkauf schneller als erwartet abschließen und haben einen attraktiven Preis erzielt. Unserem Ziel der Fokussierung auf unser Kerngeschäft Wohnimmobilien sind wir damit wieder einen wichtigen Schritt näher gekommen.�

Die AKF-Telekabel TV und Datennetze GmbH ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Berliner GEHAG GmbH, die im August 2007 von der Deutsche Wohnen AG erworben worden war. Ne-ben den rund 21.000 Berliner Wohnungen der Deutsche Wohnen versorgt die AKF weitere rund 55.000 Haushalte in den neuen Bundesländern sowie in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Schles-wig-Holstein und Bayern.

Die Deutsche Wohnen AG ist eine im SDAX notierte Immobilien-Aktiengesellschaft, die den operativen Fokus auf die Bewirtschaftung und Entwicklung ihres Wohnungsbestands legt. Der Wohnimmobilienbestand der Deutsche Wohnen Gruppe umfasst rund 51.000 eigene Wohnein-heiten (per 31. Dezember 2007) mit einer gesamten Wohnfläche von rund 3,2 Mio. m�, die sich vorwiegend im Rhein-Main-Gebiet, in Rheinland-Pfalz und in Berlin befinden.


Pressemitteilung
19.06.2008

[dackelbert]

Ich habe vergangene Woche und heute auch eine Position in Deutsche Wohnen aufgebaut, die ich bei weiter fallenden Kursen wohl ausbauen würde. Ich denke aber, daß allmählich ein Boden gefunden werden sollte. Der aktuelle Kurs impliziert nur noch einen Wert von ca. 900 Euro pro qm für das gesamte Portfolio, was angesichts der Schwerpunkte Rhein/Main und Berlin sicherlich ok sein sollte.
Das Management möchte künftig Augenmerk auf FFO Generierung legen, und daraus Dividenden ausschütten. Schaut man sich die Peers Gagfah und GAG an, so holt Gagfah aus 10,6 Mio qm Fläche einen FFO von gut 200 Mio Euro; GAG erwirtschaftet mit 2,74 Mio qm einen FFO von 43 Mio Euro. Nimmt man dies als groben Anhalt, so sollte Deutsche Wohnen mit ihren 3,25 Mio qm mittelfristig schon an die 40 Mio FFO erreichen können. Natürlich spielen noch andere Faktoren wie Renovierungsbedarf, Bewirtschaftungskosten, Fremdkapitalstruktur eine Rolle, sodaß der Vergleich durchaus hinken kann. Über Kommentare hierzu würde ich mich freuen. Mal angenommen, die 40 Mio FFO könnten erreicht werden, würde das bezogen auf den aktuellen Kurs eine FFO-Rendite von über 10% bedeuten.
Morgen ist übrigens HV; vielleicht kommen dann ja mal positive News.

Gruß, Dackelbert

[tityus]

Ach ja, um deine Frage zu beantworten.
Die Bewertung der Zinsswaps sollten bei der Deutsche Wohnen bei steigendem Zins sehr positiv ausfallen. Soweit ich gesehen habe, ist das Zinsniveau wieder auf dem Januar-Stand, wurde aber noch nicht "Wertberichtigt".

[tityus]

Ein häufig gesehenes Problem der Immokrise ist folgendes:

Wir haben eine prosperierende Wirtschaft, die Zinsen sind relativ niedrig, Beschäftigung ist hoch, die Bevölkerung hat Geld zum ausgeben.
Daraus folgt die Nachfrage nach Häusern ist hoch. Daraus wiederum resultieren hohe Immopreise.

Nun in dieser Phase möchte eine junge Familie ein Haus kaufen. Sie zahlt z.B. 120000 Euro/$.
Die Bank ermöglicht anhand einer Analyse des Einkommens der Familie einen Kreidt mit 20 % Anzahlung
und kann(die Zinsen sind ja günstig) mit einem variablen Kredit eine momentane super Finanzierungrate anbieten.
Die Höhe der Rate ist hier im Beispiel erst einmal egal.

Aber jetzt kommt die Falle. VARIABEL heisst, nach 6 Jahren muss der Immobilienzins angepasst werden.
Sind die Zinsen gefallen wird die monaltiche Rate nach unten angepasst und umgekehrt.
Bei diesem Refinanzierungs Prozess muss die Immobilie auch bewertet werden.

Nun hat sich aber die Wirtschaft negativ entwickelt, die Nachfrage ist gefallen und das Haus ist nur noch 80000 Euro/$ Wert.
Die Anzahlung ist futsch. Der Nettowert ist -20000 Euro. Die Bank jedoch verlangt wieder die 20% Netto Wert oder Anzahlung.
Also muss die Familie ca. 54000 Euro/$ cash hinblättern um zu refinanzieren. Das ging jetzt in der Immokrise 100000-en Hausbesitzern so.

Die Folge ist, die Hauskäufer verlassen einfach ihre Häuser und ziehen wieder in Wohnungen und die Banken sitzen auf dem faulen Kredit und einer Immobilie , die nichts wert ist.

Wenn man im unseren Falle die Immobilie nur zu Handelszwecken ein paar Jahre hält, ist wohl ein (Zins)variabler Kredit sehr positiv.
Er ermöglicht ja eine niedrigere Rückzahlrate aber auch das besprochene Refinanzierungs Risiko.

Soviel zu einem variablen Kredit, kommen wir jetzt zum Zinsswap.

Wird zum Beispiel in 6 Jahren refinanziert und der Zinssatz ist von 3% auf 5% gestiegen, wird die mtl. ZahlRate erheblich erhöht.
Dagegen kann man sich mit einem Zinsswap absichern. Ist wie eine Art Optionsschein, am Ende der Laufzeit wird nur der Differenzbetrag gezahlt.

Man kann den Zinsswap aber auch rein zu spekulativen Zwecken kaufen.

Bei der Deutschen Wohnen AG taucht der Zinsswap 2006 das erste mal im Geschäftsbericht auf und es wird betont,
dass diese nicht zu Spekulationszwecken gehalten werden. Ich halte das nicht für sehr sinnvoll, wenn man sich gegen steigende Ratenzahlung absichert aber wenn diese nicht steigen sondern fallen, dann 24 Mio Minus bilanzieren muss. Das sollte genau ausgerechnet sein und sich die Waage halten.
Ausserdem sollte eine Anlage in Zinsswaps auch genauer offengelegt werden. Das verunsichert die Anleger.
Die Umsätze steigen, die Gewinne steigen und die Manager spielen mit Derrivaten herum....

Hier noch einmal die Definition, Quelle Wikipedia:
Der Zinsswap ist eine Vereinbarung zwischen zwei Vertragspartnern, zu bestimmten zukünftigen Zeitpunkten Zinszahlungen auf einen bestimmten Geldbetrag auszutauschen. Die Zinszahlungen werden meist so festgesetzt, dass eine Partei einen heute zu fixierenden Festzinssatz zahlt, die andere Partei hingegen einen variablen Zinssatz. Dieser variable Zinssatz orientiert sich an den üblichen Referenzzinssätzen im Interbankengeschäft. Ein Zinsswap kann sowohl zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken als auch als Spekulationsinvestment genutzt werden.

[jacomo1]

Lieber Tityus,

danke für Deine detaillierten auskünfte. Leider bin ich kein Immo-Experte und verstehe nichts von den beschriebenen Zins-Swaps. Sind das Absicherungsgeschäfte? Wie würden sich langfristig steigende Hypothekenzinsen auf die Gewinnentwickung auswirken? Ein Blick auf den Langfristchart einschlägiger Umlaufrenditen lässt die Vermutung reifen, dass eine großangelegte Zinswende ansteht. Damit dürften sich doch die Refinanzierungskosten für die Immo-Branche verschlechtern, oder nicht??
nochmals danke und gruss aus dem rheinland

[tityus]

Ich nehme an, das ist eine retorische Frage?

Aber trotzdem hier ein paar Punkte zum Überlegen:

1. Das Minus des ersten Quartals 2008 entstand durch die sogenannten Zinsswaps
(Wenn man die Geschaäftsberichte durchsucht tauchen diese Zinsabsicherungen das erste Mal 2006 auf)
Erstes Quartal 2008 -24.00 Mio Euro
2007 -1.00 Mio Euro
2006 -0.05 Mio EURO

Dabei ist zu beachten, dass der Zinssatz für Hypothekenzinsen im Januar von 4,68 auf 4,30 gefallen ist.
http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp
Im Monat Mai jedoch wieder auf 4,70 gestiegen das Minus sollte deshalb mehr als ausgeglichen sein???

2. Bis 2009 sollen 140 von insgesamt 400 Arbeitsplätzen abgebaut werden.
Dadurch sollen jährlich zehn Millionen Euro eingespart werden.

3. 1.Quartal 2008 Ergebnis vor Zinsen, Steuern und allen Abschreibungen (EBITDA) von 32,9 Millionen Euro,
was eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 15 Prozent bedeute.

4. Warren Bufett als Beispiel, will nur in Unternehmen investieren, deren Management nicht grössenwahnsinnig ist.
D.h. Unternehmen die jahrelang dazukaufen ohne je Gewinne zu machen oder ohne darauf zu achten, ob die Aquisition zum Unternehmen passt.
Berlin (Gehag Gruppe) passt wunderbar zum Unternehmen. Berlin wird immer beliebter und die Mieten sind im Vergleich mit anderen europäischen Grosstädten preiswert(noch steigerbar).

5. Wohnungsverkäufe
Die Wohnungsverkäufe wurden von 1645 2006 auf 880 in 2007 zurückgeschraubt. Jedoch die Qualität(stolze Preise) der Verkäufe hat zugenommen.

6. Ein Minus ist die fehlende Dividende - langfristige Anleger wollen wachsende Erträge sehen.

7. Ein weiteres Minus sind die Zinsswaps, eine Art von Zinsoptionen zum Absichern von variablen Krediten.
Fällt z.B. der HypoZinssatz unter 3, bedeutet das evtl. eine Wertberichtigung von - 50 Mio Euro obwohl die Umsätze und Gewinne solide steigen.


8. Analyse der HSH Nordbank AG
Die HSH Nordbank AG behauptet 985 EUR je m2 Wohnfläche sei eine recht hohe Bewertung und errechnet eine Bewwertung 37,16 EUR je Aktie.
In einem Artikel der Morgenpost liest man jedoch folgendes:"Der wirtschaftliche Aufschwung hat in Berlin auch die Preise für Eigentumswohnungen erfasst. Nach Jahren unterhalb von 1300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind die Durchschnittspreise bis Ende 2007 im 6,6 Prozent gestiegen - von 1276 Euro Ende 2006 auf jetzt 1360 Euro."

Daraus folgt, das der Aktienkurs mehr als unter dem halben Buchwert liegt. Den rein rechnerischen Wert der Aktie in 5 Jahren kann sich jeder selbst ausrechnen.

Das ist das erst Mal, dass ich hier meine Notizen preisgebe.
Also besser eigene Gedanken machen, kann ja auch alles falsch sein!!!

[jacomo1]

tag zusammen,

die diskussion hier macht auf mich einen vernünftigen eindruck. würde gern im zuge der allgemeinen immo-krise ein paar euronen antizyklisch
in diesem sektor investieren. nun habe ich die qual der wahl, welchen wert würdet ihr favorisieren? eine Deutsche Wohnen bei ca. zehn Euro einzusammeln und mindestens fünf jahre zu halten könnte dich eigentlich nicht verkehrt sein. bei Gagfah stört mich der offebnsichtlich finanzklamme groaktionär und bei vivacon wird zuviel gemauschelt. was bleibt dann noch übrig?
danke für sachdienliche hinweise