Wie steigt der Wert einer Immobilie nach Renovierung? - 500 Beiträge pro Seite

[imy]

Hallo,

ich hab in München eine Wohnung gekauft, 128k, 74 m², Bj 61, mit Tram in 10 min am Hbf. Mir wurde es günstiger zu 128k angeboten da ich langjähriger Mieter war. Der Markwert wäre angeblich 134k gewesen. Ich denke oft darüber nach die zu verkaufen da mich der Lärm über mir stört.

Es ist praktisch alles zu renovieren. Angenommen ich stecke 30k in die Renovierung rein, sind das insgesamt 158k die in der Wohnung drinstecken.

Ich hab mal meine Daten in das kostenpflichtige Wertbemessungstool von Immobilienscout24 gesteckt.

Ohne Renovierung: durchschnittl. Markwert ~ 140000.-, war für mich 12 k güntiger.

Mit Renovierung: durchschnittl. Markwert ~ 215000.-,

Das würde ein Unterschied von 75 k sein, also hätte ich einen Gewinn von 35k wenn ich die Wohnung dann wieder verkaufe.

Ist das ne Milchmädchenrechnung oder ist es allgemein so das der Wert einer Immobilie nach einer Renovierung stärker anzieht als die reingesteckten Renovierungskosten?

Danke

[ZAHLENDREHER]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.587.268 von imy am 25.11.10 08:17:17

Also grundsätzlich bekommt man eher weniger als man in die Reno steckt. Ausser man hat zufällig genau den Geschmack des potentiellen Käufers getroffen.

Der durchschn. Wert von 215 k bezieht sich sicherlich auf überwiegend durchsanierte Wohnungen, oder? Du will aber wohl nur renovieren.

Momentan lassen sich Wohnungen an guten Standorten easy verkaufen. Biete die Bude doch einfach für 169 k unrenoviert an und schaue was passiert.

Besten Gruß gen Süden

[imy]

Was wäre denn der Unterschied zwischen sanieren und renovieren?
Ich will im Bad Fliesen abschlagen, Rohre werden unter Umständen verlegt, neue Dusche, WC etc einbauen, Fliesen bis unter die Decke.
Neuer Fussbodenbelag in der ganzen Wohnung.
Sicherungskasten ersetzen, vielleicht müssen die elekrischen Kabel entsprechend geändert werden.
Neue Küche einbauen.
Wie tief müßte man denn eingreifen um von Sanieren zu sprechen? Estrich erstzen usw.?

[ZAHLENDREHER]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.587.487 von imy am 25.11.10 09:00:01

Betrifft überwiegend das Gemeinschaftseigentum und kannst Du allein eh nicht machen: Wärmedämmung der Fassade und des Daches (oft gar Erneuerung des Daches), Balkonsanierung, Fenster und Haustür, Heizungsanlage, Leitungen und Rohre im gesamten Haus, Treppenhausreno, usw.

[imy]

In dem Bewertungstool habe ich Fragen über Fassade, Dämmung verneint. Bei Fragen ob ich Küche, Bad, usw renoviert hätte, also alles was in meiner Möglichkeit ist, habe ich einmal mit nein und einmal mit ja beantwortet. Heraus kam dieser tolle Unterschied.

[ZAHLENDREHER]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.587.487 von imy am 25.11.10 09:00:01

Kleine Ergänzung. Bzgl. Bodenbeläge, Fliesen und erst recht die Küche. Da wollen sich dei Leute doch gern selbst verwirklichen. Da zahlen die Leute garantiert nicht die angefallenen Kosten, weil nicht 100%ig den eigenen Vorstellungen entsprechend.

Bad bis zur Decke fliesen? Hat man früher gemacht. Die sogenannte Nasszelle! Moderne Badgestaltung geht anders. Enfach mal Prospekte wälzen.

[imy]

Kein Problem, wird das Renovieren billiger. Sollte halt vorzeigbar sein. Das Auge wohnt auch mit wenn ich ein bekanntes Sprichwort abwandeln darf.

[ZAHLENDREHER]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.587.675 von imy am 25.11.10 09:21:46

Viel Erfolg. Ich denk nur, dass die genannten Durchschnittswerte im wahren Leben nicht unbedingt erzielt werden. Also, toi,toi,toi.

[sausebraus2000]

Ich denke bei den Zahlenspielen im Internet sollte man vorsichtig sein.

Der dort angezeigte Preis wird vermutlich nicht unbedingt der am Markt wirklich erzielbare Preis sein. Ich denke er wird niedriger sein.

Man denkt man hat was wertvolles, z. B. eine Goldmünze, Oldtimer oder eine alte Märklin Lok. Da kursieren Preis, wo jeder potentielle Käufer abwinkt.

Mi dem Eibau einer Küche, Teppich, farbiger Tapete und mit Fliesen sollte man wegen dem unterschiedlichen Geschmack vorsichtig sein.

Eine gute kl. Küche gibt es schon für 2.999 €. Da steigt kein Wert beim Verkauf.

Die einem bekannten nervigen Mietmieter muss man Verkauf vermutlich auch anzeigen ggf. kann sonst der Verkauf rückabgewickelt werden.

Ich habe mal eine Wohnung mit Parkett vor Neubezug ausgelegt. Der Mieter hat dann Teppich draufgelegt.....

Viel Erfolg

sausebraus2000

[happihappi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.587.268 von imy am 25.11.10 08:17:17

Ehrlich gesagt finde ich diese Frage ziemlich naiv.

Der Marktwert einer Wohnung ist nicht durch ihre Ausstattung oder Renovierungsstatus bestimmt. Ein potentieller Käufer wird sich auch die Verpflichtungen am Miteigentum des Hauses (Gemeinschaftseigentum) ansehen und abwägen welcher Reparatur- bzw. Sanierungsstau ansteht, welche Maßnahmen/Investitionen bereits beschlossen und durch die Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft getragen wird und was (absehbar) auf den Käufer an Zusatzbelastungen zurollt.
Wenn Lärm ein Verkaufsgrund ist, dann wird das einem potentiellen Käufer auch nicht verborgen bleiben. Meist sind Schallschutzmaßnahmen aber am ganzen Haus (Fenster ect.) notwendig, ergo Gemeinschaftseigentum und somit nicht individuell abstellbar es sei denn, man installiert eine zusätzliche, innenliegende, Doppelverglasung.

Ich muss den Vorrednern recht geben, dass sich Käufer nicht am Geschmack oder wie immer gearteten Investitionen des Vorbesitzers orientieren. Im Gegenteil kann das zu einer Kaufpreisminderung führen wenn der neue Eigentümer Umbauten wie neue Küche oder Badsanierung nach eigenem Geschmack planen und finanzieren muss.

Letztendlich entscheidet der Markt, was die Immobilie wert ist.
Capital hat einen Immobilienatlas veröffentlicht was die durchschnittlichen qm-Preise in einer Gegend sind. Daran kann man ableiten, ob man einen guten Kauf getätigt hat oder selber über den Tisch gezogen wurde (...).
Für Verkäufe bietet es, neben einer individuellen Analyse welche Verkaufspreise bei vergleichbaren Immobilien mit vergleichbarer Ausstattung in vergleichbarer Lage, erzielt werden, einen ersten Anhaltspunkt, wo man seine Preisvorstellung ansetzen kann.

Ich kann auch nur empfehlen, sich mal zu überlegen, was einen potentiellen Käufer interessiert (Lage, Anbindung, Entwicklungspotential) und worauf man selber achten würde. In meinem Fall habe ich vor fünf Jahren saniert eine Wohnung gekauft für die andere (im selben Haus, sogar unsaniert) knapp 30% mehr pro qm bezahlt haben als ich; das ist ein Indiz für das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und einen potentiell erzielbaren Verkaufserlös.
Eine Verkaufsanzeige mit einem realistischen Wunschwert wird zeigen, ob sie Kaufinteressenten anlockt oder nicht.

[Mariela]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.587.268 von imy am 25.11.10 08:17:17

Wie steigt der Wert einer Immobilie nach Renovierung?
Auf jeden Fall weniger (wenn überhaupt!) als die Renovierungskosten. Die Käufer reden Dir jede Veredelung mit „es ist nicht mein Geschmack, werde so wie so alles ändern“ aus.

Ist das ne Milchmädchenrechnung oder ist es allgemein so das der Wert einer Immobilie nach einer Renovierung stärker anzieht als die reingesteckten Renovierungskosten?
Ich sehe es eher als eine Milchmädchenrechnung.

Ich denke oft darüber nach die zu verkaufen da mich der Lärm über mir stört.
Das ist etwas, was Du mit keinen vergoldeten Wasserhähnen im Bad wettmachen kannst. Der Lärm, der Dich stört, wird auch die Anderen stören und den Kaufpreis drücken.

Ich spreche aus eigener Erfahrung!
Hatte eine Wohnung super veredelt, um immer wieder zu hören, dass das nicht zählt. Ich hatte Glück: Eine Käuferin wollte die Wohnung unbedingt haben, so hat sie den geforderten Preis bezahlt.

[Windschaden]

Tja, hier meine 2cents.
Erstens: Wohnung einfach so lassen wie sie derzeit ist und ZEITNAH verkaufen, solange die Leute in München noch jeden beliebigen Preis zahlen.
Zweitens: "Marktwert" von 134k€ entstand wahrscheinlich so: 74qm, 9.5€/qm Kaltmietertrag und Faktor 16: gibt knapp 135k€. Ist vielleicht auch schon ein paar Jahre her, als Du die Wohnung gekauft hast.
Drittens: wenn die Wohnung wirklich nur 10 Minuten mit der Tram vom Münchner Hbf weg ist, dann rechnet man heute so: 74qm, 10€ Kaltmietertrag und Faktor 20: gibt knapp 178k€!!! Ist ja dann immer noch ein gepflegter 5-Prozenter. Na ja, vielleicht liegt die Wohnung an der Landsberger Strasse, da musst Du dann noch ein bisschen was abziehen.

ABER: sofort rein mit dem Ding in Immoscout24 und in die Freitagsausgabe der SZ. Der Euro stirbt. Die Hyperinflation kommt. Ausserdem geht die Welt unter. Wirst sehen: die Wohnung geht ratz-fatz weg. Viel Glück!

Grüsse, Wind.

[immer_runter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.590.245 von Windschaden am 25.11.10 14:15:36

Was gibts fuer Probleme obendrueber?

Kenne Leute, die koennen sowas (kostenpflchtig) lösen.

[happihappi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.590.283 von immer_runter am 25.11.10 14:20:45

Naja, eine (zu) laute Frau kriegt man ja auch anders ruhiggestellt...

[imy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.590.245 von Windschaden am 25.11.10 14:15:36

Sie liegt an der Landshuter Allee, nahe der Dachauerstrasse, es geht also von dort locker zum spazierengehen ins Olympiaparks. Eigentlich gefällts mir ja, nur diese neue Geräuschskulisse halte ich auf Dauer nicht aus.

Wo finde ich diese Berechnungsformeln?

Dieses Bewertungstool errechnet den Preis indem ich angebe wo ich wohne, Bj, und alles was sonst noch möglich ist angebe, und das Tool sucht nach ähnlichen Merkmalen in der Umgebung und ermittelt den Durchschnittspreis. Es kam mir zwar selber zu gut vor um wahr zu sein, aber fragen schadet ja nichts.

[Windschaden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.590.569 von imy am 25.11.10 14:51:26

Die Berechnungsformel ist einfach:
Monatskaltmiete x 12 x Faktor = Preis.
Die (nachhaltig erzielbare) Monatskaltmiete ist sicherlich bekannt.
Multipliziert mit 12 ergibt die Jahresnettokaltmiete.
Multipliziert mit einem Faktor gibt den Kaufpreis - wobei der Faktor die variable Grösse ist. Je nach Marktlage ist der Faktor hoch (hohe Kaufpreise) oder niedrig (niedrige Kaufpreise).
Zur Zeit ist der Faktor für den Stadtbereich München sehr hoch, da Immobilien rar und gesucht sind. Faktor 10 beispielsweise ist ein 10-Prozenter (Jahresnettokaltmiete dividiert durch Kaufpreis gibt 10%), Faktor 16 ist ein 6.66-Prozenter und Faktor 20 ein 5-Prozenter. So einfach ist das. In sehr guten Münchner Innenstadtlagen werden gerne auch mal Faktoren von 30 bezahlt. Wird in der SZ am Freitag dann gerne mal als sicherer 3-Prozenter angepriesen!!!
An der Landshuter Allee (sprich: Mittlerer Ring) wird man sicherlich weniger bekommen. Dennoch: bekloppt genug, was die Leute für Immobilien in dieser Lage haben wollen. Guckst Du hier:
http://www.immobilienscout24.de/Suche/S-14/Wohnung-Kauf/Umkr…

[boygeorge]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.591.315 von Windschaden am 25.11.10 16:10:55

ist ja echt krank, für diese Wohnung im Neuhausener Ghetto 3000€/qm zu verlangen.
Ich hoffe, diese Münchner Blase platzt hurtigst. Ich warte darauf und bin gut positioniert. Bald bekommt man das um die Hälfte.

[Windschaden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.619.125 von boygeorge am 30.11.10 21:17:47

Ich WÜNSCHE, die Münchner Blase platzt hurtigst...ich habe allerdings die Befürchtung, die Bekloppten zahlen weiterhin jeden Preis.

[boygeorge]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.619.379 von Windschaden am 30.11.10 21:54:52

Ich denke, diese Bekloppten werden irgendwann kapieren, dass München bei Bedarf in jede Richtung ausgebaut werden kann. Nur schön ist diese Gegend nicht, auch nicht das momentane München.
Die höchsten Preise werden in Bayern die Areale zu Tirol und Vorarlberg machen, also das Allgäu. Auch in Tirol selbst, außer im schamlos überteuerten Kitzbühler und Paznauner Bereich, kann man noch Schnäppchen machen,da bezahlt man die Hälfte oder ein Drittel der Münchner Ghetto Preise, wie zb in Neuhausen.

grüße

[imy]

Würde ein Makler mehr herausholen können und "rechtssicherer", unter anderem wegen dem Schallproblem durch das Laminat?