Aktuelle Meinungen zur IMW Immobilien SE? (Seite 31)
eröffnet am 24.01.13 17:01:19 von
neuester Beitrag 01.04.23 13:14:30 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 57.012.870 von deepvalue am 13.02.18 13:11:07
Zitat von deepvalue: Wenn mehr gebaut wird und wenige Zuwanderung passiert kommt der Leerstand ganz automatisch in Berlin. Die Zuwanderung aus Deutschland ist mittlerweile schwach negativ, aus dem europäischen Ausland kommen auch immer wenigerGibt es für diese Thesen auch Quellen?
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.013.056 von Andrija am 13.02.18 13:28:00Klar, ich warte bzgl. des Verkaufs eines kleinen Teils meiner Immobilien bis die 10 Jahresfrist vorbei ist und falls möglich die Mieter ausgezogen sind. Meines Erachtens sind die Preise in innenstadtnahen derart überzogen, das es nur schwer noch weiter gehen kann. Mit dem Geld reduziere ich übrigens zunächst meine Verschuldung und damit mein Risiko. Mittelfristig möchte ich dann auch international und in andere Assetklassen stärker diversifizieren.
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.012.870 von deepvalue am 13.02.18 13:11:07
Frau Lompscher ist sehr erfolgreich, dass nicht gebaut wird. Der Rückstand baut sich von Jahr zu Jahr weiter auf. Es müssten also auch die zurückgehen, die jetzt schon hier sind. Das sehe ich eher nicht.
Auch wenn ich nicht daran glaube, dass die Immobilienpreise weiter in den Himmel wachsen, zurückgehen werden sie so schnell auch nicht. Keinesfalls halte ich die aktuellen Preise für den peak. Für die imw mag das der beste Verkaufszeitpunkt sein bei so einem Riesenportfolio und einem dämlichen Senat der vielleicht noch der DeuWo ein Schnippchen schlagen will - Zahn und Lompscher haben sich bekanntermaßen ja richtig lieb.
Was den Abverkauf Deiner Eigentumswohnungen angeht, halte ich den Zeitpunkt für noch nicht gekommen. Außerdem würde ich dann nicht nur die 10-Jahresfrist abwarten, sondern zusätzlich noch den Freizug durch die Mieter. Was willst Du außerdem alternativ mit dem Geld machen?
Zitat von deepvalue: Wenn mehr gebaut wird ...
Frau Lompscher ist sehr erfolgreich, dass nicht gebaut wird. Der Rückstand baut sich von Jahr zu Jahr weiter auf. Es müssten also auch die zurückgehen, die jetzt schon hier sind. Das sehe ich eher nicht.
Auch wenn ich nicht daran glaube, dass die Immobilienpreise weiter in den Himmel wachsen, zurückgehen werden sie so schnell auch nicht. Keinesfalls halte ich die aktuellen Preise für den peak. Für die imw mag das der beste Verkaufszeitpunkt sein bei so einem Riesenportfolio und einem dämlichen Senat der vielleicht noch der DeuWo ein Schnippchen schlagen will - Zahn und Lompscher haben sich bekanntermaßen ja richtig lieb.
Was den Abverkauf Deiner Eigentumswohnungen angeht, halte ich den Zeitpunkt für noch nicht gekommen. Außerdem würde ich dann nicht nur die 10-Jahresfrist abwarten, sondern zusätzlich noch den Freizug durch die Mieter. Was willst Du außerdem alternativ mit dem Geld machen?
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.010.518 von Effektenkombinat am 13.02.18 09:44:29
Das mit Gropiusstadt habe ich noch nicht verstanden. Wieso zunehmender Leerstand? Wohin sollten die Leute denn ziehen?[/quote]
Wenn mehr gebaut wird und wenige Zuwanderung passiert kommt der Leerstand ganz automatisch in Berlin. Die Zuwanderung aus Deutschland ist mittlerweile schwach negativ, aus dem europäischen Ausland kommen auch immer weniger da dort die Konjunktur anzieht und die Masseneinwanderung aus den Armutsländern wird langsam auch stark verringert. Erfahrungsgemäß ist der Leerstand dabei am höchsten und teuersten in den einfachen Wohngegendene. Gropiusstadt wäre in solch einem Fall besonders betroffen.
Ich bin deshalb angefangen, bei den Objekten bei denen ich aus den 10 Jahren heraus bin zu verkaufen (sind allerdings aktuell nur einzelne Wohnungen). Bei Gropiusstadt dürfte das Risiko nach unten deutlich größer sein, da sich das Mieterverhalten in einfachen Wohnquartieren bei zunehmenden Leerstand deutlich verschlechtert (d.h. mehr Instandhaltung und mehr Zahlungsausfälle) und deshalb die Preise deutlich stärker sinken.
Das mit Gropiusstadt habe ich noch nicht verstanden. Wieso zunehmender Leerstand? Wohin sollten die Leute denn ziehen?[/quote]
Wenn mehr gebaut wird und wenige Zuwanderung passiert kommt der Leerstand ganz automatisch in Berlin. Die Zuwanderung aus Deutschland ist mittlerweile schwach negativ, aus dem europäischen Ausland kommen auch immer weniger da dort die Konjunktur anzieht und die Masseneinwanderung aus den Armutsländern wird langsam auch stark verringert. Erfahrungsgemäß ist der Leerstand dabei am höchsten und teuersten in den einfachen Wohngegendene. Gropiusstadt wäre in solch einem Fall besonders betroffen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.001.275 von deepvalue am 12.02.18 09:11:09
Sprunghafte Zinsanstiege werden wohl sofort auf die Preise drücken, aber ein sanfter Zinsanstieg wird nicht unbedingt sichtbare Spuren hinterlassen, weil der darunter liegende Trend der Immobilienknappheit das überlagert. Herr Slabke von Hypoport ist da ganz anderer Meinung als du
Der macht da in seinen HVs immer schöne Präsentationen zum Immo-Defizit.
Das mit Gropiusstadt habe ich noch nicht verstanden. Wieso zunehmender Leerstand? Wohin sollten die Leute denn ziehen?
Zitat von deepvalue: Deine Einschätzung teile ich ganz und gar, obgleich ich das Mietpotential in der Gropiusstadt aktuell schon bei 8 Euro sehen würde (ich habe Altbau-MFH in Pankow). M.E. werden die Preise in Berlin aufgrund der steigenden Zinsen und des zunehmenden Zubaus sinken.
Sprunghafte Zinsanstiege werden wohl sofort auf die Preise drücken, aber ein sanfter Zinsanstieg wird nicht unbedingt sichtbare Spuren hinterlassen, weil der darunter liegende Trend der Immobilienknappheit das überlagert. Herr Slabke von Hypoport ist da ganz anderer Meinung als du
Der macht da in seinen HVs immer schöne Präsentationen zum Immo-Defizit.Ich bin deshalb angefangen, bei den Objekten bei denen ich aus den 10 Jahren heraus bin zu verkaufen (sind allerdings aktuell nur einzelne Wohnungen). Bei Gropiusstadt dürfte das Risiko nach unten deutlich größer sein, da sich das Mieterverhalten in einfachen Wohnquartieren bei zunehmenden Leerstand deutlich verschlechtert (d.h. mehr Instandhaltung und mehr Zahlungsausfälle) und deshalb die Preise deutlich stärker sinken.
Das mit Gropiusstadt habe ich noch nicht verstanden. Wieso zunehmender Leerstand? Wohin sollten die Leute denn ziehen?
Trading Spotlight
Sorry, ich hatte einen Punkt vergessen: Energetische Modernisierung ist meist voll steuerlich absetztbar......
Also: je mehr Energetische Sanierung geplant ist, desto besser für uns Aktionäre....
Hoch leben die Grünen etc. für dieses Mieterschröpfungsprogramm/höhere Zahlungen durch Städte an Wohngeld und Hartz 4 (leichte Ironie beachten).
Also: je mehr Energetische Sanierung geplant ist, desto besser für uns Aktionäre....
Hoch leben die Grünen etc. für dieses Mieterschröpfungsprogramm/höhere Zahlungen durch Städte an Wohngeld und Hartz 4 (leichte Ironie beachten).
Klar, bei einem Verkauf würde m.E. ein Käufer auch die bereits geplanten Sanierungsvorhaben wenigstens größtenteils mit bezahlten. Die Rechnung ist relativ einfach. Geht man davon aus, dass 80% der Kosten auf die Mieter umlegbar sind, so haben 100 Euro Sanierungskosten eine Erhöhung der jährlichen Nettokaltmiete um 8,8 Euro (Rechnung 100x 80% X 11%) zur Folge. Geht man von einem Vervielfältiger von z.B. 25 aus, so erhöht diese Ausgabe den Verkaufswert vor Abzinsung vereinfacht gerechnet um 220 Euro (Rechnung 8,8 Euro x 25).
Sanierung bringt da richtig Spaß.........
Kosten wie Mietminderungen sind übrigens voll Umlegbar. Mieter könnnen energetische Modernisierungen übrigens auch bei Härtefällen so gut wie nie stoppen.......
Aktuell werden übrigens Multiplikatoren von 30 für Altbauten bezahlt. 25 halte ich für ein derartiges Objekt für absolut marktgängig/konservativ.
Sanierung bringt da richtig Spaß.........
Kosten wie Mietminderungen sind übrigens voll Umlegbar. Mieter könnnen energetische Modernisierungen übrigens auch bei Härtefällen so gut wie nie stoppen.......
Aktuell werden übrigens Multiplikatoren von 30 für Altbauten bezahlt. 25 halte ich für ein derartiges Objekt für absolut marktgängig/konservativ.
Antwort auf Beitrag Nr.: 56.959.340 von deepvalue am 07.02.18 11:29:51
Würde ich ja zustimmen, aber gilt das so bei einem Verkauf? Der Verkaufserlös müsste ja dem Immowert vor der Sanierung entsprechen plus den Sanierungskosten. Ist das realistisch?
Zitat von deepvalue: Eine Sanierung freut auch jeder möglichen Käufer. Wo bekommt man sonst 11% Rendite (nach Inkrafttreten der neuen Groko-Gesetze leidernur 8%)? Da dabei im Wesentlichen keine höheren Instandhaltungsaufwendungen mit verbunden sind, geht das direkt in den Mehrertrag/Cash Flow.
Insoweit halte ich jede Sanierung aus Aktionärssicht für sinnvoll ...
Würde ich ja zustimmen, aber gilt das so bei einem Verkauf? Der Verkaufserlös müsste ja dem Immowert vor der Sanierung entsprechen plus den Sanierungskosten. Ist das realistisch?
Antwort auf Beitrag Nr.: 56.959.847 von Effektenkombinat am 07.02.18 12:04:40
Deine Einschätzung teile ich ganz und gar, obgleich ich das Mietpotential in der Gropiusstadt aktuell schon bei 8 Euro sehen würde (ich habe Altbau-MFH in Pankow). M.E. werden die Preise in Berlin aufgrund der steigenden Zinsen und des zunehmenden Zubaus sinken. Ich bin deshalb angefangen, bei den Objekten bei denen ich aus den 10 Jahren heraus bin zu verkaufen (sind allerdings aktuell nur einzelne Wohnungen). Bei Gropiusstadt dürfte das Risiko nach unten deutlich größer sein, da sich das Mieterverhalten in einfachen Wohnquartieren bei zunehmenden Leerstand deutlich verschlechtert (d.h. mehr Instandhaltung und mehr Zahlungsausfälle) und deshalb die Preise deutlich stärker sinken.
Zitat von Effektenkombinat:Zitat von deepvalue: Eine Sanierung freut auch jeder möglichen Käufer. Wo bekommt man sonst 11% Rendite (nach Inkrafttreten der neuen Groko-Gesetze leidernur 8%)? Da dabei im Wesentlichen keine höheren Instandhaltungsaufwendungen mit verbunden sind, geht das direkt in den Mehrertrag/Cash Flow.
Insoweit halte ich jede Sanierung aus Aktionärssicht für sinnvoll (anders sieht das aus bei den Mietern, diese zahlen aber ja eine für Berlin super niedrige Miete, ich vermiete nicht mehr unter 10 Euro pro qm Nettokalt dort).
Angesichts der gegenwärtigen Mondpreise würde allerdings ein Verkauf sehr sinnvoll sein, insbesondere wenn ein Verkauf in Zukunft steuerlich immer unattraktiver wird.
Ein Verkauf ist für die Herrschaften nur sinnvoll, wenn sie eine Idee haben, was sie mit dem Geld machen wollen. Es kann schon sein, dass mangels Alternativen eben gerade kein Verkauf erfolgt.
10 Euro pro qm werden sich auf absehbare Zeit nicht in den Gropiusstadt-Wohnungen erzielen lassen. Die Durchschnittsmiete war dort per IMW-Angaben 5,43 Euro/qm im vergangenen Jahr und Neuvermietungen erfolgten vor zwei Jahren zu durchschnittlich 6,88 Euro/qm. Gehen wir mal davon aus, dass es jetzt vielleicht 7 Euro/qm sind.
Deine Einschätzung teile ich ganz und gar, obgleich ich das Mietpotential in der Gropiusstadt aktuell schon bei 8 Euro sehen würde (ich habe Altbau-MFH in Pankow). M.E. werden die Preise in Berlin aufgrund der steigenden Zinsen und des zunehmenden Zubaus sinken. Ich bin deshalb angefangen, bei den Objekten bei denen ich aus den 10 Jahren heraus bin zu verkaufen (sind allerdings aktuell nur einzelne Wohnungen). Bei Gropiusstadt dürfte das Risiko nach unten deutlich größer sein, da sich das Mieterverhalten in einfachen Wohnquartieren bei zunehmenden Leerstand deutlich verschlechtert (d.h. mehr Instandhaltung und mehr Zahlungsausfälle) und deshalb die Preise deutlich stärker sinken.
Heute war die Gropiuswohnen wegen den Mieterhöhungen in der rbb Abendschau 
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