Kaufen versus Mieten - 500 Beiträge pro Seite

[Nimikon]

Hallo,

ich mache mir gerade Gedanken, ob ich ein Haus bauen oder kaufen soll oder ob ich nicht lieber auf Miete umschwenken sollte. Ich habe dazu nun einmal eine Rechnung aufgestellt. Ich wäre sehr dankbar, wenn ihr hierzu eure Meinung abgeben könntet.

Meine Rechnung basiert auf den folgenden Annahmen:
• Hausgröße: 170 qm (egal ob Kauf oder Miete)
• Kaufpreis incl. Kaufnebenkosten: 500.000 EUR
• Eigenkapital: 200.000 EUR
• Kredit: 300.000 EUR
• Kreditzinsen: 5%
• Anlagezinsen: 4,5 % (sollte bei einer langfristigen Anlage zu schaffen sein)
• Jahresmiete 18.000 EUR
• Mieterhöhung pro Jahr: 1,5%
• Immobilienwertsteigerung pro Jahr: 1,0%
• Jährliche Rückstellung bezogen auf Immobilienwert: 1,0%
• Annuität: 10% über Jahresmiete, d. h. im ersten Jahr liegt die Annuität bei ca. 20.000 EUR

Nach diesen Angaben ist der Kredit nach 22 Jahren getilgt und komplett zurückbezahlt. In diesen ersten 22 Jahren habe ich in jedem Jahr in der Variante „Haus kaufen“ höhere jährliche Aufwendungen für Zins, Tilgung und Rückstellungen als für die Miete in der Variante „Haus mieten“. Im ersten Jahr betragen diese Mehraufwendungen rund 7.000 EUR.

In der „Variante Miete“ lege ich das Eigenkapital zu dem veranschlagten Anlagezins an. Um Äpfel mit Äpfel zu vergleichen, lege ich die jährlichen Mehraufwendungen die sich in der Variante „Haus kaufen“ zusätzlich noch an. D. h. in den ersten 22 Jahren kommt neben dem bereits angelegten Eigenkapital von 200.000 EUR jeweils noch die Mehraufwendungen als Anlage dazu.

In dem 23. Jahr wendet sich hingegen das Blatt. Hier habe ich in der Variante „Haus kaufen“ keine Zins- und Tilgungskosten mehr, sondern nur noch Rückstellungen für etwaige Reparaturen. D. h ab dem 23. Jahr sind meine Ausgaben für die Miete höher als meine Rückstellungskosten bei der Variante „Haus kaufen“. Um auch hier Äpfel mit Äpfel zu vergleichen lege ich nun den jährlichen Mehrbetrag bei der Variante „Haus mieten“ an und addiere diesen Anlagebetrag zu dem Immobilienwert des gekauften Hauses.

Ergebnisse der Berechnung:
Nach dieser Berechnung wäre die Variante „Haus mieten“ klar im Vorteil. Durch die zusätzlichen Anlagemöglichkeiten in den ersten 22 Jahren erlangt man bei der Variante „Haus mieten“ einen so hohen Anlagebetrag der dann später nicht mehr eingeholt werden kann. Nach 22 Jahren komme ich auf einen Immobilienwert von ca. 625.000 EUR aufgrund der jährlichen Wertsteigerung von 1%. Zu diesem Zeitpunkt ist mein Anlagebetrag in der Variante „Haus mieten“ bereits schon bei ca. 820.000 EUR. D. h selbst wenn man nach 22. Jahren die eingesparten Mietausgaben in der Variante „Haus kaufen“ nun anlegen kann, hat man keine Chance mehr diese Differenz aufzuholen.

Meine Fragen
Mach ich bei meiner Berechnung etwas grundlegend falsch? Gehe ich eventuell von falschen Annahmen aus? Ich habe bei meinen Berechnungen keine Inflation beachtet. Müsste ich eventuell meinen Anlagebetrag mit einer Inflationsrate von 2% abzinsen, um so auf einen Kapitalwert zu kommen und diesen dann mit dem Immobilienwert vergleichen? Muss ich noch irgendwelche steuerlichen Belange bzw. Staatsförderungsprogramme (Eigenheimzulage etc.) beachten?

Ich möchte mich im Voraus für eure Kommentare bedanken.

Gruss Stefan

[weber37]

hi,
eigenheimzulage gibt es nicht mehr,hast du kinder?,warum gerade jetzt,ein haus kaufen?hast du einen sicheren job???? deine überlegungen sind gut aber ein haus kostet geld,viel viel geld,im unterhalt mein ich.ich persöhnlich kenne mittlerweile 3 die sich die finger verbrannt haben,der eine ist in der klappse,die anderen betonen ständig wie schön ein eigenes haus ist aber das es auch verdammt teuer ist.
gruß weber

[depotcheck]

Ich möchte garnicht so genau auf die Zahlen eingehen, aber ich finde Du liegst richtig!

Was man auch nicht in Zahlen messen kann, ist die Un/Abhängigkeit von einem bestimmten Objekt, wieder ein Pluspunkt für das Mieten.

[taiwandeal]

fuer mich waere der Fall ganz klar:

1. natuerliche Risiken: Erdbeben, Orkan, Hochwasser, Hagel, Meteroiten, Frost, Hitze... --> versicherbar ?

2. politische/wirtschaftliche Risiken: politische Instabilitaet, Wirtschaftslage, Arbeitslosigkeit, Krieg, Mafia, Vandalismus, Terrorismus...

2. sonstige Risiken: Dioxin auf dem Grundstueck, Asbest unterm Dach, Blindgaenger im Garten, Bergschaeden, Schimmel, Schaedlingsbefall, Wasserrohrbruch, Feuer, ...

3. "Nachbar"-Risiko: Arschl.ch zieht ein, Disko eroeffnet, neue Chemiefabrik, Flughafenerweiterung, neue Autobahn, usw ...

4. "Familiaeres" Risiko: Scheidung? (--> am Besten schon vorher ein Konto in Singapur) ...

5. man weiss ja nie, was die Zukunft bringt - wer weiss, was der Doktor einem beim naechsten Besuch erzaehlt... im "Ernstfall" kann man einfach die letzten Kroeten nach Belieben auf den Kopf hauen...



bezueglich "Sicherheit":
der Staat oder die Bank nimmt Dir das Haeusschen auch ganz schnell wieder weg, wenn irgendwas schiefgeht... (oder die Ehefrau)

Devisen/Gold/Aktien/Bonds usw. kannst Du hingegen weltweit relativ sicher verteilen - vielleicht sogar ohne, dass es jemand mitbekommt....




Ich persoenlich wuerde maximal 30% meines Kapitals in fremdvermietete Immobilien als Wertanlage anlegen (Inflationsschutz, Mieteinnahmen).


... nur meine Meinung ...


Viel Erfolg !

[AlterMann]

Erstaunlich gute Antworten bisher. Und ja grundsätzlich rechnet sich kaufen nur in seltenen Fällen.

Ein (beliebter) Fehler in Deiner Rechnung verstärkt die Entscheidung fürs Mieten sogar noch. Die jährliche Rückstellung von 1% ist in der Regel (außer bei sehr teuren Grundstücken) zu gering. 1% würde heisen, das Haus muß erst nach 100 jahren totalsaniert werden. Das ist unrealistisch. Das Finanzamt gesteht Dir 40 bzw. 50 Jahre dafür zu (also 2,5 bzw. 2%). In der Praxis sind diese Werte eher noch höher anzusetzen, da hierbei keine Inflation der Baupreise berücksichtigt ist, und was da nach z.B. 40 Jahren bei rumkommt erkennt jeder, der die Bauarbeiterlöhne von vor 40 Jahren mit den heutigen vergleicht.

Meine Meinung für andere Leute: kaufen erst wenn mindestens 50% Eigenkapital (Begründung: wer in z.B. 25 Jahren nicht die Hälfte spart, wie will der in den nächsten 25 jahren deutlich mehr als die Hälfte zurückzahlen, ohne seine Lebenqualität massiv einzuschränken?)

Meine persönliche Haltung: Investition geht vor Konsum - und ein EFH ist genauso wie ein teures Auto reiner Konsum, auch wenn die Leute, fälschlicher Weise, immer gerne von Investitionen sprechen.

Ansonsten finde ich taiandeals Liste erstaunlich erschreckend realistsch.

[taiwandeal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.732 von AlterMann am 23.01.07 06:08:36

gelle - ich bin heute schon richtig kreativ gewesen ... lies mal mein Posting in diesem Thread: Wie unmoralisch sind die Uran/Diamantaktienkäufer? #8

[CatiaV5]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.210 von Nimikon am 23.01.07 00:07:01

Langfristig weden wir durch die Befölkerungsentwicklung
ein enormes Überangebot an Wohnraum haben.
Das trägt nicht unbedingt zur Wertsteigerung von Immobilien
bei.

[Long-John]

Hab ich hier im Board auch schon diskutiert. Fazit war auch damals: Lieber mieten als kaufen:

Aber!!! gibts tatsächlich die Immobilie zu mieten die du dir dann vorstellst. Genau die Raumaufteilung die du brauchst/willst?? Ist das Objekt dann auch frei?? Wie ist dein Vermieter??

Kannst du dann wirklich machen was du willst?? Ich mein damit mal eine Sauna einbauen, Terasse umändern, Kachelofen/Schwedenofen einbauen, neue Böden verlegen, neue Küche/Bad??

Verstehst du was ich meine?? Die persönliche Freiheit selbst zu entscheiden was mann macht. Dein Vermieter kann mal sterben, die Kinder kommen nach und hauen dich nach 20 Jahren aus deiner gemieteten Immobilie raus. Willst du das evtl. riskieren. Und bei aller Furcht vorm Staat. Dein Geld/Vermögen verwertet der wessentlich schneller als deine Immobilie. Und nicht jeder will ja gleich den Staat bescheißen, indem er sein Geld dann nach Singapur schafft. Vergiss nicht, damit stehts du mit einem Bein vorm Richter wenn das rauskommt. Bei Schlaganfall/Herzinfarkt/Unfall etc. (also nicht vorhersehbaren Dingen) und anschließenderPflegebedürftigkeit bringts dir sowieso nichts das Geld in Ausland zu schaffen, da du ja nicht planen konntest in die Situation zu kommen.

[Taxpayer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.838 von CatiaV5 am 23.01.07 07:06:56

Alles nicht von der Hand zu weisen, aber was ist, wenn nachhaltig die 4,5% Rendite (ich nehme mal an nach Steuern, Abgeltungssteuer irgendwann vielleicht nach SV-Beiträgen) nicht mehr machbar sind?

Über einen guten Anlagemix inkl. Länderverteilung vielleicht schon ...

Mieterhöhung 1,5% p.a. könnte bei sich abzeichnenden inflationären Tendenzen zu knapp kalkuliert sein, andererseits ist das Argument mit dem demografischen Leerstand auch nicht so unlogisch.

Fazit: Egal was man macht, den optimalen Weg wird man nicht finden, weil es gibt zu viele wenn und aber und was wäre wenn ...

Also mit 50% Eigenkapital würde ich persönlich kaufen! Vielleicht aber nicht in Deutschland ....

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.210 von Nimikon am 23.01.07 00:07:01

Hallo

@Nimikon,

"Meine Rechnung basiert auf den folgenden Annahmen:
• Hausgröße: 170 qm (egal ob Kauf oder Miete)
• Kaufpreis incl. Kaufnebenkosten: 500.000 EUR
• Eigenkapital: 200.000 EUR
• Kredit: 300.000 EUR
• Kreditzinsen: 5%
• Anlagezinsen: 4,5 % (sollte bei einer langfristigen Anlage zu schaffen sein)
• Jahresmiete 18.000 EUR
• Mieterhöhung pro Jahr: 1,5%
• Immobilienwertsteigerung pro Jahr: 1,0%
• Jährliche Rückstellung bezogen auf Immobilienwert: 1,0%
• Annuität: 10% über Jahresmiete, d. h. im ersten Jahr liegt die Annuität bei ca. 20.000 EUR"


-Du brauchst deshalb gar nicht so kompliziert anfangen zu rechnen,
sondern:
18000 Euro Jahresmiete für ein Haus was einen realistischen Marktwert von 500000 Euro darstellt, ist eine Verzinsung mit 3,6% p.A.

Also, ich habe mal eine Frage an dich:
wie alt bist du, was bist du von Beruf,
hast du schon einmal ein eigenes Haus über lange Zeit besessen, oder zumindest deine Eltern?
Wenn nicht, dann unterhalte dich einmal mit solchen EFH-Besitzern und dann auch mit Vermietern, die jeweils mind. 15 Jahre dies sind.

Zu deiner Annahme:
-Die Eigenkapitalanlage der 200000 Euro ist mit 4,5% p.a. viel zu niedrig. Es gibt z.B. momentan in Wahrheit erstklassige Staatsanleihen (in Euro laufend), die über 6,3% Rendite vor Steuern abwerfen, Laufzeit bis 2015.
Auch andere langfristige Investments werfen bei Anlagehorizont mind. 20 Jahre deutlich mehr ab.
Das Steuerproblem kannst du umgehen, indem du das bei ausländischen Banken deponierst.

-Stelle dir vor, du besitzt ein EFH-Besitzer in einer schmucken Gemeinde, nach 12 Jahren beschließt der Gemeindrat/Stadtrat die Straße/Fußweg auszubauen(verbessern)oder die Trinkwassergewinnung oder die Kläranlage auszubauen, dann bist du als Eigentümer finanziell gleich mit einigen Tausend mit von der Partie.
Wenn du dagegen nur Mieter bist juckt dir das gar nicht, auch kann der Vermieter deshalb niemals die Miete erhöhen!!!

-Du hast vergessen, daß du sämtliche Reparaturen und Instandhaltungen selbst machen oder bezahlen mußt (das geht schon los beim regelmäßigen Streichen aller Holzflächen an der Außenhaut der Bude . Wie schnell geht etwas kaputt (wechsle mal die Dichtungen bei höherwertigen Badarmaturen aus, lasse einmal das Parkett abschleifen, der Sturm "Attila" kommt, usw).

-Es gibt ein Häuser- und Wohnungsüberangebot in Deutschland und das in allen Regionen und in jeder Preis/Komfort- Klasse.
(Makler und Banken erzählen dir natürlich das blanke Gegenteil.)
Daran wird sich jedoch nichts in den nächsten 50Jahren ändern, weil die Demographie und das kontinuierlich sinkende Realdurchschnittseinkommen (verursacht durch die Globalisierung) dies begründet.

-Mieterhöhungen können deshalb die allermeisten Vermieter, vor allem von teuren Wohnobjekten kaum durchsetzen.

-Eine Wertsteigerung von 1% kannst du glatt vergessen, diese gab es für 95% aller Wohnimmos in D. in den letzten 40 Jahren nicht.
Wer kauft ein EFH aus dem Baujahr 1965 (unmodernisiert, nur instandgehalten) mit Wohnfläche von 150qm und einer Garage zum selben Preis wie ein gleich großer Neubau auf dem Nachbargrundstück kostet ??? Niemand!!!! Nicht einmal zu 1/2, vielleicht wenn ein Dummer kommt zu max. 1/3 .

-Wenn du dich nach 10Jahren beruflich verändern mußt und dabei umziehen mußt, hast du als Eigentümer ein großens Problem.
Teure Objekte lassen sich zudem sehr schwer verkaufen, das ist genau so wie bei PKWs je größer/teurer der Anschaffungspreis, desto größer der Wertverlust und schwerer die Käuferfindung.

Deshalb ist es für Leute die ein Haus komplett kaufen, keine nennenswerten Eigenleistungen machen können (Rohbau zumindest),
auch sonst keine bauhandwerklichen Fertigkeiten (Bauberufe) oder keine Architekten/Bauingenieurkenntnsse haben ,
immer besser zu mieten.

Das kannst du mir glauben, ich bin Bauingenieur und seit 1964 Eigentümer und Vermieter in D.

[schlier]

Servus,
also ich bin absoluter immofan, allerdings hauptsächlich zu Anlage, daher ist meine meinung sicher nicht absolut unvoreingenommen.
Aber du mußt bei der Anlage natürlich die Inflation mit einberechnen. Wenn du über einen Zeitraum von 30 Jahren und mehr gehst und bei der immo "nur " 1 % Wertzuwachs, dann muß das um realistisch zu bleiben schon real sein. Dann solltest du bei der anlage mindetsnes 1,5 -2 % Inflation einrechnen.
Ich denke dann relativiert sich der Vergleich etwas.
Also persönlich halte ich reine Geldanlagen auf derart lange Zeit für rcht bedenklich.
bezüglich immos wird die lage auf grund der bevölkerungsentwicklung in den nächsten 30 Jahren absolut entscheidend. Du brauchst ballungsräume. Hier wird die Nachfrage nach wohnraum weiter zunehmen die zunahme wird sich verstärken und strukturschwache regionen denke ich können wertverlusten von 50 % +x hinnehmen müssen.
Also Wenn du im süden dieses landes wonhst dann kann das häusle ne wunderbare anlage sein.Mitten in mekpom oder sachsenanhalt oder schleswigholstein würd ichs mir überlegen.
Servus

[josch01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.210 von Nimikon am 23.01.07 00:07:01

#4
möchte wetten das du immer 2 Kondome überstreifst
obwohl deine Frau die Pille nimmt.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.123.203 von Long-John am 23.01.07 08:22:44

@Nimikon

Also ich sehe die Antwort auf die Frage "mieten oder kaufen" auch eher im Spannungsfeld der Argumente von Long-John (Chancen: Persönliche Verfüngsgewalt, individuelle Gestaltungsfreiheit, "mentale Sicherheit" etc.) zu taiwandeal (Risiken: Nachbarn, Scheidung, erzwungener Ortswechsel/Beruf, Demografie etc.). Vielmehr als die monetäre Frage sollte daher die individuelle Frage im Vordergrund stehen:

Was will ich und was ist mir wichtig (wenn Familie, dann natürlich Was wollen wir und was ist uns wichtig).


Um aber auch was zur Frage zu sagen, was günstiger/teurer ist hier ein Paar Anmerkungen zu Parametern in Deiner Rechnung aus Posting #1:

1. Die Zinsen für 20-jährige Finanzierungen liegen derzeit bei rd. 4,5-4,6% fest(!). Das ist ein Zinssatz, den Du bei einem angenommenen Finanzierungsbedarf von 60-80% des Beleihungswertes auch bekommen solltest (bei den sonstigen Angaben darf ich wohl entsprechende persönliche Bonität vorraussetzen). Der Vorteil bei dieser Finanzierung ist, dass ggf. sinkende Zinsen nach dem 10. Jahr zu Deinem Vorteil führen würden, steigende Zinsen jedoch nicht. Ergo: Die Annahme der 5% sind zu hoch (rd. 0,4% p.a.).

2. 4,5% Zinsen auf der Anlageseite sind dagegen -gleiche Sicherheit der Anlage vorrausgesetzt- zu hoch, aktuell gäbe es für 20 Jahre rd. 4,15%. Ergo: Die Annahme der 4,5% ist zu hoch (rd. 0,4% p.a.).

3. Du hast eine divergierende Erwartung für Mieten vs. Kaufpreismietfaktoren. Wenn Du also bei bspw. (bei Eigennutzung) von heute im Schnitt 16-fachem Kaufpreis ausgehst, so erwartest Du in rd. 20 Jahren einen Schnitt von rd. dem 14-fachen des Kaufpreises. Ist diese abweichende Einschätzung beabsichtigt? Ich will das nicht kommentieren, Dich nur darauf aufmerksam machen.

4. Das Verhältnis Kaufpreis zu Miete (25-fach) erscheint mir -auch für Luxusobjekte- recht hoch.

5. Die jährliche Rückstellung von 1% erscheint mir -wie AlterMann- zu niedrig. Ich würde da 1,5%-2% p.a. ansetzten (je nach Zustand des Hauses).

6. Ich sehe in Deinem Beispiel nicht, wo Du Steuern zahlst. Also mit mindestens 25% würde ich da rechenen ...


Ein Grundsatzproblem bei diesen Rechnungen ist, dass bereits kleine Verschiebungen der Parameter auf die lange Laufzeit erhebliche Auswirkungen haben können. Nach meiner Auffassung hast Du alle Parameter -ausser der jährlichen Instandhaltung- ziehmlich zu Gunsten der Mietvariante ausgelegt. Wenn ich bspw. nur rechne, wieviel nach 22 Jahren aus dem Eigenkapital wird bei der Annahme, die Du getroffen hast (vor Steuer, 4,5%) gegenüber einer anderen Annahme (Risikoloser Zinssatz 20Jahre 4,15%; 25% Steuern) gibt es einen Unterschied von 527.000€ zu 395.000€.

Aber wichtigster Punkt bleibt die Klärung der Frage: Was will ich (was wollen wir).

Grüße K1

[taiwandeal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.123.497 von josch01 am 23.01.07 08:54:32

was ich

nein

ich wuesste doch garnicht, wie man sowas benutzt...



ich habe meiner Frau gerade eine neue Eigentumswohnung gekauft - wir ziehen naechsten Monat um
... und zu Ihrem Geburtstag baue ich eine Sauna ein


der Punkt ist aber: ich habe nicht auf Pump gekauft !!!

[taiwandeal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.123.203 von Long-John am 23.01.07 08:22:44

"Und nicht jeder will ja gleich den Staat bescheißen, indem er sein Geld dann nach Singapur schafft. Vergiss nicht, damit stehts du mit einem Bein vorm Richter wenn das rauskommt."

Es ist doch nicht verboten, sein Geld ins Ausland zu schaffen...
Du kannst ja Deine Kapitaleinkuenfte ganz normal bei der Steuererklaerung angeben.

Und trotzdem - dort ist es viel sicherer als in Deutschland.
Ein deutsches Konto kann gesperrt oder gepfaendet werden - ein auslaendisches Konto aber nicht.

Illegal wird es erst dann, wenn Du Dich in Deine "neue Heimat" absetzt.
(entweder mit Deiner Ehefrau oder wegen Deiner Ehefrau )

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.123.774 von taiwandeal am 23.01.07 09:14:40

@1 du solltest nicht annehmen, dass ein haus das 20jahre alt ist, einen höheren/inflationsbereinigt ähnlichen wert, als ein neubau hat

hat hier irgend jemand einen erklärungsansatz, warum momentan noch riesige neubaugebiete 20-50km außerhalb von ballungsgebieten entstehen?

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.123.939 von shagerage am 23.01.07 09:24:08

hat hier irgend jemand einen erklärungsansatz, warum momentan noch riesige neubaugebiete 20-50km außerhalb von ballungsgebieten entstehen?


Weil die Leute nicht nachdenken.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.123.428 von schlier am 23.01.07 08:48:46

@schlier

bezüglich immos wird die lage auf grund der bevölkerungsentwicklung in den nächsten 30 Jahren absolut entscheidend. Du brauchst ballungsräume. Hier wird die Nachfrage nach wohnraum weiter zunehmen die zunahme wird sich verstärken und strukturschwache regionen denke ich können wertverlusten von 50 % +x hinnehmen müssen.
Also Wenn du im süden dieses landes wonhst dann kann das häusle ne wunderbare anlage sein.Mitten in mekpom oder sachsenanhalt oder schleswigholstein würd ichs mir überlegen.

Bei den EFHs in Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein usw. ist es aber so, dass derzeit die Belastung aus Annuität bei Kauf (Neubau ist da natürlich Quatsch) -auch gut instand gehaltener Häuser- wesentlich(!) geringer ist als die Belastung über die Miete. Insofern kann man da jährlich im Geiste ordentlich was zur Seite legen, um den möglichen Wertverlust auszugleichen.

Grüße K1

[schlier]

@k1
du hast sicher recht mit der aktuellen Preissituation in diesen gebieten. Aber die meiten sind hier ähnlich gering. Somit ist dieses argument bei miet oder kauf Entscheidung nicht so wichtig.
Des weiteren sind hier auch die gehälter deutlich niedriger als in den süddeutschen ballungsräumen. Somit wird das mit dem zur seite legen meistens nischt.
Es hilft dir auch nischt wenn du bilig kaufst. 60% verlust sind 60% verlsut.
Wenn man nun die annahme trifft, dass du in schleswigholstein ähnlich verdienst und die gleiche lebensqualität hast, dann stimme ich dir zu. Dennoch bleibt der Wertverlust aber eben nur von einer geringeren Ausgangsgröße.
Servus

[Fruehrentner]

Hat hier jemand Ahnung zur Immobiliensituation (EFH) in Hamburg, speziell Hamburger Westen?

Sind die dort geforderten Preise, wie man sie in den Internetanzeigen finden kann, realistisch?

Herrscht dort eher ein Überangebot oder ist die Nachfrage hoch?

[pagitz01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.802 von taiwandeal am 23.01.07 06:57:49

guten morgen!!


also taiwansdeal meinung kann ich mir nur anschliessen,könnte mein bruder bzw könnte von mir sein!!!!!!


die realität is erschreckend

[Fruehrentner]

Bitte auch mal in Thread-Nr: 976326 schauen bzgl. mieten oder kaufen eines EFH

http://www.wallstreet-online.de/dyn/community/thread/976326-…

[invest2002]

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.125.220 von invest2002 am 23.01.07 10:35:38

was guckst du so?

[Wisser2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.122.210 von Nimikon am 23.01.07 00:07:01

Ich bin Hauseigentümer und habe erlebt bzw. erlebe noch, wie Nachbarn einen piesacken können.Du magst vielleicht nette Nachbarn haben, was bleibt, ist die permanente Arbeitsbelastung.Reparaturen kosten nicht nur, du mußt teilweise deinen Urlaub opfern, wenn die Handwerker nicht allein im Haus werkeln sollen. Dito Gas-Strom-Wasserableser und Schornsteinfeger.Wird dein Eigentum spöäter negativ die Rente beeinflussen? Werden deine Kinder später dein Haus bewohnen oder müssen sie vermieten/verkaufen?

Also, ich habe nur vor drei Jahren gebaut, weil ich das Grundstück schon besessen habe,und weil ich meiner Minderjährigen Tochter testamentarisch ein Wohnrecht andienen wollte. Hier am Niederrhein ist es inzwischen billiger, ein gebrauchtes Haus zu kaufen und dieses vollständig zu sanieren, als ein neues Haus zu bauen.

Mein Rat: Nur Eigentum anschaffen, wenn das Objekt dir optimal erscheint

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.125.394 von Fruehrentner am 23.01.07 10:44:41

das ist nur ein lesezeichen

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.125.509 von Wisser2 am 23.01.07 10:50:29

Üble Nachbarn kann man auch in einem Mietshaus haben.

Und: nette Nachbarn gibts in Deutschland fast garnicht.

Darf ich fragen, wo im Niederhein du gekauft hast? Wie weit weg von Düsseldorf bzw. Kölle?

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.125.742 von invest2002 am 23.01.07 11:04:00

und ich dachte schon

[Fruehrentner]

hier noch ein WO-thread zum Thema:

http://www.wallstreet-online.de/dyn/community/thread/1085557…

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.124.426 von schlier am 23.01.07 09:51:08

@schlier

du hast sicher recht mit der aktuellen Preissituation in diesen gebieten. Aber die meiten sind hier ähnlich gering. Somit ist dieses argument bei miet oder kauf Entscheidung nicht so wichtig.

Das sehe ich nicht so, denn die Kaufpreis/Mietverhältnisse sind in den genannten Regionen WESENTLICH niedriger als in den zentralen Ballungsgebieten (respekektive den Strukturstarken Gebieten). Der Unterschied ist m.E. schon bemerkenswert.

Grüße K1

[wise_w]

Hallo alle zusammen,
nach den bisherigen Argumenten zu schließen ist es nicht wirklich
Sinnvoll ein Einfamilienhaus zu bauen. Lieber Mieten......
Aber ist Euch allen eigentlich dann schon mal der Gedanke
gekommen, daß es dann bis in ca. 20 bis 30 Jahren nur noch
Bruchbuden zu mieten gibt??? Ist ja logisch, wenn man nichts
mehr verdient an den Häusern wird auch keines mehr gebaut oder
saniert.....
Vielleicht ist dann nur noch eine Wohnung in einem Wohnsilo
einer Heuschreckenfirma vom Ausland da zur überteuerten Miete....
die die Städte (Ballungsgebiete) heute anfangen zu verschachern...

Nur so ein Gedanke.... Wenn es sich nicht mehr rentiert zu bauen....

Einen schönen Tag noch allen

Wise_w

[hossinger]

Kleine Gegenrechnung PRO Kauf:

Kauf-/Baupreis ohne Grdst. TD€ 400, davon 2 %/a absetzbar = 8TD€
geschätzter durchschn. Zins = TD€ 10/a
1 % Inst.-Kosten absetzbar = TD€ 5/a

Gesamt 23 TD€ von der Steuer absetzbar, bei entsprechendem Einkommen gehe ich mal von 30 % Steuerquote aus = 6.900,-- €/a Erstattung

Jeweils mit deinen 4,5 %/a verzinst = ca. 250.000 € nach 25 Jahren!

PS: Die "sichere" Anleihe in Euro mit AAA-Rating und 6,x Prozent, erträglichen Umsätzen würde ich gerne sehen.

[verschecker]

#32: Du kalkulierst hier eine vermietete Immo, vorliegend gehts aber um Kaufen vs. Mieten (und nicht vermieten). Bei der selbstgenutzten Immo gibts keine Abschreibung (außer Denkmal AfA).

Zur Eingangsfrage und den bisherigen Argumenten:
Es kommt halt immer auf den Einzelfall an, Global lässt sich das Thema doch nur aus volkswirtschaftlicher bzw. statistischer Sicht diskutieren, der Einzelne kann davon völlig andere Ergebnisse erzielen.

Ich habe mich auch konkret mit der Frage beschäftigt und folgende Erkenntnisse gewonnen

1.)
GRUNDSÄTZLCIH ist die Lage der wichtigste Faktor.

In #10 steht zum Beispiel, dass angeblich 95% der deutschen Immos in den letzten 40 Jahren (kaum) Wertsteigerung hatten.
ABER: Am südlichen Stadtrand von München wurden Anfang der 70er Reihenhäuser für rund 180.000 Mark verkauft. Heute werden diese gebrauchten Häuser für 340.000 Euro verkauft, plus Makler!
Es gibt prima Studien zu den einzelnen Standorten in D und deren Prognose. Die Leute halten sich daran! Und wenn sich die heutigen Käufer und Häuslebauer an den Studien und empfohlenen Standorten orientieren, tritt die Prognose letztlich auch für die Standorte ein!
Ich habe in den letzten 4 Jahren viele Angebote geprüft, abgewägt usw. und dabei leider festgestellt, dass es in München nicht billiger sondern permanent teurer wurde. Aber nur die guten Lagen!
Letztlich haben wir uns jetzt für den Bau entschieden.

2.)
Wie sieht die Wertschöpfungskette des Hauses aus? Wenn Du heute bei einem Bauträger an einem top Standort ein fertiges Haus kaufst,
für die Eingangs beschriebenen 500´ Euro, sind 5% Erwerbsnebenkosten fällig, kostet also gesamt 525´Euro. Wird das Haus morgen weiterverkauft, ist die Immo vielleicht 480´Euro wert (die Wertschöpfungskette hat der Bauträger abgeschöpft!).
Macht also im Moment des Kaufs einen Buchverlust von 45´Euro, der durch Wertsteigerung aufzuholen ist, um wieder auf NULL zu kommen.

Wird der Bau selbst organisiert, mit einem GUTEN ARCHITEKTEN, kostet das Haus inkl. Grunderwerbsteuer usw. (nur auf das Grundstück) 470´Euro. Und weil bei dem Verfahren der Wertschöpfung (wenn es gut organisiert ist!!) a) höhere Bauqualität, b) bessere Ausstattung c) Architektenhaus entsteht, ist es morgen sicherlich 500´Euro wert.
Macht einen Buchgewinn von 30`Euro. Das sind zu oben 75.000 Euro Differenz bei Verkauf morgen.
Kostet aber im Vorfeld ZEIT!
Wer so etwas anpackt, sollte sich Bücher kaufen, im Netz recherchieren, mit verschiedenen Architekten sprechen und sich die wichtigen Fachbegriffe aneignen! Sonst läuft das "über den Tisch ziehen" -Programm ab!

3.)
Ich will MEIN Haus, aus dem mich keiner mehr hinausbittet, weil ich Zeit meines Lebens nur Gast bin! Außerdem habe ich ein greifbares Sparziel. Wer laufend nur in einen Fonds einzahlt, freut sich abends nicht wenn er nach Hause kommt. Ein Fonds hat keine Wärme, keine Farbe, sieht nach nichts aus und hilft mir erst weiter, wenn ich im Alter das Geld fürs Leben brauche.
Mein Haus bietet mir jetzt schon Lebensqualität. Ich kanns gestalten wie ich will und lebe darin, solange ich will.
Und wenn 1. und 2. gut organisiert wurde, kann ich es immer verkaufen, wenn es sein muss (z.B. Arbeitsplatzwechsel, zu groß usw.)

4.)
Selbstverständlich muss das Famliäre Umfeld passen. Alle Betroffen müssen sich darüber im Klaren sein, dass ein Haus Verpflichtungen und Arbeit mit sich bringt. Und es sollte vor dem Bau vertraglich geregelt sein, wie die Finanzen organisiert werden, wenn es zur Trennung kommt. Auch hier gilt, wer ein Haus mit stillen Reserven hat (siehe wieder 1+2) "scheidet leichter aus der Ehe".

FAZIT
Es hängt an jedem Einzelnen, wie er das Thema angeht, dann organisiert und letztlich mit dem Haus finanziell dasteht.
Es ist wie bei einer Firmengründung. Standort, Beteiligte und Geschäftsmodell müssen passen, dann lässt sich auch Geld verdienenen, dann ist MIETE keine Alternative!

Wünsche viel Erfolg und ein gutes Händchen!

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.127.118 von verschecker am 23.01.07 12:20:49

Hallo

@verschecker,

"Am südlichen Stadtrand von München wurden Anfang der 70er Reihenhäuser für rund 180.000 Mark verkauft. Heute werden diese gebrauchten Häuser für 340.000 Euro verkauft, plus Makler!
Es gibt prima Studien zu den einzelnen Standorten in D und deren Prognose. Die Leute halten sich daran! Und wenn sich die heutigen Käufer und Häuslebauer an den Studien und empfohlenen Standorten orientieren, tritt die Prognose letztlich auch für die Standorte ein!
Ich habe in den letzten 4 Jahren viele Angebote geprüft, abgewägt usw. und dabei leider festgestellt, dass es in München nicht billiger sondern permanent teurer wurde. Aber nur die guten Lagen!"

Nach 4 Jahren willst du eine Beurteilung des Immomarktes machen,
ich glaub du hast ziemlich viele Eierschalen hinter den Ohren.
Du glaubst auch noch den Müll den Makler den potentiellen Kunden einreden, die noch nie eine Immo langfristig besessen haben.


Du bildest dir ein, ein individuell geplantes Haus durch einen Architekten und Erstellung mit 10-20 Firmen wäre billiger als ein ähnliche Haus von einem Bauträger???
Du bist wirklich in dieser Hinsicht dumm.
Du kaufst das Grundstück, bezahlst Erschließungskosten, beauftragst einen Architekten (der kostet mal locker bei 350000Euro Baukosten mind. 35k für alle Leistungsphasen ), du mußt mit jedem Gewerk einen Bauvertrag abschließen und hast somit mit bis zu 20 Firmen es zu tun (nicht der Architekt, denn der ist nur dein Erfüllungsgehilfe, den du als Leihe kaum bei Problemen Haftbar machen kannst, auch nicht ein Anwalt oder Gericht und Probleme kommen da mehr als genug!)
Letztendlich wird so ein Bau immer teurer, und mitunter manipuliert der Architekt gern mit diversen Firmen, so daß du als Bauherr mehr bezahlen mußt (Ausschreibung, Bieterauswahl, Abrechnung, usw), das kannst du noch sonst wer niemals ihm nachweisen! Ich bin von der Branche und weiß wie man soetwas macht.
Bauträger müssen äußerst kostenbewust arbeiten, sie können die Leistungen der Firmen viel billiger einkaufen als so ein kleiner Bauherr, sie kennen alle Firmen bestens zudem, sie haben eigene Architekten und Ingenieure teilweise angestellt oder freie Mitarbeiter. Diese kosten ihm selbst für eine individuelle Planung viel weniger als das gesetzliche HOAI-Honorar.
Die guten Bauträger kommen auf ihr Geld , durch die große Masse der Objekte, die sie pro Jahr durchziehen.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.126.163 von hossinger am 23.01.07 11:30:24

Hallo

@Hossinger und @k1,

Die "sichere" Anleihe in Euro mit AAA-Rating und 6,x Prozent, erträglichen Umsätzen würde ich gerne sehen.

Ich habe hier nur einmal ein Beispiel gebracht, was das Mindeste darstellen würde, wenn man derzeit Kapital für mind. 20Jahre anlegt.
Als Staatsanleihe kommen natürlich keine Europäischen in Frage, diese sind nur etwas für die Dummen , die nach irgend einem Rating gehen.
Wie wenig Ratings dieser Agenturen Wert waren zeigen Argentinien oder Exuador usw.
Eine sehr guter Schuldner ist schon seit einigen Jahren Venezuela , hier z. B. die WKN A0DZ45, Kupon 7% , Kurs heute 103,00% , Laufzeit bis 2015.
Venezuela hat riesige Ölvorräte für mind. 50Jahre und andere Bodenschätze, das alles bei einer zahlenmäßig geringen Bevölkerung.
Seit mehr als einem Jahr ist Venezuela nicht mehr an den internationalen Kapitalmarkt getreten , im Gegenteil sie haben Anleihen vorzeitig gekündigt, obendrein haben sie 35Mrd US$ Guthaben bei rund 30Mrd $ Auslandsschulden.
Für mich ist schon seit langem dieser Staat mit einer viel höherem Bonititätsgrad bewertet als die Bundesrepublik oder die USA!!
So ist es , auch wenn einige hier lachen.

Natürlich ist eine Anlage in diese Anleihe mit knapp 6,5% Rendite nur das mindeste , denn selbst breit gestreute Aktienfonds ergeben über 20Jahre noch deutlich mehr %p.a. , erst Recht , wenn man Aktienfonds für China+Südostasien+Indien hernimmt.
Allein in den letzten 12 Monaten stiegen die H-Shares in Hongkong um knapp 100%, da können die schon mal um 40% korrigieren,aber auf 20 Jahre sind da locker mind. 10% p.a. drinn.

Deshalb ist für Büromenschen (haben alle keinerlei Ahnung) die nicht richtig massig Kohle haben
das Haus zum mieten immer billiger.
hier in Süddeutschland gibt es auch schon viele Bauträger, die EFH nach den Wünschen des ausgesuchten Mieters planen und dafür einen Investor suchen und finden, der das dann als Paket kauft.
Als potenter Mieter muß man deshalb heute auch kaum Abstriche machen, und selbst die meisten individuellen Bauherren müssen Abstriche hinnehmen, sei es wegen den Bauvorschriften, Genehmigungs-Problematik und vor allem wegen fehlender Kohle!

[verschecker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.129.915 von stockchecker2 am 23.01.07 14:44:35

Es ist meine Meinung, meine Erfahrung, mein Ergebnis!

Die beschriebenen Reihenhäuser sind fakt (also erzielte Preise!), keine Makleraussagen.

Wie dumm oder intelligent ich bin, kannst Du sicherlich kaum beurteilen.

Wie gut, dass es intelligenten Menschen gibt, die intelligente
Architekten finden und dumme Menschen, die dreiste Bauträger finden!
So kommt eben jeder auf sein individuelles Immobilienergebnis.

Ansonsten spare ich mir weitere Kommentare zu Deinem bedauerlichen Statement!

[Fruehrentner]

Kann man ein EFH auch leasen?

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.130.699 von verschecker am 23.01.07 15:19:10

@verschecker,

Wie dumm oder intelligent ich bin, kannst Du sicherlich kaum beurteilen.

Auf allen Gebieten sicher nicht, das habe ich auch geschrieben und nur auf das Thema beschränkt.
Wer lesen und verstehen kann ist da schon mal im Vorteil!


"Wie gut, dass es intelligenten Menschen gibt, die intelligente
Architekten finden "

... die ein individuelles Haus billiger erstellen als ein Bauträger.
Wer so etwas glaubt der hat davon wirklich keine Ahnung.

Dein Statement ist wirklich bedauerlich.
Wie alt bist du denn und was hast du erlernt?
Wenn du Rückrat hast dann schreib das hier rein!

Ich bin 45, Beruf siehe oben, im Schlüsselfertigbau von Kalkulation, Angebot, Ausschreibung, Verträge, Bauleitung tätig
(EFH, Wohnanlagen, Büro- und Einzelhandelsobjekte und sonst. Gewerbebauten).

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.131.850 von Fruehrentner am 23.01.07 16:06:37

Kann man ein EFH auch leasen?

nein, davon habe ich noch nichts gehört, wohl aber bei Gewerbeobjekten.
Da gibt es Leasingsgesellschaften die dies machen.

Wo soll da denn eine Ersparnis gegenüber Hypotheken herauskommen.

[verschecker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.133.258 von stockchecker2 am 23.01.07 17:10:06

1. ist die Frage nicht, wer biller baut, sondern billiger kauft!
Die Feststellung, dass ein Bauträger eine Eigenheimsiedlung billiger ERSTELLT als ich, ist doch trivial! Darüber muss man nicht diskutieren. Doch welchen ENDPREIS inkl. Nebenkosten bezahlt der Käufer? Die Wertschöpfung entsteht durch die Organisation der Einzelteile, damit ein Haus entsteht und danach durch den Vertrieb.
Organisiere ich selbst, habe ich die Wertschöpfung auf meiner Seite.

2. Wie alt ich bin, spielt keine Rolle, die Informationen die ich zusammentrage, hinterfrage und für mich auswerte sind entscheidend.

3. BWL und Mathematik studiert

4. Ich setze mich mit dem Blickwinkel des Fragestellers auseinander.
Der Blickwinkel eines Bauträgers spielt für mich keine Rolle, weil ich Endkunde bin.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.133.735 von verschecker am 23.01.07 17:28:36

@verschecker

Von stockchecker2 nicht "anmachen" lassen. Macht der auch in anderen Boards. Auf Bondboard ist er eigentlich einer der zuverlässigsten Kontraindikatoren, seine letzte "Prognose" zum Dax vor einem halben Jahr (13.8.2006) lautete:

"Der DAX wird fallen.

Alle Indikatoren sprechen eine eindeutige Sprache. Die ganz Schlauen hier, wie FM, deuten das nun als Kontraindikator. Na gut, die sollen mein Statement mit Freude zur Kenntnis nehmen."

Nunja, der Dax ist seitdem mehr oder weniger ununterbrochen um 1.000 Punkte gestiegen - soviel zu dem Thema.

Grüße K1

[casel]

Hallo,
Inflation hast Du schon berücksichtigt, das ist die Wertsteigerung des Hauses. Die ist halt inflationsanbhängig!
Vergessenb hast Du die Besteuerung der Kapitaleinkünfte im Falle einer Anlage!
Gruß

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.125.750 von Fruehrentner am 23.01.07 11:04:47

das kommt drauf an, wi du wohnst..ich wohne zur miete in einer sehr schönen und guten wohnung auf ca 120 - 120 m2, terasse in den süden, sehr sonnig und hell...ich habe trotz mehrmaligen mieterwechsels nette nachbarn...auch in den häusern um mich herum...alles dabei vom single sowohl männlich als auch weiblich bis zu kompletten familien mit bis zu 4 kinder...hunde, katzen alles auch vorhanden...grillen im sommer, wann immer man will, kein problem..ich habe den grill schon um 21.30 uhr angeworfen und dann bis 23.00 uhr gegrillt...beschwerden...keine...kinderlärm stört mich selbst dann nicht, wenn ich zuhause arbeite..das gehört einfach zum leben dazu... allerdings dreht hier auch niemand um 23.00 uhr die stereoanlage bis zum anschlag auf und hört rock- oder punkmusik...wie ihr seht...es gibt auch so etwas...vielleicht ist das ja aber inzwischen die ausnahme in deutschland....ich geniesse es....

invest2002

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.137.788 von invest2002 am 23.01.07 20:49:33

Glückwunsch!

Klingt traumhaft, und du hast grosses Glück.

Dank es deinen Nachbarn

[invest2002]

noch eine anmerkung zu diesem thread:

ausser in ausgesuchten lagen steigen die immobilienpreise in deutschland seit vielen jahren nicht mehr...im gegenteil...wer will, kann mir gerne das gegenteil beweisen...

invest2002

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.133.258 von stockchecker2 am 23.01.07 17:10:06

Ich bin 45, Beruf siehe oben, im Schlüsselfertigbau von Kalkulation, Angebot, Ausschreibung, Verträge, Bauleitung tätig
(EFH, Wohnanlagen, Büro- und Einzelhandelsobjekte und sonst. Gewerbebauten).

Ihr Bautypen und alles, was sich im Dunstkreis dieser Branche bewegt, seit doch alle Verbrecher!

Keine Branche verbockt mehr Pfusch und Täuschung als ihr!

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.069 von invest2002 am 23.01.07 21:02:19

Kanndu diese ausgesuchten Lagen mal nennen?

Meinst du bestimmte Lagen im Grossraum München, Stuttgart, Hamburg, Düseldorf etc.?

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.033 von Fruehrentner am 23.01.07 21:00:45

das beruht sicher auch auf gegeseitigkeit... wie heisst das alte sprichwort: wie man in den wald hineinruft, so schallt es heraus... und eines noch: ich hatte bisher keine mieterhöhung seit über 10 jahren und zahle einen m2 preis von ca 6,50 euro...

invest2002

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.176 von invest2002 am 23.01.07 21:07:53

meinen geisteskranken Nachbarn musste ich heute anzeigen, traurig aber wahr

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.116 von Fruehrentner am 23.01.07 21:05:00

genau die meine ich....da gibt es natürlich wertsteigerungen, weil es gesuchte gebiete sind und ein mangel herrscht...das ist aber nicht repräsentativ, wie ich finde...ich wohne übrigens im rhein-neckar-raum...

invest2002

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.234 von invest2002 am 23.01.07 21:10:48

Meinst du, dass auch eher grüne, dörfliche Stadtrandlagen, die aber zum Stadtgebiet gehören, im Preis steigen werden, sagen wir mal im Hamburger Westen?

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.261 von Fruehrentner am 23.01.07 21:12:22

das kann ich dir nicht sagen...das ist regional sehr unterschiedlich und da ich aus dem südwesten bin habe ich keine ahnung, wie das in hamburg und vororten aussieht...

invest2002

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.314 von invest2002 am 23.01.07 21:15:42

und wie sieht es in solchen Stadtrandlagen bei dir aus?

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.339 von Fruehrentner am 23.01.07 21:17:28

es besteht generell ein unterschied zwischen dem, was verlangt wird und dem was bezahlt wird...das variiert hier sehr je nach lage...in der nähe ist z.b sap, deren mitarbeiter natürlich nachfrage erzeugen, besonders in den dörfern, wenn man das so sagen kann, herum...bei neubauten fällt allerdings auf, es wird immer enger und die m2 werden immer mehr ausgenutzt...

invest2002

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.453 von invest2002 am 23.01.07 21:24:12

Wie hoch schätzt Du i. A. die Differenz(spanne) zwischen Kaufpreisforderung und tatsächlichem bezahlten Preis? (in %)

[invest2002]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.610 von Fruehrentner am 23.01.07 21:32:57

das kommt immer auf das objekt, den verkäufer und den makler an...die spanne liegt zwischen 5 und 20 %...man darf aber auch nicht vergessen...wenn ein objekt erstmal länger am markt ist und der preis sändig sinkt, dann wird es schwer, das objekt zu verkaufen...

invest2002

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.086 von Fruehrentner am 23.01.07 21:03:25

Hallo
@Frührentner,

Wieso bist du Frührentner??

"Ihr Bautypen und alles, was sich im Dunstkreis dieser Branche bewegt, seit doch alle Verbrecher!

Keine Branche verbockt mehr Pfusch und Täuschung als ihr"


... genau so wie die Autohändler.
... denn wir wollen auch gut leben.

Dumme Leihen mit genügend Kohle müssen in dem knallharten Wettbewerb immer abgezockt werden, das ist gut so.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.142.858 von stockchecker2 am 24.01.07 09:21:10

sorry für den scharfen Angriff gegen dich gestern, hab mich wieder etwas beruhigt.

Bin kein Frührentner, ist (noch) Wunschdenken

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.133.735 von verschecker am 23.01.07 17:28:36

Hi
@verschecker,

"Organisiere ich selbst, habe ich die Wertschöpfung auf meiner Seite."

Ich glaube du hast es immer noch nicht verstanden was ich meine.

Wenn du für deinen Bau z.B. eine Firma suchst für die Putzarbeiten
(Außen - und Innenputz, nicht das Saubermachen/Reinigung ist damit gemeint du BWL-er:laugh, wie willst du das anstellen, du hast selber Null-Ahnung von Ausschreibung, VOB,aktuelles Baurecht,Abrechnungs- und Aufmaßvorschriften usw, dir machen die entsprechenden Unternehmen viel höhere Preise, oder machen unvollständige Angebote, in denen viele abrechenbare Leistungen nicht enthalten sind(die sie dann aber sehr wohl zu hohen Preisen in Rechnung stellen, da sie ausgeführt wurden ) als einem Bauträger, egal ob der einen Auftrag für 20 Häuser zu vergeben hat oder für ein einzelnes EFH!!!!!!!
Es spielt hier auch keine Rolle wenn du für deine Bude einen Architekten beauftragst. Der bekommt deshalb nur noch extra Geld von dir und obendrein "arbeitet" er mit bestimmten Firmen zusammen, auch mit Ausschreibung, so daß immer nur bestimmte Firmen für den Bauherren bei der Ausschreibung die billigsten sind. Wieso das so ist, kannst du nie und nimmer durchchecken, selbst wenn du sagst, nein ich will die Firma "Meier" dann zahlst du deshalb auch mehr, denn alle wollen Leien nunmal abzocken.

Einem guten Bauträger/Generalunternehmer kann so etwas nicht passieren, er kennt sich aus in allen Tricks usw.
Er baut jedes Objekt immer günstiger als Bauherren mit oder ohne Architekt.

Wenn du nicht so ein klugscheißender BWL-er wärst, der meint ihm kann niemand bescheißen, weil ich BWL studiert habe und mit Boss-Klamotten jeden Tag daherkomme der obendrein die Mathematik beherscht,
dann
würde ich dir einen guten Rat geben , wie du bei deinem EFH-Bauvorhaben es richtig angehen solltest, so daß es weitgehend Mängelfrei und nicht zu überhöhtem Preis ausgeführt wird.

Aber du denkst, du weißt alles besser.
Kleiner Trost, damit bist du nicht der Einzige, von solchen gibts jede Menge.
Diese Leute bekommen es gar nicht mit, wenn sie beschissen werden.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.142.858 von stockchecker2 am 24.01.07 09:21:10

Hallo

habe mich gerade vertippt:

"Dumme Leihen mit genügend Kohle..."

die dummen Leien

Die müssen sich dann bei der Bank halt mehr leihen.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.143.011 von Fruehrentner am 24.01.07 09:27:29

Hallo

@Frührentner,

keine Sorge, mich kann so etwas nicht aufregen.
Das kommt hier nur nicht so rüber.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.143.837 von stockchecker2 am 24.01.07 10:01:36

"Leihen", "Leien" - oder ware es nun nicht doch eher die Laien? Naja, .. viel wichtiger ist m.E. sich mit der Materie "Bau/Planung" etwas zu beschäftigen und sich zu informieren (für viele ist das die bei weitem größte Investition des Lebens und angemessen dazu sollte auch die Information ausfallen). Das reduziert zumindestens das Risiko vollkommen daneben zu liegen.

Der Hinweis von stockchecker2, sich ein individuelles EFH mit einem BT/GÜ hinzustellen ist für sich alleine genommen nämlich auch wenig hilfreich, denn der Großteil der BTs/GÜs wird unbedarfte Kunden sicher auch ganz gerne abzocken - ebenso wie diese Gefahr auch beim in Eigenregie/mit Architekt gebauten EFH besteht.

Wär schön, wenn der Threaderöffner mal seine Gedanken zum Thema Miete vs. Kauf reflektieren könnte.

Grüße K1

[verschecker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.143.688 von stockchecker2 am 24.01.07 09:55:32

Nochmal dann zur Klarstellung:

Ich habe weder im Forum noch Dich um einen Rat gebeten!

Nach der Art von Kommunikation, wie Du sie betreibst, wären wir im richtigen Leben sicherlich keine geeigneten Baupartner. Und das ist dann auch gut so. Es gibt eine hinreichende Anzahl Bauwillige, die, wie K1 schon treffend schreibt (Danke! ), sich nicht mit dem nötigsten Grundwissen ausrüsten und dann einem Menschen, den sie ein paar Stunden kennen, einen sechstelligen Kredit anvertrauen. Sie werden Dich finden und Du wirst Ihnen ein schönes Haus bauen.

Mein Haus steht. Die Menschen, von denen ich Unterstützung benötige, habe ich bereits gefunden. Und es wird jetzt auch beim zweiten Haus funktionieren.

Ich habe meine gemachte Erfahrung dem Fragesteller zur Verfügung gestellt. Und das ist es.

[Fruehrentner]

Eigenheime und Eigentumswohnungen unter Preisdruck

Berlin - Der Wertverfall am deutschen Eigenheimmarkt hält an. Das zeigt der jüngste Hauspreisindex des Immobilienfinanzierers Hypoport. Danach wurden Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Oktober im Schnitt drei Prozent billiger gehandelt als im Vorjahresmonat. Die Preise für neue Eigenheime sanken um 1,1 Prozent auf 213 000 Euro. Gebrauchte Einfamilienhäuser verbilligten sich um 3,2 Prozent auf 202 000 Euro, Eigentumswohnungen sogar um 4,6 Prozent auf 147 000 Euro. Seit Herbst 2003 sind die für neue Eigenheime gezahlten Preise um 6,7 Prozent gefallen, Bestandsobjekte verbilligten sich um 12,7 Prozent, Eigentumswohnungen um 13,5 Prozent.

Tobias Just, Immobilienanalyst der Deutschen Bank, warnt sogar, dass sich der Preisverfall bei Immobilien im ländlichen Raum durch die demographische Entwicklung in den nächsten Jahrzehnten verschärfen werde.


Artikel erschienen am 01.12.2006
http://www.welt.de/data/2006/12/01/1130030.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.welt.de/data/2006/12/01/1130030.html

[jay20]

habe da mal eine generelle Frage:

Wenn man hier % ANgaben zur Wertentwicklungen von Fonds über 20 Jahre studiert ist dann die Kuafkraft bereits berücksichtigt. Durch eine Inflation von zb. 1,5 % pa muss ich die doch gegen die Rendite rechnen. Hingegen beim Haus, sollte sich das doch doppelt auszahlen. Zumindest wenn mit FK finanziert wird. Der Kredit wird aurgrund der Inflation immer "günstiger" und das Haus als fast sicheres (erbeben etc ausgenommen) "Wertobjekt" ist Inflationsgeschützt. Der Fond als reiner Geldwert hingegen ist nicht Inflationsgeschützt. Bricht die Währung ein, lösen sich meine Fondanteile in Staub auf....

Klar, bei Deflation wäre ich jeweils auf der sicherenseite, da das Haus und der Fond sich entsprechend der Kaufkraft entwickeln.

oder irre ich hier gewaltig?

[AlterMann]

... oder irre ich hier gewaltig?

Ja tust Du, Immos können genauso im Wert fallen wie Fonds. Nur braucht man Fonds nicht reparieren, modernisieren, versichern, vermieten, versteuern ...

Lange Rede kurzer Sinn die Rendite mit Fonds wird bei vernünftiger Auswahl in der Regel höher sein und gleichzeitig weniger Arbeit machen. Aber keine Regel ohne Ausnahmen - mit einem glücklichen Händchen (oder viel Mut) kann in einigen Fällen auch bei Immos eine deutlich 2stellige Rendite winken.

Währungsrisiken kann man bei Euro-Fonds ganz ausschließen bzw. mit verschiedenen Währungen nivelieren.

Es gibt im Grunde kein Patentrezept, sonst wären wir ja alle ruck zuck steinreich.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.349.645 von jay20 am 18.03.07 12:37:35

"..das Haus als fast sicheres (erbeben etc ausgenommen) "Wertobjekt" ist Inflationsgeschützt."

Erzähl' doch mal einem Berlininvestor, der seine ETW 1993 zu 2000 Euro erworben hat und für die er heute noch grademal 1000 Euro erhalten würde, seine Immobilie wäre "inflationsgeschützt". Der würde dir was geigen.(Ist wirklich war. Die Immopreise haben sich in Berlin seit Anfang der 90ziger tatsächlich so gut wir halbiert. Und da sind noch nicht einmal die Verluste aus der nicht ausgeglichenen Inflation mit eingerechnet.)

Aber, was die Hypotheken betrifft, da hast du Recht. Wer die niedrigen Zinsen heute nutzt und einen Kredit mit sehr langer Laufzeit aufnimmt, der macht mutmaßlich wohl in Zukunft ein Schnäppchen, denke ich mal.


Grüße
H_S

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.138.610 von Fruehrentner am 23.01.07 21:32:57

""Wie hoch schätzt Du i. A. die Differenz(spanne) zwischen Kaufpreisforderung und tatsächlichem bezahlten Preis? (in %)


Die Spanne liegt in der Regel bei 30%!

Makler versuchen nämlich oft ihre ETW's und EFH zum Sach- bzw. Bauwert zu veräußern. Der tatsächliche Marktwert für diese Objekte aus dem Bestand liegt aber real meist bei einem 30zig prozentigen niedrigeren Wert.

--

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.127.118 von verschecker am 23.01.07 12:20:49

".....ABER: Am südlichen Stadtrand von München wurden Anfang der 70er Reihenhäuser für rund 180.000 Mark verkauft. Heute werden diese gebrauchten Häuser für 340.000 Euro verkauft, plus Makler!"


Gut, dann rechnen wir mal.

180000 DM entsprechen in etwa 91900 Euro. "Anfang
der 70ziger Jahre" interpretiere ich mal als Kaufjahr 1972. Das macht dann insgesamt 35 Jahre bis zum aktuellen Verkauf im Jahre 2007 zu einem Preis von 340000 Euro.

Ok, die Inflation in Deutschland lag seit 1972 bis zum Jahr 2004, laut dem statistischen Bundesamt, im durchschnittlichen Mittel bei 3,19375 Prozent.

Das macht bei 91900 Euro im Jahr 1972 einen zu erzielenden Realwert von 276174,98 Euro im Jahre 2007, nur um die Geldentwertung bzw, die Inflation auszugleichen. Hat das Reihenhaus, so wie du es schilderst ja schon geschafft. Wäre also ein Reingewinn von 340000 Euro - 276174,98 Euro=> 63825,02 Euro zu verbuchen.

Nicht schlecht.

Aber halt, von dem Endergebnis müsste man aber noch die Kaufnebenkosten, die 1972 angefallen waren plus die seit 35 Jahren aufgelaufenen Instandhaltungskosten(undichtes Dach, feuchte Kellerwände, defekte Heizung, kaputter Gartenzaun, Badezimmersanierung, verschlissene Fenster, usw., usf, usw., usf), die man als Mieter nicht zahlen müsste, abziehen, die den Überschußbetrag von knapp 64000 Euro garantiert in den vergangenen 4 Jahrzehnten aufgefressen haben -wenn nicht noch mehr.

Also war dein vermeintlich tolles Beispiel ein Nullsummenspiel. Nichts verloren, aber auch nichts gewonnen.

Als Mieter mit einer Kapitalanlage, die zB. bei 4% gelegen wäre, hätte man in den 35 Jahren zumindest einen echten Ertrag(4% - 3% * 35 Jahre) von 43,07% Realrendite vor Steuern erwirtschaften können.


Naja....


----

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.380.491 von Harry_Schotter am 19.03.07 22:06:46

Da hast Du in der Rechnung aber den Wohnwert über 35 Jahre vergessen.

Mindestens 5% Bruttomietrendite sollte ein Objekt auch in guten Lagen erzielen, meine ich.

Das ergäbe 17.000 Euro pro Jahr. In 35 Jahren auf den heutigen Mietzins hochgerechnet ergäben dies 595.000 Euro Mieteinnahmen.

Die Mieten waren damals zwar geringer. Jedoch hätten die ja auch wiederangelegt werden können.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.381.049 von Immo-Fan am 19.03.07 23:06:59

Ja, ich gebe dir Recht. Im Nachhinein sehe ich, dass ich bei meinen Berechnungen dummerweise übersehen habe, das der Reihenhausbesitzer ja mietfrei in seinem Domizil wohnen durfte.

Deine 5% bei einem selbstbewohnten Haus entspräche in etwa dem 20zigfachen einer Nettokaltmiete. Also auch ein realistischer Wert der durchaus den Sach- bzw. Bauwert wiederspiegeln würde.

Wenn man's also ganz grob hochrechnen würde, so hätte der Investor also mit dieserm genannten Gebäude einen jährlichen Gesamtertrag aus Wertsteigerung und Mietersparnis von so naja, ca. 9% erhalten. Aber das ging wohl in Deutschland nur in München oder in Stuttgart, also in den prosperierenden Regionen in Süddeutschland. In Wanne-Eickel oder ähnlichen Orten ist das mutmaßlich in der deutschen Nachkriegszeit nie möglich gewesen. Und von den 9% muss man, wie schon von mir erwähnt, ja noch die Instandhaltungskosten abziehen, die ziemlich happig werden können, wie jeder weiß, der ein Häuschen sein eigen nennen darf.

Ich sag' mal so, der idelle Wert, der dem Umstand entspricht, auf seiner eigenen Scholle leben zu dürfen, sollte bei einem Wohnungskauf für den Selbstbezug eine höhere Priorität spielen, als der reine Renditegesichtspunkt. Ansonsten wird man sich, zumindest in unseren einheimischen Gefilden, darauf einstellen müssen, nur von der trüben Realität enttäuscht zu werden.


----

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.381.049 von Immo-Fan am 19.03.07 23:06:59

@Immofan

Achja, ich hatte noch was vergessen. Deine 5% Bruttomiete als Indikation für den Wohnwert, musst du aber auch einen entsprechenden Kapitalwert entgegenstellen. Die 91900 Euro Anfangsinvestition hätten, wenn sie denn als Eigenkapital schon vorhanden wären, ja auf der Bank, je nach Anlageart, Anlagedauer und der Möglichkeit, der von dir erwähnten Wiederanlage der Kapitalerträge, ebenso eine gute Investition sein können. Hätte
der Reihenhausbesitzer sein Geld in einen Aktienfonds investiert, hätte er möglicherweise sogar eine noch höhere Rendite einfahren dürfen, als mit seinem eigenen vier Wänden. Ein Verlustgeschäft wäre es für ihn allerdings dann gewesen, wenn er sein Eigentum 1972 mit einem Hypothekenkredit, mit den damals horrend hohen Zinsen erworben hätte.

[gnomi]

Moin,

ich habe da noch was,was man vielleicht beachten sollte:
Der Arbeitsmarkt garantiert heutzutage leider keine durchgehende Beschäftigung bis zum Renteneintritt mehr,schon gar nicht beim selben Arbeitgeber. Also muss ich schauen,dass ich möglichst flexibel bleibe,um zur Not der Arbeit nachreisen zu können.
Eine Immobilie,so schön sie auch ist,macht das schon erheblich schwerer,vor allem wenn eigengenutzt.

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.498.311 von gnomi am 26.03.07 13:41:00

Um mit Ikea zu antworten: "Arbeitest Du noch? Oder lebst Du schon?"

In irgend einer Kolumne (ich glaub Wiwo) hat mal ein schlauer Mann geschrieben, "Der neue Adel ist Hartz4 - lebt auf Kosten der arbeitenden Bevölkerung" wenn Du es also zum Adligen gebracht hast, spielt Arbeit keine Rolle mehr und Du kannst Deine Immo genießen. Ist ein EFH nicht in den Freigrenzen von hartz4? Dazu evtl. noch ein Kontöchen in der Schweiz ...

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.498.724 von AlterMann am 26.03.07 14:06:16

Ja stimmt. Der Feudaladel der alten Zeit musste nicht arbeiten und konnte stattdessen in seinen Schloßparks und Gärten lustwandeln, Hausmusik hören, Bankette genießen und philosophischen Gesprächen als Lebenszeitbeschäftiung nachgehen. Insofern, ja, Harz4ler gönnen sich in gewisser Hinsicht heutzutage die gleichen, wenn auch wesentlich abgespeckteren Privilegien, wie der Landadel Anno Dunnemals.

Allerdings -Achung-Achtung!!! - gab es da auch die französische Revolution, die sich vorallem daran entzündete, das der Rest der Bevölkerung es satt hatte sich für schöngeistige Lebeleute den Puckel krumm zuarbeiten, ohne dafür auch einen Gegenwert zu bekommen. Defakto ist zu der Zeit die moderne europäische Gesellscaft geboren worden, wo nicht mehr die Geburt sondern nur noch Leistung des Einzelnen zählt. Naja in den 70zigern unseren Jahrhunderts gings dann aber wieder in die andere Richtung. Es soll ja mittlerweile schon regelrechte Harz4ler Dynastien geben.......Die Frage ist halt aktuell: Wann kommt die deutsche Revolution?!

[Mr. Schmitt]

Hochinteressante Diskussion!
Ich würde persönlich kein Haus im Münchener Süden aus den 70' für 340.000 EUR kaufen.
Aber: Tatsächlich Häuser werden gut gehandelt und finden auch Ihre Käufer. Bei Wohnungen tu' ich mich sehr schwer. In München zeigt sich ein unerklärbares Kaufverhalten: Die überteuerten Dach/Penthouse/Lofts-Wohnungen gehen sehr gut weg, wobei eine 2 ZKB Wohnungen lange - sehr lange in de Zeitung steht. Subventionieren die teuren Wohnungen die Ladenhüter?

Was wirklich zählt ist die Lage und die Lage und nochmals die Lage.
Dann ist ein Kauf auch ohne schlaflose Nächte machbar. Denn jeden Tag geht ein dummer durchs Isartor und kauft...
In der Tat: Deutschland kann sooo billig sein, daß es einem schon fast Tränen in die Augen treibt.(Aus der Sicht eines Ballungsraumbewohners)

Nun ja ich zahle viel Miete und bekomme beste Gegenleistungen. Die Balance stimmt.

Nein- Ich möchte nicht immobil werden.

[Hoehlenfrettchen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.498.311 von gnomi am 26.03.07 13:41:00

Hallo!
Es ist eh besser ein Haus zu kaufen und dann einen Mieter in dem Haus zu setzen.(Aus steuerlichen Gesichtspunkt).


Tschüß

Hoehlenfrettchen