Anlegerimmobilien - Finanzierungskonzept - 500 Beiträge pro Seite

[Mexi_]

Hallo w:o-Gemeinde!

Ein Fianzdienstleister/Immobilienmakler hat mir folgendes Angebot gemacht:

Kauf von 2 Wohnungen (gute Lage) jeweils ca. 40 m2 Wohnnutzfläche, derzeit vermietet. Mieteinnahmen (Indexgesichert) je Wohnung Eur 330,--/Monat.
Finanzierung gänzlich über eine CHF-Kredit (endfällig) Eur 150.000,-- mit 1,125% Zinsaufschlag auf den 3M Libor, Laufzeit 25 Jahre und professionellem Devisenmanagement. Tilgungsträger (Eur 330,-- monatlich)mit 4,5% Rendite berechnet für Eur 180.000,-- (Kreditsumme mit 20% Überdeckung). Das gesamte Projekt soll sich praktisch selbst finanzieren. Mit den Miteinnahmen soll die monatliche Zinszahlung erfolgen und ein Teil des Tilgungsträgers bedient werden. Der Rest soll durch das Devisenmanagement in Höhe von ca. 3% p.a. von der Kreditsumme hereinkommen.

Klingt irgendwie fast zu perfekt. Wo könnte ein Haken sein? Was haltet Ihr von der Sache?

Hoffe auf zahlreiche Antworten.

Schönen Sonntag noch!

Gruß
Mexi

[Robert_Reichschwein]

das mit dem Devisenmanagement klingt irgendwie unseriös.

Und Du weisst nicht, wie sich der CHF gegen € entwickelt.

Wenn Du Pech hast, musst Du mehr € ausgeben als Du denkst, um die CHF zurückzuzahlen.

Ich finanziere aus Sicherheitsgründen nicht mit Fremdwährungen.

[Mexi_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.957.274 von Robert_Reichschwein am 25.02.07 14:09:41

Das mit dem Währungsrisiko ist mir klar. Deswegen wird wohl der Tilgungsträger gleich mit einer Reserve von 20% berechnet. Der CHF könnte sich ja auch zu meinen Gunsten entwickeln.

Das Devisenmanagement ist für mich auch die größte Unbekannte - vielleicht findet sich hier jemand, der bezüglich Seriösität und Funtionsweise des Devisenmanagements einen besseren Wissensstand hat.

[schlier]

Servus,

also das ist ein typischen ich machs umständlich damit ich überteuertre Produkte mit riesigen Kosten verkaufen kann produkt.

Das ist ja ein riesen Aufwnad den du auch bezahlen mußt. Also ei allen diesen extrem umständlichen bankprodukten verdient meißt nur der emitent. Die wohnungen müssen ja ne katastrophe sein, wenn man sie sonst nicht verkaufen kann. Das sind 8,25 € kalt. Is die miete nachhaltig erreichbar. Gibts hier mietpools oder sonstiges ??
Wie hoch sind die vond ir zu tragenden nebenkosten der immos ?? ALso nichtumlagefähiges hasugeld ??
Wie ist der zustand ?? Ist der preis auf den m² marktgerecht ??
Wenn du das alles geprüft hats und bejahen kannst dann kannst du prüfen ob das absurde produkt was für dich ist.
servus

[zocklany]

die Wohnung die sich selbst bezahlt darauf fällt doch heute keiner mehr rein!

[Mexi_]

@ schlier und zocklany

Also so absurd wie ihr meint scheint es nicht zu sein - rechnet es euch mal durch.

Die Wohnungen sind im sehr guten Zustand (Die erste Baujahr 2001, die zweite wurde 2004 generalsaniert), der Preis wie auch die Mieten sind durchaus ortsüblich.

Natürlich können und werden die Wohnungen auch anderweitig verkauft (ganz normal mit Eigenkapital- und/oder Fremdkapitalfinanzierung) - hier steht aber nicht das Wohnbedürfnis im Vordergrund sondern die Schaffung von zusätzlichem Vermögen allein mit der vorhandenen Bonität, ohne auf Erspartes zurückgreifen zu müssen.

Man muss auch kein Bankprodukt kaufen. Bei der Wahl des Tilungsträgers ist man völlig frei (vielleicht könnt ihr hier vernünftige Anregungen geben).

Servus

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.959.550 von Mexi_ am 25.02.07 15:48:49

wenn du es besser weißt dann kauf! schlier hat das Ganze ausführlicher als ich auf den Punkt gebracht.

[Mexi_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.959.896 von zocklany am 25.02.07 16:01:23

Danke für deine sunstanziellen Beiträge

[nickel210872]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.959.550 von Mexi_ am 25.02.07 15:48:49

Finanzier es mit einer stinknormalen Hypothek, langfristige Bindung (15-20 Jahre, kommt auch darauf an wie alt Du bist) und verrechne die Zinsen mit Deinen Mieteinnahmen. Somit bekommst Du sogar noch eine steuerliche Förderung.

Eventuell, wenn an der Riesterschraube nochmal gedreht werden sollte und diese Immobilien Rister-fähig werden, kannst Du diese zum späteren Zeitpunkt auch in diese einbeziehen, so daß die Förderhöhe steigt.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.956.911 von Mexi_ am 25.02.07 13:55:19

Mexi,

Klingt irgendwie fast zu perfekt. Wo könnte ein Haken sein? Was haltet Ihr von der Sache?

Bis Du sicher, dass was Du schreibst auch richtig und vollständig ist?
Wie sicherst Du Ch Franken ab und 3 M Libor CHF? Der CH. Franken kann fallen oder steigen, aber der Libor CHF kann NUR steigen ( z:Z. bei 2,21 % ) es sei denn, Du erwartest japanische Verhältnisse von ende der 90er Jahre bis jetzt – und das für die nächsten 25 Jahre-

Ein ganz normaler Kredit auf 25 Jahre zu 3M libor CHF + 1,125 kostet Dich monatlich 737.73 €
Alles andere ist Makulatur.

Wo der Haken ist? Frage nur Dein Finanzdienstmensch, warum er so ein gutes Geschäft nicht selber macht. Auf seine Antwort: „ ich habe schon welche und kann nicht alles kaufen „ sagt Du nur: „ wieso? Sie müssen doch nur unterschreiben und der Rest erledigt sich von alleine.

Du verstehst, was ich damit ausdrücken will. Solche Angebote sind IMMER unseriös. Wenn es ein gutes Geschäft wäre, würde ich es selber machen und für mich behalten. Egoistisch gedacht aber nicht Realitätsfremd.

Grüße

Tropezon

[Moneymaker75]

Also zum einen wären mir die Wohungen zu klein mit 40 Qm. lieber eine gute größere und zum anderen jetzt noch ein CHF Kredit bei über 1,62 ist schon ganz schön riskant, ganz abgesehen von weiteren Zinssteigerungen der Eidgenossen.

Worst case: Franken bei 1,53 und Zinsen bei 3,25+ zzgl Bankenaufschlag von 1,50 % und das alles im nächsten jahr. Wie sieht dann deine Rechnung aus? Sollte es sich dann imer noch für dich lohnen, kannst du evtl mal genauer darüber nachdenken.

[nickel210872]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.960.384 von nickel210872 am 25.02.07 16:17:47

Derzeit z. Bsp. 20 Jahresdarlehen bei 100% Beleihungswert bei der
MKIB für 4,77% effektiv.

Bei 150.000 € Darlehen + 660,00 € Mieteinnahmen

mtl. Zins von 596,25 €
+ Tilgung von 63,75 €
----------------------
= mtl. Aufwand 660,00 €

Also selbsttragend, solange vermietet --> Leerstandsrisiko beachten !!!

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.961.270 von nickel210872 am 25.02.07 16:52:45

nach deiner Rechnung kostet eine Eigentumswohnung in den nächsten 20 Jahren nur Zins und Tilgung

[Mexi_]

@tropezon, moneymaker u. nickel

Vielen Dank für eure konstruktiven Beiträge.

Vorweg - ich bin auch nicht überzeugt von diesem Finanzierungsmodell - deswegen habe ich die Diskussion hier gestartet. Bin auch von einem Kauf noch weit entfernt, aber es interessiert mich.

Währungsrisiko: 20% hätte ich mit der Überdeckung aus dem Tilgungsträger abgedeckt (vorausgesetzt dieser erbringt die kalkulierte Rendite - aber 4,5% sollten über diesen Zeitraum realistisch sein)Einen weiteren Beitrag soll das Devisenmanagement leisten - wobei mir nicht ganz klar ist, wie das funktioniert.

Zinsänderungsrisiko:existiert im Euro auch - eine derartig drastische Zinssteigerung innerhalb eines Jahres scheint mir bei der eidgenössischen Inflationsrate doch eher unwahrscheinlich. Der derzeitige Zinsvorteil gegeüber dem Euro ist doch beträchtlich.

Wohnungsgröße:finde ich ok. Gut an Studenten oder Singles zu vermieten.

Endfällig:bringt natürlich nur etwas, wenn die Rendite des Tilgungsträgers über dem Kreditzinssatz liegt.

Leerstandsrisiko:existiert natürlich, ist aber eher gering - wie oben erwähnt. Single, Studenten

Wäre schön, könnte mir noch jemand etwas zum Devisenmanagement sagen.

Gruß

Mexi

[Mexi_]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.962.529 von zocklany am 25.02.07 17:39:37

natürlich nicht. Aber so lange die Wohnungen vermietet sind zahlen die Mieter über die BK mit. Für Kosten, die sich nicht an die Mieter abwälzen lassen ist doch auch ein entsprechender Gegenwert vorhanden.

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.962.736 von Mexi_ am 25.02.07 17:46:13

der Mieter zahlt über die BK die Rücklage?Der wird sich freuen.

[hossinger]

Seriöse Anleger kalkulieren immer die Nettomieterträge ./. 20 % (Mietausfall, Vermieteranteilige Reparaturen, Verwaltungskosten etc.).

Komplizierte Gespinste sind stets ein Hinweis für unseriöse Geschäftemacher, ebenso wie Immobilien möglichst weit weg vom Anleger anzubieten oder langfristig sichere Mieterträge vorzuheucheln.

Wie verkauft man ein "Renditeobjekt": Man "gewinnt" einen Mieter, einigt sich mit ihm (gegen Gegenleistung) auf einen überteuerten Mietvertrag und lege diesen langfristig aus. Sobald das Objekt verkauft ist entfernt sich der Supermieter im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist und ....

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.962.616 von Mexi_ am 25.02.07 17:42:21

nickel 210872

Derzeit z. Bsp. 20 Jahresdarlehen bei 100% Beleihungswert bei der
MKIB für 4,77% effektiv.

Du solltest der Vollständigkeits- halber auch noch erwähnen, dass bei Deinem Vorschlag ( 0,5 % Tilgung ) nach 20 Jahre eine Restschuld von 124.952,89 € bleibt.

Hat er noch lange daran kauen.

Mexi,

Wäre schön, könnte mir noch jemand etwas zum Devisenmanagement sagen.

Devisemanagement ist nichts anderes als die Spekulation unter den z.Z. liquidsten Währungen: $. CHF, Pfund, Yen und €.
Durch die unterschiedlichen Zinsen ergeben sich Auf- / und / oder Abschläge bei Termingeschäften. Daraus versuchen die Devisenmanager Gewinne zu erwirtschaften.

Auch die Masche mit den Billigkredite in Yen oder CHF ist am auslaufen, die Spannen werden enger und beide Währungen haben in letzter Zeit zuviel verloren. Bei dem kleinsten Funken müssen die Hedgefonds ihre Swaps auflösen ( die sogenannten Carrytrades) und dann ...rette wer kann.

Vorsicht ist mehr als geboten.

tropezon

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.963.037 von hossinger am 25.02.07 17:55:32

ist nur ein Trick von vielen,aber leider wahr

[bert408]

du machst de facto carrytrades und ich sehe keinen wirtschaftlichen sinn in dem deal. mein rat: FINGER WEG!

[bert408]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.964.987 von bert408 am 25.02.07 19:31:30

Als Currency Carry Trade (auch CCT) bezeichnet man eine Anlagestrategie auf dem Devisenmarkt. Dabei nimmt der Investor in einer Währung mit vergleichsweise niedrigen Zinsen einen Kredit auf. Das so aufgenommene Geld investiert er gleichzeitig in einer Währung mit vergleichsweise hohen Zinsen.

Die Rendite der Currency Carry Trades setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: zum einen die Differenz zwischen Haben- und Sollzins, zum anderen der Ertrag aus der Wechselkursentwicklung. Während Zinsschwankungen über festverzinsliche Geschäfte eliminiert werden können, erlauben Terminmarktgeschäfte einen Wegfall des Wechselkursrisikos.

Gemäß der Zinsparitätentheorie dürften sich derartige Anlageformen aufgrund der einsetzenden Arbitrage nicht rechnen. Entgegen der von der Theorie vorhergesagten fehlenden Rentierlichkeit haben sich Currency Carry Trades in den letzten Jahren jedoch als hochprofitabel erwiesen. Die Deutsche Bundesbank hat in einer Studie theoretisch in der Spitze eine Jahresrendite von 71 Prozent errechnet - zeitweilig berechnete sie aber auch jährliche Verluste von bis zu 20 Prozent. Im Durchschnitt hätte man mit Currency Carry Trades jedoch eine jährliche Rendite von 15 Prozent erwirtschaften können.

Quelle: wikipedia

[PraschkT]

Hallo Mexi_!

Zu allererst möchte ich Anmerken, dass ich bei diesem Unternehmen, welche dieses Konzept vertreibt, angestellt bin.

ad Währung) Mir ist leider nicht bekannt, wann dieses Gespräch stattfand, derzeit ist ein Einstieg in den CHF bzw. Yen aufgrund der Kurssituatino nicht sinnvoll und wird von uns auch nicht angewendet. Bei einer Finanzierung ohne Devisenmanagement empfehlen wir derzeit eine Fremdwährungsfinanzierung, welche im € belassen wird um keinen Kursverlust zu machen, jedoch die Flexibilität zu erhalten. Die 20%-ige Überdeckung im TT wiegt das Risiko eines möglichen Währungsverlustes jedoch nicht auf. Je nach Bank und Vertrag wird das Darlehen nämlich bei ca. 15% Kursverlust in ein €-Darlehen zwangskonvertiert. Deshalb setzen wir, sofern möglich, ein Devisenmanagement ein, welches aktiv die Kurssituationen meines Darlehens überwacht. Man sollte sich jedoch auch bewusst werden, dass es bei einem FWD in erster Linie nicht um Kursgewinne/Kursverluste gehen sollte, sondern um die Zinsvorteile.

ad Devisenmanagement) Hier möchte ich zum Beginn anmerken, dass die von uns eingesetzten Devisenmanagement\'s keine reine Währungswechselstrategien bzw. CCT\'s betreffen.
Das Devisenmanagement verkauft Barrier-Optionen mit 2 oder 4-wöchiger Laufzeit in Höhe des zugrunde liegenden Darlehensbetrages. Durch den Verkauf dieser Optionen erhält man zwischen 0,1 - 0,5% des Optionsbetrages, abhängig des gewählten Währungspaares, der Volatilität der Währungen und der Laufzeit, als Prämie in Form von Cash-Erträgen auf ein Konto. Kurz zusammengefasst: Man verkauft die Bereitschaft die Währung zu wechseln.
Wird eine Option ausgenutzt, so wird die zugrunde liegende Ware, die Währung zu einem bestimmten Kurs, geliefert, also das Darlehen in eine andere Währung gewechselt. Dadurch können dem Kunden Nachteile aus schlechten Wechselkusen, höherer Zinsbelastung und Wechselspesen der Bank entstehen. Das hier für den Kunden entstehende Risiko ist auf 5% (Benachrichtigung an den Kunden und Genehmigung zur Weiterarbeit) bzw. 10% (Vollmacht auf das Darlehenskonto wird vertraglich ungültig) begrenzt. In der Vergangenheit konnte das Devisenmanageemnt jedoch netto 2,7% Rendite p.a. generieren.
Bei positivem Verlauf kann der Kunde damit 50% - 100% (2-4% p.a. unverzinst) seines Darlehens mit dem Negativkonto erwirtschaften.
Zusätzlich zu dieser Cash-Strategie wird auch die aktuelle Kurssituation überwacht und bei eklatanten Kursverlusten bzw. zu erwartenden Kursgewinnen in einer anderen Währung wird die Währung auch aktiv gewechselt. Beispiel: Derzeit ist die Tschechische Krone als Alternative zum CHF interessant, da das Zinsniveau vergleichbar ist, die Kursentwicklung in der Vergangenheit jedoch sehr positiv für einen Wechsel ist. Hierfür muss man sich jedoch auch mit der Bank über diesen Wechsel in eine 'Nicht-Standardwährung' einig werden.
Die monatlich Kündbarkeit dieses Devisenmanagement erlaubt es dem Kunden aber auf jeden Fall auf negative Entwicklungen bezüglich dieses Produkts sofort darauf zu reagieren (kündigen).

ad tropezon Libor CHF kann NUR steigen) Ihre Aussage über den CHF-Libor ist subjektiv und nicht sehr weitsichtig. Natürlich wird von Analysten angenommen, dass der CHF-Libor noch dieses Jahr um weitere 25 oder 50 Basispunkte steigen wird, allerdings sollte man in diesem Zusammenhang auch den EURIBOR im Vergleich dazu sehen. Derselbe Anstieg wird nämlich auch beim EURIBOR erwartet. In den vergangenen 15 Jahren gab es zwischen CHF-LIBOR und EURIBOR (bzw. den €-Vorgängerwährungen) jedoch einen konstanten Abstand von durchschnittlich 1,5%.

ad monatliche Belastung)
Zinsen bei 1,125% Aufschlag auf CHF-Libor: 421 €
Tilgungsträger bei 20% ÜD, 4,5% Rendite: 324 €
Gesamtbelastung monatlich: 745 €

ad Hossinger) Es ist natürlich richtig, dass man mit einem Puffer kalkulieren sollte, und dies machenn wir auch, da wir mit der Nettomiete kalkulieren. Privatpersonen, deren Mieteinnahmen 30.000 € p.a. nicht übersteigen, müssen keine 10% Steuern abführen. Die um 10% erhöhte Nett-Miete wird also monatlich überwiesen, die Berechnung erfolgt jedoch mit der Nettomiete. Mögliche Mieterhöhungen (in der Vergangenheit +2,6% p.a. bei Mietwohnungen) werden natürlich auch nicht eingerechnet.

ad Moneymaker75) Da der Aufschlag eines Darlehens über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, kann dieser nicht auf 1,5% steigen.

ad tropezon...würde ich es selber machen...) Dann würde ich Ihnen antworten: Ein selbstfinanzierendes Konzept ist nicht gleichbedeutend mit 'jeder kann das Konzept in unbegrenzter Höhe nutzen'. Wie Sie wahrscheinlich wissen besichert die Bank den Blankoanteil einer Finanzierung (Immobilien werden von Banken mit 55% - 80% bewertet) mit der dynamischen Bonität eines Kunden. Deshalb bekommt man bei der Bank auch nur eine Finanzierunghöhe, welche ich mir im € selbst 'leisten' kann. Aus diesem Grund ist die Bonität des Kunden entscheidend in welcher Höhe man dieses Konzept nutzen kann bzw. ob es überhaupt möglich ist.
Ich besitze übrigens eine Anlegerimmobilie.

ad tropezon) Ihre Berechnung der Restschuld nach 20 Jahren entsteht dadurch, dass Sie ein Annuitätendarlehen im CHF berechnen, und die Zinszahlungen, welche zu leisten sind, außen vor gelassen haben. (siehe monatliche Belastung weiter oben)

Ich hoffe dieser Beitrag hat Ihnen geholfen und einige Unklarheiten beseitigt. Ich freue ich auf konstruktive Antworten/Kritiken.