SEB Immoinvest - 500 Beiträge pro Seite

[scharfy0077]

Hallo zusammen,

wer kann mir bei o.g. Fond weiterhelfen?

Dieser ist im Moment ausgesetzt.
Was ratet Ihr zu machen? Wechsel des Fonds?
im Internet finde ich Seiten, das man einen Anwalt einschalten soll,
damit man vor der Verjährung kein Geld verliert.

Über Antwort würde ich mich freuen.

Danke

Sven

[cricon]

Hallo, ich bin auch betroffen, weiß aber keine Antwort.
crico

[cash_is_king]

Hallo Sven,

aus welchem Grund willst Du verkaufen?

Die Rücknahme von Fondsanteilen bei der Fondsgesellschaft ist ausgesetzt, das ist korrekt. Das hat grundsätzlich aber erst mal nichts mit Qualitätsproblemen des Fonds zu tun sondern mit einer Besonderheiten von Offenen Immobilienfonds: anders als bei Aktienfonds, in denen liquide Assets liegen, lassen sich die Gebäude nunmal nicht börsentäglich verkaufen. Wenn nun institutionelle Anleger so einen Fonds als verzinstes Girokonto missbrauchen und kurzfristig ihre Gelder abziehen, bleibt dem Fonds nichts anderes übrig, als die Rücknahme der Anteilsscheine auszusetzen. Nachdem das halbwegs ausgestanden war, kam Schäuble mit seinen (prinzipiell sinnvollen) Neuregelungsplänen und die Angst vor dem Untergang der Euro-Zone. Auch das hat wieder nichts mit der Qualität des Immobilienbestandes im Fonds zu tun. Deshalb kann m.E. die Fondsgesellschaft nichts dafür, dass sie den Fonds schließen musste, sie hat dabei im Interesse der Anleger und entsprechend den gesetzl. Vorgaben gehandelt.

Wenn Du jetzt über die Börse verkaufst, musst Du Dich mit einem Preisabschlag von mehr als 25% im Vergleich zum Fondspreis der SEB zufrieden geben. Ich halte das für übertrieben. Ich behalte meine Fondsanteile deshalb und habe sogar über die Börse noch mal nachgekauft.

Die SEB ist auf eine Wiedereröffnung des Anteilsrücknahme recht gut vorbereitet, die Liquiditätsquote im Fonds beträgt mehr als 20%. Wenn daraus bis Mai 25% werden, sollte genug Cash vorhanden sein, um die Flucht aus dem Fonds halbwegs abzufangen. Es bleibt natürlich ein Restrisiko: viele Anleger haben nicht verstanden, was das Problem ist und könnten wieder panisch versuchen, ihre Anteile zurück zu geben. Dann kann der Fonds nicht noch mal geschlossen werden, sondern muss abgewickelt werden. Dann könnte es passieren, dass die SEB in Verkaufsdruck gerät und die Immobilien verschleudern muss. Dann könnte die Rückzahlung im worst case niedriger ausfallen, als der derzeitige Börsenwert. Die Anleger verursachen dann aus Dummheit genau das, was sie eigentlich verhindern wollen: sie verlieren Geld.

Sind die Anleger vernünftig und behalten größenteils ihre Anteile, kann die Sache aber auch gut ausgehen. Also: cool bleiben. Viel größer als der Abschlag zum derzeitigen Börsenkurs wird's schon nicht werden.

Es bleibt das Risiko, dass der Fonds abgewickelt werden muss. Aber das muss nicht zwangsläufig passieren.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.622.837 von scharfy0077 am 20.01.12 13:20:17

Du kannst:
a.) hoffen, dass er wieder öffnet - und dann tunlichst sofort am 1.Tag die Anteile zurückgeben. Wenn er nicht mehr öffnet und liquidiert wird (oder nach Öffnung wieder schließt) wird der Verlust größer.

b.) an der Börse verkaufen, den bisherigen, erträglichen Verlust realisieren und etwas anderes mit dem Geld machen. NICHT in einen anderen OI wechseln, und dort das ganze am Ende noch einmal durchmachen.

Denn wie Cash_is_king richtig feststellt, Immobilien lassen sich nicht börsentäglich verkaufen. Und damit ist die Fondsgesellschaft darauf angewiesen, dass mehr Geld zu- als abfließt. Ein Pyramidenspiel also.

SEB mag im Fonds selbst vielleicht kein Qualitätsproblem haben, aber die ganze Konstruktion eines offenen Immobilienfonds ist ein Konstruktionsfehler.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.622.837 von scharfy0077 am 20.01.12 13:20:17

p.s.: Anwalt erscheint derzeit allenfalls wegen möglichen Beratungsfehlern notwendig.

[cash_is_king]

Zitat von big_mac: Und damit ist die Fondsgesellschaft darauf angewiesen, dass mehr Geld zu- als abfließt. Ein Pyramidenspiel also.
quote]

In diesem Punkt stimme ich nicht zu. So lange Zu- und Abflüsse sich halbwegs die Waage halten, hat der Fonds kein Problem. Dass das Volumen stetig steigt ist nicht erforderlich. Es gibt ja auch Fonds, die nach wie vor keine Probleme haben, z.B. der Europa-Fonds von Union Investment. Die Fondsgesellschaft hat hier auch den Vorteil, dass sie die Anteile über den Vertrieb der Volks- und Raiffeisen-Banken verkauft. Damit sind Zu- und Abflüsse auch leichter steuerbar, als bei Fonds, die keine entsprechende Vertriebsmacht haben (was z.B. bei der SEB so ist).

Eine Klage gegen die Fondsgesellschaft halte ich auch für eher aussichtslos. Die SEB hat hier m.E. keinen Fehler gemacht. Chancen auf eine Klage bestehen bestenfalls gegen einen Berater, wenn der über das Risiko einer Fondsschließung nicht aufgeklärt hat.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.627.556 von cash_is_king am 21.01.12 16:22:53

So lange Zu- und Abflüsse sich halbwegs die Waage halten, ....
so lange funktioniert jedes Pyramidenspiel, das eine mehr oder weniger große Reserve X in bar hält, um einen temporären Überhang der Abflüsse zu überbrücken - wenigstens bei Auflage muß es einmal ein Plus an Zuflüssen gegeben haben. Wenn X durch Abflüsse aufgebraucht ist kommt der große Lackmustest.

Wobei es imho sowieso gescheiter wäre, die Fonds geschlossen zu lassen - Börsenhandel gibts, damit kann jeder rein und raus wann und wie er will.
Hätte allerdings die für manche peinliche Folge, dass der Markt den Preis bestimmt. Dafür wäre der Pyramidenspielcharakter weg.

[ElLute]

So wie die Erfahrung mit den offenen, aber später geschlossenen
oIF´s zeigt, ist dieses Szenario am Wahrscheinlichsten:
In ein paar Wochen wird die Abwicklung verkündet, da beißt
die Maus keinen Faden ab, denn jeder, der die dinger heut noch
hält, will nur eins: RAUS !!!
Also wird der Kurs unter Schwankungen bis dahin fallen,
ich schätz mal so bis 32-35, nach der Abwicklungsankündigung
erfolgt Stabilisierung um die 33-34, dann könnte es vielleicht
noch mal hochgehen.
Danach eine ewig lange Abwicklung, wo keiner weiß, was bei
den Verkäufen rauskommt.
Bin z.Z.noch im P2 drin (Sicher, der wird als weniger
werthaltig angesehn), aber viel mehr als die Hälfte gibt
dort die Börse nicht her, und der ist schon seit Ende 2010 in
Abwicklung.

[cash_is_king]

Dass der SEB-Fonds abgewickelt wird ist m.E. noch keine ausgemachte Sache. Die DWS wickelt ja bereits jetzt schon ihren Dachfonds ab und damit auch signifikante Anteile am SEB-Fonds. Wenn das jetzt schon über die Börse geschieht, könnte bei einer Öffnung des SEB-Fonds schon eine Menge Verkaufsdruck raus sein.

Hier noch zwei Meinungen aus der Presse:

http://www.dasinvestment.com/investments/fonds/news/datum/20…

ortfolio-zocken-mit-eingefrorenen-immofonds/60124784.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/ortfolio-zocken-mit-eingefrorenen-immofonds/60124784.html

[cash_is_king]

hier noch mal der zweite Link:
ortfolio-zocken-mit-eingefrorenen-immofonds/60124784.html" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/ortfolio-zocken-mit-eingefrorenen-immofonds/60124784.html

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.628.973 von cash_is_king am 22.01.12 13:00:16

Die DWS wickelt ja bereits jetzt schon ihren Dachfonds ab und damit auch signifikante Anteile am SEB-Fonds. Wenn das jetzt schon über die Börse geschieht, könnte bei einer Öffnung des SEB-Fonds schon eine Menge Verkaufsdruck raus sein.

Au contraire !
Denn wer über die Börse (oder OTC) kauft, der knallt der KAG die Papiere mit Sicherheit am ersten Tag der Öffnung auf die Zehen.

[cash_is_king]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.631.559 von big_mac am 23.01.12 10:51:31

Die entscheidende Frage ist: mit welchem Ziel kaufen die Anleger, die sich derzeit über die Börse eindecken? (a) Das sind zum größten Teil Zocker, die auf die Differenz zwischen Börsenkurs und offiziellem Fondspreis setzen und am ersten Tag der Öffnung versuchen auszusteigen. (b) Das sind eher langfristig orientierte Anleger, die zum Schnäppchenpreis einen Immobilienbestand aufbauen wollen.

Strategie (a) ist extrem riskant, weil der Zock ja auch schiefgehen kann, wenn der Fonds gleich wieder geschlossen wird, weil es einfach zu viele Leute gibt, die das versuchen. Insofern könnten die Zocker genau das erreichen, was sie eigentlich verhindern wollen. In diesem Zusammenhang frage ich mich, ob die SEB am/ab dem Tag der Öffnung erst alle Anteilsscheingeschäfte abwickeln muss, bis die Cash-Quote aufgebraucht ist, oder ob man am Ende des Tages die Orders zusammenzählen und die Öffnung komplett zurückziehen kann.

Für die Flucht aus dem Fonds spricht, dass sich viele Institutionelle vor den neuen Regeln für die Offenen Immo-Fonds fürchten. Wenn die tatsächlich wie geplant kommen, könnte das diese Anlageklasse für (neue) Privatanleger allerdings wieder deutlich attraktiver machen, weil das Risiko einer Schließung deutlich kleiner wird.

Wenn v.a. die Dachfonds ihre Bestände über die Börse bereits abgeladen haben, fällt dieser Teil der Verkäufer schon mal weg, was die Lage durchaus auch entspannen kann. Entscheidend ist wie gesagt, mit welchem Ziel die aktuellen Käufer unterwegs sind.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.631.651 von cash_is_king am 23.01.12 11:07:50

Wir können unterstellen, dass Kaufmotiv der Wunsch nach Rendite ist.
Da hätten wir als mögliche Überlegungen der Käufer:
a.) Spekulation auf Öffnung mit sofortiger Rückgabe (a1) oder Halten (a2)
b.) Spekulation auf den Liquidationswert und Auszahlung desselben.
c.) gewöhnliche Börsenspekulation (der Vollständigkeit halber).
d.) Und ja, wenn zu viele durch die selbe Tür wollen gibts wie üblich ein Problem.

Wenn Idealfall a.) scheitert bleibt noch immer b.) als Rückzugslinie, mit c.) als Aussenseiterchance. Ich fürchte, dass dabei b.) von vielen mit dem NAV gleichgesetzt wird, und das ist es definitiv nicht. Allein die Kosten einer Liquidation sind nicht vernachlässigbar. Deshalb kann d.) u.U. häßlich ausfallen, und das nicht nur temporär.

[cash_is_king]

Liquidation ist definitiv der worst case. Im Moment beträgt der Abschlag an der Börse 30%, das ist für einen Offenen Immo-Fonds schon heftig. Der Zock ist riskant, das ist überhaupt keine Frage. Ich würde auf dem derzeitigen Niveau allerdings nicht mehr über die Börse verkaufen (bzw. ich mach das nicht).

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.644.486 von cash_is_king am 25.01.12 11:42:39

Der Meinung (Liquidation = worst case) war ich auch, bis ich einen Blick in den letzten GB geworfen habe. Ich kopiere mein Posting aus dem "OI in der Krise"-Thread:


big_mac
schrieb am 25.01.12 18:40:15
Beitrag Nr.4113 (42.647.275)
Antwort Zitat
Zitat von Trendfighter
Zitat von big_mac
...

gut 1,5mrd Kredite, iirc. Und dann noch sonstige Verbindlichkeiten.


Nun, bei einer Renditeerwartung von 4 % pro Jahr ist dieses Modell für den Anleger keinesfalls so sicher wie es immer angepriesen wurde.

Es hätte verboten werden müssen überhaupt Fremdkapital aufzunnehmen, somit verkaufen die Fondsgesellschaten einen Teil den sie faktisch gar nicht besitzen.
Letztlich hat man bei der abwicklung dann shconmal bei einer FK quote von 20% einen garantierten Verlust von 20%......
Eigentlich ein sehr unseriöses Modell......
---------- Zitat Ende ----------------------------------------------------

Der wirtschaftliche Verstand verbietet die Aufnahme von Fremdkapital, wenn die Kosten dafür höher sind als die Rentabilität auf das Gesamtkapital.
Für gewöhnlich ist es umgekehrt und der Einsatz von billigem Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite. Hier nicht.

Wo hier 4% p.a. sind muss man auch lange suchen:
Per letztem GB ordinary net income 126,5 mio, +disposals 34,2 macht 160,7 insgesamt. Assets 8200 mio (davon ca. 6,57 in Immobilien und Gesellschaftsanteilen), net assets 6408 mio. Gesamtverbindlichkeiten 1,8 mrd, Kredite 1,484 mrd. Macht knappe 2% aus dem gewöhnlichen Geschäft und 2,5% inklusive dem ausserordentlichen (Verkäufe und Auf-bzw. Abwertungen).
Das Fondsmanagement hat übrigens fette 41,124 mio kassiert.

65 mio Kreditzinsen wurden bezahlt, das sind bei 1484 mio ca. 4,4% !
HEUREKA ! GEFUNDEN ! Die Bank kriegt 4,4% !

Also ganz ehrlich - wer mir sowas zu mehr als den halben NAV anbietet, den zeige ich an !

Und seit ich die Zahlen gesehen habe sage ich nur mehr Liquidationsantrag!
Würde man in einer AG machen auf der nächsten HV, hier wird es hoffentlich von selbst passieren da die Anteilsinhaber ziemlich rechtlos sind. Nicht dass jemand meint, ich würde eine AG mit solchen Kennwerten zum halben NAV tatsächlich kaufen - die gibts noch billiger. Und das Management hat unter dem Druck der Aktionäre mehr Möglichkeiten und mehr Motivation etwas zu unternehmen.

[cash_is_king]

Ja, das mit dem Fremdkapital ist ein Problem, korrekt. Im letzten Halbjahresbericht heißt es dazu:

"Das Immobilienergebnis lieferte nach Darlehensaufwand einen Beitrag von 1,1 % zur Fondsrendite. Außer Italien wiesen dabei alle Länderportfolios eine geringere Rendite nach Darlehensaufwand auf (negativer Leverage-Effekt). Die durchschnittliche Fremdkapitalquote variiert auf Länderportfolioebene von 0,0 % (Österreich, Spanien und Belgien) bis zu 59,7 % (Großbritannien)."

Fraglich ist, wie weit die Kredite mit den Verkäufen seit dem September zurückgefahren wurden.

Auf der anderen Seite ist interessant, dass der hohe Börsenabschlag ja auf einen Fondspreis zu rechnen ist, der eine hohe Cashquote beinhaltet.

Im Newsletter der Börsen Hamburg und Hannover heißt es dazu:

"Bei den Immobilienfonds herrscht blanke Panik. Wenn Anleger im Internet nach ihren Immobilienfonds gucken, kommen nur Seiten von Rechtsanwälten zum Vorschein, die sich darauf spezialisieren, Anlegern bei Rechtsstreitigkeiten um CS Euroreal WKN: 980500, KanAm Grundinvest WKN: 679180 und SEB ImmoInvest WKN: 980230 behilflich zu sein. Das gibt diesen Fonds ein schlechtes Image und treibt die Verkäufer in den Markt. Dass die Kurse momentan mehr als 35 Prozent unter dem Nettoinventarwert (NAV) liegen, hält sie nicht davon ab, ihre Anteile zu verkaufen. Ein wenig hat man das Gefühl, dass jetzt auch noch die letzten verkaufen müssen. Man darf dabei nicht vergessen, dass auch viele auf diesem Niveau kaufen. Das sind durch die Bank professionelle Anleger. Für sie ist es ein prima Investment. Sollte der Fonds abgewickelt werden, stehen ihnen etwa 22 Prozent Liquidität zur Verfügung und so kaufen sie den Immobilienbestand des Fonds zu etwa 50 Prozent unter dem momentanen NAV. Außerdem steht noch gar nicht fest, ob diese Fonds wirklich liquidiert werden müssen. Die Chance, im Mai zum NAV zu verkaufen, besteht immer noch."

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.657.862 von cash_is_king am 27.01.12 14:10:33

Eigentlich wäre jetzt der Zeitpunkt gekommen, über den Liquidationswert zu spekulieren.

Die Grobstruktur per 31.12.2011:
Fund Structure mio. EUR in %
Property assets 6,228.9 98.4
Liquidity (gross) 1,259.3 19.9
Other liabilities - 1,158.3 - 18.3
Fund assets 6,329.9 100.0

soweit, so gut - aber das ganze gehört auf Objektbasis gemacht, und zusätzlich die Zeitdauer geschätzt. Das Liquiditätsportfolio ist übrigens auch nicht direkt Triple-A.

[cash_is_king]

Heute an der Börse Hamburg +7,46%, bei Tradegate +15,28% - gab es irgendwelche Nachrichten bzgl. Öffnung im Mai?

[cash_is_king]

Grund gefunden:

http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:immobilienfonds-in-der-k…

[cash_is_king]

... und schon ist die Euphorie wieder verflogen - Börse Hamburg 38,54 EUR -1,15% | -0,45

[cash_is_king]

Der Fonds wird abgewickelt - Kurs bei Tradegate aktuell 34,- EUR...

http://www.ftd.de/finanzen/investmentfonds/:immobilienfonds-…

[wikinger612]

Mal ehrlich, hat irgendjemand hier etwas anderes erwartet?

[cash_is_king]

Nicht wirklich. Die Preisfrage ist: kommt bei der Abwicklung mehr bei rum als der aktuelle Börsenpreis...? (35,50 EUR). Wenn nein ist das diese Anlageform endgültig tot.