Fragen zu Immobilienkauf (Darlehen, Höhe der Tilgung, Bausparvertrag usw.) - 500 Beiträge pro Seite

[Plousia]

Hallo Experten,
ich plane, innerhalb des nächsten Jahres eine Wohnung (wenn es gut läuft, vielleicht auch ein Haus) zu kaufen, in der ich dann auch selbst wohnen will.
Angenommen, ich nehme ein Darlehen in Höhe von DM 180.000,00 auf und kann monatlich DM 1.800,00 abzahlen, hätte ich das Objekt bei einem Zins von 6 % (festgelegt auf 10 Jahre) und einer Tilgung von ebenfalls 6 % innerhalb von 11 Jahren und 7 Monaten abbezahlt. Wenn noch Soldertilgungen dazukommen, vielleicht sogar in gut 10 Jahren.
Hier nun meine Fragen:
1. Kann mich die Bank „in meinem eigenen Interesse" zu einem Bausparvertrag zwingen? Ist meines Erachtens doch Quatsch, wenn der Zins auf 10 Jahre fest ist und das Objekt dann so gut wie abbezahlt ist. Gegen höhere Zinsen nach den 10 Jahren muss ich mich dann doch nicht absichern!?
2. Gibt es irgendeinen Grund, dass ich nur wegen des Darlehens/Kaufes eine Lebensversicherung haben sollte? Wenn ich die Wohnung mit meinem Lebensgefährten zusammen kaufe, sicherlich ja, damit er abgesichert ist und die Raten weiterzahlen kann, wenn mir etwas zustößt. Wenn ich das Ganze aber alleine durchziehe, brauche ich doch wohl keine Lebensversicherung, oder?
3. Kann ich die Tilgung (innerhalb meiner finanziellen Möglichkeiten, versteht sich) beliebig hochschrauben, um früher schuldenfrei zu sein, oder schieben die Banken bei 2 oder 3% einen Riegel vor, damit sich die Laufzeit erhöht und sie mehr verdienen?
4. Ist es überhaupt sinnvoll, von Anfang an hoch tilgen zu wollen? Möchte nämlich schnell schuldenfrei sein! Oder ist es aus steuerlichen Gesichtspunkten schlauer weniger zu tilgen und viel Zinsen zu zahlen? In den meisten Rechenbeispielen wird ja von nur 1 % Tilgung ausgegangen, was dann über 30 Jahre Laufzeit bedeutet!!!
Das waren einmal meine ersten und dringendsten Fragen! Würde mich freuen, wenn mir jemand weiterhelfen kann! Falls ich hier auf Experten stoße, werde ich sicherlich noch die eine oder andere Frage nachschießen.
Schon einmal vielen Dank,
Plousia

[Schimpotze]

Zwingen kann Dich die Bank zu gar nichts, abgesehen von einer adequaten Absicherung für Deine Immobilie.
Die Lebensversicherung muss als Absicherung auf jeden Fall von der Bank reingenommen werden, oder es tritt jemand bei Dir als Bürge ein.
Bausparvertrag muss nicht sein, kann aber von einem grossen Vorteil für Dich sein, da Du die staatliche Förderung mit kassierst. Hängt allerdings von Deiner Familären Situation ab.
Sondertilgung und einen höheren Tilgungssatz sind vereinbar.

Lass dich am besten von einem Sparkassen-Kundenberater aufklären, auch wenn Du da nicht den vertrag abschliessen solltest. Die sind kompetent und nehmen keine Beratungsgebühr.

Wenn Du willst machen wir direkt ein termin für morgen.

Rock on

[36510]

Zu 1. und 2: Das siehst Du ganz richtig.
zu 3.: Du kannst die Tilgung beliebig hoch vereinbaren, allerdings nur im vorhinein. Da sich bei hoher Tilgung die durchschnittliche darlehenslaufzeit reduziert, solltest Du versuchen mit diesem Argument einen Zinsrabatt zu bekommen (habe ich selbst bei Hypovereinsbank mit einem nach 10 Jahren getilgten Darlehen durchexerziert). Du kannst auch bei den meisten Banken die Option für Sondertilgungen vereinbaren. Kann aber sein, daß dadurch der Zinssatz steigt.
zu 4.:Wenn Du keine lukrativere Anlagemöglichkeiten für Dein Geld hast, ist eine schnelle Tilgung sicher sinnvoll. Steuerliche Aspekte spielen bei selbstgenutztem Wohneigentum ohnehin keine Rolle.

Abschließend: am billigsten sind Immobilienfinanzierungen über das Internet oder entsprechende Vermittler. Konditionenvergleiche findest Du z. B. in Euro am Sonntag oder Börse online.

[Ironollar]

Hi,
wenn du willst auf der Seite von www.3t.finanz-bt.de ist ein Tilgungsrechner hinterlegt. Wo Du es alles rechnen kannst.
Euer iron

[laserjet]

hallo,

zu 1)
kein Zwang! wenn es doch jemand versucht dann liegt der
Verdacht nahe, daß er an den Fetten Abschluß-Provisionen mitverdient. Dann Berater/Bank wechseln.
Bausparverträge sind in der jetztigen Rekordniedrig-Zins-
Phase Schwachsinn.
zu 2)
es gibt keinen Grund! <Die Bank hat eine Grundschuld
und ist dadurch voll abgesichert. Könnte nur im
eigenen Intresse sein wenn man bei Todesfall in der
Immobilie bleiben will.
zu 3)
Du kannst die Tilgung fast beliebig hoch ansetzen.
Es darf nur nicht vor Laufzeitende alles getilgt sein (
was schwer möglich sein dürfte).
zu 4)
Wenn Du selber einziehts kannst Du die Zinsen sowieso
nicht absetzen.

gruss
laserjet

[redninja]

Hallo Plousia,
wie hoch ist der prozentuale Anteil der Kreditsumme am Gesamtwert? Also wieviel % Fremdkapital und wieviel % Eigenkapital willst du einsetzen?
Da du von nur 180 TDM Darlehenssumme schreibst, gehe ich davon aus, dass der Anteil der Bankmittel sehr niedrig ist.
Ich habe vor 6 Jahren mein zweites selbstgenutztes Wohnobjekt (Doppelhaus) gebaut bei einer Beleihungssumme von 45%. In meinem Fall brauchte ich weder LV noch Bausparvertrag noch Bürge noch sonst was. Einen Partner, der zur Absicherung eingesetzt werden sollte, gab es damals nicht und wurde auch nicht gebraucht.
Es war allerdings damals nicht möglich,mehr als 2% zu tilgen und auf eine Sondertilgung ließ sich die Bank damals nicht ein (die Beleihungssumme war zu niedrig und dann noch Sondertilgung wäre ein zu kleines Geschäft für die Bank gewesen).
Wenn das Haus/Wohnung dein erstes selbstgenutztes Wohnobjekt ist, kann es steuerlich günstiger sein, wenn du nicht so schnell tilgst.
Aber deine persönlichen Verhältnisse und Anlageziele sollten genau auf dein Vorgehen abgestimmt werden.
Meine Sparkassen/Bankberater waren damals nicht sehr hilfreich - im Gegenteil (Schimpotze, ich möchte dir ja nicht zu nahe treten).
Sprech einfach Leute an, die ein bißchen Anhnung haben und eigene Erfahrungen gesammelt haben.
Schönen Sonntag noch
redninja

[neversaynever]

Ich will nicht werben sondern empfehle Dir aus eigener vielrecherchierter Erfahrung:

Die besten Konditionen bekommst Du

a.) bei der Hypovereinsbank in München
b.) noch bessere, wenn Du bis 60% beleihst, über www.hypotheken-discount.de

Du solltest Dir auf jeden Fall von beiden ein Angebot einholen, das Du Deiner Bank dann vorlegen kannst, und von den dann vergleichbare Konditionen verlangen. Sowohl bei a und b kannst Du im Internet die aktuellen Konditionen abfragen.

mfg nsn

[neversaynever]

Und noch eine Anmerkung:

wenn Du die Eigenheimzulage beantragst, will das Finanzamt von Dir wissen, woher Du das Geld für den Kauf hattest (Kreditvertrag usw.), um bei Eigenanteil auf etwaige nicht gazahlte Erb-, Speku- oder sonstige Steuern zu prüfen.

Manchmal empfielt es sich hier, mehr Geld aufzunehmen als benötigt.

mfg nsn

[Plousia]

Vielen Dank an euch alle!
Muss mir nun euere Antworten morgen erst einmal in Ruhe durch den Kopf gehen lassen.
Eine Bemerkung dazu aber jetzt schon:
Darf ich die Schuldzinsen wirklich nicht absetzen, wenn ich selber einziehe (Antwort von laserjet)? Ich dachte, das dürfte man.

Plousia

[Plousia]

Hallo,
bin doch noch dazu gekommen, euch zu antworten:

@ Schimpotze
Danke für das Angebot, aber bei einem Sparkassen-Kundenberater war ich schon. Deshalb habe ich ja jetzt diese ganzen Fragen!!!

@ 36510
Zu deiner Antwort zu 3: Wieso sollte mir die Bank auch noch einen Zinsrabatt geben, wenn sie aufgrund eines schnellen Abzahlens insgesamt eh schon weniger Zinsen bekommt? Verstehe ich nicht, könntest du mir das erklären?
Hast du schon eigene Erfahrungen gemacht mit Immobilienfinanzierungen über das Internet?

@ Ironollar
Am Tilgungsrechner liegt es nicht! Habe schon diverse gefunden und habe mittlerweile auch kapiert, wie man sich Zinsen und Tilgung genau ausrechnen kann. Trotzdem vielen Dank für die Antwort!

@ laserjet
Danke für die Antwort! Aber warum darf ich keine Schuldzinsen absetzen, wenn ich selber einziehe? Bist du dir sicher?

@ redninja
Nee, Anteil der Bankmittel ist leider nicht sonderlich niedrig. Ich bin erst mal von einem ganz kleinen, günstigen Objekt ausgegangen und knapp einem Drittel Eigenkapital. Also sagen wir mal ca. 70 % Fremdkapital und 30 % Eigenkapital.
Einkünfte sind zwar okay, habe aber sonst halt keine Sicherheiten. Andererseits wäre, wie du selbst sagst, die Darlehenssumme ja aber auch nicht allzu hoch für die Bank.
Es wäre mein erstes selbstgenutzes Objekt. Weißt du Genaueres, wie das dann steuerlich ist?
Das mit der Tilgungsbegrenzung hatte ich befürchtet, das es sowas gibt!
Auf jeden Fall vielen Dank für die ausführliche Antwort und ebenfalls noch einen schönen Sonntag!

@neversaynever
Danke, werd ich machen!
Finanzamt ist kein Problem bei mir! Bin ehrlicher Mensch!

Gruß, Plousia

[sarah96]

Hi Plousia,

wie schon von anderen gesagt: Zwingen kann dich deine Bank zu gar nichts (wenn du genügend sonstige Sicherheiten bieten kannst).

Schuldzinsen kannst du bei Eigennutzung in der Tat komplett vergessen. Dafür kriegst du die 8 Jahre Bauförderung.

Die Tilgungshöhe ist frei vereinbar. Allerdings sind Sondertilgungen so eine Sache. (Aus Sicht der Bank verständlich. Sagen wir die Zinsen steigen, dann tilgt keiner freiwillig und legt sein Geld woanders höher an als er an Kreditzinsen zahlen muss. Wenn die Zinsen weiter sinken wollen alle Sondertilgen).

Hier bietet sich ein M.E. einfacher Ausweg an - zwei bis drei Kredite aufnehmen, sagen wir 20% kurz (2 Jahre) 30% mittel (5Jahre) Rest über 10 Jahre. Jeweils wenn die Zinsbindung ausläuft kannst du Sondertilgen. Ist der erste Kredit nach zwei Jahren nicht ganz tilgbar, musst du zwar Anschluß-Finanzieren. Aber bei relativ kleinen Beträgen erscheint das Zinsänderungsrisiko vertretbar. So kannst du außerdem die Zinskurve nutzen, falls kurzes Geld billiger ist als langes, senkst du den Durchschnittszins.

Weitere Variante: Einen Teilbetrag variabel finanzieren. In diesem Fall sind Sondertilgungen normalerweise relativ leicht zu vereinbaren. Gleichzeitig nutzt du momentan niedrigen Geldmarktzinsen, (die natürlich irgendwann auch mal wieder steigen können). In diesem Fall aber unbedingt auf eine verständliche und nachvollziebare Zinsklausel achten, damit die Bank nicht unbemerkt ihre Marge erhöhen kann (etwa Diskontsatz plus X, Anpassung Quartalsweise).

So long, sarah

[Sprengli]

Noch zu der Absetzbarkeit der Schuldzinsen:

Wenn ein Arbeitszimmer i.V. mit einer nicht nichtselbständigen Tätigkeit (Hier max. 2.400 DM) genutzt wird (also gewerbl, freiberuflich, Büro für Kap.-verw, Verm, etc.), sind die Zinsen anteilsmäßig wie auch die Nebenkosten voll absetzbar.

Bsp.:
Anteil AZ 20%
Zinsen 10TDM
Nebenkosten (Strom, Heizung, Grundsteuer, etc.) 10TDM
absetzbar von 20TDM: 20%, also 4TDM.

Nur mal so. Manchmal hilft der Weg zum Stb., das kann lohnen.

Hth.

Sprengli

[Plousia]

Danke, Sarah und Sprengli, auch für euere Beiträge!

Aber nun noch einmal zur Tilgungshöhe. Ich will unbedingt zu ca. 6 % tilgen, damit die Wohnung in 12 Jahren abbezahlt ist.

Was wird die Bank wohl dazu sagen? (Ich möchte vorher gut darauf vorbereitet sein, um richtig darauf reagieren zu können!)
Muss ich deswegen schlechtere Konditionen in Kauf nehmen und, wenn ja, was für welche?
Wer von euch hat Erfahrung und mit hoher Tilgung in wenigen Jahren abbezahlt???

Danke für euere Antworten!

Plousia

[Sprengli]

Hi nochmal.

Wg. der Finanzierung habe ich mit den Baufinanzierern der DeBeKa gute Erfahrungen gemacht. Es stellt sich dann die Frage, wieviel Du sondertilgen kannst/darfst. Und die Zinsen sind IMO ca.1% günstiger gewesen als z.B. bei der DreBa.

Gruss
Sprengli

[Plousia]

@ Sprengli
Super Idee, an die Debeka habe ich noch gar nicht gedacht (obwohl Kunde).

Sondertilgungen wären mir unter Umständen egal, wenn ich meine 6 % tilgen darf!!!

Also, noch einmal die Frage: Wer hat ebenfalls hoch getilgt und kann mir Erfahrungen berichten?

Plousia

[Plousia]

Hallo Sprengli,
uuups, lese gerade auf Internetseite der Debeka:

Bei einem Annuitätendarlehen tilgen Sie mit gleichbleibenden Monatsraten (Annuität) inklusive Zinsen die Darlehensschuld.
Ihre Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Laufzeit bestimmt sich nach der Höhe des Tilgungssatzes, der wahlweise 1 %, 2 % oder 3 % jährlich beträgt.

3% Tilgung sind mir leider zu wenig!

Plousia

[sarah96]

Hi Plousia,

die Tilgungsraten sind frei verhendelbar - auch 6% sind kein Problem. Nicht alle Berater sind allerdings flexibel genug entsprechend zu reagieren und zu begreifen wie eine Bank intern rechnet.

Es ist zwar richtig, dass eine Bank prinzipiel die 1% Tilgung bevorzugt, weil sie dann einen langfristigen Kunden hat. Aber auch die von dir angestrebten 12 Jahre sind ja nicht gerade kurzfristig und wenn die Bank vor der Wahl steht ob du das Geschäft mit ihr machst oder mit einem anderen wird sie gewiss nicht nein sagen.

Insbesonders wird die Bank deshalb nicht nein sagen weil sie bei einem Standardkredit mit 6% Tilgung und 10jähriger Zinsbindung eine höhere Marge realsiert als bei 1% Tilgung, was bedeutet dass sie zwar über einen kürzeren Zeitraum was verdient aber dafür mehr pro Jahr. Wie kommt das?

Kurzes geld kostet die Bank derzeit rund 3%, 10jähriges rund 4,6%. I.d.r. versucht die Bank eine Marge von ca 1% durchzusetzten, was bedeutet, dass 10Jährige Zinsbindungen momentan rund 5,6% kosten müssten. Mit etwas Geschick kannst die Bank allerdings um bis zu einem halben Prozent runterhandeln, so das für die Bank rund 0,5% Marge übrigbleiben. Die Marge bleibt bei 1% tilgung über die Laufzeit annähernd konstant. Bei 6%Tilgung sieht das aber ganz anders aus. Weshalb?

Die Bank kalkuliert intern mit einer kongruenten Refinanzierung deines Kredites. Sie besorgt sich also 6% der Kreditsumme für ein Jahr (kostet nur 3%), weitere 6% auf zwei Jahre (kostet 3,3%) usw... Ergebnis. Die Bank kann sich zu erheblich günstigeren Sätzen refinanzieren (ca. 4%)als bei 1% Tilgung. Denn bei 1% Tilgung sind nach 10 Jahren immer noch über 80% des Kredites vorhanden und die muss sich die Bank realtiv teuer besorgen (4,6%).

Der kleine Unterschied in der preiswerteren Refinazierung von ca 0,5% bedeutet für die Bank grob die doppelte Marge. Auch nicht schlecht. Mit diesem Argument handeln größere und geschicktere Kreditnehmer die Banken bei hohen Tilgungsraten sogar noch runter. Diesen mechanismus begreifen natürlich nicht alle Kundenberater. Aber du wirst sicher ne Bank finden, die es begreift und sich über einen Kunden mit fast sicherer 12jähriger Kundenbeziehung freut.

[Plousia]

Hallo Leute,

habe mal wieder eine weitere Frage:

Für die Zuteilung der Eigenheimzulage wird vom "Gesamtbetrag der Einkünfte, wie er der Besteuerung zugrunde gelegt worden ist" ausgegangen.

Was heißt das genau? Muss ich vom Bruttogehalt ausgehen oder wird irgendetwas davon abgezogen, z. B. Werbungskosten oder so?

Danke für Antworten! Würde mich auch über weitere Beiträge zu meinen obigen Fragen freuen!

Plousia