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US-Immobilienmarkt: "American Dream" versus "Nightmare on Elm Street"

von unserem Korrespondenten Eric Fry in New York

Lassen Sie mich von der amerikanischen "Heimatfront" berichten. Wird sich der heißgelaufene Immobilienmarkt irgendwann abkühlen? Der Index der Refinanzierungen (Mortgage Bankers Association Refinancing Index) spricht für eine Spekulationsblase ... denn er ist am 16. März 1990 auf 100 Punkte indiziert worden und steht derzeit bei 9.387 Zählern! Mit anderen Worten – das Volumen der Refinanzierungs-Aktivität ist derzeit 93 Mal so groß wie vor 13 Jahren.

Es ist kein Geheimnis, dass sich die US-Wirtschaft zuletzt stark auf das Geld gestützt hat, das die Verbraucher durch die Erhöhung ihrer Hypotheken erhalten haben. James Grant (Interest Rate Observer) schreibt dazu: "2002 wanderten durch die Erhöhung der Hypotheken rund 80 Mrd. Dollar in die Brieftaschen der Verbraucher. Das ermöglichte eine Konsumsteigerung und stützte die Aktienkurse, was das weitere Absacken des Marktes verzögerte ... die Erhöhung der Hypotheken hat die konventionellen Bankkredite ersetzt, wenn es darum geht, wie monetäre Signale gesendet werden."

Diese Signale sind laut und deutlich. Ohne die Refinanzierungen (Erhöhung bestehender Hypotheken werden in den USA so genannt) würden auf den amerikanischen Straßen weniger Autos fahren. Die Refinanzierungen mildern das Trauma, das durch massive Aktienkursverluste entstanden ist. Mit anderen Worten – dank dem Refinanzierungsboom gibt der boomende Immobilienmarkt das, was der Aktienmarkt genommen hat.

Grant schreibt weiter: "John Lonski, Chef der Moody`s Wirtschaftsgruppe, hat festgestellt, dass die Aktien seit ihrem Top im Jahr 2000 44 % verloren haben, während der Median der Hauspreise um 20 % gestiegen ist. Die niedrigen Zinssätze waren sowohl für den Konsumenten als auch für den Aktienmarkt ein angenehmes Ruhekissen."

Aber die traumhaften Zustände am US-Immobilienmarkt könnten bald vorbei sein. Die Zeichen einer bevorstehenden Schwäche häufen sich. Und fallende Immobilienpreise – und vielleicht schon Immobilienpreise, die einfach nicht mehr steigen – könnten schmerzlicher sein, als sich die meisten Leute vorstellen können.

Bridgewater Associates meinen dazu: "In den letzten 2 Jahren war der robuste Immobilienmarkt DIE Stütze des US-Wirtschaftswachstums. Der Immobilienmarkt wirkt sich mehrfach positiv aus. Zunächst einmal sind Investitionen in Häuser ein direkter Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt. Dann führen Investitionen in Häuser zu Käufen von Zubehör aus anderen Sektoren. Dann produziert der starke Immobilienmarkt steigende Immobilienpreise und damit Kapitalgewinne. Ein signifikanter Teil dieser Kapitalgewinne wurde in Bargeld konvertiert und ausgegeben."

Bridgewater gehen davon aus, dass jetzt die Wende da ist: "Die Erwartungen der Bauunternehmer für die Umsätze der kommenden 6 Monate sind im März deutlich zurückgegangen, nachdem sie schon im Februar gefallen waren ... das Angebot an Häusern hat (absolut gesehen) den höchsten Wert seit 20 Jahren erreicht." Man sollte auch betonen, dass diese Zeichen von Schwäche inmitten eines Umfelds mit den niedrigsten Zinsen seit 40 Jahren auftreten. Mit anderen Worten: Niedrige Zinsen sind für Hauskäufer jetzt nicht mehr so stimulierend wie sie es zuvor waren.

Die Bankaktien, besonders die Titel der Hypothekenbanken, haben vom Boom des Immobilienmarktes bis jetzt ganz gut profitiert. Laut Stephanie Pomboy (Macro Mavens) hat der "sicherer Hafen"-Status dieser Aktien eine Eigendynamik entwickelt. Pomboy: "Seit dem Top haben die Aktien 43 % verloren, die Technologieaktien sogar 77 %. Die Bankaktien haben hingegen nur 9 % verloren, und viele Titel in diesem Sektor haben sogar zulegen können, wie Fannie Mae, die in diesem Zeitraum 10 % gewonnen haben ... diese Faszination für die Hypothekenbanken beginnt, Erinnerungen an die Tops bei Energieaktien im Jahr 1980 und bei den Technologieaktien im Jahr 2000 zu wecken ..."

"Spekulationsblase oder nicht – was außer Frage steht, ist, dass die Kreditqualität der Hypotheken klar abnimmt", so das Fazit von Pomboy. "Im Kontext der niedrigsten Zinsen seit 40 Jahren gesehen war die Zahl der Kreditausfälle niemals so hoch." Michael Vaupel, Redakteur vom deutschen Newsletter "Optionsschein-Profits", ist davon überzeugt, dass die steigende Zahl der Kreditausfälle nach dem Ende der aktuellen Rally bei Aktien wie Fannie Mae oder Freddie Mac zu signifikanten Kursverlusten führen wird.

Niemand kann mit Bestimmtheit sagen, wie hoch zu hoch ist. Der Nasdaq-Composite schien bei 4.000 Punkten ziemlich hoch zu sein ... aber dann stieg er trotzdem auf 5.000 Zähler. Die heutige Refinanzierungsaktivität bei Hypotheken scheint untragbar hoch zu sein – aber natürlich kann sie noch weiter steigen, auf ein noch untragbareres Niveau. Aber die Risiken sind groß. Mein Fazit: Man sollte die Möglichkeit nicht ausschließen, dass der "American Dream" zu "Nightmare on Elm Street" wird.

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Viel Luft nach oben hat die aktuelle Rallye jedenfalls nicht mehr.
Dow-Wiederstand bei ca. 9000 und knallharter Abwärtstrend beim S&P, und das bei der Fundamentallage, bilden jedenfalls ein tolles Short-Szenario für das schlechte Börsenhalbjahr von Mai bis Oktober.

[andi3412]

Tya, da bleibt mir noch hinzuzufügen, daß der Niedergang des Dow bzw der konservativen Werte sicherlich nicht mehr so stark vom Nasdaq
begleitet wird. Der Dow hat das größte, danach der S&P und der Nasdaq das kleinste Abwärtspotential. Das ganze wird dann zu einem weiteren
Anstieg der Staatsanleihen führen, und vor allem zu einem fallenden Dollar!
Gruß, Andreas