Testament - Vorerbe - Grundbuch - Unberechtigte Verfügung - 500 Beiträge pro Seite

[ReneBanker]

Bei nachfolgendem Fall geht es um die Frage, ob der Vorerbe Ansprüche an den derzeitigen Grundstückseigentümer (Käufer) bzw. den damals (beim Verkauf) handelnden Notar oder Verkäufer haben kann?

Die Großeltern des Vorerben setzten in einem notariellen Testament sich gegenseitig als Alleinerben ein (beim Nachlaß handelt es sich hauptsächlich um diverse Grundstücke) und als Erben des Letztverstorbenen ihren gemeinsamen Sohn ein.
Für den Fall daß, dieser vor Ihnen verstirbt (was 1918 der Fall war), sollte der Alleinerbe der Enkel sein, wobei dieser allerdings „nur“ als (nicht befreiter) Vorerbe eingesetzt wurde. Die Vorerbschaft sollte greifen, sofern der Vorerbe ohne Abkömmlinge verstirbt (bzw. keine Abkömmlinge hinterlässt) – in diesem Falle sollte ein anderer Familien-„Zweig“ die Grundstücke erben.

Die Großmutter überlebte den Großvater und verstarb 1927 – der damals minderjährige Vorerbe (Jahrgang 1917) wurde zu diesem Zeitpunkt durch einen Vormund vertreten. Die Grundstücke wurden im Grundbuch auf seinem Namen umgeschrieben und die Vorerbschaft mit eingetragen.

Während seiner kriegsbedingten Abwesenheit wurden einige Grundstücke im Jahr 1940 von seinem ehemaligen Vormund (die Vormundschaft griff zu diesem Zeitpunkt nicht mehr, da der Vorerbe bereits 23 Jahre alt war) verkauft.
Der Verkauf kam damit durch einen Unberechtigten zustande – ein gutgläubiger Erwerb kann m.E. durch die damaligen Eintragungen im Grundbuch (Eigentümer, Hinweis Vorerbschaft) ausgeschlossen werden.

Auch heute sind im Grundbuch nach wie vor die Vorerbschaftshinweise eingetragen.

So und nun zu den Fragen:
--> Kann es einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks bzw. Berichtigung des Grundbuchs geben?
--> Kann es einen schuldrechtlichen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Notar oder den Käufer oder den Verkäufer geben?
--> Sind diese Ansprüche verjährt?
--> Spielt der Paragraph „Ersitzen einer Liegenschaft hier eine Rolle“ (weiß den Paragraphen und auch die genaue Bezeichnung nicht mehr - da gibt es aber irgendwas)?
--> Wie ist die Vorerbschaft „ohne Abkömmlinge“ zu interpretieren? Müssen zum Zeitpunkt des Ablebens des Vorerben noch lebende Abkömmlinge vorhanden sein oder reicht es aus, daß es Abkömmlinge gab, unabhängig davon, ob diese zum Todeszeitpunkt des Vorerben noch leben oder nicht.

Ein komplizierter Vorgang – daher würde ich mich über ernst gemeinte Aussagen freuen. Auf doofe Kommentare mit lachenden Smilies kann ich allerdings verzichten!

Rene

[saltus]

Du schreibst, daß das Grundstück "verkauft" wurde. Nur ein vertraglicher Verkauf, oder wurde auch - wann? - ein Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen?

Falls ja: So, wie Du die Sache beschreibst, kann dieser Eigentumsübergang nicht auf einen Berechtigten zurückgeführt werden. Nur: Warum hätte dann das Grundbuchamt den Eigentumsübergang eingetragen? Ein Fehler des Grundbuchamtes ist natürlich möglich, aber doch wenig wahrscheinlich. Wahrscheinlicher erscheint mir, daß seit damals Tatsachen "vergessen" wurden. Beispiel: Vielleicht hatte der Vorerbe gerade wegen seiner kriegsbedingten Abwesenheit dem ehemaligen Vormund eine Vollmacht zur Regelung von Vermögensangelegenheiten erteilt?

[ReneBanker]

Hallo Saltus,
vielen Dank für die Ideen und die Antwort:
Der Kaufvertrag wurde damals notariell geschlossen und anschließend mit diesem notariellen Kaufvertrag auch im Grundbuch vollzogen. Ein Fehler des Grundbuchamtes kommt damit m.E. nicht in Frage.
Die Frage der Vollmacht gehe ich momentan nach - sollte eigentlich in der Grundakte zu finden sein, aber nach über 60 Jahren (und den Kriegswirren) ist das auch nicht so sicher.
Ansonsten ist m.E. vom Notar ein Fehler gemacht worden, der damals beim Kaufvertrag die Berechtigung hätte prüfen müssen.
Daher auch meine Frage, ob ein evtl. Anspruch gegen den Notar inzwischen verjährt sein könnte!

Rene

[caramanga]

also mir ist keine Verjährungsfrist bekannt, die mehr als 30 Jahre läuft...

[Eviva]

außer bei ex-DDR- oder auch jüdischem Vermögen.

http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/vermg/__1.html ...

[caramanga]

nun ja, wenn der Notar einen Fehler gemacht hat, dann sind daraus normale Schadenersatzansprüche entstanden, und die müssten auch in dem Fall jüdischen Vermögens (DDR geht ja nicht weil der letzte Akt schon 1940 war) die 30 Jahre maximal sein.

Und das Problem scheint ja nicht in der Frage des Verkaufs sondern wohl der fehlenden Vollmacht des Vertreters zu bestehen. Ich weiß nicht, ob da auch Sondervorschriften greifen

[saltus]

zu #3: Das Grundbuchamt prüft nach den in der Grundbuchordnung bestimmten, formellen Kriterien, ob es eine beantragte Eintragung vornimmt. Nach dem sogenannten Bewilligungsgrundsatz ist dazu grundsätzlich die Bewilligung durch den Betroffenen nachzuweisen, also bei der Übereignung die Bewilligung des bisherigen Eigentümers (oder eben z.B. eines nachweislich Bevollmächtigten). Die Eintragsvoraussetzungen sind grundsätzlich durch öffentliche Urkunden nachzuweisen.

Es ist also NICHT so, daß das Grundbuchamt bei Vorlage irgend eines notariellen Vertrages ohne weiteres den Eigentumswechsel einträgt. Zum Glück: Andernfalls könnte man als Grundstückseigentümer ja nicht mehr ruhig schlafen.

Demnach würde nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ein Fehler des Grundbuchamtes vorliegen. So etwas ist nicht unvorstellbar, aber eben doch sehr unwahrscheinlich. Wahrscheinlicher dürfte sein, wie in #2 angedeutet, daß wesentliche Tatsachen "vergessen" wurden.

Da Sie von "Kriegswirren" sprechen: In welchem Bundesland spielt der Fall denn? In Westdeutschland blieben die Grundbuchämter glücklicherweise zumeist vom Krieg verschont.

[ReneBanker]

Hallo Saltus,
die Grundstücke liegen in Baden-Würtemberg!
Ich werde jetzt mal die Unterlagen aus der Grundakte anfordern.
Aber unabhängig davon gehe ich mittlerweile davon aus, daß
a) evtl. Schadensersatzansprüche gegen Notar/unberechtigten Bevollmächtigten/Käufer/Grundbuchamt nach 30 Jahren (+X) verjährt sind.
b) aufgrund §900 BGB (Buchersitzung) der Käufer nach 30 Jahren (+X) jetzt gutgläubiger Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

Für alle bisherigen (und künftigen?) Antworten an Alle vielen Dank!
Es ist wirklich gut, daß auch solche komplizierten Fälle hier ernsthaft diskutiert werden!

Rene

[NATALY [VIP]]

"In Westdeutschland blieben die Grundbuchämter glücklicherweise zumeist vom Krieg verschont."

Der allierten Bomber haben auch Städte im Westen des Reichs bombardiert.