Deutsche Euroshop AG (Seite 249)

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Zum Deal gibt es eine Präsentation:

www.deutsche-euroshop.de/deutsch/media/Dokumente/investor_re…

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Jetzt gibt es ein weiteres Center für die Bewertung:

Deutsche EuroShop kauft A10 Shoppingcenter bei Berlin

265 Mio. EUR Investment
17. Einkaufszentrum im Portfolio
ECE als Partner für das Centermanagement

Hamburg, 7. Januar 2010 – Der Shoppingcenter-Investor Deutsche EuroShop hat das A10 Center in Wildau bei Berlin vom Insolvenzverwalter (Prof. Rolf Rattunde, Kanzlei Leonhardt Westhelle & Partner) des bisherigen Eigentümers gekauft. Das
Gesamtinvestitionsvolumen inklusive einer bis 2011 geplanten Modernisierung und Neubaumaßnahme (A10 Triangel) beläuft sich auf rund 265 Mio. EUR. Mit dem A10 Center erwirbt die Deutsche EuroShop das 17. Einkaufszentrum für ihr Portfolio.

Die ECE wird die Realisierung des Neubaus verantworten sowie für die Vermietung und das Langzeit-Management des gesamten Centers zuständig sein. Eine langfristige Fremdfinanzierung in Höhe von 150 Mio. EUR wird von der DG HYP Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG zur Verfügung gestellt.

"Wir haben nach drei Jahren Investitionszurückhaltung wieder die Chance gesehen, ein attraktives und profitables Center für unser Portfolio zu erwerben", freut sich Claus-Matthias Böge, Sprecher des Vorstands der Deutsche EuroShop. "Das A10 ist eines der größten und bekanntesten Shoppingcenter in Deutschland. Die A10 Triangel wird diesem Top-Standort einen weiteren Schub geben. Daher haben wir die Chance genutzt."

Olaf Borkers, Finanzvorstand der Deutsche EuroShop, ergänzt: "Wir investieren etwa 60 Mio. EUR in den Bau der A10 Triangel. Sie wird nicht nur etwa 11.000 qm Verkaufsfläche bieten, sondern mit ihr werden auch schätzungsweise 400 Arbeitsplätze geschaffen, sodass ab 2011 insgesamt rund 1.000 Menschen im Center beschäftigt sein werden."

Das A10 Center wurde 1996 eröffnet. Es bietet derzeit rund 120 Fachgeschäfte, die komplett vermietet sind. Die Magnetmieter im Bestand sind Real, Karstadt Sport, P&C, C&A, H&M, Esprit, MediMax und Bauhaus. Den Kunden stehen derzeit rund 3.600 Parkplätze zur Verfügung. Nach Eröffnung der A10 Triangel im Frühjahr 2011 wird das A10 Center rund 180 Shops mit ca. 66.000 qm Verkaufsfläche bieten, die Anzahl der Parkplätze wird auf etwa 4.000 steigen.

Im Einzugsgebiet des direkt am südlichen Berliner Ring im Landkreis Dahme-Spreewald sehr verkehrsgünstig und in unmittelbarer Nähe zum Schönefelder Flughafen Berlin-Brandenburg-International (BBI, ab 2011 BER, Flughafen Willy-Brandt) gelegenen A10 Centers leben mehr als 630.000 Menschen im 30-Minuten-Radius.Im 45-Minuten-Radius wohnen über 1,15 Mio. Menschen.

Daten & Fakten zum A10 Center
(nach Fertigstellung der A10 Triangel)

Standort Wildau
Beteiligung DES 100 %
Verkaufsfläche in qm ca. 66.000
Stellplätze ca. 4.000
Anzahl der Geschäfte rd. 180
Arbeitsplätze ca. 1.000
Vermietungsstand (Bestand) 100 %
Einzugsgebiet 1,15 Mio. Einwohner
Eröffnung (Neubau) 1996 (Frühjahr 2011)
Internet www.a10center.de

[reckoner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.636.961 von rechnung am 28.12.09 16:28:45

Hallo,

nicht marktgerecht
Die DCF-Methode ist sehr wohl Marktgerecht. Und im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren glättet es schön die Marktschwankungen, sodass es für Buy&Hold-Anleger (wie uns!?) die bessere Wahl ist. Wenn im Zusammenhang mit Immobilien vermehrt längerfristig gedacht würde (und zwar sowohl auf der Käufer- als auch auf der Bankseite), hätten wir die ganze Krise wahrscheinlich nicht in diesem Ausmaß.
Immobilien sind imho grundsätzlich eine Langfristanlage.

nicht aktuell
Einmal im Jahr reicht doch völlig. Mehr möchte ich zumindest nicht mitfinanzieren.

internationalen und annekannten Sachverständiger
Also ich weiß nicht, ob mir ein britischer oder amerikanischer Gutachter lieber wäre.

MfG Stefan

[Wertesucher]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.636.961 von rechnung am 28.12.09 16:28:45

Wer soll denn der Sachverständige mit dem Dauerauftrag für ständige Aktualisierungen sein?

Für mich bringt das dem Sachverständigen erheblich mehr Vorteile als den Aktionären!

[rechnung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.636.145 von Wertesucher am 28.12.09 14:23:17

wie gesagt (und übrignes vielen dank für ihre Recherche)...

.."nicht marktgerecht, nicht aktuell und nicht von einem unabhängigen, internationalen und annekannten Sachverständiger"..

[Wertesucher]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.632.994 von rechnung am 27.12.09 00:27:45

Hallo rechnung,

danke für den Hinweis, dem ich inzwischen nachgegangen bin, auch wenn ich den NAV nicht für die wichtigste Kennziffer zur Beurteilung von DES halte.

Danach wird laut GB 2008 eine „jährliche Verkehrsbewertung“ durch „unabhängige Gutachter“ vorgenommen (S.93), und zwar durch die Feri EuroRating Agentur/GfK GeoMarketing (S. 108). Wenn ich es richtig recherchiert habe, besitzt die Feri EuroRating Services AG eine Abteilung für Immobilienbewertung und die GfK GeoMarketing ist auf internationale Kaufkraftanalysen und –prognosen spezialisiert.

Die Ermittlung der Marktwerte der DES-Immobilien erfolgt nach der DCF-Methode, wobei die erwarteten Zahlungsströme und der Diskontierungsfaktor (S.104) wesentliche Bewertungsparameter darstellen. Weitere Details kann man auf der Seite 108 finden.

Nach meinem Kenntnisstand ist das ein durchaus übliches Verfahren bei börsennotierten Immobiliengesellschaften. Ich kann daher nicht erkennen, warum es „verdächtig hoch 3“ sein soll. Was kritisierst du an der Vorgehensweise oder ihren Ergebnissen konkret?

DES will und muss seine Immobilien schließlich nicht unter „Wert“ verkaufen, wie möglicherweise ein Immobilienfonds, von dem die Anleger in der Krise für ihre Anteile rasch Bares zurückfordern.

Ein recht solider Indikator für den Geschäftserfolg ist für mich der FFO, der weniger durch gutachterliches Ermessen beeinflusst wird als der NAV.

Seine Entwicklung und damit auch die künftige Kursentwicklung dürfte vor allem von der Konsumbereitschaft im kommenden Jahr und dem Abschuss der einen oder anderen günstigen Akquisition abhängen.

[rechnung]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.370.533 von Wertesucher am 12.11.09 07:36:05

Prüf einmal wie DES ihre Objekte bewerten damit sie auf die NAV kalkulieren?

Leider nicht marktgerecht, nicht aktuell und nicht von einem unabhängigen, internationalen und annekannten Sachverständiger sondern einem Vermögensberater (???) - mit Bewertungsanhängsel. Kömisch ;o))

Verdächtig hoch 3.

Na ja, carpe diem.

[Wertesucher]

Wieder einmal stabile positive Quartalszahlen:

CORPORATE NEWS

Deutsche EuroShop mit stabilem Wachstum

Umsatzerlöse: 94,4 Mio. EUR (+12 %),
EBIT: 80,9 Mio. EUR (+15 %)
FFO: 1,11 EUR je Aktie (+8 %)
Ergebnis: 38,5 Mio. EUR (+23 %)
Ergebnis je Aktie 1,09 EUR

Hamburg, 12. November 2009 – Die Deutsche EuroShop unterstreicht mit dem heute vorgelegten Zwischenbericht für das 1.-3. Quartal 2009 die Stabilität ihres Geschäftsmodells.

Es gelang dem im MDAX notierten Shoppingcenter-Investor erneut, die langfristig geplanten Ergebnisse zu erzielen. Gegenüber der Vorjahresperiode stieg der Umsatz um 12 % auf 94,4 Mio. €. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) verbesserte sich um 14 % auf 83,8 Mio. €, das EBIT stieg um 15 % auf 80,9 Mio. €.

"Wir haben bisher keine Indikation für eine spürbare Eintrübung des Konsumverhaltens oder des Einzelhandels in unseren Shoppingcentern. Unsere Mietaußenstände sowie die Abschreibungen auf Mietforderungen sind unverändert niedrig", stellt Claus-Matthias Böge, Sprecher des Vorstands der Deutsche EuroShop, zufrieden fest. "Der Vermietungsstand ist mit nahezu 100 % gleichbleibend hoch."

Vor allem die Beiträge der 2008 eröffneten Shoppingcenter in Hameln und Passau waren für die Ergebnissteigerungen verantwortlich. Ein weiterer Einflussfaktor war der "Kassel-Effekt", denn die Anfang des Jahres durchgeführte Erhöhung des Deutsche EuroShop-Anteils am City-Point in Kassel von 40 % auf
90 % führte zur Vollkonsolidierung dieses Centers – mit entsprechenden Einflüssen auf die Bilanz und die Gewinn- und
Verlustrechnung.

Das operativ solide laufende Geschäft drückte sich auch in einer Verbesserung der Funds from Operations (FFO) um 8 % von 1,02 € auf 1,11 € je Aktie aus (unverwässert, d.h. die am 7. Juli durchgeführte Kapitalerhöhung ist zeitanteilig berücksichtigt).

Das durch positive Sonder- und Währungseffekte im Bewertungsergebnis überzeichnete Konzernergebnis ist um 23 % von 31,3 Mio. € auf 38,5 Mio. € gestiegen. Entsprechend erhöhte sich das (unverwässerte) Ergebnis je Aktie von 0,91 € auf 1,09 € (+20 %).

Die Deutsche EuroShop sieht sich nach den Anfang Juli auf der Fremd- und Eigenkapitalseite durchgeführten Finanzierungsmaßnahmen gut aufgestellt, um Investitionschancen nutzen zu können. Derzeit prüft die Gesellschaft einige Angebote auf ihren profitablen Wachstumsbeitrag für ihr Shoppingcenterportfolio.

Die Gesamtjahresprognose bleibt unverändert: Umsatzerlöse 125-128 Mio. €, EBIT 105-108 Mio. €, EBT ohne Bewertungsergebnis 50-52 Mio. €, FFO je Aktie 1,38-1,43 €. Auf Basis des bisherigen Geschäftsverlaufs geht der Vorstand von einer stabilen Dividende in Höhe von mindestens 1,05 € je Aktie aus.

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Nach dem heutigen Überblick der ANALYSTEN-EINSTUFUNGEN kommt die WestLB zu einem positiven Ausblick:

DÜSSELDORF - Die WestLB hat das Kursziel für Deutsche EuroShop von 24,00 auf 27,00 Euro angehoben und die Einstufung auf "Add" belassen. Analyst Georg Kanders rechnet laut einer Studie vom Montag in diesem Jahr mit deutlich geringeren Wertverlusten für das Immobilienportfolio als noch ursprünglich angenommen . Dies gehe einher mit seinen gestiegenen Erwartungen für den Nettobestandswert.

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Nach dem heutigen dpa-AFX Überblick zu den ANALYSTEN-EINSTUFUNGEN vom 21.10.2009 sieht James Martin von Merrill Lynch aktuell keine besonderen Kurschancen :

LONDON - Merrill Lynch hat die Bewertung für Deutsche Euroshop mit 'Neutral' und einem Kursziel von 25,00 Euro wieder aufgenommen. Für Gewinnsteigerungen und Vermögenszuwächse gebe es kaum Spielräume, schrieb Analyst James Martin in einer Studie vom Mittwoch. Der Shoppingcenter-Investor weise im Vergleich zu vielen Wettbewerbern geringere Wachstumsperspektiven auf.