ZBI - Zentral Boden Immobilienfonds - Wer hat Erfahrung? - 500 Beiträge pro Seite

[Windschaden]

Das Konzept von ZBI: Immobilien weit unter Marktwert zu kaufen, gut zu vermieten. Durch hohe Fremdfinanzierung ergeben sich bei den heute sehr niedrigen Zinsen hohe Hebel und hohe Ausschüttungen. Weiteres Potential ist der spätere Verkauf der Immobilien deutlich über Einstand.

Es gibt wohl bereits zwei Fonds, ZBI I und ZBI II. Hat jemand Erfahrung mit diesem wohl recht kleinen Initiator?

Windschaden
(der das Konzept von ZBI sehr gut findet, aber keine Ahnung hat, wie "sauber und seriös" dort gearbeitet wird)

[office97]

[posting]17.829.542 von Windschaden am 08.09.05 15:48:23[/posting]Die Idee klingt wirklich ganz gut. Habe mich auch damit befaßt und NICHT gezeichnet, weil das Konzept mit drei Dingen steht und fällt:

1. Woher weiß ich, daß wirklich unter Marktwert eingekauft wurde?

2. Wie lange hat man so günstige Finanzierungskonditionen wie jetzt? Und der FK-Hebel ist groß!

3. Wer will am Ende des Tages die Immobilien, überwiegend im Osten, wieder kaufen? Und zu welchem Preis?

All das, ein mulmiges Gefühl im Magen und die eigene blutige Nase bei Ostimmobilien haben mich davon abgehalten, zu investieren.

[Windschaden]

#2
Hier meine Kommentare dazu.
1. Bevor gekauft wird, müssen die Kommanditisten darüber entscheiden. Die Fonds sind zunächst "Blind Pools". Es werden dann Immobilien vorgestellt, die erworben werden können. Daraus geht Kaufpreis, Mieteinnahmen, Lage, Ausstattung, Zustand etc. hervor. Konnte einmal Papiere einsehen, wie das aussieht. Macht einen ordentlichen Eindruck.
2. Das stimmt. Nichtsdestotrotz: bleibt zu hoffen, dass die FK Konditionen langfristig, z. B. 15 Jahre, eingedeckt werden. Bei 2% Tilgung sollte man nach Zinsablauf auf der sicheren Seite sein.
Aber sicher wird man einen Teil auch kurzfristig eindecken, um in der Lage zu sein, nach einigen Jahren Immobilien wie geplant auch wieder zu veräussern.
3. Die Fonds kaufen viel in Berlin. Sollte vom Standort her ok sein. Weiterhin sind die Immobilien oft aus ZV und Insolvenzen, so dass DEFINITIV unter Marktwert gekauft wird. Tiefer können die Preise im Osten nicht mehr fallen! Der Fonds hat einen Vorteil: er muss NICHT unter Zeitdruck verkaufen.

Richtige Haken sehe ich bei den Fonds zunächst keine. Was mich etwas nervös macht, ist, dass der Initiator vollkommen unbekannt ist.

Windschaden

[K1K1]

@Windschaden,

wie sauber und seriös der Initiator ist kann ich leider nicht beurteilen. Fondsmedia hatte übrigens mal eine ZBI Fondsvorstellung (sowie einen Experttalk).

Ich würde vorsichtig tippen, dass wer beurteilen und einschätzen kann, ob ZBI preiswert kauft mit dem eigenen Know-how auch direkt kaufen könnte.

Wo ich aber vollkommen abweichender Meinung bin ist die Frage nach dem Marktpreis: Die These

--- "Weiterhin sind die Immobilien oft aus ZV und Insolvenzen, so dass DEFINITIV unter Marktwert gekauft wird. " ---

kann ich nicht unterstützen, denn für mich ist der Marktpreis genau der Preis, der für ein Objekt erzielt werden kann. Und wenn in einer ZV eben der Preis XY erzielt wird, dann ist DIES zu dem Zeitpunkt der Marktpreis - nicht mehr und nicht weniger.

Grüße K1

[Windschaden]

@K1:
netter Ansatz, das mit dem Direktkauf! Darüber habe ich schon nachgedacht. Habe aber weder die Erfahrung noch die Zeit. Wobei die Zeit als angestellter Berufstätiger der Hauptfaktor ist. Mann müsste sowas hauptberuflich machen! Verfüge allerdings über gewisses Know-How, da ich bereits in Immobilien investiert bin.

Bezüglich Preise in einer ZV: hier kann ich nicht zustimmen. Es ist der definierte Zeitdruck, der den Preis unter den Marktpreis drückt. Meine Meinung ist, wer genug Zeit hat, der sollte immer einen Preis erzielen können, der über dem in einer ZV erzielbaren Preis liegt.

Grüsse,

Windschaden

[AlterMann]

Bei Fondsmedia gibts ein 21 seitiges Fondsporträit zum kostenlosen download. Lese ich mir jetzt in der Badewanne durch.

[lapamita]

ich hab mich damit mal intensiv beschaeftigt, und kamm zu dem ergebniss, das dies eine intressante sache fuer mich ist,ich forschte aber weiter im internet, leider bin ich da auf was gestossen, was mir nicht gefaellt.

eine fundsanalyse der firma proinvestment, die alles toll aussehen laesst
http://www.proinvest-beratung.de/aktuelles.html
und da ist eine anlalyse zu dem fund, mit positiven ergebniss
aber jetzt kommt es
1. die einzigste fundanalyse( wird nicht gleich klar)
2.das ist ein finanzdrueckerverein
3. die firma proinvest residiert im gleichen haus wie die zbi
4. zbi ist eine gmbh co kg ( negativ)
ich verzichte wegend er unserioesen art, eine fundanalyse unter einem anderen namen ins net zu stellen,aber die fundanalysefirma im gleichen haus residiert,SCHADE !!!!!!!!!!,

Proinvest - Die unabhängige Sicherheit
Der Markt der Finanzdienstleistungen ist sehr unübersichtlich geworden. Es ist für den einzelnen Investor kaum mehr möglich, die gesamte Palette der Finanz- und Vorsorgeprodukte zu überblicken. Und doch ist es gerade heute wichtiger denn je, unsere Kunden über die bestmöglichen Lösungen zu informieren.



die unabhaengigen sind die gleichen chefs!!! tolle idee,aber ich glaube was faul

[lapamita]

im fazit von fondsmedia ist ein positiver gesamteindruck entstanden,
leider liegt mir das ding von proinvest so schwer im magen
was meint ihr dazu ?????

[AlterMann]

Hmmmm...

Negativ ist mir aufgefallen die Instandhaltungsrücklage von nur 2,75% der Miete. Das dürfte nur bei ziemlich neuen Objekten ohne Mängel (gibts so was?) funzen und im Zusammenhang mit dem Verkauf nach wenigen Jahren.

Ansonsten hat mich die Leerstandquote von unter 3% im Jahresmittel überrascht. Und das im, von Leerstand und Arbeistlosigkeit gezeichneten, Osten.
Wer selber Vermieter ist, der weiß das dass ein Traumwert ist.

Meine Meinung:
Gesamtkonzept sehr gut, die (fondsbranchenüblichen) Kosten sind mir persönlich zu hoch, da dadurch die EK-Rendite auf ca. 10-15 % eingebremst wird. Und das trotz eines Hebels von 2-3 durch Kreditaufnahme. Da bleib ich lieber bei der Direktinvestition. Interessant übrigens die Kreditzinsvariante: bis ca. 2007 variabel und dann erst in 5-10 jährige Laufzeit. Ist in D-Land eher selten anzutreffen, obwohl ich persönlich damit auch schon sehr gut gefahren bin.

[Windschaden]

@lapamita:

Autsch! Danke für die ProInvest Warnung. Das stinkt ja wirklich. Fährt meine ursprüngliche Begeisterung für ZBI ziemlich runter.
Da kann man ja gleich zu DVAG oder AWD gehen...

Grüsse,
Windschaden
(der die angegebenen Analysen von FondsMedia und ProInvest gefunden hat und sicherlich auch mal beim nächsten Wannen- oder Sonnenbad durchlesen wird)

[lapamita]

weitere fragen waeren auch
1.ist der fund beirat wirklich frei gewaehlt???
2.fundbeirat erhaelt keine verguetungen sondern nur eine aufwandsentschaedigung zb 100 euro,pro sitzung, ist das so??
3. weiche kosten ( wird hier nach HOAI verguetet )
etc...........

[Windschaden]

Zum ZBI III ist zwischenzeitlich ein Fondsprospekt verfügbar.

[kickaha]

@ K1

ich muss Dir da, wenn auch selten bisher, wiedersprechen, was Deine Meinung zum Immobilienpreis angeht.

Der "Marktpreis" der in Zwangsversteigerungen bezahlt wird ist in der Regel nicht identisch mit dem Preis der auf dem freien Markt für die selbe Liegenschaft erzielt werden kann (siehst Du auch bei der Wortwahl "Freier Markt" und Zwangsversteigerung). Eine Handelsspanne von 30-50 Prozent des EK ist durchaus üblich und realistisch. Aber dazu dürfen die Immobilien nicht vermietet sein, sonst snd sie nicht fungibel (bzw. vermietete Objekte reduzieren die Performance). In der Regel haben primär Banker damit ein Problem wegen des Beleihungsauslaufes (und weil sie nicht verstehen können, dass andere mit Objekten Geld verdienen, bei denen sie selber ordentlich drauflegen ).

Das Konzept funktioniert vom Prinzip her sehr gut (hab ich selber auch schon ein paar mal gemacht)). Was mich an den ZBI Fonds bisher (und auch an den Realkontorteilen) extrem stört ist der Umstand, dass die Auswahl der Objekte regelmäßig im Nowhereland stattfindet. An den Standorten der Fonds möchte kein Fuchs tot überm Zaun hängen. Da wohnen zwar auch immer noch Menschen, aber so ein Markt ist regelmäßig nicht besonders stabil.

Deshalb stört mich auch die Darstellung der Verkäufe ganz gewaltig. Wenn ich eine Liegenschaft erwerbe und alles bis auf die Ein-Zimmer-Wohnklo`s verkaufen kann, dann hänge ich ständig weiter in dem Objekt fest und produziere Kosten und Aufwand (Verwaltung, Mietmanagement etc.). Ist mir in der LB bei den Realkontorteilen aufgefallen. AN den Standworten wo die kaufen udn verkaufen, erwirbt freiwillig niemand ein Ein-Zimmer-Wohnklo.

Viele Grüße


Kickaha

[Jo123]

Angeblich soll der ZBI 1 verkauft werden im Jahr 2006. Dabei sollen ca. 120-140 Prozent des eingesetzten Kapitals für die Kommanditisten herauskommen. Ebenfalls gab es erst wieder eine anteilige Ausschüttung von 8%. Soooo schlecht finde ich den ZBI I nicht!

[Carlo1958]

Ich bin am ZBI 1 beteiligt und möchte meinen Anteil aus persönlichen Gründen verkaufen. Bei Interesse bitte kurze Info mit Preisvorstellung per Boardmail.

Danke

Carlo

[Carlo1958]

Eine wichtige Info fehlte noch: Es handelt sich um 10.000 Euro nominal.