Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn (Seite 42)

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Bei der Wertentwicklung von Immobilien der letzten Jahrzehnte, die unseren Glauben beeinflusst hat, dass Immobilien im Wert nicht sinken können, darf man eines nicht vergessen:

Wir leben in einer Welt in der in den letzten 40 Jahren die Zinsen kontinuierlich gesunken sind. Und sinkende Zinsen erhöhen den Wert von Immobilien, weil 1) sie mangels Alternativen als Investment interessanter werden und 2) Käufer durch niedrigere Zinsen mehr für die Immobilie selbst ausgeben können. Andererseits gibt es eben rein mechanische Bewertungseffekte wie beim Discounted Cash Flow Verfahren.

In einem Umfeld steigender Zinsen kehrt sich das um, wobei die Preise natürlich nicht zwangsläufig sinken müssen. Dagegen stehen natürlich Faktoren wie Lage, Lage und Lage, und der Umstand, dass sich gutes Bauland eben nicht vermehrt, Menschen aber schon.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 72.006.298 von Dactylus2 am 19.07.22 00:36:27

Zitat von Dactylus2: Die haben aber VIEL höhere Kosten also offensichtlich negative Synergien.

Erst musste ich über diesen Satz lachen, aber eigentlich ist es nicht lustig, weil es wahr ist.
Erst recht wenn man sich erinnert, dass die Rationale der ROBYG Akquisition war, der größte Immobilienanbieter in Polen zu werden.

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Antwort auf Beitrag Nr.: 72.007.228 von hannes24 am 19.07.22 09:04:20

For the record: Die wollen 300 Mio. durch Immobilienverkäufe erlösen, um den Bridge Loan zu refinanzieren.

Interessant ist wirklich nur ob sie in der Lage sind zu Buchwerten zu verkaufen. Wenn man unter Buchwerten verkauft (bzw verkaufen muss), führt das zu einer Erhöhung des LTV. Wobei man davon ausgehen muss, dass sie zuerst die Immobilien verkaufen, die man eben noch "werthaltig" verkaufen kann. D.h. man sollte da auch nicht allzu viel drauf geben.

Ich kenne mich in den deutschen Peripheriemärkten nicht sehr gut aus, aber ne kurze oberflächliche Immosuche zeigt dass in Blankenhain die Mieten ziemlich niedrig sind..

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.005.728 von Pacific1 am 18.07.22 21:46:04

Zitat von Pacific1: VK dürfte so 20 bis 30 Mio. sein bei ca. 20.000 m². Also nicht der große "Befreiungsschlag".

1000 € qm plus minus sind dort so die Preise also eher 20 Mio.
Das zeigt aber Teile des Bestandes clever teurer veräussern passt schon.

Ich habe mal grob gerechnet wenn TAG 10 000 Einheiten zu je 80 000 €, abgibt kein Notverkauf!
Kann die Verschuldung schon locker um 0,8 Mrd reduziert werden, dass sind fast ein Viertel weniger.
Das ist nicht wenig.
Voraussetzung der Markt ist da und die Käufer können gut finanzieren, derzeit mit Anleihen 3%.

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.006.298 von Dactylus2 am 19.07.22 00:36:27

Danke Dactylus für die sehr detailierte Darstellung.

Es gibt genügend Risiken. Und es ist immer wieder verrückt wie die Börse übertreibt, der Kurs war bei 28 vor einem Jahr.
Der Wert der AG wurde mehr als gedrittelt.

Die Frage wird auch sein, wie sich die Mieteinnahmen entwickeln.
Die Inflation kommt dem Schuldner entgegen, erhöht es doch die Einnahmenseite und die Schulden werden real geringer durch Geldentwertung und Tilgung nominell sowieso.

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.000.082 von hannes24 am 18.07.22 09:09:45

Zitat von hannes24:

Zitat von Dactylus2: Du haftest persönlich und tilgst vermutlich mit ansteigender Tilgungsrate Annuitätendarlehen. Daher sind die Bedingungen für dich günstiger als für einen Immobilienkonzern, der erst bei Laufzeitende tilgt und keine persönlich haftenden Gesellschafter hat.

Zudem ist deine Kostenstruktur günstiger. Ich vermiete ein MFH und das ist sehr verwaltungskostengünstig. Würde ich meine Arbeit mit üblichen Verwaltergehältern ansetzen so käme ich auf ca 5% der NME und das obwohl meine Produktivität gering ist.

Selbstverwaltete solide finanzierte Immobilien, die nicht überteuert gekauft wurden, weisen ein extrem geringes Risiko auf.

So ein Konzern ist teuer. Der hält sich mit Millionengehältern bezahlte Manager, Aufsichtsräte, Berater, Wirtschaftsprüfer...
Die Laufzeit bei TAG liegt im Schnitt bei ca 5 Jahren. Im Gegensatz zu anderen Immobilienkonzernen gibt es kaum Anleihen, sondern leicht kündbare Bankkreditlinien.

Danke Kollege kann deiner Anmerkung bzg. selbstverwalteter Immos 100% zustimmen.

Aber diese Konzerne haben durch die Skalierung massive Vorteile.
Synagien und weiteres bei 100 000 Einheiten....

Wie gesagt bei meinen 6 Wohnungen in einem Haus sind es ca 5% Verwaltungskosten bezogen auf NKM. Hätte ich zwei davon dann wären es vielleicht 4%, weil alles schneller ginge....

Die haben aber VIEL höhere Kosten also offensichtlich negative Synergien.

Was sich derzeit nur ändert sind:
-Finanzierungskosten: schätze grob 2-2,5% Verteuerung ein
Über die ganze Schulden gerechnet (sichere Seite) 3,35 Mrd ergeben die Mehrkosten 83 Mio Mehrkosten pa.

Nur wenn der Wert nicht fällt, was er aber muss, was selbst im Prospekt der Kapitalerhöhung aus Enthaftungsgründen drin steht.

Da Finanzierungen über Anleihen und Banken meist langfristige Instrumente sind, schätze ich mal grob max. 42 Mio Verteuerung ein.
Bei 570 Mio Überschuss nach Steuern laut Comdirekt in 2021 sollte das verkraftbar sein?

Dieser Überschuss (siehe Vorredner) stehen aufgrund von Hochschreibungen in den Büchern.

-Höhere Kosten im Bereich Instandhaltung usw. sollten durch Mietanpassungen überkompenssierbar sein.

I Standhaltungskosten explodieren. Zudem Energiekosten. Die haben hauptsächlich alte Gebäude mit hohem Verbrauch und hohem Instandhaltungsbedarf und schlechter Lage.

- Wenn nun die Dividende für mehrere Jahr gefixt wird und Einheiten mit Gewinn veräussert, ferner die Schulden reduziert werden optimal um 20 -30 % in 5 Jahren plus Inflationsentwertung!

Die werden weniger Dividende zahlen. Sonst wäre das ei. halbwegs erträgreiches Investment.

Sollte die AG sehr grundsolide durchkommen. Die Finanzierungen werden in ein paar Jahren vielleicht wieder günstiger und die Nachfrage nach Wohnungen durch Mieter ist weiterhin als hoch einzuschätzen.

Aber nicht im nördlichen Ruhrgebiet oder in Ostkleinstadten oder Chemielöchern wie Leuna. Die Zahlen dort (siehe Vermietungsseite der TAG) mehrere Kaltmieten Prämien an Neumieter.

Ich ärgere mich, dass ich an denen noch alte Aktienbestände halte, die ich nicht verkauft habe als es genug Käufer gab. Jetzt sind sie angemessener Weise fast wertlos.

[Pacific1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.001.978 von hannes24 am 18.07.22 13:10:32

VK dürfte so 20 bis 30 Mio. sein bei ca. 20.000 m². Also nicht der große "Befreiungsschlag".

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Antwort auf Beitrag Nr.: 71.996.940 von GAP-Minder am 17.07.22 11:04:55

Zitat von GAP-Minder: Was aber unklar bleibt: auf welchen Annahmen beruht die Höhe der angenommenen Sätze? Ist das selbst ausgedacht oder liegt dem auch eine objektiv nachvollziehbare Berechnung zugrunde?

Nachvollziehbar ist es mmn nicht wirklich. Im Prospekt gibt der Sachverständige (CBRE) aber folgende Informationen:

"Discount Rate and Capitalisation Rate

The Capitalisation Rate is derived from the average Net Initial Yield ("NIY") achieved in transactions involving
residential properties that were observed by CBRE and reflects the market situation as well as the yield
expectations of a potential investor. It includes rental growth assumptions implicitly. The Discount Rate, which
explicitly reflects rental growth in the cash flows, is derived from the Capitalisation Rate plus the average rental
growth.

The Discount Rate and Capitalisation Rate are adjusted individually for each local market to be valued, in
accordance with the following criteria:
- quality of the location
- demand and levels of value in the relevant local real estate market
- the prospects for the local market
- development of rents and prices (yield compression)
- the current letting situation in the property as regards vacancy, over-rented or under-rented status, the
quality of the tenancy structure, the remaining lease term(s) and (for commercial leases) the indexation
provisions and extension options
- the nature of the asset, its age, size and condition
- additional risk adjustments to take into account uncertainties in the forecasting of future cash flows"

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Antwort auf Beitrag Nr.: 72.000.082 von hannes24 am 18.07.22 09:09:45

Zitat von hannes24: Bei 570 Mio Überschuss nach Steuern laut Comdirekt in 2021 sollte das verkraftbar sein?

Im Jahresüberschuss sind Bewertungsgewinne enthalten. In 2021 waren das 540 Mio. Bei Immobiliengesellschaften ist es besser auf den FFO zu schauen.. Es gibt schon ein Polster, der höhere Zinsen abfedern kann, das ist aber nicht 570 Mio groß.. Nur wenn alles so smooth wäre, frage ich mich: Wieso macht man dann so eine wertzerstörende Kapitalerhöhung?

[Akardier]

Hab leider auch noch keinen Preis finden können. Wichtig wäre hier insbesondere, wie die Immos in den Büchern standen und ob werthaltig verkauft wurde.