Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn (Seite 44)

[hannes24]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.968.366 von parade am 13.07.22 07:40:03

Was ist unlogisch ? Der Staat braucht ständig Geld, dass ist die Logik.

Was mich irritiert ist das Management der Tag.
Jetzt weiß man seit Monaten das die Zinsen steigen und Jahre hatte man Zeit zu Kapitalmassnahmen und Zinssicherungen.

Schwierig, dass alles nüchtern einzuschätzen. Auch die Bezahlbarkeit d. Dividende könnte sich auf Druck der Gläubiger reduzieren.

Als Vorstand würde ich Wohnungen zu angemessenen Preisen verkaufen, weiter versuchen meine Finanzierungen zu reduzieren/ tilgen,
Sanierungen und Personal weiter einzusparen.
Risiken richtig zu bewerten und meine Strategie anzupassen.

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.996.617 von plaintiff am 17.07.22 09:11:57

Was ist denn mit Diskontsatz gemeint? Und wieso kann dessen Erhöhung um ein Prozent den Wert aller gehaltenen Immobilien um mehr als 20 % nach unten drücken? Für einen Laien ist das kaum nachvollziehbar. Für das Cash-Management hätte die Abschreibung keine Folgen, für den Verschuldungsgrad allerdings schon…

[plaintiff]

Das Management hat die TAG in eine prekäre Lage gebracht.

1) Überwiegende Finanzierung über Bankkredite (Covenants), statt über den Kapitalmarkt (Anleihen, ohne Covenants)
2) Überteuerte Akquisition mit viel Kapitalbedarf, ohne dafür rechtzeitig und langfristig die Finanzierung zu sichern.
3) Ausreizen des LTV, Abhängigkeit von Zuschreibungen.

Was ich nun für realistisch halte ist folgendes:

1) Abschreibungen wegen erhöhtem Diskontsatz und erhöhten Instandhaltungskosten von min 1,5 Mrd. Kurzfristig sehe ich keine Möglichkeit das durch Mieterhöhungen zumindest teilweise zu kompensieren.
2) LTV > 50% (weit darüber), Breach of covenants
3) Banken stellen vor die Wahl: Kapitalerhöhungen oder Kredite fällig.
4) Aktienkurs bricht weiter ein, Kapitalerhöhungen nur zu extrem verwässernden Konditionen möglich.
5) Aktienzahl vervielfacht sich.

Wenn man sich überlegt was für Abschreibungen auf die TAG zukommen (und dabei stütze ich mich auf die Daten der TAG selbst) wirkt die Kapitalerhöhung über 188 Mio (12 Mio sind ja Spesen) wie ein Tropfen auf den heißen Stein. In Wahrheit sagt die TAG das den Anlegern im Prospekt durch die Sensitivitätsanalyse ganz klar (188 Mio vs min 1,5 Mrd). Und: 1% Erhöhung des Diskontsatzes ist ja lächerlich, tatsächlich ist es schon jetzt mehr. Allein in 2021 ist er ohen große Ereignisse um 0,5% gefallen..

Das einzige was den oben beschriebenen Prozess stoppen kann, ist die EZB durch erneutes Commitment zu ZIRP und neue Geldschwemme. Garnicht so unrealistisch.

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.995.012 von plaintiff am 16.07.22 16:24:08

Zitat von plaintiff: Gibt es hier jemanden, der Expertise zu Covenants bei Bankkrediten hat? Was sind für Immobilienunternehmen wie die TAG übliche Werte für LTV, Equity Ratio, Debt/EBITDA, Investment Grade Rating, etc.. Die TAG ist ja überwiegend durch Bankkredite finanziert..

Ltv unter 50% führt bei guten Portfolios (also keine Ost- oder Ruhrgebiets-Großwohnanlagen) zu einem investmentgrade-rating. An den rating-Kriterien der Agenturen orientieren sich auch die Banken. Anders als bei Privatimmobilienkrediten haftet niemand persönlich, sodass Beleihung von über 50% faktisch nicht bezahlbar möglich sind.


Equity-ratio ist nur dann interessant wenn sonstige hohe Schulden z.B. überteuerte Vorstandspensionen, latente Steuern etc. vorhanden sind.

Die Kreditlinien werden sonst gekündigt und das führt zur Kettenreaktion.

EbitDA ist eher uninteressant, da es vom Geschäft im Immobilienhandel abhängt, der jederzeit zum Erliegen kommen kann. Die Bank interessiert NAV und FFO sowie die NME.

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.995.093 von plaintiff am 16.07.22 16:55:03

Zitat von plaintiff: Hab den Prospekt durchgeblättert.

Hat schon jemand die Sensitivitätsanalyse auf Seite F-39 gesehen?

Discount and Cap Rate (-0,5 / +0,5 / +1,0%) ... 1.128 / (823) / (1.451).
Das bedeutet, dass eine Erhöhung des Diskontsatzes um 1 Prozentpunkt den Marktwert des Immobilienportfolios um 1,451 Mrd Euro verringert. Und das bei einem Marktwert des Portfolios von 6,3 Mrd(!).

Die nachste FV-Bewertung muss eigentlich schon zu einem Breach of covenants führen.

Das liest kein Kleinanleger. Die Tag hat bei kleinen Zinsanhebungen in der Vergangenheit schon hohe Verluste eingefahren und die Dividende gestrichen.

[neonseven]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.995.093 von plaintiff am 16.07.22 16:55:03

Meinst du, dass die nicht rechnen können, und dass da ganz andere Köpfe für die Kapitalerhöhung sitzen als so ein Kopfrechner wie du?

[plaintiff]

Hab den Prospekt durchgeblättert.

Hat schon jemand die Sensitivitätsanalyse auf Seite F-39 gesehen?

Discount and Cap Rate (-0,5 / +0,5 / +1,0%) ... 1.128 / (823) / (1.451).
Das bedeutet, dass eine Erhöhung des Diskontsatzes um 1 Prozentpunkt den Marktwert des Immobilienportfolios um 1,451 Mrd Euro verringert. Und das bei einem Marktwert des Portfolios von 6,3 Mrd(!).

Die nachste FV-Bewertung muss eigentlich schon zu einem Breach of covenants führen.

[plaintiff]

Gibt es hier jemanden, der Expertise zu Covenants bei Bankkrediten hat? Was sind für Immobilienunternehmen wie die TAG übliche Werte für LTV, Equity Ratio, Debt/EBITDA, Investment Grade Rating, etc.. Die TAG ist ja überwiegend durch Bankkredite finanziert..

[schiffbroker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.965.354 von valueanleger am 12.07.22 17:17:30

Zitat von valueanleger: Ich werde am letzten Handelstag versuchen möglichst viele Bezugsrechte zu ergattern.
Meist wird zu diesem Termin unlimitiert verkauft.

Wie läuft das dann beim Broker? Die DAB will die Weisung bis zum 19.7. 12:00 haben, letzter Handelstag ist aber laut Bundesanzeiger der 20.7. Oder ein anderer Broker, bei dem das bis zur letzten Minute im self-service geht?

[Sinulog]

Werde meine Bezugsrechte + bisl extra nutzen um wieder aufzustocken finde den Preis sehr attraktiv selbst wenn es eine Dividendenkürzung geben sollte.
Da ich zu ziemlich höchstpreis 200Stück verkauft habe und nun 200 für 6,90 bekomme finde ich es einen guten Deal.