Wann Hausverkauf als privater Veräußerungsgewinn möglich? - 500 Beiträge pro Seite

[Immo-Fan]

Hallo,

bin hier bei wallstreetonline im Aktienbereich schon länger unterwegs. Für den Immobilienbereich habe ich mir nun einen neuen Nickname zugelegt und fange mal gleich mit dem ersten Punkt an:

Soviel ich weiß kann ich eine Vermietimmobilie entweder mehrwertsteuerfrei (also kein Vorsteuerabzug bei Kauf und Wartung; dafür muß ich keine Mwst. abführen auf die Miete und beim Hausverkauf) führen.

Oder von A bis Z mit Mwst. (also Vorsteuerabzug bei Kauf oder Bau, dafür Mwst. abführen auf die Miete und beim Hausverkauf).

Richtig?

So, falls ich nun billig baue (auch Eigenleistung) und beim Verkauf einen privaten Veräußerungsgewinn („Spekulationsgewinn“) erzielen sollte, kann ich den dann mit einem Verlustvortrag aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen?

Und das egal, ob ich vorher mit oder ohne Mwst. (s. oben) gearbeitet habe?

Ich habe nämlich noch einen (un-) schönen Verlustvortrag so aus um 2001 herum ;-(

Daß mir für teuer Geld ein Steuerberater helfen könnte, ist schon klar. Bin aber gespannt, ob auch HIER jemand locker weiterhelfen kann, ob ich ungefähr richtig liege.

[NATALY [VIP]]

Umnsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG).
Im Klartext: Der Immobilienverkauf ist von der Unmsatzsteuer befreit.

[NATALY [VIP]]

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich ebenfalls umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 a UStG).

[NATALY [VIP]]

So, falls ich nun billig baue (auch Eigenleistung) und beim Verkauf einen privaten Veräußerungsgewinn („Spekulationsgewinn“) erzielen sollte, kann ich den dann mit einem Verlustvortrag aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen?

Ja, das kannst du.

[NATALY [VIP]]

Auf die Umsatzsteuerfreiheit der Umsätze aus Vermietung und Verpachtung kann verzichtet werden, allerdings müssen bei den Mietern die in § 9 UStG genannten Voraussetzungen erfüllt sein und nachgewiesen werden:

§ 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen

(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis g, Nr. 9 Buchstabe a, Nr. 12, 13 oder 19 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.

(2) 1Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a), bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) und bei den in § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe b und c bezeichneten Umsätzen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. 2Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.

(3) 1Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei Lieferungen von Grundstücken (§ 4 Nr. 9 Buchstabe a) im Zwangsversteigerungsverfahren durch den Vollstreckungsschuldner an den Ersteher bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin zulässig. 2Bei anderen Umsätzen im Sinne von § 4 Nr. 9 Buchstabe a kann der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 nur in dem gemäß § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden.

[Immo-Fan]

Danke für die schnelle Auskunft, sogar direkt vom Chef(in)

Okay, die Antwort war nun für mich als Privatmann. Ginge also alles klar.

Nun kann man aber auch gewerblich vermieten. Habe ohnehin ein Kleingewerbe laufen (nicht Immo.-Branche).

Wenn ich nun gewerblich baue & kaufe (mit Vorsteuerabzug); gewerblich vermiete (Miete inkl. Mwst.); und irgendwann dann gewerblich verkaufe (wie Bauträgerfirma mit Mwst.), könnte das dann trotzdem als privater Veräußerungserlös (steuerpflichtiger Spekulationsgewinn) laufen?

Oder wäre es zwingend ein Ertrag aus Gewerbebetrieb?

[Immo-Fan]

>>> § 9 Verzicht auf Steuerbefreiungen

Oh, ich hatte Deine 4. Antwort noch nicht gesehen.

Was bedeutet "Auf die Umsatzsteuerfreiheit der Umsätze aus Vermietung und Verpachtung kann verzichtet werden, allerdings .....", wenn es mir bei der Mwst.-Sache vor allem um den Vorsteuerabzug in der Bau-/ Kaufphase geht?

Kann man nicht einfach freiwillig auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichten?

[CColumbus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.375.827 von Immo-Fan am 19.03.07 18:16:01

Für die Frage welcher Einkunftsart der Veräußerungserlös zuzurechnen ist, spielt es keine Rolle ob du bei der Vermietung auf Umsatzsteuer optiert hast oder nicht. Das ist eine umsatzsteuerliche Frage und keine einkommensteuerliche.

Falls du dein eigenes Gewerbe auf dem Grundstück betreibst, dann ist dieser Anteil am Veräußerunggewinn Einkünfte aus Gewerbebetrieb, da der eigenbetrieblich genutzte Anteil am Grundstück notwendiges Betriebsvermögen ist. Beim Rest kommt es darauf an ob du es dem Betriebsvermögen zugeschlagen (gewillkürtes Betriebsvermögen) hast oder nicht, also ob die Mieteinnahmen und die Kosten des fremdvermieteten Grundstücks in der Vergangenheit als Betriebseinnahmen /ausgaben erfasst wurden oder als Einkünfte aus V+V deklariert wurden. Im letzteren Fall wäre dieser Anteil am Veräußerungserlös als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zuzurechnen und somit mit deinem Verlustvortrag aus 2001 verrechenbar.

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.395.659 von CColumbus am 20.03.07 19:07:08

Allerbesten Dank CColumbus, mit Deiner Formulierung habe ich den Sachverhalt gut verstanden.

Die Sache mit dem Vorsteuerabzug stelle ich gleich nochmal in einem neuen Thread.

Über weitere Antworten von Dir und NATALY und anderen würde ich mich wieder sehr freuen.