Kaufen/Bauen ist billiger als Mieten - 500 Beiträge pro Seite

[Tobias79]

Kauf/Bau Immobilie in Höhe von 200.000 €. Dafür wird ein Kredit über 30 Jahre aufgenommen (zu 4%). Zusätzlich kommt noch die Wohnungseinrichtung dazu (sagen wir mal 30.000 € mit Küche) und diverse Energiesparmaßnahmen (25.000 €). In den ersten Jahren nach Fertigstellung werden noch die Außenanlagen gemacht (sagen wir 5.000 €).

Nach 30 Jahren wird das Dach neu gedeckt, das Haus neu gestrichen, und die Böden/Tapeten neu renoviert. Das Bad musste renoviert werden, und die Heizung/Solardach ersetzt werden. lles in allem kommen nach heutiger Rechnung nochmal 50.000 € hinzu.

Alles in allem kostet das Haus nach 30 Jahren (ohne Beachtung der Inflation,...):

200.000 Erstellung/Kauf
200.000 Zinsen
30.000 Wohungseinrichtung
25.000 Energiesparmaßnahmen
5.000 Außenanlagen
50.000 Renovierung

Sind alles in allem etwa 500.000€

Dafür geht man mit dem Bau/Kauf folgende Risiken ein:
- Scheidung
- Arbeitsplatzwechsel
- Umbaumaßnahmen wegen Krankheiten,...
- Wegfall des Vermögens bei Wegfall der Lebensgrundlage (Arbeitslosigkeit)
- Verkauf des Hauses zu Marktpreisen (die v.a. in manchen Gegenden deutlich unterhalb der kalkulierten 500.000 € liegen)
- Schimmel und Pfusch (Ein Mieter kann jederzeit ausziehen,...)
- Veräußerung des Vermögens weit unter Wert im Fall einer Notsituation

Und jetzt zur Miete:

Da die Mietpreise aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen gar nicht steigen können (weil zukünftig weniger Nachfrage bei mehr Wohnangebot) rechne ich mal mit einer konstanten (KALT-)Miete in Höhe von 800 € (und das ist im Vergleich zu 200.000 € Anschaffungskosten ganz schön hoch!). Man kann aber sicher sein, dass sich die Kaltmieten zukünftig nach unten bewegen werden.

Mit 500.000 € kann man im Schnitt 52 Jahre zu diesem Mietpreis (800 €) in einer Wohnung wohnen, und hat alle o.a. Nachteile nicht.

Man kann

- dort hinziehen wohin mal will
- in einen anderen Stadteil ziehen (wenn bspw. eine Autobahn am haus gebaut wird)
- in eine andere Stadt ziehen (wenn man einen besseren Arbeitsplatz bekommt)
- ausziehen, wenn man Krach mit der Frau bekommt
- in ein Enegiesaprhaus einziehen, wenn man Energie einsparen will.

Und jetzt noch eine letzte Empfehlung:

www.das-bewegt-die-welt.de

[Kaltfront]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.990.445 von Tobias79 am 16.09.09 13:40:28

Und was willst Du jetzt zusammengefasst damit sagen ?

BAUEN oder MIETEN ?

Der Threadtitel lässt mich etwas rätseln ?

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.990.445 von Tobias79 am 16.09.09 13:40:28

Selten eine so überzeugende Berechnung gesehen:

Zunächst Vergleich: Mietwohnung/ Haus: Solltest du nicht vielleicht fairerweise Mietwohnung mit Eigentumswohnung und gemietetes Haus mit eigenem Haus vergleichen.

Aber zu den viel gravierenderen Fehlern:

(ohne Beachtung der Inflation,...):

die Inflation ist es, die den Kauf einer Immobilie gegenüber dem Mieten interessant macht.

Da die Mietpreise aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen gar nicht steigen können Man kann aber sicher sein, dass sich die Kaltmieten zukünftig nach unten bewegen werden.

Vielleicht völlige Schrottimmobilien in Tod geweihten Landstrichen aber sicher nicht vernünftige Immoblien an einigermaßen attraktiven Orten. Die Mieten für Qualität werden weiter steigen.

Ich will mich nicht über Flexibilität und eine gewisse Bequemlichkeit auslassen, hier hat die Miete mit Sicherheit Vorteile (deshalb miete ich auch)

Wer sich aber vorstellen kann, 50 Jahre in derselben Bude zu wohnen, und dies auch umsetzt wird auch in 50 Jahren gegenüber dem Mieter auf einem satten Gewinn sitzen.

In diesem Sinne

frohes Mieten

chiquitillo

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.993.161 von Kaltfront am 16.09.09 17:43:29

I. ich hoffe, dass ich nur so diejenigen erreichen kann, die sich durch die ewige Propaganda der Bausparkassen und Banken dazu verleiten lassen JETZT eine Immobilie zu erhöhten Preisen zu erwerben. (Thema Inflationsangst)

II. was macht es für einen Unterschied eine ETW oder ein Haus zu betrachten? Eigentlich kaum einen...Rentieren tut sich beides nicht. Nur dass bei der ETW sogar noch weitere Risiken hinzu kommen

III. Die Inflation ist tatsächlich egal - dieses Argument ist nur vorgeschoben und ein kleines Märchen...Dazu zwei Argumente:
a) Die Eigentümer von Häusern während den Inflationsphasen in Dt. haben nur deswegen ihre Häuser behalten, weil sie abbezahlt waren. Sprich einmal mit den Zeitzeugen. Am Meisten mussten diejenigen nach der Inflation leiden, die ihre Sachwerte an Andere (u.a. Banken) abgetreten hatten. Da war nämlich jeder scharf drauf. Und ein Fehler und das Ding war weg...
b) Das Geld, das du zu Beginn einer Inflation (ggf. HyperInflation) in immobile Werte steckst, können nicht flexibel gehandhabt werden - und flexibel musst du bleiben...

[holzaugen]

Warum eine Immobilie kaufen?
• Zinsen sind so niedrig wie noch nie
• Durch viele Zwangsversteigerungen oder „Notverkäufe“ Schnäppchen möglich
• Die Schuldsumme wird immer niedriger durch Tilgung
• Mietzahlung ist bei einer angemieteten Immobilie immer „weg“ und schafft keinen „Wert“
Und:
• Das Gehalt steigt i.d.R.
• Mieten würden steigen
• Wert der Immobilie steigt auf lange Sicht immer
Voraussetzungen:
• Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer) müssen separat bezahlt werden, ca. 5 % des Kaufpreises
• Eigenkapital für günstigen Zinssatz bzw. als grundsätzliche Voraussetzung mind. 20 %
• Arbeitsplatz und somit monatlich „sicheres“ Einkommen sollte gewährleistet sein
• Kreditausfallversicherung möglich?
Nachteile:
• Alle Reparaturen müssen selbst bezahlt werden (auch steuerlich nicht absetzbar)
• Bei einer Trennung grundsätzlich existenzgefährdend. Absicherung wie?
• Bei einer Eigentumswohnung können die Umlagen durch die Hausverwaltung oder andere Mieter massiv – auch gegen den eigenen Willen – ansteigen. Ziel dann: Objekt suchen, in dem fast nur „Eigentümer“ wohnen und somit auch daran interessiert sind, die umlagefähigen Kosten so gering wie möglich zu halten.

[holzaugen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.996.163 von holzaugen am 16.09.09 23:27:12

... zu meinem obigen Beitrag:

Betrifft die selbstgenutzte Immobilie. Auch und gerade als "Altersversicherung", da in der Situation der Rentenabhängigkeit gerade die Mietkosten einen Großteil der Rente auffressen.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.996.123 von Tobias79 am 16.09.09 23:18:09

Die Argumentation wird immer abstruser:

II. was macht es für einen Unterschied eine ETW oder ein Haus zu betrachten? Eigentlich kaum einen...Rentieren tut sich beides nicht. Nur dass bei der ETW sogar noch weitere Risiken hinzu kommen

wenn du meinst das ganze ausschließlich unter Renditegesichspunkten und nicht unter dem Gesichtspunkt \"Ansprüche an die eigene Wohnsitution\" zu betrachten kannst du selbstverständlich alles mit allem vergleichen und wirst zu dem Schluss kommen, dass du noch wahnsinnige Rendite erzielen kannst, wenn du beispielsweise deine Ansprüche auf 10m² Wohnfläche pro Person runterschraubst. Mal egal ob gemietet oder gekauft......

III. Die Inflation ist tatsächlich egal - dieses Argument ist nur vorgeschoben und ein kleines Märchen...Dazu zwei Argumente:
a) Die Eigentümer von Häusern während den Inflationsphasen in Dt. haben nur deswegen ihre Häuser behalten, weil sie abbezahlt waren. Sprich einmal mit den Zeitzeugen. Am Meisten mussten diejenigen nach der Inflation leiden, die ihre Sachwerte an Andere (u.a. Banken) abgetreten hatten. Da war nämlich jeder scharf drauf. Und ein Fehler und das Ding war weg...

Wenn jeder scharf auf Sachwerte (Immobilien) ist, wird das mit Sicherheit preistreibend sein (d. h. Immobilienwerte steigen sogar über Inflation). Bevor die Bank da zwangsversteigert habe ich 10 mal mit Gewinn verkauft.....

Darüber hinaus brauche ich ja auch keinen Fehler zu machen......

Abschließend ist es so, dass in der Inflation meine Schulden effektiv immer geringer werden....als Schuldner bin ich der geborene Gewinner einer Inflation....

b) Das Geld, das du zu Beginn einer Inflation (ggf. HyperInflation) in immobile Werte steckst, können nicht flexibel gehandhabt werden - und flexibel musst du bleiben...

du kannst ja dann ganz flexibel darauf warten, dass dein bargeld (flexibler gehts wohl nicht) täglich an Wert verliert und du dir am Ende von deinen sagen wir mal 60.000 €, die du nicht als Eigenkapital in eine Immoblienfinanzierung eingebracht hast, noch eine Jahresmiete leisten kannst.

Oder du versuchst zu Beginn der Inflation ganz flexibel auf den anrauschenden Sachwerte Zug aufzuspringen, mal schauen, was du dann bezahlen musst und welche Kreditkonditionen du dan bekommst, wen du überhaupt noch einen Kredit bekommst......

Zum Abschluss:

Ich plädiere nicht für einen Immobilienerwerb, der nach den persönlichen Verhältnissen ein übermäßiges Risiko darstellt. Wann ein Risiko vorliegt muss jeder für sich nach seinem Bedürfnissen und seinen Möglichkeiten entscheiden.

Wahr ist jedoch, dass die Rahmenbedingungen was Zinshöhe und Preisniveau angeht zur Zeit mit Sicherheit nicht schlecht sind. Was gegenüber früher natürlich ein Problem ist, ist das gewachsenen Mobilitätsbedürfnis.

chiquitillo

PS: Holzaugen

Bei einer Eigentumswohnung können die Umlagen durch die Hausverwaltung oder andere Mieter massiv – auch gegen den eigenen Willen – ansteigen. Ziel dann: Objekt suchen, in dem fast nur „Eigentümer“ wohnen und somit auch daran interessiert sind, die umlagefähigen Kosten so gering wie möglich zu halten.

Die jährliche Umlage ist eher in Eigentümergemeinschaften mit hohem Selbstnutzeranteil hoch, da es für vermietende Eigentümer meist mehr Sinn macht bei einer hohen Investition einer Sonderumlage zu leisten.

Du musst das ganze allerding auch immer unter dem Aspekt sehen, ob es dir nutzt, wenn andere dein Eigentum mit kaputt sparen.....

[selbstaendiger]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.998.154 von chiquitillo am 17.09.09 10:30:54

Du musst das ganze allerding auch immer unter dem Aspekt sehen, ob es dir nutzt, wenn andere dein Eigentum mit kaputt sparen.....

Meinst Du das kapiert er?

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.990.445 von Tobias79 am 16.09.09 13:40:28

Mal angenommen, die Kaltmiete und der Wert des Hauses bleiben während der 30 Jahre gleich (was ich bezweifle).Dann müsste in deinem Beispiel auch der Mieter ca. 250 EUR mtl. zusätzlich zur Miete auf die Seite legen, um nach 30 Jahren ähnlich wie der Käufer gestellt zu sein (angenommener Anlagezins 4%, Steuer nicht berücksichtigt, ergibt ca. 170.000 EUR = 30 Jahre mietfrei wohnen mit Kapitalverzehr).

Gruß, Bulli

[minister.grasser]

Ich will kein Herr sein, sprach der Knecht....

Vielleicht ist Deutschland ja ein Mieterparadies, aber normalerweise sind Mietwohnungen nicht möbliert, kosten in der angegebenen Größenordnung 5000 Euro Kaution und Spesen und dann darfst dir nicht mal die Klomuschel umtauschen, wie es dir passt, bzw. die Wände streichen etc.

Deine Rechnung aus #1 ist natürlich völlig daneben, wenn du für 200000 Euro nen guten Kredit mit exzellenten Sicherheiten in Chf nimmst, kostet dich der im Monat zur Zeit max 800. Wer in 25 Jahren besser dastehen wird, ist also klar.

Allerdings sollte man was von der Materie (Bausubstanz) verstehen und über genügend Kapital verfügen, um auf eventuelle Gegebenheiten der Finanzmärkte reagieren zu können.

[Tobias79]

Endlich mal so ewtas wie eine kleine Diskussion...

Wer sagt denn, dass der Immopreis automatisch steigen muss?
Wenn ich mich in meiner Straße so umsehe (und das ist noch eine vergleichsweise gute Wohngegend), dann steht hier etwa 20-30% leer. Die Wohnung unterhalb unserer Wohnung (5 Einheiten) ist seit etwa 3 Jahren leer. In diesen drei Jahren gab es 2 Anfrage zum Mieten und keine zum Kaufen.

Wir haben das Problem einer äußerst niedrigen Geburtenrate, so dass zukünftig immer mehr Angebot auf weniger Nachfrage trifft. DAS ALLEINE ZÄHLT.

Die Gesetzmäßigkeiten von früher gelten nicht mehr. Damals musste Wohnraum (auch für Kinder) geschaffen werden. Wieviele Kinder werden wohl in 10 bis 20 Jahren das Problem haben, sich nicht entscheiden zu können, WELCHES Haus man beziehen soll (das der Oma, der Eltern, der Tante, der Schwiegereltern,...).

Neulich ging ein Haus (Stadt ca. 30.000 Einwohner; Wohnlage zentral, 140 qm Wohnfläche + kleiner Garten) mit neuer Heizung und neuen Isolierverglasten Fenster für 22.000 € weg! Und das ist hier nicht das einzigste Angebot.

Grund 1: Wenige junge Menschen, viele alte Menschen
Grund 2: Viele alte Menschen in Ein- oder 2 Personenhaushalten
Grund 3: Die "Erben" brauchen Geld und keine Immobilien

Bitte belügt euch nicht selbst und denkt mal nach, wieviel Geld Ihr in euer Haus/Garten steckt, den Ihr besser anders anlegt. Dann habt Ihr auch genügend Geld im Alter um euch ein Haus ohne Kredit zu kaufen.

www.das-bewegt-die-welt.de

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.021.426 von minister.grasser am 21.09.09 12:16:07

in einem Mieterparadies macht der Mieter was er will:

Der Vermieter steht in einem Mieterparadies vor der Wahl - wenigstens etwas Miete oder gar kein Geld...

Ich habe drei Haustiere - kein Problem
Die Wohnung ist bunt - auch kein Problem
Der Vermieter hat mich seit 3 Jahren noch nicht besucht - Problem?
Sollte er mit Mietpreiserhöhung kommen, dann werde ich ihm die Mietangebote der örtlichen Presse vorlegen - dann werde ich noch eine Mietpreissenkung aushandeln - so wie im Frühjahr 09...

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.998.154 von chiquitillo am 17.09.09 10:30:54

"als Schuldner bin ich der geborene Gewinner der Inflation"
als Schulner bist du im Zins- und Geldsystem NIE der Gewinner. Soviel dazu.

"Haus mit Gewinn verkaufen"
Dann versuch mal während einer Inflation deinen Kredit bei der Bank zu tilgen.

"Bargeld flexibel"
Wer sagt, dass ich Bargeld während einer Inflation will?

Was ist denn überhaupt Inflation...

Versuchs mal hiermit, damit du weisst wovon du sprichst.

www.miprox.de

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.021.839 von Tobias79 am 21.09.09 13:10:12

"Neulich ging ein Haus (Stadt ca. 30.000 Einwohner; Wohnlage zentral, 140 qm Wohnfläche + kleiner Garten) mit neuer Heizung und neuen Isolierverglasten Fenster für 22.000 € weg! Und das ist hier nicht das einzigste Angebot."

Warum soll dann jemand mit dem Kauf bis zur Rente warten?

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.021.966 von Tobias79 am 21.09.09 13:22:45

Ich bin mal wieder begeistert und versuchs mal zu sortieren:

Wir haben das Problem einer äußerst niedrigen Geburtenrate, so dass zukünftig immer mehr Angebot auf weniger Nachfrage trifft. DAS ALLEINE ZÄHLT.

Ich will das Problem der niedrigen Geburtenrate nicht kleinreden, wenn du es als Argument für das Unterlassen von Immobilieninvestitionen nimmst ist es allerdings fragwürdig:

Da du hier mit Beispielen hantierst, ohne zu sagen wo sie spielen, will ich dir mal ein Beispiel aus einer bestimmt nicht als Boomtown bekannten Stadt nämlich Bochum geben.

Verwandte von mir haben dort 1975 ein großes Haus mit großem Grundstück in relativ guter Lage (noch kein Luxus aber knapp darunter) für 200.000 DM erworben. Der Zustand war damals mittelmäßig und ist es heute immernoch, wobei natürlich einiges an Sanierungsaufwand in 34 Jahren angefallen ist. Das Haus wurde jetzt für 400.000 € verkauft.

Was sich nun als gewaltige Preissteigerung von 300 % in 34 Jahren anhört ist natürlich nur 3,5 % pro Jahr aber immer noch ganz ordentlich.

Achso und Bochum hat in dieser Zeit etwa 10 % seiner Einwohner verloren, das entspricht in etwa dem was man für Gesamtdeutschland für die nächsten 40 Jahre prognostiziert.

Soviel zur Geburtenentwicklung. Dann darfst du noch die Neubauentwicklung daneben legen und weißt ungeführ wo die Reise hingeht.


Neulich ging ein Haus (Stadt ca. 30.000 Einwohner; Wohnlage zentral, 140 qm Wohnfläche + kleiner Garten) mit neuer Heizung und neuen Isolierverglasten Fenster für 22.000 € weg! Und das ist hier nicht das einzigste Angebot.

Wenn ich dann noch zu 800 € miete muss ich ja völlig wahnsinnig sein, wenn ich mir die 80 € monatliche Zinsbelastung nicht antue und es kaufe.

Drei Jahre monatlich 800 € und das Ding gehört dir.......

Bitte belügt euch nicht selbst und denkt mal nach, wieviel Geld Ihr in euer Haus/Garten steckt, den Ihr besser anders anlegt. Dann habt Ihr auch genügend Geld im Alter um euch ein Haus ohne Kredit zu kaufen.

Du hast nicht verstanden, dass es etwas anderes als monetäre Werte im Leben gibt und das sind hedonistische. Wenn ich in mein Haus oder meinen Garten investieren will, dann steigert das meine ganz persönliche Lebensqualität. Wenn für dich Lebensqualität in einer Dicken Rente besteht, bitte, ich hatte eigentlich vor, wenn mein Geld im Alter nicht reichen sollte, meine Immobilien zu veräußern oder mit einer umgekehrten Hypothek (inverse mortgage, wenn es bis dahin bei uns vernünftige Produkte gibt) zu belasten. Ich fühle mich aber mit jedem Euro, den ich heute für die Befriedigung meiner Bedürfnisse ausgebe sauwohl.

als Schulner bist du im Zins- und Geldsystem NIE der Gewinner. Soviel dazu.

komisch bei allen vorangegangen Inflationen waren die Schuldner hinterher fein raus. Die Gläubiger hatten ein größeres Problem

Dann versuch mal während einer Inflation deinen Kredit bei der Bank zu tilgen.

Ich kann schön weiter meine festgeschriebenen 3,9 % (mein aktueller Zinssatz) zahlen. Zuzüglich Sondertilgungen und vielleicht kann ich den Rest ja nach der Inflation in einem Rutsch tilgen.

Wer sagt, dass ich Bargeld während einer Inflation will?

Dann erklär uns mal was noch flexibler ist. Ich empfehle die Eröffnung eines eigenen Threads etwa mit dem Titel:

Flexibel ohne Immoblien und Bargeld durch die Inflation

LG Chiquitillo

( mit einer wunderbaren vermieteten Immoblie und in einer wunderschönen Mietwohnung zum felxibel bleiben)

[Bulli1929]

Ich möchte nur noch eine Überlegung hinzufügen:
Die selbstgenutzte Immobilie ist durch den gleichbleibenden Nutzen das einzige Grundbedürfnis im Alter, das sich in jungen Jahren direkt abdecken und gut kalkulieren läßt. Bei Fremdfinanzierungen nimmt man zusätzliche Risiken in Kauf, die sich über Eigenkapitaleinsatz und Rücklagen verringern lassen.
Gedanken über Inflation oder Bevölkerungsentwicklung kann man sich machen, als Mieter muß man sie sich machen (bitte die Wanderungsbewegungen nicht vergessen). Alles andere muß man über den Umweg Sparen abdecken. Platz ist neben der selbstgenutzten Immobilie also genug für andere Anlageformen.

Gruß, Bulli

[minister.grasser]

Die Frage nach der momentanen Geld (=Zentralbank-) Politik ist natürlich hinsichtlich der Immobilien bzw der Inflation eine nicht zu unterschätzende.

Es ist leider nicht so, dass bei Währungsreformen (=Hyperinflation) die Schuldner immer fein raus waren. Ich gehe aber davon aus, dass wir keine extreme Inflation bekommen, dass allerdings die Zentralbanken und die Politik die Zinsen unnatürlich niedrig lassen werden und wir daher eine schleichende Inflation der Assets (Rohstoffe, Immobilien, eventuell sogar Aktien) sehen werden (momentan sind Euribor und Libor auf absoluten Tiefstständen und Kreditnehmer, wie es übrigens auch die Staaten und öffentlichen Haushalte sind, dürfen sich freuen). Jedenfalls ist es notwendig am Kreditsektor gegebenenfalls schnell zu reagieren, die Banken sitzen leider immer am längeren Ast.

Was das Eigentum an einer Immobilie anlangt, so ist das eine Art Glaubensfrage. Kaution, Maklergebühr, Neueinrichtung der Wohnung etc. kosten bei einer Mietwohnung im genannten Preissegment auch gleich mal 10 000 Euro, die weg sind für nix. Jede Investition in eine Mietwohnung ist möglicherweise auch Geld, das für immer weg ist. Wer mietet, lebt am besten so, wie er die Wohnung vorfindet. Sicherlich ist schönes buntes Ausmalen von Zimmern kein Problem, beim Auszug wird mans zurückstreichen müssen oder vielleicht auch nicht, generell sind die Vermieter schon froh, keine Betrüger im Haus zu heben.

Dennoch: Ich bin eben lieber Herr im eigenen Haus.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.024.876 von chiquitillo am 21.09.09 18:48:12

1. Gegenfrage: Warum haben deine Bekannten das Haus verkauft? Wenn es doch ein Sachwert ist? Vor der Inflation in Geld getauscht? Spricht eigentlich gegen deine Theorie...
aber mal ne Gegenrechnung: Haus für 200.000 DM gekauft, da finanziert über 30 Jahre Zinsen gezahlt (sagen wir einmal die gleiche Summe, da das Zinsniveau in dieser Zeit nicht niedrig war) + Renovierungen usw. kommen wir auf 500.000 DM; bezogen auf den Verkaufspreis von 400.000 € sind wir dann auf eine Rendite in Höhe von 1,5% p.a. - bei einer durchschnittlichen Preissteigerungsrate (ich rede bewusst nicht von Inflationsrate!) in Höhe von 2-3%, hat man also jährlich 0,5% bis 1,5% negativen Zins erwirtschaftet.
Hätten deine Bekannten die Differenz zwischen Miete und Tilgungsrate KONSEQUENT Monat für Monat in andere Kapitalanlagen gesteckt, dann hätten sie jetzt mehr...

2. Hauskauf 22.000 € + Renovierungsaufwand 33.000 € sind zusammen etwa 55.000 €. Zinsaufwand mtl. für Darlehen: 300 € (weil geringe Kreditsumme und schlechte Bonität und daher hoher Zins). Seine Kaltmiete in etwa gleicher Lage vorher: 200 €. Als ich ihn ausgelacht habe, hat er nicht verstanden warum...

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.031.973 von Bulli1929 am 22.09.09 16:58:04

Wir leben mittlerweile in einer globalen Welt! Uns so wie sich die Geldströme mittlerweile global bewegen, die Löhne sich global anpassen, neue gloable Handelszentren entstehen und die Vernetzung weiter fortschreiten wird, so werden junge Menschen auch ihre Wohnverhältnisse anpassen müssen.

Wer UNBEDINGT in Immobilien investieren will, sollte:

Entweder
I. Investitionen in Immobilien in wirklich neu entstehenden Handelszentren tätigen (gerne auch in Dubai nach diesem Preisrutsch - aber bitte nicht in Bochum, Bottrop oder Triosdorf!)
oder
II. in Wohnraumkonzepte investieren, deren Wohnverhältnisse sich den globalen und flexiblen Arbeitsverhältnissen und den lokalen Bevölkerungsstrukturen anpasst.

Dazu gehört aber nicht das EFH von Tante Frida aus den 60er Jahren.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.032.099 von minister.grasser am 22.09.09 17:12:03

Wenn man Herr im eigenen Haus sein will: OK, kann ich respektieren.

Aber hauptsächlich ärgere ich mich über die ganzen Berichte in Bausparzeitungen u.ä., die einem weismachen wollen, dass eine eigene Immobilie eine Altersvorsorge und/oder Inflationsschutz darstellt.

und nochmal zum Thema Inflation und Schuldner:

Kommt eine schleichende Inflation, dann ist es richtig, dass Immobilien an Wert verlieren.
Kommt eine HyperInflation, dann werden die Banken ganz bestimmt nicht dein Geld für die gesamte Schuldentilgung annehmen. Die werden schön warten... und wenn das neue geld gedruckt ist, und dein Startkapital i.H.v. 20 DM ausgezahlt wurde - dann wird die Bank kommen und sagen, dass du bitte auch deine Restschuld auf deinem Haus abzahlen sollst. Und damit ein fairer Wert gegeben ist, wird von deinen Staats-Vertretern (=Politiker) ein Gesetz erlassen, dass die Berechnungsgrundlage für die Umrechnung der Schulden auf den Zeitpunkt vor Beginn der HyperInflation gelegt wird - man braucht ja starke Banken... (nur mal so ein möglicher Denkansatz)

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.035.990 von Tobias79 am 23.09.09 07:49:37

Also jetzt bin ich platt.

1. Gegenfrage: Warum haben deine Bekannten das Haus verkauft? Wenn es doch ein Sachwert ist? Vor der Inflation in Geld getauscht? Spricht eigentlich gegen deine Theorie...

Na weil ein Ehepaar Mitte 60 mit Kindern aus dem Haus sich in 220 m², 9 Zimmern und 1000 ² Garten nicht mehr so schrecklich wohl gefühlt hat. Sie haben jetzt einen hübschen Bungalow, 4 Zimmer 90 m² mit kleinem Garten. Das Restgeld haben sie ihren 4 Kindern zur Immoblienfinanzierung überlassen.

aber mal ne Gegenrechnung: Haus für 200.000 DM gekauft, da finanziert über 30 Jahre Zinsen gezahlt (sagen wir einmal die gleiche Summe, da das Zinsniveau in dieser Zeit nicht niedrig war) + Renovierungen usw. kommen wir auf 500.000 DM; bezogen auf den Verkaufspreis von 400.000 € sind wir dann auf eine Rendite in Höhe von 1,5% p.a. - bei einer durchschnittlichen Preissteigerungsrate (ich rede bewusst nicht von Inflationsrate!) in Höhe von 2-3%, hat man also jährlich 0,5% bis 1,5% negativen Zins erwirtschaftet.
Hätten deine Bekannten die Differenz zwischen Miete und Tilgungsrate KONSEQUENT Monat für Monat in andere Kapitalanlagen gesteckt, dann hätten sie jetzt mehr...

Ich gebe dir jetzt einmal ein paar grunddaten vor und dann errechnen wir einmal was für einen Rendite dein Mieter mit seinen Anlagen über 34 Jahre durchschnittlich erzielen muss, um bei der Rendite mit dem Eigentümer mitzuhalten:

Anschaffung 1975,: 100 T€, 10T€ EK 90T€ über 20 Jahre finanziert durchschnittlicher Zinssatz 8% 2 % jährliche Tilgung bei gleichbleibender Belastung, dh ca. nach 20 Jahren bezahlt.

Verkaufspreis 2009: 400 T€, monatliche Belastung (Rücklage) für Instandhaltung 1975 bis 1995 (Abzahlphase) 200 €/mon anschließend 300 € Monat;

Ein solches Objekt kostet heute zur Miete zwischen 1500 und 2000 € kalt, ich nehme mal die Mitte 1750 €. Ich unterstelle weiterhin, dass die Miete in dem Umfang steigt, wie der Wert der Immobilie, also jährlich im Schnitt 4 % (ich hatte mich zuletzt verrechnet mit 3,5)wäre eine Ausgangsmiete von ca. 485 €.

Du darfs gerne an den Werten für durchschnittlicher Zinssatz, Instandhaltungsrücklage/Aufwand für Reparaturen und an der angenommenen jährlichen Mietsteigerung, wenn du sie für unrealistisch hältst, herumdoktorn. Und dann rechnen wir einmal Kauf gegen Miete und ich verspreche dir, dass du Augen machen wirst.....

2. Hauskauf 22.000 € + Renovierungsaufwand 33.000 € sind zusammen etwa 55.000 €. Zinsaufwand mtl. für Darlehen: 300 € (weil geringe Kreditsumme und schlechte Bonität und daher hoher Zins). Seine Kaltmiete in etwa gleicher Lage vorher: 200 €. Als ich ihn ausgelacht habe, hat er nicht verstanden warum...

hätte ich auch nicht, es sei denn ich häte vorher zu nicht mehr als 2 €/m² Miete gelebt......

Kommt eine schleichende Inflation, dann ist es richtig, dass Immobilien an Wert verlieren.

Wo hast du denn die Weisheit her?

Kommt eine HyperInflation, dann werden die Banken ganz bestimmt nicht dein Geld für die gesamte Schuldentilgung annehmen.

Dann erklär doch mal was sie stattdessen machen (vorausgesetzt eine Sondertilgung ist festgeschrieben bzw. die Zinsbindung ausgelaufen)

LG

chiquitillo

[minister.grasser]

Hätten deine Bekannten die Differenz zwischen Miete und Tilgungsrate KONSEQUENT Monat für Monat in andere Kapitalanlagen gesteckt, dann hätten sie jetzt mehr...

Bin ich mir nicht so sicher, Aktienfonds , "sicherer" Fonds mit Subprime Anleihen etc.etc.

Kommt eine schleichende Inflation, dann ist es richtig, dass Immobilien an Wert verlieren.

Wieso?

Kommt eine HyperInflation, dann werden die Banken ganz bestimmt nicht dein Geld für die gesamte Schuldentilgung annehmen. Die werden schön warten... und wenn das neue geld gedruckt ist, und dein Startkapital i.H.v. 20 DM ausgezahlt wurde - dann wird die Bank kommen und sagen, dass du bitte auch deine Restschuld auf deinem Haus abzahlen sollst. Und damit ein fairer Wert gegeben ist, wird von deinen Staats-Vertretern (=Politiker) ein Gesetz erlassen, dass die Berechnungsgrundlage für die Umrechnung der Schulden auf den Zeitpunkt vor Beginn der HyperInflation gelegt wird - man braucht ja starke Banken... (nur mal so ein möglicher Denkansatz)

Hier stimme ich 100% zu. Wer im Vertrag nicht 100% festgeschrieben hat, dass er das Recht auf jederzeitige vorzeitige Rückzahlung hat, hat sicher keine Chance.

Ich kann nur 2 kleine Beispiele angesichts der momentanen "Krise" nennen.
In Ö wurden plötzlich keine Fremdwährungskredite vergeben, auch wenn es so vertraglich vereinbart war. (Warnung der "Nationalbank", die allerdings keine rechtswirksamen Folgen hatte, sodass man sich mit den Banken noch "einigen" konnte.)
Manche Banken erhöhten einfach mal so den vereinbarten Ausgabeaufschlag (das, was man zum Euribor/Libor zusätzlich zahlt). Hier bedurfte es eines Gerichtsurteils, das feststellte, dass es sich um das Geschäftsrisiko der Banken handelt und es eben nicht möglich sei.
Hintergrund waren die höheren Finanzierungskosten der Banken selbst.

Man muss hier aufpassen wie verrückt. Milchmädchenrechnungen wie Hyperinflation= Schulden los glaube ich nicht.

Die Banken sind, wie man in der Krise wieder sehen konnte, die "Schätzchen" der Politik.

Ich persönlich gehe aber in Zukunft von niedrigen geschönten Zentralbankzinsen, um die Wirtschaft am Laufen zu halten, plus permanenten neuen Blasenbildungen am Assetsektor aus. Wie das seit 1985 ca so in Mode ist.

[4711en]

Eine Rechnung mit Vergangenheitsdaten ist sinnlos.

Hier mal eine Gegenrechnung:

Annahme: japanische Verhältnisse, d.h. Deflation, stagnierende Niedrigzinsen, stagnierende Mieten, stagnierende Immobilienpreise, immerhin stagnieren sie schon seit 10 Jahren …

Kauf eines Objektes für 200.000, EK 100.000, Bankdarlehen 20 Jahre fix 4,5% + 3% Tilgung (Volltilgung nach 20 Jahren).
Wertverlust des Objektes 1% pro Jahr, also 20% in den 20 Jahren. Restwert des Hauses nach 20 Jahren 160.000.
Instandhaltung 200 € pro Monat

Gesamt-Aufwand für 20 Jahre:

Bankdarlehensrate: 625 x 20 x 12 = 150.000
Instandhaltung: 200 x 20 x 12 = 48.000
Zins- und Zinseszinsverlust des eingesetzten Eigenkapitals (wg. Deflation konservativ gerechnet):
100.000 zu 2% p.a. 20 Jahre lang angelegt ergibt 148.595, Zinsverlust also ca. 49.000
Wert der abbezahlten Immobilie nach 20 Jahren: -160.000

Gesamtaufwand: 150.000 + 48.000 + 49.000 – 160.000 = 87.000

Ein Mieter kann also nur 363 € Miete gegenrechnen. Alles, was er darüberhinaus zahlt, ist gegenüber dem Käufer rausgeschmissenes Geld. Günstiger fährt der Mieter allerdings, wenn er mehr als 2% p.a. erwirtschaftet.

Die Zeiten sind übrigens erst in den letzten Monaten für Käufer sonniger geworden, da die Kapitalmarktrenditen für sicheres Geld deutlich gesunken sind, die Immobilienpreise seit 10 Jahren nicht mehr steigen und die Bauzinsen sehr niedrig sind. Das Risiko eines Immobilienkaufs zur Selbstnutzung liegt zurzeit v.a. in unabsehbaren und v.a. regional sehr unterschiedlichen Entwicklungen von Nachfrage und Angebot, sprich demographischen Entwicklungen.

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.038.609 von chiquitillo am 23.09.09 12:56:46

Hallo lieber chiquitillo,

ich sehe mit Freude, dass Deine Argumentation neue Facetten beinhaltet. Z.B.:

Du hast nicht verstanden, dass es etwas anderes als monetäre Werte im Leben gibt und das sind hedonistische. Wenn ich in mein Haus oder meinen Garten investieren will, dann steigert das meine ganz persönliche Lebensqualität. ………..ich hatte eigentlich vor, wenn mein Geld im Alter nicht reichen sollte, meine Immobilien zu veräußern oder mit einer umgekehrten Hypothek (inverse mortgage, wenn es bis dahin bei uns vernünftige Produkte gibt) zu belasten. Ich fühle mich aber mit jedem Euro, den ich heute für die Befriedigung meiner Bedürfnisse ausgebe sauwohl.

oder

Das Restgeld haben sie ihren 4 Kindern zur Immoblienfinanzierung überlassen
Genau wie in Spanien.

Und es gäbe noch andere gute Beispiele. Warum erst jetzt und nicht so im früheren „Spanienthread“?
Wie gesagt, es erfreut mich sehr, dass von meinen damaligen Argumenten, etwas hängen geblieben ist.

Tobias 79,

Aber hauptsächlich ärgere ich mich über die ganzen Berichte in Bausparzeitungen u.ä., die einem weismachen wollen,

brauchst Du solche Berichte (und Werbungen) um Dir eine eigene Meinung zu bilden und KORREKT zu rechnen, auch ohne den ÜBERAUS WICHTIGEN hedonistischen Wert???
Viele Grüße

Tropezon

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.039.468 von 4711en am 23.09.09 14:38:31

Eine Rechnung mit Vergangenheitsdaten ist sinnlos.

Sie hat gegenüber allen Zukunftsprognosen, den Charme, dass sie sich mit unwiderleglichen Fakten unterlegen lässt.

Im Übrigen kann der Mieter in deinem Beispiel sich eine (konstante) Miete von etwa 800 € leisten, weil du das Eigenkapital unterschlagen hast.

lg

chiquitillo

[4711en]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.039.994 von chiquitillo am 23.09.09 15:28:23

vielen Dank für den Hinweis auf das unterschlagene Eigenkapital. Das ist natürlich richtig, und ich hatte wohl einen Blackout bei der Berechnung.
Einkalkuliert ergibt sich also: Gesamtaufwand: 100.000 + 150.000 + 48.000 + 49.000 – 160.000 = 187.000

vergleichbare Kaltmiete somit 780 €. Erst was darüber läge, wäre "rausgeschmissen" ...

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.039.970 von tropezon am 23.09.09 15:26:10

Hallo tropezon,

schön mal wieder was von dir zu hören.


ich sehe mit Freude, dass Deine Argumentation neue Facetten beinhaltet. Z.B.:

Vielleicht neu aber nicht konträr zu irgend etwas, was ich da ausgeführt habe.

Ich habe im Spanienthread nie eine andere Meinung als hier vertreten, nämlich das jede Form der Behausung a) von den persönlichen Möglichkeiten und b) von den persönlichen Ansprüchen abhängt.

Je nachdem wie die aussehen kann und was der Markt hergibt kannst zu dem Ergebnis kaufen oder mieten kommen.

Grundsätzlich gilt, je wichtiger mir Flexibilität ist, um so eher mieten.

Weiterhin gilt je länger ich in einer Immobilie wohne umso eher schlägt Kauf Miete.

Umgekehrt gilt natürlich immer das Gegenteil.

Und bei allem gilt: Immer nur gleichesmit gleichem vergleichen, also immer nur Immoblien der gleichen Klasse und nicht ein 140 m² Haus mit einer 200 € Mietwohnung.

Ich bin übernächste Woche nach langem mal wieder in Spanien, werde mal ein wenig den Markt schnuppern und dann vielleicht auch mal wieder im Spanienthread posten.

Vielleicht sieht man dich da auch mal wieder

LG chiquitillo

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.041.767 von chiquitillo am 23.09.09 17:46:39

Chiquitillo,

Vielleicht neu aber nicht konträr zu irgend etwas,

habe ich auch nicht behauptet.

Grundsätzlich gilt, je wichtiger mir Flexibilität ist, um so eher mieten

Warum dieses ängstliche und kurzfristige Denken? Wozu gibt es die „hipoteca inversa“, auch um mit dieser Situation fertig zu werden. Ich habe mich jetzt definitiv dafür entschlossen, habe alle Angebote abgefragt und werde in den kommenden 4 Wochen abschließen. Das beste und für mich interessanteste Angebot ist eine „temporal“ –Zeit begrenzte - (also keine Vitalicia) und die Bank wird mir für die vereinbarte – längere – Zeit, an jedem 1sten eines Monates jeweils mehr als 4.000 € überweisen. Geld, dass ich natürlich nicht im vollen Umfang ausgeben werde, aber, und das ist für jeden Immobilien Besitzer wichtig (in den Ländern wo diese Möglichkeit schon besteht), damit lässt sich im Alter nicht nur besonders gut leben, sondern man kann jede vorübergehende Immobilien Schwäche – auch Zyklische- durchstehen und die nächste Belebung abwarten . Und nicht vergessen: ich bleibe voll und ganz Besitzer meiner Immobilie, mit allen Rechte und Pflichten, kann ausziehen und vermieten – somit absolut flexibel -, natürlich die Miete noch zusätzlich einnehmen , bis zu meinem Tod oder Verkauf der Immobilie. Erst dann wird die Schuld fällig.

Vielleicht sieht man dich da auch mal wieder

Wohl kaum, denn, die wenigen Male wo ich in den letzten 9 Monaten reingeschaut habe, konnte ich nur feststellen, dass er noch jämmerlicher wurde, als er bei meinem Abgang schon war.


Und bei allem gilt: Immer nur gleichesmit gleichem vergleichen, also immer nur Immoblien der gleichen Klasse und nicht ein 140 m² Haus mit einer 200 € Mietwohnung

Wem sagst du das!! Damit könntest Du aber „die“ im Spanienthread belehren.

Wenn Du demnächst in Spanien bist – und vielleicht in die nähe meines Domizil kommen solltest – melde Dich einfach. Eine Begegnung mit Dir , wäre sicher eine Bereicherung für mich.

LG
Tropezon

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.047.771 von tropezon am 24.09.09 13:23:19

hallo trope

du hast pn

[minister.grasser]

Ab zehn Jahren rechnet sich Wohnungskauf statt Miete
14.10.2009 | 18:23 | (Die Presse)

Zumindest auf dem freien Markt fahren Käufer meist besser. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung in jungen Jahren kann man einem finanziellen Pensionsschock vorbeugen.
Soll man ein Leben lang Mieter sein? Oder lieber einen Kredit aufnehmen, 25 Jahre lang Raten zahlen, die höher sind als die ersparte Miete, danach aber mietfrei wohnen?

Otto Bammer, Vorstand am Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien, hat im Auftrag der Raiffeisen Immobilien Vermittlung eine Modellrechnung erstellt. Das Ergebnis: Spätestens nach zehn Jahren Eigennutzung rechnet sich der Kauf, nach 25 Jahren hat man als Käufer bereits einen deutlichen „Gewinn“– allerdings vor allem durch den Wert der Wohnung, die man gegebenenfalls erst zu Geld machen müsste.

Die laufenden monatlichen Kosten sind erst nach Rückzahlung des Kredits niedriger als bei der Miete, also in dem Beispiel nach 25 Jahren. Weil die Miete aber mit der Inflation steigt, wird die Differenz zwischen den laufenden Kosten des Käufers und jenen des Mieters sukzessive geringer.

Bei der Rechnung wurde eine 61-Quadratmeter-Wohnung im siebenten Wiener Gemeindebezirk zugrunde gelegt. Der Kaufpreis beträgt 2610 Euro pro Quadratmeter, die Miete (inklusive Umsatzsteuer, aber ohne Betriebskosten) 8,25 Euro pro Quadratmeter, also etwa 500 Euro im Monat.

Wer diese Wohnung kauft, muss etwa 160.000 Euro hinlegen. Inklusive Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Makler et cetera), die sich im Schnitt auf zehn Prozent belaufen, sind es 175.000 Euro. In dem Beispiel hat der Käufer 25Prozent Eigenmittel (44.000 Euro). Er benötigt also einen Kredit über 131.000 Euro.



Miete steigt mit Inflation
Seine monatlichen Kosten betragen in den ersten 25 Jahren zwischen 800 und 1000 Euro: Darin enthalten sind die Tilgungskosten für den Kredit und die Kosten für den Instandhaltungsfonds, in den Eigentümer einzahlen müssen. Die Betriebskosten kommen noch extra dazu, das ist aber auch bei den Mietern der Fall.

Die Mieter zahlen anfangs 500 Euro Miete, nach 25 Jahren beträgt die Miete inflationsbedingt aber schon mehr als 800 Euro. Denn in den meisten Mietverträgen ist eine laufende Wertsicherung der Miete vorgesehen. Kurz vor Ablauf der 25 Jahre zahlen die Mieter nur noch geringfügig weniger als die Käufer. Nach 25 Jahren sind die Käufer endgültig besser dran: Dann fallen ihre laufenden Kosten auf 100 bis 150 Euro zurück (für den Instandhaltungsfonds), die Kosten der Mieter steigen Jahr für Jahr weiter.

Wer allerdings eine günstige Genossenschafts- oder Gemeindewohnung mietet, für den rechnet sich ein Wohnungskauf nicht so schnell. Auch Altmieter, die nur eine geringe Miete bezahlen, sind als Mieter oft besser dran. Auf dem freien Wohnungsmarkt in Wien sind die 8,25 Euro pro Monat und Quadratmeter aber realistisch.

Der Käufer trägt das Risiko, dass die Zinsen stärker steigen als in der Modellrechnung: Dort zahlt er bis zum fünften Jahr 4,5Prozent Zinsen, später 6,5Prozent. Dafür hat er die Chance, dass die Wohnung an Wert zulegt.

Der Mieter hat umgekehrt das Risiko, dass die Inflation stärker steigt als angenommen: Bei der Modellrechnung wurden 2,2Prozent pro Jahr zugrunde gelegt, das entspricht der durchschnittlichen Teuerung der vergangenen zehn Jahre. Wenn die Inflation, wie viele Ökonomen befürchten, höher ausfällt, steigt auch die Miete steiler an.

Nicht berücksichtigt wurden in der Modellrechnung auch die Opportunitätskosten, die sich dadurch ergeben, dass der Käufer anfangs höhere Kosten hat und weniger Geld anlegen kann.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.10.2009)

Mit Miete ist hierdie Miete ohne Betriebskosten von ca. 2 Euro/m2 gemeint

Wer 4,5% Bezahlt, ist selba schuld

Diese Opportunitätskosten sollte man allerdings einrechnen

Es gibt ein gewisses politisches Risiko, dass in D oder Ö die eigene Verfügungsgewalt über Eigentum gelegentlich entzogen wird, sprich, die Mieten gewaltsam geregelt

[goldlemming]

Der Kauf einer Immobilien im Vergleich zu der Miete lohnt sich wenn:

Die Zinsen niedrig sind wie jetzt zum Beispiel.
Genug Eigenkapital vorhanden ist, je mehr desto besser, Fastregel ist min. 25%
Die Immobilie neu oder erst paar Jahre alt ist, bei alten Wohnungen zahlt man unter Umständen alle paar Jahre Instandhaltungen.
Das Einkommen überdurchschnittlich ist, so ab 2000 Euro netto kann man sich sowas überlegen.
Der Arbeitsplatz sicher ist!
Die Familienverhältnisse geklärt sind, also ob man heiraten will, Kinder usw. zwei Gehälter sind natürlich eine echte Hilfe.
Der Kauf bindet für sehr lange Zeit, deswegen will so etwas gut überlegt sein.

Ich kenne fast ausschließlich Leute die zur Miete wohnen, warum?
Weil entweder nicht genug Geld vorhanden, man will sich nicht so lange an die Bank binden, man verdient nicht genug und lebt dafür streßfreier. Ein Kumpel von mir ist verheiratet, keine Kinder, beide arbeiten, Haushalteinkommen ca. 2800 Euro. Er will in 4 Jahren eine Wohnung kaufen, spart über Bausparvertrag, arbeitet beim Arbeitsamt und sein Frau im Kindergarten. Da macht es durchaus Sinn. Für mich selber auch wenn ich 100000 Euro hätte ich glaube nicht, daß ich für das Geld eine Wohnung kaufen würde. Zur Miete zu wohnen hat auch viele Vorteile, man kann problemlos umziehen wenn nötig, man fühlt sich freier irgentwie.

[Tobias79]

ich lese meinen eigenen Thraed jetzt seit einer Weile still mit, und bin echt baff, wie offensichtliche Fakten ganz ausgeklammert werden, und lediglich auf vergangenheitsbezogenen Daten zurückgegriffen werden.

um eine verlässliche Kalkulation einer investition zu erhalten, muss man in die zukunft schauen, und darf nur begrenzt auf vergangenheitsbezogene daten zurückgreifen.

kaum jemand nimmt entscheidende fakten wahr.

1.) Früher wurden Immobilien kaum finanziert; das hat erst in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts begonnen. Meine Vorvorfahren haben ihren Immobilienbestand stets mit Eigenmitteln und Eigenleistungen finanziert.

2.) Aus Folge zu 1 kann man auch nie sagen, wie sich Immobilien in einer Inflation entwickeln. Das Grundpfandrecht liegt bei der Bank! Und ich bezweifele stark, dass die Bank einer vorzeitigen Tilgung und Entschuldung zustimmen würde.

3.) Alleine der demographische Wandel wird dazu führen, dass spätestens in 5-10 Jahren ein massives Überangebot an Immobilien vorhanden sein wird. Egal in welchem Preissegment. Es hängen ja jetzt schon Schilder an den Grundstücken in 1a-Wohnlagen (bspw. Bergische Landstraße Düsseldorf).

4.) Ein zweiter Aspekt der demographischen Entwicklung ist die Tatsache, dass in deutschen Großstädten mittlerweile viele Kinder leben, deren Eltern einen sehr niedrigen Anspruch an die Größe und die Qualität an Wohnraum haben. Kommen diese Kinder zu Wohlstand, dann werden zukünftig andere Werte als ein EFH im Grünen oder eine Altbauwohnung zählen.

5.) Die Globalisierung wird weiterhin von den Menschen eine steigende Flexibilität erfordern. Ich ändere es ab und sage sogar: Die Arbeitsbedingungen in Folge der Globalisierung werden dies erfordern. Warum stürzen sich in Frankreich bspw. Menschen in den Tod, nur weil man in eine andere Stadt versetzt wird? Und warum spricht niemand über die wahren Gründe? Das sind Menschen, die Angst um ihre Existenz haben - und oft besteht die Existenz in einem Haus im Grünen, das abbezahlt werden muss. Die Menschen stehen also vor der Entscheidung: Unter Wert verkaufen und Schulden abbezahlen, oder... Hätte man kein Haus und keine Schulden, dann hätte man auch keine Probleme. Was passiert denn nun mit den ganzen beliehenen Häusern der Quelle-Mitarbeiter?

6.) Die Löhne werden sich weiter dank der Globalisierung angleichen. Ich sehe den Trend jedoch nicht dahingehend, dass Menschen in China oder Indien mehr verdienen, sondern Menschen in Deutschland und den westlichen Staaten weniger...während die Kosten ein Haus zu bauen weiter steigen...seh nur ich da ein Widerspruch in sich?

Das Zinsniveau kann und darf keine Rolle spielen, wenn es darum geht eine Entscheidung für sein Leben zu treffen. Leider lassen sich die Menschen viel zu oft von den Erwartungen des Umfeldes anstecken.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.039.970 von tropezon am 23.09.09 15:26:10

reverse mortage: Zuerst zahlt man also Zinsen für den Kredit, und dann wieder Zinsen für sein eigenes Vermögen...

ich gebs auf...

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.221.179 von Tobias79 am 21.10.09 12:10:49

Lieber Tobias,

ich bin zunächst einmal überrascht, wie leichtfertig du hier mit dem Topos Fakten im Zusammenhang mit der vergangenen und zukünftigen Entwicklung umgehst.

Alles Vergangene steht fest, es sind also Fakten vorhanden, die nicht von der Hand zu weisen sind.

Alles zuküftige ist mehr oder minder ungewiss, also Prognose oder Spekulation. Eine einigermaßen genaue Prognose oder Spekulation wirst du nur hinbekommen, wenn du die Fakten der Vergangenheit kennst und dann noch richtig interpretierst.

Ich habe hier ein Beispiel eingestellt, in dem in der Vergangenheit eine ordentliche Rendite mit einer selbstgenutzten Immobilie erwirtschaftet worden ist und dies bei lokal abnehmender Bevölkerung.

Du hattest pauschal behauptet, dass die Rendite besser gewesen wäre, wenn stattdessen gemietet worden wäre, ich habe dir dazu die Fakten genannt und dich aufgefordert einmal die Rendite zu berechnen, worauf du nicht eingegangen bist, vermutlich, weil deine These vom Vorteil des Mietens entzaubert worden wäre.

Stattdessen gehst du nunmehr hin und präsentierst zukünftige Fakten, die es in Wirklichkeit gar nicht geben kann.

Ich will jedoch zu deinen Spekulationen und Feststellungen im Einzelnen Stellung nehmen:

1. Ich kenne fast niemanden, der sein Häuschen bar bezahlen konnte. Dafür kennen ich unheimlich viele, die es auch über kreditfinanzierte Immobilien zu einigem Wohlstand gebracht haben.

2. Man kann aber eins sagen: nach jeder "normalen" hohen Inflation ist das nominale Geld hinterher real weniger wert. Ein Umstand der immer Schuldner und Eigentümer von Sachwerten bevorteilt. Und jeder Darlehensvertrag mit einer Bank wird über einen nominalen Betrag geschlossen. Der Bank bleibt nichts übrig als die vereinbarten Sondertilgungen und eine Gesamttilgung nach Auslaufen des Darlehensvertrages zu aktzeptieren.

3. Der demographische Wandel, von dem keiner so ganz genau weiß wie er eigentlich aussehen wird, führt ja erstmal nicht zu einem geringeren Bedarf an Wohnraum, sondern zunächst mal zu einem Bedarf nach anderem Wohnraum. Weiterhin ist es so, dass wenn man einmal von einem Minus von ca. 200 T Einwohner/ Jahr ausgeht und gleichzeitig weiß dass eine Neubaulücke von 100-200 T Einheiten pro Jahr besteht, sich der Wohnraum zunächst verknappen wird.

Und ich kenne eine Menge Leute die in Düsseldorf mieten, dass man da etwas hinterhergeschmissen kriegt wäre mir völlig neu.

4. Mit den Kindern in den Großstädten meinst du offensichtlich diejenigen, die von Sozialleistungen leben und häufig einen Migrationshintergrund haben. Wenn diese allerdings mal zu Wohlstand kommen ist mir nicht ersichtlichtlich warum ihr Raumbedarf bei 15 M² pro Person verharren und nicht steigen soll. Weiterhin ist es so, dass ich keinen Menschen mit Migrationshintergrund kenne, der nicht in seiner eigenen Immobilie wohnt, wenn er es sich leisten kann. Bei kinderlosen Deutschen kenne ich da allerdings eine Menge. Der Drang nach Wohneigentum ist in den Kulturen, wo diese Menschen herkommen, viel höher als in unseren Bildungseliten, die regelmäßig nur Katastrophen auf uns zukommen sehen.

5. Die Globalisierung erfordert mehr Flexibilität. Trotzdem ist die Heimatverbundenheit bei den Menschen groß und keine Globalisierung wird den Menschen von Grund auf ändern. Es gibt eine bestimmte Anzahl von Menschen, die räumlich unheimlich flexibel sein muss, die sollten vielleicht auch nicht unbedingt kaufen, sie erzielen jedoch meist auch Einkünfte, die das Risiko überschaubar machen.

Was macht der Quelle Mitarbeiter mit seinen Aktien, die er vor zwei Jahren erworben hat, mit seinem Auto was auf Raten läuft etc. Er muss sich einen neuen Job suchen, so einfach und gleichzeitig schwierig ist das. Und überleg mal wie fein der Quelle Mitarbeiter mit einem abbezahlten Haus darsteht gegenüber dem der monatlich noch eine hohe Miete am Bein hat.

6. Zunächst einmal gibt es keinen Anlass dafür zu glauben Löhne würden in Zukunft nominal sinken. Weiterhin ist es so, dass wenn die Löhne in den Entwicklungsländern nicht steigen und gleichzeitig in den Industrieländern schrumpfen dies gleichbedeutend wäre mit einem allgemeinen Abnahme der wirtschaftsleistung wofür aber auch überhaupt garnichts spricht.

Wenn dies aber tatsächlich so wäre, wäre es nicht mehr so, dass die Baukosten steigen würden, sondern sie würden sinken.

Abschließend kann das Zinsniveau eine ganz entscheidende Rolle spielen eine Immobilie anzuschaffen, da nämlich die Cahnce besteht das jetzige niedrige Zinsniveau auf 5, 10 oder 15 Jahre festzuschreiben. Versuch das mal mit deiner Miete, du wirst keinen Vermieter finden, der dir den Mietzins für den Zeitraum festschreibt.....

Denk mal drüber nach und rechne nochmal die konkrete Vergangenheitsrendite aus, wenn du´s nicht längst schon getan hast und jetzt einfach nicht wahrhaben willst..

In diesem Sinne

LG

Chiquitillo

[outsider007]

Hier wird das Thema etwas differenzierter angegangen:

http://www.handelsblatt.com/finanzen/anlegerakademie/was-ein…

[Tobias79]

Lieber Chiquitillo,

dann haben wir halt eben zwei verschiedene Standpunkte. Ich habe festgestellt, dass die Analyse der Vergangenheit sowohl bei der Entwicklung von Aktien, Rentenpapieren, des eigenen Geschäftes auch bei Immobilien keine gesicherten Erkenntnisse für die Zukunft gebracht hat.

Deswegen ist ja beispielsweise Quelle insolvent geworden, weil man halt eben dachte, dass das Kataloggeschäft wie bisher auch in der Zukunft so läuft - schlechte Vergangenheitsanalyse. So kann man es m.E. auch auf Immobilien übertragen.

Bezüglich den Immobilien hab ich mal meine Großeltern gefragt, wie man denn früher Häuser gebaut hat. Antwort: "Ach früher, da hat man sich gegenseitig geholfen. Wenn man Geld hatte hat man eben angebaut, und wenn man keines hatte musste man warten. Aber zu einer Bank ist niemand gegangen." - ich gebe zu, im weistesten Sinne auch eine Vergangenheitsanalyse; aber eher praktischer als theoretischer Natur. Und nach dem 2.Weltkrieg wurde ebenfalls alles mit Hand wieder aufgebaut. Kredite für Immobilien in der breiten Masse sind erst in den 70er Jahren modern geworden. Und da reicht der Zeitraum für eine zuverlässige Vergangenheitsanalyse nicht aus!

Und jetzt mal ganz im Ernst. Zu den Quelle-Mitarbeitern mit Häusern:

1.) Ist das Haus zu groß und hat eine Wohnfläche über 120qm, muss das Haus zuerst verkauft werden, um Hartz IV beziehen zu können.
2.) Mieter bekommen gleich Hartz IV (weil kein Vermögen); ggf. wird die Miete über das Sozialamt bezahlt.

Mittlerweile gilt in Deutschland: Haste was, kriegste nix.

Und wenn du schon das Thema Migrationshintergrund aufgreifst: Ich kenne eine Menge Menschen aus anderen Kulturen, die hier arbeiten und im Heimatland Wohnraum erwerben - um später wieder dort leben zu können...

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.229.083 von Tobias79 am 22.10.09 10:06:15

Ich habe festgestellt, dass die Analyse der Vergangenheit sowohl bei der Entwicklung von Aktien, Rentenpapieren, des eigenen Geschäftes auch bei Immobilien keine gesicherten Erkenntnisse für die Zukunft gebracht hat.

Wenn das so ist und du deshalb den Erwerb einer selbstgeneutzten Immobilie ablehnst, müsstest du ja auch den Erwerb von Aktien, Rentenpapieren oder Investitionen in das eigenen Business ablehnen. Einzige Konsequenz wäre es eigentlich dann alles was reinkommt mit vollen Händen auszugeben, solange du noch was dafür kriegst. Oder ganz altruistisch zu verschenken.....

Kredite für Immobilien in der breiten Masse sind erst in den 70er Jahren modern geworden. Und da reicht der Zeitraum für eine zuverlässige Vergangenheitsanalyse nicht aus!

Wenn dir 2500 Jahre reichen um zu erkennen, dass das Pferd ein nicht wegzudenkender Faktor im Verkehrswesen ist, solltest du vielleicht ne Pferdezucht aufmachen. 50 Jahre Massenmotorisierung reichen dir ja vermutlich nicht, um zu beweisen, dass ein motorgetriebenes Fahrzeug ganz sinnvoll ist.

Und jetzt mal ganz im Ernst. Zu den Quelle-Mitarbeitern mit Häusern:

Nehmen wir nochmal diejenigen dazu, die jener Weisheit gefolgt sind:

Bitte belügt euch nicht selbst und denkt mal nach, wieviel Geld Ihr in euer Haus/Garten steckt, den Ihr besser anders anlegt. Dann habt Ihr auch genügend Geld im Alter um euch ein Haus ohne Kredit zu kaufen.

Die haben sich also nicht selbst belogen sondern ihr Geld anders angelegt, sagen wir einmal in Aktien.

Und dann nehmen wir ein "Quelle- Ehepaar" Anfang 50 beide 30 Quelle Jahre auf dem Buckel zusammen 60 Rentenpunkte erwirtschaftet und eine Betriebsrente von Quelle in Aussicht von sagen wir insgesamt 300 € Monatlich ab Renteneintritt. Beide haben ein Vermögen von 200.000 € geschaffen die einen über eine weitgehend abbezahlte Immobilie und sagen wir 25.000 € Barvermögen. Die anderen über Aktien.

Beide gehen davon aus, dass sie auch nach Transfergesellschaft und AlG 1 mit dann 55 keinen Job mehr finden. Was würdest du ihnen empfehlen???? Ich wüsste da was Wäre schön, wenn ich zur Abwechslung mal ne Antwort darauf bekäme.

Und wenn du schon das Thema Migrationshintergrund aufgreifst: Ich kenne eine Menge Menschen aus anderen Kulturen, die hier arbeiten und im Heimatland Wohnraum erwerben - um später wieder dort leben zu können...

Wir sprachen doch von deren Kindern, die meist nicht so den größten Drang verspüren wieder in die Heimat ihrer Eltern zu gehen.

Und die Tatsache, dass sie in ihren Heimatländern Immobilien erwerben hindert sie nicht daran, es in Deutschland auch zu tun...

Extrembeispiel meine Schwiegereltern:

Sie sind vor 45 Jahren als Gastarbeiter nach Deutschland gekommen und haben hier hart als Putzfrau bzw. Anstreicher gearbeitet. Sie haben in dieser Zeit drei Kinder groß gezogen und studieren lassen. Und heute sind sie Eigentümer von 4 Immobilien in Deutschland und 4 Immobilien in Ihrem Heimatland. Auch ihren drei Kindern haben sie je eine Immobilie in ihrem Heimatland finanziert. Und glaub nicht, dass sie das alles konnten weil sie so üppig verdient haben, sondern weil sie jede Menge Immobilien gekauft haben und alle auf Pump. Heute sind noch schuden übrig, die durch den Verkauf einer der Immobilien leicht getilgt werden könnten.

Wer sich weiter reich mieten will, solls tun....

[minister.grasser]

Der einzige Faktor, den Tobias anführt, der einem Sorgen machen könnte, ist die politische Komponente in D.
Das Beispiel mit Hartz 4 ist ja nur ein Detail, etwaige Versteuerung der Mieteinkünfte, Vermögenssteuer, Grundsteuer etc.etc. Deutschland ist ja bekannt dafür, dass es - vermutlich aus moralischen Gründen - Leute bevorzugt, die selbst arbeiten wie die Inder (allerdings zum 20 fachen Lohn - Mist-Globalisierung) statt solche, die hier oder in Indien investieren.
Und die Immobilie kann man nicht außer Landes bringen.

Ich bin ja Ösi, bei uns ists zur Zeit nicht ganz so schlimm - zumindest wird nix radikal exekutiert.

Dass im Hinblick auf alle anderen Argumente sich der momentane Trend plötzlich umkehrt, glaube ich nicht. Gerade die momentane Finanzkrise hat gezeigt, wie krisenfest Immobilien sind.

Der Bedarf an Wohnraum wächst und wird weiter wachsen - geteiltes WC am Gang ist out, 70m2 für Singles in (früher wohnten da 4 Leute).

Die Zinsen liegen bei der momentanen Geldpolitik meist so, dass wir de facto einen negativen Realzins und eine schleichende Inflation haben.(der zaghafte Versuch, diese Politik des leichten Geldes zu ändern, ging ja in die Hose und man hat sich wieder in die Geiselhaft der Wallstreet begeben - auch die Staaten, Minister und Politiker genießen es, wieder Schulden ohne Grenzen zu machen).

Es stimmt, dass die Baukosten aufgrund gestiegener Rohstoffpreise steigen - wieso das bestehenden Immos schaden soll, ist mir ein Rätsel - das Gegenteil ist natürlich der Fall.

Wer ne Immo kauft, muss damit rechnen, dass er sie eventuell vermietet, wenn er wegzieht - seh ich kein Problem darin, in zehn Jahren (wenn wir wieder mal aus der Vergangenheit extrapolieren, decken die Mieten die Zinsrate locker)

Für eine bürgerliche Familie, die in Generationen denkt - wie von Chiq. beschrieben lohnen sich Immos hundertmal.

Wenn, dann seh ich die Probleme mit Immos eher im Detail:

Gutes Objekt auswählen - ich sag mal, es muss irgendwie ein Konzept geben - man kann gerade auch in schlechten Lagen tolle Renditen erzielen - aber dennoch, je besser die Lage, umso besser.

Man muss sich mit den Eigentumsverträgen zurechtfinden können, sonst übersieht man, dass man unterschrieben hat, dass im Stock oberhalb ein Tanzstudio betrieben werden darf.

Man muss sich bei den Verhandlungen mit der Bank auskennen - jeder Zehntel Prozentpunkt bei den Zinsen ist wichtig, noch wichtiger aber, dass die Bank solide ist. Man kann leicht eine vorzeitige Rückzahlung ohne Aufschlag vereinbaren.
Ich persönlich bin ja gegen Festlegungen der Kreditrate, damit man Sicherheit hat - damit verdienen die Banken sich im Durchschnitt ne goldene Nase - wie auch die letzten 20 Jahre zeigen.

Man sollte selbst ein wenig Ahnung von handwerklichen Arbeiten haben, damit des Entlüften der Heizkörper nicht als massive Reparatur der Gasetagenheizung hunderte Euro kostet.

Man muss sich mit Miet- und Steuerrecht auskennen. Wichtig ist aber gegenüber Mietern, dass man gerne mit Menschen arbeitet, ein gutes Auftreten hat und ein wenig Menschenkenntnis.

Und dann braucht man noch viel Zeit, alles was man auslagert, kostet.

[Bulli1929]

Rechnerisch ist die Miete überlegen, praktisch zeigt sich eher das Gegenteil.
Der sparsame Mieter schlägt den verschwenderischen Eigentümer, funktioniert andersrum aber auch.
Der Eine bezahlt sein Haus zweimal, weil er langsam tilgt. Der Andere tilgt schneller und bezahlt das 1,3fache.
In einigen Gebieten sinken Mieten und Preise während woanders die Mieten steigen und die Preise stagnieren.
Ein Experte prophezeit eine jahrelange Deflation, der Andere sieht uns am Anfang der Hyperinflation.
Der Eine sieht die Zinsen dauerhaft tief um die Wirtschaft anzukurbeln, der Andere sieht sie wegen der Staatsverschuldung steigen.
Da ist doch für jeden ein eigenes Szenario dabei.
Nur: Wenn die nächsten 30 Jahre genauso ereignisreich werden wie die letzten wird die Trefferquote ziemlich gering sein.

Gruß, Bulli

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.273.720 von Bulli1929 am 28.10.09 19:17:09

egal ob Deflation oder Inflation.

Ich rate jedem, der immer noch nicht davon abzuhalten ist ein Haus zu bauen oder zu kaufen für die nächsten fünf Jahre nur eines:

KEINEN KREDIT AUFNEHMEN!!!

Es hat sich in der Vergangenheit noch nie gezeigt, wie sich Immobilienkredite und die Besitzansprüche der Banken in diesen Zeiten verhalten...

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.276.543 von Tobias79 am 29.10.09 08:42:49

Es hat sich in der Vergangenheit noch nie gezeigt, wie sich Immobilienkredite und die Besitzansprüche der Banken in diesen Zeiten verhalten...

Könntest du freundlicherweise erklären wie sich Immobilienkredite und Besitzansprüche verhalten können.....

Könntest du darüber hinaus erläutern welche Besitzansprüche der Banken du meinst.....

Könntest du weiterhin erläutern, was du mit "diesen Zeiten" meinst....

Und könntest du schließlic beschreiben, welche "Verahltensmöglichkeiten" Banken eigentlich haben.....

LG

Chiquitillo

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.276.543 von Tobias79 am 29.10.09 08:42:49

"egal ob Deflation oder Inflation.

Ich rate jedem, der immer noch nicht davon abzuhalten ist ein Haus zu bauen oder zu kaufen für die nächsten fünf Jahre nur eines:

KEINEN KREDIT AUFNEHMEN!!!"

Auch da wird es einen Unterschied geben zwischen 110% oder 50% Finanzierungen, verschiedenen Zinsbindungen, den genauen Wortlauten der Verträge...
Natürlich ist die Aufnahme eines Kredites immer mit einem höheren Risiko verbunden.

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.281.931 von Bulli1929 am 29.10.09 17:02:33

Natürlich ist die Aufnahme eines Kredites immer mit einem höheren Risiko verbunden.

Falsch, die Aufnahme eines Kredites ermöglicht dir die frühzeitige Anschaffung einer Immobilie. Damit hast du die nominellen Erwerbkosten festgeschrieben, sie können sich auch nicht mehr zu deinem Nachteil verändern:

Beispiel:

2009 EK 50 T€ vorhanden 2500 € Nettoeinkommen; Möglichkeiten Immobilie für 200 T kaufen oder für 800 mieten. Für Käufer Zinssatz fest für 10 Jahre 5 %, 1 % Tilgung.

Verlauf nächste 10 Jahre (wir kaufen/mieten in einer guten gegend) 3% monatliche Preis/ Mietsteigerungen. Einkommenssteigerung 1 % pro Jahr.

Der Mieter zahlt über die 10 Jahre 110000 € Miete, der Käufer 90.000 Zins und Tilgung. Sehr großzügig nehmen wir an, die gesparten 20.000 hätte er komplett für die Instandhaltung seiner Immobilie gebraucht. Der Mieter hat seine 50.000 € zu 3 % angelegt und hat am Ende 66 T €.

Im Jahr 2019 verdienen die beiden rund 2750 € netto. Wollte sich der Mieter heute das Haus des Käufers zulegen müsste er nunmehr statt 150.000 € plötzlich 200.000 € finanzieren und sein gesamtes Eigenkapital aufbrauchen. Der Käufer hingegen hat 130.000 Schulden und 270 T € Hausvermögen, er ist bei gleichem Aufwand dem Mieter also um 70 T € voraus.

Ab 2019 steigen die Immobilienpreise/ mieten nur noch um 1 % jährlich genau wie das Einkommen. Unser Käufer finanziert nunmehr 130 T € zu 6 % 10 Jahre fest bei 3 % Tilgung = durchgängige Belastung 975 €/ Monat (Gesamtaufwand 117 T €). Unser Miter zahlt weiter sein Miete (1 % jähliche Steigerung) Gesamtaufwand 131.000 €. Seine 66 T € legt er weiterhin an und hat am Ende etwa 90.000 € (3,5 % Verzinsung).

Die Rechnung für das Jahr 2029 sieht somit wie folgt aus:

Eigentümer: Immobilie 290.000- 77.000 € Schulden = 213.000 €

Mieter: 90.000 € er müsste immer noch 200.000 € finanzieren um die Immobilie zu erwerben.

Achso und sie verdienen ca 3050 €.

Ab jetzt finden keine Immoblienpreissteigerungen und Mietsteigerungen mehr statt.

Der Eigentümer finanziert noch einmal die 77 T€ zu 5 Prozent mit einer monatlichen Rate von ca. 1100 € (Gesamtaufwand 92000 €) ist er nach 7 Jahren durch und hat die Immobilie bezahlt.

der Mieter zahlt fröhlich weiter seine 1250 € Miete monatlich (Aufwand in den 7 Jahren 105.000 €). Achso und aus seinen 90.000 € macht er 110.000 €.

Nach 27 Jahren ist also der Mieter gegenüber dem Käufer um 180.000 € im Nachteil.

Und ab da lebt der Käufer zinsfrei, während der Mieter seinen Mietzins (mit weiteren Steigerungen) bis an sein Lebensende zahlt. Deshalb würde der Käufer den Mieter auch bei unterstellter Stagnation der Preise, wenn er 250 € mon an Rücklage braucht nach weiteren 12 Jahren beim Barkapital überholen.

Was ich damit sagen wollte: bei dem Mieter hat sich in diesem mit sicherheit nicht ganz unrealistischem Beispiel das Risiko verwirklicht, dass er die Chance günstiger Preise und Zinsen nicht genutzt hat. Der Käufer hat durch frühen Kauf (durch Kredit) verhindert, dass ihm die Preise davonlaufen.

LG Chiquitillo

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.283.146 von chiquitillo am 29.10.09 18:41:38

"Falsch, die Aufnahme eines Kredites ermöglicht dir die frühzeitige Anschaffung einer Immobilie. Damit hast du die nominellen Erwerbkosten festgeschrieben, sie können sich auch nicht mehr zu deinem Nachteil verändern:"

Was du beschreibst ist der Idealfall. Als Käufer sollte ich den "worst case" schon im Auge haben. Das Risiko liegt darin, daß :
- die Bank den Kredit fällig stellen kann, wenn die Kreditraten nicht gezahlt werden (können). Aus welchen Gründen auch immer. Findet sich kein freihändiger Käufer ist Zwangsversteigerung angesagt und die bringt sicher nicht den ursprünglichen Kaufpreis ein. Im schlimmsten Fall bleiben Schulden übrig und die Immobilie ist weg.
- verliert die Immobilie so an Wert, daß der Kredit nicht mehr gedeckt ist, könnte die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen. Schlecht, wenn man dann keine hat.

Wenn das Eigenkapital beim Kauf gerade die Nebenkosten deckt gleicht das in einer Krise dem Ritt auf der Kanonenkugel.

Ich habe bei meiner Wohnung rund ein Drittel angezahlt und daneben noch Reserven, um den Kredit weiterbedienen zu können, falls sich die eigene Lage verschlechtert. Trotzdem, ein Restrisiko bleibt.

Auch als Mieter sollte man eher von einer ungünstigen Entwicklung ausgehen und sich freuen, wenn es besser kommt. Kurz vor Rentenantritt kann man schlecht reagieren, wenn die Wohnung statt 800€ dann 1200€ oder mehr kostet.

Ich sehe die Risiken beim Kauf eher am Anfang, bei der Miete eher in höherem Alter. Für mich eine Frage der eigenen Einstellung und Lebensplanung, für welchen Weg man sich entscheidet.

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.284.112 von Bulli1929 am 29.10.09 20:14:49

Hallo Bulli,

ich gebe dir mit dem was du schreibst im wesentlichen Recht.

Was du allerdings als Idealfall bezeichnest war in der Vergangenheit und auch international betrachtet bislang immer in unterschiedlichen Varianten, auch viel besseren als den beschriebenen der Normalfall. Und dass sich das ganz wesentlich ändern soll sehe ich nicht.

Zusammengefasst:

Der Käufer trägt das Risiko fallender Immobilien/Mietpreise der Mieter das steigender.

Wenn der Käufer die von dir beschriebenen Vorsichtsregeln beim Immobilienerwerb beachtet (einen Teil des Pulvers trocken halten, lieber ein paar tausend mehr finanzieren), minimieren sich auch die von Tobias beschriebenen Risiken wie Scheidung Jobverlust etc.

Wichtig ist eigentlich immer nur, dass du nicht gezwungen bist, überstürzt zu reagieren, sondern die Immobilie meinetwegen vermietet über einen bestimmten Zeitraum zu halten.

Und dann muss ich mir eigentlich nur über die langfristige Entwicklung der Preise Gedanken machen und da bin ich ziemlich fest davon überzeugt, dass es bei vernünftigen Immobilien nach oben gehen wird.

LG

Chiquitillo

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.277.674 von chiquitillo am 29.10.09 10:30:47

Ach Gott, sag jetzt bitte nicht, dass ich dir erklären muss, wie eine Währungsreform durchgeführt wird.

1. Man gründet eine neue Notenbank
2. Man entwickelt neues Geld/Schuldscheine
3. Man belastet vorhandenes Grundvermögen mit der neuen Währung (ggf. auch mit Hilfe von Zwangshypotheken - so wie in Deutschland 1923 geschehen) oder man erlässt ein Gesetz, das Banken die Umwandlung der bestehenden Hypotheken/Verbindlichkeiten im inflationierten Geld in Grundschulden des neuen Geldes erlaubt (wer das nicht glaubt soll sich überlegen, wer in der Vergangenheit gestützt wurde)
4. Dem Hauseigentümer bleibt nichts anderes übrig als zuzustimmen, da er ansonsten seine "alten" Schulden mit dem "neuen" Geld nicht zurückzahlen kann. Das alte Geld wird von den Banken nicht angenommen. Der Eigentümer kann seine Hypothek nicht bezahlen, und das Haus fällt an die Bank.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.281.931 von Bulli1929 am 29.10.09 17:02:33

es ist egal, ob 110% oder 50%. Selbst bei 10% liegen ersteinmal 10% der Rechte des Hauses bei der Bank!!!

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.286.351 von Tobias79 am 30.10.09 09:11:12

Mein lieber Tobias,

ich hatte dir vier konkrete Fragen gestellt, von denen du eine andeutungsweise beantwortet hast, nämlich die nach "diesen Zeiten", wobei es so ist, dass du scheinbar eine Währungsreform erwartest.

Unabhängig davon, dass diese Vermutung ziemlich weit hergeholt erscheint, hatte ich dich schon einmal gefragt, wie du denn dein Vermögen angesichts einer drohenden (Hyper) Inflation ordnen willst, um die Inflation oder Währungsreform heil zu überstehen. Aber wie so häufig keine Antwort. Du scheinst auch zu übersehen, dass in allen entwickelten Ländern es immer Inflation gab in D eine sehr niedrige, die sich im Bereich 0- max 8 % bewegte. Aber auch niedrige Inflationsraten reichen um Langfristige Sachanlagen attraktiv zu machen.

Und warum - wenn jetzt tatsächlich eine Währungsreform kommen sollte - soll der Eigentümer nicht in der Lage sein, seinen Kredit auch daach zu bedienen. Was macht die Bank mit einer Immobilie die keiner kaufen kann, weil keiner mehr Geld hat? Was macht im Übrigen der Mieter ohne Geld?

Und zu guter letzt möchte ich gerne noch wissen, wie 10, 50 oder 110 % der "Rechte eines Hauses" bei einer Bank liegen können. Ich kenne praktisch kein Haus, an dem eine Bank "Teilrechte" hat.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.287.603 von chiquitillo am 30.10.09 11:12:39

Lieber Ch...,

ich werde jetzt in diesem Thread zum letzten Mal antworten, da die Argumente pro/contra einer Immobilie meiner Meinung nach ausreichend diskuttiert wurden.

Ich kenne auch deine Haltung hierzu, und respektiere auch gerne deine Meinung - wenn gleich ich eine andere habe.

Ich werde dir bestimmt auch nicht sagen, wie und wo ich mein Vermögen anlege bzw. investiere. Diese Frage wird auch weiterhin für dich unbeantwortet bleiben.

Ich habe auch keine Lust meine Aussagen mit Quellen zu unterlegen. In Zeiten des www kann man sich grenzenlos informieren. Mit etwas Mühe kann man sogar auf Orginialzeitungen der jeweiligen Epochen zurückgreifen, um eine ordentliche "Vergangenheitsanalyse" durchzuführen.

Ich werde dir jetzt noch deine letzten Fragen beantworten - bevor dieser Thread in aller Würde begraben werden kann:

1.) Untersuche einmal die Quote von Hauseigentümern in Ländern, wo vor kurzem eine "Inflation" stattgefunden hat
2.) Die Rendite der Sachanlagen richtet sich nicht nach der Höhe der Inflation - sondern nach dem Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage
3.) Wenn du Schulden hast in X-Dollar, diese in Y-Dollar umgeandelt werden, und Y-Dollar zukünftig gesetzliches Zahlungsmittel ist. Wie willst du dann mit deinen alten X-Dollar-Scheinen deine Y-Dollar-Schulden zahlen? Glaube nicht, dass eine Währungsreform Zug um Zug passiert.
4.) Ein Mieter ohne Geld zahlt keine Miete - also bekommt der Vermieter kein Geld.
5.) Die Bank hat im Falle "wertloser" Immobilien mehrere Möglichkeiten:
a. Sie reisst das Haus auf Kosten der Steuerzahler ab, um die Häuserpreise zu stabilisieren (siehe USA)
b. Sie lässt es stehen, und wartet bis jemand kommt, der es kauft
c. sie verkauft es zu einem Dumpingpreis - schließlich hat die Bank vorher durch die Zinsen unter Umständen mehr verdient als das Haus selbst wert ist selbst.
6.) Wer sagt, dass ich 2009/2010 eine Währungsreform erwarte? Ich nicht... Aber auf Sicht von 10-15 Jahren sehe ich durchaus das Problem

LG und auf Wiedersehen

Behalte meine Argumente im Kopf!

Und damit es keine Mißverständnisse gibt - ich bin nicht jemand, der darauf hofft, dass Katastrophen eintreten. Aber ich sehe einfach derzeit die Tendenzen, dass der Immobilienbereich grundsätzlich sich sehr negativ entwickeln wird.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.290.247 von Tobias79 am 30.10.09 15:30:00

"Ich habe auch keine Lust meine Aussagen mit Quellen zu unterlegen."

Schade, das hätte sie interessanter gemacht.

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Noch ein kleiner Nachtrag zu Hartz 4 und Immobilien.

Ich habe jetzt einmal in der Praxis den Fall einer Beratung gehabt, wo ein relativ gut situiertes Ehepaar das Ende des ALG 1 befürchtete und sich Gedanken darüber machte wie es sein Vermögen am besten über den Zeitraum zwischen Auslaufen von ALG 1 und Renteneintritt am günstigsten überbrücken ließe.

Ziemlich schnell war klar, dass eine selbstenutzte Immobilie zwingend Bestandteil eines solchen Konzeptes sein muss.

Wir kamen in dem konkreten Fall zu dem Ergebnis, dass durch den Immobilienkauf ca. 95 T € an staatlichen Leistungen zusätzlich zu erlangen wären, wenn der worst case (Arbeitslosigkeit bis zum Renteneintritt) kommt.

Zudem kamen wir auf ca 110.000 € zusätzlich zum Zeitpunkt des Renteneintritts was einer zusätzlichen Rente von mehr als 500 € monatlich entspricht.

Wer also vor Hartz 4 steht muss eigentlich allerspätestens dann zur eigenen Immobilie greifen, wenn er es sich leisten kann.

In diesem Sinne

frohes Mieten

Chiquitillo

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.355.676 von chiquitillo am 10.11.09 12:43:30

stimmt, die eigengenutzte Immobilie ist ein sicherer Hafen für das angesammelte Vermögen.
Super Beratung

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.355.676 von chiquitillo am 10.11.09 12:43:30

Endlich einmal ein Beitrag indem wir (zumindest teilweise) übereinstimmen.

Denn hier hat der Immokäufer noch die Möglichkeit ein Objekt zu suchen, das den Bestimmungen nach Hartz IV entspricht.

Aber du gibst mir sicherlich Recht, dass dies eine völlig andere Ausgangslage ist, als wenn ich eine Immobilie schon lange besitze und dann in Hartz IV reinkomme.

Also hatte dein "Kunde/Mandant" ja vorher Glück gehabt, dass er zur Miete gewohnt hat, und sich entsprechend ein Objekt aussuchen konnte.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.355.676 von chiquitillo am 10.11.09 12:43:30

Mieser Trick !

Wenn es um den Bezug staatlicher Leistungen geht, schmeisst selbst der Ur-Mieter und Hyperinflationsfan seine Überzeugung über Bord.

Gruß, Bulli

[minister.grasser]

1/2008 2/2008 3/2008 4/2008 1/2009 2/2009 3/2009 ImmoDex
Wien 100 99,9 102,1 107,3 105,7 107,2 110,6 3%*
Burgenland 100 99,7 94,1 94 105 111 96 -15%*
Niederösterreich 100 101,6 99,9 102,3 106,7 107,7 114,4 7%*
Steiermark 100 97,8 91,9 96,7 100,2 105,7 107,2 2%*
Oberösterreich 100 101,6 102,4 99,2 102,2 105,6 101,4 -4%*
Kärnten 100 100,2 100,9 95,8 94,7 94,5 92,3 -2%*
Salzburg 100 101,3 97 100 102,6 99,2 100,2 1%*
Tirol 100 96,5 97,5 103,7 104,8 136,8 119,4 -17%*
Vorarlberg 100 111 110,1 102,2 102,4 102,3 98,1 -4%*
Österreich gesamt 100 100 101,1 103,2 105,2 110,8 107 -4%*

(immobilien.net)

Selbst in unguten Zeiten wie diesen stieg dieser Index des Kaufpreises für Wohnungen in Wien innerhalb von 1 1/2 Jahren angeblich 10%.

Viel wird von der Geldpolitik abhängen, aber das billige Geld zur Zeit ist schon sehr positiv für Immos.

[minister.grasser]

Schaut Euch mal die Angebote für die Finanzierung in den Werbungen unten an, die stimmen wirklich (sofern man beste Bonität hat). Ich schätze, dass in vielen Fällen die Kreditrate (Rückzahlung+2-2,5% zinsen, 25 Jahre) zur Zeit gleich hoch wie die Miete liegen wird.

Könnt ihr wieder mal mit Euren Berechnungen beginnen.

Ich sag mal: 200 000 Kredit - 750 pro Monat gegenüber 700 Miete.

In 25 Jahren gehört mir die Bude und ist 400 000 wert, wenn du das 15 000 Ersparte gut anlegst, werden daraus vielleicht 30 000.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.384.349 von Bulli1929 am 13.11.09 18:01:20

Kein mieser Trick, sondern Gestaltungsspielraum, den der Gesetzgeber sich vorher an 2 Finger abzählen konnte. Die eigene Immobilie ist ihm offenbar viel wert (vielleicht ja auch, weil er, wenn sie abbezahlt ist, sich die Mietkosten spart.

Nach allem was man derzeit aus der neuen Koalition hört soll es für Eigenheimbesitzer ja noch viel besser kommen und die Angemessenheitsgrenzen noch viel großzügiger ausfallen bzw. ganz fallen.

Das bedeutet im Endeffekt, dass das Eigenheim die einzige Form der Altersvorsorge ist, dass (neben der kleinen Riesterrente) vollständig Hartz-fest ist.

Und für Tobias, der meint, es wäre ein Glück gewesen, dass das Vermögen meiner Mandanten bislang nicht aus einem Eigenheim bestand. Wäre es aus den Angemessenheitsgrenzen hinaus gefallen, hätte man es ja auch bequem verkaufen und sich was kleineres kaufen können. Selbst wenn die Preise für den Verkauf lokal zu dem bestimmten Zeitpunkt schwach sein sollten, kann man ja meistens für billig Geld sich auch wieder was "passendes" zulegen.

LG Chiquitillo

[minister.grasser]

Bei meiner letzten Berechnung habe ich die Erhaltungskosten vergessen - 400000 -50000 Erhaltungskosten= 350 000

Interessant, auf welche politischen Fallstricke, bzw. Vorteile (wie im Fall von Hartz 4 beschrieben) man achten muss.

In Ö wären da noch:
Achtung Erbschaftssteuer: wollte man vor 2008 3 Häuser vererben, konnte es leicht sein, dass man schon eines verkaufen musste, um die Steuer zu bezahlen. Mittlerweile als verfassungswidrig abgeschafft, bei Grund aber immer noch Grunderwerbsteuer zu zahlen (leichter Nachteil ggüber anonymen Sparbüchern )

Die allgemein bekannten Mietzinsregulierungen, laut denen ein Mieter, nachdem er einen freiwillig einen Mietvertrag unterschrieben hat, auch nach 3 Jahren zu den Schergen der Obrigkeit rennen kann und eventuell tausende Euro zurückbekommt. (Anm: In Wien darf eine (potentiell) wunderschöne Wohnung in einem palastähnlichen Gebäude im Zentrum nämlich laut Gesetz nur 30% weniger kosten als der sozialistische Plattenbau am Stadtrand).

Dass die Häuser dann de facto eine negative Rendite erbringen (sprich, die Erhaltung des Hauses kostet mehr als die Miete) dementsprechend verfallen, ist wohl ein Beispiel für die Überlegenheit der Staatswirtschaft.

Momentan ein oft gespieltes Spielchen, die Gewinne der einen Immobilien mit den Verlusten einer anderen gegenzurechnen und Steuern zu sparen. Es freuen sich die jungen Familien (nur wenige in Wien, meist Nicht sozialistisch), die die Altmieter (Pensionisten als Mehrheit der Bevölkerung, meist Sozialisten) quersubventionieren.

In Zeiten wie diesen ist verstärkt mit mehr oder weniger massiven Eingriffen in die Eigentumsrechte zu rechnen. Wie wäre es mit der zwangsweisen Einführung eines Blockwarts, pardon Hausmeisters, selbstverständlich plebiszitär abgesichert:


Häupl plant Volksbefragung im Februar
Bürgermeister Michael Häupl (SPÖ) möchte im Februar nächsten Jahres eine Volksbefragung abhalten. So sollen die Wiener etwa gefragt werden, ob sie für die Wiedereinführung der Hausmeister und für einen Nachtbetrieb der U-Bahn sind.


Fünf bis sechs Fragen an die Bürger
Die Bürger sollen darüber entscheiden können, ob die Hausmeister wieder eingeführt werden sollen, auch wenn es kein Bundesgesetz gibt. Gefragt ist auch ihre Meinung darüber, ob die U-Bahn künftig am Freitag und Samstag 24 Stunden unterwegs sein soll.

"Wir haben vorgesehen, die Volksbefragung Mitte Februar durchzuführen", sagte Häupl. Auch Fragen zu den Bereichen Bildung und Soziales seien geplant, diese würden aber noch ausformuliert. Geplant seien fünf bis sechs Fragen.

Der formelle Beschluss zur Durchführung der Volksbefragung wird Mitte Dezember im Gemeinderat erfolgen. (orf.at)

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.393.659 von chiquitillo am 16.11.09 12:42:36

"Mieser Trick" war nicht auf deine Beratung bezogen. Wenn der Spielraum gegeben wird, kann man ihn natürlich ausnutzen.

In deinem Beispiel haben wir jetzt ein Musterehepaar, das aus Sicht der Mietbefürworter alles richtig gemacht hat. Die Beiden sind flexibel, haben sich ein Vermögen angespart und könnten ohne Probleme umziehen um sich einen neuen Job zu suchen.
Stattdessen wird eine Wohnung gekauft und das Vermögen gesichert. Schönes Beispiel, wie Theorie und Praxis letztendlich auseinandergehen, vor allem in fortgeschrittenen Alter.

"Das bedeutet im Endeffekt, dass das Eigenheim die einzige Form der Altersvorsorge ist, dass (neben der kleinen Riesterrente) vollständig Hartz-fest ist."

Zudem ist sie (momentan) steuerfrei, auch vor der Rente.

@minister.grasser

Soo viel hat sich bei den langen Zinsbindungen nicht verändert(Annuitätendarlehen). Ich habe Ende 2006 abgeschlossen, damals wurden die günstigsten (Internet)Konditionen mit 40% Eigenkapital ausgeschrieben.
Heute gelten die günstigen Konditionen bei 50% Eigenkapitaleinsatz.
Ist zwar Zufall, ich würde aber heutzutage bei gleichem Eigenkapitaleinsatz fast genau den Zinssatz zahlen wie vor drei Jahren. (15 Jahre Zinsbindung, Interhyp-Konditionen).

Gruß, Bulli

[minister.grasser]

Wie ich schon geschrieben habe, rede ich von floating rates. Und da kann man momentan von 2% ausgehen, in Fremdwährung sogar noch weniger.

Ich sehe das Ganze eher aus der Perspektive eines flexiblen Anlegers, mann muss unbedingt beim Kredit vorzeitige Rückzahlung vereinbaren. Wenn die Zinsen steigen sollten, gehen ohnehin viele Anlageklassen den Bach runter, dann kann man rechtzeitig einige Tausender in die Rückzahlung des Kredits stecken.

Ein weiterer Punkt, auf den man schön langsam verstärkt achten muss, ist der weiter Verlauf der Finanzkrise, kommt es wirklich zu einer zu starken Inflation, sind die "Spekulanten" (sprich kleinen Bürger) Freiwild der Banken und korrupten Staaten.

[timekiller]

Wohnen kostet immer, und so ist es letztlich für einen persönlich egal, ob man mietet oder kauft.

Nur ich als Immobilienbeotzer hinterlasse meinen Nachkommen etwas, die ganzen Leute, die bis zum letzen Lebenstag Miete zahlen, nicht.

Die hier genannten Gegenargumente zum Kauf sind natürlich schon auch richtig! Als Käufer zahlt man halt

1. Den Anschaffungspreis
2. Die Zinsen
3. Die Reparaturen

Deswegen ist es schon richtig, dass die Werbung "Alrersvorsorge" Käse ist- rein finanziell kann ja auch das Beiseitelegen von Geld eine Altersvorsorge sein.

Allerdings: In der Praxis hat sich gezeigt, dass Mieter eher weniger Vermögen in ihrem Leben ansammeln, weil sie eher dazu tendieren, dan monatlichen Überschuss zu "verplempern", während der "Abstotterer" sich selbst zur Sparsamkeit zwingt.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.399.146 von minister.grasser am 16.11.09 22:17:26

"Ich sehe das Ganze eher aus der Perspektive eines flexiblen Anlegers"

Habe da auch lange drüber nachgedacht. Gerade in den ersten Jahren der Finanzierung ist man aber eher unflexibler Schuldner, der Grad ist von den persönlichen Umständen abhängig. Im Gegensatz zu den meisten gängigen Anlagen haftet man bei der Immobilie auch noch mit dem kompletten Privatvermögen.
Die Finanzkrise ist für mich ein Zusatzargument für lange Zinsbindungen, auch wenn ich 2006 nicht annährend mit diesen Ausmaßen gerechnet habe. Ich halte sie noch nicht für ausgestanden.

In Österreich waren einige Anleger mit der Zwangskonvertierung zu einem ungünstigen Zeitpunkt nicht einverstanden und durften dann vor Gericht.
Der Fall Kaupthing hat gezeigt, daß man selbst als Tagesgeldanleger nicht wirklich flexibel ist. Dann ist halt die Website mal eine Weile nicht erreichbar.
Auch offene Immobilienfonds bekleckern sich nicht gerade mit Ruhm:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/fondsnachrichten/rueckw…
Schlussendlich muß aber jeder sein Risiko und die Vorgehensweise in dieser Krise selbst einschätzen.

Gruß, Bulli

[minister.grasser]

Was mit den Zwangskonvertierungen in Ö gelaufen ist, war wirklich eine Frechheit, ich hab schon oft drüber geschrieben und hab selbst auch einiges "verloren", weil die Bank zu dem Zeitpunkt, wo ich wollte und der SFR bei 1,46 war, einfach sagte, geht leider nicht. Musste ziemlich hart verhandeln, bis sies endlich gemacht haben (Sfr bei 1,51). Das Lustige ist, dass die BankberaterInnen selbst ohnehin keine Ahnung haben ("der eine Tag wird ja jetzt keine Rolle spielen bei einem Kredit auf 25 Jahre?" - "Doch, eine wesentliche Rolle! in den letzten 2 Tagen hab ich wegen ihrer Untätigkeit auf die Laufzeit hochgerechnet gerade 10 000 Euro verloren, obwohl mein Recht auf Konvertierung vertraglich festgelegt ist! Ich hab ihnen meine Meinung gefaxt, wenn sie nicht Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, weiß ich nicht, was ich davon zu halten habe." Ok, ich frag mal nach und ruf sie zurück! Ok, wir könnens machen!")

Die Anleger haben aber schließlich Recht bekommen.

Wie flexibel man ist, hängt davon ab, was man sich leistet.

Je länger die Krise, umso länger bleiben die Zinsen unten, das ist ok.

Bei den ganzen Bankprodukten gibts leider einige Krawattenträger zuviel, die sich durchfüttern lassen.

Ich rechne grad herum, wie es aussieht mit vermieteten Wohnungen, die z.B. aus Insolvenzen billig auf den Markt kommen (20 000 Euro) und nen Mietreinertrag von 150 - 200/Monat bringen. Da kann sogar über die Rate der Kredittilgung hinaus sogar noch ein wenig "Körberlgeld" im Monat überbleiben (abgesehen davon, dass man die Bude, wenn sie mal frei wird, verkaufen kann).

Das billige Geld momentan bedeutet einen leichten Zugriff auf Assets, nur dass in D und teilweise auch Ö keiner investieren will.

[waldefried]

Ich bitte eins nicht zu vergessen:

Im Zuge der Globalisierung ist alles mobil. Kapital sowieso, die Arbeitskraft vermehrt (ca. 170000 Auswanderer jährlich). Und jetzt ratet mal, was nicht mobil ist und vom Staat immer nach Belieben besteuert werden kann?

Weiterhin: Im Hartz4-Fall (den man nie ausschließen sollte) kann ich mit zusätzlichen Ersparnissen unterm Kopfkissen gut leben. Die Immobilie passt unter kein Kopfkissen!

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.456.283 von minister.grasser am 25.11.09 20:13:23

"Je länger die Krise, umso länger bleiben die Zinsen unten, das ist ok."

Das geht solange gut bis die Gläubiger einen höheren Zins einfordern. Gründe gäb's genug.

@waldefried

Kann man auch anders sehen: innerhalb der Hartz4 Grenzen ist eine selbstgenutzte Immobilie eine der wenigen Möglichkeiten, Vermögen zu erhalten. (siehe auch chiquitillos Beitrag) Laut Koalitionsvertrag in Zukunft unbeschränkt. Die Grenze für andere Anlagen soll aber auch angehoben werden.
Das Kopfkissen eignet sich für Notgroschen, oder wenn man gezielt auf Hartz4 zusteuert.
Persönlich halte ich Hartz4 für die letzte Option vor dem Totalabsturz. Nichts, wonach man sein Leben ausrichten sollte.

Gruß, Bulli

[minister.grasser]

"Das geht solange gut bis die Gläubiger einen höheren Zins einfordern. Gründe gäb's genug."

Verstehe ich nicht, was soll das heißen (was übersehe ich)?

Das System ist momentan extrem instabil und deflationsgefährdet. Sogar Dubai kommt seinen Zahlungen nicht nach. Das alles spricht dafür, dass die Notenbanken die Geldschleusen offen halten und der Euribor/ Libor etc. extrem niedrig bleiben (und an diesen orientieren sich die Verträge, obs den Gläubigern passt oder nicht (kann schon sein, dass die bei der Refinanzierung Schwierigkeiten haben, aber das ist ja wohl egal).

Waldefried, du hast sicher recht, dass der Staat sich gegebenenfalls neue Erpressungen und Raubzüge gegen die Immobesitzer ausdenkt. Aber gerade mit ner eigengenutzten Immo sehe ich weniger Gefahren. Sonst muss man schon ein wenig ein Fuchs sein (wenn in Wien die staatlich vorgeschriebenen Höchstmieten(4,50 E/m2 z.B. 50% unter dem aktuellen Markt 9E/m2 liegen)

[Fruehrentner]

Viele unterschätzen die Kosten beim Wohneigentum

WAZ , 27.11.2009

http://www.derwesten.de/nachrichten/panorama/2009/11/27/news…

[Fruehrentner]

Kreisheimatbund: Immer mehr alte Häuser stehen bald leer

Kirchhundem, 27.10.2009,

Heinsberg. Der demografische Wandel ist auch im Kreis Olpe längst angekommen. Das wurde am Montag Abend in der Mitgliederversammlung des Kreisheimatbundes in „Schwermers Tenne” in Heinsberg deutlich.

http://www.derwesten.de/nachrichten/staedte/kirchhundem/2009…

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.468.365 von Fruehrentner am 27.11.09 13:37:00

Wenn man schon hier Artikel reinstellt, sollte man ihn vielleicht mal auf seine Plausibilität prüfen.

Im Zeitungsbeispiel kostet eine Eigentumswohnung in Dortmund Sölde 27 Jahresmieten. Da ichlange in Dortmund gewohnt und den Markt ein wenig kenne würde ich schätzen, dass man in Sölde je nach Lage Bausubstanz Größe etc. so 15 bis vielleicht 20 Jahresmieten für ne Eigentumswohnung rechnen muss.

Wahrscheinlich ist mal wieder der beliebte Fehler gemacht worden, die alte (schlechtere) Mietwohnung mit der neuen Eigentumswohnung zu vergleichen.

Äpfel und Birnen.....

gute nacht

[minister.grasser]

Schwemmers Tenne bei Kirchhudem im Kreis Olpe

Klingt nach Provinz MUUUH! Ok, allein diese Namen schrecken vermutlich die Investoren ab

Das Beispiel ist ein wenig eigenartig:

An einem Beispiel durchgerechnet sieht die klassische Finanzierung so aus: Die 84-Quadratmeter-Wohnung in Dortmund-Sölde kostet insgesamt 124 856 Euro.
nicht gerade billig, aber bitte, ich kenne Dortmund nicht

Bei einem Eigenkapital von 48 000 Euro werden 76 856 Euro über ein Bauspardarlehen von 31 200 Euro und eine Hypothek von 45 656 Euro gestemmt.
Die Bausparrate wurde niedrig gewählt und beträgt über zwölf Jahre und zwei Monate 260 Euro im Monat. Die Hypothek läuft 20 Jahre und fünf Monate. Zins und Tilgung betragen 286 Euro im Monat.

Blabla! Für 130 000 zahlt man bei 2% Zinsen 220 im Monat, für die Tilgung des Kapitals auf 25 Jahre ca. 290, damit sind wir bei 510 im Monat
Hinzu kommen Mehrkosten, die ein Eigentümer hat, etwa für Reparaturen, Rücklagen und Verwaltung, hier 112 Euro.
Die Verwaltung ist in den Betriebskosten drin, zahlt also der Mieter genauso. Aber 1 Euro pro m2 ist ok, also 84 bei mir, damit sind wir bei 595

Die monatliche Gesamtbelastung beträgt 658 Euro.
Ich bin bei der Gesamtbelastung bei einer VOLLFINANZIERUNG bei weniger.
Der Eigentümer spart aber 375 Euro Miete und landet so bei einer Mehrbelastung von 283 Euro.
Eine Wohnung um 128 000 wird in Dortmund um 375 vermietet?? Ok, dann ist der Wohnungskauf wirklich sinnlos. Wo ich wohne, in Wien, kann man in ner schlechteren Gegend den selben Eigentumspreis annehmen, aber die Miete würde mindestens 450Euro (exklusive Betriebskosten betragen

Somit ergibt sich bei VOLLFINANZIERUNG ne Mehrbelastung von 145 Euro. Lächerlich, bei den momentan niedrigen Zinsen was anderes zu behaupten.

Aber vielleicht ist D so ein Mieterparadies, dass man um 525 8inkl Betriebskosten) in ner Bude wohnt, die 125 000 wert ist. Dann werden die Wohnungspreise vermutlich weiter fallen.

[minister.grasser]

Hab mal die Werte für Dortmund auf Immowelt gesucht.

Da wird ein m2 Preis für solche Wohnungen von ca. 1380 angegeben, das macht 115900, mit Nebenkosten kommen wir also ziemlich nahe an den angegebenen Betrag.

Mietwohnungen dieser Größe kosten laut Immowelt aber im Durchschnitt 5,30 Euro (was eigentlich ganz günstig ist), das bedeutet aber bei 84 m2 im Durchschnitt 445 Euro. Also das, was ich als normale Miete in dieser Preisklasse instinktiv angenommen hatte und nicht die in dem Artikel (vielleicht aus den von Chiqui genannten Gründen) kolportierten Mondzahlen.

Ist aber überall so, dass die Leute immer der Ansicht sind, dass die Mieten ja viel niedriger sein müssten und nur die Miethaie allesamt den Markt hochhalten.

Nach Herumrennerei, vielen Stunden Arbeit, Mietausfallrisiko, persönlicher Expertise, Arbeit auch am Wochernende, bei manchen vielleicht sogar illegalen Methoden zur Kostensenkung wie etcetc. ist nach (mathematisch ungebildeter) Meinung mancher eine Rendite von 1- 1,5 % angebracht. Leider/zum Glück sagt uns der Markt etwas anderes.
Lustig ja der gemeinnützige Wohnbau, der (Überraschung ) noch wesentlich kostenineffizienter arbeitet.

[andjessi]

Zwei Jahre nach dem eigenen Hausbau (schlüsselfertig vom Bauträger) sehe ich das Kosten/-Nutzenverhältnis des eigenen Hauses kritischer als vorher.

Meine Erkenntnisse:

- die tatsächlichen Anschaffungskosten eines Hauses (dabei spielt es auch keine Rolle ob man Neubauten oder Altimmobilien betrachtet) sind viel höher als viele ursprünglich vermuten (beim Neubau sind es Extrawünsche, beim Altbau versteckter Sanierungsstau, schlechte Energieeffiziens)

- viele Kaufen viel teuerer als sie Mieten würden. Es geht nicht um die Befriedigung des Grundbedürfnis Wohnen, sondern letztlich um "Wohnen als Konsum"

- ein Haus wird oft dann gekauft (finanziert), wenn das Leben ohnehin am teuersten ist und man eigentlich am wenigsten Geld übrig hat.

- die niedrigen Zinsen mit der vergleichsweise geringen Belastung vernebeln den Blick für den Gesamtpreis

- man fühlt sich tatsächlich unfreier und belasteter (und ist es ja objektiv auch). Je nach Charakter übersteigt dieses Gefühl die Vorteile des "eigenen" Hauses.

Ich will jetzt keinem das eigenen Haus madig machen und auch bei mir wird sich die Einschätzung in einiger Zeit wieder wieder ändern, dennoch würde ich aus heutiger Sicht einiges anders machen. Die eigene Immobile macht aus meiner Sicht Sinn, allerdings nicht in der "Familienzeit mit Kindern".

Mittlerweile halte ich es für besser sich möglichst früh im Leben eine schöne angemessene Wohnung (auch auf Pump) zu kaufen, die auch für das Wohnen im Alter geeignet ist. Für die 20-25 Jahre (Familie), wo ein Haus Sinn macht, sollte man ein passendes Haus mieten und die eigene Wohnung vermieten. Wenn man dann im Rentenalter oder kurz davor ist, geht es zurück in die eigene Wohnung. Das ist bedarfsgerechter, stressfreier, wirtschaftlicher und eine pragmatische Entscheidung zum Thema "Kauf versus Miete".

[timekiller]

Nee, also eine Eigentumswohnung würde ich einem Haus niemals vorziehen! Beim Haus ist man unabhängiger!

In einigen Punkten hast du Recht. Nur: Ein Haus braucht man genau dann, wenn man Familie hat.

[Tobias79]

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1154547-1-10/schi…

Mit was sich Hausbesitzer so rumschlagen müssen

[minister.grasser]

Du hast vollkommen recht, Tobias, Wohnungen vermieten ist kein einfacher Job, Oracle managt das aber ziemlich nervenstark und richtig. Ich kenn mich nicht aus mit Schimmel, ich weiß nur, dass ich keine /ungern eine Wohnung im Erdgeschoß kaufe.

Vielleicht siehts der Mieter aber genau umgekehrt. Mist, wenn das meine eigene Wohnung wär, könnt ich was gegen den Schimmel machen. Frechheit, was Mieter alles aushalten müssen. (Ist nur meine fiktive Formulierung, mit der ich nicht übereinstimme)

Es ist leider durch die Gesetzeslage so, dass der Vermieter als einziges Verhandlungsargument oft hat, dass der Mieter dort wohnen muss und nicht er selbst - insofern sollten eigentlich beide am selben Strang ziehen (in dem Fall lüften, Feuchtigkeit kontrollieren, wennnötig, ein wenig Geld in die Hand nehmen, etc, vor allem mit Kleinkind )

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.489.829 von minister.grasser am 01.12.09 20:22:14

ich geb dir ja Recht, und ich als Mieter achte darauf alleine meiner eigenen Gesundheit wegen. Ich räume auch selbst das vom Wind weggewehte Altpapier auf, wenn etwas vor der Tür liegt. Ich denke, dass ich mit dem Eigentum des anderen auch rücksichtsvoll umgehe.

Aber leider ist dies nicht selbstverständlich.

[minister.grasser]

Ich schicke voraus, dass das, was ich schreibe, nur für Wien gilt und in D vielleicht für einige "gute" Standorte (möglicherweise wie München, Stuttgart, Frankfurt und eventuell Hamburg? )

Aus "die presse:
Wohnen wird trotz Krise immer teurer

04.12.2009 | 09:23 | (DiePresse.com)

Mieten und Betriebskosten steigen, aber auch Eigentumswohnungen werden immer teurer. Denn immer mehr Anleger entdecken Immobilien als sichere Investition.


Weltweit platzen Immobilienblasen, was zu massiven Preisverfällen für Häuser, Grundstücke und Wohnungen führt. Österreich hingegen verschließt sich diesem Trend: Die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Monaten gestiegen.

Grund- statt Sparbuch

Ein Grund ist der Trend zu "Vorsorgewohnungen": Anleger mit ausreichend Kapital investieren verstärkt in ganze Eigentumswohnungen, die sie aber nicht selbst nutzen sondern vermieten. In Deutschland zum Beispiel können selbst Wohnungen am unteren Ende des Preisbandes hohe Renditen bringen. Wenn sie nämlich von Hartz IV-Empfängern bewohnt werden, zahlt der Staat zumindest teilweise die Miete. Dadurch ist das Risiko von Zahlungsausfällen ausgesprochen gering.

Aber auch Mieten und Betriebskosten steigen weiter. Der Präsident der Mietervereinigung, Georg Niedermühlbichler, macht im Ö1-Morgenjournal auch das Mietrecht dafür verantwortlich: "Mit der Regelung der Richtwertmieten und den Zuschlägen, die nicht taxativ aufgezählt sind, hat der Vermieter alle Möglichkeiten seiner Phantasie freien Lauf zu lassen und hohe Zuschläge zu verlangen wie etwa für Grünblick oder Fenster in der Küche. Und da kommt man dann auf Mieten von acht bis 15 Euro pro Quadratmeter, und das können sich viele Menschen nicht mehr leisten."



(Red.)


Will hier nicht zitieren, was alles im Forum einer Qualitätszeitung alles dazu geschrieben wird. Preisbegrenzungen gegen die Gier ist da nur das Harmloseste. Manche wundern sich auch, dass die Wohnung heute mehr kostet als eine Videokamera, vor 10 Jahren waren die noch gleich teuer.

Fakt ist, dass der Wohnraum pro Person rapide zunimmt und guter Wohnraum (Lage und Qualität ein begrenztes Gut ist).

Die Amerikaner und Australier haben übrigens im Schnitt doppelt so viel Wohnraum pro Person zur Verfügung.

[waldefried]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.460.930 von waldefried am 26.11.09 13:54:35

http://www.dasgelbeforum.de.org/forum_entry.php?id=140204&pa…

...geht schon los.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.510.176 von minister.grasser am 04.12.09 14:42:48

unsere "Analysetechniken" sind unterschiedlich, und darum sind auch unsere Ergebnisse unterschiedlich.

Wenn ich die offizielle Ablaufleistung von Lebensversicherungen nehme, und die langjährige Renditebetrachtung davon nehme - dann kann ich diese LV als interessantes Investment darstellen. Trotzdem wird (zumindest in Deutschland) mindestens jede zweite Police vorzeitig gekündigt. Die individuelle Performance sieht dann sehr sehr sehr schlecht aus. Meistens mit hohen Verlusten.

Genauso halte ich es mit Immobilien. Langjährig betrachtet kann eine Immobilie (ob selbst genutzt oder vermietet) durchaus interessant von der Rendite sein. Jedoch kommen soviele individuelle Unwägbarkeiten hinzu, die im Vorfeld nicht eingerechnet oder kalkuliert werden können, die aber letzendlich dazu führen, dass in der individuellen Betrachtung die Immobilie zu einem Verlustgeschäft, mindestens jedoch zu einer persönlichen Belastung wird.

Ich könnte dir eine Reihe Beispiele aus meinen täglichen Beratungen berichten, und zwar dann, wenn die Kunden ihre Maske endgültig mal fallen lassen.

[chiquitillo]

Das Forum hat sich am Ende ein wenig in die Richtung Sinn oder Unsinn der Investition in vermietete Immobilien verschoben, dabei war der eigentlich Ausgangspunkt ja die berühmte Frage nach Kaufen oder Mieten, also eigengenutzten Immobilien.

Nachdem wir zuletzt mal eine Horrormeldung aus der WAZ mit reichlich unrealistischen Zahlen diskutiert hatten und minister grasser hierzu schon eigene realistischere Zahlen präsentiert hatte, habe ich noch einmal mit einem Bekannten, der im Immobiliensektor in Dortmund tätig war, gesprochen, der meinte, man müsse in Dortmund bei Eigentumswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 10 und 20 Jahresmieten rechnen, wobei sich der Großteil in der Mitte dazwischen bewege, immer vorausgesetzt es liege kein Reparaturstau vor.

Daumenregel so 1100 €/qm Anschaffung und 6 €/qm Miete.

Was das bei der Rechnung Kauf gegen Miete ausmacht kann sich selber mit den hübschen Rechenmaschinen im Internet selbst ausrechnen.

Und für die Vermögenderen, die (auch) über eine Zinsimobilie nachdenken:

Jedem Handwerker ist es egal auf welche Immobilie er eine Rechnung schreibt...und der Bank ist es in der Regel auch egal, welche Immobilie sie finanziert----jede Menge Spielräume

Achso und zu guter letzt ich habs leider nicht mehr wieder gefunden, aber nach einer Studie des Economist sind Immobilien in Deutschland 15 % zu niedrig bewertet......obs an den vielen klugen Mietern liegt???????

frohes neues nochmal an alle

chiquitillo

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.684.666 von chiquitillo am 07.01.10 16:09:05

wie gesagt; ich teile deinen höchst analytischen Ansatz nicht, da er nicht die von mir aufgeführten Punkte als "Risikoprämien" einrechnet (wie man das auch bei anderen Bewertungsmodellen macht), sondern lediglich ein statisches Modell darstellt, das anhand jetziger Bewertungen, persönlicher Gegebenheiten und Zinsen eine Rendite in der Zukunft errechnet.

Die Argumente pro/contra eines Immobilienkaufes sind ausreichend diskuttiert.

Ich mache auch einen Unterschied zwischen Menschen, die Wohnungen/Häuser gewerblich vermieten. Diese haben zumeist Mischkalkulationen, wo sie einzelne verlustreiche Immobilien ausgleichen können.

Der Privatinvestor sollte sich meine Punkte nehmen, und gegen die positiven Punkte stellen, die soooo oft in Bausparzeitungen aufgeführt werden.

[Tobias79]

ich kann es mir einfach nicht verkneifen...

http://diepresse.com/home/wirtschaft/international/531826/in…

[minister.grasser]

Naja, zu Immobilieninvestments in den USA vor 3 jahren hat ja niemand hier geraten...

Währenddessen: (aus derstandard)
Trends 2009
Wiener Eigentumspreise stiegen um fast zehn Prozent
11. Jänner 2010, 17:20Immo-Barometer für das Jahr 2009: Mieten wurden um 8,2 Prozent teurer
Signifikante Preissteigerungen auf dem Wiener Immobilienmarkt im Vorjahr weist das aktuelle Immo-Barometer des Portals FindMyHome.at aus. Eigentumspreise stiegen demnach 2009 um 9,8 Prozent, Mieten erhöhten sich in den letzten zwölf Monaten um 8,2 Prozent. Die Preise von rund 6.000 Objekten in Wien wurden dafür erfasst.

Die Gründe für die massiven Preissteigerungen seien mannigfaltig, berichten Benedikt Gabriel und Bernd Hlawa von FindMyHome.at. Eigentumsimmobilien erfreuen sich seit Beginn der Wirtschaftskrise als sichere Wertanlage besonders hoher Nachfrage. Im Bereich der Mietobjekte wurden deutlich weniger Neuflächen auf den Markt gebracht, was bei einer konstanten Nachfrage naturgemäß zu Preissteigerungen führte.

Steigerungen im Detail

Seit Jahresbeginn stieg der Preis für den Quadratmeter Eigentum von 2.943 Euro um 9,8 Prozent auf derzeit 3.231 Euro. Alleine im letzten Quartal legte der Eigentumspreis nochmals um satte 3,8 Prozent zu. Der Mietpreis lag vor einem Jahr noch bei 11,70 Euro und stieg in den letzten zwölf Monaten um 8,2 Prozent auf aktuell 12,67 Euro. Auch hier gab es nur im letzten Quartal einen Zuwachs um 1,8 Prozent.

"Da 2009 kaum Neuflächen errichtet wurden, wird dieser Trend anhalten, zumal die Nachfrage nicht abreißt", blicken Gabriel und Hlawa in die Zukunft. Sie rechnen mit einer Entspannung der Situation frühestens 2011, wobei Preisrückgänge als ausgeschlossen gelten, da die Wiener Immobilienpreise im internationalen Vergleich noch immer als sehr günstig gelten und es hier langfristig zu einer Anpassung kommen wird.

Die Trends im Vorjahr

Trotz restriktiver Kreditvergaben durch die Banken war die Investitionsbereitschaft in Eigentumsobjekte überdurchschnittlich, wobei diese neben Eigennutzung verstärkt auch für Vermietungszwecke erworben wurden. Eindeutiger Gewinner waren Premiumlagen in Bezirken wie Hietzing, Währing oder Döbling, sowie boomende Stadtviertel wie die Leopoldstadt, die derzeit noch mit vergleichsweise günstigen Preisen lockt. Dementsprechend signifikant auch das Preisniveau in den inneren Bezirken: Mit einem Durchschnittspreis von 3.472 Euro liegen diese 7,5 Prozent über die Mittelwert der Bundeshauptstadt.

Der Aufwärtstrend bei den Mietpreisen zog sich konstant durch alle Bezirke, wobei hier vor allem Infrastrukturfaktoren für die Preisgestaltung ausschlaggebend waren. So führte beispielsweise die Verlängerung der U-Bahn-Linie U2 in der aufstrebenden Leopoldstadt zu massiven Steigerungen.

Ebenfalls profitieren konnten die klassischen Schlusslichter Simmering und Favoriten, die mit ihren unterdurchschnittlich günstigen Preisen eine erhöhte Nachfrage erfahren haben und von der Gesamtsituation am Immobilienmarkt profitieren konnten. Das Preisniveau der inneren Bezirke liegt derzeit mit durchschnittlich 14 Euro sogar rund zehn Prozent über dem Durchschnittswert Wiens. Spitzenreiter ist die Innere Stadt mit einem Quadratmeterpreis von 18,17 Euro, während Simmering mit 8,57 Euro nach wie vor das untere Ende der Preispyramide darstellt. (red)

Mag das eine oder andere im Artikel geschönt sein, die Richtung stimmt

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.713.964 von minister.grasser am 12.01.10 02:33:41

du darfst die "Wohn"-Kultur der Österreicher nicht mit der deutschen Wohnkultur vergleichen.

1. Ihr habt jede Menge Zweitdomizile von Menschen aus dem Ausland. Eure ländlichen Regionen sind fast immer auch touristische Regionen. Das kann euch vielleicht mal zu einem Verhängnis werden, aber Urlaub wird m.E. immer gemacht werden.
2. Ihr profitiert direkt von der Osterweiterung, da Ihr mit Wien nun im Zentrum Europas liegt (es hat sich nach Osten verschoben), und somit für viele osteuropäische Lander das Tor zu Europa ist. (Im Gegensatz zu Köln, Düsseldorf, München,...)
3. Ihr werdet zukünftig nicht so direkt mit den Folgen der Immigration beschäftigt sein. Während in deutschen Großstädten aufgrund der derzeitigen Bevölkerungsstruktur zu 99,9% die bereits bestehenden Subkulturbezirke ausgeweitet werden, habt Ihr (zumindest kann ich das für Wien behaupten) keine ausgedehnten "Problembezirke". Ich habe mich bisher noch in keiner Großstadt so sicher gefühlt wie in Wien.
4. Ich habe in keiner Großstadt in Europa in den letzten Jahren eine so massive Anzahl an junger Mütter/jungen werdenden Mütter gesehen wie in Wien. Diesen Eindruck hatte auch unabhängig von mir meine Frau festgestellt. Da wächst also auch Kaufnachwuchs heran.

[Tobias79]

http://www.wiwo.de/politik-weltwirtschaft/nobelpreistraeger-…

und zum Schluss noch etwas zum Thema rationales Handeln nach ökonomischen Modellen...

Passt auch...

[schlier]

Moin,
also den wiener miet markt an zu führen ist ja unsinnig. Er ist ja in weitesten teilen staatlich reguliert. Nur ein kleiner teil des wohnraums wird am freien markt angeboten.D urch diese "künstliche" angebotsverknappung entstehen dann diese absurden mieten.

In deutschland gibte s so was nur ansatzweise in münchen. Hie rkann man wenn man einer genossenschaft beitrit und lang genug wartet ode rgute kontakte hat für 6-7 € / m² anmieten für wohnungen die am freien markt dann loker 12-13€/m² kosten.

Aber das kann nicht als maßstab genommen werden. Zumal wien eine deutlich stärkere "Staatsquote" hat als münchen oder jede deutsche stadt.

Die mieten steigen in den innenstadtlagen seit jahren wieder. Das trifft fast auf jede größere und mittelgroße innenstadt zu. Allerdings war die entwicklung der letzten 15 Jahre oftmals sehr bescheiden, ja teilweise sogar negativ. Und die steigenden mieten in den innenstadtlagen gehen in der regel mit stagnierenden oder fallenden mieten in den außenbereichen / ländlichen regionen einher.

Man sollte aber nicht vergessen dass das aktuelle mietniveau über die zeit in vielen bereichen eine knappheit an zeitgemäßem wohnraum produzieren wird, da sich investitionen in neubau ode rumfangreiche modernisierungen bei unter 5€ / m² eben kaum lohnen.

Ich kann hier im osten in städten die sehr hohe leerstände haben schon steigende miete und eine beginnende knappheit an zeitgemäßem und schönem wohnraum in innenstadtlagen feststellen, da die leerstände dann in der regel in den absterbenden außenbezrken liegen und die wohnungen dort einen grausamen zustand haben.

Dieser trend wird bei sich nicht verändernder gesetzgebung anhalten.


Servus

[Tobias79]

danke schlier,

genau darum geht es nämlich. Wenn ich gut verdiene, kann ich mir den Wohnraum aussuchen, wenn ich als Mieter auftrete. Wenn ich weniger verdiene, muss ich im "Luxus" Abstriche machen.

Wenn ich Eigentümer bin, MUSS ich, wenn ich den Wert der Immobilie HALTEN möchte, Geld für regelmäßige Renovierungen ausgeben.

Ich muss also Geld aufbringen, um den WERT zu erhalten. Und wohne ich im selbstgenutzten finanzierten Haus, muss ich neben den Zinsen an die Bank ebenfalls nach spätetens 20 Jahren Renovierungskosten einrechnen. Dann will die Frau ne neue Küche,...

Viel Spass...

[chiquitillo]

Na mal wieder ne nette kleine Diskussion:

ich versuchs mal zu sortieren:

wie gesagt; ich teile deinen höchst analytischen Ansatz nicht, da er nicht die von mir aufgeführten Punkte als "Risikoprämien" einrechnet (wie man das auch bei anderen Bewertungsmodellen macht), sondern lediglich ein statisches Modell darstellt, das anhand jetziger Bewertungen, persönlicher Gegebenheiten und Zinsen eine Rendite in der Zukunft errechnet.

Die analytische Herangehensweise ist ja nur ein Aspekt. Hinzu kommt ja noch das fantastische Gefühl Herr im eigenen Haus zu sein.

1. Das Risiko "Schrott" zu kaufen kann natürlich auftreten, es ist jedoch ein Stück weit beherrschbar indem man sich das zu kaufende Objekt und die Gegend ordentlich anschaut und gegebenenfalls auch einen Fachmann hinzuzieht.

2. Bei den "allgemeinen Lebensrisiken" wie etwa Scheidung Jobverlust, Krankheit ist es ja so, dass sie nur unter der Voraussetzung ein Risiko im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb darstellen, wenn a) die Immobilie tatsächlich (auch vermietet) nicht mehr gehalten werden kann und b) es tatsächlich zu einem Preisverfall in der Zwischenzeit gekommen ist. Es müssen also schon 3 Malaisen zusammenkommen. Dies kann natürlich schneller passieren wenn die Finanzierung auf Kante genäht ist, wozu ich auch zu keinem Zeitpunkt irgend jemandem raten würde.

Der Privatinvestor sollte sich meine Punkte nehmen, und gegen die positiven Punkte stellen, die soooo oft in Bausparzeitungen aufgeführt werden.

Genau das sollte er tun und neben den höheren Risiken auch immer die höheren Chancen sehen, die Kaufen gegenüber Mieten bietet.

1. Zunächst ist da mal die Sicherheit, dass dich kein anderer je aus deiner Immobilie vertreiben kann, er kann die nicht vorschreiben welche Wertverbesserungen vorgenommen werden oder aber auch nicht.

2. Du beugst dem Risiko steigender Mieten/Imobilienpreise vor, denn der Nominalbetrag der Anschaffungkosten steht fest. Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Belastung relativ weit in die Zukunft festzuschreiben.

3. Nach der angekündigten Änderung bei Hartz 4 darfst du einen wesentlichen Teil deines Vermögens behalten und wenn du Glück hast und schon weit genug beim Abzahlen bist, zahlt dir das Amt sogar noch einen Teil der Tilgung.

Ich mache auch einen Unterschied zwischen Menschen, die Wohnungen/Häuser gewerblich vermieten. Diese haben zumeist Mischkalkulationen, wo sie einzelne verlustreiche Immobilien ausgleichen können.

wie ein Immobilieninvestor (der fremd vermietet) rechnet und Risiken kalkuliert ist höchst unterschiedlich. Fest steht jedoch:

Für ihn stellt sich nie die Frage, ob kaufen billiger ist als mieten.

du darfst die "Wohn"-Kultur der Österreicher nicht mit der deutschen Wohnkultur vergleichen.

Stimmt, denn Österreich hat eine wesentlich höhere Eigentumsquote als Deutschland. Hängt aber meiner Meinung nach damit zusammen, dass die Österreiher nicht in der Weise jedes Katastrophenszenario so begierig aufsaugen wie die Deutschen.

. Ihr habt jede Menge Zweitdomizile von Menschen aus dem Ausland. Eure ländlichen Regionen sind fast immer auch touristische Regionen.

Wen ich mich so umschaue werden in jeder Deutschen Region, die ein wenig ländlich und einigermaßen von den Städten aus erreichbar sind, Häuser als Wochenenddomizile angeboten. Die paar Vorteile die Österreich vielleicht durch ein mehr an Alpenregionen hat dürften nicht so sehr ins Gewicht fallen. Und dann kannst du ja nochmal die Kosten für ein Häuschen oder ne Wohnung in Tirol mit den Kosten für ein Häuschen in Ostfriesland vergleichen......

Ihr profitiert direkt von der Osterweiterung, da Ihr mit Wien nun im Zentrum Europas liegt (es hat sich nach Osten verschoben), und somit für viele osteuropäische Lander das Tor zu Europa ist. (Im Gegensatz zu Köln, Düsseldorf, München,...)

Bislang war es vor während und nach dem kalten Krieg so, dass sich die wirtschaftlich stärksten Gebiete Halbmondförmig mit etwa den Eckpunkten Mailand und London über Europa erstreckten. Wenn die These von der Wichtigkeit einer zentralen Lage in Europa richtig wäre würde ich schnell an der deutsch- polnischen Grenze investieren.

Ihr werdet zukünftig nicht so direkt mit den Folgen der Immigration beschäftigt sein. Während in deutschen Großstädten aufgrund der derzeitigen Bevölkerungsstruktur zu 99,9% die bereits bestehenden Subkulturbezirke ausgeweitet werden, habt Ihr (zumindest kann ich das für Wien behaupten) keine ausgedehnten "Problembezirke". Ich habe mich bisher noch in keiner Großstadt so sicher gefühlt wie in Wien.

Vorweg ich bin lange nicht in Wien gewesen.

Aber:

Fakt ist, der Ausländeranteil in Österreich ist geringfügig( ca. 15%) höher als in Deutschland.

Ich habe in keiner Großstadt in Europa in den letzten Jahren eine so massive Anzahl an junger Mütter/jungen werdenden Mütter gesehen wie in Wien. Diesen Eindruck hatte auch unabhängig von mir meine Frau festgestellt. Da wächst also auch Kaufnachwuchs heran.

Vielleicht solltest du diese Erkenntnis mal Eurostat mitteilen. Die sehen nämlich zwischen Deutschland und Österreich einen Unterschied in der Fertilität irgendwo bei der zweiten Stelle hinter dem Komma. Bedeutet: Österreich muss genau wie Deutschland zur Beibehaltung der Bevölkerungszahl entweder die Geburtenrate oder die Immigration steigern. Wie zuverlässig Prognosen hierüber sind kannst du in historischen Bevölkerungsvorausschätzungen feststellen.

also den wiener miet markt an zu führen ist ja unsinnig. Er ist ja in weitesten teilen staatlich reguliert. Nur ein kleiner teil des wohnraums wird am freien markt angeboten.D urch diese "künstliche" angebotsverknappung entstehen dann diese absurden mieten.

Ich kenne mich ihm österreichischen Miet und Immobilienrecht nicht aus, aber nah allem was ich höre, ist es wohl wirklich schwierig aufgrund allein der österreichischen rechtlichen Rahmenbedingungen Deutschland und Österreich zu vergleichen.


Wenn ich Eigentümer bin, MUSS ich, wenn ich den Wert der Immobilie HALTEN möchte, Geld für regelmäßige Renovierungen ausgeben.

Ich muss also Geld aufbringen, um den WERT zu erhalten. Und wohne ich im selbstgenutzten finanzierten Haus, muss ich neben den Zinsen an die Bank ebenfalls nach spätetens 20 Jahren Renovierungskosten einrechnen. Dann will die Frau ne neue Küche,...

Vielleicht ist es dir noch nicht aufgefallen, aber bei jeder Berechnung, die ich eingestellt habe, sind Instandhaltungsrücklagen einkalkuliert. Die wird auch jeder Vermieter in den Mietpreis einkalkulieren. Mir ist übrigens (außer in Spanien) noch keiner untergekommen, der ne neue Küche spendiert hätte.

Chiquitillo (noch immer Mieter)

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.719.585 von chiquitillo am 12.01.10 17:36:35

Die allgemeinen Lebensrisiken waren früher besser beherrschbar, da man

1.) soziale Kontakte innerhalb der Familie hatte
2.) die Kosten (v.a. bei Krankheit) von sozialen Stellen getragen wurden
3.) Die Bestimmungen bei Bezug von AL-Geld kulanter waren

1. Zunächst ist da mal die Sicherheit, dass dich kein anderer je aus deiner Immobilie vertreiben kann, er kann die nicht vorschreiben welche Wertverbesserungen vorgenommen werden oder aber auch nicht. Ja, Ja. Die liebe Bank....

2. Du beugst dem Risiko steigender Mieten/Imobilienpreise vor, denn der Nominalbetrag der Anschaffungkosten steht fest. Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Belastung relativ weit in die Zukunft festzuschreiben.
Eben, man schreibt die BELASTUNG WEIT in die ZUKUNFT!!!

Stimmt, denn Österreich hat eine wesentlich höhere Eigentumsquote als Deutschland. Hängt aber meiner Meinung nach damit zusammen, dass die Österreiher nicht in der Weise jedes Katastrophenszenario so begierig aufsaugen wie die Deutschen. Welches Katastrophenszenario? Es geht um Realitäten.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.719.817 von Tobias79 am 12.01.10 17:57:33

Welches Katastrophenszenario? Es geht um Realitäten.

Ja ja, die lieben Realitäten und die Rückschlüsse für die Zukunft. Kleine Auswahl hiervon:

Wer Zur Hölle will Schauspieler sprechen hören?"
Harry M. Warner, Warner Brothers, 1927
Quelle: Newsweek 27.01.1997

"Das Fernsehen wird nach den ersten sechs Monaten am Markt scheitern. Die Menschen werden es bald satt haben, jeden Abend in eine Sperrholzkiste zu starren."
Darryl F. Zanuck, Chef der 20th Century-Fox, 1946

"Wenn jetzt nach der Wiedervereinigung demnächst auch noch all die Fußballer aus dem Osten dazukommen, dann wird Deutschland auf Jahre hinaus unschlagbar sein."
Franz Beckenbauer, 1990
Quelle: http://www.dailysoccer.de/national/national11.html

"Glauben sie mir, Deutschland ist unfähig einen Krieg zu führen."
David Lloyd George, ehemaliger britischer Premierminister, 1934
Quelle: Newsweek 27.01.1997

"Es wird noch viele Jahre dauern - und dies nicht zu meiner Lebzeit - bevor eine Frau britischer Premierminister wird"
Margaret Thatcher,1974
Quelle: www.futurestudies.co.uk

Eine Wiedervereinigung der Art, dass einer der beiden deutschen Staaten verschwände und in den anderen aufginge, kann man sich gerade noch ausmalen. Freilich würde das Krieg voraussetzen, und eine Wiedervereinigung dieser Art könnte wohl unter heutigen Bedingungen nur noch im Massengrab stattfinden. Aber eine Wiedervereinigung, in der beide deutsche Staaten, so wie sie nun einmal sind und geworden sind, zu einem funktionierendem Staat verschmolzen würden, ist nicht vorstellbar, nicht einmal theoretisch."
Sebastian Haffner, 1987
Quelle: S. Haffner: "Von Bismarck zu Hitler", Kindler (S. 324)

"Die Folgen der Rußwolken wären, wenn sie etwa die Hälfte der Nordhalbkugel überdeckten, nicht weit von jenem nuklearen Winter, der bei einem entsprechenden Einsatz von Atombomben zu vermuten wäre."
Willy Brandt 1991 im deutschen Bundestag in der Debatte zum ersten Irakkrieg

"Amerikaner sind von Phantasien über Terrorismus besessen. Sie scheinen zu glauben, dass Terrorismus die größte Bedro-hung der Vereinigten Staaten sei und dass er sich ausbreiten wird und tödlicher wird … Keine dieser Annahmen basiert auf Fakten."
Larry C. Johnson in der New York Times am 10. Juli 2001

"Die großartigste Sache beim Sturz von Saddam würde ein Ölpreis von 20 Dollar pro Barrel sein."
Rupert Murdoch, Medienunternehmer
Quelle: Spiegel-Online vom 26.2.2003, Beitrag „Murdochs Mietgehirne“

"Es gibt nicht den geringsten Hinweis, dass Atomenergie jemals nutzbar sein wird"
Albert Einstein
Quelle: www.futurestudies.co.uk

"In den großen volkreichen Ländern Südasiens, die im Jahre 2000 voraussichtlich 1,3 Milliarden Menschen bevölkern werden, verbessern sich die Verhältnisse so gut wie gar nicht."
Global 2000, 1980

"In besonders detaillierten Studien haben Pestel und Mesarovic die Lage Südasiens untersucht. Sie kommen zu dem Schluss, dass selbst bei optimistischen Annahmen eine Hungerkatestrophe erwartet werden muss , die in den frühen achtziger Jahren beginnt und um das Jahr 2010 ihren Höhepunkt erreichen wird'. Die Autoren rechen mit einer Milliarde Hungertoten."
Der Stern Nr. 44/1974 (in einem Artikel über einen Bericht des "Club of Rome", den Eduard Pestel und Mihailo Mesarovic verfasst hatten)

Mehr als dreieinhalb Milliarden Menschen bevölkern bereits unseren sterbenden Planeten - und etwa die Hälfte von ihnen wird verhungern."
Paul Ehrlich 1972 in einem Zukunftsszenario
Quelle: Alvin Toffler, Kursbuch für das Dritte Jahrtausend, Bern 1973

"Das Internet wird kein Massenmedium, weil es in seiner Seele keines ist."
DIE WELT, 24.03.2001

"Es gibt keinen Grund, warum irgendjemand einen Computer in seinem Haus wollen würde."
Ken Olson, Präsident, Vorsitzender und Gründer von Digital Equipment Corp., 1977
Quelle: NZ-Herald, 15.12.2008

"Der deutsche Wald stirbt. Wissenschaftler zweifeln, ob auch nur fünf Jahre Zeit bleibt, dies zu verhindern."
Süddeutsche Zeitung, 23.12.1982

"Die ... Luftverschmutzung könnte die globale Temperatur um
mehr als drei Grad sinken lassen ... ausreichend, um eine Eiszeit auszulösen."
Stephen Schneider, Klimatologe (der später von einer katastrophalen globalen Erwärmung überzeugt war) in der Zeitschrift Science, 1971

"Meteorologen sind uneins über die Ursache und das Maß der Abkühlung. Aber sie sind fast einstimmig der Ansicht, dass dieser Trend die landwirtschaftliche Produktivität für den Rest des Jahrhunderts verringern wird."
Aus Newsweek, 1975
Quelle: Tagesspiegel 29.12.1997

Es sieht danach aus, dass die Aktienmärkte ein dauerhaft hohes Niveau erreicht haben."
Irving Fischer. Ökonomieprofessor, am 17. Oktober 1929 (der 25. Oktober 1929 war der "Schwarze Freitag")
Quelle: Newsweek 27.01.1997

Nein Danke, dieses Auto ist eine Fehlkonstruktion"
Henry Ford II als ihm nach Kriegsende das Volkswagenwerk zur kostenlosen Übernahme angeboten wurde, 1945

"Nachdem nun über fünfzig japanische Fahrzeuge in USA verkauft wurden, dürfte die japanische Autoindustrie kaum mehr auf größere Nachfrage stoßen."
Business Week, 2. 8.1968

"In der vorliegenden Wertung erweist sich Island als zukunftsfähigste Region Europas"
Berlin Institut für Bevölkerung und Entwicklung, 2008 (Ende 2008 stand Island kurz vor dem Staatsbankrott)
Quelle: Die demographische Zukunft von Europa – dtv 2008

"Mieten ist billiger als Kaufen"
tobias79 bei Wallstreet online im Herbst Winter 2009/2010

wenigstens bist du in illustrer Gesellschaft

[Tobias79]

ich könnte es sogar fortführen

"Immobilien werden immer in ihrem Wert steigen"
Ben Bernanke irgendwann 2006

"Wir sehen Licht am Ende des Tunnels"
Joseph Ackermann - eine Woche vor dem Zusammenbruch von Lehman

"Immobilien schützen vor Inflation"
Joseph Müller, im Jahr 1923 - einen Monat bevor er sein Haus der Bank überschreiben musste

"Kaufen ist billiger als Mieten"
ebenfalls ein falsche Annahme

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.725.303 von Tobias79 am 13.01.10 11:56:08

ebenfalls ein falsche Annahme

ob sie falsch oder richtig ist, wird sich in der Zukunft in Millionen Einzelfällen unterschiedlich darstellen.

Es freut mich jedoch, dass du mittlerweile zu der Erkenntnis gekommen bist, dass es sich bei deinen Realitäten um Annahmen (man kann auch sagen Prognosen oder Spekulationen) handelt.

Man kann ja von mir aus auf fallende Immobilienpreise sinkende Bevölkerung fallende Mietpreise (oder von mir aus steigende Aktienkurse) spekulieren, nur man sollte anderen seine Spekulation nicht als Realität verkaufen.

Wie zuverlässig Entwicklungen vorausgesagt werden können, haben wir beide eindrucksvoll bewiesen. Und ne Glaskugel hat keiner von uns.

so long

chiquitillo

[minister.grasser]

Es freut mich, dass es dir in Wien gefallen hat, Tobias. Und eines stimmt, dass Wien stark vom ZUzug internationaler Art profitiert. Russen und Araber haben (zu) viel Geld und auch die größte Einwanderergruppe zur Zeit, die Deutschen , helfen ordentlich; obwohl die Österreicher mit der Art der Deutschen manchmal nicht so ganz können (und vielleicht vice versa), z.B:

Moin,
also den wiener miet markt an zu führen ist ja unsinnig.


Unsinnig in welcher Hinsicht? Den Wiener Markt anzuführen ist genau so unsinnig oder sinnig wie jeden anderen Immobilienmarkt. Wenns dich nicht interessiert, brauchst ja nicht zu lesen. Ich wohne in Wien, meine Postings und Empfehlungen beziehen sich auf Wien und ich freu mich auch zu Infos dazu. Ich hab nicht behauptet, dass, was für Wien gilt, auch für die westliche Uckermark.

Er ist ja in weitesten teilen staatlich reguliert. Nur ein kleiner teil des wohnraums wird am freien markt angeboten.Durch diese "künstliche" angebotsverknappung entstehen dann diese absurden mieten.

Da hast du wohl recht, Schlier, dass die staatlichen Eingriffe Ungleichgewichte schaffen (zu Gunsten der Altmieter und öffentlich geförderten), gerade Jungfamilien, die eine nette Wohnung suchen, habens extrem schwer. Bei Neuvermietungen ist mit dem Zuschlagssystem auch bei den geregelten Märkten (sprich, den schönen, zentral gelegenen Gründerzeitbauten vor 1945 - die sozialistischen Plattenbauten am Stadtrand sind laut Wiener Mietrecht ja viel höher zu schätzen ) schon annähernd Marktwert zu erreichen. Freilich muss man immer hoffen, dass der Mieter nicht zur Miet-Gestapo rennt, um trotz selbt unterschriebenen Vertrages die totalitär von oben festgelegten Mietvorschreibungen einzurichten. Muss man eben bei der Vermietung sich überlegen, was für ein Typ der Mieter ist. Hier reden wir aber ja von selbstgenutztem Eigentum. Insofern müsste man selbst, um billig zu mieten, die Behörden einschalten. Ich habe sogar Freunde, die das durchaus arglistig durchgezogen haben (sprich den Vertrag unterschrieben haben mit dem Wissen, dass sie ihn später als ungesetzlich erklären lassen wollen).

Die angeführten Mieten verstehen sich inklusive Betriebskosten und sind keinesfalls absurd, sondern entsprechen denen von München, von Paris sind wir noch weit entfernt - wollen wir mal nicht größenwahnsinnig werden, hehe.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.725.647 von chiquitillo am 13.01.10 12:32:15

sinkende Bevölkerungszahl - nach derzeitigem Stand = Realität
sinkende Immopreise in Deutschland - nach derzeitigem Stand in vielen Regionen Realität
fallende Mietpreise - zugegeben Spekulation
höhere Arbeitslosigkeit - angekündigt
mehr Menschen in "unklaren Arbeitsverhältnissen"(Zeitarbeit, befristeten Arbeitsverhältnissen) - Realität
einige mehr Menschen in hohem Wohlstand - Realität
noch mehr Menschen aus der Mittelschicht in Unterschichten gerutscht - Realität
mehr Leerstand - Realität
mehr Verschuldung - Realität (sonst gäbe es ja auch nicht mehr Wohlstand...)

[Fruehrentner]

13.01.2010

780.000 Wohnungen stehen deutschlandweit leer

780.000 Wohnungen – das sind 3,7 Prozent aller Wohnungen in Deutschland – standen 2008 leer und waren nicht zu vermieten. Das geht aus dem aktuellen Techem-empirica-Leerstandsindex hervor, einer Gemeinschaftsstudie von Techem und von dem Bonner Marktforschungsinstitut empirica. ...

ganzer Text:

http://www.haustechnikdialog.de/News/News.aspx?ID=10714&Head…

[Werner123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 37.990.445 von Tobias79 am 16.09.09 13:40:28

weiß net, aber immobilien sind allgemein gut weil sie inflationsgeschützt sind

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.723.392 von chiquitillo am 13.01.10 08:16:39

Köstliche Zitate.

Zur Verbreitung des Computers:

Auf das Jahr 1943 wird auch die angeblich von IBM-Chef Thomas J. Watson stammende Aussage „Ich glaube, es gibt einen weltweiten Bedarf an vielleicht fünf Computern.“ datiert.
Quelle: wikipedia.de

[bernieschach]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.727.066 von Tobias79 am 13.01.10 14:53:57

Deutschland 2060-offizielle Religion Islam
Einwohnerzahl 100 Millionen-zugegeben Spekulation

[timekiller]

Das Blöde am Kaufen ist, dass man eigentlich 3x kauft!

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.730.674 von timekiller am 13.01.10 20:19:25

Warum 3x?
1x Eigenbedarf und 2x Vermietung?

Ist doch super - das EK für das Eigenbedarfsobjekt und alle Kredite auf die Vermietungsobjekte.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.727.309 von Werner123 am 13.01.10 15:17:13

Ja, kannste gleich einreihen, in die Zitate von Chiquillo...

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.727.066 von Tobias79 am 13.01.10 14:53:57

Ich muss eine meine Aussagen wohl revidieren und zwar die, dass niemand eine Glaskugel hat, die ihm die Realität der zukunft vorhersagt.

Die ganze illustre Gesellschaft, die ich angeführt habe, hatte wohl kein Instrument wie du.

Fragt sich nur noch, warum die Lottogewinne scheinbar immer wieder an wen anders gehen.....

[timekiller]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.731.742 von AlterMann am 13.01.10 22:32:08

1x Kauf
1x Kredit mit Zinsen

und wenn das endlich alles vorbei ist...

1x Renovierung!

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.734.759 von chiquitillo am 14.01.10 12:24:24

lieber chi...,

wir werden in dieser Sache ohnehin nicht auf einen Nenner kommen.

Tatsache ist, dass aus meiner Sicht diese ganzen emotionalen Gründe zum Kauf einer Immobilie (Eigentum, Sicherheit,...) völlig überbewertet werden, und die derzeitigen Kaufpreise und daraus folgend die Finanzierungs- und Renovierungskosten für viele Menschen hinsichtlich der zukünftigen Herausforderungen (Flexibilität im Beruf, Steigende Gefahr von Einkommenseinbußen, steigende Ausgaben für medizinische Versorgung,...) einfach nicht mehr tragbar sind.

Der demographische Wandel (den du jetzt hoffentlich nicht abstreitest) wird der Immobiliennachfrage in 5-10 Jahren den Garaus machen.

@timekiller: Das Haus wird mindestens 4mal bezahlt; du hast vergessen, dass die Erben natürlich auch noch Geschwister ausbezahlen müssen, wenn sie das Haus der Eltern/Oma übernehmen wollen... und wenn dafür ein Kredit aufgenommen wird, kommt der fünfte Kauf..., vielleicht gibt es aber Streit über die richtige Bewertung der Immobilie - dann verdienen auch noch Linksverdreher und Gutachter daran...

Im Prinzip eine Never-Ending-Story...

[Bulli1929]

Umsomehr sind die Leute zu bewundern, die ihre Immobilie in der Vergangenheit sechs mal bezahlt haben (die Zinsen waren ja doppelt so hoch) aber im Ruhestand trotzdem noch über ein größeres Vermögen als manch glücklicher Mieter verfügen.

Gruß, Bull

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.752.969 von Bulli1929 am 17.01.10 14:39:53

ja bulli, es ist wirklich erstaunlich wie die das alle geschafft haben. Und eins ist 100% sicher: Miete zahlt man lebenslänglich.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.746.267 von Tobias79 am 15.01.10 16:16:28

Mein lieber Tobias,

ich habe überhaupt kein Problem damit, wenn wir unterschiedliche Auffassungen über zukünftige Entwicklungen haben. Und wenn wir uns mit vernünftigen Argumenten Austauschen werden unabhängig vom Ergebnis beide hinterher klüger sein.

Wenn hier jedoch Fakten Prognosen etc. durcheinander geworfen werden, noch dazu (scheinbar vorsätzlich) falsch gerechnet wird, geht das alles zu Lasten möglicher neuer Erkenntnismöglichkeiten.

Leider wird dein Anliegen nur sehr verschwommen klar.

Du willst Leute davon abhalten kreditfinanziert eigengenutzten Wohnraum zu erwerben so viel verstehe ich. Was ich schon wieder nicht verstehe und was auch nicht klar wird ist, ob du es auch ablehnst eigengenutzten Wohnraum bar zu bezahlen (ohne Kredit). Was ist denn das Problem, der Kredit oder die Immobilie????

Jedenfalls soll stattdessen gemietet werden (wohlmöglich lebenslang??) und die Euros, die das Mieten im Moment (das kann sicher sein) und in Zukunft (das ist reine Spekulation) günstiger ist, sollen anderweitig angelegt werden (wie????????).

Die Motivation für den thread beschreibst du damit, dass du dich über Berichte in den Bausparzeitungen ärgerst, die behaupten, dass aufgrund des günstigen Zinsniveaus und Preisniveaus jetzt der Zeitpunkt zum Kaufen günstig sei. Dass du, wenn du sinkende Preise erwartest, das Presniveau für hoch hältst vermag ich noch nach zu vollziehen, welches Zinsniveau du irgendwann mal erwartest bleibt mir schleierhaft.

Weiterhin würde propagiert, dass die Immobilie Altersvorsorge und Infaltionsschutz darstelle. selbst wenn man einmal unterstellt, dass dies falsch sei, stellt sich doch dann auf alle Fälle die Frage, was denn Altersvorsorge und Inflationsschutz sein kann, worauf du keine Antwort hast.

Und zuletzt zu der tollen Behauptung der never ending story, dass man ein Haus 3, 4, oder 5 mal bezahlt.

Ich hatte hier mal das Beispiel des Einfamilienhauses in Bochum gebracht. Großzügig wie du bist hattest du das ganze mit 500.000 DM Gesamtaufwand kalkuliert. Noch großzügiger wie ich bin habe ich den Aufwand für Instandhaltung sogar verdoppelt, d. h. nach deiner Rechnung ist das Haus in all den Jahren 3x bezahlt worden. Da es sich im Wert vervierfacht hatte blieb blieb bezogen auf den "Preis" dann sogar noch eine kleine Rendite, die aber gleich durch die Inflation eliminiert wurde.

Verschwiegen wurde, dass der Mieter in dieser Zeit 400.000 € Miete bezahlt hätte, d. h. er hätte das Haus sogar 4x bezahlt. Und hoffentlich wird er nicht etwa 95 sonst zahlt er am Ende 8 x .

Dies alles freilich ohne am Ende noch den Immobilienwert von 400.000 € zu haben.

Die einzige garantiert never ending story ist das mieten. Und a bliebt am Ende garantiert nichts.

[Tobias79]

1.) Ob jemand baut/kauft oder nicht - das ist mir völlig egal. Wenn ich viele dazu bringe, wenigstens ein zweites Mal über das Vorhaben nachzudenken, ist für mich schon viel erreicht.

2.) Selbst genutzter und bezahlter Wohnraum ist völlig OK. Wenn man sich bewusst ist, dass Renovierungen eingerechnet werden müssen, und dass man als Besitzer über Grundsteuern, Erbschaftssteuern usw. ein gern gesehener Steuerzahler ist.

3.) Du sagt es selbst. Deine Rechnungen sind ebenfalls nur Modellrechnungen. Wenn alles so glatt gehen würde (über 30 Jahre mit Ehe, Beruf, Substanz,...) dann kann es sich rechnen.

4.) Inflation und Immobilien: Wenn man ein jederzeitiges und vor allem unbegrenztes Tilgungsrecht hat, dann muss man sich weniger Gedanken machen. Bei Zinsfestschreibungen über z.T. 15-20 Jahre wird man sehen, dass Banken zusätzliche Tilgungsleistungen ablehnen werden. Dann wird man sich in inflationären Phasen nicht entschulden können.

5.) Es gibt genügend Möglichkeiten sein Geld zu investieren. Nicht nur über Anleihen und Aktien... Was oftmals vergessen wird, sind kleine GmbH-Beteiligungen bei Freunden und Bekannten. Da kann man sich schöne Netzwerke aufbauen. So wurde übrigens früher schon investiert. Dazu etwas Gold und Silber - fertig ist der Mix.

6.) Man kann einfach noch nicht sagen, ob die jetzige Wohnform (Ort, Art,...) auch diejenige sein wird, die man selbst in 20 oder 30 Jahren haben möchte.

7.) Das Thema Sicherheit wird in 20 Jahren eine ganz andere Bedeutung haben. Das Thema "Sicherheitsparks" und bewachte Wohnanlagen werden die 1a-Lagen in Innenstädten als Premium-Wohnsegment ablösen. Dort wird man auch Mietwohnungen finden ;-)

8.) Zinsen für Wohnraum ist m.M. nichts anderes als Miete.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.756.994 von Tobias79 am 18.01.10 13:55:01

1.) Finde ich i.O.
2.) Die Grundsteuer darf auf Mieter umgelegt werden. Eine Erbschaftssteuerpflicht ergibt sich aus dem Besitz einer Immobilie zu Lebzeiten des Besitzers nicht.
4.) Nach 10 Jahren darf jeder Kredit mit sechsmonatiger Kündigungsfrist gekündigt werden.
8.) Das würde ich nicht in einen Topf werfen. Die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag und einem Darlehensvertrag sind sehr unterschiedlich.

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.756.994 von Tobias79 am 18.01.10 13:55:01

Na das sind doch mal ein paar Antworten und Klarstellungen auf die es sich lohnt zu reagieren:

zu 2) du darfst natürlich hinzufügen, dass der Mieter die Grundsteuer über seine NK zahlt und dass der Immobilieneigentümer mehr Möglichkeiten hat, Erbschaftssteuer für seine Erben zu vermeiden als einer mit Aktien Anleihen oder was auch immer. Besser ist eigentlich nur Betriebsvermögen.

zu 3) Bei den Modellrechnungen ist es ja so, dass die Modelle nicht zwingend auf die Ewigkeit ausgelegt sind, sondern man aus ihnen durchaus mit Gewinn aussteigen kann. Wichtig ist immer nur, dass man den Zeitpunkt bestimmen kann und insoweit nicht fremd bestimmt wird.

zu 4) Gehen wir einmal von den gängigen Baufinanzierungverträgen sowie von der Inflationsentwicklung in Friedenszeiten aus:

Finanzierungsvertrag sagt üblicherweise Darlehenssumme x, Laufzeit y mögliche Sondertilgung z.

Infaltion in Friedenszeiten heißt bislang zumindest so zwischen 0 und 8 % im Jahr.

Sagen wir jetzt mal ich kann mein Darlehen (auf 10 Jahre) während der vereinbarten Laufzeit nominell zu einem Drittel tilgen (egal ob mit oder ohne Sondertilgung). Hieße z. b. 100 t statt 150t. in der Zwischenzeit hat es eine (hohe) durchschnitlliche Inflation von 4 % gegeben. Das bedeutet für mich, dass meine Schuld bei Auslaufen des Darlehens in Kaufkraft von vor 10 Jahren nur noch ca. 2/3 beträgt. Selbst wenn ich in der Zwischenzeit keine Sondertilgungen leisten kann, war ich in der Lage von meinem (hoffentlich) gestiegenen Einkommen ein Teil beiseite zu legen, um die Sonderltilgung vor der Anschlussfinanzierung zu machen. Und das geht immer!

zu 5) Zu den alternativen Anlagemöglichkeiten:

Für mich (das macht nicht jeder so) gilt:

Finger weg von Dingen, die du nicht verstehst.

Aktie: Ich erwerbe einen Anteil an einem Unternehmen. Wie gut oder schlecht es dem Unternehmen geht vermag ich nur eingeschränkt zu beurteilen. Vorteil: sie ist mittelbar auch ein Sachwert und sie wirft (hoffentlich) eine laufende Rendite in Form von Dividenden (steuerpflichtig) ab. Wertentwicklung weiß der liebe Gott.

Anleihen: Ich gebe eine Kredit, der verzinst wird. Wie gut oder schlecht mein Schuldner ist vermag ich nur eingeschränkt zu beurteilen. Rendite gibt es hoffentlich in Form von Zinszahlungen (steuerpflichtig). Wertentwicklung weiß der liebe Gott.

Beteiligung an kleinen Unternehmen (im Bekanntenkreis): Ich erwerbe einen Unternehmensanteil (Sachwert). Wenn ich von dem Markt des Unternehmens nichts verstehe kann ich die Güte nur schwer beurteilen. Ich habe weitesgehend in einen Sachwert investiert und bekommen laufende Rendite in Form von Ausschüttungen (steuerpflichtig). Wertentwicklung weiß der liebe Gott.

Gold: Ich erwerbe eine Sachwert. Warum Gold als Wertanlage gehandelt wird ist im Prinzip rational nicht nachvollziehbar. Eine laufende Rendite habe ich nicht. Wertentwicklung ungewiss.

eigene Immobilie: Ich kenne die Gegend in die ich ziehe, mein Umfeld und hoffentlich auch die Macken der Immobilie. Ich erwerbe einen Sachwert. Eine laufende Rendite habe ich in Form von gesparten Mieten (wird nicht versteuert). Wertentwicklung weiß der liebe Gott

zu 6) Es wird immer so getan als ob der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie bis das der Tod uns scheidet dauert. Man kann eine Immobilie verkaufen und sich eine andere kaufen (oder von mir aus mieten) wenn man die jetzige nicht mehr braucht oder haben will.

zu 7) Naja, diese Wohnform kam mal in den 80ern in den USA ziemlich hoch, ist jedoch, wenn ich richtig informiert bin, rückläufig. Reine Spekulation, ob das so kommt

zu 8) d´accord

[Tobias79]

zum Thema Steuerpflicht und Immobilien:

Bitte vergiss nicht, dass es auch bei Immobilien kaum bekannte Fallen gibt.

Es gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten!

Im letzten Jahr hab ich drei Parteien kennengelernt, die sich daran (fast) ruiniert haben. Teilweise ist die Scham der Menschen so groß, dass man von diesen Fällen gar nichts hört.

1. Fall: Altes Haus gekauft. Mit Muskelhypothek renoviert und nach acht Jahren zu einem höheren Preis verkauft. Mit dem Geld (und weiterem Kredit) ne kleine Villa gekauft - sah ja im ersten Moment von der Beleihung usw. gut aus. Dann kam der Steuerbescheid und dank der Unterschrift der Eltern auch ne zweite Hypothek...

2. Fall: Scheidung, Haus verkauft - auch hier mit (relativ kleinem) Gewinn. Mit dem VK-Preis konnte grad der Hauskredit und die Anwaltskosten bezahlt werden. Jetzt haben beide kein Geld, müssen beide für ihre Wohnung aufkommen und haben beide Steuerschulden...

3. Fall: Um clever zu sein, und das Vermögen vor der Insolvenz zu schützen, hat der Kunde das Haus seinem Bruder zu einem geringen Preis verkauft. Dadurch gewann man Zeit, und hat sich ein Jahr doch entschieden das Haus zu verkaufen (zu 200% des ursprünglichen Kaufpreises). Von dem "Gewinn" wurde gut gelebt, und der Rest in die Firma gesteckt. Jetzt sind beide in Insolvenz, da der Bruder Steuerschulden hat...

Aber wie gesagt - jeder über 18 Jahre ist (zumindest offiziell) rechts- und geschäftsfähig und darf gerne alles unterschreiben.

[Tobias79]

zu 2) Bei Aktien und Anleihen hab ich Marktpreise - bei Immobilien gutachterlich festgestellte Werte - da ist im Erbfall Streit oftmals vorprogrammiert, da der Wert von der einen Seite möglichst hoch angesetzt wird und die andere Seite eine möglichst niedrige Bewertung will. Das kann sowohl für Ämter als auch für Geschwister gelten... Im Übrigen finde ich es bemerkenswert, dass es User gibt, denen sogar die eigenen Nachkommen egal sind.

zu 3) genau da treffen Vorstellung und Wirklichkeit oftmals brutal aufeinander...

zu 4) du sprichst von Preisveränderungen eines Warenkorbes - nicht von Inflation... Preisveränderungen sind die Folgen von Inflation und Deflation - darüberhinaus bin ich nicht der Meinung, dass das Risiko einer Inflation bevorsteht, sondern eher einer Deflation, die bislang mit viel Staatsgeld verhindert wurde (aber das können wir gerne in einem anderen Thread diskuttieren) - und das wäre für alle Sachwerte problematisch

zu 5) Finger weg von Dingen, die man nicht versteht... eben, und die Rechtsverhältnisse bei einer Immobilie können so komplex sein...

zu 6) aber dann bitte Spekulationsfrist abwarten...

zu 7) wegen mir; aber die Tatsache, dass ich mir vorher nicht hätte vorstellen können, wo ich in den letzten Jahren so gewohnt habe (und das auch nie erwartet hätte) zeigt mir, dass es sich nicht lohnt sich zu früh festzulegen.

zu 8) da machen wir jetzt aber mal ne Flasche Bier auf!!!

[4711en]

Der Thread lautet "Kaufen/Bauen billiger als Mieten"

Ob das richtig ist, war wahrscheinlich immer schon Glaubenssache bei der Investition, und im Verlauf der Zeit abhängig von Zins- und Immobilienpreisentwicklung (natürlich auch von der vielbeschworenen "Lage")

Wie sieht es aktuell aus? Unsicherheit über die zukünftigen Entwicklungen am Kapitalmarkt (japanisch deflationäre Prozesse mit Preisrückgängen auch bei Immobilien oder Inflationsprozesse) kann man derzeit nur mit Pragmatik begegnen (abgesehen von demographisch bereits feststehenden "Gefahren" für die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien in potentiellen "Abwanderungsgebieten").

Will ich für mindestens 10 Jahre (gesetzliche Finanzierungs"bindung" für Langfristzinsbindungsinteressenten) investieren, sollte ich zurzeit weder von steigenden Mieten noch von steigenden Immobilienpreisen ausgehen. (Bei eventueller inflationärer Beschleunigung würden beide Parameter wahrscheinlich parallel steigen, was die "Rechnung" nicht umwerfen dürfte).

Man muss derzeit, und das macht es etwas einfacher als in der Vergangenheit, eigentlich nur die nominalen Aufwände für 10 Jahre Miete einer Immobilie ohne Mietsteigerungen mit dem zinslosen Kapitalaufwand (wo bekommt man heute noch eine sichere Nettoverzinsung nach Steuern?) für eine entsprechende Immobilie vergleichen.

Die Miete ist bekannt (z.B. 8,- € pro qm), die Immobilienpreise ebenfalls (z.B. 2000,- € pro qm) (hier sind bei stagnierenden Preisen 1% pro Nutzungsjahr abzurechnen sowie Instandhaltungsmaßnahmen von 2,- € pro qm pro Monat). Die Kreditkosten für die ersten 10 Jahre sind ebenfalls bekannt. Die Flexibilität, nach der gesetzlichen 10-Jahres-Bindung an den Kredit bei exorbitant steigenden Zinsen wieder verkaufen zu müssen, ist unabdingbare Voraussetzung.

Aber, wie gesagt, nie war es einfacher als derzeit, Vergleichsrechnungen anzustellen, da weder von Mietsteigerungen noch von sicheren Nachsteuerrenditen des eingesetzten Kapitals ausgegangen werden muss, was Vergleichsberechnugen deutlich vereinfacht.

Ganz anders wird die Situation werden, wenn sich deflationäre oder inflationäre Prozesse endgültig abzeichnen sollten. Aber soweit sind wir ja noch nicht.

Eine Vergleichsrechnung könnte exemplarisch folgendermaßen aussehen:

Beispiel Miete : 100 qm a 8 € für 10 Jahre = 96.000 €

Beispiel Kauf: 100 qm für 100 * 2000 € = 200000 € ,
Wert nach 10 Jahren 180.000 €
Eigenkapital z.B. 30 % = 60.000 €
Darlehen 10 Jahre fix 140.000 a 4,5 % = Zinskosten = ca. 60.000
Instandhaltung 2,- € * 100 qm * 12 * 10 = 24.000 €

Aufwand für 10 Jahre: 60.000 Zinskosten + 20.000 Wertverlust + Instandhaltung 24.000 = 104.000 €

Kaufnebenkosten noch nicht berücksichtigt.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.756.615 von chiquitillo am 18.01.10 13:00:31

Die einzige garantiert never ending story ist das mieten. Und a bliebt am Ende garantiert nichts.

Vollkommen richtig.

Mir konnte bisher niemand plausibel erklaeren, warum Mieten besser sein sollte als Kaufen.

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.756.994 von Tobias79 am 18.01.10 13:55:01

8.) Zinsen für Wohnraum ist m.M. nichts anderes als Miete.

Ja, nur mit dem feinen Unterschied, dass Du fuer das Eigentum an Dich selbst bezahlst

Natuerlich an die Bank, aber fuer etwas, was Dir gehoert, nicht dem Vermieter.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.760.937 von Tobias79 am 18.01.10 23:52:45

Ich bin mir bei dir nie so sicher, ob es eigentlich nicht können (wissen) oder nicht wollen ist.

Im ersteren Fall solltest du lernen vorsichtiger zu werden mit deinen Aussagen, im zweiten ist es einfach nur billige Propaganda.

Bitte vergiss nicht, dass es auch bei Immobilien kaum bekannte Fallen gibt.

Es gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten!

Wir reden hier über selbstgenutzte Immobilien. Bei ausschließlich selbstgenutzten Immobilien gibt es keine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Und was ist überhaupt der "Gewinn" der gegebenenfalls besteuert wird?

Veräußerungserlös (Verkaufspreis und geldwertige Vorteile, wie z.B. vom Erwerber übernommene Schulden)
- Anschaffungskosten (also Kaufpreis plus Notar plus Grunderwerbssteuer plus evtl Makler ungekürzt durch etwaige Abschreibungen
- Herstellungsaufwendungen (Anbauten etc.)
- Instandsetzungsaufwendungen (renovierungen, Sanierungen)
+ steuerfreie Subventionen
- Werbungskosten (Veräußerungskosten, wie z.B. Grundbuchgebühren, Notariatskosten, Vermittlungsprovisionen und Vertragserrichtungskosten)

Zu deinen Beispielen:

1) Zunächst enmal muss es sich bei der ersten Immobilie um eine nicht ausschließlich selbst genutzte gehandelt haben, denn sonst wär von vorneherein keine Steuer angefallen. Weiterhin muss Der Verkaufserlös höher gewesen sein als die Anschaffungskosten zuzüglich der Sanierungsaufwendungen (Muskelhypothek). Wenn also die Steurlast so hoch ist, muss ja ein ordentlicher Gewinn erzielt worden sein. Wir haben es also mit einem Fall zu tun, wo sich das Risiko steigender Immobilienpreise realisiert. Es ist schon zum verzweifeln. Steigt der Wert, mache ich jetzt auch noch Verluste.
Hätten sie gemietet wären gar keine Gewinne angefallen....

2)Wieder zunächst war die Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt. Wieder ist ein Gewinn angefallen. Anwaltskosten entstehen bei einer Scheidung in annähernd gleicher Höhe, egal ob man mietet oder im Eigentum lebt. Und es ist bei jeder Scheidung immer so, dass aus einem Haushalt 2 gemacht werden und das Leben teuerer wird. Egal ob gekauft oder gemietet.

3) Hier hat sich der eine Bruder mittelbar durch das 2. Geschäft in die finanzielle Situation involvieren lassen. Und die Immobilie war wieder nicht selbstgenutzt. Das Ergebnis hat nichts mit dem Erwerb einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu tun.

Zu den Erbfällen, da mag es so sein, dass eine Erbauseinanderstzung mit Immobilie schwieriger sein mag als ohne. Aber zunächst hat der Immobilienbesitzer (Erblasser) hermit nichts mehr zu tun, zum anderen hat er es in der Hand die Situation vorausschauend zu klären. Gilt übriges für alle Arten von Nachlässen.

Und die rechtlicher Situation rund um Immobilien ist im Prinzip ganz leicht, jeder Handyvertrag ist im Prinzip komplexer. Natürlich auch nicht ganz so teuer...

[minister.grasser]

"Bei ausschließlich selbstgenutzten Immobilien gibt es keine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen"

Bin ich mir nicht sicher, dass nicht. Vielleicht kann da noch wer was dazu sagen.

Zum Beispiel von 4711er. Die Zahlen sind realistisch, vielleicht sogar etwas zu "kauffreundlich". 200 000 zu 750 Miete wäre für Wien realistisch.

ABER:
Wieso rechnest du Erhaltungsaufwand und gleichzeitig Wertverlust ein?

Die Kreditzinsen scheinen etwas hoch. Im Spanienthread ist von Kreditzinsen von unter 1% zur Zeit die Rede, allerdings nicht fest gebunden, weil die Banken Probleme haben. Lass uns mal schauen wie die realen Zinsen sich entwickeln. Momentan bitte für Österreich 1,5% maximal ansetzen. (3 M Euribor + 1% Aufschlag), D vermutlich ähnlich. Die Endabrechnung wird man eben erst in 20 Jahren machen können. Flexibilität ist alles. Die Kreditzinsen sind vermutlich gegenüber den Immobilienpreisen ein nachlaufender Faktor.

Die Wohnung, die 2010 in Wien 200 000 Euro kostete, kostete 1950 sicherlich nicht mehr als 500 000 Schilling (70 000 DM). In anderen Ländern, wo die Geldmengenausweitung noch ärger war (USA, Südeuropa ist dieses Verhältnis noch ärger und hatte sich Korrekturpotential gebildet). Ich wüsste nicht, wieso die größten Schuldner der Welt (=die Staaten) plötzlich auf die Idee kommen sollten, mit der Geldmengenausweitung aufzuhören. Momentan tun sie sich ein wenig schwer, weil die deflationären Kräfte enorm sind, aber unsere Politiker werden es "schaffen".

Wie auch immer, let's see.

Im übrigen habt Ihr noch die wahren Hauptprobleme der Immobilienbesitzer des letzten Jahrhunderts zu erwähnen vergessen. Krieg, Enteignung, Zerbombung etc. (kein Scherz, sondern Tatsache).

[4711en]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.766.448 von minister.grasser am 19.01.10 17:38:31

Hallo Minister,

"Wieso rechnest du Erhaltungsaufwand und gleichzeitig Wertverlust ein?"

weil guterhaltene, d.h. laufend instandgehaltene Immobilien üblicherweise auf eine Nutzungsdauer von 80 Jahre abgeschrieben werden, also an Wert verlieren, anfangs mehr, später weniger, durchscnittlich etwa 1 bis 1,5% pro Jahr.

(Ein besterhaltene Immobilie aus den Siebzigern ist deutlich günstiger auf dem Markt zu erhalten als eine vergleichbare Neubauwohnung, auch mit neuer Heizung, neuen Fenstern, neuem Bad, neuen Böden etc.)

Was die Zinsen betrifft, da haben wir in D bei weitem nicht spanische Verhältnisse. Interhyp:

[tropezon]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.761.824 von chiquitillo am 19.01.10 09:40:42

Hallo chiquitillo,

Ich bin mir bei dir nie so sicher, ob es eigentlich nicht können (wissen) oder nicht wollen ist.

Im ersteren Fall solltest du lernen vorsichtiger zu werden mit deinen Aussagen, im zweiten ist es einfach nur billige Propaganda.

Ich bewundere Deine unendliche Geduld. Deine Argumenten sind so einleuchtend und belegt aber …..vergessene nie:

jeder hat das Recht dumm zu sterben.

Die Kreditzinsen scheinen etwas hoch. Im Spanienthread ist von Kreditzinsen von unter 1% zur Zeit die Rede, allerdings nicht fest gebunden, weil die Banken Probleme haben.

Eine kleine Hilfe zur spanischen Zinssituation. Die günstigsten liegen bei Euribor 12 M. + 0,35 für erstklassige Bonität. Aufschlag bis zu 2/2,5 für mittlere Bonität, mit festem Arbeitsvertrag. Die anderen bleiben außen vor.
Es sind NICHT die Banken die Probleme haben, sondern viele Kunden.

Grüße

Tropezon

PS:
chiquitillo habe leider Deine Post vom 22 Oktober erst soeben gelesen. Ich fliege morgen Abend für 10 Tage ins Ausland. Werde Dir nach meiner Rückkehr ausführlich antworten. LG

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.766.448 von minister.grasser am 19.01.10 17:38:31

"Bei ausschließlich selbstgenutzten Immobilien gibt es keine Besteuerung von Veräußerungsgewinnen"

Bin ich mir nicht sicher, dass nicht. Vielleicht kann da noch wer was dazu sagen.

Lassen wir das Gesetz sprechen:

Grundsatz: Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig.

Hierzu § 23 (Hervorhebungen von mir)

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

[timekiller]

Doch sind steuerpflichtig, bei einer Spekulationsfrist von 10 Jahren.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.775.675 von timekiller am 20.01.10 17:56:40

Quelle: timekiller

Ich halte dagegen: BMF Rundschreiben vom 05.10.2000 zu § 23 EstG.

Nunmehr mag jeder selbst entscheiden, wem er glaubt.....

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.761.082 von Vivian664 am 19.01.10 02:16:18

es ist zum Weinen...

jetzt zahlt man sogar Zinsen an sich selbst...

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.779.054 von chiquitillo am 21.01.10 08:51:13

Lieber Chi...,

diese Ausnahme ist mir sehr wohl bekannt. Ich wollte in diesen Fällen darauf hinweisen, dass es diese Fallen gibt.

Um es dann für alle ganz ausführlich zu machen:

Im ersten Fall wurde das Haus an den Bruder verkauft und an den ursprünglichen Eigentümer wieder vermietet - somit nicht mehr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken.

Im zweiten Fall war der ursprüngliche Eigentümer der Vater, der seinem Sohn und seiner Schwiegertochter ein privates Darlehen gegeben hat und selbst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Diesen Umstand hat man nicht bedacht - und der Vater konnte die Steuerschulden nicht mehr tragen.

Im dritten Fall wurde das Haus während der Scheidung vermietet, um wenigstens noch ein paar Einnahmen zu erzielen. Ebenfalls nicht mehr ausnahmslose Eigennutzung.

Es geht auch nicht um ein VERLUSTproblem, sondern um LIQUIDITÄTSprobleme, da der Gewinn anderweitig schon ausgegeben wurde... aber da du ja so clever bist...

Ich weiß nicht, welches deine Intentionen bei der Argumentation sind. Sie interessieren mich auch nicht. Ich erziele mein Einkommen unabhängig von irgendwelchen Märkten. Ich verkaufe weder Immobilien, noch Aktien, Anleihen, Fonds oder gar Gold/Silber.

Meine Empfehlungen richten sich an diejenigen, die zu blauäugig an den Immobilienerwerb gehen (unter Umständen auch dank der Hilfe von Maklern und Verkäufern) und anschließend vor dem Scherbenhaufen ihrer Existenz stehen.

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.781.759 von Tobias79 am 21.01.10 14:09:32

Bei "Steuersparkonstruktionen", bei denen es um mehrere 100000 € geht, sollte man besser einen Experten zu Rate ziehen.
Die 15 € für ein gutes Programm zur Steuerberechnung kann jeder entbehren, damit lassen sich die steuerlichen Konseqenzen beim Verkauf gut simulieren, oft sind auch Gerichtsurteile in strittigen Fällen enthalten.
Mein aktuelles Programm sagt mir zur Steuerfreiheit bei Immobilienverkäufen momentan Folgendes:

"Verkauf des Eigenheims: Wann keine Spekulationssteuer anfällt

Der Verkauf von Immobilien ist nach geltendem Recht steuerlich immer irrelevant, wenn seit der Anschaffung des Gebäudes oder - bei eigener Herstellung - seit Anschaffung des Grundstücks mindestens 10 Jahre vergangen sind.

Bei Verkauf des selbst genutzten Eigenheims ist ein Veräußerungsgewinn jedoch auch innerhalb von 10 Jahren steuerfrei, wenn das Haus oder die Wohnung seit der Anschaffung bzw. Fertigstellung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Dabei spielt der zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und im dritten Jahr keine Rolle.

Die gleiche Regelung gilt für eine Eigentumswohnung, die Sie am auswärtigen Beschäftigungsort besitzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie Kosten der doppelten Haushaltsführung steuerlich als Werbungskosten abgesetzt haben oder ob dies nicht möglich war, z.B. wegen Wegverlegung des Wohnsitzes vom Arbeitsort aus privaten Gründen."

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.781.759 von Tobias79 am 21.01.10 14:09:32

Mein lieber tobias,

Die Intention, die ich verfolge, ist eigentlich ganz einfach. Ich hasse es wenn Leute durch eine mit falschen Angaben unterstützte Propaganda zu falschen Entscheidungen verführt werden. Auch ich halte nicht besonders viel von dem Berufsstand der Makler bzw. Mitarbeitern von Finanzinstituten.

Und ich glaube, dass viele hier falsch beraten werden.

Nur jetzt stell dir einmal vor, ein kritischer Geist würde deine nachweislich falschen Fakten und Berechnungen aufsaugen, damit zu seinem Bausparfuzzi gehen, der, wenn er nicht völlig auf den Kopf gefallen ist, die faschen Fakten und Rechnungen ganz schnell entlarvt. Welches Vertrauen soll dieser kritische Geist noch in die vielleicht noch bedenkenswerten angeführten Aspekte haben? Ich bin der festen Überzeugung, du würdest mehr erreichen, wenn du dich auf die Beschreibung der wahren Risiken beschränkst wann sie bestehen und wie man sie vermeiden kann.

Lieber Bulli,

Bei "Steuersparkonstruktionen", bei denen es um mehrere 100000 € geht, sollte man besser einen Experten zu Rate ziehen.

Man sollte bei allen wesentlichen Entscheidungen einen Experten zu Rate ziehen. Und man sollte sich darüber klar sein, dass kostenlosen Ratschläge in der Regel die teuersten sind.

Hierzu ein kleines Beispiel:

Ich habe mir im letzten Jahr gedacht, als Selbständiger müsste ich ein wenig mehr für meine private Altersvorsorge tun, habe mir unterschiedlichste Angebote eingeholt, miteinander verglichen, sie versucht zu verstehen und zu probieren, inwieweit bessere Konditionen auszuhandeln wären. Die Anbieter haben mir ihre Angebote durch die Bank kostenlos vorgestellt meine Situation analysiert und mir dann (natürlich) ihr Produkt empfohlen.

Ich habe sodann einmal einen professionellen Berater für Altersvorsorgemanagement kontaktiert, der mir genau eins kostenlos mitteilte, nämlich die Konditionen zu denen er arbeitet, einen Stundensatz zu 150,00 €. Weiterhin hat er mir totale Transparenz bzgl. Provisionen etc. zugesichert, die sämtlich mit dem Beratungshonorar zu verrechnen wären.

Und siehe da, nach reiflicher gemeinsamer Analyse meiner privaten und finanziellen Situation kamen wir zu dem Ergebnis, dass für mich eine zusätzliche Altersversorgung für die nächsten 10 bis 15 Jahre nicht lohnt.

Ich habe für diesen Rat knappe 1000 € bezahlt, wenn ich es jedoch in Relation setze zu der Zeit und den Nerven, die ich vorher investiert hatte und mir dazu überlege, welchen finanziellen Nachteil und Verlust an Lebensqualität ich hätte haben können, wenn ich mir aus den Angeboten einfach das "beste" ausgesucht hätte, war dieses Geld super investiert.

guter Rat ist teuer aber meistens jeden Cent wert

in diesem Sinne

Frohes mieten

[Tobias79]

falsche Angaben??? Propaganda???

1.) Bevölkerungszahl sinkt
2.) Immobilien binden
3.) Immobilien werden zu oft "schön" gerechnet
4.) Zinsen werden an die Bank bezahlt - und nicht an sich selbst
5.) Wohnnebenkosten (und damit auch die der Hausbesitzer und nicht nur für Mieter) steigen
6.) Es wird v.a. von Arbeitnehmern mehr Flexibilität gefordert
7.) Es gibt auch im Immobereich Spekulationsfristen
8.) Das durchschnittliche reale Einkommen im Verhältnis zu Immobilienerwerbskosten ist in den letzten Jahren massiv gesunken.
9.) Preise für Wohnimmobilien werden in den nächsten Jahren stagnieren...

Was ist daran bitte falsch?

Und da ich genau die von dir beschriebene Dienstleistung anbiete, sind meine Kunden dankbar, wenn ich Ihnen genau diese Gedanken und Aspekte einmal mitteile.

Du gehst wohl davon aus, dass ich grundsätzlich gegen den Immobilienerwerb bin... FALSCH!!!

Ich habe schon einmal mitgeteilt, für welche Immobiliensysteme ich eine Zukunft sehe, und für welche nicht...

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.770.088 von chiquitillo am 20.01.10 09:02:16

falsche Angaben??? Propaganda???

Na, #111 ist doch ein gutes Beispiel für deine Propaganda - nämlich durch bewusstes Weglassen von relevanten Fakten eine Meinung hervorzurufen, die bei vollständiger Information offensichtlich nicht entstehen würde.

Grüße K1

[4711en]

wie groß die Gefahr stetig sinkender Immobilienpreise in einer alternden Gesellschaft ist, zeigt das Beispiel Japan auf. Dort gab es seit zwanzig Jahren (!) kein einziges Jahr mehr mit steigenden Preisen, in jedem Jahr sanken die Immobilienwerte.

Selbst wenn bei uns die Preise wie seit 2000 bestenfalls weiter stagnieren sollten, sänken trotzdem die Immobilienwerte nach Abzug der Inflation.

Unter dieser Prämisse ist ein Immobilienkauf eigentlich keine Investition mehr, sondern eher der Kauf eines (langlebigen) Konsumwertes (wie z.B. Möbel oder Autos) und man muss mit sehr spitzem Bleistift rechnen, ob bei Erwerb einer eigengenutzten Immobilie die Summe aus Zinslast + Instandhaltung + Wertabschreibung aufgrund Alterung (letztere ist im Wesen vergleichbar mit dem Werrverlust bei einem Gebrauchtwagen) geringer ist als die vergleichbare Miete.

4711en

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.799.141 von 4711en am 24.01.10 09:38:20

wie groß die Gefahr stetig sinkender Immobilienpreise in einer alternden Gesellschaft ist, zeigt das Beispiel Japan auf. Dort gab es seit zwanzig Jahren (!) kein einziges Jahr mehr mit steigenden Preisen, in jedem Jahr sanken die Immobilienwerte.


Den "Vergleich" halte ich nicht für treffend. Das Problem des Japanischen Immobilienmarktes war die gigantische Blase, die sich bis vor 20 Jahren aufgebaut hat (kleiner Flecken in Tokio war so viel wert wie ganz Californien) - das baut sich seitdem ab und hat m.E. nichts mit der Frage einer "alternden Gesellschaft" zu tun. Nebenbei: Im Zeitraum der letzten 20 Jahre ist die Zahl der Haushalte sogar noch von knapp 40Mio auf knapp 50 Mio Haushalte kontinuierlich gestiegen.

Grüße K1

[AlterMann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.799.222 von K1K1 am 24.01.10 10:26:33

Genauso ist es.

Deutschland ist eines der wenigen Länder, was in den letzten Jahren keine Immoblase aufgebaut hat. Darum kann da auch nichts platzen und selbst eine Stagnation ist ziemlich unwahrscheinlich (nur im Falle einer Deflation wahrscheinlich).

In meinem Einzugsgebiet sind zudem kaum noch MFH zu bekommen. Liegt natürlich auch daran, das man die Objekte in den letzten Jahren mit Renditen deutlich oberhalb von 10% kaufen konnte.

Würden nach 4711 nun die Preise sinken, würden gleichzeitig die Renditen explodieren, was wiederum zu stark ansteigender Nachfrage führen würde. Wird also wohl nichts werden mit japanischen Verhältnissen im Immobereich.

Im Zinsbereich hingegen halte ich japanische 0%-Zinsen für einen mittelfristigen Zeitraum durchaus für möglich. Wenn es der Politik gelingt genügend Druck auf die EZB auszuüben, könnte so die öffentliche Schuldenblase noch etliche Jahre beherschbar bleiben. Ich erwarte also, im Gegensatz zu den meisten Marktteilnehmern, noch ein paar Jahre extrem niedrige Zinsen. Erst wenn die breite Masse sich dann daran gewöhnt hat, kommt schlagartig der große Inflationsknall. Dann ausgelößt u.a. durch die in der 0%-Zinsphase neu entstehenden Kreditblase.

[4711en]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.799.272 von AlterMann am 24.01.10 10:52:04

es ist wohl beides entscheidend gewesen: Abbau von Preisübertreibungen und Alterung der Gesellschaft.

Ich teile übrigens nicht die Ansicht, dass eine Zunahme der Haushalte die Immobilienpreise generell steigen lässt. Einfamilienhäuser werden dann wohl eher sinken, Wohnungen mit vier und mehr Zimmern ebenfalls, nur die Nachfrage nach Ein- bis Dreizimmer-Wohnungen in den Stadtzentren wird dadurch gestützt.

Die Preise von "commercial"-Immobilien sind in Japan 17 % unter dem Stand von vor 33 Jahren (1976), weit vor der Immobilienblase, angekommen.Die Wohnimmobilien sind auf dem Stand von vor 25 Jahren, also ebenfalls vor der Blase. Wer damals in "gesunden" Immobilienpreis-Zeiten in Japan eine Wohnung gekauft hat, hat 25 Jahre keinen Wertgewinn machen können.

Wie gesagt: japanische Verhältnisse heißt auch bei Ausblendung der Immoblase in den letzten Jahrzehnten KONSUM statt INVESTITION.

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.801.018 von 4711en am 24.01.10 20:15:23

Im Betrachtungszeitraum ist sowohl die Bevölkerungszahl, als auch die Zahl der Haushalte in Japan kontinuierlich gestiegen. Da den Faktor "Alterung der Gesellschaft" als preisbestimmenden Faktor heranzuziehen (der ja wohl einen Rückgang der Nachfrage implizieren soll) ist m.E. neben der Sache.

Die Immobilienpreisentwicklung in Japan hat andere Gründe (eben Blasenbildung, Entwicklung verfügbare Einkommen vs. Wohnkosten etc.). Eine Blaupause hinsichtlich der Korrelation zwischen Demografie und Immobilienpreisentwicklung ist der Immobilienmarkt Japans in den letzten 20-30 Jahren sicher nicht.

Grüße K1

[4711en]

"Im Betrachtungszeitraum ist sowohl die Bevölkerungszahl, als auch die Zahl der Haushalte in Japan kontinuierlich gestiegen. Da den Faktor "Alterung der Gesellschaft" als preisbestimmenden Faktor heranzuziehen (der ja wohl einen Rückgang der Nachfrage implizieren soll) ist m.E. neben der Sache."

Dem kann ich ganz und gar nicht zustimmen. Selbstverständlich ist die Alterung einer Gesellschaft (demographische Entwicklung) ein preisbestimmender, weil Nachfrage modifizierender Faktor. Die Nachfrage einer Schicht der 30-40-Jahre alten Bevölkerung und der demographischen Pyramide ist eine entscheidend andere als die einer 50 bis 60 Jahre alten Schicht. Dies betrifft sowohl, wie bereits ausgeführt, die Größe der nachgefragten Immobilien, als auch die Lage sowie letztendlich auch das Ausmaß der Nachfrage. Und dass die Bevölkerungspyramiden kippen, ist bekannt.

Ganz eindeutig weisen die meisten Gesellschaften der westlichen Welt das sog. Babyboom-Phänomen auf, und die kinderreichen Babyboomer, die in den Achtziger- und Neunziger Jahren nicht nur in den USA und Europa die Immobilienpreise haben stigen lassen, gehen nun und in den nächsten zwei Jahrzehnten in Rente. Die Nachfrage nach Immobilien wird sich dramatisch verändern.

Allerdings hat Deutschland durch stagnierende Preise seit der Jahrtausendwende die kreditgetriebene Preisblase, ausgelöst durch Niedrigverzinsung und Ausblendung von Risiken bei der Darlehensvergabe durch die Banken, so wie es in USA, Spanien oder Großbritannien zu beobachten war, nicht mitgemacht, was in den nächsten Jahren hierzulande wohl nicht zu dramatischen Preisrückgängen führen muss, aber über eine Preisstagnation hinaus trotzdem wenig Anlass zu Renditeerwartungen bieten dürfte.

Die Immobilienpreisentwicklung in Japan hat andere Gründe (eben Blasenbildung, Entwicklung verfügbare Einkommen vs. Wohnkosten etc.). Eine Blaupause hinsichtlich der Korrelation zwischen Demografie und Immobilienpreisentwicklung ist der Immobilienmarkt Japans in den letzten 20-30 Jahren sicher nicht.

Im Gegenteil, gerade wegen der Blasenbildung und Entwicklung der verfügbaren Einkommen und Wohnkosten ist der von mir aufgezeigte Chart eine Blaupause für mögliche Entwicklungen in den USA, Spanien, GB und vielen anderen alternden westlichen Gesellschaften. Die erste Hälfte verlief dort genauso, wieso sollte die zweite anders verlaufen? Lediglich in Deutschland wird die Kurve wahrscheinlich wesentlich flacher verlaufen.

Nominal hängt jetzt alles entscheidend davon ab, ob in den nächsten Jahren das Pendel eher in Richtung Inflation oder Deflation ausschlägt. Inflationsbereinigt betrachtet aber wüsste ich aktuell keinen nachvollziehbaren Grund, warum die Immobilienpreise in der Breite noch steigen sollten. Lediglich die Nachfrage nach kleineren ETWn in den Zentren von attraktiven Mittel- und Großstädten (v.a. im Süden unserer Republik) dürfte weiterhin ungebremst sein, da von den Bedürfnissen der alterndern Babyboomer getragen.

Danke trotzdem für die interessanten Gegenargumente von Dir und "Alter Mann", die mich die Sache differenzierter betrachten lassen als ich sie bislang gesehen habe.

Gruß

4711en

[Tobias79]

Dies ist mein endgültig letzter Beitrag in diesem Thread:

1.) Wenn ich keinen Kredit abbzuzahlen habe, kann es mir Scheißegal sein, was passiert. Ich kann mir Rücklagen aufbauen, und selbst entscheiden was ich mache. Wenn mein Chef muckt, dann kann ich ne neue Stelle suchen. Ich habe Kapital, um mir etwas aufzubauen. Wenn ich das ganze Geld in eine Immobilie stecke und noch monatliche Rückzahlungen leisten muss, bin ich in meinen Entscheidungen gebunden.

2.) Neben der Flexibilität, bin ich auch davor geschützt, dass Ämter, Banken, Finanzbehörden, usw. mir vorschreiben, wie ich meiner Immobilie verfahren muss, wenn ich irgendwann einmal wegen Unfällen, Arbeitslosigkeit, Scheidung usw. Zahlungsprobleme habe.

3.) Irgendjemand hat im Thread mal die Frage gestellt, warum Immobilienbesitzer so reich sind. Sie sind reich an Erfahrung; denn wenn sie mal ihr Häuschen mit der Firmenzentrale der Bank nebenan vergleichen (und die Gehälter der Vorstände), dann weiß man für wen man sein Haus gebaut und bezahlt hat.

4.) Unabhängig davon, wo mit welchem Betrag und wie man baut - bei 1-2% Tilgung wird man über die komplette Zeit etwa 80-100% des Kaufpreises als Zinsen nochmal bezahlen.

5.) Bei einer Kinderanzahl von 1,3 bis 1,6 pro Frau werden künftig viele Häuser der Omas, Opas, Väter (davon haben manche ja sogar zwei), Mütter, kinderlosen Tanten und Onkels leer stehen. Dann hat man Bausubstanz, die mit etwa 10-15% der Kosten einfach zu renovieren sind.

6.) Globalisierung bedeutet, dass nicht nur global Handel betrieben wird, sondern auch, dass die gesellschaftlichen Aspekte sich global verschieben werden. Dazu wer hat den die Globalisierung gewollt? Der normale Bürger auf der Straße oder die Großindustrie mit der Erschließung neuer Märkte. Dies wird auch dazu führen, dass sich soziale Leistungen und Löhne global anpassen werden. Und mit dem Lohn sind unmittelbar die Preise verbunden.

7.) Jeglicher eigener Wohnraum über 120m² bei Familien ist persönlicher Luxus für den man bezahlt - sowohl an die Bank (weil dies als Zusatzkredit zu sehen ist) und an diejenigen, die das Haus gebaut haben. Diesen Betrag als "Eigentum" zu bezeichnen halte ich für sinnlos, denn das Geld dafür haben ja andere.

8.) Früher hat man sich für Wohnraum - BEI WEITEM - nicht so verschuldet wie heutzutage. Wenn man etwas Geld hatte, wurde Wohnraum zu mindestens 60% in Eigenleistung gebaut. Damals hatte man auch im Schnitt 2-3 Kinder, und benötigte den Wohnraum auch für die Zukunft... Mit der "revolutionären" 68er-Generation hat sich dies geändert. Heute lässt man zu 90% bauen... Auch ein Grund, warum Wohnraum im Verhältnis zum Nettoeinkommen viel teurer wurde.

Meine Aussagen werde ich auch in Zukunft nicht untermauern, denn Entscheidungen fallen nach emotionalen Aspekten - und nicht nach Rationalen (was man ja unter Anderem daran sehen kann, dass man sich für Wohnraum derart verschuldet)

Jeder, der nicht über den Tellerrand hinauszuschauen kann, und nicht nur in den festgefahrenen Gedanken verharrt, wird künftig eine Chance haben!

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.803.482 von Tobias79 am 25.01.10 11:16:15

Jeder, der nicht über den Tellerrand hinauszuschauen kann, und nicht nur in den festgefahrenen Gedanken verharrt, wird künftig eine Chance haben!

So einen wirren Satz habe ich selten gelesen...

Grüße K1

[K1K1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.802.002 von 4711en am 25.01.10 07:22:58

@4711en

dass die demografische Entwicklung ein preisbestimmender Faktor (unter vielen) ist, das ist doch unbestritten. Nur das Beispiel Japan (Zeitraum ca. 1980-2010), das du herangezogen hast ist dafür m.E. ein denkbar ungeeignetes - die preisbestimmenden Faktoren in diesem Zeitraum waren ganz offensichtlich andere (s.u.).

Grüße K1

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.802.002 von 4711en am 25.01.10 07:22:58

Nominal hängt jetzt alles entscheidend davon ab, ob in den nächsten Jahren das Pendel eher in Richtung Inflation oder Deflation ausschlägt. Inflationsbereinigt betrachtet aber wüsste ich aktuell keinen nachvollziehbaren Grund, warum die Immobilienpreise in der Breite noch steigen sollten.

Ist doch okay, wenn Immobilienpreise inflationsbereinigt konstant bleiben.

Die eigentlich Rechengröße sollte doch die Mietrendite sein (die sich auch Eigennutzer als quasi entgangene und selbst konsumierte Mieteinnahmen ausrechnen sollten).

Ich war schon immer skeptisch bei Modellen, die nur aufgrund von angenommenen Preissteigerungen und Steuervorteilen (ohnehin meist nur Stundungsvorteile) gut aussehen.

Zu Japan würde mich mal die übliche Mietrendite interessieren, konnte aber nichts darüber finden.

Mietrenditen sollten im positiven Sinne des Wortes "Rendite" wohl regelmäßig so bei 5 bis 10% brutto liegen.

Ich glaube "Alter Mann" war es, der in einem anderen Thread sogar von Traumrenditen bis über 20% berichtete, nur daß es sich halt um Schrott Mehrfamilienhäuser in Ostdeutschland handelte.

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.803.577 von K1K1 am 25.01.10 11:26:35

Wenn der Teil davor mal viel gescheiter gewesen wäre.....

Naja, wenigstens hat er einen Blick über den Tellerrand gewagt und folgenden klugen Ratschlag gegeben:

I. Investitionen in Immobilien in wirklich neu entstehenden Handelszentren tätigen (gerne auch in Dubai nach diesem Preisrutsch - aber bitte nicht in Bochum, Bottrop oder Triosdorf!)

Hätte man vor 10 Jahren einen Bürger Bochums, Bottrops oder Troisdorf nach Dubai gefragt hätten die wahrscheinlich auf einen Karnevalsprinzen getippt.

Dubai ist ein Stück Wüste unter dem zufällig ziemlich viel Öl gefunden wurde und in dem in den letzten 10 Jahren von Spekulanten aus aller Welt Milliarden in den Sand gesetzt wurden (jetzt (noch) nicht sprichwörtlich gemeint).

Achso und Dubai hat glaub ich so an die 80 % Ausländer die alle wahnsinnig flexibel sind und wenn die nächste Kirmes aufmacht möglicherweise genauso schnell wieder verschwunden sind, wie sie gekommen sind.

Abgesehen davon, dass es für den Bürger Bochums, Bottrops oder Troisdorfs einen umwerfenden Charme hat, in Dubai zu leben, ist sein Geld dort in irgendeiner Immobilie weitaus rechtssicherer, inflationssicherer, chrashsicherer und was weiß ich sicherer angelegt, als wenn sie sich eine hübsche Immobilie in ihrem Heimatstädtchen zulegen, in der sie so lange sie mögen ihr Leben genießen und sich im Fernsehen anschauen, wie Verrückte Skipisten in die Wüste bauen.

Vielleicht ja als nächstes Palmenlandschaften in der Arktis.

Wer ernsthaft einem Menschen, der darüber nachdenkt, sich in seiner Heimat eine Immobilie zum drin wohnen zuzulegen, empfielt, lieber dort zu mieten und über Immobilieninvestitionen in Dubai nachzudenken ist entweder größenwahnsinnig oder Investment Banker oder FDP Wähler oder größenwahnsinniger FDP wählender Investment Banker.

Dies bitte nur als allgemeine Unmutsäußerung und nicht als fachlichen Beitrag begreifen.

War mir nach den Beiträgen 127 und 135 nach. Und Dank an K1 für die treffenden Anworten darauf in 128 und 136.

LG

Chiquitillo

[chiquitillo]

http://www.presseportal.de/pm/62888/1551282/hypothekendiscou…

Noch ein wenig Propaganda zum Nachlesen.

[Fruehrentner]

Geburtenstarke 60er Jahre sorgen für Eigenheimnachfrage

Viele regionale Wohnungsmärkte schrumpfen bis 2025

Bonn. In einigen Regionen wird es in den nächsten Jahren eine stabile oder wachsende Wohnungsnachfrage geben, immer mehr regionale Wohnungsmärkte müssen aber mit Nachfragerückgängen rechnen. Dies ist zentrales Ergebnis der aktuellen Wohnungsmarktprognose 2025 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

mehr: http://www.enbausa.de/daemmung-fassade/aktuelles/artikel/vie…

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.923.696 von Fruehrentner am 11.02.10 10:26:27

http://www.bbsr.bund.de/cln_016/sid_8B2C0332BA2CB7C221EDD44A…

[Bulli1929]

Zwar schon etwas älter, passt aber ins Thema:
http://www.vpbank.com/download/htm/5281/de/20090819-Sueddeut…

[minister.grasser]

Mal sehen (orf.at): Ist zwar Polemik in der Linkspropaganda, um die Enteignungen weiter zu betreiben, aber wird schon was Wahres dran sein.


Experten: Mieten bald empfindlich teurer
Bei den Wohnkosten könnte es zu drastischen Verteuerungen kommen, warnen Wohnbauexperten. Baubewilligungen sind stark rückläufig. Bald könnten Angebot und Nachfrage stark auseinanderklaffen. Deutliche Mieterhöhungen wären die Folge.


"Regelrechter Preisschub droht"
Vorerst sei die Zahl der jährlichen Fertigstellungen zwar noch mit etwas über 40.000 Einheiten stabil, doch die Baubewilligungen seien seit 2008 massiv eingebrochen. Vor allem bei den Eigenheimen, erklärte der Aufsichtsratschef der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Österreichs, Klaus Lugger, bei der Präsentation des Branchenüberblicks "Wohnhandbuch 2010".

"In drei bis fünf Jahren - so lange rechnen wir von der Bewilligung bis zur Fertigstellung - droht ein regelrechter Preisschub", so Lugger.

Baubewilligungen eingebrochen
Angebot und Nachfrage klaffen dann zu weit auseinander. Die Zahl der Baubewilligungen sei zu Beginn der Immobilienkrise von zuvor (2001 bis 2008) durchschnittlich 42.400 Einheiten jährlich auf rund 28.000 gesunken - bei einem gleichzeitig erhöhten Bedarf von rund 56.000 Einheiten jährlich. "Das ist eine gefährliche Entwicklung." Es werde zu einem neuen "Anschwellen der Wohnungspreise" kommen.


Ende der 90er Jahre stiegen die Mietpreise um bis zu 25 Prozent. Große Mieterhöhungen Ende 90er Jahre
Zuletzt zogen die Preise für Mieten und Eigentumswohnungen Ende der 90er Jahre um zehn bis 25 Prozent dramatisch an, nachdem die Republik die Wohnbaudarlehen um zehn Prozent gekürzt hatte. Die Entwicklung wurde damals mit Budgetmitteln abgefedert.

"Wenn die Baubewilligungen 2009 ein zweites Mal so niedrig ausfallen, kommt es unweigerlich auch zu sehr starken Mieterhöhungen", so Lugger. Die genauen Zahlen liegen erst in ein paar Monaten vor.


Immobilienkrise "sehr gut" überstanden
Ansonsten habe Österreich der Immobilienkrise weitgehend getrotzt. Während beispielsweise in Spanien zuletzt um 60 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt wurden und in Irland sogar noch weniger, liege Österreich im europäischen Feld "sehr gut". "Nur die Schweiz und Österreich haben die Wohnungsfertigstellungszahlen 2009 gehalten", betonte Lugger.


Zahl der Eigenheime geht kontinuierlich zurück. Geldprobleme beim Mittelstand
56 Prozent der Österreicher wohnen im eigenen Bestand, die Zahl der Eigenheime geht aber kontinuierlich zurück. "Das Phänomen Mietkauf hat den Eigentumswohnungsbau nahezu ruiniert", so Lugger. Seit 1980 fällt der Eigentumsbau kontinuierlich, gleichzeitig steigt der Mietkauf.

Derzeit herrsche in erster Linie Nachfrage nach "günstigen Mietwohnungen". "Der Mittelstand ist offenbar in einer sehr prekären Situation und hat zu wenig Bargeld", meinte der Wohnbauexperte.

[chiquitillo]

Noch mal was für unseren Faktenmeister:

Die mangelnde Treffsicherheit hat in der Bevölkerungswissenschaft Tradition. Dazu vermerkt Klaus JENTZSCH bereits 1979:


"Noch 1966 ging man in der Bundesrepublik Deutschland davon aus, daß im Jahre 2000 die Bevölkerung um 14 Millionen zunehmen werde. 1972 wurde dann bereits ein Rückgang der Bevölkerung von 4,5 Millionen vorausgesagt. Dies bedeutet, und damit will ich den Faktor »Unsicherheit« noch verstärken, einen Unterschied von über 18 Millionen Menschen!" (aus: Sterben die wir aus?, 1979, S.9).

Passend dazu der folgende Artikel aus der Taz:

Demografen sagen ein entvölkertes Deutschland voraus - und liegen falsch
Vergesst das mit dem Aussterben. Das Boot wird nicht leer
Es ist uns schon in Fleisch und Blut übergegangen, dass wir aussterben. Bei all den Horrorszenarien über das entvölkerte, überalterte Deutschland des Jahres 2040 wird nie der Hinweis vergessen, dass die Prognosen der Demografen zwangsläufig besonders exakt seien: Schließlich sind alle dann 40-Jährigen heute bereits auf der Welt.

Auf der Welt: ja. In Deutschland: nicht unbedingt. Und ob die Babys von heute im Jahr 2040 dabei sein werden, sich zu mehren oder auszusterben, wissen die Demografen etwa so genau, wie die Ökonomen den Ölpreis in vierzig Jahren kennen.

Die seit vielen Jahrzehnten betriebenen ach so exakten Bevölkerungsprognosen hauen seit ebenso vielen Jahrzehnten mit schönster Regelmäßigkeit daneben. Wie die meisten Langfristaussagen schreiben sie aktuelle Trends über Jahrzehnte fort - mit grauenhaft schlechten Resultaten. Bei den Demografen gesellt sich allerdings zum klassischen Prognosefehler meist noch ein Denkfehler hinzu: Sie glauben, dass das Auf und Ab von Geburt und Tod die Entwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft bestimmen wird. Dabei verhält es sich genau andersherum: Die Entwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft bestimmt die Einwohnerzahl. Nirgends zeigt sich das so klar wie in Ostdeutschland seit der Wende: Wo wenig Geld, da wenig Mensch.

Auch langfristig wird es mit der Bevölkerung eher so sein wie in dem alten Witz, wonach in der Welt genau so viel passiert, wie in die Zeitung passt. Da die Einwohnerzahl von der Leistungsfähigkeit eines Landes abhängt, werden hier immer so viele Leute leben, wie ins Land passen. Und wenn nicht genug als Deutsche geboren wurden, gibt es viele hundert Millionen Menschen auf der Welt, die, so zeigt schon die jüngste Vergangenheit, deutsche Großeltern vorweisen oder zumindest erfinden können, wenn das verlangt wird. So wie sich zurzeit zehntausende von Argentiniern auf der Flucht vor dem Staatsbankrott auf die italienische Herkunft ihrer Vorfahren besinnen - und Dutzende von Kanadiern vor 25 Jahren mit günstig eingekauften Ahnenpässen die Ausländerregeln der Eishockey-Bundesliga umgingen.

Die Bevölkerungs-Contragnose lautet also: Vergesst das mit dem Aussterben. In Deutschland werden auch in 40, 60, 100 Jahren ungefähr so viele Menschen leben wie heute. Die überwältigende Mehrheit davon werden Deutsche sein - nicht unbedingt nach der heutigen Definition, aber nach der dann jeweils gesellschaftlich akzeptierten. DETLEF GÜRTLER

http://www.taz.de/1/archiv/archiv/?dig=2002/05/15/a0104

[Robert_Reichschwein]

Hier schon mal die der neuen deutschen Bevölkerung angepasste Nationalhymne: http://www.youtube.com/watch?v=QrmHot7d5oo&feature=player_em…

[minister.grasser]

Weiter gehts mit der Hetze, jetzt schon fast täglich (orf.at):


Bis zu 50% des Haushaltseinkommens für Mieten
Dass Wohnen relativ teuer sein kann, dürfte bekannt sein. Wie teuer es vor allem für eher junge Mieter ist, die ihre Wohnung in den vergangenen Jahren bezogen haben, zeigt eine heute in Wien präsentierte Studie der Arbeiterkammer. Demnach geben die Bewohner im Schnitt bis zu 50 Prozent ihres Haushaltseinkommens fürs Wohnen aus. Laut AK ist dringender Handlungsbedarf gegeben.

Im Auftrag der Arbeiterkammer hat das IFES-Institut Mieter von rund 200 Hauptmietwohnungen in Altbauten in Wien nach ihrer Mietbelastung befragt, also wie viel ihres Einkommens sie für die Wohnung aufwenden müssen. Ausgewählt wurden Wohnungen in eher "günstigeren" Stadtteilen, meist in der Nähe des Wiener Gürtels, die in den vergangenen sechs Jahren bezogen worden sind.

Alarmierendes Ergebnis
Das Ergebnis ist laut AK-Wohnrechtsexperten Franz Köppl alarmierend: "Wenn man sieht, dass die durchschnittliche Mietenbelastung 43 Prozent ausmacht. Wenn jemand nur ein Haushaltseinkommen hat, dann macht die durchschnittliche Mietenbelastung nahezu 50 Prozent aus und viele Haushalte, wo zwei Personen verdienen, würden sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können, wenn einer davon arbeitslos wird oder aufgrund einer Karenzierung oder wegen eines Kindes nicht mehr arbeiten gehen kann."

In Extremfällen mussten Haushalte sogar 70 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Miete ausgeben, im gesamten Durchschnitt liegt die Mietbelastung bei 20 Prozent.
Hohe Wohnungsnachfrage
Schuld an der vor allem für jüngere Familien wirksamen Entwicklung ist laut Köppl unter anderem die große Nachfrage nach Wohnungen insbesondere in Ballungsgebieten. Aus diesem Grund könnten die Vermieter dort die Mieten sehr hoch halten.

Die Mieter selbst haben meist keine Möglichkeit, die hohe Kostenbelastung zu vermeiden.

Richtwertsystem "funktioniert nicht"
Bei den analysierten Wohnungen handelt es sich um Richtwertmietwohnungen mit einer gesetzlich festgelegten Höchstmiete pro Quadratmeter, die allerdings durch diverse Zuschläge meist deutlich erhöht wird.

Laut AK-Experten Köppl zeigt ein Aspekt der Befragung einmal mehr, dass dieses System nicht funktioniere: "Obwohl das Richtwertmietensystem einen Abschlag von 25 Prozent für befristete Mieten vorsähe, zeigt sich anhand der Studie, dass es überhaupt keinen Unterschied in der Miethöhe gibt zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen."

Da die Mieter nicht über verrechnete Zuschläge informiert werden müssen, ist das Richtwertmietensystem laut Köppl viel zu unbestimmt bzw. intransparent und gehört dringend reformiert.

Mietobergrenzen gefordert
Außerdem fordert die Arbeiterkammer eine Reduktion der Mietbelastung durch festgelegte Mietobergrenzen: "Das würde insgesamt auch der Volkswirtschaft guttun, es würde sozusagen auch dadurch zu einem höheren Wirtschaftswachstum kommen, wenn die Leute weniger für ihre Mieten ausgeben müssen."

So gaben bei der Befragung viele Mieter an, dass sie sich wegen der hohen Mietkosten bei anderen ihnen wichtigen Dingen sehr oder zumindest ziemlich einschränken müssen.

Vermieter weisen Kritik zurück
Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) betonte auf die AK-Kritik an den hohen Mietkosten: "Auch vermieten muss leistbar bleiben." Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 würde den Vermieter eine immer höhere Kostenbelastung treffen und aufgrund der teils widersprüchlichen Entscheidungen des OGH zur Erhaltungspflicht des Vermieters - Stichwort Therme, Ausmalen - sei zum einen eine Verunsicherung von Mietern und Vermietern entstanden, zum anderen steige der Druck auf die Vermieter, zusätzliche Kosten zu tragen, so der ÖVI in einer Presseaussendung.


Das angesprochene "Richtwertesystem" ist übrigens ein völlig willkürlicher und sinnloser Eingriff in den Markt, der besagt, dass ein Palais aus 1900 in zentraler Lage billiger zu vermieten sei als ein Plattenbau am Stadtrand.
Schöne, nicht verfallene Wohnungen sind daher leider knapp, weil legal, sprich dem "Richtwertesystem" entsprechend nicht Instand zu halten. Um 4 Euro pro m2 geht sich eben nur ein Loch aus.
Um den Richtwert gibt doch auch Löcher genug. Ich finde, die Arbeiterkammer und die Sozialisten leisten diesbazüglich gute Arbeit. Ich wunder mich, wieso die jungen Familien dort nicht einziehen wollen.

[minister.grasser]

Munter weiter geht die Hetzerei, jetzt wird erstmals das Ziel deutlich genannt: Keine Anpassung der Mieten an die Inflationsrate (was natürlich völlig unmachbar ist) (orf.at)

Preisschub bei privaten Altbaumieten droht
Ab April werden durch Kundmachung des Justizministeriums die Richtwerte bei Wohnungsmieten um 3,8 Prozent angehoben. Betroffen von den Verteuerungen wären österreichweit rund 250.000 Mieterinnen und Mieter in privaten Zinshäusern, wobei die Anzahl der betroffenen ständig ansteigt, warnt die Arbeiterkammer. Sie fordert klare Mietobergrenzen, mehr Transparenz im Richtwertmietensystem und eine Indexanpassung alle fünf, statt wie derzeit alle zwei Jahre.

Es handelt sich keineswegs um von den Vermietern vorgenommene Verteuerungen, sondern um die gesetzlich geregelte, ganz normale und klarerweise notwendige Indexanpassung an die Inflation. Leider Gottes haben die dummen Hetzer, die jetzt wieder am Werk sind, es jüngst geschafft, dass dies Anpassung nicht mehr jedes Jahr vorgenommen wird, sondern nur mehr jedes zweite Jahr. Jetzt wollen sie sogar die Anpassung nur mehr alle 5 Jahre, dann würden auf die Mieter Erhöhungen um 10% und mehr zukommen. Das Ziel dieser Leute ist offensichtlich, die Indexanpassung völlig zu kippen.
Mietobergrenzen gibt es für Altbauten vor 1945, während der Weltkriege zum Schutz der Frauen, deren Männer an der Front waren, eingeführt und weiter auch, um den Neubau zu fördern. Mittlerweile nur mehr ein Mittel für die sozialistischen Kader, die noch freie Bevölkerung zu enteignen und zu unterdrücken.
Irgendwann haben dann diejenigen, denen es nicht nur um die Vernichtung des Klassenfeindes geht, sondern nur aus Dummheit diesen Lehrern anhängen erkannt, dass diese Mietobergrenzen zur Verslummung ganzer eigentlicher wunderschöner Altbauviertel führt und ein Zuschlagsystem in das Richtwertesystem integriert.
Das führte zu Investitionen und ein wunderbares Aufleben mancher Stadtteile. Jetzt hat die kapitalistische Sau offensichtlich wieder genug geleistet und kann geschlachtet werden.


AK-Präsident Herbert Tumpel kritisiert in einer Aussendung "die nächste Belastungswelle" für die Mieter. Erst vor kurzem hätte eine IFES-Studie gezeigt, "dass bereits jetzt jüngere Haushalte für die überteuerten privaten Richtwertmietwohnungen durchschnittlich fast die Hälfte ihres Haushalts-Einkommens für die Monatsmiete ausgeben".

Diese Belastungswelle (= Inflation) ist höchstens auf die unverantwortliche (keynesianisch - sozialistische) Geldpolitik zurückzuführen.

Bis zu 50% des Haushaltseinkommens für Mieten
Mehreinnahmen für Vermieter
Den Vermietern würde die gesetzlich vorgesehene Verteuerung jährlich zusätzliche Miet-Mehreinnahmen von rund 40 Millionen Euro bringen – ohne Mehrleistung, so Tumpel.

Bewußte Lüge, es handelt sich um die Abgleichung der Inflationsrate. OK, diese Leute wissen vielleicht nicht, was das ist.

Die laufende Verteuerung der überhöhten Richtwertmieten durch die Indexierungen müsse gestoppt werden. Deshalb fordert die AK eine Aussetzen der Richtwerterhöhung im April und eine längst notwendige Reform des ihrer Einschätzung nach unwirksamen Richtwertmietensystems.

AHA, DARUM GEHTS!!

Forderungen der AK

Klare Mietobergrenzen und mehr Transparenz im Richtwertmietensystem. Die Zuschläge bei den Richtwertmieten müssen begrenzt werden. Die Zuschläge sollen nicht mehr als 25 Prozent des Richtwertes betragen. Außerdem sollen die Zuschläge im Mietvertrag angegeben werden müssen. Derzeit ist das nicht der Fall.

OK, die Angaben der Zuschläge im Mietvertrag find ich ok. Ich bin auch für eine Reform des Richtwertsystems:
1)Abschaffung der Richtwerte: Zwei Erwachsene werden wohl in der Lage sein, einen Vertrag zu schließen.
2)Abschaffung der Ungleichbehandlung von zentral gelegener Altbauwohnung (muss billiger vermietet werden, obwohl die Nachfrage riesig ist) und Plattenbau am Stadtrand(kann teurer vermietet werden, wenn man wen findet)
3)Anhebung der Richtwerte auf Merktniveau

Erhöhung der Richtwerte nur alle fünf Jahre und nicht wie derzeit alle zwei Jahre und dann nur um die Hälfte der in diesem Zeitraum gemessenen Inflationsrate.
Völliger Wahnsinn, man kann den Leuten doch nicht alle 5 Jahre die Miete um 10, 20% oder noch mehr erhöhen. Mit solchen Vorschlägen desavouieren sich die Hetzer selbst

Richtwert 4,73 Euro – Kosten rund zehn Euro
Die Richtwerte sind je nach Bundesland verschieden. In Wien beträgt der reine Richtwert derzeit 4,73 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächlichen Mieten lägen aber weit darüber, sagt Tumpel: "Zum bloßen Richtwert werden meist noch genau so hohe nicht näher definierte Zuschläge gerechnet. Weiters können Vermieter noch zusätzlich ihre Grundsteuer und Kosten für Verwaltung und Versicherung auf die Mieter überwälzen."

Mit den Betriebskosten für Müll, Wasser und Abwasser und der zehnprozentigen Umsatzsteuer seien für eine durchschnittliche Richtwertwohnung im Schnitt bereits rund zehn Euro pro Quadratmeter zu zahlen, also für 80 Quadratmeter rund 800 Euro im Monat.

Der AK-Präsident warnt: "Wenn nichts geändert wird, müssten die Mieter ab April für eine durchschnittliche 80 Quadratmeter Richtwertmietwohnung im privaten Altbau rund 25 Euro draufzahlen, aufs Jahr gerechnet sind das 300 Euro mehr."

Tja, das Geld wird immer weniger wert. Die Stadt Wien kann gerne ihr Monopol auf Wasser, Abwasser, Müll etc (= Betriebskosten), mit dem die Partei wie eine Krake den Rest der Bevölkerung aussaugt und ihre Mitglieder fürs Nichtstun fürstlich entlohnt, aufgeben.

"Umverteilung" schadet der Volkswirtschaft
Die hohen Mieten und die ständigen Mietsteigerungen würden zu einer starken Umverteilung von Arbeitnehmereinkommen zu Einkommen von Immobilienfirmen und Anlegern führen. Das schade nicht nur dem Einzelnen, sondern der gesamten Volkswirtschaft, da steigende Mieten auch insgesamt eine sinkende Konsumnachfrage verursache.

Laut Statistik Austria betrug die Inflationsrate 2009 nur 0,5 Prozent, der Mietenindex stieg aber um 4,6 Prozent. Auch jetzt setzt sich der Trend fort: Der Jänner-Mietenindex machte 5,6 Prozent aus, die Jänner-Inflation nur 1,2 Prozent, so die Arbeiterkammer.

Erhöhung vor einem Jahr verhindert
Im Vorjahr wurde die damals ebenfalls drohende Mieterhöhung durch die Indexanpassung mit einer Gesetzesänderung verhindert.

Wenn diese Leute den Krieg gegen die Freiheit wollen, dann werden sie in einem sozialistischen "Paradies" enden, aber ohne mich. Und bis dorthin:

W I D E R S T A N D

[minister.grasser]

Eine Anlage in Immobilien in Wien ist derzeit also durchaus sehr rentabel und der Markt ist sehr gut, man muss aber (leider) damit rechnen, dass die Machthaber jederzeit versuchen werden, Gesetze zur schrittweisen Enteignung zu entlassen.....für gesetzestreue Bürger ist also eine Anlage in Immobilien also eher nicht anzuraten, da macht eine direkte Spende an die SPÖ weniger Arbeit...

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.051.649 von minister.grasser am 03.03.10 17:01:51

Ich erinnere an mein Eingangsposting...

Warum soll es in Österreich anders laufen als bei uns...

Jemand, der bis zu 50% seines Einkommens an Miete zahlt (zahlen muss) hat kein Mietpreisproblem, sondern ein Einnahmenproblem... Derjenige wird sich auch kein Eigentum leisten können... (womit er als Käufer wegfällt)

Eine Anpassung der Gehälter im globalen Wettbewerb zieht automatisch eine Wert-Anpassung von nicht-fungiblen Wertgegebständen nach sich. Für Immobilien gilt dies, da man diese nicht einfach in Wachstumsregionen stellen/verfrachten kann...
Leider sind wir in Westeuropa keine Wachstumsregion mehr... also anschnallen...

Manche verstehen mich falsch und meinen ich würde einen Crash vorhersagen. Diese Entwicklung wird schleichend vor sich gehen, und wer es nicht gaaaaaanz genau beobachtet, wird es zuerst auch nicht sehen...

Das nächste große Thema wird die Besteuerug sein...

1) Reduzierung der steuerlichen Vorteile bei V+V
2) Erhöhung der Grundsteuern
Das Defizit muss von denen getragen werden, die noch etwas besitzen... und da ist man als Immobesitzer ganz vorne dabei.

Man muss beachten, dass eine Umlage aus den von dir in deinem Posting genannten Gründen nicht mehr möglich ist. Die Menschen werden steigende Leerstände ausnutzen, und sich billigeren Wohnraum beschaffen. Man wird mit weniger zufrieden sein...

Die größten Probleme sehe ich für Wohnraum der Mittelschicht, sowie der gehobenen Mittelschicht. Hier werden Eigentümer zwei Möglichkeiten haben:

1.) Mieteingeständnisse (nach unten)
2.) Leerstand

Keine Probleme sehe ich für Wohnraum der unteren Einkommensschichten... diese werden zumindest vermietet bleiben.


Der Markt wird sein übriges tun...

Das Ergebnis wird man in fünf bis sechs Jahren sehen...

[Bulli1929]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.056.074 von Tobias79 am 04.03.10 09:54:18

"Die Menschen werden steigende Leerstände ausnutzen, und sich billigeren Wohnraum beschaffen. Man wird mit weniger zufrieden sein..."

... müssen.

Das ist ja einer der Gründe für den Kauf: Sich einen Wohn/Lebensstandard zu schaffen und diesen später mit geringerem Kapitaleinstz zu halten.

Gruß, Bulli

[chiquitillo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 39.056.074 von Tobias79 am 04.03.10 09:54:18

War da nicht mal eine Ankündigung????

Dies ist mein endgültig letzter Beitrag in diesem Thread:

Und Österreich????

Warum soll es in Österreich anders laufen als bei uns...

du darfst die "Wohn"-Kultur der Österreicher nicht mit der deutschen Wohnkultur vergleichen.

Achso frei nach dem Motto des alten Adenauer: Was kümmert mich mein dummes Geschwätz von gestern.

Ok lassen wir das gestern weg dann sind wir beim Aktuellen Posting:

Leider nichts gelernt außer mal wieder ein paar akademisch angehauchte Stammtischweisheiten in den Raum zu werfen:

1. Eine Anpassung der Gehälter im globalen Wettbewerb zieht automatisch eine Wert-Anpassung von nicht-fungiblen Wertgegebständen nach sich.

Welche Anpassung der Gehälter???? Wenn der Chinese ne Einkommenssteigerung von 10 % und der deutsche nur von 1% welche Wert- Anpassung soll das nach sich ziehen?????

Globaler Wettbewerb???? Wieviele Arbeitsplätze stehen wirklich im globalen Wettbewerb???? Und bei den Wirtschaftszweigen die im globalen Wettbewerb stehen, wie hoch ist die Lohnquote, und was macht der Unternehmer wenn sich eine Anpassung vollzieht???

Latein Latein Wertanpassung nicht fungibler Wertgegenstände????? Du meintest wohl immobiler. Toll auf der ganzen Welt ein Immobilienpreis

2. Leider sind wir in Westeuropa keine Wachstumsregion mehr

Ich vermag nicht zu erkennen, warum es in Westeuropa kein Wachstum mehr geben sollte.

3. Das nächste große Thema wird die Besteuerug sein...

1) Reduzierung der steuerlichen Vorteile bei V+V
2) Erhöhung der Grundsteuern
Das Defizit muss von denen getragen werden, die noch etwas besitzen... und da ist man als Immobesitzer ganz vorne dabei.

Wer soll den dann noch vermieten?

Man muss beachten, dass eine Umlage aus den von dir in deinem Posting genannten Gründen nicht mehr möglich ist.

Welche Umlage??????????????


4. Die Menschen werden steigende Leerstände

Welche steigenden Leerstände bei offiziell prognostiziertem Anstieg der Haushalte und lahmender Neubauwirtschaft????

5. Die größten Probleme sehe ich für Wohnraum der Mittelschicht, sowie der gehobenen Mittelschicht

Die gehobene Mittelschicht und auch die Mittelschicht haben sich in weiten Kreisen vom Mietmarkt verabschiedet und haben selbstgenutztes Eigentum.

Leider immer wieder dasselbe Muster bei dir Prognosen Spekulationen, Gerücht, Falschinformationen zusammenrühren und als Erkenntnisgewinn verkaufen.

Schade eigentlich, das Thema des Threads hätte eine seriösere Betrachtung verdient.

LG chiquitillo

[Tobias79]

da ich selber zu dem Thema nichts mehr sage, überlasse ich es anderen:

http://www.spiegel.de/kultur/gesellschaft/0,1518,687725,00.h…

[Tobias79]

weil es einfach so viel Spass macht:

Ich zahle für eine Wohung ca. 3 € / qm (100 qm)

Ziehe ich die Instalthaltungskosten für die Immobilie ab (ca 0,5 € pro qm / Jahr) bleiben dem Vermieter noch 2,5 € / qm. Muss er noch ein Darlehen tilgen (sagen wir mal 100.000 € zu 4% Zinsen) sind dies wieder 3,3 € / qm. Macht einen Verlust von 0,8 € / qm.

Der Vermieter hat in meinem Fall also noch nicht einmal den Deckungsbeitrag für die Wohnung verdient. Im Übrigen ziehe ich jetzt aus, weil wir eine Doppelhaushälfte zu 3 € / qm beziehen können. Frisch Renoviert versteht sich...

[Hiberna]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.002.677 von Tobias79 am 18.08.10 09:28:22

Im Übrigen ziehe ich jetzt aus, weil wir eine Doppelhaushälfte zu 3 € / qm beziehen können. Frisch Renoviert versteht sich...

wie heißt denn der Ort, wo die Mieten so niedrig sind?

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.002.723 von Hiberna am 18.08.10 09:34:23

kannst de dir aussuchen... Eifel, Hunsrück, Westerwald.

ist nicht im Osten, sondern im Herzen von Europa. Entfernung zu großen Metropolen ca 1,5 h mit dem Auto/Zug.

Ideal für meine Tätigkeit.... 2-3 Tage Außendient - danach in die herrliche Natur mit viel Ruhe und Aufträge abarbeiten...

[durran]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.010.752 von Tobias79 am 19.08.10 10:16:15

Die Blase in Deutschland sehe ich nur in denBallungsräumen.

Hamburg, Köln ,München , Stuttgart,usw.

Die Frage ist einfach wie lange das noch so bleiben wird.
wenn in München die Gehälter sinken , sinken entwder die Mieten oder die Leute hauen ab.
Derzeit kann man gut beobachten wie viele der Ossis den Westen wieder verlassen und in die alte Heimat flüchten.

Klar - wenn ich im Westen 3 -4 Jahre spare habe ich das Geld für ein wirklich schönes Haus im Osten zusammen. Und was mache ich ? Auch klar ich kaufe mir im Osten für 30 000 € ein Häuschen und lasse es mir die 20 Jahre bis zur Rente gut gehen.
Warum soll ich für ein haus in Nürnberg 300 000 ( das zehnfache ) bezahlen wenn es 250 km weiter das gleiche wesentlich billiger gibt.

Ach ja - in den nächsten Jahren dürfte es im Osten auch mehr Arbeitsplätze geben.
Allein schon aus demografischen Gründen.

Die PReise sinken soweit bis es ein Niveau erreicht an dem wieder gekauft wird.
Dieses Niveua haben wir derzeit erreicht.

Deshalb gilt Kaufen kaufen kaufen.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.018.268 von durran am 20.08.10 09:12:07

82 Mio Deutsche kaufen im 2.Quartal 44000 Tonnen Gold; macht pro Person ca. 0,53 gr.
Ungefähr so viel wie in Indien und China...
Soviel zum Thema potentielle Nachfrage...

Wer ein Haus hat und es partout nicht verkaufen will,kann oder wird, dem rate ich sich mit Gold/Silber wenigstens abzusichern...

Es gab ja auch schon Fälle, wo man sich mit Offenen Immobilienfonds absichern wollte...

[minister.grasser]

Bei den mittlerweile ganz schön gestiegenen Eigentumspreisen kann man nicht mehr davon reden, dass Eigentum so billig sei.(obwohl die Zinsen ja noch immer weit unten sind )

Ich gebe aber zu bedenken,a) dass viele Menschen eben sehr langfristig (auch über Generationen) denken. b) Die Anzahl der guten Objekte in guten Lagen begrenzt ist.

Sprich: Hat es jemand irgendwann einmal geschafft, eine tolle Immobilie in guter Lage zu erwerben, dann ist diese, sofern er Kinder hat und die nicht wo anders leben wollen, durch Egennutzung für immer weg vom Markt, denn wenn die Wohnung abbezahlt ist, ist die Erhaltung auch einer tollen Wohnung sehr einfach/bzw. kaum teurer als die einer miesen Wohnung. Und jeder strebt wohl danach, möglichst gut zu wohnen. Wenn immer mehr dieser Objekte in "festen Händen" landet, dann kann man sich überlegen, was das für die Preise bedeutet. Je länger der Frieden währt und je länger man die Möglichkeit hat, Eigentum zu akkumulieren, umso klarer der Effekt.

In Wien ist ein typischer Übergang der der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen.

Was wären solche guten Objekte: Häuser in "alten" Villenvierteln (Achtung: Gefahr der Änderung der Stadtplanung und Errichtung von Sozialbauten); Dachausbauten in guten bis mittleren Lagen; Schöne, große Wohnungn in guten Lagen.

In manchen Ländern, wo die Geburtenraten noch höher sind als in D (GB, F, AUS, bedingt auch IRL, CH, Skandinavien) ist dieser Effekt noch deutlicher zu spüren.

[minister.grasser]

http://www.guardian.co.uk/money/2010/nov/14/home-ownership-r…

Ganz interessant, einmal die Zustände wo anders zu beleuchten.

Im Übrigen kann man sehen, wie gut D durch die Krise gekommen ist, dass es wieder als "vorbildlich" gilt.

Jetzt, am Ausgang der Krise, wäre für die, die flüssig sind, die Zeit gewesen zu investieren, aber lieber wird das Geld für Rettungsschirme verwendet.

[Tobias79]

Ich könnte brüllen vor Lachen...

Die meisten von uns verhalten sich wie die dummen Amerikaner
während die Mieter sich wie die schlauen Schweizer verhalten....

http://www.ftd.de/politik/europa/:kolumne-tobias-bayer-der-a…

[Heyer]

Bin durch Zufall auf diesen Thread gestoßen.

Hier http://www.amazon.de/Kaufen-oder-mieten-richtige-Entscheidun… steht alles Wissenswertes dazu drin.

[minister.grasser]

Der nächste Experte für alles .... von Aktien bis zu Immos etc. Ist aber vermutlich ein gutes Buch.

zu den Schweizern: ein Chalet (=Sommerhaus) ist aus meiner Sicht so ziemlich der größte Geldfresser und aus rationaler Sicht ...aber a jede mag auf sei Fássson glückchlichch werde.

Übrigens: ein Immoinvestment in der Schweiz war auch nicht das Schlechteste
http://www.zkb.ch/de/center_worlds/eigenheimcenter/marktinfo…


Ich halte nur fest: Die Zinsraten liegen nach wie vor knapp unter der Inflationsrate (mit welcher auch die Mieten steigen)...

http://oesterreich.orf.at/stories/481950/

Sprich: der Zuschuss, den ich z.B. eventuell zur Miete legen musste, um den Kredit zu bedienen, kehrt sich immer mehr in ein willkommenes Taschengeld um. Abgesehen davon gehört mir in x Jahren ne Immobilie.

[outsider007]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.533.771 von minister.grasser am 16.11.10 20:54:12

Mr. Dax sagt folgendes dazu:

Müller bevorzugt wieder Aktien, Schulte setzt auf Silber – von Wohnimmobilien und Immo-Fonds jedoch raten beide ab.
Dirk Müller, Börsenexperte: „Die private Wohnimmobilie als Sparpaket für’s Alter zu sehen, halte ich für katastrophal. Weil, was wollen Sie machen, wenn Sie in Rente gehen, will da einer seinen Schornstein verkaufen, um in Urlaub zu fahren, wird schwierig. Und im Laufe eines Immobilienlebens packt man noch mal die gleiche Investitionssumme wie der Anschaffungspreis als Renovierung dazu und das meiste kommt im Alter. Also das ist ein Luxus, den kann man sich gönnen wie ein schönes Auto, aber als Investment auf lange Frist, halte ich es für den falschen Weg.“

(http://www.br-online.de/bayerisches-fernsehen/geld-und-leben…)

[habnix71]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.572.075 von outsider007 am 23.11.10 10:23:59

Wenn man beide Hände und Füsse kaputt hat mag das sein.
Bei Eigenleistung sieht die Rechnung für Anschaffung und Instandhaltung ganz anders aus.

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.573.059 von habnix71 am 23.11.10 12:28:18

also wieder ein Unsicherheitsfaktor des "Sicherheitsliebenden" Deutschen.

[minister.grasser]

Dass der Herr Müller seine eigenen Produkte verkaufen will, sehe ich ja ein.

Die Argumentation ist allerdings ein wenig hahnebüchen. Wenn ich (m)eine Eigentumswohnung mit 60 verkaufe, dann geht sich in jedem Jahr bis zum Tode ein ***** Malediven Urlaub von dem Geld aus.

Aber ich sage immer, Immobilien hält man über Generationen.....

Lustig finde ich allein das Gerede über die "Angst" vor der Inflation.
Wer soll Angst davor haben? Die Immobilienbesitzer am allerwenigsten. Jedes Jahr 1-2% Preissteigerung, wobei der Euribor wegen der staatlichen Interventionen weiter unter 1% rumgurkt und gut is.
Es kommen eben viele Leute durch ihre Analyse der momentanen Gegebenheiten auf den Märkten und der momentanen Geldpolitik zu dem Schluss, dass man von einer stetigen Inflation im Sinne von Preissteigerung ausgehen kann.

Inflation im ursprünglichen Sinne bedeutet übrigens Aufblähung der Geldmenge. Und in diesem Sinne hoffe ich auf noch ganz ganz viele tolle Euro Schutzschirme.
Die Lohnabschlüsse in D müssen in nächster Zeit ohnehin über 2% liegen. Und dann schafft es die neue Regierung hoffentlich noch, gut qualifizierte Leute in den brummenden Motor Deutschland zu bringen und damit auch demographisch alles zumindesat so lala.

Aus dem Artikel kann man auch rauslesen, dass gerade die Toplagen "ausverkauft" sind. Genau entgegengesetzt zu den Unkenrufen, die hier in den Threads laut wurden.
Klarerweise sind die Renditen, die man in Toplagen erzielen kann, niedriger, die Preissteigerungen dafür umso höher.
Ich habs schon oft erklärt, dass natürlich eine Knappheit in Toplagen besteht und wers einmal geschafft hat, sich dort reinzukaufen, zieht auf ewig nicht mehr weg. Also zur Eigennutzung ruhigen Gewissens rein in die Toplagen.

[paul68]

Zitat von minister.grasser: ...

Aber ich sage immer, Immobilien hält man über Generationen.....

Lustig finde ich allein das Gerede über die "Angst" vor der Inflation.
Wer soll Angst davor haben? Die Immobilienbesitzer am allerwenigsten. Jedes Jahr 1-2% Preissteigerung, wobei der Euribor wegen der staatlichen Interventionen weiter unter 1% rumgurkt und gut is.
...

Eigentum ist das einzig Wahre.
Als Mieter ist man doch nur ein Depp im Dauerschuldverhältnis.

Für den der (für sich) ein Haus bauen will hier zwei Adressen.

http://www.bsb-ev.de/
und
http://www.hausbau24.de/

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.656.646 von paul68 am 16.06.11 16:00:08

Fast richtig...

Anonymes Eigentum ist das einzig Wahre.
Als Kreditnehmer ist man nur Depp im Dauerschuldverhältnis

[minister.grasser]

http://diepresse.com/home/immobilien/markt/oesterreich/67994…

Allerdings sind auch die Eigentumspreise derartig gestiegen, dass der Threadtitel stimmen duerfte

Nach dem GR Paket duerfte die Inflation im Euroraum und speziell in den starken LAndern weiter bei 3% liegen........

[Tobias79]

http://www.leap2020.eu/Dekade-2020-2030-Willkommen-in-der-We…

Wir hatten doch mal die Diskussion um die Generation der Baby-Boomer.

Hier eine Analyse eines Think-Tanks, der u.a.

2006 die Immobilienkrise (mit all ihren Folgen) vorhersagte
2008 die Umbrüche in Nordafrika vorhersagte
2009 schon frühzeitig auf die Griechenland-Problematik und den Angriff der Ratingagenturen hinwies usw.

Nun greift er eben dieses Thema auf...

Baby-Boomer und der entstehende Konfilkt mit der jüngeren Generation

[Vivian664]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.900.215 von Tobias79 am 05.08.11 13:13:58

Ich sehe das Problem weniger in einem aufkommenden Konflikt.

Eher daran, dass sich analog zur Demografie auch die Ausgaben fuer Konsum sowie die Staatsausgaben (Healthcare etc.) entsprechend entwickeln.

D.h. dramatisch aufwaerts geht es in USA erst nach 2020 wieder.

Ab 2012 / 2013 erst einmal massiv nach unten.

[minister.grasser]

http://derstandard.at/1311802692289/Blog-Hinter-der-Fassade-…

Es geht in diesem Artikel um den enormen Zuwachs der Wohnflaeche pro Person....was durchaus fuer steigende Immopreise spricht, und in den Ballungsgebieten haetten die Leute durchaus auch heute gerne mehr....vor allem die Jungen (Familien).

Im uebrigen ist auch der Anteil am Einkommen, der fuer die Miete aufgewendet wird, gestiegen und hier gibts auch noch gewaltiges Potential nach oben....

Lustig oder traurig und zum Thema passend ist, dass die Leute ueber 50 bei weitem den groessten Wohnraum pro Kopf haben...
....und Pensionen, die die heutigen Einstiegsgehaelter der Generation Praktikum bei weitem uebersteigen....und gegen Anstieg gesicherte Mieten (Altvertraege, zumindest im sozialistischen Pensionistenparadies Wien) undundund....
....naja sie sind ja die Mehrheit der Waehler

Fuer mich persoenlich hat sichs mit dem Respekt vor der Generation Babyboomer / 68er etc. schon laengst aufgehoert, die haben so ziemlich alles ruiniert. Zwar muss man im Alltag gelegentlich noch vor denen buckeln, (da sie ja wissen, wo es langgeht und der totalitaere Staat sie auch in die entsprechenden Positionen bringt), aber ....... sonst (meine eigene Familie selbstverstaendlich ausgenommen)

[Tobias79]

btw:

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article106383294/Niem…

ich kommentiere den Artikel mal nicht....

[chiquitillo]

Um mal ein paar "Fakten" (alle vom 21.10.2009) dieses Threads mit Tatsachen zu unterlegen:



1. Fakt: Alleine der demographische Wandel wird dazu führen, dass spätestens in 5-10 Jahren ein massives Überangebot an Immobilien vorhanden sein wird.


http://www.manager-magazin.de/politik/deutschland/0,2828,872…

Deutschland vor größter Einwanderungswelle seit Jahrzehnten

2. Fakt: Ein zweiter Aspekt der demographischen Entwicklung ist die Tatsache, dass in deutschen Großstädten mittlerweile viele Kinder leben, deren Eltern einen sehr niedrigen Anspruch an die Größe und die Qualität an Wohnraum haben.

http://www.manager-magazin.de/politik/deutschland/0,2828,869…

Zuwanderer heben den Bildungsstand

3. Fakt:Ich sehe den Trend jedoch nicht dahingehend, dass Menschen in China oder Indien mehr verdienen, sondern Menschen in Deutschland und den westlichen Staaten wenig

http://de.statista.com/statistik/daten/studie/152761/umfrage…

Löhne seit 2009 um ca. 10 % gestiegen

Und all die verarmten Lohnempfänger und ausländischen Akademiker ziehen jetzt unter lauschige Brücken.

Und das von jemandem der auch sonst immer alles vorher gesehen hat. Bin mal auf die neuesten Fakten gespannt

Grüße

Chiquitillo

[chiquitillo]

Noch so eine Ente:

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/wohnkosten-…

dabei hieß es doch im Eingangsposting:

Da die Mietpreise aufgrund sinkender Bevölkerungszahlen gar nicht steigen können

achso, betrifft ja nur 57 mio menschen in metropolregionen und universitätsstädten

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.019.911 von chiquitillo am 14.01.13 17:46:35

Komisch - alle die ich kenne haben stagnierende Mieten; seit Jahren. Auch in Großstädten...

Und wenn mein Vermieter käme und wollte eine Mieterhöhung würde ich den Finger heben und ausziehen....

[seb262]

Habe unseren Vermieter auch gesagt " Bis ......ist unser Limit für dieses Ogbjekt und ich wohne nicht im grossen Garten sondern in dem kleinen Häuschen"

Er prahlte immer so etwas finden sie nicht im LK München (Garten ) etc.. Ich sagte im aber auch das seine Holzfenster undicht seien und sämtliche andere Sachen. Er wollte uns sogar Geld abzocken wo er seine Terrasse renoviert hat.Er sagte er hätte ja nichts davon nur wir.Daszwischen sagte er immer wie fleissig wir sein Grundstück pflegen :-)

Dann wollte er 2 mal in 2 Jahren die Miete anheben. Ich sagte klar wenn sie im Häuschen ein wenig investieren würde ich es ja zahlen. Antwort : Wieso ist doch noch alles gut. Meine Antwort bzw. Anruf 2 Wochen später : Sehr geehrter Herr......wir ziehen um. Da war es einige Sekunden ruhig und es kam nur ......Schade ich hätte sie gerne als Mieter behalten. Ich sagte das glaube ich aber ich saniere nicht mit meinem Geld Ihr Häuschen.

Bei der Neuvermietung für die neuen Mieter hat er dann gleich noch einmal 100 € erhöht der Sack......Wenn sich nicht jeder alles gefallen lässt dann würde es so hohe Mieten gar nicht geben ......

[der_checker]

Das ist München, ein totaler Vermietermarkt. Hab mal gehört, das die Wohnung an denjenigen geht der bei der Besichtigung das meiste Bargeld dabei hat. Und damit meine ich nicht 100€, sondern 1000€ und mehr!

[minister.grasser]

Gratuliere, dass du was Neues Passenderes gefunden hast, seb 262...und der Vermieter offensichtlich auch nen neuen Mieter.....so funktioniert eben ein guter Markt

In Wien z.B. wohnen manche Leute nach Mietgesetz um 200 Miete in ner Wohnung, die entweder neu um 600 vermietet werden könnte oder am Eigentumsmarkt 200 000 einbringen würde.

Spätestens, wenn so ein Objekt in den Händen osteuropäischer Investoren landet und diese mit der "Bestandsfreimachung" beginnen, kann man maximal mit Rambo Mentalität die Stellung halten. Es wäre wirklich vernünftig und de facto auch in beiderseitigem Interesse, wenn die Vermieter auch bei Altmietern die Miete ein wenig ans Maktniveau anpassen könnte.

Denn momentan verlassen "anständige" Vermieter den Markt, weil sie klarerweise nicht ihre Mieter, die auf stur schalten und durch die Gesetzeslage geschützt werden, subventionieren wollen, verkaufen unter Wert an irgendwelche Investoren, die dann rangehen, die "Probleme" anders zu lösen.

Bei Maischberger wurde das Thema auch angerissen, da hat der Vermieter juristisch offenbar gedeckt, der sturen Vermieterin das Küchenfenster zugemauert...http://www.faz.net/aktuell/feuilleton/medien/faz-net-fruehkr…

http://urbanizm.net/580/immobilien-spekulation-und-illegaler…
Was das "Geschäftsmodell" attraktiv macht ist aber auch die Tatsache, dass die Mieter in Bestlagen gesetzlich bestimmte Niedrigstmieten zahlen....dadurch wird der an und für sich von gegensätzlichen Interessen bestimmte Markt zum unappetitlichen Schlachtfeld....von den Klassenkämpfern vielleicht gewollt...