Vonovia (vorm. Deutsche Annington Immobilien SE) (Seite 86)

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.939.173 von Toscanoptic am 09.12.23 17:38:40

Naja ......

Man kann den Bogen auch so weit spannen, dass man im argumentativen Nirvana landet!
Der Vonovia hätte eine Kapitalerhöhung gut geholfen, de facto hat man sich ja die Dividendenzahlung zu 8 % mit abstrusen Klimmzügen beschafft!
Von welcher politischen Konstellation erwarten Sie denn höhere Subventionen unter Einhaltung der Schuldenbremse, die auch dem Daxkonzern Vonovia zufliesen würden?

[Toscanoptic]

Da ist der Name wohl Programm. Zumindest ist die Erkenntnis vorhanden.

Letztendlich ist es egal, wie die Wohnungen und Liegenschaften bewertet werden. Ich bin mir sicher, die Finanzbehörden haben im Rahmen der Grundsteuerneuveranlagung noch deutlich höhere Bewertungen für die Immobilien zugrunde gelegt. Zumindest ist dies aus meinen Grundsteuerbescheiden und auch anderen ersichtlich.

COP 28 hat in meinen Augen gezeigt, was die Welt von den deutschen Phantastereien hält, nichts. Inzwischen wackelt auch der Stuhl der grünen Uschi. Merkel hat sich jetzt auch von der CDU distanziert und trägt den zaghaften Versuch, wieder in die Mitte zu rücken nicht mit. Südamerika lässt sich von der EU ebenfalls nicht mehr vorführen mit der Klimaaussenpolitik, die bis vor ein paar Tagen noch eine WeltInnenpolitik war.

Was das mit Vonovia zu tun hat?
Es drängen langsam die Kräfte in den Vordergrund, die bereit sind, die Ideologie hintanzustellen, die Ärmel hochzukrempeln und die Scherben der letzten 10 Jahre wegzuräumen. Das wird auch Vonovia zugute kommen. Ich gehe davon aus, dass ab März die Zinsen zu fallen beginnen. Das wird der Aktie deutlichen Auftrieb geben. Und eventuell können wir auf ein Scheitern der Ampel hoffen, das bedeuten würde, dass endlich Bewegung in den Wohnungsbau kommen würde um die Wohnungskrise langsam in den Griff zu bekommen!

[Hasenfuzz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.934.181 von smallvalueinvestor am 08.12.23 14:09:25

Total geschönte Bilanz .....

um sich bei der Schuldenlast vor einem Kollaps zu bewahren!
Wer sich zu 8 % frisches Geld beschafft und mit > 25 Jahresmieten verschuldet ist und zusätzlich noch einen Instandsetzungsstau in Milliardenhöhe vor sich her schiebt, der kann nur bei einer Rückkehr der Nullzinspolitik überleben, also warten wir mal ab, ob diese Zeiten wirklich sehr zeitnah wiederkommen, kurzfristig, also auf Sicht von 1 - 2 Jahren, dreht sich die Lohn - Preisspirale weiter .....

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.933.893 von plaintiff am 08.12.23 13:30:22

von 5% rendite auf us staatsanleihen bleibt nach 27,8186 % steuer und 3% für den währungshedge praktisch keine rendite. an deinem gesamtbetrag nagt aber noch 3,2% inflation. negativrendite etwa 3% p.a.

vonovia erwirtschaftet aktuell für 814,65 Mio. Aktien FFO 1.75 billion euros and 1.95 billion euros über 10% realrendite p.a.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.933.893 von plaintiff am 08.12.23 13:30:22

Ich kann deine Einwände gut nachvollziehen.
Jedoch fußt mein Investment auf folgende Faktoren:
FFO von ca 2,25 Euro pro Aktie. Not too bad bei einem Kurs von 27 Euro pro Aktie.
NTA von ca 50 Euro pro Aktie
LTV von ca 47%
Investmentgrade
GS erwartet die erste Zinssenkung im April 2024.
Keine Refi Probleme in 2024.
Weitere Verkäufe sind geplant.
Covenants haben noch genügend Puffer.
Leute reißen sich um die Wohnungen. Angebot und Nachfrage.
Mietsteigerungen
Zinssätze steigen über die Jahre wg Hedging.
Staaten sind massiv verschuldet, Zinssätze kommen schneller herunter als manche hier sich diese vorstellen können.

Meine Annahmen führen zu einem Kursziel von ca 35 Euro pro Aktie. Hier sind schon Abschläge mit enthalten.
Für mich ein ganz klares Value Investment. Hier sind 550T Wohnungen, nicht Goodwill/ Patente oder heiße Luft etc.

VG

smallvalueinvestor

P.S.: Bin schon gut im Plus und werde die Aktie bei ca 35 Euro anfangen abzubauen, außer neue Infos führen zu neuen Überlegungen.

[Herbert H]

Wenn man das Editorial in Rohmerts aktuellem Immobilienbrief liest, dann kommen schon Zweifel auf, ob man in Deutschland in Wohnimmobilien investiert sein sollte. Kann die Lektüre nur empfehlen.

[plaintiff]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.585 von smallvalueinvestor am 07.12.23 10:31:15

Wenn ich auf fallende Zinsen spekulieren will, kaufe ich lieber langfristige US-Staatsanleihen, die tlw unter 50 notieren (bzw notiert haben). Da gibt es eine ordentliche Verzinsung, erhebliches Kurssteigerungspotential und kein Ausfallrisiko. Bis vor kurzem hat man da noch > 5% Rendite erhalten. Value Investing ist auch eine relative Disziplin – wieso ist ein Investment in die Vonovia besser, als in andere derzeit verfügbare Möglichkeiten, die sich freilich nicht in US-Staatsanleihen erschöpfen?

Sieh dir doch mal an, zu welchen Kapitalisierungssätzen die Vonovia die Immobilien in den Büchern hat. Das würde ein Value Investor nicht unterschreiben. Das finde ich viel zu niedrig. Die Mieten steigen durch die Funktionsweise des Mietspiegels (6-jahres Mittel und andere Hemmnisse) nur sehr, sehr langsam, und Marktpreise fließen sowieso nur durch älterwerdenden Neubau mittelbar ein. Bei hohen Kapitalkosten hören irgendwann auch die Modernisierungen auf, die einen großen Teil des "organischen Mietwachstumgs" (so nennt die Vonovia dieses nicht-organische Wachstum) ausmachen.
Die Vonovia braucht mE eine Rückkehr zu einem ultra-niedrigen Zinsregime nahe Null. Auch wenn die Zinsen vorerst nicht mehr weiter steigen, heisst das noch lange nicht, dass sie stark fallen werden. Und es gibt für mich eine Reihe an Red-Flags: Beim Finanzergebnis darf man nicht vergessen, dass da große Gewinne aus dem Rückkauf von Anleihen unter par drinnen stehen. Das ist eine der vielen Handlungen die das Management gesetzt hat, die mich hier besonders vorsichtig werden lässt, denn es ist eine kurzfristige Verbesserung des Ergebnisses, wofür man aber billige langfristige Finanzierungen aufgibt (ie, man zieht Opportunitätserträge vor). Gut, fairerweise werden die aus dem FFO herausgerechnet. Aber auch die teuren JV Partnerschaften (8% Dividende für den JV Partner) haben einen üblen Beigeschmack. Ich finde es fast lächerlich, dass das Management herausposaunt hat, dass die Bewertungen nun bestätigt sind, jedoch klar ist, dass der Partner eine stark erhöhte Rendite durch die Dividende verlangt. Das ist einfach billige Trickserei und für mich das Gegenteil von "wahrhaftig" bestätigten Buchwerten. Apollo hätte niemals die Immobilien direkt mit der Mietrendite, die sie eben abwerfen, zu Vonovias Buchwerten gekauft.
Klar würden im worst case vor der Vonovia viele andere aus der Branche fallen, aber der Prozess beginnt mit Signa vielleicht gerade. Klar haben die andere Immobilien, aber die Bewertung funktioniert doch ähnlich. Es braucht nur ein Unternehmen erwischen, dass Gewerbe und Wohnen hat, dann werden auch mal Wohnimmobilien gezwungenermaßen auf den Markt geworfen. Wenn hier dann zu signifikanten Abschlägen verkauft würde, stellte das einen Triggering Event dar, der dazu führt, dass alle anderen ihre Immobilien neu bewerten müssen. Die Wirtschaftprüfer machen zwar vieles mit, aber da könnten die dann auch nicht mehr alle Augen zudrücken.

Für mich ist die Vonovia Aktie Spekulation. Wenn du gewinnst, gut für dich, aber du hängst völlig von externen Faktoren ab, die weder du noch das Unternehmen, in das du investiert bist, kontrollieren kann. Wo die Aktie in 1-2 Jahren steht ist unerheblich, wenn es um die Rationalität der Investmentthese heute geht. Jeder kennt die Leute, die dann kommen und sagen "Ich habe Recht gehabt" – oft dann aber aus den falschen Gründen, sodass es im Resultat lediglich Glück war. Bei Verlusten kommt freilich keiner zum Angeben. Was ich schätze ist eine Investmentthese, deren nachvollziehbare Hauptargumente sich bewahrheitet haben – da kann man gerne die Ehrenrunde gehen. Aber es braucht ja unterschiedliche Meinungen, sonst hätten wir keinen Markt.

Zitat von smallvalueinvestor: Sehe ich ein wenig anders:
1. Die Inflationsdaten kommen aktuell zurück. 3,2% für DE und 2,4% für EU. Die Frage ist nicht ob sondern wann die Zinsen gesenkt werden.
2. Auch wenn das Zinsumfeld so bleibt muß eine Abwertung nicht erfolgen, wenn sie es schaffen die Mieten zu steigern. Die Nachfrage nach Wohnungen von Vonovia ist sehr hoch. Logik: Wenn zu wenige Wohnungen gebaut werden und die Nachfrage hoch ist, dürften die Preise für Vonovia- Wohnungen nicht stark allen.
3. NAV ist fast doppelt so hoch der der Aktienkurs. Vonovia hat es bis heute geschafft Wohnungsbestände nahe des Buchwertes zu verkaufen. Weitere Verkäufe sind zu erwarten.
4: Sollte Vonovia kippen, was glaubt ihr was in DE und Europa los ist? Europas größtes Immo-Unternehmen. Dann haben wir ganz andere Probleme.

Meine Meinung: Vonovia ist ein klarer value Wert, nur die Hausaufgaben müssen gemacht werden.

Wie immer scheinen aber die Meinungen auseinander zu gehen. Plantiff in 1-2 Jahren reden wir nochmals ausführlicher über Vonovia.

VG

smallvalueinvestor

[georg60]

Ist die 27 wieder der Kipppunkt?
Bin auf die USA Arbeitsmarktdaten gespannt.

[Kreuzspinne-2022]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.926.585 von smallvalueinvestor am 07.12.23 10:31:15

Zitat von smallvalueinvestor: Sehe ich ein wenig anders:
1. Die Inflationsdaten kommen aktuell zurück. 3,2% für DE und 2,4% für EU. Die Frage ist nicht ob sondern wann die Zinsen gesenkt werden.
2. Auch wenn das Zinsumfeld so bleibt muß eine Abwertung nicht erfolgen, wenn sie es schaffen die Mieten zu steigern. Die Nachfrage nach Wohnungen von Vonovia ist sehr hoch. Logik: Wenn zu wenige Wohnungen gebaut werden und die Nachfrage hoch ist, dürften die Preise für Vonovia- Wohnungen nicht stark allen.
3. NAV ist fast doppelt so hoch der der Aktienkurs. Vonovia hat es bis heute geschafft Wohnungsbestände nahe des Buchwertes zu verkaufen. Weitere Verkäufe sind zu erwarten.
4: Sollte Vonovia kippen, was glaubt ihr was in DE und Europa los ist? Europas größtes Immo-Unternehmen. Dann haben wir ganz andere Probleme.

Meine Meinung: Vonovia ist ein klarer value Wert, nur die Hausaufgaben müssen gemacht werden.

Wie immer scheinen aber die Meinungen auseinander zu gehen. Plantiff in 1-2 Jahren reden wir nochmals ausführlicher über Vonovia.

VG

smallvalueinvestor

Bei Vonovia muss man korrigieren die haben die Wohnungen verliehen, bekommen wieder zurück und bezahlen dafür letztlich sehr viel.

[shagerage]

wer am zinshoch angst vor abwertungen hat, greift zur leg, die hat eine deutlich defensivere multiple. dafür fehlt der hebel des bauträgergeschäfts in 2025ff.