DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 235)

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.131.487 von Kampfkater1969 am 11.12.19 12:35:22

Hallo zusammen, ist das überhaupt eine Meldung wert? Das ist doch Tagesgeschäft. OK, ein Kauf von knapp > 1 Mio ... Der Markt sieht es heute wie ich: ... es geht leicht nach unten. Schön wäre: DEFAMA kauft 1 Fachmarktzentrum für 5 Mio €uros. Das brächte DEFAMA vorwärts. Und das dann öfters bzw. regelmäßig. Das von heute sind nicht einmal peanuts.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.130.431 von Flat Eric am 11.12.19 11:00:47

Um die 9% Mietstartrendite.

[Flat Eric]

hier mal als text, nicht nur der link:

"• Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
• Kaufvertrag über Dänisches Bettenlager in Sigmaringen geschlossen
• Investitionen von knapp 2 Mio. € steigern Nettomieten um über 240 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um mehr als 240 T€ führen.

Durch Investitionen in Bestandsobjekte konnten wichtige Fortschritte bei der Vermietung erreicht werden. So konnte am Standort Hamm ein neuer langfristiger Mietvertrag mit der „Vita Gesundheit in Hamm GmbH“ geschlossen werden, die massiv in die Fläche investieren wird. In Lübbenau zieht zum Jahresanfang eine Kardiologie-Praxis ins Kolosseum und baut dort einen modernen medizinischen Betrieb auf. In Sangerhausen wird für TEDi die Verkaufsfläche erweitert. Zudem belegt TEDi künftig eine große Fläche in Lübbenau, die durch einen Umbau im ersten Obergeschoss geschaffen wird.

Mit Notarvertrag vom Montag dieser Woche erwirbt DEFAMA eine Einzelhandelsimmobilie in Sigmaringen (Baden-Württemberg), etwa 80 Kilometer südlich von Stuttgart. Der Kaufpreis beträgt 1,3 Mio. € entsprechend gut dem 11-fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf rund 2.100 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt an der Bundesstraße am südöstlichen Ortseingang und ist langfristig an Dänisches Bettenlager vermietet.

Alle genannten Mietverträge haben eine Laufzeit zwischen 6 und 12 Jahren. DEFAMA sichert mit den getätigten Investitionen in Höhe von knapp 2 Mio. € jährliche Mieterträge von insgesamt 325 T€ langfristig ab. Dies entspricht bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten Mieterlösen von insgesamt mehr als 3 Mio. €."

mein fazit: es läuft also! vielleicht sollte der eine oder andere einfach mal matthias schrade seine arbeit in ruhe machen lassen und nicht andauernd rummäkeln...

[erfg]

Expansion:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2019-12/4839428…

[gate4share]

Es ist schon toll was philo..... für Zahlen genau zusammen trägt und entsprechend beurteilt.

Nur ist es nötig, wenn man die FCR Aktien gar nicht kaufen möchte? Mich macht allein schon sehr skeptisch wie sehr mehr die 5 % Anleihe bewirbt! Wir haben ja schon zig mal besprochen was Bankdarlehen auf Immobilien so kosten. Wenn sich dann ein Immobilienunternehmen woanders Geld für 5 % leiht kann da was nicht stimmen! Interessant zu sehne, was philo........ sonst noch zur FCR rausgefunden hat.
Dennoch könnte ja defama auch mal einen Kauf machen den FCR jetzt machte. Das FCR evtl riskante Zahlen hat, heisst ja nicht auch , dass bestimmte Ankäufe auch lohnenswert sind und auch einem anderen Käufer gute Erträge hätten einbringen können.

[gate4share]

FCR ist sicherlich kein lobenswertes Beispiel dem defama nacheifern sollte.

Habe es so direkt hier noch nie thematisiert gelesen, aber es ist doch so, dass Schrade , der Alleinvorstand und grösste Aktionär von defama , vorher bei der FCR beschäftigt war, oder?

Auch ich bin immer wieder geneigt, wenn ich Ankäufe von anderen, gerade FCR , Deutsche Konsum und Industrie Reit, sehe, hier zu schreiben, "warum kauft Schrade nicht endlich?" Aber das habe ich schon häufig getan und andere meinen es ja auch.

Ob FCR dauerhaft Erfolg haben wird, oder ehr ne Luftnummer ist, hat ja evtl gar keinen Einfluss darauf ob ein Kauf erfolgreich und sinnvoll ist oder nicht.
Defama hat klar definierte Vorgaben und die allermeisten Käufe der anderen erfüllten nicht die Bedingungen. Es sind oftmals keine Lebensmittelmärkte enthalten gewesen, oder es waren weniger als min 2 Mieter, und/oder gab es evtl keine min 5 jährigen Mietverträge. Ob die Kaufpreisforderungen zu hoch gewesen sein können, wissen wird nicht, zumal man ja schon häufiger oberhalb der selbst festgelegten Spanne eingekauft hat.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.115.173 von philojoephus am 09.12.19 17:37:44

Wie gewohnt, von dir eine äußerst exakte Faktenwürdigung.

Wir wissen doch beide, warum wir bei der Defama investiert sind und nicht auch bei einer FCR. ;-)

Ich habe ja nur auf die höhere Agilität der FCR verwiesen und auch die letzten Objektankäufe in 2019 der FCR, nach meiner Würdigung waren keine finanziellen und lagetechnischen Rohrkrepierer dabei.

Aus meiner Sicht könnte die Defama ruhig einen Gang höher schalten bei der Taktung der Objektankäufe. Das letzte Objekt in Ba-Wü zeigte doch, man ist auch bei der Nettomietrendite flexibel, wenn der "Speckgürtel" passt.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.110.733 von Kampfkater1969 am 09.12.19 09:59:30

@ Kampfkater

>> Eine FCR nach meiner Würdigung weitaus agiler und nicht ungeschickter beim Objektankauf.
Du machst mir Angst.

Wenn Du zu dem Schluss kommst, dann hast Du die Daten von der FCR nicht wirklich gewürdigt.

Und neben dem Offensichtlichen gibt es praktisch immer noch Dinge, die man nur erahnen kann, aber nicht wirklich weiß. Als Investor frage ich mich bei solchen Unternehmen wir der FCR z.B. immer: Verkaufen die ihre besten Objekte, um die Zahlen aufzuhübschen, oder die schlechtesten Objekt? Wenn sie ihre besten Objekte verkaufen würde ich als Aktionär auf den schlechten Restanten sitzen bleiben. Wie nachhaltig kann das sein?

Aber man muss ja gar nicht spekulieren. Denn ich finde, dass schon die öffentlichen Fakten ausreichen, um einen weiten Bogen um die FCR zu machen. Wer sich die Mühe macht die Ankäufe und die Zahlen der FCR mal wirklich zu analysieren, kann eigentlich nur zu dem Schluss kommen, dass es da irgendwann mächtig knallt. Spätestens in dem Moment, in dem sich das Verkaufstalent von Herrn Raudis (und da ist er wirklich gut) erschöpft. Vielleicht in einer Rezession, oder wenn die Anleiheinvestoren aufwachen oder wenn der Immobilienmarkt dreht? Fakt ist, dass Geschäftsmodell ist nicht nachhaltig, denn am Immobilienmarkt kommen immer wieder Zeiten, wo plötzlich nichts mehr geht. Oder kennst Du ein Immobilienunternehmen dieser Art, dass die Finanzkrise 2008/2009 überlebt hat? Ich nicht, aber viele, die damals verschwunden sind.

Ich jedenfalls gehe davon aus, dass es da irgendwann mächtig knallt. Und ich habe die Befürchtung, dass sich das negativ auf die DeFaMa auswirken wird, weil DeFaMa-Aktionäre wie Du der Meinung sind, dass man die die FCR und die DeFaMa vergleichen kann.

Aber zwischen den Unternehmen liegen Welten!

Die DeFaMa ist kein Sammelsorium von Immobilien, sondern verfolgt eine klare Strategie.
Die DeFaMa kauft keine Single Tenant Objekte in der Pampa.
Die DeFaMa kauft auch keine Mehrfamilienhäuser.
Die DeFaMa kauft auch keine Immobilien, die vorher Herrn Schrade oder seiner Familie gehört haben. Die DeFaMa kauft auch keine Hotels oder Lagerhallen.
Die DeFaMa ist um ein vielfaches transparenter (Quartalsberichte, Einkaufspreise auf Objektebene, regelmäßig Nachrichten, wenn etwas passiert und nicht, wenn es passt etc.).
Die DeFaMa hat 2018 auch nicht zum 12,4fachen mit teilweise erheblichen Leerstand eingekauft (93,3 Mio. Ankaufsvolumen : 7,5 Mio. Miete; Quelle: FCR GB 2018 S. 58), sondern zum 9,4fachen (27,2 Mio. Ankaufsvolumen : 2,9 Mio. Miete; Quelle: Pressemeldungen der DeFaMa).

Aber die zwei wichtigsten Argumente sind wohl:
Bei der DeFaMa ist noch kein Objekt Hops gegangen (kann aber auch noch kommen). Während es bei der FCR nach meiner Zählung schon mindestens drei sind [Schwedt (Penny), Frankenberg (Herkules Baumarkt), Seesen (Edeka)]. Und die letzten zwei waren dicke Brocken mit 1,4 Mio. Euro Miete. Das sind immerhin fast 10 % der Mieterlöse des letzten Jahres.

Aber der größte Unterschied ist: Die DeFaMa verdient Geld mit dem halten der Objekte und ist konservativ finanziert (d.h. langfristig ohne Bulletrisiko von großen Anleihefälligkeiten). Die FCR verdient im Bestand dagegen nicht mal die Zinsen. Sie ist dringen auf Verkäufe angewiesen. Wie nachhaltig ist so ein Geschäftsmodell, wenn die Musik aufhört zu spielen?



Also, wenn Du Dein Investment in der DeFaMa schützen möchtest, dann solltest Du jeden Vergleich der beiden Firmen so weit von Dir weisen, wie es nur geht, damit ja keiner auf die Idee kommt, man könnte die Unternehmen in eine Ecke stellen, nachdem es bei der FCR geknallt hat. Sonst könnte es nämlich auch für uns sehr unangenehm werden, obwohl die Firmen nicht vergleichbar sind. Oder ist Dein Plan hier schon wieder für Kaufgelegenheiten nach dem Knall zu sorgen, indem Du andere DeFaMa Investoren verunsicherst?

MFG JE

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.110.172 von gate4share am 09.12.19 08:55:33

Eine FCR nach meiner Würdigung weitaus agiler und nicht ungeschickter beim Objektankauf.

Defama sollte in 2020, nachdem der Vorstand ja verstärkt wurde, ruhig etwas Gas geben.

Geld ist genug vorhanden, bei DEFAMA, bei den bisherigen Aktionären und potenziellen neuen Aktionären (= jeweils mittels Kapitalerhöhungen greifbar) und auch bei den Banken, auch Dank der "alternativlosen ertragslosen Geldpolitik" einer EZB und der Länder des €.

Warum eine Defama noch unter 20 € steht im Kurs, in diesen zinslosen Zeiten? Liegt an der Mentalität unserer Mitbürger in Deutschland?!
Sie lehnen mehrheitlich eigenen Immobilienbesitz ab, indirekten Besitz via Aktien dito.

Die deutschen Malocher haben die mieseste Wohneigentumsquote der €-Länder. Reife Leistung!

Warum dann aber nicht mittels Immo-Aktien wie einer DEFAMA vorsorgen und Sachwerte kaufen?

Auch hier versagt unsere Politik. Unsere Bildung. Aktie = "Teufelszeug" bei der Masse unserer Politik.

Wie sonst ist es zu erklären, dass nach dem "Abschaffen des Guthabenszinses nach Inflation" nunmehr eine neue Finanzsteuer kommt, nur auf Aktien, nur auf größere Aktienwerte.

Soll der Bürger, der sparen will, nochmal zum Trottel gemacht werden? Derivate und Optionen bleiben von dieser neuen Steuer befreit übrigens.

Gut, könnte Fans dieser linken GROKO sagen, gut für eine niedrig kapitalisierte DEFAMA, wenn diese wegen geringen Börsenwerts noch nicht unter die neue Finanzsteuer fallen wird.

Ist das aber eine zielführende "bürgerliche Politik", Bürger in riskantere kleinere Nebenwerte zu treiben und in Optionsgeschäfte?

Wollen wir hoffen, dass nicht auch noch ein "Mietendeckel auf Gewerbemieten" kommen wird. Schlägt ja voll auf die Beleihungswerte und Verkehrswerte durch, Stichwort "Ertragswertverfahren".

[gate4share]

Die Käufe insgesamt in 2019 waren gering und somit enttäuschend.
Im ersten Halbjahr sah es noch einigermassen aus, doch dann kam nicht mehr viel. Auch wenn die Gesamtsumme der Käufe nicht so stark unter den selbst gesteckten Mindestkäufen liegt, hat man doch gerade jetzt eine hohe Liquidität, die besser, auch in einer evtl etwas teureren Immobilien angelegt wäre als cash auf dem Konto zu liegen.

Dann haben wir in 2020, fast das gesamte Jahr keine Mieten aus Radeberg. Also wird der Anstieg aller Zahlen in 2020 relativ gering sein. Alles nicht so schlimm, doch es hätte eben besser sein können.........