DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 241)

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.870.626 von philojoephus am 08.11.19 10:13:35

Hi Joe,

schön wieder von dir zu lesen, erneut interessante Ausführungen im letzten Post.

Als jemand, der beruflich viel mit Unternehmensbewertung zu tun hat, verstehe ich natürlich die Argumentation, dass der FFO bei einer Reinvestition in günstigere Fachmärkte zukünftig höher ausfällt, was den Kurs entsprechend antreiben wird. Um den WALT ging es mir nur am Rande.

Tatsächlich hatte ich eher "weiche" Faktoren bei Radeberg im Hinterkopf:

(1) Risikostreuung:
Ich fand die Idee schön, ein hochqualitatives Asset im Portfolio zu haben, welches bei wie auch immer gearteten möglichen Konjunkturverwerfungen zukünftig ertragsstützend helfen könnte. Vielleicht ist es gar nicht so schlecht, nicht nur B und C Objekte zu haben, auch wenn diese natürlich sehr gut ausgewählt sind.

(2) Reinvestitionsgeschwindigkeit:
Der höhere FFO kann ja nur realisiert werden, wenn die liquiden Mittel auch wirklich (einigermaßen) zeitnah reinvestiert werden können. Die Cashposition liegt nun bei 10 Mio. Euro. Hinzu kommt der Ertrag aus Radeberg. Zudem bestehen Revalutierungsoptionen. Natürlich werden Teile der Liquidität auch in Aufwertungen von Objekten gesteckt, aber trotz alledem ist die Cashposition (perspektivisch) sehr hoch, wenn man bedenkt, dass in diesem Jahr noch überschaubare 13,1 Mio. Euro an Objekten gekauft wurden, was wohl nicht mehr als 3 Mio. Euro an EK/Cash erfordert hatte. Meine Überlegung war daher eher, ob man Radeberg noch etwas behält und erstmal die attraktiven Mieten verdient, bis man wirklich wieder knapper in der Cashposition wird, dann bin ich natürlich sehr gerne für eine ertragreichere Umschichtung. Denn ganz ehrlich, wenn ab nächstem Jahr 15 Mio. Euro für 1-2 Jahre zinslos in der Kasse liegen, dann wäre Radeberg sicher die FFO-positivere Option gewesen.

Aber das nur ein paar Gedanken zum Wochenende.

Viele Grüße an alle
LongTermForever

[philojoephus]

@ LongTerm schrieb am 06.11.19 17:13:51 Beitrag Nr. 1.404

>> Ich schließe mich der Meinung an, dass ich auch eher zu einem Behalt von Radeberg tendiere, da
>> der Mietertrag und WALT beachtlich ist.
Ich muss zugeben, dass sich so Objekt im Portfolio der DeFaMa sicherlich gut machen würde. Vor allem, weil es den WALT im Konzern enorm anheben würde. Aber das wäre auch der einzige Vorteil.
Dagegen würden sich bei einem Verkauf und der anschließenden Reinvestition der Mittel der Mietertrag und der FFO je Aktie enorm steigern. Vermutlich um die drei bis sechs Mal mehr, als wenn wir Radeberg behalten würden. Gate4share hat das in Beitrag 1.408 ja sehr anschaulich vorgerechnet.

Und nun frage Dich selbst: Was ist besser für die Bewertung der Aktie: Ein höherer WALT im Konzern oder ein deutlich gestiegener FFO je Aktie? Ich würde mich immer für den höheren FFO je Aktie entscheiden. Denn das ist der entscheidende Bewertungsparameter. Wir haben es doch selbst bei der DeFaMa erlebt, der WALT geht seit Jahren zurück. Das hat die Aktie aber nicht daran gehindert deutlich zu steigen. Warum? Weil das FFO-Wachstum diesen Rückgang beim WALT überkompensiert hat. Cash in the Täsch ist einfach so viel mehr wert und macht so viel flexibler als ein höherer WALT. Mit Cash kann ich Dividende zahlen. Mit einem höheren WALT nicht.

Und dazu kommt, die DeFaMa selbst braucht den höheren WALT ja gar nicht. Normalerweise braucht man langfristige Mietverträge, um eine gute Finanzierung zu bekommen. Aber die bekommt die DeFaMa ja auch mit kurzen Mietverträgen. Ein höherer WALT wäre also nur dazu da, um die Investoren zu beruhigen. Und da setze ich darauf, dass die Investoren besser mit einer höheren Dividende zu überzeugen sind, als mit einem höheren WALT. Und ich denke, dass mit der Zeit immer mehr Investoren erkennen, dass Herr Elgeti und Herr Schrade Recht haben: Wenn man die richtigen Objekte auswählt, wo die Einzelhändler bleiben bzw. hin wollen, dann ist der WALT egal.
Das umgekehrte Argument der Investoren habe ich sowieso nie verstanden. Die meisten Investoren, die lange Laufzeiten haben wollen, argumentieren damit, dass sie nicht einschätzen können, ob die Mieter nach fünf Jahren den Mietvertrag verlängern. Und die 10 bis 15 Jahre Mietlaufzeit geben ihnen Sicherheit. Das ist Bullshit. Wenn ich nicht einschätzen kann, ob ein Mieter in fünf Jahren verlängert, kann ich erst Recht nicht einschätzen, ob er es nach 10 oder 15 Jahre tut. Das Problem dabei ist: Wenn ich für ein Objekt das 12 bis 20fache bezahle, ist es unbedingt nötig, dass der Mieter nach 10 oder 15 Jahren verlängert, damit sich so ein Investment überhaupt rechnet.


@ Kampfkater schrieb am 06.11.19 17:25:57 Beitrag Nr. 1.405 und ff.

>> "Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert
>> ohne (!) Not realisieren?
Für stille Reserven kannst Du Dir nichts kaufen. Und diese stillen Reserven schwinden in ein paar Jahren auch wieder, nämlich wenn der WALT von Radeberg wieder unter 10 Jahre fällt. Da hat gate4share völlig Recht (Beitrag Nr. 1.415).
Ich glaube, dass es extrem rational ist, dass die DeFaMa die Anomalie bei der Bewertung von Fachmarktzentren auf beiden Seiten ausnutzt. Beim Kauf, indem man die richtigen Objekte mit kurzen Laufzeiten zu günstigen Faktoren einkauft und beim Verkauf, indem man überteuerte Objekte mit langen Laufzeiten verkauft.

>> Warum Objekt Radeberg als lukratives Objekt zur Risikostreuung behalten? Um einige wenige
>> lächerliche Millionen € in weitere Objekte stecken zu können?
Sorry, aber das wirkt jetzt ziemlich irrational.


@ gate4share schrieb am 06.11.19 21:35:52 Beitrag Nr. 1.408 (61.856.718)

>> Nehmen wir an, das Objekt Radeberg lässt sich zur 18fachen Miete von 1.3 Mio verkaufen, also wohl
>> dann 23,40 Mio. Nun hat man glaube was um 6 Mio. € gezahlt und 9 Mio. € Umbaukosten und hat
>> dann noch 15 Mio. € kosten und das meiste, schätze mal schon 1 Mio. € getilgt, finanziert. Also hat
>> man cash dann etwa übrig 9,40 Mio. €. Mit diesen Geld könnte man wohl ca. neue, bzw. ältere
>> Märkte zum Wert von ca. 60 Mio. € mit unterlegten Eigenkapital kaufen und damit würde man dann
>> wohl ca. 6 Mio. € Miete im Jahre einnehmen. Somit würde man mit etwas dem gleichen Eigenkapital
>> dann 6 Mio. € Mieten erlösen anstatt nur 1,3 Mio. € in Radeberg.
Ich denke, dass die Rechnung grundsätzlich stimmt und sehr gut das Potenzial veranschaulicht, um das es hier geht (weshalb ich gar nicht verstehe, dass der Beitrag bisher nur von mir mit einem Daumen bewertet wurde).
Wie viel es dann genau wird, muss man sehen (die Steuern auf den Gewinn fehlen noch, dafür wurde der Kauf von Radeberg nicht komplett finanziert, vielleicht wird der Umbau auch teurer oder der Verkaufspreis nicht so hoch). Auf jeden Fall macht Deine Beispielrechnung sehr gut deutlich, dass man durch die Reinvestition der freiwerdenden Mittel die Mieterlöse deutlich mehr steigern kann, als es ein Behalten von Radeberg tun würde (1,3 Mio. Euro vs. 6 Mio. Euro!). Und die Vorzüge sind an diesem Punkt noch nicht mal zu Ende.
Die Alternative wäre ja, entsprechende Kapitalerhöhungen zu machen, um die 9,4 Mio. Euro Eigenkapital zu erhalten. Das wiederum bedeutet, dass von den 6 Mio. Euro Mieterlösen weniger pro Aktie übrig bleiben würde, als wenn man die 9,4 Mio. Euro durch den Verkauf von Radeberg generiert.

Letztendlich geht es um rationale Kapitalverwendung. Wie die bei einem Unternehmen wie der DeFaMa funktioniert hat Rolf Elgeti auf der 2019er HV der Deutschen Konsum ziemlich gut erklärt:

Es gibt bei Fachmarktzentren eine Anomalie in der Bewertung. So lange die Mietvertragslaufzeiten 10 Jahre und länger betragen, werden diese Objekte zu Mietfaktoren des 12 bis 20fachen gehandelt - je nach Größe und Lage des Objekts. Sobald die Mietvertragslaufzeit aber unter 10 Jahre fällt, fallen die Mietfaktoren stark ab - teilweise bis auf das 7fache der Miete.

- Wenn es um die Allokation von Kapital oder Kapitalrecycling geht, wir müssen drei Dinge abwägen:
1.) Was können wir zu welchen Kurs (Mietfaktor) kaufen
2.) Was können wir zu welchen Kurs (Mietfaktor) verkaufen und
3.) Auf welchem Niveau (Mietfaktor) handelt unsere Aktie;
je nachdem, was da herauskommt, muss ich Aktien verkaufen und Objekte kaufen (wenn die Aktie zum 14,5fachen Mietfaktor oder höher gehandelt wird, ich aber zum 11fachen Mietfaktor Objekte einkaufen kann) oder Aktien kaufen und Immobilien verkaufen (wenn die Aktien zu einem 11fachen Faktor gehandelt werden, die Immobilien aber zum 14fachen oder mehr);
- letztendlich ist jeder Objektverkauf eine Alternative zu einer KE, um Neukäufe zu finanzieren; aber klar ist, dass die Marge zwischen Verkauf und Ankauf groß genug sein muss; ein oder zwei Faktoren Unterschied sind da zu wenig;
- Börse bewertet uns zum 13,5fachen der Jahresmiete; d.h. ein Verkauf eines Objekts zum 17,5fachen ist besser als eine Kapitalerhöhung zu machen; aber Verkäufe müssen wir wegen den Mietern in kleinen Dosen und vorsichtig machen; denn wir sind kein Immobilienhändler und wollen auch nicht in diesen Ruf kommen, sondern nur die die Spitzen abschneiden, d.h. beim Verkauf eines Objektes muss schon ein Faktor von 18 stehen, vielleicht auch mal das 17,5fache;

Wenn man diese Ausführungen noch etwas weiter denkt, erkennt man, dass die Dt. Konsum immer auch ein potenzieller Übernehmer der DeFaMa ist, so lange sie drei Faktoren oder mehr über der DeFaMa notiert.
Vielleicht sogar etwas weniger, denn Größe ist in dieser Branche auch ein Wert an sich, wie die Übernahmen bei den Wohnimmobiliengesellschafften und WCM, TLG und Aroundtown gezeigt haben. Und zwar nicht nur, weil der Zugang zu Eigenkapital für die großen Gesellschaften leichter ist (und EK brauchen alle zum Wachsen), sondern vor allem auch, weil ab einer bestimmten Unternehmensgröße Anleihen begeben werden können, die bessere Finanzierungskonditionen bieten als die Hypotheken- und Landesbanken.
Was Finanzierungen angeht, ist auch die DeFaMa in einer sehr guten Position, denn derzeit bieten die Sparkassen und Volksbanken extrem günstige Finanzierungskonditionen an. Dafür dürfen die Objekte aber nicht zu groß sein. Schon Finanzierungen über 5 Mio. bringen kleine Volksbanken und Sparkassen schnell an ihre Grenzen. Die Dt. Konsum hat das Problem, dass sie für Volksbanken und Sparkassen schon fast zu groß ist, aber für die Ausgabe von Anleihen noch zu klein ist. Sie muss daher zur Finanzierung auf Pfandbriefbanken und Landesbanken zurückgreifen. Deren Konditionen sind aber nur im Bereich zwischen fünf bis maximal sieben Jahren interessant. Längere Laufzeiten werden dann schnell teuer. Längere Laufzeiten werden erst dann wieder interessant, wenn man groß genug ist, um Anleihen begeben zu können, denn institutionelle Anleiheinvestoren geben sich derzeit mit absurd niedrigen Zinsen zufrieden. Aber für solche Investoren müssen die Anleihen ein gewisses Volumen haben (je größer desto besser). Aber aus Unternehmenssicht darf das Anleihevolumen nicht zu groß sein, weil sie sonst bei Fälligkeit ein zu großes Finanzierungsrisiko darstellen. Insofern hat die Dt. Konsum derzeit das Problem, dass sie aus Finanzierungsgesichtspunkten genau zwischen diesen zwei Größenkriterien ist.
FAZIT: Kleine Unternehmen, wie die DeFaMa haben günstige Finanzierungskonditionen über die Sparkassen und Volksbanken. Mittelgroße Unternehmen wie die Dt. Konsum haben ein Finanzierungsproblem und müssen schnell wachsen, damit sie in die Größe kommen, wo sie Anleihen begeben können. Die TLG hat z.B. erstmals nach der Übernahme der WCM eine Anleihe begeben und das vorher immer damit begründet, dass man für ein vernünftiges Volumen zu klein ist.

Die Ausführungen von Herrn Elgeti sind auch mit Blick auf die Dt. Euroshop interessant. Aufgrund des Anlagedrucks auf institutioneller Seite werden deren Einkaufscenter seit zwei oder drei Jahren extrem hoch gehandelt. Investoren bezahlen dafür teilweise mehr als das 20fache der Mieterlöse. Die Aktie der Deutschen Euroshop wird aber nur zum 13fachen gehandelt. Das schreit eigentlich danach Center zu verkaufen und die Verkaufserlöse in einen Aktienrückkauf zu stecken, weil das den FFO pro Aktie am effektivsten steigern würde. Aber da tut sich nichts. Und das obwohl die Dt. Euroshop mit sechs Mitarbeitern so schlank aufgestellt sind, dass es skalenmäßig keinen Unterschied macht, ob sie ein paar Center mehr oder weniger haben.
Ich bin echt gespannt, ob die irgendwann einen Centerzukauf melden. Da bezahlen sie dann vielleicht das 18 bis 20fache, während sie die eigene Aktie für weniger als das 13fachen kaufen könnten. Dass das nicht die beste Kapitalverwendung ist, sollte einleuchten. Denn durch den Rückkauf der eigenen Aktien könnte man den FFO pro Aktie viel stärker treiben als durch den Zukauf so teurer Center.


@ Michale schrieb am 07.11.19 09:03:36 Beitrag Nr. 1.411 ( 61.858.839 ) Antwort auf Beitrag Nr.:

>>> DEFAMA läuft doch ohnehin auf einen Exit zu. Wenn die Gesellschaft eine bestimmte Größe und
>>> eine bestimmte Objektzahl erreicht hat, wird sie verkauft - davon bin ich überzeugt.
>> das kann ich mir nicht vorstellen. DeFaMa ist das Baby von H. Schrade und viele der mir bekannten
>> Aktionäre werden sicherlich nicht wegen ein paar Euro mehr diese Aktie verkaufen. Die langfristigen
>> Aussichten sind hier sehr gut und warum sollte er denn verkaufen?
Nicht wegen ein paar Euros mehr. Aber zum richtigen Preis schon. Ich glaube, dass hat Herr Schrade auch schon mal gesagt. Bisher hat er sich doch auch sonst sehr rational bei der Kapitalallokation verhalten. Und ich stimme Effektenkombinat zu, jemand wie Herr Schrade findet sicherlich neue Verwendungsmöglichkeiten für das Geld.

MfG JE

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.853.958 von Kampfkater1969 am 06.11.19 17:25:57

Kampfkater: "Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert ohne (!) Not realisieren?

Ich will dieses Juwel, nach Sanierung, sehr gerne als Miteigentümer behalten....."


Den HGB Gewinn, braucht man sich selber nicht zuschreiben und dann auch nicht steuerlich aufdecken, wenn man das Objekt noch behält. Jedoch, wenn man beispielsweise jetzt bei Neuerrichtung mit den neuen Mietverträgen die bis 15 Jahre gehen, dann einen Wert der 18fachen Jahresmiete hat, dann wird dieser hohe Wert auch einfach in den kommenden Jahren verschwinden.
Es spricht viel dafür, jedenfalls war es bisher so, dass dann auch so ein Markt wie Raderberg, dann in vielleicht 10 Jahren, auch nur zur 10fachen miete gehandelt wird. Also dann ist der gesamte Ertrag, den man dann bei Fertigstellung erzielen könnte, in den folgenden 10 Jahren komplett verloren.

Es hängt stark davon ab, wieviele neue Objekte und zu welchem Preis man kaufen kann. Ergibt sich in den nächsten 12 Monaten nur sehr wenig, dann kann man doch besser Raderberg halten und entsprechend finanzieren.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.861.935 von Kampfkater1969 am 07.11.19 13:06:09

Habe da schon Vertrauen , dass der Vorstand das jeweils richtige zu dem Zeitpunkt dann machen wird, und auch er weiß am besten wie sich die Angebote an neuen Objekten jetzt darstellen und wie es in der Zukunft sein wird.

Wenn man bei Fertigstellung, dann also in gut 1 Jahr, dann höchstens für 30 Mio neue Objekte gekauft hat oder noch weniger und es keine gute Kaufaussichten zu ca 10 fachen oder niedrigen Jahresmiete gibt, dann wird man das Radeberg Objekt sicher behalten.

Das Vorhaben Radeberg zu verkaufen nach einer Renovierung ist wohl schon fast 4 Jahre alt. Und erst vor wenigen Monaten hatte man die hohe Kapitalerhöhung durchgeführt, die soviel Geld einbrachte, dass man damit wohl min für ca 50 Mio neue Objekte, und Investitionen und Renovierungen . auch Erweiterungen für bestehende Märkte durchführen könnte........
Hätte man die KE nicht durchgeführt hätte man nun schon knappes Eigenkapital um ausreichend neue Objekte zu kaufen und noch zusätzlich kleinere Arbeiten im Altbestand ohne neue Kredite durch zu führen.
Denn das war auch ein Grund für die KE. Eben wegen Mieterwechsel und kleinen Umbauten die vielleicht 30 tsd bis 150 tsd kosten, lohnt ein Kredite kaum den Aufwand, inkl. Verhandlung, persönlicher Vorsprache etc. Da wurde eben auch etwas freies Kapital benötigt, um mittlere Arbeiten durch zu führen, die in der Regel auch dann zu höheren Mieteinnahmen führen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.859.046 von Effektenkombinat am 07.11.19 09:18:15

Klar kann man in diesen "zinslosen Zeiten" seine Sachwerte für viel "Papiergeld" verkaufen.....und dann?

In andere, dann schon überteuerte Sachwerte umschichten? Im Papiergeld belassen und durch fehlende Zinsen (ehrlich nach Inflation gerechnet) schleichend entwerten lassen?

Ich sehe schlicht aktuell keine Alternative zu Sachvermögen. Weil die Mehrheit unserer Gesellschaft das Projekt € retten will, koste es , was es wolle. Noch....

Wenn "Radeberg" modernisiert ist = höherer Verkehrswert. Dies muss man bei anderen Märkten erst mal leisten.

Und ehrlich, letztlich ist die Bausubstanz solcher Märkte irgendwann wertlos. Wert von Dauer = Grund und Boden in Lagen, die es erlauben, dort mit jeweils modernen Gebäuden gute Renditen zu erzielen.

Ein Supermarkt Baujahr 2000 ist in 2040 nix mehr wert, aber der Grund und Boden. Da bringen auch 9% Mietrenditen nix, da diese mit dieser Bausubstanz nicht unendlich erwirtschaftet werden können.

Warum Objekt Radeberg als lukratives Objekt zur Risikostreuung behalten? Um einige wenige lächerliche Millionen € in weitere Objekte stecken zu können?

Wie geschrieben bekommt man aktuell Geld umsonst von den Banken, die Hypothekenzinsen liegen unter der jährlichen Teuerung.

Auch haben die vorhandenen und neue Akktionäre der DEFAMA genug unverzinst herumliegendes brachliegendes Geld, um die 20-30% Eigenkapital je neues Objekt mittels Kapitalerhöhungen zu finanzieren. Wenn es denn tatsächlich soviele neue Chancen in kurzer Zeit zu nutzen gäbe.

Sonst ja im Zeitablauf immer größere Innenfinanzierungsstärke der DEFAMA vorhanden, durch "Luft" bei den vorhandenen Objekten via hoher Tilgungsanteile.

Ab einer gewissen Größe kann man jährlich alle Zugänge locker selbst finanzieren. Wir reden ja nicht von 20 neuen Objekten pro Jahr......

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.858.839 von Michale am 07.11.19 09:03:36

Zitat von Michale: DeFaMa ist das Baby von H. Schrade und viele der mir bekannten Aktionäre werden sicherlich nicht wegen ein paar Euro mehr diese Aktie verkaufen. Die langfristigen Aussichten sind hier sehr gut und warum sollte er denn verkaufen? Außerdem gehört ihm nur ca. 1/3 der Firma.

Die Frage nach dem Warum ist müßig. Es gibt viele Gründe oder auch gar keinen. Wenn der Preis stimmt, wird er ein entsprechendes Übernahmeangebot annehmen und sich dann eben einem neuen Projekt zuwenden oder Rosen züchten, was weiß ich. Je nachdem, wo uns die Nullzinspolitik noch hintreibt, kann ja die Gier nach Rendite noch weiter zunehmen und entsprechende Angebote zu überzogenen Preisen befördern.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.858.650 von Effektenkombinat am 07.11.19 08:46:13

das kann ich mir nicht vorstellen.

DeFaMa ist das Baby von H. Schrade und viele der mir bekannten Aktionäre werden sicherlich nicht wegen ein paar Euro mehr diese Aktie verkaufen. Die langfristigen Aussichten sind hier sehr gut und warum sollte er denn verkaufen? Außerdem gehört ihm nur ca. 1/3 der Firma.

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.853.958 von Kampfkater1969 am 06.11.19 17:25:57

Zitat von Kampfkater1969: "Radeberg-Sanierung" wird enorme stille Reserven in der HGB-Bilanz schaffen. Warum diesen Wert ohne (!) Not realisieren?

Ich will dieses Juwel, nach Sanierung, sehr gerne als Miteigentümer behalten.

Unsere Politik im Verbund mit EZB hat ja den Wert unseres Geldes, dem €, abgeschafft. Er wird durch die EZB beliebig neu erschaffen, ohne mit dem Wachstum des europäischen BIP Schritt zu halten.

Geld ohne Zinserträge nach Inflation hat keinen Wert mehr.....wenn Schuldner dieses nach Inflation gerechnet sogar mit einer Positivrendite nutzen können.

In diesen irren Zeiten sollte die Devise sein, möglichst viele lukrative Sachwerte sich sichern.

Der € ist unter unserer "linken Politik" beliebig vermehrbar geworden. Aber Sachwerte wie Renditeimmobilien sind es nicht (!!).

Wir werden die Zeiten noch erleben, dass ein regelrechter Run auf die letzten positiven Renditen (nach Inflation!) einsetzen wird.

Noch ist die Masse unserer Mitbürger nicht gewillt, Billionen von € in Sachwerten anzulegen, noch.....

Das Gejammere in Sachen Radeberg-Verkauf ist völlig überflüssig.
DEFAMA läuft doch ohnehin auf einen Exit zu. Wenn die Gesellschaft eine bestimmte Größe und eine bestimmte Objektzahl erreicht hat, wird sie verkauft - davon bin ich überzeugt.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.856.718 von gate4share am 06.11.19 21:35:52

die Rechnung ist soweit richtig, außer dass man bei Radeberg keine Tilgung vorgenommen hat. Die Darlehen waren auch nur kurzfristig bei Banken aufgenommen, was ja den Vorteil hat, dass man bei einem evtl. Verkauf keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss. Aber Du hast recht, mit dem Verkauf von Radeberg kann man die Schlagzahl des Schnellbootes DeFaMa deutlich erhöhen.

Auch wird man das ganze dann zur Verfügung stehende Geld sicherlich nicht in neue Objekte investieren, sondern man hat ja Herrn Stich, der die bereits definierten und in Besitz der DeFaMa befindlichen Objekte -wie auf der HV von H. Schrade dargelegt wurde- dann entweder umbauen, anbauen oder sanieren möchte. Auch das kostet erst mal Geld, schmälert wahrscheinlich kurzfristig erst einmal den Cashflow und führt dann nach erfolgten Arbeiten zu deutlich höheren Mieten.

[gate4share]

Nehmen wir an, das Objekt Radeberg lässst sich zur 18fachen Miete von 1.3 Mio verkaufen, also wohl dann 23,40 Mio. Nun hat man glaube was um 6 Mio gezahlt und 9 Mio Umbaukosten und hat dann noch 15 Mio kosten und das meiste , schätze mal schon 1 Mio getilgt, finanziert. Also hat man cash dann etwa übrig 9,40 Mio.
Mit diesen Geld könnte man wohl ca neue, bzw. ältere Märkte zum Wert von ca 60 Mio mit unterlegten Eigenkapital kaufen und damit würde man dann wohl ca 6 Mio Miete im Jahre einnehmen.

Somit würde man mit etwas dem gleichen Eigenkapital dann 6 Mio Mieten erlösen anstatt nur 1,3 Mio in Radeberg.

Wenn man jedoch nicht kaufen kann und man noch länger braucht und auch evtl mehr zahlen muss, dann könnte man ehr überlegen Radeberg zu behalten...