DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 247)

[Kampfkater1969]

...on the long run, we are all dead....gilt für alles und jeden...auch AGs.......

Aber bis es soweit ist, gut und klug investieren, auch in eine DEFAMA, und das "Leben" nicht vergessen.... ;-)

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.345.780 von batters1996 am 26.08.19 19:59:06

@ batters: na, wenn das so ist... ich bin zutiefst erschüttert! 😵 hatte ich doch allen ernstes mit ner kapitalerhöhung 💰💰💰 zur wachstumsfinanzierung 📈 gerechnet 😜

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.301.620 von Michale am 20.08.19 17:35:38

Zitat von Michale: die Imma ist noch nicht lange tätig. Dann kam am 01. Febr. 2017 H. Rehwald zur DeFaMa. Er hat hier Strukturen mit H. Schrade aufgebaut und hat später -allerdings kann ich kein genaues Datum sagen- die Leitung der IMMA übertragen bekommen, vermute jedoch in 2018.
Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) will weitere Potenziale im Bestandsportfolio heben und verstärkt sich dafür im Bereich Projektentwicklung und strategisches Asset Management. Dazu wurde mit Matthias Stich (49) ein erfahrener Spezialist für die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien an Bord geholt. Dies war zum 01.02.2019.

Mit diesen beiden Personalien, die sicher deutlich mehr Geld kosten, als ein Sachbearbeiter ist für mich klar, dass die Personalkosten in 2018 und auch noch 2019 deutlich gestiegen sind.

Übrigens verantwortet H. Stich den Umbau von Radeberg.

Ja, klingt auch nachvollziehbar.

Gut und sinnvoll ist es auf jeden Fall, das man die gesamte Hausverwaltung intern macht. Doch das muss ist in der Regel nicht teurer, sondern müsste langfristig günstiger sein.
Viellleicht musste man wirklich noch die gesamten Strukturen aufbauen, und vieles muss eben anfangs mit grossen aufwand neu erarbeitet werden.

Bin indes der Meinung, dass dieser Kostenblock sich nur noch wenig erhöhen solle, und so der prozentualle Anteil sich mit der Zeit geringer darstellt. Hier ist schon die VIB Vermögen Beispiel, dass sie dann aber extrem hohe Vorstandsvergütungen und Aufsichtsratsentlohnung zahlt ist eine zweite Sache.
Klar ist auch der UMbau in Radeberg eine starke personelle Belastung, auch das kostet. Wäre man anstatt das Joint venture eingegangen ,hätte man evtl Personalkosten gespart , hätte aber auch nur den halben Gewinn aus dem evtl späteren Weiterverkauf, immerhin wohl 3 bis 8 Mio , erzielt und die andere Hälfte hätte der Partner bekommen. Allein dieses würde schon, in diesen beiden Jahren zusätzliche Personalausgaben von je ca 1 Mio rechtfertigen, wenn es nötig wäre.

[Effektenkombinat]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.345.780 von batters1996 am 26.08.19 19:59:06

Zitat von batters1996: Sehr Schade, aber wenn eine AG überschuldet ist, bleibt kein anderer weg als Kapitalerhöhung..

Das Management wird, den Weg gehen...davon bin ich überzeugt, nur ich muss an der Börse
flexibel bleiben...werde diese Aktie nicht abschreiben, immer im Auge behalten...

viel Glück

Tut dir was weh im Kopf?

[batters1996]

Sehr Schade, aber wenn eine AG überschuldet ist, bleibt kein anderer weg als Kapitalerhöhung..

Das Management wird, den Weg gehen...davon bin ich überzeugt, nur ich muss an der Börse
flexibel bleiben...werde diese Aktie nicht abschreiben, immer im Auge behalten...

viel Glück

[erfg]

Kapitalerhöhung beschlossen:

https://mobile.traderfox.com/news/dpa-compact/id-322875/

[LongTermForever]

In der Tat sehr interessant!

PS: Heute sehr hohes Volumen, alles gg das Ask bei recht ordentlichen Kursen. Finde im Web aber keinen Hinweis...

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.328.227 von philojoephus am 23.08.19 15:37:22

Danke Joe,

das sind ja wirklich hochinteressante Informationen die mir bislang nicht bekannt waren.

LG

Michale

[philojoephus]

„Häufig finden Sie eine Situation vor, die formell illegal ist.“

@ all

ich bin gerade bei der Recherche auf das folgende interessante Interview gestoßen. Offensichtlich sind fehlende oder ungültige Baugenehmigungen bei Fachmarktzentren häufiger als man als Laie so denken mag.

MfG JE

„Häufig finden Sie eine Situation vor, die formell illegal ist.“

http://www.redos.de/downloads/markreport_redos_bbe_iph_fachm…
01/2015 Interview2 -- Dr. Rainer Voß ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht, AnwaltMediator (DAA/FU Hagen) Lenz und Johlen Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
FRAGE: Für den Erfolg der Revitalisierung eines Fachmarktzentrums entscheiden maßgeblich die bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Wie kann man diese als Investor beeinflussen? Welche Fehler machen Investoren?
Dr. Rainer Voß: Für den langfristigen Erfolg einer Revitalisierung ist eine frühzeitige Analyse unabdingbar. Dazu muss ich prüfen, ob das bestehende Bau- und Planungsrecht für die angestrebten Veränderungen ausreicht oder neues Planungsrecht geschaffen werden muss. Handeln können Investoren immer nur in Absprache mit der Standortgemeinde. Diese wiederum ist bei der Aufstellung beziehungsweise Änderung von Bebauungsplänen nicht frei, sondern an Vorgaben des Raumordnungsrechts gebunden. Als Investor muss ich eine klare Strategie haben: Wen spreche ich in welcher Reihenfolge an, welche Probleme wird der jeweilige Gesprächspartner sehen und welche Lösungen biete ich ihm an, damit ich mein Ziel letztlich erreiche. Es ist ein bisschen wie beim Schach, man muss eine gute Strategie haben und diese bei Bedarf anpassen können.
FRAGE: Welche Fehler machen Investoren?
Voß: Viele Investoren arbeiten zivilrechtlich bis in den letzten kleinen Mietvertrag hinein korrekt, vernachlässigen aber alles, was das öffentliche Recht betrifft. Dabei ist gerade das öffentliche Recht von entscheidender Bedeutung. Als Investor muss ich wissen: Was ist öffentlich-rechtlich machbar? Habe ich einen wirksamen Bebauungsplan? Habe ich eine Baugenehmigung, die auch gilt? Wenn Sie auf eine problematische rechtliche Situation stoßen, müssen Sie sich ein Konzept überlegen, wie man damit umgeht.
FRAGE: Welche problematischen rechtlichen Situationen gibt es typischerweise?
Voß: Viele Baugenehmigungen für bestehende Fachmarktzentren sind so unbestimmt im Rechtssinn, dass man sich fragen muss, ob die überhaupt gelten oder nichtig sind. Noch schlimmer ist es, wenn Sie alte Bebauungspläne haben, die unwirksam sind, weil beispielsweise Durchführungsverträge fehlen oder Bestimmungen nicht mit der – auch damaligen – Rechtslage übereinstimmen. Da haben Sie dann vielleicht gar kein Planungsrecht im eigentlichen Sinne. Und bei fast jedem Fachmarktzentrum wurden nach Erteilung der Genehmigung Veränderungen durchgeführt, dann haben Sie in Teilen eine Situation, die formell illegal ist.
FRAGE: Wie kann das passieren?
Voß: Wenn Sie einfach nur in einem Verkaufsraum eine nicht-statische Wand rausnehmen, wäre das rechtlich unproblematisch, aber diesen Fall haben Sie so gut wie nie. Änderungen, die bei Fachmarktzentren erfolgen, haben immer Auswirkungen auf Brandschutz, Flucht- und Rettungswege und meistens kommt auch eine Nutzungsänderung hinzu. Sie sind daher bei fast allen Änderungen in der Genehmigungsbedürftigkeit, sprich: Sie brauchen eine Baugenehmigung für Ihr Vorhaben. Es ist aber nicht gesagt, dass diese Genehmigungen in der Vergangenheit immer korrekt beantragt und genehmigt wurden.
FRAGE: Wie schaffe ich es, möglichst alle Genehmigungen zu erhalten, die ich brauche?
Voß: Einfach ist es, wenn Sie deutlich machen können: „Das hier ist der Bebauungsplan, das ist unsere Genehmigung, auf der Grundlage des Bebauungsplans möchten wir die und die Änderungen machen und die sind alle genehmigungsfähig.“ Dann geht es unproblematisch. Wenn die Situation komplexer ist, fahren Sie gut mit der so genannten Salami-Taktik. Das heißt, man nimmt sich immer ein paar einzelne Dinge heraus und stellt für diese einen Bauantrag. Dann hinterfragen die Genehmigungsbehörden nämlich meist nicht das große Ganze. Wenn man gegen die Festsetzung des Bebauungsplans im geringeren Maße verstößt, kann man sich eine Befreiung einholen, das ist sozusagen der Königsweg. Das dürfen dann eben keine Riesenveränderungen sein, sondern kleinere Anpassungen. Wenn also zum Beispiel die Verkaufsflächenerweiterung unter zehn Prozent bleibt, dann gibt es Behörden, die das genehmigen.
FRAGE: Wenn ich sichergehen will, dass meine Flächenerweiterung im Rahmen liegt, muss ich aber erstmal genau wissen, wie viel Fläche ich tatsächlich habe...
Voß: Ja, und um hier auf der sicheren Seite zu stehen, ist es häufig sogar nötig, eigene Vermesser zu beauftragen. Die genaue Fläche kennt meist nicht mal mehr der Center-Manager, eben weil es häufig Veränderungen über die Jahre gegeben hat, die nicht in den Büchern stehen. Als Investor muss ich aber genau wissen, wie viel Verkaufsfläche ich habe. Ich brauche einen Stand, der auch aus Bankensicht rechtssicher ist. Denn wenn ich dann irgendwann verkaufen möchte, wird penibelst geprüft, um wie viel Verkaufsfläche es sich handelt und ob alles genehmigt ist.
FRAGE: Wie kann ich unwillige Gemeinden respektive zuständige Behörden überzeugen, mir dennoch die notwendigen Genehmigungen zu erteilen?
Voß: Letztlich bekomme ich das nur hin, wenn ich den Gesprächspartnern ganz klar mache: „Wenn alles so bleibt wie es ist, ist diese Einzelhandelseinrichtung demnächst tot!“ Schließlich ist jede Brache eine Schande für die Kommune. Bis auf wenige Ausnahmen haben die Kommunen ein hohes Interesse an solchen Aktivitäten und wollen helfen. Ich habe bisher kaum Schiffbrüche mit Kommunen erlebt. Sie müssen sie eben immer als Partner verstehen und partnerschaftlich auch mit der kleinsten, unerfahrensten Kommune umgehen, dann funktioniert das auch.
FRAGE: Also ist letztlich doch alles unproblematisch?
Voß: Nein. Zwar sind bundesweit Kommunen in der Regel mit vernünftigen Argumenten schnell zu überzeugen. Das Problem ist dann aber oft die Genehmigungsbehörde oder die darüberliegende Instanz, die sich um das Landesplanungsrecht kümmert. Die sehen Revitalisierungen häufig kritisch, und die muss man dann in einem zweiten Schritt auch überzeugen. Wenn die aber merken, die politische Mehrheit der Kommune will das auf jeden Fall, dann sind die sehr viel eher zu überzeugen, als wenn es uneinheitliche politische Meinungen innerhalb der Kommune gibt.
FRAGE: Können Verträglichkeitsgutachten helfen nachzuweisen, dass ein Vorhaben keine nachteiligen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt hat?
Voß: Ja, ich halte solche Gutachten sogar für unabdingbar. Denn die Frage, ob ein neues Fachmarktzentrum verträglich ist für die eigene City und die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbargemeinden, stellt sich immer. Wenn alles gut vorbereitet ist, kann so ein Vorhaben durchaus mal in drei Monaten genehmigt sein. Wenn erst der Bebauungsplan geändert werden muss, dann muss man schon so 12 bis 18 Monate ansetzen.

[cybernetic]

So wie sich die Zahlen entwickelt haben könnte ich mir gut vorstellen, dass die IMMA personell verstärkt wurde. Meiner Meinung nach nicht nur mit Herrn Stich, sondern auch mit weiteren Mitarbeitern.

Hier hat Herr Schrade bereits auf der letzten HV mehrfach darauf hingewiesen, dass die Arbeit der Imma erst anfängt wenn ein neues Objekt gekauft wurde. Und dass die Imma im Prinzip am (personellen) Limit arbeitet.

Außerdem findet sich ebenfalls im Geschäftsbericht 2018 auf Seite 21 -> Sonstige Risiken Abs. 3 folgender Satz:

"...Mittelfristig wird sich das Schlüsselpersonenrisiko durch die Ausweitung des Mitarbeiterstamms verringern..."


--> Ich denke alles in allem können wir mit unserer DEFAMA sehr zufrieden sein, wie sie aktuell läuft.