DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 264)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.945.601 von Michale am 03.07.19 13:42:51

Um es auf den Punkt zu bringen....die DEFAMA könnte nur noch scheitern, wenn die Welt unterginge...dies aber aus heutiger Sicht unwahrscheinlich ;-)

Und ginge die Welt doch unter, dürfte es auch keinen mehr jucken.......

Sachwerte sind a l t e r n a t i v l o s auch wenn ich nun lese, wer ausgeklüngelt neue EZB-Chefin werden dürfte...steht für noch mehr "Lockerheit".

Noch hat diese Masse unserer Mitbürger nicht verstehen können oder wollen, dass wir in einer ganz neuen Zeitepoche leben.....dem abgeschafften Guthabenszins.....nach Inflation und unsere EZB will diese bei 2%.....sei Geldwertstabilität.........ich seh es anders, aber egal

Da der € nicht scheitern darf (= Wählerwille) können wir keine angemessenen Zinsen mehr haben in Deutschland etc.

Wenn aber der Zinseszinseffekt (nach Inflation) bei den Sparern und Altersvorsorgesparern auf längere Sicht bei normalen Geldanlagen nicht mehr vorhanden ist, benötigt man Zinseszinsen aus Sachwerten.....wie steigende Dividenden bei einer DEFAMA, noch besser bei Wiederanlage.....

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.944.638 von gate4share am 03.07.19 12:03:10

Zitat von gate4share: Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

Das möchte ich genauer spezifizieren:

Nach 10 Jahren Tilgung bei einem Zins von 2,40 % hat man eine Restschuld von nur noch 43,55 % und bei gleicher fortlaufender Tilgung ist das Darlehen in 16 Jahren und 6 Monaten komplett getilgt.

[gate4share]

Sehe zur Zeit wenig Gefahr, dass eine GmbH von Defama überschuldet sein könnte und/oder nicht mehr zahlungsfähig sein könnte. Bei allen Objekten verfügt man noch , oftmals viele Jahre über gültige Mietverträge. Bei Ankauf setzt man min 2 Mieter voraus, die auch noch min 5 Jahre Mietverträge haben. Da die meisten Märkte weniger als 3 Jahre im Eigentum sind, laufen auch die alten Mietverträge noch.

Ab mitte 2018 ist der Leerstand gestiegen. in den Vorjahren gab man die Vermietungsquote (auf Preisbasis) mit 97% an, ab mitte oder ende 2018 änderte das auf 95 %. Man hatte wohl Objekte mit Leerstand angekauft und auch sind Verträge ausgelaufen.

Wie wir hier lesen konnten, hat Herr Schrade sich ja viel bemüht um möglichst Vollvermietung zu erreichen was auch oft gelungen ist. Das was er sagt, zeigt ganz klar, dass er sich die richtigen Gedanken macht und so handelt , dass es für Eigentümer der AG, wohl dann auch für ihn als 30% Eigentümer sinnvoll ist.


Es ist wohl so, dass kleine Flächen heute sehr schlecht vermietbar sind. Hatte früher fast jeder Einkaufsmarkt eine Bäckerei, und viele noch Metzgerei , Lotto, Zeitungen/Tabak, evlt auch Reisebüro und Fotogeschäft etc. , hat sich das stark geändert.
Es gibt immer weniger Bäckerei und Metzgerei Filialen, auch Lotto stationär ist stark rückläufig (wird mehr im Internet gemacht) gleiches gilt für Zeitschriften, wo man vieles im net lesen kann und Tabakwaren sind völlig out und ständig sinkt der Umsatz.
Die Fotobranche hat sich komplett geändert , die kleinen Fotoläden gibt es nicht mehr und die meisten Reisebüros können heute kaum noch Gewinn erwirtschaften.

So sind eigentlich nur noch grosse und grösste Flächen gefragt . Schrade sagte ja, dass er auch einen Anteil der Kapitalerhöhung dafür nutzen wolle, um gegebenfalls sinnvolle Umbauten bei den bestehenden Objekten, die so bis 100 tsd kosten sollen, vornehmen will.
Es hört sich zwar leicht hat, wenn man aus 2 Ladenlokalen von vielleicht 40 und 60 qm eines von 100 qm machen will. Doch dafür muss nicht nur die Trennwand entfernt werden, man braucht fast immer auch eine neue Schaufenster- und Türfront, neuen Fussböden , zumindest Überarbeitung der Elektroversorgung oder eine komplett neue Beleuchtung. Das kann dann schnell einige 10,000 de kosten. Wenn man Leerstand schon hat und einen Mieter der einen langfristigen Vertrag abschliesst, wird man auch umbauen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.940.237 von batters1996 am 02.07.19 21:27:54

Zitat von batters1996: Bei 19 Euro werde ich schwach. Denn ich bin hier seit um die 6 Euro investiert...
aber trotz des Kurses, muss man die Firma nicht aus den Augen lassen...

Was mir nicht gefällt, die Firma ist bei den Banken überschuldet...wir haben Glück
das die Immobilien Preise seit Jahren nach oben steigen

Das stimmt nicht und ist eindeutig falsch!
defama ist NICHT überschuldet!
Richtig ist, man hat relativ hohe Verbindlichkeiten und es war glaube zum Jahreswechsel 18/19 ein Eigenkapital von knapp unter 20 % ausgewiesen. Das ist relativ wenig und weniger als fast alle anderen Immobilienunternehmen.
"Überschuldung" würde aber bedeuten man mehr Schulden als man an werte hat, also Schulden die ÜBER dem Vermögen liegen, das ist nicht der fall.

Auch die hohen Immobilienpreise haben kaum einen Einfluss auf defamas Zahlen. Bilanziell hat man wohl hier keine hohen Wertzuschreibungen vorgenommen, oder? Auch sind diese Märkte wie defama ist hat, teilweise gar nicht oder nur sehr gering im Preis gestiegen. Das passiert in der Regel da nur, wenn auch die Mieten steigen (etwas weil die preise steigen und dann auch die Indexmieten)


Herrn Schrade war und ist immer auch wichtig, dass die Eigenkapitalverzinsung stimmt. So sagte er doch irgendwo mal, dass auch ein Objekte zur 12fachen Miete kaufen würde, wenn er das zu 100 % finanzieren könnte. Doch keine Bank finanziert einen 12fachen Einkaufsmarkt zu 100%.
Bei den Käufen die defama oft macht zu 9fachen und auch 10fachen Jahresmiete reichen oftmals 15 % Eigenkapital inkl. Kaufnebenkosten.

Das ist grundsätzlich das Geschäftsmodell von defama. Eben sehr hohe Fremdfinanzierung. Ich weiss, dass die Adler Real Estate, die ja damals als kleine AG mit um 20 Mio Bilanzsumme und weniger als 10 Mio Eigenkapital, ähnlich angefangen ist.
Da hatte man sogar schon kurz nach dem Kauf , die Immobiien hochgeschrieben, so, dass aus vielleicht 5 % Eigenkapital bei einem Porfoliokauf dann 20 % wurden. Also einen kauf für 100 Mio, hat man dann im nächsten Quartal, weil es sich so auf bewerten liess mit 118 festgesetzt. Man hatte 5 Mio Eigenkapital eingebracht, und hatte 95 Mio Schulden.
Nach neuem Wertansatz von 118 Mio, bleiben ja die Schulden mit 95 Mio geich, aber das Eigenkapital erhöht sich auf 23 Mio Euro.

Adler hat dann auch immer wieder Kapitalerhöhungen durchgeführt und auch Geld bekommen. Dann hat man auch mal eine andere Immobilien Firma übernommen, die ein höheres Eigenkapital hatte und so stieg auch der Eigenkapialanteil der ganzen AG.

Nur so kann man auch eine grosse Expansion machen, wenn man möglichst wenig Kapital selber einsetzen will. Klar, wenn Preisrückgänge mal geben sollte, auf breiter Front bei fast allen Objekten, dann könnten solche geringen Eigenkapitalquoten schnell zur Überschuldung und dann zur Pleiten führen. Bei defama hat man ja für jede Immobilien eine eigene GmbH, so, dass auch ein einzelnes Objekt Pleite gehen kann und die AG insgesamt mit den anderen Objekten noch weiter laufen könnte.

Aber Defama tilgt in der Regel recht hoch. Es wurden hier von Leuten die wohl mit Schrade darüber gesprochen hatten Tilgungen von ca 5% p.a. und steigend (plus eingesparten Zinsen) Dann gab es auch mal die Aussage, die Tilgung wäre im Schnitt wohl bei 5,4 p.a.
Der Zinssatz ist immer für 10 Jahre festgeschrieben (Schrade sagte "Mindestens 10 Jahre", aber bisher wurde noch von keinem Darlehen direkt berichtet, das mehr als 10 Jahre läuft.

Nur so, kann man im anfang mit wenig Kapital solche Umsatzsteigerungen erzielen und auch nur so einen solche hohen Wert von Immobilien ankaufen.
Persönlich meine ich, weil man so hohe Tilgungen vornimmt, ist eine so hohe Finanzierung dauerhaft kein Problem. Nach 10 Jahren sind dann meistens schon um 55% bis 60 % des Darlehens getilgt, und man hat dann ohne Wertsteigerungen dann schon ca 35 % Eigenkapital und nur noch 65 % Schulden und jedes Jahr wo man weiter tilgt erhöht sich das Eigenkapital.

Es kann ja sein, dass man in so 6 bis 15 Jahren dann sagt, man möchte dann nur noch mit 40% Eigenkapital arbeiten. Eben weil dann schon hohe Anteile der ersten Immobilien abgezahlt wurden und man auch hohe Rückflüsse aus der Immobilienbewirtschaftung hat, die man nicht für Zins und Tilgung oder Kosten und Dividende braucht.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.942.322 von LongTermForever am 03.07.19 08:10:53

Eben, wenn man das "bescheidene Marktwachstum" vieler anderer Werte, auch aus anderen Branchen betrachtet, könnte aus der DEFAMA behutsam und mit Geduld auf Sicht 10 Jahre 2the next big thing" reifen......

Selbst wenn ab 2029, was ich nicht erwarte, keine neuen Objekte mehr zugekauft würden, wir hätten fette Cashflows........für uns Eigentümer.

Beide Varianten spitze.....wachsen ohne ersichtliches Ende oder ein Ende und nur noch "verwalten" der hohen Renditen und Werte.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.942.109 von Kampfkater1969 am 03.07.19 07:38:07

Da stimme ich dir 100 prozentig zu.

Eine Aktie verkaufe ich ohnehin nur dann, wenn der aktuelle oder zukünftig von mir erwartete Kurs nicht mehr durch die von mir erwartete Ertragskraft zu rechtfertigen ist, oder das zukünftige Ertragswachstum (hier FFO je Aktie) zu Ende zu gehen scheint. Von all dem sind wir aktuell sehr weit entfernt.

Wenn man weiterhin von 5 bis 8 Zukäufen pro Jahr ausgeht (der Einfachheit halber auf 6 Käufe gemittelt), so haben wir auf aktuell 31 Märkte noch rund 20% Wachstumsrate - Portfoliooptimierungen und Ertragssteigerungen durch Tilgungen noch gar nicht eingerechnet.
Selbst wenn es dann in 5 Jahren rund 60 Märkte wären, läge die Wachstumsrate mit 10 % (zzgl. Optimierungs- und Tilgungseffekten) noch deutlich über der Wachstumsrate des globalen Aktienmarkts.
Und dann ist ja nicht gesagt, dass das Unternehmen bis dahin nicht schon so gewachsen ist, dass aufgrund der gestiegenen Mitarbeiterzahl (vielleicht auch schon ein zweiter Vorstand z. B. für Akquise) nicht sogar mehr als 5 bis 8 Käufe pro Jahr möglich sind, was die Wachstumsrate erneut anhebt.

Mit anderen Worten kann man den Wert (wenn nichts gravierendes passiert) die nächste Dekade absolut entspannt im Depot "gedeihen" lassen.

Viele Grüße
LongTermForever

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.940.237 von batters1996 am 02.07.19 21:27:54

Die DEFAMA gehört meines Erachtens zu den besten Immowerten an der deutschen Börse.

Überschuldung? Im Gegenteil.......viele stille Reserven in der Bilanz....HGB lässt grüßen...nicht das IFRS mit ständigen Hochschreibungen von "Gutachtenwerten".

Warum soll ich eine Defama bei 19 € verkaufen? Die Aktie wird auf Sicht einer Dekade mehr Wertzuwachs schaffen als die Masse der anderen Anlagealternativen, wie Geldguthaben.

DEFAMA wird mit jeder monatlichen Tilgung wertvoller........viele andere Firmen schieben ja die fetten Schulden nur vor sich her und laben sich an "Wertzuschreibungen".

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.940.237 von batters1996 am 02.07.19 21:27:54

Zitat von batters1996: Bei 19 Euro werde ich schwach. Denn ich bin hier seit um die 6 Euro investiert...
aber trotz des Kurses, muss man die Firma nicht aus den Augen lassen...

Was mir nicht gefällt, die Firma ist bei den Banken überschuldet...wir haben Glück
das die Immobilien Preise seit Jahren nach oben steigen

Du bist seit 6 Euro investiert und gibst so ein statement ab? Die Firma ist ueberschuldet? Kennst du dich mit deinen Investments aus?

[batters1996]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.939.961 von Kampfkater1969 am 02.07.19 20:55:21

Bei 19 Euro werde ich schwach. Denn ich bin hier seit um die 6 Euro investiert...
aber trotz des Kurses, muss man die Firma nicht aus den Augen lassen...

Was mir nicht gefällt, die Firma ist bei den Banken überschuldet...wir haben Glück
das die Immobilien Preise seit Jahren nach oben steigen

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 60.926.296 von LongTermForever am 01.07.19 10:10:41

Ich habe den Artikel vorliegen.

Dortiges Fazit: Aktueller Kurs, auch wegen der etwas gedrückten Stimmung durch angekündigte Kapitalerhöhung, eine Einstiegschance, Kursziel benannt 19 €

Die Kapitalerhöhung hätte gute Argumente.....