SBM Monaco – ein Substanzriese mit Perspektive (Seite 5)

eröffnet am 25.09.17 23:56:40 von
neuester Beitrag 18.12.20 11:40:49 von


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27.12.17 15:03:28
Hier eine aktualisierte Bewertung der SBM Aktie:

Die Bewertung des One Monte Carlo Projektes teile ich nach Nutzungsarten auf. Die bisherige pauschale Bewertung berücksichtigte nicht die deutlich höheren qm-Preise der Luxusboutiquen und Büros. Der Preis für die Ladenflächen ist sicherlich immer noch sehr vorsichtig angesetzt. Die Ausstellungs- und Konferenzflächen habe ich weiter unberücksichtigt gelassen.

Ladenflächen 4.600 zu 120.000 /qm = 552 Mio
Büros 2.500 zu 100.000 /qm = 250 Mio.
Wohnungen 12.900 zu 60.000 /qm = 774 Mio.

Gesamt 1.576 Mio. abzüglich 220 Mio. ausstehende Investitionen für One Monte Carlo und Hotel de Paris ergeben 1.356 Mio.

54,13% an 7,018 Mio. Bet at Home Aktien zu 104,00 ergibt einen Beteiligungswert von 395 Mio. für Betclic. Betclic selbst würde ich mit 250 Mio. bewerten, zusammen 645 Mio. oder 322 Mio. für SBM.

Die Mieteinnahmen steigen im laufenden Geschäftsjahr um 8%. Auf das Gesamtjahr hochgerechnet wären dies 42,1 Mio. Bewertet mit einem mittleren Mietvervielfältiger von 50 ergibt sich ein Wert von 2.105 Mio.

Die Hotels dürften sich weiterhin positiv entwickeln, besonders nach Fertigstellung des Hotel de Paris. Die Hotels würde ich aktuell wie folgt bewerten:

Hotel de Paris 350 Mio.
Hotel Hermitage 300 Mio.
Monte Carlo Bay Hotel 250 Mio.
Monte Carlo Beach Hotel 50 Mio.

Das noch defizitäre Casinogeschäft würde ich mit -100 Mio. ansetzen und mit den Werten der Hotels von 950 Mio. verrechnen, so dass sich für diese Sparte ein Gesamtwert von 850 Mio. ergibt.

Netcash 31.3.2017 94 Mio.

Die Sum-of-the-Parts Bewertung führt zu einem Wert von 4.727 Mio. Der Berücksichtigung eines möglichen Holdingabschlags kann man entgegensetzen, dass SBM steuerbefreit ist.

Die Bewertung von 4.727 Mio. entspricht einem Wert von ca. 193 Euro pro Aktie.
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27.12.17 15:20:59
Bin mal mit 100 Stücken in Stuttgart zu 52,26€ eingestiegen
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28.12.17 12:09:11
Für Diskussionsstoff an der Börse sorgt ein größerer Insiderverkauf bei bet-at-home.com. Demnach hat CEO und Mitgründer Franz Ömer 192.995 Aktien aus seinem Bestand zu je 110 Euro verkauft und damit seinen Anteil an dem Online-Wettanbieter von 3,75 auf 1,00 Prozent reduziert. Erwerber des Pakets ist dem Vernehmen nach der französische Großaktionär Betclic Everest Group, der damit seinen Anteil auf 54,13 Prozent ausgebaut haben müsste. Die außerbörsliche Transaktion hat ein Volumen von gut 21,2 Mio. Euro. Nach Informationen von boersengefluester.de soll der Grund für den Verkauf von Ömer einzig in der Diversifikation seines Portfolios liegen. Für den Restbestand von 70.180 Aktien hat Ömer mit Betclic eine Lock-Up Vereinbarung bis zum 31. Dezember 2019 unterzeichnet. Trotz des stattlichen Volumens und der regulatorischen Unsicherheiten, hat der Deal am Aktienkurs von bet-at-home.com keine Kratzer verursacht. Schlagender Grund dürfte sein, dass die Franzosen bereit waren, einen Aufschlag von rund sieben Prozent auf den aktuellen Aktienkurs zu zahlen. Immerhin finden Umplatzierungen sonst häufig mit einem Abschlag statt. So gesehen hat Betclic also weiterhin volles Vertrauen in das Geschäftsmodell des SDAX-Unternehmens. Bemerkenswert ist die Transaktion für Betclic aber auch aus dem Grund, weil die Franzosen in der jüngeren Vergangenheit eher Stücke abgegeben haben – unter anderem um bet-at-home.com durch den höheren Streubesitzanteil den Weg in den SDAX zu ebnen.

http://boersengefluester.de/
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01.01.18 15:08:07
Antwort auf Beitrag Nr.: 56.550.427 von Merger-one am 27.12.17 15:03:28
Zitat von Merger-one: Hier eine aktualisierte Bewertung der SBM Aktie:

Die Bewertung des One Monte Carlo Projektes teile ich nach Nutzungsarten auf. Die bisherige pauschale Bewertung berücksichtigte nicht die deutlich höheren qm-Preise der Luxusboutiquen und Büros. Der Preis für die Ladenflächen ist sicherlich immer noch sehr vorsichtig angesetzt. Die Ausstellungs- und Konferenzflächen habe ich weiter unberücksichtigt gelassen.


Tolles Posting. Da das hier die umfangreichste Rechnung ist, die ich gefunden habe würde ich gerne hieran anknüpfen und ein paar Fragen dazu stellen.

Zitat von Merger-one: Ladenflächen 4.600 zu 120.000 /qm = 552 Mio
Büros 2.500 zu 100.000 /qm = 250 Mio.
Wohnungen 12.900 zu 60.000 /qm = 774 Mio.

Gesamt 1.576 Mio. abzüglich 220 Mio. ausstehende Investitionen für One Monte Carlo und Hotel de Paris ergeben 1.356 Mio.


Über die exakten Parameter kann man diskutieren aber die Rechnung klingt für mich erstmal plausibel. Gibt es übrigens ein Dokument von SBM - das nicht französisch ist - wo man das mehr oder weniger tabellarisch sehen kann?
Mr Diamond hat vor einiger Zeit ja auch mal noch die Frage aufgeworfen, ob die Grundstücke wirklich im Eigentum von SBM sind, oder ob die nur zur Nutzung geleast o.Ä. sind. Auf diese Frage habe ich in diesem Thread keine Antwort gesehen. Gibt es dazu eine konkrete Aussage?

Zitat von Merger-one: 54,13% an 7,018 Mio. Bet at Home Aktien zu 104,00 ergibt einen Beteiligungswert von 395 Mio. für Betclic. Betclic selbst würde ich mit 250 Mio. bewerten, zusammen 645 Mio. oder 322 Mio. für SBM.


Frage 1: Gehören die Bet at Home Aktien direkt SBM oder gehören sie betclic?
Frage 2: Wie kommst du auf die 250 Mio für betclic? Damit meinst du dann das operative Geschäft von betclic ex. bet-at-home nehme ich an. Kann man das anhand von Kundenzahlen o.Ä. abschätzen oder hast du da genauere Zahlen?
Frage 3: woher kommen die 322? Gehören SBM 50% von betclic?

Zitat von Merger-one: Die Mieteinnahmen steigen im laufenden Geschäftsjahr um 8%. Auf das Gesamtjahr hochgerechnet wären dies 42,1 Mio. Bewertet mit einem mittleren Mietvervielfältiger von 50 ergibt sich ein Wert von 2.105 Mio.


Hier muss ich nachhaken: sind das Mieteinnahmen aus den Objekten die oben bereits genannt wurden? Wenn ja, dann darf das mMn nicht doppelt gezählt werden. Entweder man bewertet die Substanz oder man abdiskontiert die Cashflows. Ich kann ja nicht die Mieteinnahmen haben ohne die Immobilie. Falls sich das auf dieselben Objekte (Wohnungen, Läden, Büros) bezieht, würde ich vorschlagen, nur einen der beiden Werte in die SOTP Bewertung reinzunehmen, vorzugsweise den Substanzwert. Dieser liegt dann aber (gegeben die Mieteinnahmen) vielleicht sogar etwas höher als oben berechnet.

Zitat von Merger-one: Die Hotels dürften sich weiterhin positiv entwickeln, besonders nach Fertigstellung des Hotel de Paris. Die Hotels würde ich aktuell wie folgt bewerten:

Hotel de Paris 350 Mio.
Hotel Hermitage 300 Mio.
Monte Carlo Bay Hotel 250 Mio.
Monte Carlo Beach Hotel 50 Mio.

Das noch defizitäre Casinogeschäft würde ich mit -100 Mio. ansetzen und mit den Werten der Hotels von 950 Mio. verrechnen, so dass sich für diese Sparte ein Gesamtwert von 850 Mio. ergibt.


Bewertest du das auf Basis von Cashflows dieser Hotels oder durch Peer-Group Vergleich? Sind die Hotels auf anderen Grundstücken und haben keinereli Schnittmenge mit den Wohnungen/Ladenflächen/Büros? Auch hier muss man sicher sein, dass nichts doppelt gezählt wird.

Zitat von Merger-one: Netcash 31.3.2017 94 Mio.


Wie sieht es mit den Verbindlichkeiten aus? Diese müssten aus der Rechnung noch abgezogen werden.

Abschließend: Sorry falls die Fragen auf Anfänger Niveau sind. Mit den französischen Dokumenten tue ich mir leider sehr schwer, sonst hätte ich mich schon etwas weiter vertieft.
Der Case ist allemal sehr interessant und ich erwäge ein Investment. Was mir für einen sauberen Case noch fehlt ist allerdings eine plausible Geschichte, wie diese Unterbewertung entstanden ist. Quadratmeterpreise sind ja relativ offenkundig für Jedermann. Wodurch kam der große Abschlag zustande?
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01.01.18 17:44:54
@44

Einen verkürzten Geschäftsbericht findet man auf der SBM Website. Genaue Angaben zu den Eigentumsverhältnissen findet man auf Englisch im letzten englischen Geschäftsbericht, ich meine 2009/10, die sich auf Vereinbarungen aus 2003 (?) beziehen. Dort finden sich auch Auflistungen der Grundstücke (nicht der qm der Immobilien!). Das Casino gehört nicht SBM, sondern dem Staat Monaco, SBM hat es gepachtet gegen eine Umsatzbeteiligung, die bis 2019 (?) etwas ansteigt sowie gegen moderate fixe Beträge als Werbekostenzuschuß. Die Verluste aus dem gesamten Casinogeschäft verringern sich aufgrund getroffener Vereinbarungen mit der Belegschaft, die bis 2021 erstmal noch zu abnehmenden Zusatzkosten führen.

Alle Immobilien, ohne Casino, sind zu 100% im Eigentum der SBM. Es gibt aber eine Klausel, die besagt, dass bei Kündigung der Casinopacht (2027 ?) der Staat ein Kaufrecht für die Hotels und One Monte Carlo zum dann gültigen Zeitwert hat. Die Klausel sichert den monegassischen Staat ab, falls er die Kontrolle über die SBM verlieren sollte. Wirtschaftlich sehe ich dies als gegenstandslos an.

Betclic Everest ist ein JV mit einer französischen privaten Mediengruppe. 2014 soll Betclic ca. 40 Mio. EBITDA erzielt haben. Hier kann sicher jemand mal etwas näher recherchieren. Die Bet at Home Aktien gehören Betclic direkt. Also hält SBM indirekt 50% an Betclic und ca. 27% an Bet at Home.

Die Mieteinnahmen von 42,1 Mio. sind die Sparte Vermietung. One MC wird hier den beschriebenen Umsatzsprung bringen. Doppelzählungen kann es nicht geben, da die bisherigen Mieteinnahmen des Sporting D´hiver durch Abriß entfallen sind und auch nicht so groß waren. Die Invests für die Neubauten sind abgezogen. In kleinem Teil sind Mieteinnahmen aus serviced Appartments in den Hotels enthalten, die aber bei der grob geschätzten Bewertung der Hotels ausreichend berücksichtigt wurden. Die Hotels wären bei Verkauf sicherlich weitaus mehr wert, dürfen/sollen aber nicht verkauft werden, da sie integraler Bestandteil des Geschäftskonzepts und des Langfristplans von Monaco sind. In diesem kommen Verkäufe wesentlicher Teile sicherlich nicht vor.

Die Hotelimmobilien machen den Wert der einzelnen Hotels aus, der Ertragswert liegt aktuell bekanntlich darunter. Eine separate Berechnung von Cashflows und dergleichen ist m.E. nicht sinnvoll. Hier dreht es sich um eine Substanzbewertung der Einzelteile der SBM. Eine DCF oder Ertragswertberechnung ist m.E. zu ungenau und spekulativ, da man dann Wertsteigerungen (erzielte und zukünftig erwartete) einbeziehen müsste. Verbindlichkeiten sind nicht abzuziehen, da über Netcash / Abzug zukünftiger Invests bis Fertigstellung der Neubauten bereits berücksichtigt.

Wie kam die Unterbewertung zustande? Nun, es gab sie mindestens bereits schon zweimal. Einmal vor dem Einstieg von Onassis, das ist Jahrzehnte her. Dann bis 2004, als Sven Lorenz die SBM ausgegraben und auch das One MC Projekt bekannt gemacht hat. Die Umsetzung hat dann deutlich länger gedauert und eine KE zu 28 in 2014 erfordert.

SBM hat viel gebaut, abgeschrieben und auch operative Verluste produziert, aber seit 30 Jahren nicht die Immos neu bewertet. Der Immobilienmarkt in MC ist stetig gestiegen und hatte 2009 keinen großen Einbruch. Ansonsten habe ich bereits die Situation beschrieben und Trigger genannt. Der Markt sieht es nun scheinbar ebenso.
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01.01.18 17:45:43
... einen verkürtzen ENGLISCHEN Geschäftsbericht ...
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01.01.18 21:26:42
Antwort auf Beitrag Nr.: 56.582.498 von Merger-one am 01.01.18 17:44:54
Zitat von Merger-one: Das Casino gehört nicht SBM, sondern dem Staat Monaco, SBM hat es gepachtet gegen eine Umsatzbeteiligung, die bis 2019 (?) etwas ansteigt


Anstieg zum 1.4.2019 von gegenwärtig 15 % auf dann 17 %.


Zitat von Merger-one: Es gibt aber eine Klausel, die besagt, dass bei Kündigung der Casinopacht (2027 ?) der Staat ein Kaufrecht für die Hotels und One Monte Carlo zum dann gültigen Zeitwert hat.


Die Spielbanklizenz läuft zunächst bis 2027.



In jedem Fall empfiehlt und lohnt es sich, den ausführlichen französischen Geschäftsbericht inkl. Anhang zu lesen.
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01.01.18 22:37:09
Antwort auf Beitrag Nr.: 56.582.498 von Merger-one am 01.01.18 17:44:54vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Mit doppelt zählen meine ich vor allem die Mieteinnahmen und den Substanzwert der Wohnungen. Wenn man den Substanzwert der Wohnungen in die SOTP reinnimmt, dann kann man nicht zusätzlich noch die Mieten aus denselben Wohnungen mit einem Multiple reinnehmen.
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11.01.18 16:40:13
In meiner Substanzwert Berechnung sehe ich keine Doppelzählungen. Die Mieteinnahmen der Sparte Vermietung ergeben sich aus den Berichten. Die Mieten aus One MC fließen zusätzlich ab Ende 2018 / 2019. Da man die Mieten von One MC nicht kennt, ist es zielführender, den Substanzwert von One MC über die Bewertung der vermietbaren qm zu ermitteln. Diese stehen im Geschäftsbericht.

Klar ist auch, dass die Hotels höhere als von mir geschätzte Einzelverkaufswerte haben. Sie könnten durchaus doppelt so hoch sein. Eine vorsichtigere Bewertung ist jedoch angemessen, weil sie eben nicht verkauft werden sollen / können und mit dem Casinogeschäft zusammen nicht auf kurzfristige Ergebnismaximierung ausgerichtet sind.

Andererseits ist erkennbar, dass die SBM keine non-Profit Organisation ist und verstärkt auf nachhaltige Gewinnsteigerung setzt. Dies ist nicht zu verwechseln mit IFRS-Ergebnissen, die mit Zeitwertanpassungen arbeiten. SBM bilanziert völlig entgegengesetzt mit steigenden stillen Reserven.
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12.02.18 10:25:08
Unverändert positive Entwicklung bei SBM. Umsatzanstieg in Q3 (1.10. bis 31.12.2017) um 6 %. Es wird unverändert stark investiert (alleine in H1 2017/18 waren es 114,8 Mio. EUR). Infolge der Investitionen ist SBM nun mit -10,2 Mio. NetCash-negativ. Das Bauprojekt One Monte-Carlo steht kurz vor Abschluss. Gleiches gilt für die expansiven Umbauarbeiten im Hotel de Paris. Danach müßte es den Ertrags-Swing geben, der möglicherweise zu einer Neubewertung der Aktie führen wird.
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