US-Immobilienfonds ProVictor VII Chicago - 500 Beiträge pro Seite

[AC/DC-Fan]

Wer kennt diesen Fonds und möchte der Boardgemeinde seine Meinung kund tun?

[BaBernd]

...hab den Prospekt ein wenig "durchgeforstet" und muß sagen, dass mich dieses Angebot nicht überzeugt.

Das Gebäude und der Standort in Chicago scheint o.k. Auch die Mieter (wenn man mal nur die Hauptmieter mit ca. 62% der Mietfläche betrachtet) sind sehr renommiert (Nothern Trust, LaSalle Bank, UBS Paine Webber und Societe General).
Die durchschnittlich kalkulierte Miete liegt allerdings über der aktuellen marktgängigen Miete (kein Puffer)...

Und die Interpretation der Grafik "Leerstands-und Mietpreisentwicklung" (Büroflächen aller Kategorien) scheint mir doch ein "bischen" schön geredet....

Was mir auf den ersten Blick überhaupt nicht gefällt ist die bis 2006 zusätzliche Kreditaufnahme zum bereits übernommenen Darlehensstand.
Nur aufgrund dieser zusätzlichen Fremdmittelaufnahmen können die Ausschüttungen in dieser Höhe (7%) vollzogen werden. Außerdem ist die Zinsfestschreibung nur bis Sept. 2006 gewährleistet, so dass schon zu einem frühen Zeitpunkt ein Anschlußfinanzierungsrisiko gegeben ist. Zudem sind mehrer Tilgungsaussetzungen kalkuliert bis zum Jahr 2009. Durch diese Tilgungsaussetzungen und Darlehenserhöhungen befindet sich der Darlehensstand am Ende des Prognoszeitraums in 2017 fast auf Anfangshöhe....

Was ich auch nicht ganz o.k. finde, ist die kalkulierte Wahrscheinlichkeit der Mietverlängerung vom Mieter LaSalle Bank. In der Prognoserechnung wird mit einer 70% Wahrscheinlichkeit eine Mietverlängerung angenommen, während dessen einige Seiten zuvor beschrieben wird, dass die LaSalle Bank angekündigt hat Ihre Geschäftsräume zum Teil in ein Gebäude des Mutterunternehmens ABN Amro zu verlegen (...o.k. ich sehe gerade, dass die LaSalle Bank trotzdem verpflichtet ist weiter zu zahlen..)

Trotzdem wird mit einem durchschnittlichen Leerstand von ca. 2,23% jährlich ausgegangen, während dessen zuvor die aktuelle Leerstandsquote mit ca. 16% angegeben wird.

Diese Punkte sind mir bei der ersten Durchsicht aufgefallen und ich muß für mich feststellen, dass dieses Angebot für mich nicht erste Wahl ist....

[kickaha]

Hallo AC/DC,

um es mal grob zu sagen. Die Jungs werben derzeit mit dem zweiten Sparerfreibetrag.

Das ist genauso beschi... wie die Sonderafa damals in Zoniland vor 10 Jahren und die Menschen die jetzt!!! in Amiland anlegen werden wiedermal die Beute Ihrer Gier.

Amiland steht vor dem Niedergang. An der Westküste haben sich die Mieten im letzten Jahr gedrittelt und die Ami`s werden den Greenbag stark inflationieren um Ihren Schulden abzubauen und Pumpen Al wird schneller Geld drucken als Du es ausgeben kannst.

Sicherlich ist die Westküste nicht Chicago, aber Chicago ist auch keine Insel.

Ich würde im Moment keinen Cent in diese Währung investieren. Außerdem sind derzeit 3 Objekt in C im Angebot oder kommen demnächst. Und die AMI`s lachen sich wieder tot weil sich die Krauts gegenseitig den Markt hochtreiben.

Aber der Gute Deutsche kauft ja grundsätzlich Zyklisch und verbrennt sich regelmäßig die Finger.

Ich würde alternativ dazu lieber eine gute Schiffsbeteiligung zeichnen (z.B. die neuen Modell als Stille Beteiligung mit Wandlungsrecht, da ist viel mehr PEP dahinter als in den überteuerten US Immobilien).

Gruß Kickaha

[BaBernd]

@kickaha....

...muß ich kurz darauf antworten
Du schreibst Ich würde im Moment keinen Cent in diese Währung investieren. ... und gleichzeitig würdest Du in ein Schiff investieren, dass Charterraten in US$ einnimmt

Zudem würde ich hier nicht Äpfel mit Birnen (Immobilie mit Schiff) vergleichen....

[SatanischeFerse]

Auch wenn es nicht diesen Fonds betrifft, aber was kann man
denn von dem Sachsenfonds USA II halten ?
Scheint mir ein durchaus interessantes Angebot, da

- hervorragender Mieter
- hervorragender Standort
- hervorragender Emmitent

Alle Meinungen hierzu sind willkommen und gern gelesen.

[BaBernd]

@Satan

...bisher ist noch kein Hauptprospekt verfügbar, deshalb kann man sich nur an den Eckdaten orientieren und die lesen sich recht interessant... mal sehen...

[Payback.de]

schaut euch mal den "Geno 55 East Monroe" an!

Nur zur Info!

Gruss
PAYBACK

[kickaha]

#4
Hallo @all und BaBernd

Ein Schiff ist eine 1. Alternativinvestition und 2. gibt es Schiffe die in Oiro fakturiert sind.

Und nochmals zu den US Immobilien.

Wenn ich aus einer entsprechenden Beteiligung keinen direkten Steuervorteil generieren kann (anfängliches negatives Betriebsvermögen und nur den "Sparerfreibetrag/Doppelbesteuerungsabkommen" nutzen kann, warum soll ich dann meine Kohle in einen geschloßenen Fonds investieren, der 1. NICHT FUNGIBEL ist 2. hohe interne KOSTEN verursacht (z.B. sehr hohe Provisionen) und ich 3. auf dem deutschen Markt REITfonds kaufen kann die seit 20 Jahren dasselbe machen, börsentäglich handelbar sind und ich dazu auch noch meine Einzahlungsraten frei gestalten kann.

Gruß Kickaha


Gruß Kickaha

[SatanischeFerse]

Notenbankchefs warnen vor Schwäche
Greenspan sieht Ende des Immobilienbooms

HANDELSBLATT, 5.3.2003
Bloomberg WASHINGTON. Die Präsidenten der amerikanischen und der britischen Notenbank haben davor gewarnt, dass der Immobilienboom in ihren Ländern bald zu Ende gehen könnte. Die Rekordentwicklung in der Immobilienfinanzierung werde in diesem fahr wahrscheinlich gebremst, sagte Alan Greenspan, der Chef der US-Notenbank Fed. Er wollte allerdings nicht ausdrücklich vom Platzen einer Im-mobilienblase sprechen. Durch ein Abflauen des Immobilienbooms werde es möglicherweise auch zu einer Abschwächung der Verbrauchernachfrage kommen, erläuterte er aber. „Der Immobilienboom des Jahres 2002, der 10 Millionen Hypotheken betraf und den Eigentümern ermöglichte, mehr als 200 Millionen Dollar vor allen Gebühren aus ihrem Besitz herauszuziehen, spielte eine wichtige und eigenständige Rolle und hat die Verbrauchernachfrage deutlich gestärkt", sagte Greenspan.
Ähnlich äußerte sich der britische Notenbankchef Edward George. Er vertrat die Meinung, die Entwicklung der britischen Hauspreise vollziehe sich nicht in einem „nachhaltigen" Tempo. Er habe davor schon vor einem Jahr gewarnt und wiederhole dies nun. Der Internationale Währungsfonds hatte die Sorge geäußert, in Großbritannien baue sich auf dem Immobilienmarkt eine „Blase" auf. Wenn sie platze, drohe die Wirtschaft des Landes in eine Deflation abzurutschen, warnten die Volkswirte des Währungsfonds.
Die Entwicklung des Immobilienmarktes spielt in den angelsächsischen Ländern eine wichtige Rolle als Stütze der Wirtschaft. Sie hat in den vergangenen Jahren die frühere, treibende Rolle der Aktienbörsen übernommen und die Folgen der Wende dort zum Teil aufgefangen. Viele Hauseigentümer verschuldeten sich zu niedrigen Zinsen und investierten dieses Geld nicht in ihre Immobilien, sondern kauften dafür Konsumgüter. Dieser Mechanismus war eine wichtiger Hebel der amerikanischen Notenbankpolitik, die mit aggressiven Zinssenkungen versucht, den Konsum zu stabilisieren. Insofern ist Greenspan selbst mit verantwortlich für die Gefahr, vor der er warnt. Kritiker warfen ihm vor, schon den Aktienboom mitverursacht haben.

Quelle : Handelsblatt, vom 05.03.2003

[BaBernd]

@kickaha

...stimme Dir grundsätzlich zu.
Ich bin nicht ausschließlich nur ein Befürworter geschlossener Fonds. Hängt natürlich im Einzelfall von der Einstellung und Erwartungshaltung der Anleger ab.

Der Vorteil einer geschlossenen Beteiligung ist für mich aber auch eine größere Transparenz (siehe Kostenstruktur). Weißt Du vor einer Investition welche konkreten Kosten dich innerhalb eines "Reit-Fonds" erwarten? Welche Immobilien mit welchen Mietern und Standorten konkret gekauft und verkauft werden? etc... Eine mangelnde Fungibilität ist für mich bei einer Immobilienanlage (Fonds) kein primäres Entscheidungskriterium.
Ich will aber nicht ausschließen , dass es auch gute Reit´s gibt.
Reit´s kenne ich übrigens aber nur als Immobilien AG´s die an der Börse notiert werden. Das heißt, Du beteiligst Dich nicht an einem konkreten Projekt bzw. Immobilie(n), sondern an der Immobilien AG. Oder liege ich da falsch?

Gruß
Bernd

[kickaha]

#9
Danke Satan

das passt

Gruß Kickaha

[kickaha]

ist geklaut aber trotzdem gut:

USA: Zahl der Hypotheken-Zwangsvollstreckungen auf Rekordnivau
Die Zahl der Fälle, in denen die Gläubiger ihre Hypotheken nicht mehr zurückzahlen können und die Gläubiger Zwangsvollstreckung beantragen, ist im ersten Quartal 2003 auf ein neues Rekordniveau gestiegen. 1,2 Prozent aller Hypotheken waren davon betroffen. 0,37 Prozent aller Kredite sind in dieser Zeit in den Status der Zwangsvollstreckung übergegangen.
Bei 4,52 Prozent aller Kredite verläuft die Rückzahlung nicht ordnungsgemäß. Mit einer Erholung auf ein historisch normales Niveau wird erst gerechnet, wenn die Wirtschaft wieder mehr Stärke zeigt. Außerdem spielt natürlich die stark gestiegene Zahl an Hypothekenbesitzer bei der hohen Prozentzahl eine Rolle.
http://www.finanzen.net/news/news_detail.asp?NewsNr=121896



Ich bin mal gespannt, was passiert, wenn Fanny M über die Klinge springt und die ganzen Fonds die Mortage Renten kaufen husten bekommen. Ob dann Al G. immer noch schneller USD drucken wird?

Ob diese Währung dann immer noch ganz poben auf der Liste der Investoren stehen wird.

Hätte ich fast vergessen:
Die Direktinvestitionen ausländischer Unternehmen in den USA sind 2002 gegenüber dem Vorjahr um knapp 80 Prozent gesunken.

Quelle OECD

Zahl der ZV`s in der BRD übrigen mittlerweile auch auf einem Rekordhoch von bereits 46000 in diesem Jahr

Gruß kickaha