Immobilie und Zwangsversteigerung - 500 Beiträge pro Seite

[Exbanker]

Kurz vor meinen Abschied aus der Bank im letzten Jahr hat mir ein Kunde, bei dem die Bank die Zwangsversteigerung beginnen wollte, von einem Modell in den neuen Bundesländern erzählt, wonach ein Hauseigentümer sein Haus an eine Gesellschaft langfristig verpachtet. Gleichzeitig mietet der Hauseigentümer das Haus von der Gesellschaft zurück. Durch diese Konstellation soll die Zwangsversteigerung schwieriger, wenn nicht sogar unmöglich werden.
Ich selbst kenne mich im Zwangsversteigerungsbereich nicht aus, aber weiß vielleicht hier im Board jemand etwas näheres darüber ?

[blond009]

so eine Frage von einem "Exbanker" ? naja. In den einschlägigen Rubriken der Zeitschriften werden wohl solche "Modelle" zu Hauf angeboten. Die einzige Möglichkeit ist aber wohl die des Verkaufs an eine Leasinggesellschaft und das Objekt von dieser dann zurückzuleasen. "Sale and lease back". Das kann sich aber für einen Normalverdiener, der in Schwierigkeiten geraten ist, nie lohnen und er wird auch keine Leasinggesellschaft finden, die so etwas mit ihm macht. Die verbleibenden Schulden müssen ja neben der (happigen) Leasingrate weiter bedient werden. Und die Leasinggesellschaft kauft auch nicht zu 100 % des Verkehrswertes. D.h., es muß noch eine Menge Geld außerdem da sein, um das Geschäft durchzuziehen. Das Objekt durch blödsinnige Verträge zu blockieren, schadet nur dem Eigentümer selbst. Die Versteigerung wird in der Tat schwieriger, weil weniger Interessenten, kann aber durch solche Verträge nicht verhindert werden. Es sei denn, der betreibende Gläubiger wird wieder regelmäßig bedient. Solche Modelle dienen dazu, den Leuten das letzte Geld aus der Tasche zu ziehen und die Schuldenschraube immer weiter anzuziehen. Einen Gläubiger trixt man so einfach nicht aus, wie Du als Exbanker sicher weißt.

[Exbanker]

@blond009
es gibt auch Banker die nicht im Kreditgeschäft tätig sind, sondern in anderen Abteilungen, wie z.B. im Sekretariat.
Aber trotzdem danke für die Aufklärung.

[Hellwig1]

Persönliche Frage. Ich habe eine Hypotek von 125.000 Euro auf 10 Jahre fest(5.80% Zins) bei einer kleineren Bank.Was passiert mit meiner Hypotek wenn die Bank Pleite geht?

[JU89]

@hellweg
Ja, dann würde ein Insolvenzverwalter in Deiner Bank eingesetzt. Der würde sich bei Dir melden und die vertraglichen Zahlungen einfordern. Für Dich ändert sich nichts.
MfG
JU89

[Hellwig1]

JU89
Zuerst einmal vielen Dank für die Antwort.
Die Konditionen würden aber die selben bleiben,zum Beispiel
10 Jahre fest usw.?

[JU89]

@hellwig1,
die Vertragsbedingungen ändern sich nicht; Vertrag ist Vertrag.
Wobei es natürlich (wie bei jeder Insolvenz) so ein paar Restrisiken gibt. So kann jeder Insolvenzverwalter wählen, ob er bestehende Verträge "seiner" Firma erfüllt, oder ob er die Vertragserfüllung ablehnt. In letzterem Fall könnte er (jetzt wirds´aber sehr theoretisch und unwahrscheinlich) wohl auch die Rückzahlung verlangen und Du müsstest woanders finanzieren.
In der Praxis ist dies alles aber äußerst unwahrscheinlich. Wahrscheinlich würde das Kreditgeschäft einer Bank von einem anderen Institut übernommen (man kann ja damit gutes Geld verdienen) oder es gibt eine Auffanglösung (siehe Consors).
Wo es Probleme geben könnte, ist, daß sich bei einem insolventen Unternehmen die Bearbeitungszeiten verlängern können und keiner mehr was entscheiden kann oder will (zum Beispiel: Du hast den Kredit zurückgezahlt, willst die Löschungsbewilligung für die Grundschuld und keiner in der Bank mehr die Befugnis, rechtswirksam zu unterzeichnen ...).
Das Wichtigste ist aber, immer daran zu denken: Du bist der Kunde; an Dir will man was verdienen, Du hast letztlich die Trümpfe in der Hand.
In diesem Sinne
JU89 (der auch nach vielen Jahren noch gerne in "seiner" Bank arbeitet)

[MagickSigns]

Betreff: Pachtverträge und Zwangsversteigerungen

Da geht mir auch seit geraumer Zeit ein interessantes Modell durch den Kopf, vielleicht wäre einer der Juristen so nett, das zu kommentieren:

Eine GmbH, die sich auch mit ganz anderen Geschäftsfeldern befasst, ist der Immobilienbesitzer. Sie verpachtet das Haus oder einen Teil des Grundstücks 50 Jahre an den Geschäftsführer.
Eines Tages ist sie leider pleite und die Immobilie wird versteigert.

1.) Kann der Geschäftsführer/Gesellschafter 50 Jahre weiter dort wohnen, auch bei einem neuen Besitzer?
2.) Durch den Pachtvertrag wird es schwierig, die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu veräußern. Im 2. Termin kauft der Ex-Geschäftsführer (der ja selber nicht unbedingt auch pleite sein muß) "seine" Immobilie billig zurück.

Bitte um Kommentare ! ! !

[JU89]

Tja Magick,
keine Antworten .... ist wohl doch nicht so toll, was du Dir da ausgedacht hast.
Um es kurz zu machen: Vergiss es !
Als kleine Anregungen zum Nachdenken:
1. Welche Bank ist so blöd und finanziert mit einer GmbH als alleinigen Kreditnehmer ? Obendrein eine Investition in nicht betriebsnotwendiges Vermögen und steuerlich absolut sinnlos !
... ohne Mithaft der bzw. der Gesellschafter ?
=> Klare Antwort: KEINE
Damit dürfte es sich schon erledigt haben.
2. Selbst wenn es finanziert wäre, ist der Mietvertrag als offensichtliches Scheingeschäft anfechtbar. Spätestens der Insoverwalter der GmbH wird dies tun. Resultat: Mietvertrag nichtig.
3. Wenn die Bank halbwegs klug ist, wird sie für das Haus zusätzlich die Zwangsverwaltung anordnen lassen. Dann kann der Zwangsverwalter von Deinem GF eine marktgerechte Miete verlangen. Dumm gelaufen ....
4. Ja, und dann kauft er es "billig" ! Ja, aber nur dann, wenn die Bank zustimmt und das tut sie nur, wenn das Gebot annähernd den Erwartungen entspricht.
Ansonsten wird eben das Verfahren einfach "einstweilen eingestellt".
Also, langer Rede kurzer Sinn: Vergessen !

Gruß
JU 89