Mietrecht - Mietkürzung wegen Feutigkeit - 500 Beiträge pro Seite

[mdfehm]

Hallo allerseits,

mein Mieter will eine Mietkürzung durchführen, weil angeblich Feuchtigkeit (Schimmel) in der Wohnung auftritt.

Frage: Wie kann ich dem Mieter nachweisen, das die Wohnung nicht richtig gelüftet und/oder beheizt wird?

mdfehm

[sellongoodnews]

das mit der Feuchtigkeit ist so eine Sache. Um welchen Raum handelt es sich?

[mdfehm]

Schlafzimmer und Wohnzimmer.

[binschondrin]

Das ist die typische Argumentation von Vermietern bei Schimmelproblemen :

Mieter lüftet nicht oder falsch .

Das kann man ganz einfach feststellen lassen.
Man beauftragt einen Bausachverständigen. In den meisten
Fällen stellt sich heraus, dass das Problem auf Baufehler zurückzuführen ist.
Falsches Material, Isolierungsfehler, Wärmebrücke.

In diesen Fällen liegt der Taupunkt falsch.

Altes Thema.

Gruss bsd

[mdfehm]

Wenn es sich aber nun nicht um einen Baufehler handelt?

[sellongoodnews]

naja. ganz so einfach geht das auch nicht. In der Tat spricht einiges dafür, dass bei den benannten Zimmern baumängel vorliegen. Es lässt sich - wie richtigerweise erwähnt - feststellen, woher die Feuchtigkeitsprobleme kommen. Oft ist es falsches Lüftungs- bzw. Heizverhalten. Ich denke, dass man um eine Gutachten nicht herumkommt. Unabhängig von einer evtl. Mietminerung kennt man dann das Problem und kann es beheben.

[binschondrin]

Also wir hatten vor zig Jahren, als wir noch in Miete wohnten, auch dieses Problem.
Wobei der Schimmel schon vor unserem Einzug vorhanden war.
Wir haben dann, -zusammen mit dem Vermieter-, in gütlichem Einvernehmen und Kostenteilung einen Sachverständigen beauftragt.
Thema war auch damals lüften und heizen.
Das Ergebnis war, dass am Haus der Aussenputz und eine angebrachte Aussenisolierung erneuert wurde. Desweiteren wurden da irgentwelche Bleche (?) in die Aussenwände eingebracht. Wassersperre ???. Ich bin da nicht der Fachmann.
Danach war Ruhe.

Gruss bsd

[Dummensteuer]

Das kann ich bestätigen. Die meisten Mieter lüften sehr selten, um Energiekosten zu sparen. Die ständige Raumfeuchte durch die Körperausdunstungen führt zwangsläufig zu Schimmel.
Andere drehen über den Arbeitstag oder bei Urlaubsreisen radikal die Heizung zurück und klagen dann über ungenügende Wärmeisolierung. Stets wird mit Mietminderung gedroht. Volkssport !!
Gruss D.

[mdfehm]

@binschondrin

Sollte es ein Bauproblem sein, werde ich wohl nicht den beschriebenen Weg gehen können, da es sich um einen Wohnblock handelt, und ich nur einen kleinen Anteil am ganzen Gebäude habe. Solch eine Maßnahme muss aber die Mehrheit der Eigentümer mittragen, was mit reichlich Kosten für alle Eigentümer verbunden wäre. Daher kann ich leider nicht davon ausgehen, in solch einem Fall eine Mehrheit zu bekommen.

[Dr. Motte, Berlin]

mdfehm... dann kümmer dich doch einfach um die mängel. kann doch nicht in deinem interesse sein, dass auch noch gesundheitliche schäden wie allergien entstehen, nur weil man sich nicht einigen kann... es geht ja hier nicht um eine duschtrennwand, die fehlt, sondern um schimmel. ich finde, man hat auch eine gewisse verantwortung als vermieter ohne immer alles auf den mieter abzuwälzen, um die größtmögliche rendite rauszuschlagen.

wenn das ding weiter schimmelt, hilft es sicherlich auch niemanden. da kauft man halt nen schimmelvernichter und streicht mal drüber und sieht, ob es hilft oder nicht.

@sellongoodnews

bist du in meiner sache noch am suchen?

[binschondrin]

#9 mdfehm

Das ist wirklich ein Problem mit dem Schimmel.
Sprich das Thema doch mal in einer Eigentümerversammlung an. Vielleicht haben andere das gleiche Problem.
Wenn nicht, scheints doch evtl. am lüften etc. zu hängen.
Du darfst auch nicht vergessen, dass durch den Schimmel die Wohnung nicht besser wird.

# 10 Motte
Schimmelvernichter ? Da würde ich die Finger davon lassen.
Erstens hilft das Zeug nichts und zweitens ist es hochgiftig.

Gruss bsd

[Charms]

*Wie kann ich dem Mieter nachweisen, das die Wohnung nicht richtig gelüftet und/oder beheizt wird?*

Woher weißt du, dass der Mieter nicht richtig lüftet oder heizt?

Die richtige Frage müsste m.E. in jedem Falle lauten: "Wie kann ich (gemeinsam mit dem Mieter) die Ursache des Mangels feststellen und ihn danach (gemeinsam mit dem Mieter) abstellen?"
Ich verstehe nicht, dass der erste Impuls bei den meisten Leuten ist, erstmal irgendjemandem die Schuld zuzuschieben und sich dadurch das Leben selber schwerzumachen.

Nichts für ungut.

Charms

[WalhallaTempel]

Hi,

Sachverständigen beauftragen: dieser mißt u.a. die Raumluftfeuchtigkeit. Ein wichtiger Parameter für falsches Lüften/Heizen. Viele oberschlaue Mieter `trocknen` auch gerne ihre Wäsche in Wohn- und Schlafzimmern.

Die Ursache das Problems läßt sich mit verhältnismäßig geringem Aufwand feststellen.

Den Mieter schriftlich daraufhin weisen, daß bei Selbstverschulden er die Gutachterkosten zu tragen hat.

Eine Mahnung wegen Mietzinsverzug zzgl. entgangenen Zinsgewinnen ist gesondert in Rechnung zu stellen.

Auf geht`s!

[Dr. Motte, Berlin]

"Die richtige Frage müsste m.E. in jedem Falle lauten: " Wie kann ich (gemeinsam mit dem Mieter) die Ursache des Mangels feststellen und ihn danach (gemeinsam mit dem Mieter) abstellen?"
Ich verstehe nicht, dass der erste Impuls bei den meisten Leuten ist, erstmal irgendjemandem die Schuld zuzuschieben und sich dadurch das Leben selber schwerzumachen.

charms.. .da kann ich nur zustimmen... wo sind wir eigentlich hingekommen?

@mdfehm: nimm doch deinen kopf zwischen den beinen raus und setz ihn wieder auf. setz dich mit dem mieter an den tisch. hey, er zahlt dir sicherlich bereits jahre lang geld. da sollte eine wohnung schon ordentlich sein.

wer so quer schlägt, dem gehört mE schon eine mietkürzung. ist nur konsequent.

[mdfehm]

@WalhallaTempel

Vielen Dank für die nützliche Antwort.

@Dr. Motte

Meine Anfrage war, wie es nachzuweisen ist, wenn kein Baumangel besteht bzw. nachweisbar ist.
Das ein Baumangel erstmal auszuschließen ist, versteht sich eigentlich von selbst. Und das ich an einem guten Zustand meiner Wohnung interessiert bin ebenfalls.
Darüberhinaus habe ich nicht behauptet, dass ich nicht mit dem Mieter zusammen nach einer Lösung suchen werde.


mdfehm

[WalhallaTempel]

noch ein sehr nützlicher Tip für alle Vermieter.

bei http://www.vermieternetz.de gibt es viele Informationen. U.a. auch Musterschreiben...

Gruß

[shagerage]

da muß ich mal zu posting nr.13 ergänzen, dass das trockenen von wäsche, in der wohnung, volkssport unter mietern darstellt. interessant wäre es noch zu wissen ob es sich bei dem eigentum, um einen neubau handelt, da hier mit einer erhöhten raumfeuchte über einen zeitraum von 5 jahren gerechnet werden muß.

[mdfehm]

@shagerage

Es handelt sich um einen Altbau.

Gruß, mdfehm

[Waldsperling]

Lass es einfach schimmeln.

Kommt nur vom falschen Lüften.

Baumängel, Allergien, Gutachter

In die Tonne mit dem Quatsch.

Die richtige Antwort wären 2 Panzerdivisionen und in 24 Stunden unter einer Brücke schlafen.

[pollux]

Ich hatte selbst mal in einer gemieteten
Wohnung (Neubau, Dachgeschoss) Schimmel an der Wand.

Ich hab das dem Vermieter mitgeteilt und mich mit ihm geeinigt,
den Schimmel erst mal einfach wegzuwischen und dann
für eine Probezeit von 1 Monat bewußt den Raum zu lüften
(Fenster nicht kippen, sondern öfters stoßweise für
mind. 10 Minuten komplett öffnen)
Danach war der Schimmel immer noch da.
Gemeinsam Sachverständigen eingeschaltet,
Ursache war mangelnde Isolierung/ Kältebrücke im Bereich
der aufliegenden Dachpfetten.
Der Vermieter war sogar dankbar dafür da der
Bauunternehmer im Rahmen der Gewährleistung den Mangel
beheben musste.
Danach ist nie mehr Schimmel aufgetreten.
Solche Probleme kann man gemeinsam leicht lösen,
solange Vermieter und Mieter nicht mit einer so
dämlichen Einstellung wie dieser komische Vogel
über mir an die Sache rangehen.

[kla4]

Ein typischer Altbau-Fall sieht so aus:
Außenwände aus Stahlbeton, nicht oder nur mäßig isoliert.
Kaum Innenputz, statt dessen Tapeten, Kleister, Fliesen, Dispersionsfarben und womöglich
Innenisolation (Dämmtapeten, Verbundplatten).
Fenster: Isolierverglasung mit billigen Kunststoffrahmen.

Der perfekte Bewohner wird sich aus gesundheitlichem Eigeninteresse
ein Feuchtemeßgerät/Thermometer anschaffen und beobachten, wie sich
Lüften, Heizen, Waschen, Putzen, Anzahl der Mitbewohner und die
Witterung auf die Raumluftfeuchte auswirken. Das Resultat wird jedesmal
dramatisch sein: 30- 85%rel.Feuchte im Jahresverlauf,
35 -75% an einem einzigen Tag;
und Oberflächentemperaturen, die in Problembereichen deutlich
unter der Raumtemperatur liegen. Und das trotz vernünftigem Lüft- und Heizverhaltens:
Mindestens 4 mal täglich 1-3 Minuten Lüften mit totalem Durchzug, anschließend
Wiederaufheizen auf ca. 21 Grad. In allen Räumen... So könnte das bei einem idealen
Bewohner funktionieren. Schimmel- , Stockflecken- und Moder-frei. Aber leider ...
Idiotensicher wär es nicht.

Was tun? Außenisolation. Hat aber auch Nachteile.
Dabei nicht vergessen: In Deutschland werden ETWs in
sanierten Objekten schon ab 5.000 EUR angeboten...
Für Vermieter vermutlich das Beste: Zwangsbelüftung, es gibt da auch billige Notlösungen.

Darum würde ich mich auf jeden Fall kümmern:
Die von den Heizkörpern erwärmte Luft muss optimal zirkulieren können. Über den Heizkörpern.
Hinter Möbeln. Besonders im Bereich der Außenwände:
Möbel auf hohe Füße, oft enorme Abstände von Schränken notwendig...
Keine Verkleidungen, keinerlei Innenisolation.
Keine Schimmel-Nahrung auf die Außenwände: Keine Tapeten, kein Kleister.
Leicht abwischbare Fensterlaibungen.
Das Wichtigste: So großflächig als möglich Kalkputz als Feuchtepuffer und natürlichem Schimmelschutz.
Mineralfarben, keine baumarktüblichen Dispersionsfarben !!!
Boden: Holz auf Wellpappe.

Zusammengefasst heißt das für alle Betonbunker: Lüften, Heizen, Kalk und nochmals Lüften.

[mdfehm]

@ kla4

Kannst Du mir sagen, was Du mit "Zwangsbelüftung" meinst?

mdfehm

[finanzvoyeur]

Ich habe jetzt auch das Problem.
Der Mieter kürzt schon seit 2 Jahren.

Meistens liegt es wirklich daran, daß der Mieter falsch lüftet.

Wichtig wäre zu wissen wo es schimmelt. Von Kondensationsfeuchte (wofür eigentlich der Mieter schuld ist) tritt der Schimmel entweder an den kältesten Stellen des Raumes auf (bei mir ist es z.B. so, daß der Schimmel in der Ecke von 2 Außenwänden kurz über dem Fußboden auftritt). Zum anderen tritt er oft dort auf wo der Mieter zu dicht Möbel an die Wand stellt.

Ich hatte mich mit dem Mieter darauf geeinigt ein Schiedsverfahren durchzuführen.

Es wurde im Schiedsverfahren (Schiedsrichter vom Amtsgericht, kostet etwa 37 EUR/ Schiedssache) ausgemacht, daß wir (Vermieter und Mieter) gemeinsam einen Gutachter aussuchen.

Wir haben dann einen Gutachter von der Handwerkskammer (für letztendlich 345 EUR Begutachtungskosten) ausgesucht.

Resultat:
- Ich selbst hatte mich schon sehr intensiv mit dem bauphysikalischen auseinandergesetzt.
- Als der Gutachter im Febr. kam wurde auch überhaupt kein Schimmel festgestellt.

Das Glaserverfahren:
Wie die bauphysikalische Untersuchung der Mauer geschieht steht in Din 4108 Teil 4. Dort ist ausschließlich das "Glaserverfahren" vorgeschrieben (es gibt auch etwas abweichende Feuchteuntersuchungsverfahren).
Beim Glaserverfahren wird der Temperaturverlauf von durch den Wandquerschnitt rechnerisch bestimmt (was einen Polygonzug ergibt). Dann werden die Sättigungsdampfdrücke innerhalb des Baumaterials bestimmt (da die Beziehung von Temperatur und Sättigungsdampfdruck ebenfalls linear ist (wenigstens im Temperaturbereich -15 Grad bis 20 Grad) ergibt sich dann ebenfalls ein Polygonzug)).
Nun werden statt der Baustoffdicken (z.B. 11,5 cm Kalksandstein) die Sd-Werte genommen (diese sind auch in Metern und sind Materialgrößen)). Der Sd-Wert ist eine Länge bezogen auf die Wasserdampfdiffusion durch Luft. Ein Sd-Wert von 100m (100 m ist z.B. der Vorgeschriebene Wert für Dampfbremsfolien) bedeutet praktisch, daß der Baustoff dem Wasserdampf soviel Diffusionswiderstand entgegensetzt, daß es 100 m Luft dazwischen entspricht.
Jetzt zum Schluß:
Es wird eine Gerade vom Innendampfdruck (bei z.B. 60% Luftfeuchte) zum Außendampfdruck (der im Winter sehr gering ist) gezogen. Schneidet diese Linie den Polygonzug (der Sättigungsdampfdrücke) so liegt eine Kondensation (innerhalb des Materials) vor. Sollte dies (bei Einhaltung der normalen Heizungs-und Lüftungsregeln) gesehen so läge ein baulicher Mangel vor.

Meine Empfehlung:
ich würde die Sache vor den Schiedsrichter des Amtsgerichts bringen. In vielen Amtgerichtsbezirken ist ein Schiedsprozeß auch schon dafür notwendig um die Sache später vor Gericht zu bringen.
Du zeigst hier auch dem Gericht den Guten willen die Sache gütlich Regeln zu wollen.
Kleiner Nachteil ist, daß durch Gang zum Schiedrichter sich dann die Gerichtskosten deshalb erhöhen, weil der Streitwert durch die ausgefallen Mietzahlung höher wird.

Kontrolle des Lüftens:
Das wird für Dich als Vermieter ziemlich Schwierig. Der Gutachter macht dies mit einem Datenloggen, der die Werte (T-innen, T-außen, relative-Luftfeuchte innen, relative-Luftfechte außen, Heizkörperoberflächentemp.) ständig (in z.B. 10 Minutentakt aufnimme. Problem ist, daß sich der Mieter dann gerade vorbildlich verhält wenn solche Geräte im Zimmer installiert sind. Den Datenlogger stellt der Gutachter gewöhnlich 14 Tage ins Zimmer.

Also ich würds mit einem Schiedsprozeß versuchen. Der Schiedsrichter kann hier nicht den Gutachter bestellen, das müßt ihr schon selber machen.
Wichtig ist es soll im Schiedsprozeß ausgemacht werden:
- beide Parteien einigen sich auf einen Gutachter (damit kein Parteigutachten geschieht und dieser Gutachter dann auch in einem nachfolgenden Gerichtsprozeß verwendung finden könnte).
- die Miete ist dann zurückzuzahlen falls der Mieter unrecht hat
- die Gutachterkosten sind von beiden Seiten zu zahlen (entweder 50/50) oder nach Ausgang der Sache(wer Schuld hat)

[finanzvoyeur]

Ach ja:
Ich habe Dir meine Vorgehensweise empfohlen.
Möchte aber sagen, daß dies bei mir gar nicht zum Erfolg geführt hat.
Bei mir einfach deswegen, weil die Sache mit dem Schimmel nicht ernstzunehmen war. Ich hätte es auch ohne Gutachter beweisen können. Mein Mieter ist jetzt der Auffassung, daß er generell zu viel Miete bezahlt.
Er gibt zwar Mängel vor (will aber eine Zurücknahme des Mietpreises erreichen). Es geht im um die Grundmiete an sich. Ich muß aber sagen, daß ich eine äußerst moderate Miete nehme. Da er diese auch nicht Vergleichsmieten drücken kann versucht er es über Mietminderungen (und das mit den lächerlichsten Begründungen).

[kla4]

"Moderne" Fenster haben wenigstens zwei Nachteile:
1. Sie sind derart "luftdicht", dass im geschlossenen
Zustand kein Luftaustausch mehr stattfindet.
2. Die Wärmekonvektion, der Luftstrom, der von unter
den Fenstern angebrachten Heizkörpern ausgeht, ist zu gering.

D.h.

1. Die feuchte Luft gelangt nicht mehr automatisch, d.h. vom
Bewohner unbemerkt, nach draußen.
2. Die warme Luft hat es schwer, in alle Winkel eines
Raumes zu gelangen.

Abhilfe zu Punkt1: Entweder die Bewohner gewöhnen sich ein
aufwendiges Lüftungsverhalten an. Oder es wird ein Lüftungs-
system installiert...
Notlösungen sehen so aus, dass Fenster in minimaler
Kippstellung arretiert werden können, oder dass die
Fensterdichtungen an wenigen Stellen entfernt werden.
Und das wäre dann eine einfache Form einer Zwangs(be)lüftung.

Das Internet bietet zu allen möglichen Varianten
der Feuchteschäden, Bausünden und Baumängel Infos an.
Auch Foren. Z.B bei www.bau.de
Ohne diesen Aufwand hast du schlechte Karten.

[mdfehm]

@ kla4

Vielen Dank für den Hinweis.