Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn (Seite 105)

[Wertefinder1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.542.418 von user78 am 20.01.16 20:36:09

Platz 4: http://shortsell.nl/universes/Duitsland K+S ist mit der Europäischen Wasserrahmenrichtlinie stark angestiegen.

Elgeti ist mir bekannt. Ist ja aber alles schon wieder lange her und es war nichts dran.

Bei TAG Immobilien ist die Quote seit November 2015 tendenziell leicht rückläufig. In den letzten Tagen hat hat

Universial von 5,3 auf 9 %,
Sun Life von 10 auf 11,9 %,
SICAV von 10 auf 13,8 %

gemeldet. Ich nehme daraus mit, das das eher alles Langfristinvestoren sind, die sich in Aktien mit vermuteten begrenztem Risiko (Deutsche Immobilien) mit hoher Dividendenrendite engagieren.

Und die TAG soll nach der Deutschen Wohnen der nächstgrößere börsennotierte Wohnungsbestandshalter sein. Ich verstehe jedenfalls nicht, warum jetzt auf einmal die Konsolidierungswelle vorbei sein soll.

[user78]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.539.787 von Wertefinder1 am 20.01.16 16:39:04

wertefinder1@
LONDON (dpa-AFX Broker) - Die britische Investmentbank Barclays hat TAG Immobilien von "Equal Weight" auf "Underweight" abgestuft und das Kursziel von 11,30 auf 9,80 Euro gesenkt. Die bereinigte Rendite des Immobilienportfolios von TAG könnte unter Berücksichtigung von Kosten und Investitionen niedriger ausfallen als bei der Konkurrenz, schrieb Analyst David Prescott in einer Studie vom Mittwoch. Der Experte bevorzugt weiterhin Aktien von Unternehmen mit Fokus auf Top-Immobilien, weil diese höheres Wachstum böten und mit weniger Risiken behaftet seien.

user78@
tag ist nach aixtron auf den 2.Platz in der shortsell liste, kommt nicht von ungefähr aus dem "Londoner Raum". Die wurden vor 2 Jahren aufgebaut im Zusammenhang mit der Kontroverse Elegeti und Privatgeschäfte.

[Wertefinder1]

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/8272068-analyse-fl…

LONDON (dpa-AFX Broker) - Die britische Investmentbank Barclays hat TAG Immobilien von "Equal Weight" auf "Underweight" abgestuft und das Kursziel von 11,30 auf 9,80 Euro gesenkt. Die bereinigte Rendite des Immobilienportfolios von TAG könnte unter Berücksichtigung von Kosten und Investitionen niedriger ausfallen als bei der Konkurrenz, schrieb Analyst David Prescott in einer Studie vom Mittwoch. Der Experte bevorzugt weiterhin Aktien von Unternehmen mit Fokus auf Top-Immobilien, weil diese höheres Wachstum böten und mit weniger Risiken behaftet seien.

Ich kann das aus meiner praktischen Lebenserfahrung nicht bestätigen. Neu gebaute Top-Immobilien hier vor Ort die 2014 noch für 4.500 Euro/qm verkauft wurden, werden jetzt neu deutlich günstiger verkauft. Jetzt gebraucht sind kaum mehr 3.500 Euro/qm zu erzielen.

Eine 60iger-Jahre 1-Zimmer-Wohnung 39 qm mit etwas größerer Küche und Bad mit Badewanne wurder hier 2008 für 25.000 Euro angeboten (und verkauft - ggf. dann günstiger). Heute wird der gleiche Raumschnitt mit fast identischer Ausstattung ein Stockwerk niedriger für 45.000 Euro angeboten. Wenn sie zu dem Preis verkauft werden sollte, wäre das eine Rendite von jährlich 10 % die letzten 8 Jahre.

Angesichts des immensen Wohnungsbedarfs in Deutschen Städten und der alternden Gesellschaft macht es viel mehr Sinn, sich noch günstige Immobilien mit Wertsteigerungspotential zu kaufen, als auf bereits sehr hochpreisige Top-Immobilien in 1a Lagen der Großstädte zu setzen.

[user78]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.502.443 von Wertefinder1 am 15.01.16 16:17:58

user78@

rein ins Betongeld tag ist einstellig

[Wertefinder1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.501.693 von gate4share am 15.01.16 15:22:03

Ich habe jedenfalls kein börsennotiertes Wohnimmobilienunternehmen gefunden, das so eine hohe Leerstandsquote wie die Colonia Real Estate hat. 11,7 % bei einer Durchschnittsmiete von 4,99 Euro/qm. Das spricht schon für eine bisher relativ schlechte Lage und ggf. "für Wohnungen nicht im besten gepflegten Zustand" - wobei das nicht so sein muss.

Aber mit einem Direktinvestment in die CRE Aktie ist mir das bei 87 % Anteilsbesitz der TAG zu riskant. Dann lieber die TAG mit über 5 % Dividendenrendite. Die TAG gibt immerhin noch eine Leerstandsquote von 8,1 % an.

Vonovia 3,4 % bei 5,69 Euro/qm - das ist schon ein Unterschied. Aber ich hatte hier das Beispiel einer Gagfah-Wohnsiedlung genannt, wo die Vollvermietung mit den Konzepten, die auch die TAG verfolgt, bereits eingetreten ist.

Bei TAG muss die Miete nicht steigern - das bedarf ggf. auch zusätzlicher Aufwendungen in Form von energetischen Modernisierungen, die die Mieter im Zweifel gar nicht wollen bzw. bezahlen können. Man kann mit den genannten viel günstigeren Maßnahmen wie Mieteraktivierung auch so Richtung Vollvermietung kommen und das erhöht unter dem Strich die Mieteinnahmen und den Ertragswert deutlich liquiditätsschonender.

[gate4share]

Wertefinder:

"Und dieser steht in der Stadt z. B. im Bestand der TAG Immobilien noch zur Verfügung. Die Basisannahmen des Investments sind also voll intakt. Eine deutliche Steigerung der Mieteinnahmen und somit auch des bilanziellen Ertragswerts ist also nur eine Frage der Zeit. Keine andere Immobilien-AG bietet m.E. in diesem Ausmaß diese Perspektive.
......."

Das weiss ich nicht, ob dem so ist! Richtig ist sicherlich, dass diese insgesamt erhöhte Nachfrge nach Wohnungen die Mieten nach oben beeinflussen wird auch der Leerstand der TAG posiiv beeinflusst wird. Zwar hat die TAG eben in Salzgitter disese Bestände mit viel Leerstand, wo sich ein grosses Verbesserungspotential ergeben könnte, aber es gibt auch grosse Wonungsbestandshalter, die einen höheren Fremdkapitalhebel haben, wo Wertsteigerungen bei den Immobilien stark geheblt sich auf den Wert je Aktie auswirken.

[gate4share]

Wertefinder, danke für die Infos!

Königsteiner Schlüssel, heisst es also und die Regelung klingen doch nachvollziehbar und gerecht.

Sicher geht es ja auch um die Kostenbelastung, denn grundsätzlich müssen die Kommunen dafür aufkommen, bekommen aber vom Bund über die Länder, einen gewissen Ausgleich.

So könnte dann der leerstehende Wohnraum in Salzgitter wieder eine Chance haben, wenn die Leute in Berlin eine Wohnung finden, dann will man vielleicht doch nach Salzgitter gehen.
Es wird aber immer Objekte geben die mehr gefragt sind, und so auch teurer werden, und andere die man nur billig vermieten kann und wo der Leerstand am grössten ist.
Meines Wissen hat man die Salzgitterbestände, damals noch von der Colonia gekauft, sehr preiswert erworben und hoffe mal, dass man nicht da zu hohe Wertzuschreibungen vorgenommen hat, so kann sich sowas auch mit 15 % Leerstand renditen.

[Wertefinder1]

Zu Verifizierung meiner bisherigen Annahmen habe ich mal auf der Seite der Stadt Salzgitter geguckt. Salzgitter deshalb, weil dort via der Colonia Real Estate ein größerer Immobilienbestand der TAG Immobilien AG ist.

Dort gibt es eine Übersicht mit dem Datenstand vom 19.10.2015:
http://www.salzgitter.de/rathaus/fachdienstuebersicht/sozial…

Laut Wikipedia hat Salzgitter 99.000 Einwohner. Zum o.g. Zeitpunkt lebten in Salzgitter 1.100 Flüchtlinge. Davon waren 436 Flüchtlinge bereits anerkannt und somit freizügig in ihrer Wohnortwahl. 608 Flüchtlinge waren in städtischen Unterkünften untergebracht, 151 bei Verwandten bzw. in Wohnungen. Mitte Oktober 2015 ging man allerdings davon aus, das bis zum Ende Januar 2016 zu den 1.100 Flüchtlingen noch 1.164 weitere Flüchtlinge hinzukommen -also eine Verdopplung in nur 3,5 Monaten!

Um das zu bewältigen, war u.a. die Anmietung von 50 weiteren Wohnungen für die Unterbringung von 196 Menschen geplant. Sowie die Sanierung von Holzbaracken und die weitere Beschaffung/Anmietung von Modulbauten. Es fehlten dann aber immer noch Plätze für 536 Menschen. Wie das jetzt gelöst wurde, müsste ich aktuell nochmal nachlesen.

Heute morgen gibt es die Meldung, das allein seit Jahresbeginn mehr als 51.000 weitere Flüchtlinge in Deutschland angekommen sind. Das im Winter. Rechnet man das auf das Jahr hoch, kommt man auf ca. 1,2 Mio. Menschen. Rechnet man ein, das es keine Weiterreise wie noch 2015 nach Schweden o.ä. geben wird und bei besserem Wetter die Flüchtlingsanzahl zunimmt, ist 2016 erneut ein deutlicher Anstieg ggü. den 1,1 Millionen Menschen des Jahres 2015 (ohne Abzug der Weiterreise nach Schweden etc.) zu erwarten. Selbst wenn die Bundesregierung also ihre Politik ändert und z. B. auch die CDU endlich ihr Einverständnis für ein Einwanderungsgesetz gibt - was m.E. überfällig ist - dann ergibt sich in einer Stadt wie Salzgitter ein enormer Bedarf an individuellem Wohnraum, wenn weitere Asylanträge anerkannt wurden.

Und dieser steht in der Stadt z. B. im Bestand der TAG Immobilien noch zur Verfügung. Die Basisannahmen des Investments sind also voll intakt. Eine deutliche Steigerung der Mieteinnahmen und somit auch des bilanziellen Ertragswerts ist also nur eine Frage der Zeit. Keine andere Immobilien-AG bietet m.E. in diesem Ausmaß diese Perspektive.

[Wertefinder1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.482.133 von gate4share am 13.01.16 15:54:06

Der Königsteiner Schlüssel richtet sich zu zwei Dritteln nach dem Steueraufkommen und zu einem Drittel nach der Bevölkerungszahl.

Deshalb werden in Gegenden mit viel Wertschöpfung auch relativ mehr Flüchtlinge je Einwohner zugeteilt als in strukturschwachen Gegenden. Z.B. Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg nehmen aufgrund ihrer Industriekraft mehr Flüchtlinge auf als z. B. des strukturschwache Mecklenburg-Vorpommern, als wenn man rein nach der Bevölkerungszahl verteilen würde.

Trotzdem war die Zuwanderung im Jahr 2015 so enorm gross, das überall Flüchtlinge untergerbracht werden mussten. Und nach bisheriger Erkenntnis wird die Zuwanderung mindestens im ersten Halbjahr 2016 nicht weniger werden.

D.h., auch bislang nicht so attraktive Städte bekommen unerwartet neues Leben - und das ist eine große Chance für solche ansonsten vom Aussterben bedrohte Kommunen.

Wenn der Asylantrag genehmigt ist, dann können die Menschen (nach bisherigem Recht) frei entscheiden, wo sie wohnen wollen. In vielen westdeutschen Grossstädten werden die Menschen auch als anerkannte Asylbewerber noch in Übergangswohnheimen oder evtl. sogar Notunterkünften wie Baumärkten wohnen bleiben müssen, weil es schlicht so schnell keinen individuellen Wohnraum gibt.

Auch daraus kann eine Chance für mittelgroße Städte mit freien Wohnraum entstehen, neue Menschen anzuziehen.

[gate4share]

So wie aktuell die Vorschriften und Praxis ist, geht es nicht, dass Flüchtlinge, oder überhaupt Migranten bevorzugt in Gebiete zugeteilt werden, wo ein hoher Wohnungsleerstand herscht.

Sondern es wird so aufgeteilt wie sich jetzt schon die Einwohnung verteilen...dafür gibt es auch einen bestimmten Schlüssel.....glaube "Königsberger Schlüssel".

Damit wird es dann nicht sehr viel leichter den strukturellen Leerstand zu beheben. Ich finde es auch falsch, wenn von ca 10.000 ankommenden Leuten dann je 250 bis 350 nach Berlin, München und Hamburg geschickt werden, dagegen Wolfsburg und Salzgitter nur je ca 10 Leute bekommen.
Das führt dazu, dass die Wohnungsnot in München, in Berlin und Hamburg nocht grösser wird, ja die Flüchtlinge nicht mal richtig untergebracht werden können, und teilweise nächte draussen verweilen müssen. Und in anderen Gebieten stehen Wohnungen leer.

Da sollte man doch soviel Verstand haben, und da einige Leute umlenken...zumindest zeitweise.