Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn (Seite 51)

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.951.237 von plaintiff am 10.07.22 12:37:06

Würden die Zinsaufwendungen beim FFO1 nicht berücksichtigt? Dieser geht ja vom Jahresüberschuss aus, der wird dann um nicht zahlungswirksame Positionen (z.B. Abschreibungen) „bereinigt“. Eine Addition von Zinsaufwendungen kann ich in der Formel nicht erkennen, aber es gibt da wohl verschiedene Ansätze.
Wahr ist aber natürlich, dass Zinserhöhungen den FFO1 verringern. Das trifft vor allen bei starken Zinsanstiegen (unwahrscheinlich) und bei kurzen Restlaufzeiten der bestehenden Verbindlichkeiten zu, aber das ist alles längst eingepreist.
Das Engagement in Polen, das jetzt so viele Sorgen macht, ist im Vergleich zum Bestand in Deutschland recht unbedeutend.
Ich bleibe vom aktuellen Kursniveau ausgehend optimistisch und sehe klare Übertreibungen nach unten.

[Katakuna]

Auch in Polen scheinen sie jetzt mehr als geplant verkaufen zu wollen.

Aussage Dezember 2021: "Die gesicherte Pipeline besteht derzeit aus Wohnbauprojekten in Warschau, Breslau, Dreistadt und Posen mit insgesamt ca. 23.000 noch nicht verkauften Einheiten. Davon werden nach den derzeitigen Planungen der TAG bis zu ca. 12.000 Einheiten nach Fertigstellung langfristig im Bestand gehalten, um das Mietportfolio der TAG in Polen zu ergänzen, während der Rest der Entwicklungspipeline (ca. 11.000 Einheiten) zum Verkauf vorgesehen ist."

Aus der aktuellen KE-Präsentation geht hervor, dass sie 9841 Einheiten behalten (noch keine fertiggestellt) und 14987 verkaufen möchten.

[plaintiff]

Ne kurze Back-of-the-envelope Kalkulation:

2021 FFO I 180 Mio
Vorsicht: FFO I beinhaltet Zins Add-Back, den Cash dafür brauchen sie aber...
2021 Zinsen waren 50 Mio bei 3 Mrd FK

Rechnen wir mal mit unterschiedlichen Zinssätzen, ceteris paribus:

@3% Zinsen 90 Mio = FFO I abzgl Zinsen 90 Mio
@4% Zinsen 120 Mio = FFO I abzgl Zinsen 60 Mio
@5% Zinsen 150 Mio = FFO I abzgl Zinsen 30 Mio
@6% Zinsen 180 Mio = FFO I abzgl Zinsen 0

Gut, Modernisierungs CAPEX iHv 50 Mio könnten sie einsparen, sonst vermutlich auch so bisschen was... Geringfügige Mieterhöhungen könnten möglich sein, aber würde ich konservativer Weise derzeit nicht einrechnen.

[Kalabaaki]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.947.914 von aufgepasst am 09.07.22 12:18:22

Wenn es sich nicht um Grundstücke für die Wohnbebauung im Eigentum der ROBYG handelt, dann wäre die Transaktion wohl etwas teuer. Außerdem will TAG hier auch ein eigenes Vermietungsgeschäft mit Teilen der auf diesen Grundstücken schlussendlich errichtetetn Wohnungen aufziehen. Das sich dafür die Grundstücke im Eigentum der ROBYG befinden müssen oder auf anderer rechtlicher Basis (gibt es in Polen Regelungen wie im deutschen Erbbaurecht?) langfristig zur Verfügung stehen sollten, erscheint mir naheliegend.

"ROBYG ist Polens größter Wohnimmobilienentwickler mit Schwerpunkt auf die Großstädte des Landes. In den letzten 20 Jahren hat das Unternehmen mehr als 26.000 Wohneinheiten fertiggestellt und übergeben. Die gesicherte Pipeline besteht derzeit aus Wohnbauprojekten in Warschau, Breslau, Dreistadt und Posen mit insgesamt ca. 23.000 noch nicht verkauften Einheiten. Davon werden nach den derzeitigen Planungen der TAG bis zu ca. 12.000 Einheiten nach Fertigstellung langfristig im Bestand gehalten, um das Mietportfolio der TAG in Polen zu ergänzen, während der Rest der Entwicklungspipeline (ca. 11.000 Einheiten) zum Verkauf vorgesehen ist."

Quelle: https://www.tag-ag.com/news/ad-hoc-mitteilungen/meldung/tag-…

[GAP-Minder]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.950.521 von plaintiff am 10.07.22 09:35:26

Die 30% Abstand des Ausgabekurses sind notwendig um die KE attraktiv zu gestalten. Ist der Abstand zu gering, funktioniert das nicht.

Man hätte auch eine KE ohne Bezugsrecht für 10 € machen können, dann wären aber die Altaktionäre wirklich die Benachteiligten gewesen.

Dass man es jetzt durchzieht, das müsste der Vorstand allerdings erklären. Vielleicht fürchtet man sich vor weiter steigenden Zinsen und denkt, dass es nächstes Jahr noch schwieriger wird, bzw. das Risiko einer Liquiditätsklemme noch großer wird.

[Akardier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.950.521 von plaintiff am 10.07.22 09:35:26

Zitat von plaintiff:

Zitat von GAP-Minder: Wenn TAG die Dividende von den angekündigten 0,98 € um 20 % kürzen müsste, da man insgesamt nicht mehr ausschütten kann oder möchte, verbleiben immer noch gut 8 % Dividendenrendite. Was ist daran so schlecht? Selbst eine Halbierung auf 0,49 € führt noch zu 5 %. Selbst mit einer solchen Rendite könnte ich gut leben. Es sollten nur keine weiteren Leichen im Keller auftauchen…ansonsten: ein glasklarer Kauf der alten und der jungen Aktien.

Die KE zu 6,90 erzählt eine Geschichte. Niemand borgt derzeit TAG um vernünftige Konditionen Geld oder TAG pfeift einfach auf die Shareholder, oder beides. Man darf auch nicht vergessen, dass der Bridge Loan erst 2023 ausgelaufen wäre. KE hätte man später auch noch machen können, aber nein, man wollte es jetzt. Wieso wohl? Schlechte Nachrichten in der Pipeline?

Auch muss man sich Fragen: Wieso 6,90 also 30% unter dem letzen Kurs und ein Bruchteil vom NAV? Um die Aktionäre glauben zu lassen, sie machen da ein Schnäppchen, obwohl sie in Wahrheit einfach Geld nachschiessen müssen.

Für mich sind das Red Flags. In solchen Situationen ist es besser etwas abzuwarten. Klar liegt der NAV weit überm Preis, aber das allein reicht nicht...

Das sehe ich ähnlich. Ein Management mit Weitsicht sieht anders aus. Der enorme Abschlag hat mich sehr verwundert, da pfeift jemand aus dem letzten Loch.

[plaintiff]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.948.562 von GAP-Minder am 09.07.22 15:42:07

Zitat von GAP-Minder: Wenn TAG die Dividende von den angekündigten 0,98 € um 20 % kürzen müsste, da man insgesamt nicht mehr ausschütten kann oder möchte, verbleiben immer noch gut 8 % Dividendenrendite. Was ist daran so schlecht? Selbst eine Halbierung auf 0,49 € führt noch zu 5 %. Selbst mit einer solchen Rendite könnte ich gut leben. Es sollten nur keine weiteren Leichen im Keller auftauchen…ansonsten: ein glasklarer Kauf der alten und der jungen Aktien.

Die KE zu 6,90 erzählt eine Geschichte. Niemand borgt derzeit TAG um vernünftige Konditionen Geld oder TAG pfeift einfach auf die Shareholder, oder beides. Man darf auch nicht vergessen, dass der Bridge Loan erst 2023 ausgelaufen wäre. KE hätte man später auch noch machen können, aber nein, man wollte es jetzt. Wieso wohl? Schlechte Nachrichten in der Pipeline?

Auch muss man sich Fragen: Wieso 6,90 also 30% unter dem letzen Kurs und ein Bruchteil vom NAV? Um die Aktionäre glauben zu lassen, sie machen da ein Schnäppchen, obwohl sie in Wahrheit einfach Geld nachschiessen müssen.

Für mich sind das Red Flags. In solchen Situationen ist es besser etwas abzuwarten. Klar liegt der NAV weit überm Preis, aber das allein reicht nicht...

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.943.294 von guteboerseboeseboerse am 08.07.22 14:21:57

Zitat von guteboerseboeseboerse: Im Halbjahresbericht sollte man dann sehr genau Stellung nehmen wie man sich die Aktivitäten in Polen weiter vorstellt und wie diese finanziert werden sollen. Wenn das nicht schlüssig ist kann man weitere stark verwässernde KE`s befürchten was natürlich Druck auf den Kurs ausüben würde.

Ich habe immer viel vom TAG-Management gehalten. Sehr erfolgreich haben sie die letzten Jahre ihren Bestand aufgebaut, gepflegt und Wert für die Aktionäre geschaffen. Der Schritt nach Polen sah anfangs für mich sehr positiv aus um profitabel zu expandieren. Doch hat sich das die letzten paar Monate doch sehr relativiert. Auch die Tatsache, dass man vom Bestandshalter teilweise zum Projektentwickler wird passt gar nicht gut in die momentane Zeit. Außerdem ist dafür die Verschuldung aktuell zu hoch. Deshalb wurde man jetzt wohl auch zur der fragwürdigen KE genötigt.

Bei Zinsen Nähe null musste man für den Aufbau des Portfolios nichts leisten.

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.943.828 von tofu1 am 08.07.22 15:39:44

Zitat von tofu1: ich komme bei den Zahlen nicht ganz mit. Kaufpreis fuer die polnische Gesellschaft betraegt 650 Mio und es geht um 25500 Wohnungen.
Das waeren pro Wohnung 25500 Euro. Gibt es die Wohnungen schon oder wird hier erst einmal nur das Grundstück finanziert?

Es gibt nix. Das steht auch im Geschäftsbericht. Wo die genau liegen und was die wert sind weiß niemand.

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.948.562 von GAP-Minder am 09.07.22 15:42:07

Zitat von GAP-Minder: Wenn TAG die Dividende von den angekündigten 0,98 € um 20 % kürzen müsste, da man insgesamt nicht mehr ausschütten kann oder möchte, verbleiben immer noch gut 8 % Dividendenrendite. Was ist daran so schlecht? Selbst eine Halbierung auf 0,49 € führt noch zu 5 %. Selbst mit einer solchen Rendite könnte ich gut leben. Es sollten nur keine weiteren Leichen im Keller auftauchen…ansonsten: ein glasklarer Kauf der alten und der jungen Aktien.

In der Vergangenheit hat TAG bei steigenden Vorstandsvergütungen die Dividende auch ganz gestrichen. Ständig wird das Portfolio kostenintensiv umstrukturiert. Siehe Colonia.