Hamborner - Uebernahme zu 32,50 - jetzt noch kaufen ? (Seite 46)

[price-of-success]

langweiliges Ankerinvest IMO

[jerobeam]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.649.311 von WallStreet_User am 08.01.18 13:03:07

Zitat von WallStreet_User: Wie ist es möglich, dass der Gewinn pro Aktie bei 0,26 Euro liegt, das Unternehmen 0,43 Cent ausschüttet und der Buchwert pro Aktie trotzdem steigt?

Wenn der Ausschüttungsbetrag über dem Gewinn liegt, müsste der Buchwert doch fallen, oder? Doch das ist bei der Hamborner REIT schon seit Jahren anders.

Buchwert = im Wesentlichen der Marktwert der Immobilien minus Schulden. Dieser wird (gerade im aktuellen Umfeld) eher durch Zuschreibungen als Abschreibungen geprägt.
Gewinn = Jahresüberschuss nach HGB, also Nettomieteinnahmen minus Betriebskosten (i.W. Abschreibungen!!) minus Zinsaufwand plus Veräußerungsgewinne
Ausschüttung = bemisst sich nach dem Nettocashflow ("funds from operations"), also im wesentlichen das Ergebnis wenn man die Abschreibungen "ausblendet".

Addiere die Abschreibungen (2016: 22.7m EUR) zum HGB-Ergebnis (17.4m) hinzu, und du hast des Rätsels Lösung.

Der NAV fällt natürlich um die Dividende nach Ausschüttung. Da aber immer weniger als die FFO ausgeschüttet wurden und die Immobilien (in der Summe) im Wert stabil blieben oder stiegen, konnte dieser dennoch gestiegert werden.

[WallStreet_User]

Wie ist es möglich, dass der Gewinn pro Aktie bei 0,26 Euro liegt, das Unternehmen 0,43 Cent ausschüttet und der Buchwert pro Aktie trotzdem steigt?

Wenn der Ausschüttungsbetrag über dem Gewinn liegt, müsste der Buchwert doch fallen, oder? Doch das ist bei der Hamborner REIT schon seit Jahren anders.

[bimbababim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.569.792 von neuflostein am 29.12.17 18:20:18

Das kann man nicht vergleichen. Die Gesetze in den USA sind völlig anders. Denke an die Property Tax.
Wenn du dich da in der Tiefe nicht richtig gut auskennst, würde ich dir immer zu einer heimischen Hamborner raten.

[bimbababim]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.355.398 von Napaloni am 04.12.17 10:13:12

Zitat von Napaloni: Alles richtig. Bis auf "Hamburger" und die Folgen der Ausschüttungpflicht.^^

Für mich ist Hamborner ein defensives Investment, das mir die Immobiliensparte abdeckt. Ich erhoffe mir, dass die Aktie sich bei einem Crash besser hält als der Gesamtmarkt. Und die üpppige Dividende füllt die Kriegskasse.

Volle Zustimmung mit der kleinen Ergänzung, Hamborner hat den Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien. Wohnimmobilien sind so gut wie nicht vertreten. Bei den Gewerbeimmobilien sind sie sehr gut aufgestellt, ich erwarte da noch die ein oder andere positive Überraschung in 2018.

[neuflostein]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.355.494 von Matthias 2 am 04.12.17 10:23:28

Ich habe bis jetzt nie zugegriffen, weil die US Alternativen zum Hamborner REIT einfach viel besser erschienen. Peer Group wäre wohl am ehesten Realty Income oder W.P.Carey, welche ich beide schon lange im Depot habe. Allerdings tut der stetig steigende Euro schon zunehmend weh, von den ganz netten Kurssteigerungen von WPC habe ich im Depot wenig abbekommen seit 2015...

Insofern wäre die Hamborner Bude doch mal eine Überlegung wert. Ich kaufe dann im nächsten Abschwung oder wenn die Zinsen wieder gestiegen sind, dann wird es wahrscheinlich deutlich billiger...

[Matthias 2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.355.398 von Napaloni am 04.12.17 10:13:12

Die Aussagen sind alle o.k.,
nur wenn man sich die langfristige Entwicklung anschaut, sieht man dass
der Kurs - in fallenden Märkten - alle Bewegungen nach unten mitmacht... (leider).

[Napaloni]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.350.388 von Blondie123 am 03.12.17 13:14:03

Alles richtig. Bis auf "Hamburger" und die Folgen der Ausschüttungpflicht.^^

In Kurzform ist ein REIT eine langweiliger, ausschüttender Immobilienfonds in Organisation einer Akteingesellschaft, der in unserem Fall derzeit 4 - 5 % pro Jahr bringt, während echte Immobilienfonds bei 2 - 2,5 % liegen. Und beim offenen Immo'fonds ist das Fremdkapital auf 30% gedeckelt.

Dass alles ausgeschüttet wird bedeutet natürlich, dass das Unternehmen nicht organisch wächst. Geld, das nicht ausgeschüttet würde, bliebe im Unternehmen, erhöhte den Unternehmenswert, erhöhte den Kurs.

Die Ausschüttungspflicht hemmt also den Kurs. Deshalb ist der von Fullhouse1 angeführte Vergleich mit gewöhnlichen Immo-AGs auch so dumm.

Für mich ist Hamborner ein defensives Investment, das mir die Immobiliensparte abdeckt. Ich erhoffe mir, dass die Aktie sich bei einem Crash besser hält als der Gesamtmarkt. Und die üpppige Dividende füllt die Kriegskasse.

[Blondie123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.350.388 von Blondie123 am 03.12.17 13:14:03

REIT

muss natürlich Hamborner und nicht Hamburger heißen.

[Blondie123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 56.310.557 von Napaloni am 29.11.17 13:52:40

REIT

Der REIT ist eine Aktiengesellschaft mit einigen Besonderheiten. Eine Besonderheit ist die Ausschüttungspflicht. Ich halte diese Verpflichtung nicht für kurshemmend. Für den Aktionär ist es von Vorteil, wenn er den Großteil des Ertrags ausgeschüttet bekommt und dann entscheiden kann, ob eine Kapitalerhöhung stattfindet und er sich hieran beteiligen möchte.

Bei Hamburger ist aber berücksichtigen, dass diese Gesellschaft in Gewerbeimmobilien investiert. Dieses Geschäft ist konjunktursensibler als Wohnimmobilien. Auf der Oberseite dürften Ertragsphantasien bei Hamburger nur begrenzt bestehen. Das Geschäft ist relativ gut berechenbar. Negativ könnten Leerstände zu Buche schlagen, die Konjunkturrückschlägen und Insolvenzen von Mietern auftreten können. Das Geschäft ist demnach auch zinssensibel. Kurstreibend sind damit alleine Übernahmefantasien. Hamburger war in der Vergangenheit ein eher mittelgroßer REIT mit einigen starken Ankeraktionären wie RAG. Übernahmephantasien sind daher begrenzt. Also eher ein Wert, den man sich ins Portfolio liegt und der regelmäßige Dividenden bringt, eher risikolos aber auch ohne Potenzial auf enorme Kurssteigerungen. Trotzdem sollte man bedenken, dass bei Wirtschaftskrisen und größeren Zinserhöhungen Rückschlagspotential besteht. Solche Ereignisse wirken sich aber generell negativ auf den Aktienmarkt aus. Das alles hat aber also nichts mit der Rechtsform eines REIT zu tun.

Bis Jahresende könnten die Aktien m.E. noch bis knapp 10€ laufen.