Hamborner - Uebernahme zu 32,50 - jetzt noch kaufen ? (Seite 94)

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.355.672 von lalin1972 am 05.07.12 13:25:34

ja das wäre schön wenn sich Hamborner einmal aufmachen würde eine "Laaaangfristanlage" zu werden

bisher hat sie dies nicht gezeigt / klar muss ein REIT hohe Ausschüttungen tätigen / doch wenn ich vom Kapitalmarkt keine Bewertung zum NAV zugesprochen bekomme, dann sollte ich mir Gedanken machen... ob es nicht Sinn macht erst einmal bspw. die eigenen Aktien zurückzukaufen (es sei denn der tatsächliche NAV ist eher im Bereich von 6,7 Euro!)
ein Punkt der verständlich ist = kritische Größe um eine vernünftige Kostenquote zu haben / doch dafür die Aktie bei einem Kurs von 7,60 auf 6,5/6,7 zurückzuholen bzw. bei 6,50 die KE festzulegen .... stimmt nachdenklich!

[lalin1972]

Zitat von infomi: die Anwort ist ganz einfach: der REIT-Status zwingt zu KE, weil 90% des Gewinns ausgeschüttet werden müssen (gesetzliche Vorgabe für REITS) und deshalb nicht über einbehaltene Gewinne Kapital angesammelt werden kann. Wenn also ein REIT wachsen möchte, ist im Prinzip eine KE das Mittel der Wahl und im `juristischen Konzelt angelegt.

Richtig, genau auf diesen Punkt wurde auch in der vorletzten Hauptversammlung hingewiesen. Die Kehrseite der hohen Dividendenzahlungen (aufgrund gesetzl. Vorschriften) sind "dauernde" Kapitalerhöhungen, weil ein REIT im Grunde nicht aus eigener Kraft wachsen kann; er kann seine Gewinne nicht thesaurieren.

Das muß aus meiner Sicht kein Nachteil sein: Bei einer KE kann ich entscheiden, ob ich mich daran beteilige (investiere) oder nicht. Im anderen Fall entscheidet der Vorstand, ob man Gewinne ausschüttet oder investiert. Da ist mir die erste Variante doch lieber.

Natürlich wäre ein höherer Aktienkurs wünschenswert, aber solange die Dividende gehalten (ggfs. im übernächsten Jahr wieder gesteigert) wird, ist das auch ok. Hamborner ist kein Zockerpapier, mit dem man schnell Geld machen kann sondern eine Laaangfristanlage

[infomi]

im `juristischen Konzept`angelegt

[infomi]

ich versuche einfach zu verstehen, was für eine Intention hinter diesen ständigen "Kapitalerhöhungen" liegt..

die Anwort ist ganz einfach: der REIT-Status zwingt zu KE, weil 90% des Gewinns ausgeschüttet werden müssen (gesetzliche Vorgabe für REITS) und deshalb nicht über einbehaltene Gewinne Kapital angesammelt werden kann. Wenn also ein REIT wachsen möchte, ist im Prinzip eine KE das Mittel der Wahl und im `juristischen Konzelt angelegt.

[Blondie123]

Mir sind Gesellschaften lieber die organisches Wachstum anstreben lieber als solche die durch Übernahmen wachsen wollen (Ausnahmen natürlich möglich). Bei Übernahmen zahlt man immer ein Premium und man geht Risiken ein, die bei organischem Wachstum so nicht bestehen. Wachstum muss ein REIT aufgrund der gesetzlichen EK Vorschriften immer über KEs finanzieren. Die Handlungsweise von Hamborner ist daher für mich nachvollziehbar. Der schwache Aktienkurs ist für mich angesichts der Dividendenrendite wenig nachvollziehbar auch wenn in der Vergangenheit iR nicht sehr professionel betrieben wurde. Mir ist das aber relativ egal, solange die Dividendenrendite stimmt. Mit dem Dividendentermin steigt der Aktienkurs dann auch wieder.

[GustavOemark]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.354.658 von Blondie123 am 05.07.12 10:06:20

ja kenne die Präsentation / über 30% OBI, Edeka und Kaufland
hier die Übersicht der einzelnen Immobilien
http://www.hamborner.de/Objekte.167.0.html?&no_cache=1

ich versuche einfach zu verstehen, was für eine Intention hinter diesen ständigen "Kapitalerhöhungen" liegt...

verstehe auch nicht warum man die Grundstücke verkauft (sogar Ackerland)
der Kurs ist nun seit 2007 von über 12 Euro auf akt. 6,7 Euro

warum versucht man nicht einmal eine Konzentration? Übernahme von Prime oder eines Offenen Immobilien Fonds - Portfolios!? Aktionen mit welchen man vielleicht auch einmal richtigen Mehrwert schaffen könnte?

[SiebterSinn]

Hallo Insolvenzverwaltung!


"Der Investor Allianz steigt in alle möglichen Werte ein und bei einem kleinen Wert wie Hamborner und einem großen Investor wie Allianz ist sehr schnell einmal die Meldeschwelle überschritten. Zu bedeuten hat das gar nichts. Ich halte Hamborner auch für unterbewertet. Der Börsenkurs bewegt sich allerdings nicht, obwohl der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland zur Zeit noch sehr gut läuft. Die letzte KE 2010 gab es zu 7 Euro, jetzt zu 6,50 und das Management soll sich unterstehen in zwei Jahren dann für 6 Euro Aktien auszugeben und sich stattdessen darauf konzentrieren den Aktienkurs zu steigern. Für 9 Euro können sie dann gerne wieder eine Kapitalerhöhung durchführen."


Eine überaus berechtigte Kritik (Unterstreichung)!

[Blondie123]

In der Präsentation von Juli 2012 steht eigentlich alles Wissenswerte drin. Für die in der Akquisitionspipeline befindlichen Objekte sind € 108 Mio. eingeplant. Sie sollen Mieterträge in Höhe von € 7,3 Mio. erzielen (6,76%). Die derzeitige Aufteilung der Objekte ist: Office 31%. large scale retail 36% und highstreet retail 33%. Die vier größten Mieter: Kaufland 12,8%, Edeka 10,2%, OBI 7,7%, areva 2,7%. Leerstandsquote 1,8%. 70% der Mietverträge enden 2016 oder später. Overheadkosten >10% (sinkend mit steigendem Portfoliowert). Finanzierungskosten derzeit durchschnittlich 4,46%. Auslaufen der Zinsbindung: 2016: 2%, 2017: 17%, 2018: 17%,2019: 2%,2020: 28%, 2021: 23%, 2022: 13% (Durchschnitt: 7,9 Jahre). Nähere Einzelheiten bitte nachlesen auf der homepage dort investors relations dort Präsentationen.

[infomi]

dass diese etwas einseitige Ausrichtung auf Edeka-Läden und Co.

wieso denn das? Edeka hat gerade mal 10% Anteil und die gesamte Retail-Branche ca, 1/3 (entsprechend dem Konzept).

[Insolvenzverwaltung]

Zitat von Ver_Walter: Anscheinend verfügen einige Diskussionsteilnehmer nicht über die grundlegenden Kenntnisse des Kapitalmarktes.

Ja das Gefühl habe ich bei Dir leider auch , aber macht ja nichts, ich erkläre es Dir gerne noch mal. Wenn neue Aktien unter dem NAV ausgegeben werden, entsteht zunächst einmal ein Verwässerungseffekt, der umso höher ist, je weiter der Preis der ausgegebenen Aktien, den NAV unterschreitet. Bei Hamborner sind es 20 %. Das ist nicht so viel wie bei Prime Office Reit, die bei ihrem extrem hohen Abstand zwischen Börsenkurs und NAV nicht in der Lage wären eine KE durchzuführen ohne ihr Equity massiv zu verwässern, aber bei Hamborner ist es auch schon viel. Viel vor allem gemessen an US amerikanischen und kanadischen Reits, die meistens in der Lage sind neue Aktien zum NAV oder darüber zu platzieren. Eine KE mit Verwässerungseffekt führen sie nur durch, wenn sie tatsächlich auf das Kapital angewiesen sind.

Wie soll ich bei einer Kapitalerhöhung als AG Aktien zu einem höheren Bezugspreis ausgeben als sie momentan an der Börse kosten?

Ich habe nicht behauptet, daß das möglich wäre. Es ist auch nicht unbedingt die Schuld von Hamborner, daß ihre Aktie permanent unter ihrem Net Asset Value gehandelt wird. Sie sind allerdings nicht gewzungen zum jetzigen Zeitpunkt und zu 6,50 eine Kapitalerhöhung durchzuführen und auch noch eine große Kapitalerhöhung und bereits die zweite dieser Art in zwei Jahren.
Kapital benötigt Hamborner jedenfalls nicht.

Die Mittel sind nötig um gleichzeitig unter Einbeziehung von Fremdkapital Chancen am Markt zu nutzen (Stichwort: Abwicklung von offenen Immobilienfonds).

Na dann hoffe ich mal, daß das gute Chancen sind, denn die müssen es sein, damit es sich lohnt neue Aktien mit ordentlichem Rabatt auszugeben. Denn nur wenn es ihnen gelingt Objekte unter ihrem tatsächlichen Wert zu erwerben mit entsprechend hoher Mietrendite, wird es sich lohen dafür neue Aktien 20 % unter dem inneren Wert auszugeben. Die offenen Immobilienfonds halten übrigens in der Regel keine Objekte wie sie Hamborner bisher erworben hat

Ich werde Bezugsrechte hinzukaufen und mein Engagement in Hamborner noch ausweiten.
Der Investor Allianz (Einstieg im Dezember 2011) spricht für mich persönlich Bände. Dieser wird sich wahrscheinlich an der Kapitalerhöhung beteiligen.
Mitte Juli wissen wir dann mehr.

Der Investor Allianz steigt in alle möglichen Werte ein und bei einem kleinen Wert wie Hamborner und einem großen Investor wie Allianz ist sehr schnell einmal die Meldeschwelle überschritten. Zu bedeuten hat das gar nichts.
Ich halte Hamborner auch für unterbewertet. Der Börsenkurs bewegt sich allerdings nicht, obwohl der Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland zur Zeit noch sehr gut läuft. Die letzte KE 2010 gab es zu 7 Euro, jetzt zu 6,50 und das Management soll sich unterstehen in zwei Jahren dann für 6 Euro Aktien auszugeben und sich stattdessen darauf konzentrieren den Aktienkurs zu steigern. Für 9 Euro können sie dann gerne wieder eine Kapitalerhöhung durchführen.