Hauskauf / Finanzierung - worauf achten? - 500 Beiträge pro Seite

[Sportsfreund]

Hallo,

folgendes Beispiel:

Ein Haus bzw. Immobilie kostet den Kaufpreis 350.000 EURO. Eigenkapital soll 15% (52500,-) betragen. eine LV oder BSV zur Sicherung oder späteren Tilgung ist nicht vorhanden. Käufer sind 2 Personen, nicht verh., kein Paar, beide selbständig, um Mitte 30, Nettoeinkommen pro Person ca. 1500,-
Raten sollen monatlich ca. 1500,- betragen.

1. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten wie Notar, Gebühr, Steuern etc.?
2. Welche Finanzierung / Weg ist hier geeignet?
3. Auf was sollen die beiden Käufer achten? (Tilgungsrate, Zinssatz, Kreditlaufzeit, versteckte Tricks oder Kosten....?)
4. Habe ich eine Frage vergessen?


vielen Dank
Sportsfreund

[DerZyklusAnalyst [KommA]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.894.576 von Sportsfreund am 08.10.07 07:25:10

Ja, kannst du dir es leisten, drei % an Tilgung zu zahlen im Jahr?
Und was machst du als Selbstständiger, wenn es nicht mehr so läuft?
Viele Geschäfte laufen nicht mehr, die vor 10 Jahren profitabel waren.
Vielleicht über Sondertilgung.
Dein Geld geht schon mal zur Hälfte weg an Erwerbssteuer, Notal und vielleicht Makler.
Also sind schon mal 15% des Kaufpreises vorhanden, denn Nebenkosten zählen oft nicht.
Wenn du jetzt richtig rechnest, sparst du später einige Jahre.

Grüsse


T. Bopp

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.894.576 von Sportsfreund am 08.10.07 07:25:10

Nettoeinkommen pro Person ca. 1500,-
Raten sollen monatlich ca. 1500,- betragen.

Also, wenn nicht noch erhebliches an Barvermögen vorhanden ist, dann halte ich dieses Verhältnis für nicht angemessen. Zu den 1.500 kommen noch die Nebenkosten. Damit wären wmgl. 60% des gemeinsamen Nettos weg, nur für das Haus. (Selbstnutzung vorausgesetzt)
Ich halte so um die 35% vom Netto-Einkommen für die Maximalgrenze für die Kreditrate.
Erstmal will man ja auch noch leben, und nicht ausschliesslich Sklave seiner Immobilie sein. Und zweitens, wie "ZyklusAnalyst" hier auch schon schrieb, ist in dieser Kalkulation wohl kein Platz mehr für Schlechtwetter-Zeiten.

MfG.
s.

[Sportsfreund]

Ich sehe gerade, dass ich 2-3 wichtige Sachen vergessen habe.

1. Ein Untermieter wird mkit reinkommen und ca. 350,- Miete zahlen. Somit wäre die mögliche monatliche Rate knapp 1800,-
2. beide Personen (Käufer) haben jewils Partner, die mit im Haus leben werden und zur Finanzierung beitragen. Gewünscht ist jedoch, dass die Partner nicht als Kreditnehmer auftauchen.
3. Natürlich ist "Schlechtwettergeld" vorhanden. Barmittel und Wertpapiere i.H.v. über 50.000,- sollen aber nicht mit gebunden werden.

Wie ist das mit der Tilgungsrate, ist sie in der Regel immer bei 2% oder könnte sie auch bei 4 und mehr % liegen?

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.894.680 von Sportsfreund am 08.10.07 08:06:00

Nach meiner Kenntnis kann man jede Tilgungsrate wählen, die man tragen kann, ab 1% aufwärts.

[Vandal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.894.576 von Sportsfreund am 08.10.07 07:25:10

Zuerst bezweifle ich das du überhaupt eine Bank findest der dir eine 350 000 Euro Immobilie finanziert.
Zwei Selbstständige und dann auch nur verhältnissmässig niedrige Einkommen, und dann auch noch "nur" 15% Eigenkapital. Und sonst nichts?? Keine anderen Sicherheiten?? Also das ist zum scheitern verurteilt!

[Gebirge]

Du hast einen Rechenfehler. Deine Finanzierung wird vermutlich so nicht funktionieren.

Du hast einen Eigenkapitalanteil von 15%.
Das heißt du müßtest 85% finanzieren. Fast alle Baufinanzierer finanzieren dir aber ein Haus höchstents mit 80% mit einem Baudarlehen (Sparkasse glaube ich sogar nur 60%).
D.h. 5% müßtest du zu einem höheren Zinssatz finanzieren.
Dann kommt es darauf an, wie lange du eine Zinsfestschreibung möchtest 10 Jahre, 20 Jahre oder ganze Laufzeit.
Je höher du gehst, um so höher ist dein Zinssatz.

Wenn ich mal überschlagsweise deine Raten zusammenrechne, kommst du auf 18000 Euro im Jahr.
Finanzieren mußt du 300.000 zu einem Zinssatz (geschätzt komplette Laufzeit) 5,5% sind 16.500 im Jahr nur Tilgung von Zinsen.
Du kommst also auf eine Tilgung von 1500 Euro, das wäre ein halbes Prozent.
Ich glaube nicht das dies funktioniert.

(Ich bin aber kein Baufinanzierer, waren nur meine Überlegungen)

[hvamo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.894.576 von Sportsfreund am 08.10.07 07:25:10

Erstmal Klärung der Eigentumsverhältnisse.
Aufteilung in Sondereigentum/ Gemeinschaftseigentum.
Teilungserklärung über Notar.
Bei etwaigem späterem Ärger unbedingt nötig.

[hvamo]

Nur ganz grob :
Dein Eigenkapital geht an Nebenkosten drauf : bei Altbau fallen sicherlich Renovierungskosten an, bei Neubau Baukostenerhöhungen.
Also 350.000 5% plus 2 % Tilgung. monatl. 2041 €.
Bei kleinstem Finanzproblem bist du Pleite. So eine Finanzierung läuft ca. 30 !!! Jahre.
Nach meiner Meinung alles ziemlich knapp.
Trotzdem viel Spass. No risk - no fun

[Sportsfreund]

@Gebirge
Also 20% Eigenkapital ist mehr oder weniger Pflicht, um eine gute Finanzierung zu bekommen? Und die Tilgungsraten könnte ich selbst bestimmen (2 oder 5%)? Auf was muss man da besonders achten?
Es wäre doch gut, die jetztigen Niedrigzinsen für den gesamten Lauf festzuschreiben oder glaubt jemand, in 10 Jahren haben wir niedrigere Zinsen?
Bei einem Kreditrechner im Internet kam bei einer Finanzierungssumme 300 T€, Zinssatz 5,5%, Tilgung 3% eine Rate von ca. 1750,- im Monat und die Laufzeit war unter 20 Jahren. Hat der Rechner falsch gerechnet?

@Vandal
ich sehe das ähnlich und glaube selbst nicht so recht an eine Finanzierungsmöglichkeit, gerade auch wegen der Selbständigkeit!

@hvamo
Was verbirgt sich unter Sonder- und Gemeinschaftseigentum? Natürlich muss man sowas vorher klären. Bekanntlich verursachen Geldangelegenheiten immer Konflikte

merci...

[MarginCall1]

Geldmord

[BarnyXXL]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.894.576 von Sportsfreund am 08.10.07 07:25:10

Grunderwerbsteuer 3,5 % = 12.250, für die restlichen Nebenkosten würde ich nochmal 1 % rechnen.

Wie hoch ist der zu finanzierende Betrag? 350.000 oder 350.000 abzgl. Eigenkapital?

Gehen die Nebenkosten vom Eigenkapital ab ?

[Gebirge]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.895.457 von Sportsfreund am 08.10.07 09:46:11

Junge schau doch mal:

300.000 / 100 * 5,5 = 16.500 Euro (nur Zinsen 5,5%)

300.000 / 100 * 3 = 9.000 Euro (Tilgung 3%)

16.500 + 9.000 = 25.500 Euro

25.500 Euro / 12 Monate = 2.125 Euro je Monat (Zins und Tilgung)

Ich weiß nicht, welcher Internetrechner dies anders rechnet. So rechne halt ich. Gut wäre natürlich, die zinsen über die gesamte Laufzeit. Dann haste halt immer kaluklierbare Ausgaben. Andererseits natürlich keine Chance auf Zinssenkung.
Muß jeder selber wissen.

80% für eine vernünftige Finanzierung ist glaub ich der Standard. Drüber wird's teuer.

Die Tilgungsraten sind von 1% aufwärts verhandelbar. Bei einem Prozent dauerts ungefähr 34-35 Jahre.

Tip aus eigener Erfahrung:
In deinem Alter braucht man sein Geld, also würde ich maximal ein Prozent tilgen. In ein paar Jahren ist das Geld sowieso weniger Wert, d.h. die Rate fällt nicht mehr so schwer ins Gewicht wie jetzt. Eine Abzahlung wäre dann leichter.
Welche Alternative hättest du jetzt ? Weiter zur Miete wohnen, dann müstest du auch mit stetigen monatlichen Zahlungen rechnen. Ist doch egal ob du 35 Jahre Miete zahlst oder 35 Jahre ein Darlehen tilgst. Wenn du das Darlehen nicht mehr zahlen kannst, dann hättest du auch kein Geld mehr für Miete.
Also Scheiß drauf, finanziere so billig wie möglich, damit du dir noch Kinder leisten kannst und Geld hast zum Leben.
Nur mein Tip !!!

[BIG.M]

Und in der Rechnung von Gebirge sind die Nebenkosten noch nicht enthalten. Es müssten somit wohl mind. 320TSD finanziert werden.

Davon wohl 60TSD nachrangig zu einem deutlich höheren Zins. Wenn eine Bank das überhaupt macht(Aber es dürfte sich gewiss eine finden). Nur, selbst bei 1% Tilgung sind wir dann schnell im Bereich von € 2000 p.M.

Dann rechne noch die monatl. Neben- und Fixkosten dazu.
Da bleibt dann nicht mehr viel über. Und die Reserven stecken alle im Haus. Da stellt sich dann noch die Frage nach Zukünftigem Investions- und Instandhaltungsbedarf....

[schnutzelpuh]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.895.038 von Vandal am 08.10.07 09:07:45

Die Subprime Krise lässt grüssen.

[grisupu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 31.895.457 von Sportsfreund am 08.10.07 09:46:11

Hallo Sportsfreund,

ich habe die Diskussion mitverfolgt und möchte hierzu auch noch etwas ergänzen:

Bei einem Kaufpreis von 350.000,00 fallen in der Regel noch ca. 5 % an Nebenkosten an (Grunderwerbsteuer 3,5 % und Notar- und Grundbuchkosten ca. 1,5 %). Ohne Renovierung beläuft sich Eure Gesamtinvestition somit auf voraussichtlich ca. EUR 367.500,00.
Wünschenswert (aus Bankensicht) wäre somit ein Eigenkapital in Höhe von ca. EUR 73.500,00 (20 %).
Gegen Stellung von zusätzlichen Sicherheiten (Depotguthaben) sollte meines Erachtens jedoch auch ein geringerer Eigenkapitaleinsatz reichen.

Nachdem Eure jeweiligen Lebenspartner auch so eine Art Miete mittragen, halte ich eine Finanzierung für durchaus darstellbar. Allerdings glaube ich, daß aufgrund der Gegebenheiten nur eine Finanzierung über eine Bank vor Ort machbar ist. Angebote aus dem Internet können in der Regel nur bei Standardanträgen die günstigen Konditionen anbieten. Zudem halte ich eine individuell angepaßte Finanzierung in Eurem Fall für dringend notwendig.

Wie bereits geschildert halte ich es auch für sinnvoll, das Objekt in Teileigentum aufzuteilen. Sollte das nicht gewollt oder möglich sein, würde ich evtl. das Objekt als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) erwerben.
Der Vorteil liegt darin, daß so im Gesellschaftsvertrag sämtliche Vereinbarungen geregelt werden können. Würde man alles im Grundbuch verankern, kostet das eine Stange Geld. Weiter kann im Rahmen der GbR auch ein Anteilsübertrag erfolgen, ohne daß wieder Grunderwerbsteuer anfällt. Eine jährliche Gewinnermittlung ist nicht notwendig.

Für Euer Vorhaben wünsche ich Euch noch viel Erfolg.

[Karilles]

Das ist finanzieller Selbstmord.
Bei den Daten die du hier angegeben hast, wird dir das aber Gott sei dank keiner finanzieren.

Sls selbstständiger erhällst du entweder kein Kredit oder nur ein sehr teuren.

Unter 6% aufwärts denke ich geht da nix. warscheinlich er 7%.

Macht bei rund 320000, € ( übrigens der Umzug und die Einrichtung kostet auch )+ nur 1 % Tilgung eine Rate von 2133,33€ oder anders Schach matt.

selbst wenn du Glück hast und wie durch ein Wunder doch ein günstigeren Kredit bekommst, musst du diesen sehr lange abzahlen. Sprich du musst bei einer künftigen Zinsfestschreibung z.B. in 10 Jahren mit deutlich höheren Zinsen rechnen, weil die Sache sonst in die Hose gehen kann.
wieder Game over