VIB Vermögen AG- eine aussichtsreiche Anlage (Seite 284)

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Antwort auf Beitrag Nr.: 43.619.298 von infomi am 19.09.12 06:43:05

Infomi, also man hat ja auch ständig Steigerungen erzielt!

Die Kosten sind, sind laut Abschlüsse 2011 und erstes Halbjahr 2012 kaum gestiegen. Gleichzeitig hat man eine Werterhöhung anfang 2012 wegen einer Projektentwicklung vornehmen können.
Da erst Objekte anfang und mitte 2012 Miete brachten, wird der Abschluss in 2013 noch besser sein, als 2012.

Aber was ist dann?

Man ist jetzt schon unter der Eigenkapitalquote die man erreichen möchte. Das heisst, dass man eigentlich nichts mehr kaufen kann! Somit wird es, wenn man die Eigenkapitalquote in der Höhe als Ziel weiterhin sieht, wofür bei den Voraussetzungen der Banken viel spricht, keine neuen Käufe in 2012 und 2013 geben.
Ergo wird man in 2014 wenn überhaupt nur ganz wenig Steigerung bei der Miete haben, evtl auch mal 1 %minus.
Wenn dann noch die Kosten sich ganz leicht erhöhen, wird das Ergebnis dann mal schlechter sein als 2013.

Doch man will heute immer Steigerung sehen! Egal wie gut der Abschluss im Vorjahr war, wenn der im nächsten Jahr nicht besser ist, oder sogar noch geringfügig niedriger liegt, ist das nicht gut!

Es werden die Gewinne nicht grundsätzlich zurück gehen. Aber gewisse Schwankungen ergeben sich immer mal, durch mehr oder weniger Kosten für INstandhaltungen und auch mehr oder weniger Mieten.....wenn man der leerstand bei 3 % statt 0,6 % liegen sollte.

Und man hat bisher immer sehr sparsam gewirtschaftet. Beim Personal hat man im Verhältnis zu anderen Firmen der Branche sehr wenig Ausgaben. Da kann eigentlich dauerhaft nur eine gewisse Erhöhung zu erwarten sein.

Also sicherlich werden sich im ständigen Zeitablauf, eher die Gewinne erhöhen, weil man ja Schulden zurück zahlt und so weniger Zinsen zahlt und die Mieten tendenziell durch Inflation leicht steigen.

Doch es kann auch mal ein Jahr ganz anders aussehen.

[infomi]

Korrektur: nicht Zielkatalog sondern Zielekatalog

[infomi]

Und jetzt hat man die Möglichkeit so gute Zahlen zu präsentieren. Das wird mit Sicherheit nicht immer so sein, dass man so grosse Steigerungen auch in den kommenden Jahren erzielt.
Das ist jetzt die Chance, dass man zum einen, zwei jahre mit sehr guten Zahlen präsentieren kann und noch im nächsten Jahr noch bessere Zahlen erwarten kann.
Danach ist das so nicht erkennbar, sondern vielleicht eher schwer, überhaupt die Gewinne zu halten.

bei der Aussage muss ich mich doch sehr wundern;
warum sollte es eher schwer sein die Gewinne zu halten? Das ist ja gerade ein highlight des Geschäftsmodells, dass es sehr gut die einigermassen zuverlässige Planbarkeit der Erträge zulässt wegen der langfristigen Mietverhältnisse.
Hab ich da was nicht verstanden?

Im übrigen erwarte ich, dass man dem neuen CFO (sofern man einen geigneten findet) die Aufnahme der Gesellschaft in den S-DAX in seinen Zielkatalog schreibt!

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Antwort auf Beitrag Nr.: 43.618.559 von honigbaer am 18.09.12 21:29:23

Ach Du meinst, dass die Banken, die auch Aktionäre sind, bzw. auch die den Vorstand gut kennen, bzw. wo er ja teilweise auch im Aufsichtsgremium sitzt, ihren Kunden, oder auch Angestellten die Aktien von Vib Vermögen sehr empfohlen haben könnten!

Das könnte zwar sein, aber da kommen keine 100de Mio an Kurswert zustande, wenn es nur so normale Anleger sind.

Nein, was ich meine, man muss einfach bekannter werden. Also ich meine, dass auch viele Institutionelle, vor allem wohl im Ausland, die vielleicht ein paar Mio in Immobilien in Deutschland investieren wollte , Vib Vermögen gar nicht auf dem Schirm haben. Also noch nicht mal sich genau ansehen und schon gar nicht beobachten.

Und man hat ja wirklich nichts zu verstecken, soviel wir ja wissen. Man kann sich mit den Zahlen, KGV, den Objekten, der Finanzierung, etc eigentlich mit allem sehr gut sehen lassen.
Auch die Aussichten sind doch eher positiv. Aufgrund der Mietrendite wird hier ganz automatisch immer sehr grosser Gewinn in Bezug auf das eingesetzte Volumen und noch mehr in Bezug zum Kurswert , erzielt.

Wenn nur jeder zehnte europäische fonds, auch nur 0,1 % des Fondsvolumen hier anlegen würde, oder ein Viertel der Deutschen Lebensversicherungen hier nur 1 % der Gelder investieren würden, würde man soviel Kapital haben, wie man wohl auf Jahre nicht anlegen kann.
Deutsche Wohnen hat auch gerade wohl durch ihre Präsenz in einem Index soviele Interessenten ansprechen können, dass man jetzt sogar deutlich über dem NAV notiert und das bei eher mässiger Gewinnentwicklung.

Glaube, dass man wenn man erst mal in dem S-Dax ist, auch wenn man später mal wieder den Platz aufgeben müsste, nie mehr so weit vom NAV notieren wird und es praktisch dann immer möglich sein wird, eine KE durch zu führen.

[honigbaer]

Größe ist aber auch nicht alles.
Und wenn man einem Investor den Einstieg ermöglich möchte, muss man sich nicht derart verrenken. Kapitalerhöhung in der Nähe des Börsenkurses und die nichtbezogenen Aktien werden dann im Wege der Privatplatzierung verteilt. So lief es doch beim letzten Mal. Ich weiß aber auswendig nicht, wie das genehmigte Kapital derzeit aussieht.

Auf den ersten Blick ist zwar noch Schnäppchenzeit bei den Neuinvestitionen. Aber andere Immobilien AGs sind an der Börse auch günstig zu haben und das Problem, dass die Qualität (Management und defensive Finanzierung) sich zumindest kurzfristig nicht im Kurs niederschlägt ist ja offenkundig. Ich würde das sogar trotz der zuletzt gesehenen Kurssteigerungen sagen, es gab ja auch einen positiven Nachrichtenfluss.

Leider weiß man nicht so viel über die Aktionärsstruktur, der angegebene Streubesitz ist ja wohl zum Teil in relativ festen Händen?! Vielleicht bei Privatanlegern im Umfeld der beteiligten regionalen Genossenschaftsbanken?

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Also ich meinte, mehr die Eigenkapitalquote zunächst erhöhen.
Und dann Jahr für Jahr dann wieder dem dann ansteigendem Geschäft, anpassen.

Also es gibt zig Möglichkeiten einen Interessenten den Einstieg als gutes Angebot mit Schleife an zu bieten.

Aber man braucht zum einen, dauerhaft mehr Kapital und der Aktienkurs sollte höher sein, mehr in Richtung NAV.
Das auch, damit man später dann auch die möglichkeit einfacher eine KE durch zu führen.

Vielleicht ist es jetzt gar nicht mal so akut. Aber selbst wenn man jedes Jjahr nur um 5 bis 10 % wachsen möchte braucht man mehr Geld!
Das braucht man fast schon so, mit dem aktuellen Bestand, wenn man sehr günstige Kredite bräuchte.

Und jetzt hat man die Möglichkeit so gute Zahlen zu präsentieren. Das wird mit Sicherheit nicht immer so sein, dass man so grosse Steigerungen auch in den kommenden Jahren erzielt.
Das ist jetzt die Chance, dass man zum einen, zwei jahre mit sehr guten Zahlen präsentieren kann und noch im nächsten Jahr noch bessere Zahlen erwarten kann.
Danach ist das so nicht erkennbar, sondern vielleicht eher schwer, überhaupt die Gewinne zu halten.

Und da muss man jetzt die lage nutzen um neue Interessenten an zu sprechen und gewinnen. Auch soll ja grosses Interesse da sein, dass auch Institutionelle sich in Immobilien engagieren wollen.

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DHLS deine letzten beiden Absätze sind sehr gut und würde ich sofort so vollinhaltlich unterschreiben!
Das sind in der Tat wichtige Grundlagen!

Visionen - sind schon wichtig, und gehören zur Planung dazu.
Hier mag das Wort etwas übertrieben klingen, aber es wird auch ganz einfach noch übertrieben gesehen.
In sofern, und das meine ich doch fest, hat der Altkanzler da Unfug erzählt. Im Übrigen, daran möchte ich auch mal erinnern, hat Helmut Schmidt sich sehr merkwürdig intolerant in Bezug auf Dr. Westerwelle geäussert und ist damals ja von der eigenen Partei "rausgworfen " worden, aus dem Amt.
Die Aussagen zu Dr. Westerwelle kann nur als Intoleranz , oder sogar Feindschaft gegenüber schwulen und lebischen Lebensvorstellungen gewertet werden. Das ist so ziemlich das Letzte, einem Widersacher, seine Homosexualtät vorzuwerfen, nicht viel anders als Behinderte wegen ihrer Behinderung zu kritisieren. Da wird ganz klar und einfach deutlich , er ist einfach ein alter Mann, der in einer anderen zeit lebte.

Dabei war er in seiner Politik so "rechts" wie es heute sich selbst in der CDU keiner mehr erlauben könnte.
Also ich finde der Mann wird einfach viel zu wichtig genommen.......es ist ein Alter Mann, der gewiss an Weissheit auch durch seine Tätigkeit bei der Zeit gewonnen hat. Aber er war auch Parteipolitiker, der damals auch sehr differenziert gesehen wurde und sehr viele Feinde hatte.
Seine Wirtschaftpolitik galt auch als klar falsch was wohl nachher auch bewiesen wurde! Das hat selbst seine eigene Tochter öffentlich kritisiert.
Und die unsäglichen militärischen Entscheidungen wollen wir mal auch nicht weiter verfolgen.
Nun der Mann ist aber nicht unser Thema!

Also nochmals, wir hatte das Thema schon mal.
Es ist in der Regel nicht so, dass Grossaktionäre, die 10% , 20% oder mehr an einer Gesellschaft halten sich massiv in die Geschäftspolitik einmischen wollen!
Dieses ist bei so einem erfolgreichen Unternehmen wie der VIB Vermögen noch unsinniger als wenn es sonst eine Sanierung betreffen würde.

Klar jeder Grossaktionär könnte doch jetzt sofort und auch in vollständigen Einklange mit den Ermächtungen der Aktionäre aufgenommen werden.

Ein Beispiel wäre man macht eine KE zum Kurs von 12,50. Man gewährt allen Aktionären Bezugsrechte und erlaubt dem Interessent die Aktien zu beziehen, die von den Aktionären nicht bezogen werden.

Auch könnte man mit einem Interessenten einen Deal über eine Wandelschuldverschreibung abschliessen.
Oder mit ihm absprechend, dass er erst xx Prozent, vielleihct 2 oder 3 % über die Börsen kaufen müsste dann eine KE kommt die xx Prozent unter dem dann liegenden Börsenkurs heraus gegeben wird.
Also ich würde auch viel besser finden ,wenn man mehrere Interessenten finden könnte, die weniger als 2 % halten vielleicht mal 5 % und eher nicht die grossen.
Man sollte das nehmen was kommt.

Und hier muss was passieren, damit wir jetzt grösser werden können.

Und das eben nicht , damit man Büroimmobilien oder ähnliches in der Grössenodrnugn von 50 Mio oder so in Frankfurt oder so kauft, sondern, dass man genauso weiter macht, wie bisher.

Ja dafür bräuchte man ja auch gar nicht sooo viel Geld! Aber Vib könnte durchaus das Eigenkapital erhöhen. Und insofern könnte man auch mindestens eine 50 % ige Erhöhung des Stammkapitals bzw. der Aktienanzahl gut darstellen und Gewinnbringend in der AG einsetzen.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.618.017 von gate4share am 18.09.12 19:29:20

Wie sollen denn Investoren zu Großaktionären werden? An der börse im 100er-Pack Stücke zusammenkaufen? Das wird nicht funktionieren.

Ein Fonds oder eine Versicherung müßten schon ein Paket in Höhe von 10% der Aktien aufwärts bekommen. D. H. fertig verpackt mit Schleife drum. Das geht nur über eine KE oder eine Wandelanleihe, was quasi eine KE ist.

So verkehrt lag H. Schmidt mit "Wer Visionen hat, soll zum Arzt gehen!" nicht. Mir reicht es völlig, wenn die VIB Vermögen ein tragfähiges Geschäftsmodell hat (hat sie) und dieses konsequent und diszipliniert umgesetzt wird (tut sie). Daran soll sich nichts ändern.

Die sollen weiter sehr selektiv das Portfolio ergänzen und meinetwegen auch wieder mit einer Vielzahl kleinerer Objekten. Das gefährlichste für die VIB wäre es, jetzt dem Größenwahn zu verfallen und irgendwelche Bürotürme im Wert von 250 Mio. aufwärts zu kaufen. Selbst wenn sie den Büroturm von einem abzuwickelnden Immo-Fonds für 30% des buchwerts angeboten bekommen, sollen sie bloß die finger davon lassen.

Das Gebot der Stunde lautet, Kreditzinsen durch neue Kredite senken bei gleichzeitiger behutsamer Erhöhung der kreditquote und mit dem Geld sehr diszipliniert wachsen. Den Kurs sollen die am besten gar nicht beachten und sich erst recht nichts von irgendwelchen potentiellen Großinvestoren einflüstern lassen.

[gate4share]

Das sind schon in etwa so was wie Werbebotschaften!

Deshalb muss man die Worte auch so verstehen, wie sie im Kontext von Werbung zu verstehen sind und nicht da mit philosophischen Hintergründen kommen.
Jede Pommesbude könnte auch meinen ihre Geschäfts-Philosophie wäre deshalb visionär weil sie auch Salate anbietet und die Mensche nimmer mehr sich gesund ernähren wollen.

Und auch dieser Schmidt Satz ist ausnahmsweise so meine ich, eher dumm vom Altkanzler.
Andererseits sind solche Objekte, wie das , was man letztes aus dem Notverkauf so günstig kaufte und was so niedrig verzinsliche Darlehen mitbrachte, was aber noch umgebaut wurde und noch Entwicklungspotential hat, durchaus eine "Sicht auf die Zukunft" - was ja wohl so durchaus auch mit "Visionär" übersetzbar sein könnte.

Auch diese weitere Projektentwicklung des Gewerbeparkes, wo man schon seit wohl 5 Jahren plant, ist eine Vision auf die zukunft.

Wir kenne eigentlich so "angeberische Worte" nicht von unserer VIB. Man ist ehr solide und betreib Understatement, als , dass man mit grossen Modeworten auf sich aufmerksam macht.Diese Darstellung wird wohl von anderen Seiten kommen und nicht auf dem Mist unseres vorstandes gewachsen sein.

Wie das Handelsblatt aber richtig darstellt ist JETZT die Chance der Vib Vermögen. Man hat so einen hohen Gewinn wie nie zuvor. Man hat gleichzeitig auch noch bessere Aussichten, weil viele Objekte in 2011 und/oder 2012 noch nicht voll ihre Potentiale erfüllen konnten, was aber 2013 wohl ganz gewiss so ist.

Wenn man wirklich auf Dauer wachsen will, muss man bekannter werden. Und wäre eine S-Dax Notierung echt Gold wert. Einfach unbezahlbar, wenn man mehr Beachtung braucht.
Doch dazu muss man zuerst auch mal grösser werden.
Und das vor allem von der Kapitaliserung her.

Also man muss jetzt fast alles dran setzen, dass man einen bzw. mehrere andere mittlere bis grössere Investoren findet, die sich moittelfristig bis langfristig, oder auch evlt nur kurzfristig, bis in 1 bis 2 Jahren dann der kurs um mind 20 % gestiegen ist, sich hier engagieren wollen.

Nur eine Kapitalerhöhung aufgrund der bisherigen Aktionäre könnte eher schief gehen.

Hoffe man nutzt diese Chancen JETZT!

Und da wäre die Vorstandsergänzung zum März 2013 eigentlich schon ein bisschen spät!

[infomi]

Aber wie stets ist mit Philosophie nicht die Wissenschaft gemeint, sondern es ist eine schlichte Rückübersetzung des us-amerikanischen "philosophy". Und in dem Sinne ist es auch eine"philosophy" wenn sich jemand vornimmt, irgendetwas halbwegs planvoll zu tun.

das stimmt zwar, aber ich zweifle doch sehr, ob die Verwendung des Begriffes `philosophy´ in dem vorliegenden Fall aus dem Amerikanischen entstanden ist. Ist aber auch zweitrangig.

Interessanter hingegen ist die in dem Beitrag aufgeworfene Frage der Aufnahme in den S-DAX. Nach den Kriterien der Dt. Börse (kann jeder selbst nachlesen) besteht nach meiner Einschätzung durchaus eine Chance dort bald gelistet zu werden. Es gibt dort Unternehmen, die unter dem aktuellen, mit den free-float gewichteten Market-Cap im Vergleich zu VIB liegen dürften.

Hat sich die Gesellschaft selbst dazu schon mal geäußert?