VIB Vermögen AG- eine aussichtsreiche Anlage (Seite 296)

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.378.449 von Fozzybaer am 12.07.12 14:15:18

Ein Wertverlust trifft dich allein, das stimmt!

Der Vorteil ist bei einer Aktienanlage, wie bei VIB der, dass eben bei über 90 Objekten an verschiedenen Standorten, eben eine Risiknaufteiligung erfolgt. Und Vib hat fast jedes Jahr auch Wertminderungen von einigen Millionen, die jedoch durch Werterhöhungen meist mehr als wieder wettgemacht werden.

Und wenn man die Arbeit und den Aufwand vergleicht, schneidet natürlich die Aktienanlage wesentich besser ab!

Wie gesagt, hier hast du ca 5 % Rendit aus der Dividende relativ sicher, wie es aussieht. Das kann man aus einer Wohnung auch haben, wenn man nicht gerade Pech hat, und einen Mietnomaden gerät. Oder das Haus auf einmal hohe Investitionen erfordert,oder evtl nicht zu dem Preis vermietbar ist.. etc.

Wertsteigerungen kann es auch geben........aber das wird sich wohl frühestens nach so 3 , 4 auswirken, weil ja die Kaufnebenkosten i.R.6 bis 12 % des Kaufpreises erst durch Werterhöhunge erreicht werden müssten.

Und da spricht doch sehr viel dafür, dass VIB allein durch die nicht ausgeschütteten Gewinne, die über die ohnehin schon relativ hohe Dividedenrendite von 5 % hinaus, in der AG verbleibt, der Wert der Aktien auch schon nach 1 oder 2 Jahren gestiegen ist.

Die grösste Chance sehe ich allerdings kur- bis mittelfristig darin,das man ja weit unter NAV kauft. Also man kauft ja praktisch einen Wert von 12,30 je Aktie für 8,10.
Und da ist schon eine Gewisse Wahrscheinlichkeit, sehe die grösser an, als, dass der Kurs nicht steigt, dass hier eine Entwicklung hin zum NAV erfolgt.

Unwichtig ist vielleicht auch nicht der Vorteil, dass man praktisch innerhalb eines Tage wieder an sein Geld kommt......und das ganz oder teilweise.
Das ist bei einer Wohnung mit bis einem Jahr langer Aktion verbunden, teilweise mag es auch noch länger dauern.

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.378.028 von gate4share am 12.07.12 12:30:01

Grundlage der " Vergleichsrechnung " war für mich einfach die Frage:

Wenn ich einen Betrag X zur Verfügung habe und in Immobilie machen will, was ist mittelfristig am sinnvollsten ?

Und wenn ich abwäge zwischen einem " Direktinvestment " in eigenvermietete Immobilie und Invest in Immowerte wie VIB ( oder auch Gagfah etc.) überwiegen für mich die Vorteile bei einem Invest in VIB etc.

Wie Du sagst, ist ein Vergleich sehr schwierig, da viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle spielen und man, wie meist im Leben " erst hinterher klüger ist .

Alle negativen Faktoren wie Wertminderung, Leerstand etc. können bei beiden Formen eintreten, wirken sich aber bei einem Direktinvest auf mich persönlich stärker aus.

In VIB sehe ich einen sehr gut geführten " Immobilienfond " mit direktem, offenen Kontakt zu den Investoren, hervoragenden Entwicklungsaussichten
und durch die Verteilung der Invests und der Erträge auf viele Objekte/Mieter ein erheblich geringeres Risiko.

Kurz gesagt; da kann ich ( man ) sicher ruhiger schlafen.

Und daß sie nicht in der " oberen Liga " mitspielen ( wollen ) hat auch gewisse Vorteile, wie schon DJHLS erwähnte.

Im Prinzip ist eigentlich nur eins wichtig:

" Nur das Ergebniss zählt "

Gruß Fozzybaer

[gate4share]

fozzybär , der Vergleich von Eigentumswohnungen hinsichtlich Mietertrag und Rendite ist immer sehr schwer, und ich finde eigentlich erst nach Verkauf oder fühestenst 10 Jahre nach Kauf zu beurteilen.

Also ich bin, gebe das gern zu , der eher Schrotteigentumswohnungen, kauft.
Wie sagten schon ein paar Leute zu mir :" Selbst wenn man mir so eine Wohnung schenken würde, würde ich noch überlegen, ob ich die annehmen würde."

Und da ist bei normale Vermietung eine Bruttomietrendie von über 12 % die Regel.......aber bei jahrelangem Leerstand , was auch ein Risiko ist, sind das weitere Kosten von mind 2 bis 3 % des Immobilienwertes.

Auch kann man heute nie sagen, wie die Wert- und Mietpreissteigerung von Neubauten, die zur 25 fachen oder noch höheren Jahesmiete angeboten werden.

Also ich bin da sehr skeptisch, wenn man meint eine selber gehaltene Eigentumswohung könnte, wohl eine "durchschnittlche in guter Lage" könnte aus Vermietung abzügich alle Kosten mehr als 5,5 % Rendite erzielen.
Der Aufwand, wie Vermietung, kontrolle muss irgendwie auch gerechnet werden. Wenn man das beauftragt senkt das die Rendite extrem und wenn man es selber macht ärgert man sih eigentlich oft unnötig, weil man es nicht professionell macht.


Meine Hoffnung, bzw.schon Erwartung ist, dass wir zum einen,einen Teil der Differenz zum NAV aufholen, aber auch gleichzeitig das NAV ständig, erhöhen. Gleichzeitig erwarte eher eine verbesserte Profitabelität.
Also mir sind 5,5 % Dividendenrendite dauerhaft eindeutig zu wenig!
Deswegen würdee ich bei Kursen über 11 / 11,5 auch sukzessive Stücke abgeben. Und nur deshalb haltet ich soviele, weil ich erhoffe, dass man die Lücker zum NAV zumindest etwas schliessen kann.

[Fozzybaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.377.086 von DJHLS am 12.07.12 09:13:45

Guten Morgen @ All;

Jungs, ich finde die Diskussion hier BÄRENSTARK; ruhig, informativ, sachlich und mit gut vorgetragenem Pro und Kontra.

Danke

----
Zitat DJHLS:

Ich bleibe dabei: ich bin daran interessiert, dass VIB gute Ergebnisse erzielt und diese entweder gut reinvestiert oder ausschüttet. Größere "Visibilität" oder steigende Kurse brauch ich nicht und will ich nicht. Im Gegenteil: Ich freue mich, wenn wir kurse um 8 EUR haben und es ab und zu mal die Gelegenheit zu Schnäppchenkäufen mit einer 7 vor dem Komma gibt.

Sagt eigentlich alles darüber aus, weshalb man in " Betongold " investiert.

Vielleicht sind wir " Aktionäre" auch zu sehr von " großen Kursgewinnen" geblendet; gut, ist ja auch nichts dagegen einzuwenden.
Aber dafür gibt es entsprechende Werte oder Finanzinstrumente; aber man sollte immer bedenken:

" Je höher der Zins/Ertrag, desto höher das Risiko "

Werte wie die VIB sollte man wohl wirklich eher als " Altersvorsorge " denn als Spekulation sehen.

Hab mir mal, angeregt durch Eure Argumentation " eine Vergleichsrechnung gemacht: ( Größenordnung kann man nach unten oder oben anpassen )

80.000 € in VIB gegen 80.000 € in vermietete ETW,70 qm,mittlere Wohnlage:

Ergäbe momentan noch in etwa ein Unentschieden; aber auf die Zukunft gerechnet eigentlich fast nur Vorteile zugunsten eines Investments in VIB ( oder vergleichbare Unternehmen ).
Abgesehen davon, daß ich erheblich weniger Aufwand hätte wie Verwaltung, Mietersuche, Renovierung ( Messies, Mietnomaden ), also einfach ruhiger schlafen könnte.

Und durch Erweiterung des Portfolios und steigende Dividendenzahlungen neigt sich der Zeiger künftig immer mehr zu Gunsten der VIB.

Stimmt schon, die VIB sollte man eher als INVESTITION sehen denn als SPEKULATION.
Und wenn dann noch mittel- bis langfristig ein Kursgewinn dazukommt, auch schön.

Gut, die Frage mit dem Segmentwechsel war für mich einfach mal interessant.
Die " Für und Widerargumente " sind eigentlich auch einleuchtend, danke für Eure Argumente.

Gruß

Fozzybaer

[DJHLS]

Zitat von gate4share: DJHLS, sicher gibt es sowas.

Aber sowas hört man mehr von amerikanischen Hedge-Fonds oder auch private Equity Fonds.

Klar es kann da eine Menge falsch laufen. Aber das ist nicht die Regel, wenn doch bisher gute Zahlen vom bisherigen Vorstand geliefert werden.
Also ich glaube beispielsweise nicht, dass so normale Deutsche Versicherungen wie Allianz, Generali etc, oder auch Fonds, wie DWS, Adig etc so handeln!

Sicher wäre es falsch hier überhaupt einem Grossaktionär zuviel Einfluss zu geben. Aber ich glaube auch 20 % sind eher nicht zuviel!


Aber ich finde es eher ne schlechte Sache, wenn man einem neuen Aktionär einfach so sich einkaufen lassen will, für auch 10 Euro!
Wie gesagt, er soll sich am Markt bedienen und dann bei einem bestimmten Kursniveau wird eine KE gemacht mit bevorzugter Zuteilung.
So hätte ja auch der Investor die Chance noch günstiger an Aktien zu kommen und gleichzeitig wird der Kurs positiv beeinfluss, so dass dauerhaft eine gerechtere Bewertung stattfindet.

Nun ja, Dein Vertrauen in deutsche Versicherungen und Finanzinstitute in allen Ehren. Das role model der dortigen Managergenerarion ist aber der anglo-amerikanische Fainanzhai und diesem Vorbild werden sie nacheifern.

Da spielt es auch keine Rolle, ob der bisherige Vorstand gute Arbeit geleistet hat. Diese Leute wollen immer mehr.

Zudem kann man es sich ja auch nur eingeschränkt aussuchen, wen man da anlockt, wenn man sich erstmal auf die große Bühne gestellt hat. Goethes Zauberlehrling glaubte anfangs auch, die Geister, die er gerufen hatte, beherrschen zu können...

Ich bleibe dabei: ich bin daran interessiert, dass VIB gute Ergebnisse erzielt und diese entweder gut reinvestiert oder ausschüttet. Größere "Visibilität" oder steigende Kurse brauch ich nicht und will ich nicht. Im Gegenteil: Ich freue mich, wenn wir kurse um 8 EUR haben und es ab und zu mal die Gelegenheit zu Schnäppchenkäufen mit einer 7 vor dem Komma gibt.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.376.338 von DJHLS am 11.07.12 22:44:45

DJHLS, sicher gibt es sowas.

Aber sowas hört man mehr von amerikanischen Hedge-Fonds oder auch private Equity Fonds.

Klar es kann da eine Menge falsch laufen. Aber das ist nicht die Regel, wenn doch bisher gute Zahlen vom bisherigen Vorstand geliefert werden.
Also ich glaube beispielsweise nicht, dass so normale Deutsche Versicherungen wie Allianz, Generali etc, oder auch Fonds, wie DWS, Adig etc so handeln!

Sicher wäre es falsch hier überhaupt einem Grossaktionär zuviel Einfluss zu geben. Aber ich glaube auch 20 % sind eher nicht zuviel!


Aber ich finde es eher ne schlechte Sache, wenn man einem neuen Aktionär einfach so sich einkaufen lassen will, für auch 10 Euro!
Wie gesagt, er soll sich am Markt bedienen und dann bei einem bestimmten Kursniveau wird eine KE gemacht mit bevorzugter Zuteilung.
So hätte ja auch der Investor die Chance noch günstiger an Aktien zu kommen und gleichzeitig wird der Kurs positiv beeinfluss, so dass dauerhaft eine gerechtere Bewertung stattfindet.

[gate4share]

Siebter Sinn, da sind wir einer Meinung!

Meine auch, dass die weltweite Politik, besonders aber in Europa, wenig bis nichts tut und das was sie macht, ist meiner Meinung nach, oft schädlich denn ein Weg hin zur Besserung.

Nur, ob das wirklich noch einen massiven Schock an den Börsen gibt, kann bezweifelt werden. Denn wir haben ja, wenn wir uns die Fakten ansehen, also die Bewertung der Aktien, nach Eigenkapital, Vermögen zu Marktkapitaliserung, Gewinne zu Kurshöhe, Dividendenrendite, Aussichten , eher sehr günstige Preise.

Fakt ist aber, dass für deutsche Immobilienbestandshalter eigentlich nur die Zinsfront eine Gefahr sein könnte. Zwar mag es auch bei extremer Rezession Gefahren in der Vermietung geben, allerdings ist das Risiko eher klein, weil ja auch Preissteigerungen, die üblich sind, dem entgegenwirken.

Das die Zinsen steigen könnten, ist wohl sehr unwahrscheinlich. Und selbst wenn die kurzfristigen auch um 1 % steigen, wird sich das kaum auf die Darlehenszinsen über 5 oder 10 jahre auswirken, die VIB zahlen muss. Denn VIb Vermögen hat wohl sehr wenig von dem in den lezten 18 Monaten nochmals gesunken Zinsniveau profitiert.Die Banken haben sicher die Möglichkeit genutzt ihre Marge zu verbessern.
So wird auch nicht sofort bei einer Steigerung hier die Konditionen für Vib negativ beeinflusst sein. Darüber hinaus laufen ja 74 % der Darlehen noch 5 Jahr oder länger zu gleichen Konditionen weiter.

Also ich finde schon den Durchschnittszinssatz von 4,5 % relativ hoch. Dieser ist sogar zum 31.12.2011 gestiegen gegenüber ende 2010 (4,2 %). Das obwohl die Zinsen eher zurück gingen und erst jetzt VIB Vermögen so ausgiebig darüber spricht, dass man zu sehr niedrigen Zinsen kurzfristige Gelder aufgenommen hat.

Damit muss sich wohl sichtbar die Kondition für Immobilienbestandhalter stark verschlechtert haben. In dem Ausmasse hätte ich es nicht gedacht, aber man sieht es ja.
Und VIB Vermögen sollte aufgrund seiner Struktur, der früheren Tätigkeit und der Vernetzung der Vorstände und des Aufsichtsrats, der langjährigen Erfahrungen und Geschäftsverbindungen schon Zugang zu eher den günstigen Konditionen haben.

Zu Unrecht, wie ich meine, wird hier ein zu hoher Unsicherheitszuschlag genommen.......Zwar sehe ich es anders als DJHLS,und meine schon, dass Schulden der Bundesrepublik die höchste Sicherheit haben, aber es gibt keine direkt erwartbare Variante, der wirtschaftlichen Entwicklung, dass VIB Vermögen seine Schulden nicht bedienen könnte, und dann auch noch in einem Krisenfall durch einen teilverkauf nicht die Gläubiger befriedigen könnte.

Deshalb sind selbst 5 % Zinsen für Darlehnsbestandteile die über der erstrangigen Beleihung liegen, wohl gar nicht höher als die Bankenforderung - man zahlt im Schnitt 4,5 %!!

Die Wandelanleihe ist eine Supersache für Vib Vermögen! Das würde in der Tat ermöglichen auf Sicht von einigen Jahren, scho jetzt die Gelder einer kommenden Kapitalerhöhung ein zu nehmen und relativ niedrig zu verzinsen und gleichzeitig braucht man keine Verwässerung in Kauf nehmen.

Ob es wirklich sinnig ist, einem interessierten Investoren im Rahmen einer Kapitalerhöhung zu 9 bis 10 Euro, einen höheren Anteil- wohl über 10 % zu ermöglichen, weiss ich nicht.
Meine der sollte sich erst mal am Markt bedienen, dann steigt der Kurs auch und dann kann ab einem bestimmten Kursniveau, vielleicht schon bei 9 bis 10 Euro, auch eine Kapitalerhöhung gemacht werden, wo die Altaktionäre ein Bezugsrecht haben, der Investor aber ein erhöhtes , bzw. nicht bezogene Aktien beziehen kann.

[DJHLS]

Zitat von SiebterSinn: Hallo gate4share,


ich halte keine einzige Anleihe, kein einziges wie auch immer konstruiertes Zinspapier und jetzt auch keine einzige normale Industrieaktie mehr!

Und ich kann Dir auch nicht sagen, ob VIB am Jahresende tatsächlich bei den von Dir genannten 8,70 Euro oder sogar höher notiert.

Wenn sich die politische Situation so fortentwickelt wie bisher, also nur reagierend aber nicht agierend, steht den Märkten noch ein tüchtiger Schock bevor.

Und dann kann es auch sein, dass eine wirklich erstklassige Aktie wie die der VIB Vermögen AG abermals kräftig zurückkommt.

Deswegen sei lieber auf der Hut - ich bin nie voll investiert!
LG /

Wenn Du nie voll investiert bist, dann nützt Dir aber auch Deine Rerserve nichts, denn per definitionem darfst Du die ja nicht investieren.

Wie auch immer, ich habe nochmal über das Thema des Tages nachgedacht, nämlich eine KE, um einem institutionellen Anleger den Einstieg mit ca. 10%-20% zu ermöglichen.

Ich hatte bisher hier immer vertreten, dass ich mir das als Grund für eine KE durchaus vorstellen könne. Aber je mehr ich darüber nachdenke, desto weniger Gefallen finde ich daran.

Egal ob nun ein angelsächsischer Fonds oder eine heimische Versicherung - die würden sich als Investor ja nicht wie wir damit begnügen in Demut dem Management bei der Kärnerarbeit zuzusehen. Es finge vielleicht damit an, dass die Versicherung dann einen oder zwei Vertreter im Aufsichtsrat haben will. Die werden dann im AR auch nicht lange die Füße still halten. Solche Leute haben den Drang, das Management zu challengen. Per se nix Negatives, aber die Versicherungs-/ Finanzleute kommen aus einer anderen Welt. Die sehen zum Beispiel die Finanzierungsstruktur und finden die öde. Da kann man doch etwas optimieren und schwupps fangen wieder solche Geschichten wie mit Zinsswapderivaten, Frankenanleihen oder variablen Zinsen in Abhängigkeit vom 10-Jahres-Libor minus 2-Jahres-Libor mal Quadratwurzel aus der Inflationsrate an.

Damit aber nicht genug. Bodenständiges, konservatives kalkulieren von Kaufgelegenheiten reicht solchen Leuten nicht. Die wollen Aktivität. Und wenn keine Gelegenheit da ist, dann muß sie geschaffen werden. Die Versicherung hat dann vielleicht Kontakte zu irgendeinem gescheiterten Immofonds einer befreundeten Bank und dann soll VIB so ein Ding kaufen und damit es auch paßt, wird das dann erstmal aufgehübscht mit Mietern, dei nicht lange durchhalten o. ä.

Dann kommen dei mit dem Vorschlag, die VIB könne zur Renditeoptimierung doch die bisher im Eigentum gehaltenen Objekte verkaufen und zurückleasen, etc.

Nach dem ersten Scheitern eines dieser Abentuer wird es dem bisherigen Vorstand zu bunt und er will dem einen Riegel vorschieben. Dann fängt der Spaß aber erst richtig an. Die lassen dann keine Ruhe, bis das Management komplett ausgetauscht ist. Zur Not auch, in dem der Prüfungsauschuß des AR erstmal scheinbare Unregelmäßigkeiten untersucht, von den zufällig dei Presse erfährt. Es stellt sich Monate später alles als haltlos heraus, aber da hat der Investor schon ein neues Management eingesetzt. der kurs hat gelitten, aber das hat der Investor genutzt, um eine KE mit starker Verwässerung durchzudrücken, die ihm die Mehrheit verschafft.


Alles nur ein Szenario, aber schon hundertfach passiert. Also ich meine wir können froh sein, wenn die institutionellen Anleger unsere Perle nicht entdecken und nicht mit ihrer Gier infizieren. Ich würde empfehlen, sämtliche Roadshows abzusagen. Keine Interviews des Managements gegenüber "Der Aktionär", etc. und wir stellen diesen Thread ein und tauschen uns nur noch per Boardmail aus.

Der Kurs dümpelt dann immer schön um 8 EUR und wir können immer wieder mal kleinere Happen unserem Portfolio hinzufügen.

Ich hätte nichts gegen eine weitere Volks- oder Raifeisenbank bzw. Sparkasse, die mit 5% einsteigt. Aber andere institutionelle investoren bleiben uns hoffentlich erspart.

[SiebterSinn]

Hallo gate4share,


ich halte keine einzige Anleihe, kein einziges wie auch immer konstruiertes Zinspapier und jetzt auch keine einzige normale Industrieaktie mehr!

Und ich kann Dir auch nicht sagen, ob VIB am Jahresende tatsächlich bei den von Dir genannten 8,70 Euro oder sogar höher notiert.

Wenn sich die politische Situation so fortentwickelt wie bisher, also nur reagierend aber nicht agierend, steht den Märkten noch ein tüchtiger Schock bevor.

Und dann kann es auch sein, dass eine wirklich erstklassige Aktie wie die der VIB Vermögen AG abermals kräftig zurückkommt.

Deswegen sei lieber auf der Hut - ich bin nie voll investiert!


LG /

[gate4share]

Zitat von SiebterSinn: Hallo infomi,

Gratulation, dann bist Du mit DJHLS und mir gerade auf Einkaufstour!

Nein, nein, ich aber nicht mehr!

Hatte und habe immer noch so unverhältnismässig hohe Anteil an meinem Depot, dass ich nicht nachkaufe. Habe zwar bei 7,60 dran gedacht - aber auch das wäre falsch!
Neben dem hohen Anteil an Vib habe ich auch kaum noch cash. Dann denke ich aber auch wieder, warum soll ich die festverzinsliche Anleihe , mit sogar 10 % Rendite halten, wo doch hier eher die grössern Chancen winken.

Also denke schon, dass wir mindestens 40 cent Dividende erwarten können, ganz evtl auch mehr. Also fast 5 %. Und die Wahrscheinlichkeit, dass wir auf Jahresfrist einen Kurs von mid 8,70 erreichen ,ist schon sehr hoch, Und sehr viel höher, als, dass der Kurs sinkt.

Vielleicht doch noch kaufen? Also Anleihen mit 5 oder 6 % Rendite würde ich sofort in Vib tauschen...da gäbe es keine Überlegung.