SEB Immoinvest, sell out nutzen! (Seite 42)
eröffnet am 26.10.10 13:45:22 von
neuester Beitrag 08.01.24 00:45:59 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 54.618.182 von steuerheld am 27.03.17 10:04:53
Der sogenannt negative Immobiliengewinn wurde hier schon hinreichend diskutiert. Mit einer 10-Jahresfrist im Inland hat des nichts zu tun. Diese 10-Jahresfrist gilt sowieso nur bei Verkäufen von Privatpersonen.
Negativer Immobiliengewinn tritt dann auf, wenn Immobilien im Ausland abgewertet oder unter dem aktuellen Bewertungskurs verkauft werden. Hat was mit Doppelbesteuerung zu tun...
Bei 15 Euro Auflösungsergebnis dürften also mindestens 2,5 Euro negativer Immobiliengewinn anfallen, d.h. 62,5 Cent Steuerlast. Damit ist der halbe Gewinn futsch...
Zitat von steuerheld: Da kaum inländische Immobilien innerhalb der 10 Jahresfrist veräußert werden dürften, werden die Verluste auf Fondsebene steuerlich unbeachtlich sein, die Bewirtschaftungserträge - soweit im Inland erwirtschaftet - hingegen sind steuerpflichtig. Schwer vorherzusagen, in welcher Größenordnung sich der Immobiliengewinn verändert, wenn da jemand Daten der Vergangenheit hat, kann man das ja mal hochrechnen...
Der sogenannt negative Immobiliengewinn wurde hier schon hinreichend diskutiert. Mit einer 10-Jahresfrist im Inland hat des nichts zu tun. Diese 10-Jahresfrist gilt sowieso nur bei Verkäufen von Privatpersonen.
Negativer Immobiliengewinn tritt dann auf, wenn Immobilien im Ausland abgewertet oder unter dem aktuellen Bewertungskurs verkauft werden. Hat was mit Doppelbesteuerung zu tun...
Bei 15 Euro Auflösungsergebnis dürften also mindestens 2,5 Euro negativer Immobiliengewinn anfallen, d.h. 62,5 Cent Steuerlast. Damit ist der halbe Gewinn futsch...
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.618.182 von steuerheld am 27.03.17 10:04:53Grundsätzlich gilt: Abgerechnet wird zum Schluß!
Also reicht "abwerten" allein nicht, ohne die Gegenstände zeitnah zu verkaufen!
Selbst nach dem vollständigen Verkauf muß noch einige Jahre auf die Ausschüttung warten.
Der Fonds hat 15% des Volumens in den Niederlanden, darunter 6 Problemimmobilien mit einem Leerstand von 50+, ohne Unterstützung einer freundlichen Bank dürften diese überhaupt nicht veräußerbar sein.
Und auch der Rest des Portfolios sieht weder nach der Länderstruktur noch nach der Objektqualität gut aus.
Mein Fazit: Kaufen allenfalls zu 10 Euro.
Also reicht "abwerten" allein nicht, ohne die Gegenstände zeitnah zu verkaufen!
Selbst nach dem vollständigen Verkauf muß noch einige Jahre auf die Ausschüttung warten.
Der Fonds hat 15% des Volumens in den Niederlanden, darunter 6 Problemimmobilien mit einem Leerstand von 50+, ohne Unterstützung einer freundlichen Bank dürften diese überhaupt nicht veräußerbar sein.
Und auch der Rest des Portfolios sieht weder nach der Länderstruktur noch nach der Objektqualität gut aus.
Mein Fazit: Kaufen allenfalls zu 10 Euro.
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.606.399 von Oinsider am 24.03.17 15:06:28Also die Rechnung zu 13,40 € kaufen und zu 15 € Rückzahlungen einstreichen klingt gar nicht schlecht, vor allem wenn man einen Rückfluss von 7 € in 2017 unterstellt. Das sind ja immerhin 12% und das bei einer durchschnittlichen Investitionsdauer von ca. 2 Jahren.
Zu beachten ist auch , dass die Leverage-Ratio bei fast 0 % ist, d.h. es sind bei weiteren Verkäufen allenfalls noch geringe Vorfälligkeitsentschädiigungen zu erwarten. Daneben besteht mittlerweile rund 1/6 des Fondsvermögens aus Cash, was rund 3 € entspricht, die nicht mehr abgewertet werden können. D.h. um 15 € Rückfluss zu bekommen, dürfen die verbliebenen Immobilien noch um rund 20% abgewertet werden. Insofern erscheinen die 15 € relativ realistisch.
Da kaum inländische Immobilien innerhalb der 10 Jahresfrist veräußert werden dürften, werden die Verluste auf Fondsebene steuerlich unbeachtlich sein, die Bewirtschaftungserträge - soweit im Inland erwirtschaftet - hingegen sind steuerpflichtig. Schwer vorherzusagen, in welcher Größenordnung sich der Immobiliengewinn verändert, wenn da jemand Daten der Vergangenheit hat, kann man das ja mal hochrechnen...
Aber selbst mit einem Effekt, wie in der Beispielsrechnung genannt, kommt man immer noch auf einen - im Rahmen des aktuellen Zinsumfelds - ordentlichen Ertrag für seinen Einsatz, wenn die genannten Prämissen so eintreten.
Zu beachten ist auch , dass die Leverage-Ratio bei fast 0 % ist, d.h. es sind bei weiteren Verkäufen allenfalls noch geringe Vorfälligkeitsentschädiigungen zu erwarten. Daneben besteht mittlerweile rund 1/6 des Fondsvermögens aus Cash, was rund 3 € entspricht, die nicht mehr abgewertet werden können. D.h. um 15 € Rückfluss zu bekommen, dürfen die verbliebenen Immobilien noch um rund 20% abgewertet werden. Insofern erscheinen die 15 € relativ realistisch.
Da kaum inländische Immobilien innerhalb der 10 Jahresfrist veräußert werden dürften, werden die Verluste auf Fondsebene steuerlich unbeachtlich sein, die Bewirtschaftungserträge - soweit im Inland erwirtschaftet - hingegen sind steuerpflichtig. Schwer vorherzusagen, in welcher Größenordnung sich der Immobiliengewinn verändert, wenn da jemand Daten der Vergangenheit hat, kann man das ja mal hochrechnen...
Aber selbst mit einem Effekt, wie in der Beispielsrechnung genannt, kommt man immer noch auf einen - im Rahmen des aktuellen Zinsumfelds - ordentlichen Ertrag für seinen Einsatz, wenn die genannten Prämissen so eintreten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.608.391 von Oinsider am 24.03.17 19:22:59
Also bisher bin ich mit meinem Ansatz ganz gut gefahren. Und ich bin für so scharfe Analysen durchaus dankbar. Letztlich bilde ich mir dann meine Meinung und kaufe die Chancen, die andere als Risiken verkaufen.
Zitat von Oinsider:Zitat von seniortrader: Ist doch schön, wenn alles so vorhersehbar ist
Nun, ich habe eine Vielzahl an Fakten und Argumenten geliefert.
Da kann man gerne anderer Meinung sein, vielleicht kann man sich sogar herablassen dies zu begründen.
Und es gibt recht viele Unbekannt, z.B. wann und zu welchem Preis wird verkauft.
Aber man kann natürlich einfach einen Schuß ins Blaue wagen, oder auf Basis des NAV-Abschlags kaufen oder auch sinnentleerte Einzeiler schreiben. Wenn Spass macht.
Also bisher bin ich mit meinem Ansatz ganz gut gefahren. Und ich bin für so scharfe Analysen durchaus dankbar. Letztlich bilde ich mir dann meine Meinung und kaufe die Chancen, die andere als Risiken verkaufen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.607.557 von seniortrader am 24.03.17 17:35:13
Nun, ich habe eine Vielzahl an Fakten und Argumenten geliefert.
Da kann man gerne anderer Meinung sein, vielleicht kann man sich sogar herablassen dies zu begründen.
Und es gibt recht viele Unbekannt, z.B. wann und zu welchem Preis wird verkauft.
Aber man kann natürlich einfach einen Schuß ins Blaue wagen, oder auf Basis des NAV-Abschlags kaufen oder auch sinnentleerte Einzeiler schreiben. Wenn Spass macht.
Zitat von seniortrader: Ist doch schön, wenn alles so vorhersehbar ist
Nun, ich habe eine Vielzahl an Fakten und Argumenten geliefert.
Da kann man gerne anderer Meinung sein, vielleicht kann man sich sogar herablassen dies zu begründen.
Und es gibt recht viele Unbekannt, z.B. wann und zu welchem Preis wird verkauft.
Aber man kann natürlich einfach einen Schuß ins Blaue wagen, oder auf Basis des NAV-Abschlags kaufen oder auch sinnentleerte Einzeiler schreiben. Wenn Spass macht.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.606.573 von Oinsider am 24.03.17 15:27:12Ist doch schön, wenn alles so vorhersehbar ist
Welche Großeinvestoren kaufen denn den SEB ?
Die letzten Angebote von Burlington oder Parkstrasse sind schon Jahre her.
Es gibt eher Druck über die Dachfonds. Immodachfonds müssen bekanntlich 6 Jahre nach Schließung aufgelöst sein. Und deswegen wird an der Börse verkauft. Der DB Immoflex ist auf der Zielgeraden (hat noch Immoinvest für ein paar Mio. Euro), der DWS Immoflex geht gerade an den Start und insbesondere die Santander Kapitalprotekt Fonds haben noch über 20 Mio. Euro.
Die müssen bis Ende des Jahres aufgelöst werden und haben noch über 20 Mio. Euro Immoinvest.
Die halten sich aus Compliancegründen wohl aktuell zurück (auch SEB/Sevills), aber bald gehen die auf die Depotbank über. Und dann geht's los...
Die letzten Angebote von Burlington oder Parkstrasse sind schon Jahre her.
Es gibt eher Druck über die Dachfonds. Immodachfonds müssen bekanntlich 6 Jahre nach Schließung aufgelöst sein. Und deswegen wird an der Börse verkauft. Der DB Immoflex ist auf der Zielgeraden (hat noch Immoinvest für ein paar Mio. Euro), der DWS Immoflex geht gerade an den Start und insbesondere die Santander Kapitalprotekt Fonds haben noch über 20 Mio. Euro.
Die müssen bis Ende des Jahres aufgelöst werden und haben noch über 20 Mio. Euro Immoinvest.
Die halten sich aus Compliancegründen wohl aktuell zurück (auch SEB/Sevills), aber bald gehen die auf die Depotbank über. Und dann geht's los...
Sollte übrigens das Auflösungsergebnis bei 15 Euro sein, dann ist ein Kauf zu 13,4 wirklich nicht zu empfehlen.
Es dauert bis das Geld zurückkommt. 7 Euro dieses Jahr, der Rest über die nächsten 5 Jahre verteilt.
Und dann die Steuer. Bei 15 Euro Auflösungsergebnis dürfte sich der negative Immobiliengewinn um 2,5 Euro erhöhen. Und denn muss man ja bekanntlich versteuern. Bei 25% Kapitalertragssteuer sind das 0,625 Euro.
Von den 1,5 Euro Kursgewinn bleiben also nach STeuer (0,625 aus neg. Immogewinn und 0,375 euro aus dem Kursgewinn) 0,5 Euro Gewinn nach Steuern oder 3% übrig. Auf ein paar Jahre verteilt.
Es dauert bis das Geld zurückkommt. 7 Euro dieses Jahr, der Rest über die nächsten 5 Jahre verteilt.
Und dann die Steuer. Bei 15 Euro Auflösungsergebnis dürfte sich der negative Immobiliengewinn um 2,5 Euro erhöhen. Und denn muss man ja bekanntlich versteuern. Bei 25% Kapitalertragssteuer sind das 0,625 Euro.
Von den 1,5 Euro Kursgewinn bleiben also nach STeuer (0,625 aus neg. Immogewinn und 0,375 euro aus dem Kursgewinn) 0,5 Euro Gewinn nach Steuern oder 3% übrig. Auf ein paar Jahre verteilt.
Kurzfristige Kursausschläge aufgrund potentieller Verkaufsmeldungen sind das eine, die Qualität des Portfolios und damit die potentiellen Verkaufserlöse das andere.
Und da sieht es beim SEB Immoinvest eben schlecht aus.
Ein blick auf das letzte Factsheet ist da eher wiedermal ernüchternd.
Zum Einen ist die Liquidität nur bei 315 Mio. Euro, d.h. da steckt noch viel Cash in den Beteiligungen und steht erstmal nicht zur Verfügung.
Die Vermietungsquote ist auf 78% gefallen (83,3% im GB 9/16). Dies ist nur teilweise durch die Verkäufe zu erklären. 4% sind zusätzlicher Leerstand. Da ist noch nicht der baldige vollständige Leerstand von Rom und zusätzlicher Leerstand in Udine und Harrison drinnen. Dann springt der Leerstand auf 40%.
Nach den Verkäufen (unter der Annahme, dass die besseren Objekte verkauft werden) springt der Leerstand beim Rest (800 Mio. euro) auf über 60% im Schnitt. Da ist der Begriff Schrott mal richtig.
Unklar ist auch der Abschlag auf die potentiellen Verkäufe. Wegen der immer noch zu hohen Bewertungen und dem auch hier ordentlichen Leerstand können da schon über 100 Mio. Euro oder 1 Euro auf den NAV futsch sein.
Und da sieht es beim SEB Immoinvest eben schlecht aus.
Ein blick auf das letzte Factsheet ist da eher wiedermal ernüchternd.
Zum Einen ist die Liquidität nur bei 315 Mio. Euro, d.h. da steckt noch viel Cash in den Beteiligungen und steht erstmal nicht zur Verfügung.
Die Vermietungsquote ist auf 78% gefallen (83,3% im GB 9/16). Dies ist nur teilweise durch die Verkäufe zu erklären. 4% sind zusätzlicher Leerstand. Da ist noch nicht der baldige vollständige Leerstand von Rom und zusätzlicher Leerstand in Udine und Harrison drinnen. Dann springt der Leerstand auf 40%.
Nach den Verkäufen (unter der Annahme, dass die besseren Objekte verkauft werden) springt der Leerstand beim Rest (800 Mio. euro) auf über 60% im Schnitt. Da ist der Begriff Schrott mal richtig.
Unklar ist auch der Abschlag auf die potentiellen Verkäufe. Wegen der immer noch zu hohen Bewertungen und dem auch hier ordentlichen Leerstand können da schon über 100 Mio. Euro oder 1 Euro auf den NAV futsch sein.
Blödsinn!
Der Börsenabschlag ist realistisch. Das schlechtere Portfolio ist eingepreist.
Großinvestoren haben zu den jetzigen Kursen gekauft, die haben sicher mehr Ahnung als wir alle zusammen!
Außderdem: der Cash-Anteil wird auch nicht mehr abgewertet............
Ich bin zuversichtlich das das Abwicklungsergebnis ca 15 € betragen wird
Der Börsenabschlag ist realistisch. Das schlechtere Portfolio ist eingepreist.
Großinvestoren haben zu den jetzigen Kursen gekauft, die haben sicher mehr Ahnung als wir alle zusammen!
Außderdem: der Cash-Anteil wird auch nicht mehr abgewertet............
Ich bin zuversichtlich das das Abwicklungsergebnis ca 15 € betragen wird
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