GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? (Seite 71)

[DallasAnna]

Also mal zu dem Thema wer da große Käufe tätigt, die Leute müssten doch wissen das 19,20 oder 21 € zuviel sind.
Das sind junge Manager die keine Ahnung haben - denen ist es aber auch vollkommen egal, da es nicht ihr Geld ist. Die haben Probleme mit dien Lieferzeiten bei Porsche. Deren Kauf oder Verkauf basiert nur auf Zahlen (wichtigste Zahlen sind da die Quartalsberichte).

Zweitens sehe ich klar ein Cashproblem bei der GSW. Dort ist zwar etwas Geld in der Kasse - darf aber nicht für nachhaltige Instandhaltung und somit Wertsteigerung ausgegeben werden. Da sprechen eben bilanzielle Sichtweisen eine Rolle.

Drittens: ich glaube bei praktisch keiner ImmoAG zu Zeit an große Kurssteigerungen. Ganz im Gegenteil. Viele ImmoAG´s sind zwar von den Bilanzen zum Kurs in einem guten Verhältnis, ja haben sogar noch etwas Potential. Aber die Werte in den Büchern sind einfach überzogen. Und was noch wichtiger ist, das Management ist fast immer nicht in der Lage Immobilien wirklich nachhaltig erfolgreich zu bewirtschaften. Die denken nur im 3 Monatsrhythmus.

[gate4share]

Vielleicht sehen wir alle die Lage, bzw auch den Zustand der GSW zu schlecht!
Fast jeder Aspekt der hier genannt wurde, scheint doch richtig zu sein. Überall lauern Risiken, die, auch nach meiner Meinung, mehr oder weniger gross sind.

Aber sind denn bei Gagfah, CRE, Deutsche Wohnen, Westgrund, TAG und anderen die Risiken weniger stark?
Viele davon sind auch nicht gerade durch grosse und überdurchschnittliche Instandhaltung aufgefallen.

Also wenn wir sagen GSW hätte keine Chancen auf Kursgewinne, dann müssten wir aber auch sagen, dass es die anderen Werte auch nicht haben! Denn mit einem Abschlag auf den NAV von über 25 %, oder 30% habe ich auch irgendwo gelesen, ist die Aktie eher billiger als der Schnitt der Wohnimmobiilenhalter.
Dazu kommt als Positivum die gerade abgeschlossene langfristige, teilwweise über 30 Jahre, Finanzierung zu sehr günstigen Zinssätzen.
In 2011 und 2012 etc. stehen immer nur 1 bis 2% der gessamten Verbindlichkeiten zur Verlängerung an, die man evtl auch tilgen könnte.
Erst in 7 Jahren steht wieder ein grössere Anteil an. Der Durchschnittszinssatz soll um 4 % liegen!

Ist der Standort nachteilig? Ich meine NEIN , sondern im Gegenteil. Zwar mögen auch 2 % des Bestandes ausserhalb des Landes Berlin sein, aber der Grossteil liegt schon in Berlin zentral, mit Ausnahme von Reinickendorf und Spandau, wo 22 % des gesamten Bestanden liegen und Marzahn wo nichts ist.
Aber der übrige Bestand scheint sehr gut gemischt zu sein. Eher sind weniger Plattenbauten auf ehemaligen Ostgebiet dabei. Aber alle Berliner Stadtteile, auch die besten Prenzlauer Berg, Charlottenburg und MItte.

Die Preise, sowohl die Mieten, als auch die Kaufpreise sind in den letzten Jahren mehr oder weniger stark angezogen.
Wohl endlich ist der massive Überbestand in den meisten Stadteilen nach und nach abgebaut worden.

Durch die damalige Steuergeschenke und dann durch den sozialen Wohnungsbau in der Bundeshauptstadt, dann noch zu letzt mit grossen und teureen Wohnprogrammen, für Abgeordnete und Bedienstete der Ministerien, wurde ein massives Überangebot geschaffen.

Wie hat darauf die Politik reagiert? Gar nicht! Denn der soziale Wohnungsbau und die Förderung der "alten Soziabauten" ging weiter.
Erst vor rund 2 bis 3 Jahren ist man angefangen, teilweise keine Förderverlängerung nach den 15 bis 20 Jahren Laufzeit mehr zu gewähren. Wenn man nur 15 oder 20 Jahre, oder auch 10 Jahre "versprochen" hat braucht man nicht mehr zu machen!
Zwar haben die Investoren sich wohl auf 30 jahre oder noch längere Förderung eingerichtet, aber nie wurde das ganz und schriftlich zugesagt.
Und es macht ja schon mind 5 bis 8 Jahre keinen Sinn mehr, Fördergelder zu vergeben, denn selbst die subventionierte MIete, wird nur selten ereicht. Also die Mietpreise lagen in den sozialen Wohnungebauten noch unter dem Preis der mit der sozialen Förderung genommen werden konnte. ALos die Mieter musste weniger zahlen, weil eben soviel Angebot war.

So langsam hat man auch aufgehört neue Sozialbauten zu genehmingen , bzw mit Fördergelder zu bezuschussen. Aber noch in diesem Jahr ist sozialer Wohnungsbau fertig gestellt worden - der für 5,50 hoch subventioniert angeboten wird, wo nebenan Wohnungen aus 1998 für 4,80 Miete angeboten werden.
Das ist doch rausgeworfenes Geld und das hat nur gar nichts mehr mit der Förderung von sozial Schwachen mehr zu tun.

Und wie wir die Politik kennen, macht sie auch weiter alles falsch. Also schon rund 10 Jahren hätte Berlin sich ganz aus dem sozialne Wohnungsbau verabschieden müssen - also keine Neubauten mehr fördern.
Und auch nach und nach, nach Ablauf auch keine weitere Förderung mehr gewähren. Zwar wären die Hausbesitzer die Leidtragenden gewesen, aber kaum die Mieter, eben weil die Vermieter ohnehin nur sehr geringe Mieten nehmen konnten.

So wird Berlin wohl kein Geld mehr in neue soziale Bauten stecken und alte Objekte nicht mehr weiter fördern.

Tja richtig oder?

Soll man gerade dann damit "anfangen aufzuhören" wenn der Leerstand nachgibt, die Mietpreise anziehen? Man hätte schon vor vielen Jahren komplett raus müssen und jetzt evtl schon wieder, an ausgewählten Standorten engagieren.

Nein man macht alles immer dann , wenn es zu spät ist.Und so wird es hier auch wieder sein. In 4, 6 oder 7, spätestens in 8 Jahren wird dann wieder Wohnungsknappheit herrschen. Selbst für Plattenbauten muss man 8 Euro hinlegen und normale Facharbeiter können sich keine "normale " Wohnung , nicht mal aus den 60iger oder 70iger Jahren mehr in Schöneberg, Mitte oder Prenzlberg leisten, weil dort die Mieten längst über 10 Euro liegen und unter 14 und Beziehungen bekommt man keine neue Bleibe..

Und dann will man endlich wieder anfangen. Hat aber kein Geld und es dauert und dauert muss bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Aber wenn man einmal da bei ist, so macht man solange bis der Markt wieder ganz kaputt ist und die Hauspreise auf die Hälfte absinken.

Der alte Schweinzyklus, wo der Staat immer und ewenig falsch liegt!

[DJHLS]

Ich frage mich nur, welche Instis denn GSW gezeichnet haben. Bei unbedarften Kleinaktionären so wie damals bei der Telekom kann ich das ja noch versthen. Aber welche Profi steigt denn zu 19 bei der GSW ein?

[HelicopterBen]

ich hoffe alle die mitzeichneten haben nicht vergessen, jetzt die zeichn ungssgewinne einzusacken bei 21. Denn 21 ist eien ambitionierte bewertung der GSW, ich halte schon 19 für zu viel.

Kann aber binnen der nächsten 30 Tage auch noch mal ein paar Millimeter raufgegen bis 22/23, denn bestimmte Fonds müssen jetzt investieren. Dann wird die unendliche Rutschpartie a la GAGFAH auch die GSW erfassen, wieso sollte es anders sein?

[DJHLS]

Zitat von DallasAnna: Richtig erkannt Blog-Buster und Deeskalationsstrateg

Ob man nun mit 12 oder 16 € Instandhaltung rechnet ist zweitrangig.
Wenn ein Dach dran ist muss das Geld in der Kasse sein.
Und das ist eben nicht der Fall. Dafür muss man gezielt ansparen. ...

Problem verstanden?

Nein. GSW hat doch kein liquiditätsproblem. Privatleute mit zu wenig rücklagen haben das Problem, dass sie - wenn sie viel Geld auf einmal für das Dach brauchen - von der Bank entweder keinen kredit oder einen zu schlechten Konditionen bekommen. Da spielt dann weniger eine Rolle, wieviel das Dach kostet, sondern woher man das geld bekommt.

Bei der GSW können 4€/qm Unterschied bei den Instandhaltungskosten einen großen Unterschied machen.

abgesehen davon - was mag bloß in den köpfen der leute vorgehen, die heute an der börse zu 20,90€ GSW-Aktien kaufen??

[DallasAnna]

Richtig erkannt Blog-Buster und Deeskalationsstrateg

Ob man nun mit 12 oder 16 € Instandhaltung rechnet ist zweitrangig.
Wenn ein Dach dran ist muss das Geld in der Kasse sein.
Und das ist eben nicht der Fall. Dafür muss man gezielt ansparen. ...

Problem verstanden?

[Blog-Buster]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.373.358 von Deeskalationsstrateg am 15.04.11 12:12:47

Das Vorgehen erinnert stark an Hedge-Fonds

[Deeskalationsstrateg]

allein schon der gesunde Menschenverstand stimmt sehr skeptisch :
die Heuschrecken haben für 400 mio gekauft - zu verschenken hatten die Berliner nichts.
so, anschliessend haben die Heuschrecken über 400 mio herausgezogen.

ja, liebe Leutz,
hat das GSW-Huhn denn in dieser Zeit goldene Eier gelegt ???
sind diese Ausschüttungen durch reell erwirtschaftete Erträge zustande gekommen ???

neenee,
der Verdacht drängt sich auf, dass die Ausschüttungen durch Substnzverkäufe, erhöhte Schuldenaufnahme, verzögerte Instandhaltungsinvestitionen usw. finanziert worden sind

so, und jetzt, nachdem die GSW IMO ausgeplündert wurde, soll sie "wertvoller" sein als beim Kauf damals ???

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.373.073 von gate4share am 15.04.11 11:36:47

Dazu kommt, dass GSW ja jährlich bisher rund 1,5 bis 2,5 % des Bestandes mit hohen Gewinnen , wohl im Schnitt über 20% nach Kosten , verkauft hat.

und welche waren das wohl? Die besseren oder die schlechteren?
Ich behaupte mal, dass die Perlen schon längst verscheuert wurden und der Rest nicht allzu leicht zu verkaufen ist.

[gate4share]

Tja, die Amis haben ja den Börsengang über die Bühne gebracht.. und mit sehr wenig privaten Zeichnern.......
Nur 1 % private ist doch schon sehr wenig. Ich weiss, wir kleinen spielen eigentlich gar keine Rolle........

Was mich interessieren würde, ob da denn auch noch Nachlässe gewährt werden könnten. Soweit ich weiss, übernimmt doch die Bank alle Aktien, und garantiert, natürlich für ein saftiges Honorar von mind 10% die vollständige Platzierung. Oder ist das nur bei manchem Börsengängen der Fall?

Wenn das so ist, dann könnte ich mir doch vorstellen, dass dann die Konsortialbanken auch den anderen Institutionellen einen Rabatt einräumen, wenn diese dann nachher mehr zeichnen, als zunächst geplant.

Dallas Anna, also es gibt schon sehr verlässliche Zahlen. Die regelmässige Instandhaltung, inkl. einer Rücklage für spätere höhre Aufwendungen wie alle 10 Jahre Treppenhausanstrich, 15 neue Haustür, 35 Jahre neues Dach etc.
Also für diese später anfallenden Sachen werden gedanklich Rücklagen gebildet.
Die im sozialen Wohnungsbau geltenden Sätze für die Instandhaltung, die bei Neubau wohl um 6 Euro je qm bis auf 16 Euro bei Altbauten ansteigend ist , im Mittel um 12 Euro, sind i. R. ausreichend!

Diese werden auch von Gremien, wo auch die Zahlen der grossen Wohnungsunternehmen zur Grundlage genommen werden, auch ständig.. glaube alle 2 bis 3 Jahre angepasst.

Auch für Mietausfälle, ca 2 %, sind Rechengrössen gebildet worden.

In der Regel wird die laufende Instandhaltung niedriger sein als die Sätze. Klar, denn wenn eine Dachsanierung ansteht, wird in dem Jahr der Ausgabenblock extrem stark ansteigen.

5% Ausschüttung, nur durch die Mietrendite ist fast unmöglich. Das ginge nur, wenn man die Wohnungen sehr billig, also unterhalb des aktuellen Wertes gekauft hätte , und durch Instandsetzung oder Vollvermietung ebren wertiger und profitabler machte.

Wertsteigerungen gibt es aber. Auch wenn diese nur 1 % im Jahr sind, erhöht das den Ertrag um ca 3%, weil eben über zweidrittel fremdfinnaziert sind. Dazu kommt, dass GSW ja jährlich bisher rund 1,5 bis 2,5 % des Bestandes mit hohen Gewinnen , wohl im Schnitt über 20% nach Kosten , verkauft hat.

Also ich persönlich habe nicht gezeichnet. Beobachte aber den Wert und die Kursentwicklung weiter. Von Kursen unterhalb von 15 Euro gehe ich nicht aus- das halte ich für eine Illusion.
Natürlich würde ich um das Niveau auf jeden Fall kaufen, wenn es nicht ausserordentlich andere schlechte Nachrichten geben würde.