alstria office REIT hohe Rendite u profitieren bei Immobillien Wertsteigerungen (Seite 9)

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.752.685 von Aktienkater am 06.11.23 09:49:20

Zitat von Aktienkater: ...
Seite 3: Durchschnittlicher Wert/m² = € 3.330, Miete € 14,40/m²; halte ich auch gegenwärtig bei den Lagen für angemessen.
Seite 2: EPRA NTA per 30.06.2023 € 14,65/Aktie
vor der Ausschüttung : Kurs € 3,60, EPRA NTA € 14,65, Verhältnis = 3,6/14,65 = 0,25
nach der Ausschüttung: Kurs € 2,20, EPRA NTA € 13,25, Verhältnis = 2,2/13,25 = 0,17
Die Unterbewertung des Unternehmens steigt mit der Sonderausschüttung nochmals an - das hatte neulich jemand (honigbaer?) mit dem Hebel gemeint.
Wer glaubt, dass die Abfindung im Rahmen des ab Ende 2024 möglichen und m. E. wahrscheinlichen squeese out höher sein wird als 17% des Unternehmenswertes, der ist hier m. E. mit spekulativen Käufen gut aufgehoben. Honigbaer stellte neulich 37% als Durchschnitt der Bewertung von Wohnimmos in den Raum.
Wenn die Marktzinsen im nächsten Jahr ggf. wieder sinken sollten, dann werden die Karten ohnehin neu gemischt.
Gruß
Aktienkater

Ja, der Discount zum NAV wächst mit der Sonderausschüttung.
Allerdings muss man natürlich die Wertansätze der Immobilien hinterfragen, 3.330 Euro Wertansatz und 14,40 Miete sieht auf den ersten Blick nach Faktor 3.330/(12*14,40) = 19,27 aus.
Aber Nettomieteinnahmen nach Betriebskosten blieben im Halbjahr 78 Mio, also auf das Jahr hochgerechnet 156 Mio.
Und demstehen Wertansätze der Immobilien von 4.645 Mio gegenüber bei 2.560 Mio Verbindlichkeiten.
Immobilien Bilanzwert 4.645 / 156 = 29,77
Schulden 2.560 / 156 = 16,41

Nach der Ausschüttung wäre die Marktkapitalisierung nur noch etwa die 2,5fache Nettomiete und daneben ist ja die Schuldenlast in Höhe der 16,41fachen Nettomiete zu tragen. Macht zusammen Faktor 19 und das ist für Gewerbeimmobilien eben doch recht hoch.

Wäre Faktor 24 fair, in einem besseren Zinsumfeld, könnte sich der Kurs verdreifachen.
Aber kommt der Nullzins wieder zurück, oder eher der Leerstand?
Wäre Faktor 15 fair, dann übersteigen die Schulden aber schon höher als der zuzubilligende Immobilienwert und die Aktie nur noch ein Hoffnungswert.

Also der Hebel wirkt in beide Richtungen und von der Miete bleibt nach Finanzierungskosten für Schuldentilgung gar nicht so viel übrig.
Und die Finanzierungskosten steigen tendenziell an, wenn die Anleihen refinanziert werden müssen, was aus den laufenden Mieteinnahmen nicht möglich ist.

[Aktienkater]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.748.797 von carfal am 05.11.23 05:09:46

Alstria spekulativ interessant

Zitat von carfal: Der Beschluss über die Sonderdivdende erfolgt am 01.12.2023, wenn ich es richtig verstehe, erfolgt die Auszahlung dann noch in 2023.

Mich interessiert eigentlich nur, was der Aktienkurs vor der Auszahlung macht.

Wer soll das vorhersehen?
Die Kursentwicklung war bei der Alstria-Aktie in den vergangenen 1,5 Jahren etwas irrational.
Nach der Ankündigung der Sonderausschüttung stieg der Kurs kurz von etwa € 3,4 auf € 3,9 und ist dann wieder auf € 3,5 gefallen.
Wurde hier schon erwähnt: offenbar haben einige institutionelle Anleger und/oder Fonds den dringenden Bedarf, sich dieser Aktie zu entledigen. Mit Vernunft hat das offenbar wenig zu tun.
Mir soll's recht sein, habe in den lezten Tagen nachgekauft und werde bei Kursen unter € 4 weiter nachkaufen.
Ich beabsichtige auch nicht vor der Ausschüttung zu verkaufen. Die Ausschüttung wird übrigens voraussichtlich zum größten Teil steuerfrei aus dem Einlagenkonto erfolgen (Zitat Valhedda 2021 vom 17.10.2023: "Die letzte Sonderdividende stammte aus dem steuerlichen Einlagekonto und war unterlag damit nur mit einem geringen Anteil der Kapitalertragsteuer. Ich gehe davon aus, dass die Situation dieses Jahr gleich sein wird - wo soll denn angesichts gestiegener Zinsen ausschüttbarer Gewinn in grösserem Umfang entstanden sein. " Dank an Valhedda!).

Folgende Überlegungen zur Spekulation mit der Aktie:
Grundlage Zwischenbericht per 30.06.2023
https://alstria.de/investoren/
Seite 3: Durchschnittlicher Wert/m² = € 3.330, Miete € 14,40/m²; halte ich auch gegenwärtig bei den Lagen für angemessen.
Seite 2: EPRA NTA per 30.06.2023 € 14,65/Aktie
vor der Ausschüttung : Kurs € 3,60, EPRA NTA € 14,65, Verhältnis = 3,6/14,65 = 0,25
nach der Ausschüttung: Kurs € 2,20, EPRA NTA € 13,25, Verhältnis = 2,2/13,25 = 0,17
Die Unterbewertung des Unternehmens steigt mit der Sonderausschüttung nochmals an - das hatte neulich jemand (honigbaer?) mit dem Hebel gemeint.
Wer glaubt, dass die Abfindung im Rahmen des ab Ende 2024 möglichen und m. E. wahrscheinlichen squeese out höher sein wird als 17% des Unternehmenswertes, der ist hier m. E. mit spekulativen Käufen gut aufgehoben. Honigbaer stellte neulich 37% als Durchschnitt der Bewertung von Wohnimmos in den Raum.
Wenn die Marktzinsen im nächsten Jahr ggf. wieder sinken sollten, dann werden die Karten ohnehin neu gemischt.
Gruß
Aktienkater

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.748.797 von carfal am 05.11.23 05:09:46

Was er nach der Auszahlung macht, ist mindestens genauso interessant.
Da es hauptsächlich "steuerfreie" Kapitalrückzahlung ist, bewegt sich vermutlich nicht viel.
Aus Steuergründen vor der Ausschüttung zu verkaufen, an Aktionäre ohne Steuerbelastung (Freibetrag), macht dann eigentlich keinen Sinn.

Nur wenn Steuer anfällt hat man die Wahl, einen Aktienveräußerungsgewinn zu erzielen statt einer steuerpflichtigen Dividende, was unterschiedliche Verlusttöpfe betrifft.

Mit der Ankündigung am 13.10. gab es einen Kurshüpfer, der sich aber im schwachen Umfeld schon wieder zurückgebildet hat.
Ist die Dividende steuerpflichtig, war es bei Hapag Lloyd oder 3U Holding eher so, dass der Kurs nach der Ausschüttung stärker gefallen ist, als zu erwarten war.

[carfal]

Der Beschluss über die Sonderdivdende erfolgt am 01.12.2023, wenn ich es richtig verstehe, erfolgt die Auszahlung dann noch in 2023.

Mich interessiert eigentlich nur, was der Aktienkurs vor der Auszahlung macht.

[Valhedda2021]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.748.572 von carfal am 04.11.23 22:20:52

Von Rendite kann man bei einer Kapitalrückzahlung aber nun wahrlich nicht sprechen.

[uuoc]

1,41 wird ausgeschüttet

[carfal]

Nach meiner Berechnung würde bei einer Ausschüttung der 250 Mio Euro dies eine Sonderdividende von ca. 1,40 Euro/ Aktie bedeuten, wäre das korrekt?

Dies wäre dann eine Rendite von ca. 40%.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 74.748.194 von MrEstate am 04.11.23 20:25:52

Über die Dividende bestimmt die Hauptversammlung.
Die Dividende bekommen alle Aktionäre, also erfolgt die Entreicherung auch zum Vorteil aller Aktionäre.

Die Diskussion über die Sonderausschüttungen steht hier von Anfang an etwas Kopf, Wenn die Aktionäre das Geld in der Hand haben, ist es auf jeden Fall vorteilhafter, als wenn es in der Gesellschaft gebunden ist und im Fall negativer Entwicklungen gefährdet ist. Außerdem trägt es zum NAV bei, der im Fall eines Squeeze-outs derzeit nur zu einem gewissen Prozentsatz bei der Bemessung einer Abfindung berücksichtigt würde.

Natürlich ist zuerst der Hauptaktionär in der Pflicht, wenn es Probleme durch zu geringe Eigenkapitalausstattung geben sollte. Er muss dann mit einer Kapitalspritze helfen oder im Rahmen der Sanierung eine Kapitalerhöhung organisieren.

Etwas Verständnis habe ich schon für die Denkweise, dass die Wahrung des Wohls und der Zukunftsaussichten des Unternehmens im Interesse der Kleinanleger liegen. Aber bei 95% Anteilsbesitz dominieren natürlich die Interessen und Bedürfnisse des Hauptaktionärs, hin oder her.

[MrEstate]

Hauptaktionär hin oder her, der Vorstand und der AR haften wenn die Gesellschaft zum Vorteil eines Aktionärs entreichert wird. Daher glaube ich, dass der Vorstand das gut geprüft haben wird, bevor er der HV eine weitere Ausschüttung vorschlägt. Und das bedeutet für mich, dass der Vorstand glaubt, dass die Sonderausschüttung die Gesellschaft nicht gefährdet. Die FFO Prognose wurde nicht zufällig angehoben.

[honigbaer]

Ja, der ursprüngliche Plan wird umgesetzt und vermutlich ist das sogar zwingend, weil es der Rückführung der für die Übernahme aufgenommenen Fremdmittel dient.

Inzwischen hat sich der Immobilienmarkt und die Zinssituation aber geändert. Der ursprüngliche Plan sah vermutlich keine Immobilienverkäufe vor, allerdings die Refinanzierung der ausstehenden Anleihen zu akzeptablen Bedingungen. Verkäufe zu akzeptablen Preisen sind derzeit nicht möglich und aufgrund gesunkener Immobilienwerte dürfte auch die Refinanzierung mit Anleihen schwierig sein, die Anleihekurse zeigen, dass die Schuldentragfähigkeit vom Markt derzeit in Frage gestellt wird.
Immobilienabwertung und Sonderdividenden sind zwei Faktoren, die geringere Eigenkapitalquote zur Folge haben.

Wie man sich auf die 400 Mio Anleihefälligkeit in weniger als 2 Jahren vorbereitet hat, ist unterdessen unklar.
Ist ein Problem des Hauptaktionärs, zumal es ja vielleicht bis dahin schon gar keine Streubesitzaktionäre mehr gibt.
Weder ist dabei aber ein Anstieg der Immobilienpreise vorprogrammiert, noch ein Verkauf von Immobilien.