SE Swiss Estates - Immobilienperle aus der Schweiz, noch unentdeckt (Seite 10)

[NeugierOhneGier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.549.175 von GlobalRealEstate am 25.10.16 15:09:00

Zitat von GlobalRealEstate: Grundsätzlich haben Sie den Geschäftsbericht genau gelesen,

Ja, das pflege ich zu tun, wenn soviel krumm geht wie bei Swiss Estates AG.

Die Immobilien in Prilly konnten erst ab Juli 2016 vermietet werden, weil bis dahin das "Permis d'Habiter" (die notwendige Vermietbarkeitsbescheinigung) nicht vorlag. Vorher wäre eine Vermietung nicht legal gewesen.

Im Geschäftsbericht 2014 hiess es aber anders über den Kauf im Dezember 2014:
"mittels Akquisition einer Gesellschaft, zwei neu erstellte Liegenschaften im Kanton Waadt, in der Gemeinde Prilly, oberhalb von Lausanne, mit einem Verkehrswert von CHF 32.6 Mio. akquiriert, welche allerdings erst im Geschäftsjahr 2015 ertragswirksam werden."
Stellt sich doch die Frage: macht man den Anlegern ein X für ein U vor oder kauft man blauäugig?

Pressemitteilung Dez. 2014
"Mit Vollzug dieser Transaktion steigt der direkt und indirekt gehaltene Liegenschaftsbestand der SE Swiss Estates AG zu Verkehrswerten auf circa CHF 157 Mio. und der jährlich budgetierte Bruttomietertrag auf circa CHF 8 Mio."
Da stand also gar nichts von Aufschub.

Unterdessen sind nach meinen Informationen die meisten Wohnungen vermietet, und das zu etwa den Preisen, welche Sie für abwegig halten. Somit ein wenig viel heisse Luft von Ihrer Seite.

Das halte ich für einen Bluff. Man wird im Sommer 2017 beim nächsten Jahresbericht sehen, ob sich relevante Mietertragssteigerungen ergeben haben.

Auch Ihre Aussagen betreffend der Bergbaugesellschaft sind völlig falsch. Woher nehmen Sie diese Informationen?

Ich nehme vor allem zur Kenntnis, dass
1. Die Schulden des CEO mit 3 Mio. Summe mit Aktien mongolischen Bergbaus bezahlt wurden an die Gesellschaft.
2. Die 3 Mio Kaufsumme komplett abgeschrieben wurde. (2014)
3. Wieder ca. die Hälfte davon «als Gewinn» wieder eingebucht worden. (2015)
4. Von dieser Hälfte nun wieder etwas mehr als eine halbe Mio. abgeschrieben wurde. (Halbjahr 2016)
So steht es in den Berichten. Also sind doch bis jetzt in den Büchern ca zwei Drittel der Summe als «verloren» deklariert.

Oder geht es Ihnen nur darum negative Stimmung zu verbreiten?

Nein, um ein bisschen realere Darstellung. Die Verlautbarungen des Managements (die zwar immer dünner werden) sind einfach ein grotesker Widerspruch zu den seit Jahres schlechten Ergebnissen.

Ein Shortie etwa..?

Nein, keine Verschwörungstheorien bitte. Das wäre doch die selbstmörderischste Idee, die man haben kann auf der Anlegerseite. Bitte: Wie will denn jemand short gehen in eine Immobilienaktie, die tiefer nicht fallen kann? Die hier in Deutschland handelbaren PS liegen ja heute schon unter 20% NAV. Ich rate auch niemandem, zu verkaufen, weil ich doch eher dem Gedanken "schlimmer geht nimmer" anhänge. Aber vielleicht liege ich da falsch und es ist wie mit dem Niveau des US-Wahlkampfs: "Tiefer geht immer».

[Goldfinger123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.549.739 von GlobalRealEstate am 25.10.16 16:22:05

Leider kann man deine Aussagen nicht kontollieren. Das Unternehmen sollte die Vermietung in Prilly mal veröffentlichen, damit dies auch nachzuvollziehen ist.
Mit einer Vollvermietung der Immobilien steigt natürlich der Ertragswert und es sieht besser aus.
Auch bei ML Trading ist deine Aussage schwer zu verstehen, warum verabschiedet sich ein Unternehmen vom Markt, um dann mit neuen Aktien sich wieder handeln zu lassen. Ausser Spesen nicht gewesen?
Von einer Kapitalerhöhung ist auszugehen, falls die Aussagen im Zwischenbericht stimmen, das weitere Immobilien gekauft werden sollen.
Nur über eine Gewinnthesaurierung läst sich das EK erhöhen.
So viel hat das Unternehmen nun auch nicht getilgt laut dem Zwischenbericht.

[GlobalRealEstate]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.549.406 von tzadoz2014 am 25.10.16 15:34:48

1. Was wissen Sie über ML Trading

Ueber ML Trading AG ist mir lediglich bekannt, dass die Gesellschaft wegen eines Organisationsmangels, ohne jegliche Schulden, aufgelöst wurde. D.h. kein Gläubiger ist zu Schaden gekommen. Gemäss meinen Informationen ist eine Auffanggesellschaft gegründet worden, welche die Aktivitäten der ML übernommen hat und den Altaktionären der ML Trading AG 1:1 im Austausch Aktien anbietet, welche dann wiederum noch in diesem Jahr an der Börse gelistet werden sollen. Die Schürflizenz, das lässt sich online überprüfen, ist jedenfalls existent und aktiv.

2. Sind Sie mit der Mietrendite zufrieden

Natürlich bin das nicht. Allerdings muss man hier bedenken, dass die SE Swiss Estates AG in den letzten Jahren einige Umbauten und Umnutzungen umgesetzt hat (und auch derzeit noch umsetzt - Arbon) und während der Umbauzeit stehen halt vermietbare Räume zwangsläufig leer. Dazu kommt noch, dass die Wohnungen in Prilly lange Zeit (bis Juli 2016) nicht vermietet werden konnten, weil die notwendigen Genehmigungen ("Permis d'Habiter") noch nicht vorlagen, was aber Sache des Bauunternehmers war, der da wohl geschlampt hat.

3. Sind Sie mit dem Ebit zufrieden

Der EBIT (per Ende 2015) kommt mir jetzt nicht so schlecht vor. Unter der Prämisse, dass nur Aufwertungen im Umfang von TCHF 327 enthalten sind, der Nettoliegenschaftsertrag bei TCHF 5'672 lag und sich der EBIT auf TCHF 3'692 beläuft ist das im Rahmen. Wenn wir Prilly (2015 ohne Ertrag, nur mit Kosten) mal draussen lassen, dann belief sich das Immobilienportfolio (operativ) auf circa TCHF 127'000 was dann (wenn die Umbauten abgeschlossen sind) etwa (bei 5%) etwa TCHF 6'400 Netto-Miete ergeben sollte. Mit Prilly rechne ich mit etwa TCHF 7'900 Nettoliegenschaftsertrag (2017). Soweit weg ist man da somit nicht. Alle die mehr erwarten kennen den CH-Markt einfach nicht.

4. Glauben Sie, dass sich die Schulden und damit auch die Zinslast sich mal (deutlich) verringert

Dazu liegen mir keine Informationen vor. Es ist jedoch denkbar, dass Swiss Estates AG nach Abschluss der aktuellen Umbauarbeiten eine Konsolidierungsphase einlegt. In diesem Fall sollte sich die Schuldenlast absehbar reduzieren. Vergessen Sie nicht, dass SE pro Jahr schätzungsweise CHF 1.5-2.0 Mio. auf bestehenden Krediten amortisiert. Sollte jedoch zugekauft werden, dann werden sich die Schulden nominell wohl erhöhen. Weiter gehe ich davon aus, dass im laufenden Jahr einige Kreditverträge neu abgeschlossen wurden; aktuell liegen die Hypothekarzinsen der Banken für Immobiliengesellschaften in der Schweiz bei etwa 1.0 (oder weniger) Prozent mit einer Laufzeit von 10 Jahren; Versicherungsgesellschaften gehen teilweise noch deutlich tiefer.

5. Plant man mit einem Börsenwechsel. Was glauben Sie. Da an der Berner Börse bekanntlich kaum Handel stattfindet

Mir scheint, dass Swiss Estates AG zu wenig oder kein Marketing für die Titel betreibt, was wohl die Hauptursache für die relativ bescheidenen Umsätze ist. Ich bin nicht sicher, ob das an der SIX Echange (Schweizer Börse) besser wäre. Von einem Börsenwechsel ist mir nichts bekannt, ein solcher wäre jedoch sicher der nächste logische Schritt. Die regularischen Voraussetzungen für einen Wechsel and die SIX Exhange sollten eigentlich gegeben sein.

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.549.175 von GlobalRealEstate am 25.10.16 15:09:00

Herzlich Willkommen in diesem Thread.
Teilen Sie uns doch bitte Ihre Informationen und Gedanken mit.

1. Was wissen Sie über ML Trading
2. Sind Sie mit der Mietrendite zufrieden
3. Sind Sie mit dem Ebit zufrieden
4. Glauben Sie, dass sich die Schulden und damit auch die Zinslast sich mal (deutlich) verringert
5. Plant man mit einem Börsenwechsel. Was glauben Sie. Da an der Berner Börse bekanntlich kaum Handel stattfindet

Ich war ja selbst mal hier investiert. Daher auch meine Threaderöffnung. Nur sind mir nach und nach vermehrt Zweifel gekommen. Auch in einem schweizer Diskussionsboard sind die Meinungen mehrheitlich sehr negativ.

Ein anderer neuer Blickwinkel wäre da mal schön.

[GlobalRealEstate]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.486.139 von NeugierOhneGier am 15.10.16 18:16:31

Das ist jetzt ein wenig zu einfach

Liebere NeuGierohneGier

Grundsätzlich haben Sie den Geschäftsbericht genau gelesen, aber vielleicht darüber hinaus keine Informationen eingeholt. Die Immobilien in Prilly (die übrigens provisionsfrei von einer Bank verkauft wurden) konnten erst ab Juli 2016 vermietet werden, weil bis dahin das "Permis d'Habiter" (die notwendige Vermietbarkeitsbescheinigung) nicht vorlag. Vorher wäre eine Vermietung nicht legal gewesen. Unterdessen sind nach meinen Informationen die meisten Wohnungen vermietet, und das zu etwa den Preisen, welche Sie für abwegig halten. Somit ein wenig viel heisse Luft von Ihrer Seite.

Auch Ihre Aussagen betreffend der Bergbaugesellschaft sind völlig falsch. Woher nehmen Sie diese Informationen? Wäre es nicht besser, Sie würden direkt mit dem Objekt Ihrer Kritik Kontakt aufnehmen? Das haben Sie - im Gegensatz zu mir - bestimmt nicht getan. Oder geht es Ihnen nur darum negative Stimmung zu verbreiten? Ein Shortie etwa..?

Grüsse

GlobalRealEstate

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.486.139 von NeugierOhneGier am 15.10.16 18:16:31

Gutes Posting. Nichts hinzuzufügen !!!!!

[NeugierOhneGier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.443.347 von tzadoz2014 am 10.10.16 12:19:06

Der Geschäftsbericht zeigt doch bei genauerem Hinsehen die ganze Misere dieser Firma. Ein Missmanagement sondergleichen. Natürlich ist es eine "stabile Entwicklung" wie sich die Firma rühmt im Titel der Pressemeldung. Von Misere zu Misere ist es ja tatsächlich stabil. Sogar "Entwicklung" ist drin, die Schulden sind massiv gestiegen, die Mieterträge dann leider nicht.
Das sich damit stark verschlechterte Kosten-Ertragsverhältnis spottet langsam jeder Beschreibung.
Trotz einem 160 Mio. Portfolio schafft es das Management (d.h. Udo Rössig als alleiniger Beherrscher der Firma) nicht, irgendwelchen Wert für die Aktionäre und PS-Inhaber zu generieren, selbst nicht in wirklich guten Immobilienzeiten. Die Schulden sind stark gestiegen, vor allem wegen der Anschaffung (provisionsträchtiger) Mehrfamilienhäuser in Lausanne/Prilly. Dort stehen alle oder fast alle (Luxus)Wohnungen leer, sollen zu exorbitanten Mieten vermietet werden (die billigsten zu 4'000.-/Monat – siehe www.homegate.ch/mieten/106026425 ). Jedenfalls ist keine Miete verbucht worden davon im ersten Halbjahr 2016, die Mieten sind nicht gestiegen gegenüber 2015.
Die massiven Kosten für Management, Prozesse, durch Udo Rössigs Geschäftsführung verursachte Altlasten, andere nicht erläuterte Minderungen– all das frisst alle Erträge auf. Insofern ist der sonst sehr relevante Wert NAV (innerer Wert) von ausgewiesenen 13.70 irrelevant, wo nach Kosten, Provisionen und Boni (derzeit keine) nie Ertrag übrig ist, spielt der NAV kaum mehr eine Rolle. Man sieht das am Kurs der PS von 20% und darunter. Wie ein VR so etwas zulassen kann, das ist eines der Rätsel.

Das einzige, was für das Management gut läuft, ist doch: es sind 3 Mio. reales Geld zum Privatbereich von Udo Rössig verlegt worden, d.h. er hat seine 3 Mio ausgewiesenen Schulden gegenüber Swiss Estates mit wertlosen Aktien aus mongolischem Bergbau (Schürfrechte) «bezahlt». Er und seine Partnerin hatten und haben aber Wesentliches (samt VR- und Direktors-Posten) zu sagen in dieser eher seltsamen Firma, von der die Aktien stammten. Jetzt wird liquidiert und die 3 Mio. zulasten der Wertpapierinhaber der Swiss Estates AG abgeschrieben. Die Abschreibungen sind noch nicht ganz fertig. Folge solcher Bewegungen war und ist eine permanente Liquiditätsklemme, was auch aus den Geschäftsberichten herausgelesen werden kann.

[tzadoz2014]

Hier mal ein kleiner Vergleich. Auch wenn SE Swiss und WCM eigentlich nicht vergleichbar sind. Nach folgender Meldung http://www.wallstreet-online.de/nachricht/8986359-wcm-erweit… hat WCM Immobilien im Wert von 645 Mio. und erzeilt Mieteinnahmen von 38,2 Mio. Was eine Rendite von etwa 6% entspricht.
SE Swiss gibt als Wert der Immobilien 161 Mio. an. Bei 6% wären die Mieteinnahmen von etwa 9,6 Mio. pro Jahr. Sie werden aber wohl nur um die 6 - 6,5 Mio. haben. Rendite von 4% oder weniger. Und wenn man von die 4% auch noch die Fremdfinanzierung abzieht, ist klar was noch übrig bleibt.

P.S. Dies ist keine Werbung für WCM. Ich bin dort KEIN Aktionär. Ich habe die nur mal zum Vergleich genommen, weil dort gerade eine Meldung herauskam.

[valueanleger]

Nun wurde die Adhoc nachgeschoben:
http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2016-10/38749044…

[tzadoz2014]

Wahrscheinlich ist es hier besser, dass NAV komplett auszublenden. Und stattdessen andere Kriterien zu Rate zu ziehen. KGV, Cashflow, EK-Quote, Abbau der Verschuldung usw.